El consentimiento en el contrato de locación(*), Por Borda, Alejandro - El Derecho, [279] - (20/09/2018, nro 14.494)
El consentimiento en el contrato de locación(*), Por Xxxxx, Xxxxxxxxx - El Derecho, [279] - (20/09/2018, nro 14.494)
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Introducción
El contrato de locación ha sido legislado en el Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 del Código Civil y Comercial. Sin embargo, no existe en esta parte una regulación precisa del consentimiento contractual. Parece claro, entonces, que el legislador ha creído que basta con las normas previstas en el Título II ("Contratos en general").
Por nuestra parte pensamos que resulta útil echar una mirada sobre esta cuestión, pues advertiremos que será necesario recurrir a otras normas del propio Código e, incluso, de otras leyes para poder resolver ciertos conflictos o dudas que pueden plantearse en torno al propio consentimiento, a la capacidad para contratar –presupuesto indispensable del consentimiento–, a las inhabilidades que existen para celebrar el contrato de locación, y a los problemas que puede acarrear la pluralidad de partes.
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Las partes contratantes y el consentimiento
El Código Civil y Comercial, siguiendo un criterio tradicional, denomina a las partes contratantes como locatario y locador.
El locatario es quien usa y goza de la cosa dada y que paga por ese uso y goce un precio en dinero. En la vida diaria se lo llama inquilino cuando se trata de locaciones urbanas, y arrendatario cuando es una locación rural.
El locador es quien da la cosa para ser usada y gozada; en las locaciones rurales se lo llama comúnmente arrendador. El locador puede ser tanto el dueño de la cosa como quien no lo es; son los casos del usufructuario, el usuario e, incluso, el simple poseedor(1). Es válido, por lo tanto, el contrato de locación de cosa ajena(2).
En cuanto al consentimiento de las partes, cabe señalar que, en la generalidad de los supuestos, recae sobre (i) la naturaleza del contrato, (ii) la cosa –objeto– que se alquila, (iii) el precio, (iv) el tiempo de duración y (v) el destino de uso de la cosa.
Sin embargo, en rigor de verdad, lo imprescindible para que exista un contrato es que el acuerdo verse sobre los dos primeros aspectos(3). Si no hubiese consentimiento sobre el objeto, el contrato es nulo justamente porque falta el objeto, elemento esencial del contrato; si no hubiese consentimiento sobre la naturaleza del contrato (como, por ejemplo, si una parte cree entregar la cosa en locación y la otra cree recibirla en comodato), lo que hay es –simplemente– disenso.
Veamos, ahora, qué ocurre con el precio, el tiempo de duración y el destino de uso de la cosa.
Respecto de la posibilidad de no fijar el precio, entendemos que es necesario distinguir dos supuestos diferentes: cuando la cosa ha sido entregada y cuando ello no ha ocurrido. En esta última hipótesis, la falta de conformidad sobre el precio acarrea la nulidad del contrato(4). Es necesario que el precio, si no ha sido determinado expresamente, sea al menos determinable conforme la modalidad pactada por los contratantes (art. 1187 y su remisión al art. 1133, CCyC); la falta de toda referencia al precio importa la ausencia de un elemento demasiado importante como para pensar que ha existido un verdadero acuerdo de voluntades. En rigor, estamos ante un caso de precio indeterminado que causa la nulidad del contrato. Ni siquiera constituye un supuesto de acuerdo parcial (art. 982, CCyC), pues –más allá de las críticas que hemos formulado en otro lugar(5) a la incorporación de estos acuerdos parciales a nuestra legislación– el precio es indudablemente a nuestro juicio un elemento esencial particular del contrato de locación que está faltando, lo que obsta a tenerlo por celebrado.
Si, en cambio, la cosa ha sido entregada, es evidente que el locador no ha considerado esencial la determinación del precio, por lo que el contrato debe ser tenido por válido, pues tiene ya principio de ejecución. En este caso, el precio deberá ser fijado por el juez interviniente teniendo en cuenta
la opinión de peritos o siguiendo los usos y costumbres del lugar(6).
Si las partes han encargado a un tercero para que fije el precio, y este no lo hace por la razón que fuere, la locación es válida. En este supuesto, el juez deberá fijar el precio por el procedimiento más breve que prevea la ley local (art. 1187 y su remisión al art. 1134, CCyC).
Con relación a la falta de fijación del tiempo de duración del contrato, debe tenerse presente que cuando se trata de una locación inmobiliaria, cualquiera sea su destino (a excepción de los arrendamientos rurales, que veremos seguidamente), debe considerarse celebrado por el plazo mínimo legal de dos años (art. 1198, CCyC), a menos que se trate de alguna de las excepciones previstas por el art. 1199(7), supuestos estos en los que en verdad se autoriza a las partes a fijar un plazo que sea inferior al mínimo legal.
Por su parte, los contratos de arrendamientos rurales y de aparcería también tienen un plazo mínimo, que en estos casos es de tres años (arts. 4º y 22, ley 13.246, ref. por ley 22.298). La misma ley prevé algunas excepciones que revelan un plazo tácito o un plazo expreso, que siempre debe ser menor que un año. Se trata de los llamados contratos "accidentales", los cuales tienen por objeto: (i) realizar hasta dos cosechas como máximo (a razón de una por año o ambas dentro de un mismo año agrícola) siempre que no se exceda el plazo necesario para levantar la cosecha del último cultivo; y (ii) conceder el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo por un plazo no mayor de un año (art. 39, incs. a] y b], ley 13.246, ref. por ley 22.298).
Por último, y refiriéndonos al supuesto de que las partes nada hubieran fijado sobre el uso de la cosa dada en alquiler, el art. 1194 del CCyC prevé diversas opciones, sin establecer la prevalencia de una sobre otra(8). Así, menciona que deberá darse a la cosa: (i) el destino que tenía al momento de locarse, (ii) el que se le da a cosas análogas en el lugar en el que ella se encuentra, es decir, que lo determina la costumbre del lugar donde se utiliza la cosa(9), pudiéndose tener en cuenta, también, la profesión u oficio del locatario(10), o (iii) el que corresponda a su naturaleza, como ocurriría con el alquiler de un depósito que circunstancialmente estuviese usado como una feria comercial de fines de semana.
Finalmente, cabe indicar que el consentimiento contractual, como ocurre con el consentimiento de todo acto jurídico, puede estar sometido a alguna modalidad (arts. 343 a 357, CCyC). Con otras palabras, el consentimiento puede estar sujeto a plazo, condición o cargo; y tanto el plazo como la condición pueden ser suspensivos o resolutorios.
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La capacidad
La locación es, sin duda alguna, un acto de administración, pues la propiedad del bien no es transferida a nadie ni se constituye gravamen alguno sobre él. En otras palabras, aunque existe una privación del uso y goce de la cosa por parte del locador, ello ocurre como consecuencia de su libre voluntad y con la percepción de una suma de dinero como contraprestación. Al cabo del plazo contractual (o legal, en su caso) el locador recuperará la cosa con todos sus accesorios.
Desde siempre se ha reconocido que definir a la locación como un acto de administración(11) tiene importancia. Cierto es que las diferencias entre los actos que pueden realizar quienes tienen capacidad para administrar y los que tienen para disponer han desaparecido en buena medida a partir de la sanción de la ley 26.579 que fijó en dieciocho años la edad en la que se adquiere la mayoría de edad (lo que ha sido mantenido por el Código Civil y Comercial, art. 25), pero también es cierto que existen supuestos en los que la persona tiene capacidad para administrar, pero no puede disponer.
Así, por ejemplo, los menores emancipados podrán administrar todos sus bienes, pero no podrán disponer en forma onerosa de los obtenidos a título gratuito –antes o después de la emancipación–, a menos que cuenten con autorización judicial, la que solamente puede ser otorgada cuando el acto sea de toda necesidad o de ventaja evidente (art. 29, CCyC). Si el emancipado pretende donar lo recibido gratuitamente, sea antes, sea después de la emancipación, el acto es nulo aunque cuente con autorización judicial (art. 28, inc. b], CCyC). En consecuencia, siendo la locación un acto de administración, el emancipado tiene absoluta libertad para alquilar todos sus bienes, sin importar cómo fueron adquiridos.
Respecto de los inhabilitados, la diferencia es clara. Mientras que para los actos de disposición se exige que el inhabilitado cuente con la asistencia del apoyo, los actos de administración pueden ser realizados libremente, a menos que el juez decida algo diferente en la sentencia (art. 49, CCyC).
Por lo tanto, el inhabilitado podrá alquilar libremente sus bienes, a menos que el juez en su sentencia haya consagrado alguna restricción sobre tal cuestión, en cuyo caso será necesario
contar también con la asistencia del apoyo designado (art. citado).
Y en cuanto a las personas con capacidad restringida, si bien no existe una norma expresa, sí se dispone que la sentencia debe determinar la extensión y alcance de la restricción y especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de la autonomía personal sea la menor posible, debiéndose designar a una o más personas de apoyo, y señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción y la modalidad de su actuación (art. 38, CCyC). Teniendo en cuenta las diferencias que existen entre administrar y disponer, y las diversas consecuencias que tales actos acarrean sobre el patrimonio de la persona, es por demás posible que el juez fije mayores exigencias y una mayor actividad de los apoyos cuando se trate de actos de disposición. Pero ello no obsta a que, según la extensión y el alcance de la restricción de la capacidad, el juez ordene que el apoyo lo asista en la celebración del contrato de locación que, como hemos dicho, es un acto de administración.
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Las inhabilidades para contratar
No pueden contratar, en interés propio o ajeno, según sea el caso, los que están impedidos para hacerlo conforme a disposiciones especiales. Los contratos cuya celebración está prohibida a determinados sujetos tampoco pueden ser otorgados por interpósita persona (art. 1001, CCyC).
Esta norma prevista en el título referido a los contratos en general es, obviamente, aplicable al contrato de locación. Un ejemplo es el del director de una sociedad anónima, que puede celebrar contratos (incluso de locación) con esa sociedad cuando se tratase de actos jurídicos que sean propios de la actividad societaria y se hagan en las condiciones xx xxxxxxx. Además puede celebrar contratos que no reúnan las condiciones antedichas si se tiene la aprobación del directorio o de la sindicatura si no existiese quórum. Pero, si estos contratos no son celebrados de la manera indicada o no se contare con la aprobación de la asamblea, son nulos (art. 271, ley 19.550).
Además de esta regla general referida a las inhabilidades para contratar, el Código Civil y Comercial prevé ciertas inhabilidades especiales. En efecto, las personas, aunque sean plenamente capaces, no siempre pueden contratar con cualquier otra persona o sobre determinados objetos. Algunas de estas situaciones las analizaremos en el parágrafo siguiente. Ahora veremos específicamente los supuestos previstos por el art. 1002 del CCyC.
a) No pueden contratar, en interés propio, y por tanto no pueden celebrar contratos de locación, los funcionarios públicos respecto de bienes de cuya administración o enajenación estén o han estado encargados. En el concepto de funcionario público quedan incluidos el presidente de la Nación, los gobernadores de provincia, los intendentes municipales, los ministros de Gobierno –nacional, provincial o municipal– y los empleados públicos. La prohibición obliga a declarar la nulidad del acto celebrado violando la norma, y esa nulidad es absoluta, imposible de sanearse, pues existe un evidente fundamento de orden público.
b) No pueden contratar, en interés propio, y por tanto no pueden celebrar contratos de locación, los jueces, funcionarios y auxiliares de la justicia, los árbitros y mediadores, y sus auxiliares, respecto de bienes relacionados con procesos en los que intervienen o han intervenido. Quedan incluidos en la prohibición los fiscales, defensores de menores y peritos. Al igual que en el supuesto anterior, la prohibición obliga a declarar la nulidad del acto celebrado violando la norma, y esa nulidad es absoluta, imposible de sanearse, pues también existe un evidente fundamento de orden público.
c) No pueden contratar, en interés propio, y por tanto no pueden celebrar contratos de locación, los abogados y procuradores respecto de bienes litigiosos en procesos en los que intervienen o han intervenido. La xxxxx xxxxxx tanto a los procesos contenciosos como a los voluntarios. La nulidad en este caso es relativa, pues lo que la norma procura es proteger al cliente. Por lo tanto, este puede confirmar el contrato y, consiguientemente, sanearlo (art. 388, CCyC).
d) La ley establece dos regímenes posibles para gobernar el sistema patrimonial del matrimonio: el de comunidad y el de separación de bienes. En este último, como regla, cada uno de los cónyuges conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales (art. 505, CCyC). En el primero, al que la ley le asigna carácter supletorio (esto es, que debe ser aplicado en caso de que los cónyuges no hayan acordado el régimen de separación de bienes), se diferencian los bienes, según su origen, en propios y gananciales, y se imponen normas sobre la administración y disposición de ellos, debiéndose dividir por partes iguales la masa de bienes gananciales cuando se extinga la comunidad (arts. 463 a 504, CCyC).
Hecha esta breve explicación, debe señalarse que los cónyuges que están bajo el régimen de comunidad no pueden contratar en interés propio entre sí (art. 1002, inc. d], CCyC).
La norma debe leerse con cuidado.
Ante todo, resulta claro que los cónyuges que hayan elegido el régimen de separación de bienes pueden celebrar libremente, entre sí, todo tipo de contratos. Pero, aun en el régimen de comunidad, hay contratos que pueden celebrar. En verdad, lo que importa es determinar si existen intereses contrapuestos o si se puede llegar a afectar a terceros. Claramente, la prohibición legal alcanza a los contratos de compraventa, cesión de derechos, permuta, o donación. Pero no se ven obstáculos en que puedan celebrar, por ejemplo, contratos de mandato o depósito. Incluso, de manera expresa, se prevé que pueden integrar entre sí sociedades de cualquier tipo, con limitación o no de responsabilidad (art. 27, ley 19.550, según ley 26.994). También pueden darse recíprocamente los denominados "presentes de uso" y celebrar contrato de seguro de vida en el que el beneficiario sea el cónyuge.
Puede advertirse, entonces, que los contratos prohibidos son aquellos que traen aparejado un cambio de la titularidad de dominio; y esto es particularmente riesgoso para los terceros que podrían ver desaparecer con suma facilidad, mediante actos simulados o fraudulentos, los bienes que garanticen su crédito.
De lo expuesto podría concluirse que es viable la locación entre cónyuges, pues no existe en este caso una transmisión del dominio de la cosa. Con todo, la solución no resulta nítida. Es cierto, por un lado, que no existe un cambio de titularidad de dominio; pero, por otro lado, se puede advertir que el arrendamiento genera una disminución de la garantía de los acreedores. Es que un inmueble ocupado tiene un menor valor en el mercado que el mismo bien libre de ocupantes. Lo dicho, sumado a la prohibición general impuesta en el art. 1002, nos lleva a inclinarnos por negarles validez a los contratos de locación celebrados entre cónyuges(12).
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Supuestos particulares
Veamos ahora algunos supuestos particulares.
a) Los padres. Los padres tienen la administración de los bienes de sus hijos menores de edad
(art. 685, CCyC). En particular, están autorizados a arrendar a terceros los bienes de esos hijos. El contrato, sin embargo, lleva implícita la condición de que se extinguirá cuando concluya la responsabilidad parental (art. 691, CCyC).
En cambio, no pueden celebrar contrato alguno con sus hijos que estén bajo su responsabilidad parental (art. 689, párr. 1º, CCyC), por lo que no pueden celebrar contrato de locación con ellos.
b) Los tutores y curadores. El art. 121 del CCyC distingue claramente dos supuestos diferentes: cuando el tutor da en arrendamiento bienes de su pupilo o los toma para este.
Cuando el tutor toma en alquiler bienes inmuebles en representación de su pupilo deberá requerir la autorización judicial si el bien no está destinado a casa habitación (art. 121, inc. d], CCyC). Por lo tanto, en este último caso, esto es que alquila para casa habitación del pupilo, podrá prescindir de dicha autorización.
Si, en cambio, el tutor da en alquiler bienes del menor, o celebra contratos con finalidad análoga, solo necesitará autorización judicial cuando el plazo exceda los tres años. Adviértase que la norma no especifica la clase de bienes, que, por tanto, podrán ser muebles o inmuebles. En todos los supuestos, el contrato concluirá cuando el tutelado alcance la mayoría de edad (art. 121, inc. c], CCyC). Si bien el texto vigente no hace mención a que el alquiler también cesa cuando la persona menor de edad se emancipa, como lo hacía expresamente el art. 443, inc. 10, del cód. civil xx Xxxxx, la solución debe mantenerse. Es que el objetivo de la ley es que, cuando la persona tiene facultades para administrar sus bienes, lo pueda hacer. Y, teniendo en cuenta que el menor de edad, cuando se emancipa, adquiere esa plena administración, podrá dar fin al contrato celebrado por su tutor.
Como puede apreciarse, la prohibición es más rigurosa cuando se trata de tomar en alquiler bienes inmuebles que cuando se trata de darlos en ese mismo carácter, pues la autorización judicial solamente es exigida cuando el plazo pactado supera los tres años.
Todo lo expuesto respecto de la tutela es aplicable a los casos en que se hubiera declarado la incapacidad de una persona humana –declaración que es de carácter excepcional– y designado un curador (arts. 32, párr. final, y 138, CCyC).
Finalmente, debe señalarse que el tutor (y, en su caso, el curador) no podrán celebrar contratos de locación con sus pupilos. Ello es así, pues quien ejerce la tutela no puede, ni con autorización judicial, celebrar con su tutelado los actos prohibidos a los padres respecto de sus hijos menores (arts. 120 y 138, CCyC). Y hemos visto antes que los padres no pueden celebrar contrato alguno con los hijos que estén bajo su responsabilidad parental (art. 689, párr. 1º, CCyC).
c) Los inhabilitados. El Código Civil y Comercial califica exclusivamente como inhabilitados a los pródigos (art. 48). Son pródigos quienes, en la gestión de sus bienes, expongan a su cónyuge, conviviente, o a sus hijos menores de edad o con discapacidad a la pérdida de su patrimonio.
Al inhabilitado se le nombrará un apoyo (art. 49, CCyC), cuya función es la de facilitar al sujeto que lo necesite la toma de decisiones para dirigir su persona, administrar sus bienes y celebrar actos jurídicos en general. Ahora bien, es imprescindible la asistencia del apoyo en los actos de disposición; en cambio, los actos de administración pueden ser realizados libremente por el inhabilitado, a menos que el juez decida algo diferente en la sentencia (art. citado).
Por lo tanto, en principio, el inhabilitado podrá tomar y dar bienes en locación sin necesidad de contar con la asistencia del apoyo; y, como consecuencia de ello, este último no puede dar ni tomar bienes en arrendamiento en nombre del inhabilitado.
d) Los apoderados y administradores de herencias. Cuando el apoderado pretenda dar un inmueble de su poderdante en alquiler por más de tres años, necesitará un poder especial (art. 375, inc. k], CCyC). La misma exigencia se consagra en la norma mencionada cuando el apoderado pretende tomar un inmueble en locación para su poderdante. En cambio, si el plazo es menor, al apoderado le bastará un poder general tanto para dar como para tomar en locación. Desde luego, si el contrato está sujeto a prórroga, que supere –sumado el plazo original– los tres años, deberá contarse con poder especial.
La norma comentada no guarda estricta coherencia con el art. 1191 del CCyC. En efecto, esta última dispone que para celebrar contrato de locación por más de tres años (sin distinguir si el objeto es un bien mueble o inmueble) se requiere facultad expresa. Por lo tanto, cabe concluir que tanto se trate de cosas inmuebles como de cosas muebles, si se las pretende dar o tomar en locación a través de un representante voluntario, será necesario que este cuente con facultades expresas conferidas en un poder especial si el plazo fijado supera los tres años. La solución dada por el art. 1191 debe prevalecer, no solo porque es una norma especialmente prevista para la locación, sino también porque es la más conveniente, toda vez que lo que importa verdaderamente
es el tiempo en que el poderdante pierde el uso y goce de la cosa. Y, en tal sentido, no hay diferencias entre bienes muebles e inmuebles.
Los administradores de una herencia no podrán celebrar contratos de locación ni podrán renovarlos si no cuentan con facultades expresas; sin embargo, podrán realizar, aun sin contar con tales facultades, todos los actos que no excedan la normal explotación de los bienes indivisos (art. 2325, párr. 2º, CCyC). Por ello, pensamos que pueden celebrar contratos de pastoreo por períodos menores de un año, porque este acto puede considerarse normal en la explotación de un establecimiento rural(13). Tampoco resulta irrazonable admitir que los administradores de herencia den o tomen en alquiler cosas muebles si por la escasa importancia económica de la cosa o el tiempo de duración del contrato sea indudable que no crean obstáculos a la división de la herencia(14).
e) Los condenados x xxxx privativa de la libertad. Las personas condenadas a una pena privativa de la libertad de más de tres años (art. 12, cód. penal) no pueden celebrar contrato de locación porque están privados de la libre administración de sus bienes(15).
Como puede advertirse, lo que importa verdaderamente es la extensión de la pena privativa de la libertad. Si esta no supera los tres años, el condenado conserva todos sus derechos y no sufre limitación alguna; en cambio, si pasa ese lapso, quedará privado de la administración de sus bienes y de la disposición de ellos por actos entre vivos.
La privación de la administración de los bienes (y también de su disposición por actos entre vivos) tiene un fin protector. La privación de la libertad por un período tan extenso conducirá sin duda alguna a una desatención obligada de sus negocios e intereses. Por otra parte, la situación rigurosa que le toca vivir expone al condenado a una situación de inferioridad que puede conducirlo a realizar espantosos negocios contractuales que, a la postre, serán perjudiciales(16).
Por eso la ley designa a un curador para que administre y disponga de los bienes del condenado. Si bien este curador tiene las mismas funciones que el curador del incapaz y está sujeto al control judicial, debiendo rendir cuentas de su gestión (arts. 130, 131 y 138, CCyC), debe admitirse que el penado sea oído, atento a que su incapacidad no proviene de enfermedad alguna. Por ello, pensamos que este curador debe ser entendido como un apoyo, en los términos del art. 43 del CCyC.
La incapacidad dura mientras el penado permanezca en prisión. Por lo tanto, ella cesa cuando se obtiene la libertad condicional o cuando la pena se extingue por amnistía, prescripción o indulto (arts. 13, 61, 65 y 68, cód. penal).
f) El derecho del tomador del ''leasing'' a alquilar el bien recibido. El tomador del contrato de leasing puede dar en locación el bien que ha recibido, a menos que ello se hubiera prohibido al contratar. Con todo, debe destacarse que el locatario no puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten los derechos del dador (art. 1238, CCyC).
g) El derecho del cónyuge sobreviviente y del heredero. Dentro del marco del contrato de locación, el art. 2381 reconoce a favor del cónyuge sobreviviente o de un heredero un triple derecho.
En primer lugar, pueden pedir la atribución preferencial del derecho a la locación del inmueble que le sirve de habitación si tenía allí su residencia al tiempo de la muerte del causante, y de los muebles existentes en él. Esta xxxxx xxxxxx coherencia con el art. 1190 del CCyC que, justamente, en el caso de fallecimiento del locador, y cuando el contrato de locación es de un inmueble destinado a habitación, faculta a quien lo habite a continuar la locación en las mismas condiciones pactadas. Esta norma añade, sin embargo, otra condición no prevista en aquel art.
2381: que acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento.
En segundo lugar, pueden pedir la atribución preferencial del derecho a la locación del local de uso profesional donde ejercía el causante su actividad y de los muebles existentes en él. Entendemos que es necesario algo más para poder ejercer este derecho: que el cónyuge sobreviviente o el heredero hayan usado profesionalmente también el inmueble alquilado. No está de más tener presente, y a la vez constituye un argumento corroborante de lo sostenido, que el art. 499(17) del CCyC confiere al cónyuge –en el marco de la partición del régimen de comunidad– un derecho similar de atribución preferencial de ciertos bienes relacionados con su actividad profesional.
Finalmente, pueden pedir la atribución preferencial del conjunto de las cosas muebles para la explotación de un bien rural realizada por el causante como arrendatario o aparcero cuando el arrendamiento o aparcería continúa en provecho del demandante (es decir, el cónyuge sobreviviente o el heredero) o se contrata un nuevo arrendamiento con este. Cabe recordar que si ocurriere la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que haya participado directamente en la explotación (art. 7º, ley 13.246, ref. por ley 22.298). Y en cuanto al contrato de aparcería, si bien este concluye con la muerte del aparcero (art. 27, ley 13.246, ref. por ley 22.298), no hay impedimento en que se convenga la continuidad, en cuyo caso es de aplicación el art. 2381
que venimos reseñando.
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Los supuestos de pluralidad de partes
Puede ocurrir que en un contrato de locación exista más de un locador o de un locatario. Ello trae ciertas consecuencias.
El locador tiene derecho en ciertas oportunidades a demandar la restitución de la cosa antes de que concluya el plazo de la locación. Así ocurre, como ejemplo, cuando el locatario incumple su obligación de pagar los alquileres.
Sin embargo, esta facultad del locador se ve restringida cuando son varios. Estamos ante un supuesto de lo que se denomina indivisibilidad impropia, regulada en el art. 824 del CCyC y que dispone que las normas de las obligaciones indivisibles se aplican a las obligaciones cuyo cumplimiento solo puede ser exigido por todos los acreedores en conjunto, excepto las que otorgan a cada uno el derecho de cobrar individualmente.
Es que resulta necesario que los locadores mantengan una unidad de criterio, y es posible que mientras unos pretendan resolver el contrato, otros quieran continuarlo. Por ello, se ha sostenido
–incluso antes de que comenzara a regir el Código Civil y Comercial– que el contrato de locación solo podrá resolverse si se cuenta con la conformidad de todos los locadores, pero tal conformidad conjunta solamente es exigible si se trata de un contrato que aún no hubiera vencido(18). Ello es así, pues mientras el contrato no ha fenecido, es posible también que los locadores pretendan continuarlo más allá de exigir el pago de los alquileres adeudados.
En cambio, si el plazo ya hubiese terminado, cualquiera de los locadores tendrá derecho a demandar el desalojo(19), pues el contrato ya ha vencido, y solo con la conformidad de todos podrá prolongárselo(20). En efecto, como se ha resuelto recientemente, el condómino de un inmueble posee legitimación activa a los fines de incoar una acción de desalojo sin necesidad de autorización de los restantes copropietarios, pues se trata de un acto conservatorio del patrimonio común; en
cambio, tal autorización sería necesaria si se pretendiese exigir la restitución antes de concluir la locación(21).
Por otro lado, la remisión de deuda hecha por uno de los locadores mediante la entrega al locatario de un recibo en el cual se consigna que no resta suma alguna que reclamar por ningún concepto resulta inoponible al restante locador, ya que para que un representante voluntario pueda renunciar por su representado se requiere un poder especial dado al efecto(22) (art. 375, inc. i], CCyC).
Finalmente, si lo que pretende uno de los locadores es el cobro de la parte que se le debe, no necesita la conformidad de los restantes copropietarios para ejercer la acción, aunque el contrato no hubiera vencido, pues se trata de una obligación divisible (art. 805, CCyC).
Pasemos, ahora, al supuesto de pluralidad de locatarios.
Acá estamos ante un supuesto de solidaridad pasiva, solidaridad que surge del título constitutivo, originada en una causa única (art. 827, CCyC). Si no hay conformidad entre todos los locatarios para restituir la cosa antes de vencido el plazo de la locación, con fundamento en el art. 1221 del CCyC, no se la podrá devolver.
En cuanto a las demás obligaciones, desde siempre se ha reconocido que, aun cuando no se haya pactado la solidaridad entre los locatarios, ellos se encuentran obligados por el todo cuando la cosa ha sido alquilada en forma indivisa, y ello no ha cambiado con la sanción del Código vigente(23).
Pero si la cosa no ha sido alquilada en forma conjunta por los locatarios, sino que han arrendado una parte independiente cada uno, desaparece la solidaridad pasiva porque la locación no se origina en una causa única. Por lo tanto, cada locatario podrá actuar por sí, sin importar la opinión de los restantes locatarios, aun en el caso de que se haya celebrado un único contrato(24).
7
Final
Como hemos podido ver, los temas que hemos planteado en torno al contrato de locación, su consentimiento, la capacidad para contratar, las inhabilidades que existen para celebrarlo, y los problemas que puede acarrear la pluralidad de partes, no pueden resolverse exclusivamente con las normas previstas para el contrato de locación, sino que será necesario tener en cuenta otras, que deberán ser interpretadas en forma conjunta para alcanzar soluciones más precisas y justas.
VOCES: DERECHO CIVIL - ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS - CONTRATOS - OBLIGACIONES -
LOCACIÓN - CAPACIDAD - CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
(*) Nota de Xxxxxxxxx: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El Derecho: La conservación del inmueble alquilado, por Xxxxx Xxxxxxxxx, ED, 261-621; Continuación del uso de la vivienda locada y la fianza, en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, por Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx, ED, 262-727; Alquileres devengados y no cobrados por el locador enajenante del inmueble, por Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx, ED, 268-652; El contrato de locación cuando el locador es una diócesis o una parroquia: consideraciones para evitar su nulidad, por Xxxxx Xxxxxxx Di Xxxxx, XX, 268-753; Contrato de locación de servicios continuados de transporte; rescisión unilateral intempestiva – Indemnización, por Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx, XX, 268-921; Acreedor hipotecario y locación en el Código Civil y Comercial. ¿Quien puede lo más no puede lo menos? Cuando la teoría no coincide con la práctica, por Xxxxxxx X. X. Xxxx Xxxxxx, XX, 269-642; El régimen de mejoras en el contrato de locación, por Xxxxxx Xxxxxxxxx, XX, 276-647. Todos los artículos citados pueden consultarse en xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx.
(1) Conf. XXXxx. Xxx. x Xxx., xxxx XX, 00-0-00, xxXxxxxx xx Xxxxx, Xxxx X. y otros c. Xxxxxxxxxx, Xxxx X.xx, ED, 88-193; SC Xxxxxx Xxxxx, 00-0-00, "Xxxxxxxx, Xxx x. Xxxxxxxx, Xxxxxx, ED,
111-607.
(2) Conf. Xxxxx, Xxxxxxxxx X., Tratado de derecho civil. Contratos, 10ª ed. actualizada por Xxxxxxxxx Xxxxx, La Ley, t. I, nº 630.
(3) Ibídem, nº 607; Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx X., Xxxxxxx xx xxx xxxxxxxxx, Xxxxxxxx-Xxxxxxx, 0000, t. II, pág. 343.
(4) Conf. Xxxxx, Xxxxxxxxx X., Tratado de derecho civil…, cit., nº 638; Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx X., Tratado de los contratos, cit., pág. 351. En contra: Xxxxxxx, Xxxxx X. - Xxxx, Xxxxx X., Contratos civiles y comerciales. Parte especial, Universidad, 1988, pág. 232, quienes afirman que en este caso debe entenderse que las partes han remitido la fijación del precio al juicio de peritos. Esta opinión vertida respecto del Código Civil xx Xxxxx, que no compartíamos, es inadmisible con el Código vigente, por las razones que se dan en el texto principal.
(5) Xxxxx, Xxxxxxxxx, Los acuerdos parciales en el Código Civil y Comercial, RCCyC, 2015 (julio), pág. 173, cita online: AR/DOC/1678/2015.
(6) Conf. Xxxxx, Xxxxxxxxx X., Tratado de derecho civil…, cit., nº639.
(7) Art. 1199. – Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
(8) Conf. Xxxxx Xxx, Xxxxxxx X., Código Civil y Comercial de la Nación, Xxxxxxx X. Xxxxxx (dir.), Hammurabi, 2018, t. 3-C, pág. 813.
(9) Conf. Xxxxxxx, Xxxxx X. - Xxxx, Xxxxx X., Contratos civiles y comerciales…, cit., pág. 238.
(10) Conf. Xxxxxx, Xxxxxx X., Contratos civiles y comerciales, 2ª ed., Xxxxxx, t. I, nº 210 c).
(11) Conf. CNEsp. Civ. y Com., sala IV, 21-8-80, ``Xxxxxx, Xxxxxxx X. y otros c. Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx, ED, 98-528, nº 2.
(12) Conf. Xxxxx, Xxxxxxxxx X., Tratado de derecho civil. Familia, 10ª ed. actualizada por Xxxxxxxxx
X. Xxxxx, Xx Xxx, x. X, xx 000.