Naturaleza jurídica de la promesa de celebrar un contrato. 2 Características del contrato de promesa 3 Requisitos del contrato de promesa 5 Que la promesa conste por escrito (art.1554 n°1) 6 Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley...
Índice de contenido
Naturaleza jurídica de la promesa de celebrar un contrato. 2
Características del contrato de promesa 3
Requisitos del contrato de promesa 5
Que la promesa conste por escrito (art.1554 n°1) 6
Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces (art.1554 n°2) 7
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato (art.1554 n.3): 8
Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban (art.1554 n.4): 10
Efectos del contrato de promesa 12
Acción de resolución del contrato de promesa 13
Contrato de promesa o la promesa de celebrar un contrato (art.1554)
El contrato de promesa o la promesa de celebrar un contrato esta tratada en nuestro CC., en el título XII del libro IV del Código civil, relativo a los efectos de las obligaciones, en el art.1554.
Se le define como aquel contrato en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales comunes a todo contrato y los propios de esta convención. La jurisprudencia lo ha concebido como aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose con todos los requisitos que establece el art.1554 del CC.
A pesar que la promesa puede tener por objeto obligarse a celebrar cualquier clase de contrato, no poseería validez general, lo que se infiere de la redacción del art.1554:
Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1ª Que la promesa conste por escrito;
2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.
De la lectura del texto legal, se desprende que la promesa de celebrar un contrato carece de eficacia jurídica, admitiéndose excepcionalmente en el evento de cumplirse todos y cada uno de los requisitos que el Código enumera.
Lo anterior, estaría en plena concordancia con otras normas especiales destinadas a regular la formación del consentimiento en ciertos contratos. En relación con la compraventa, por ejemplo, si las partes han convenido escriturar el contrato, no será perfecta la venta hasta que así se otorgue (art.1802); y en el caso de las arras dadas en garantía de celebrarse la venta, la ley reserva a las partes la facultad de retractarse de la misma (art.1803). En el Código de Comercio, el seguro convenido verbalmente en relación con la cosa, el riesgo y la prima, tiene valor de promesa y faculta a las partes para demandar el otorgamiento de la póliza (arts.514 y 515 Ccom). El interés del legislador en estos casos ha sido establecer con la mayor claridad el momento en que se forma el consentimiento del contrato principal, del cual dependen unas obligaciones que la ley impone a los contratantes sin necesidad de que éstos las expresen; distinguiendo entre los momentos contractuales previos al acto mismo, de los que constituyen en esencia su perfeccionamiento.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO.
Uno de los problemas que plantea el contrato de promesa, en cuanto a negocio jurídico, es el de determinar cual es su naturaleza. Lo dicho puede ser consecuencia de la falta de antecedentes sobre el mismo en el derecho romano, base de nuestro derecho civil; o bien de la poca claridad de la doctrina en cuanto a la extensión con que pueda aplicarse; o a la diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan este tipo de contrato. Tanto es así, que nuestro CC sigue en esta materia un sistema particular, cuyos precedentes nos son desconocidos.
Quizás su naturaleza esté dada simplemente por una combinación de factores jurídicos y extrajurídicos. En primer término, como expresión de la autonomía privada y en lo segundo, cumpliendo una función de garantía.
La utilidad del contrato de promesa como instrumento jurídico para el logro de determinadas finalidades económicas es innegable. Puede ocurrir -y así sucede cotidianamente- que para otorgar un contrato sea menester, previamente, cumplir con ciertos requisitos actualmente imposibles de alcanzar; o haber inconvenientes financieros o legales, como falta de liquidez, la existencia de embargos o medidas precautorias o cautelares; por ejemplo:
a) En el caso de los herederos que no han practicado las inscripciones a que se refiere el art.688. Al no poder enajenar el inmueble, cuya inscripción a nombre del comprador será imposible, se recurre al contrato de promesa, la de celebrar un contrato de compraventa, en virtud del cual las partes se comprometen a suscribirlo en las condiciones y plazos que en él mismo se expresan.
b) En el caso de las cosas embargadas, en cuya enajenación hay objeto ilícito (art.1464 N°3), a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello. A falta de dicha autorización o consentimiento, se recurre a celebrar un contrato de promesa de compraventa, condicionándose el otorgamiento del contrato prometido a que se haya alzado el embargo dentro de cierto plazo.
Hemos dicho que el contrato de promesa presenta gran utilidad y es susceptible de ser usado para preparar la generalidad de otros contratos. Sin embargo, hay casos en que el legislador, con el fin más o menos expreso de precaver algún fraude o bien en consideración de objetivos de carácter social, lo prohíbe expresamente. Por ejemplo, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458/76 Vivienda), prohíbe la celebración de un contrato de promesa de venta respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente las obras de urbanización, o mientras la Municipalidad respectiva no otorgue un certificado de urbanización previa constitución de garantía de que dichas obras se ejecutarán (y lo sanciona como delito en su art.138). En cuanto a la administración de la sociedad conyugal, se prohíbe al marido prometer vender o gravar los bienes sociales o los derechos hereditarios de la mujer (art.1749 inc.3°).
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA.
1.- Es un contrato principal. La promesa es, además, un contrato independiente del contrato definitivo toda vez que su existencia no está ligada necesariamente al acto que se promete celebrar. Nace, existe y se extingue por sí misma como todo acto jurídico.
2.- Es un contrato preparatorio, se figura otro contrato, obligándose una o ambas partes a celebrarlo en el futuro. Por tratarse de contratos distintos, cada uno por separado debe satisfacer los requisitos de validez.
Además, es un contrato preparatorio de carácter general, pues es un contrato que prefigura o anticipa cualquier otro.
3.- Es un contrato esencialmente solemne. La promesa de celebrar un contrato debe constar por escrito (art.1554 N°1).
4.- La modalidad es de la esencia de este contrato. A diferencia de lo que hemos dicho en tantas ocasiones, que las modalidades son generalmente elementos accidentales del contrato que las partes pueden incluir o no, sin interferir con el sentido y alcance del mismo, el art.1553 N°3 dispone que en la promesa debe fijarse un plazo o una condición en que ha de celebrarse el contrato prometido.
5.- Es de derecho estricto. Por regla general, según el mismo art.1554, la promesa de celebrar un contrato no obliga. No obstante sea posible concebir la promesa como un contrato de aplicación general, mantiene su carácter de derecho estricto y sólo tiene valor xx xxx para las partes cuando reúne los requisitos señalados en el mismo precepto. Es decir, si no se cumple cualquiera de estos requisitos, la promesa no es válida. Hay quienes han dicho, con mejores o peores fundamentos, que este último caso, la promesa “no existe”.
No obstante ser una opinión minoritaria, Xxxxxxx Xxxxxxxxxx discute la doctrina que da a la promesa este carácter:
“Como sabemos, el inc.1 del art.1554 dispone que la promesa de otorgar un contrato no produce obligación alguna "salvo que concurran las circunstancias" que enumera el precepto … Esta redacción, evidentemente no muy afortunada, ha hecho sostener a una parte de la doctrina, especialmente en los primeros tiempos del contrato, y a alguna jurisprudencia, que se trata de una norma de aplicación estricta, excepcional, de interpretación restringida, prohibitiva, etc. Todas estas expresiones tienden a un mismo objetivo: una exigencia estrictísima para la validez de la promesa, cuya eficacia puede aceptarse sólo tras un examen riguroso de la misma a la búsqueda de posibles nulidades; tanto que se ha llegado a afirmar que en la duda entre la validez y la nulidad del contrato, el Juez ha de inclinarse por esta segunda, como si las sanciones pudieran aplicarse por simple gusto … Nos fundamos para rechazarla: 1.- En que si bien el art.1554 limita la libertad contractual negando valor a cualquier clase de promesa, la libre contratación sigue siendo la regla general en materia de contratos, de acuerdo a ella, todo contrato es una ley para las partes, y debe cumplirse de buena fe … 2.- Como consecuencia de esto lo que le otorga carácter excepcional al art.1554 es que resulta contrario a las reglas generales del Código en materia de contratos, ponme restringe el campo de la voluntad: de ahí Que es la aplicación de estos requisitos de excepción la que debe efectuarse restringidamente y no puede extenderse a otros puntos que los efectivamente legislados. Más allá de lo que exactamente disponen, reina nuevamente la autonomía de la voluntad, y en consecuencia, no cabe extenderlos a pretexto de una desconfianza legislativa, y … 3.- El precepto no
dice tampoco lo que se pretende: que por regla general el contrato de promesa sea ineficaz; la mera promesa de celebrar contrato es la que no obliga, a menos que Invista la forma de un contrato de promesa cuyos elementos específicos son los del art.1554. Como señala Xxxxx Xxxxx: "si no reúne estos requisitos, o circunstancias, como dice la ley, la promesa no se considera obligatoria; no pasa de una mera conversación o cambio de ideas sin propósito de obligarse; no habrá en ella una convención de promesa de celebrar un contrato determinado". Otra cosa muy distinta es que el contrato de promesa puede prestarse para el fraude a la ley, sobre todo Para eludir prohibiciones leaales o impuestos. En vez del acto prohibido o gravado se otorga una Promesa, agregándole los efectos propios del contrato definitivo. Contra esto el legislador ha reaccionado en ciertos casos, prohibiendo derechamente la promesa”.
6.- Por regla general, es un contrato bilateral (Xxxxxxx Xxxxxxxxxx agrega, además, oneroso). Sin embargo, es posible que en un contrato de promesa sólo una de ellas se obligue efectivamente a celebrar el contrato prometido mientras la otra parte comparece en señal de aceptación de esta promesa unilateral. En resumen, según las partes que resultan obligadas y el tipo de contrato prometido, podemos constatar las siguientes alternativas de promesa: promesa bilateral de contrato bilateral, promesa bilateral de contrato unilateral, promesa unilateral de contrato unilateral, promesa unilateral de contrato bilateral. Este último caso, porque ha sido profusamente discutida su posibilidad, los explicaremos con más detalle a propósito de los efectos del contrato de promesa.-
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
En esta materia se parte de la siguiente premisa: la promesa de celebrar un contrato es a su vez un contrato, de manera que deben concurrir a su respecto todos los requisitos que se exigen en general para los contratos (consentimiento, capacidad, objeto y causa lícita). Pero, además de estos requisitos generales deben concurrir otros especiales establecidos por la ley en el art.1554, los que son tanto de forma como de fondo.
Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisión de cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligación alguna, lo que para algún sector de la doctrina sirve para argumentar en favor de la inexistencia como sanción.
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que de los propios términos del art.1554 se desprende que esta norma es especial e imperativa, que los requisitos deben concurrir simultánea y copulativamente y que la omisión de uno cualquiera de ellos exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, produce la nulidad absoluta de la promesa (art.10, 1682).
QUE LA PROMESA CONSTE POR ESCRITO (ART.1554 N°1)
El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituración del contrato, ya en instrumento público ya en uno privado. Si se omite la escrituración adolece de nulidad absoluta (art.1443, 1554 y 1682) y, además, dicho contrato no va a poder probarse, porque para probar un acto solemne no se admiten más medios de prueba que la respectiva solemnidad.
En una época se planteó la duda en relación a la exigencia de este requisito. Se decía que la solemnidad del contrato de promesa es que ésta conste por escrito, pero ¿se mantiene esta norma cuando el contrato prometido debe constar por escritura pública, como la compraventa de un bien raíz? En tiempos pasados se pensó que cuando el contrato prometido debía constar por escritura pública, también la promesa debía cumplir con dicha exigencia, situación ésta que se da específicamente con la promesa de compraventa de un inmueble. Los argumentos para apoyar esta opinión son:
a) El art.1801 inc.2 es una norma especial en cuanto a la naturaleza del contrato y el bien de que se trate. La especialidad de esta norma supera la del art.1554, disposición que para el efecto tendría carácter general.
b) También sostenían que había una especie de accesoriedad del contrato de promesa respecto del prometido que transmitiría el grado de solemnidad que se exija.
c) Xxxxxxxxx que la ejecución forzada de la obligación prometida no podía traducirse en venta si no se exigía la respectiva escritura pública.
En realidad, lo que aquí sucedía, era que quienes así opinaban estaban confundiendo dos contratos distintos, pero sucesivos en el tiempo, conteniendo uno de ellos (la promesa) las bases de la celebración del otro (el prometido).
Hoy en día, hay consenso en que el contrato de promesa basta que conste "por escrito". Las razones en este sentido son:
a) Por la separación entre ambos contratos, cada uno de los cuales tiene individualidad propia, estructura y efectos distintos, de tal modo que no podrían aplicarse a uno las normas del otro. En un caso particular, las de la compraventa bienes raíces a la promesa de este.
b) El art.1554 n.1 es claro en cuanto a lo único que existe es que la promesa conste por escrito.
c) Por último, cuando el contrato prometido es a su vez solemne, la misma ley nos señala cuando debe cumplirse con esa solemnidad (art.1554 n.4).
QUE EL CONTRATO PROMETIDO NO SEA DE AQUELLOS QUE LA LEY DECLARA INEFICACES (ART.1554 N°2)
Lo primero que debemos establecer aquí es qué debemos entender por eficacia. La eficacia del contrato prometido se entiende en el sentido de que éste produzca efectos jurídicos, esto es, establezca un vínculo jurídico entre las partes que origine derechos y obligaciones entre ellas. Así, un contrato de promesa en que se conviene a celebrar a futuro un contrato en que se va a ejecutar un hecho inmoral o prohibido, sería ineficaz porque adolecería de objeto ilícito; y lo mismo ocurriría si por el contrato de promesa una parte se obliga a hacer algo físicamente imposible.
Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propósito de las partes al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un contrato nulo por estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para celebrar contratos válidos en el futuro y no para llegar a la celebración de contratos nulos e ineficaces.
El problema que se plantea en este punto es el determinar en qué momento hay que considera la eficacia o ineficacia del contrato prometido: si (a) al momento de celebrarse la promesa o (b) al momento de celebrarse el contrato prometido.
A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de promesa respecto de un contrato que al tiempo de cumplirse la promesa va a ser nulo, la sanción va a ser la nulidad de la promesa por infracción a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554. Pero, la duda se plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser válido al tiempo de cumplirse ésta. El contrato de promesa va a se válido en esta situación siempre que las partes sujeten este contrato a la condición de que el contrato prometido sea válido al momento de cumplirse la promesa. Ejemplo de esta situación sería la siguiente: le vendo el mueble embargado, pero con la condición de que al celebrarse el contrato de compraventa se haya alzado el embargo.
La eficacia del contrato prometido se analiza al momento de celebrarse éste y no al momento de celebrarse el contrato de promesa.
Otro problema que se nos plantea con este requisito y que vamos a analizar en relación con un ejemplo es el siguiente: qué sucede en la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a un incapaz, Habría que cumplir ya en el contrato de promesa con las autorizaciones que la ley exige para la celebración del contrato prometido?? Tomemos como ejemplos las siguientes disposiciones:
a) el art.255 señala que “no se podrán enajenar ni hipotecar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional, sin la autorización del juez o con conocimiento de causa”.
Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, ¿habrá que obtener la autorización judicial al celebrarse la promesa o podrá esperarse a la celebración del contrato prometido para obtener dicha autorización?
b) El art.1749 inc.2 señala que el marido no podrá enajenar voluntariamente ni gravar los bienes raíces sociales sin autorización de la mujer. Si el marido promete vender o gravar un bien raíz social, ¿deberá obtener la autorización de la mujer al momento del contrato prometido o al momento de celebrar el contrato definitivo?
c) El art.1745 inc.1 señala que “no se podrán enajenar los bienes raíces de la mujer, que el marido esté o pueda estar obligado a restituir en especie, sino con voluntad de la mujer y previo decreto del juez con conocimiento de causa”. Si el marido promete enajenar un bien raíz de la mujer, ¿necesita contratar con la autorización referida al momento de celebrar la promesa o habrá de obtener dicha autorización cuando celebra el contrato prometido?
El riesgo que se planteaba en estas situaciones es que si no se exigiera el cumplimiento de las referidas autorizaciones al momento de la celebración de la promesa y, llegado el momento, ésta no se cumple, podría suceder que a través del cumplimiento forzoso de las obligaciones emanadas del contrato de promesa se prohiba dejar de lado dichas autorizaciones.
No obstante lo anterior, la doctrina estima que estos requisitos no es necesario cumplirlos en el contrato de promesa, sino que en el contrato prometido por las razones ya vistas. Se fundan además, de manera especial, en el N.4 del art.1554, cuando señala que en la promesa deba especificarse de tal modo el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto “...o las solemnidades que las leyes prescriban”. Sostienen que si pueden omitirse las solemnidades en la promesa, con mayor razón podrán faltar estos otros requisitos que no son más que formalidades.
Distinta es la situación en que un incapaz relativo celebra por sí un contrato de promesa: en ese caso habrá que cumplir necesariamente con las formalidades habilitantes necesarias para la validez del contrato de promesa. En caso contrario, la promesa adolecería de nulidad relativa por haberse omitido la formalidad habilitante.
QUE LA PROMESA CONTENGA UN PLAZO O CONDICIÓN QUE FIJE LA ÉPOCA DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO
(ART.1554 N°3):
Este requisito es de la esencia del contrato de promesa. Lo que ha pretendido el legislador con esta exigencia es que el contrato de promesa se haga sobre una base cierta en el sentido
de que tiene que haber un tiempo o una condición que determine la época en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido.
La fijación de la época de la celebración del contrato prometido debe hacerse por medio del establecimiento de un plazo o de una condición en el contrato de promesa, no existiendo ningún impedimento para que concurran ambas clases de modalidades en la promesa, esto es, que establezca un plazo y condición a la vez, para que en defecto de la condición pueda celebrarse de todas maneras el contrato prometido, ya que la condición puede fallar.
Veamos cada una de estas formas de determinar la época de celebración del contrato prometido:
Contrato definitivo sujeto a plazo.- Como sabemos, el plazo es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el ejercicio o la exigibilidad de un derecho. En el contexto del contrato de promesa, es una forma de determinar una época cierta de celebración del contrato prometido. El plazo puede ser suspensivo, si de su ocurrencia un derecho se hace exigible compulsivamente por una de las partes; y es extintivo, cuando la llegada del hecho hace cesar ese derecho.
En cuanto a la obligación de celebrar un contrato futuro ¿Puede el plazo ser indistintamente suspensivo o extintivo? La opinión mayoritaria es que el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como a otro plazo, toda vez que ambos establecen la época en la cual puede exigirse el cumplimiento de la obligación emanada del contrato de promesa, cual es, la de celebrar el contrato prometido, y es precisamente ésta la finalidad perseguida por el art.1554 N°3. Ocurre que, según algunos, si el plazo fuera extintivo, al vencimiento de éste el acreedor debería requerir al deudor para que celebre el contrato y ponerlo de esta forma, en xxxx.
En la práctica, cuando se promete vender y comprar un bien raíz, se acostumbra señalar que las partes caerán en xxxx si no comparecen a firmar la escritura en que se contiene el contrato prometido, en determinada notaría, día y hora, facultándose las partes recíprocamente para solicitar la matriz de la misma, y que bastará para acreditarlo un certificado xxx xxxxxxx respectivo que así lo señale.
Contrato definitivo sujeto a condición.- Se puede fijar la época de celebración del contrato prometido mediante el establecimiento de una condición. El problema se plantea si la o las condiciones a que éste se sujeta son indeterminadas. ¿Podrá el contrato de promesa sujetarse copulativamente a una condición determinada e indeterminada? ¿O necesariamente tendrá que sujetarse a una condición determinada?
Algunos sostienen que la condición a que se refiere el n.3 del art.1554 debe ser determinada, esto es, “aquella en que de producirse el hecho futuro e incierto se sabe cuando ocurrirá”. Si para el cumplimiento del hecho incierto constitutivo de la condición,
no se fija época o plazo, estaríamos en presencia de una condición indeterminada, y quienes participan de la opinión en comento, afirman que en este caso no puede darse el valor de promesa a una convención celebrada bajo una condición de esta especie.
El problema de la determinación o indeterminación de una condición se ha planteado en la práctica en relación con una cláusula bastante común en los contratos de promesa: aquellas en que se establece que el contrato prometido (generalmente la compraventa) se va a celebrar tan pronto como el banco o institución financiera apruebe al promitente comprador una operación de crédito hipotecario para el adquirir lo que se vende. Aquí, evidentemente hay una condición, pero es indeterminada, pues en caso de producirse este hecho futuro o incierto, no se sabe cuándo se va a producir.
Los que se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo condición indeterminada, señalan que la intención del legislador en el art.1554 n.3, fue la de no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que todas ellas caducan transcurrido cierto lapso y, el hecho de que el legislador no lo haya dicho en forma expresa en el N.3, no es obstáculo para que aquí se aplique la regla general. Agregan que en el caso que las partes fijen una condición, lo que se requiere es que sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto, es decir, a la celebración del contrato prometido. Por ello no puede sostenerse que un contrato de promesa sólo es válido cuando contiene una condición determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cuándo o en qué fecha el acreedor podrá hacer efectiva la obligación que emana de la promesa, o bien, cuándo podrá establecerse en forma cierta que no se verificará, ya por que venció el plazo estipulado, ya porque la condición no se cumplirá. Indican además, que en lo que dice relación específicamente con la condición que se refiere a la aprobación de un préstamo hipotecario, ella no es determinada, ya que es claro que cualquiera de las partes podrá requerir el pronunciamiento respecto de si se otorga o no el precio.
Ahora, en la práctica se acostumbra y, con el objeto de evitar problemas en relación con este aspecto, en aquellos casos en que la promesa puede establecerse una condición indeterminada o que pueda configurarse como tal, a señalar además un plazo dentro del cual debe cumplirse dicha condición.
QUE EN LA PROMESA SE ESPECIFIQUE DE TAL MANERA EL CONTRATO PROMETIDO QUE SÓLO FALTEN PARA QUE SEA PERFECTO LA TRADICIÓN DE LA COSA O LAS SOLEMNIDADES QUE LAS LEYES PRESCRIBAN (ART.1554 N°4):
Este requisito -la especificación del contrato prometido- ha originado problemas. Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia existen diversas opiniones acerca de la extensión que
debe dársele. El punto de discusión es qué debe entenderse por "especificación" del contrato prometido. Las distintas posiciones son a saber tres:
1.- La promesa debe incluir el consentimiento en el contrato prometido.- Como no es un término definido por el legislador, si recurrimos al Diccionario de la RAE, especificar tiene dos acepciones: la primera de ellas es “explicar, declarar con individualidad algo”; y la segunda “fijar o determinar de modo preciso”. Especificar significa entonces, identificar las estipulaciones de un contrato futuro, de manera que nada de lo que haya de ser estipulado en él, falte en la promesa. Si lo que es “especifica” es un contrato, huelga decir que es un presupuesto de su existencia la declaración de voluntad de una persona en obligarse en virtud del mismo.
2.- El contrato prometido puede adolecer del consentimiento, la tradición o las solemnidades.- Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa haga una identificación tan acabada del prometido, hasta el punto de exigir el consentimiento de obligarse.
Señalan que lo que se pretende por la ley es que se indiquen todas las partes del futuro contrato para, de este modo, evitar futuros problemas sobre las diversas cláusulas que éste debe contener y, de este modo, las partes conozcan desde ya lo que se ha prometido. Es decir, no se cumpliría con ello si sólo se indican especificaciones que caractericen el contrato prometido en sus especificaciones esenciales. Según esta opinión, lo que debe hacerse en el contrato de promesa es enunciar de manera casi perfecta el contrato prometido, de tal modo que si en ese momento se celebrara, bastaría con agregar a lo especificado el consentimiento, sus solemnidades o la tradición, para que así quedara perfecto.
3.- El contrato prometido puede estar enunciado sólo respecto de sus elementos esnciales.- Se especifica el contrato prometido señalándose sus elementos esenciales, no siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los accidentales. Ello porque es en los elementos esenciales donde se manifiesta la voluntad de las partes en relación con el contrato que pretenden celebrar a futuro. Señala esta opinión que los elementos de la naturaleza los presume la ley y se entienden incorporados en el contrato sin necesidad de cláusula especial. En cuanto a los elementos accidentales, ellos son expresión de la autonomía de la voluntad y, por lo tanto, dependerán exclusivamente de lo que las partes establezcan al respecto. De tal suerte que estos elementos nacerán sólo si las partes desean incorporarlos al contrato y, si éstas nada dicen, dichos elementos no formarán parte del respectivo contrato. Siendo así, no puede entenderse que la falta de estos elementos de carácter accidental, signifique que el contrato prometido no está debidamente especificado, porque dicho contrato queda especificado con aquellos elementos que le dan su propia fisonomía y éstos son los elementos esenciales. Al menos, así piensan ellos.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA.
Si el contrato de promesa cumple con todos los requisitos que indica el art.1554 surge de él una obligación de hacer, que consiste en la celebración del contrato prometido. Es a esto lo que se refiere el xxx.xxxxx del art.1554.
Como consecuencia de esto, los efectos del contrato de promesa son generalmente distintos de los efectos que produce el contrato prometido. Así, en la promesa de celebrar un contrato de compraventa el efecto de ésta es una obligación de hacer: la de celebrar el contrato prometido. En tanto que en la compraventa (contrato prometido) surgen obligaciones de dar.
Ahora, si hay un incumplimiento del contrato de promesa, el art.1554 nos remite al artículo precedente, que se refiere precisamente a las obligaciones de hacer, disposición que nos señala también qué actitud puede adoptar el acreedor cuando el deudor de la obligación de hacer se constituye en xxxx, porque nos dice que junto con la indemnización de la xxxx podrá pedir el acreedor a elección suya cualquiera de las tres cosas que en dicha disposición se señala. Pero de los tres números que contempla el art.1553, sólo dos de ellos son aplicables en el caso de haber incumplimiento del contrato de promesa: el primero y el tercero. Pero, esta norma debe complementarse con aquellas del CPC relativas al juicio ejecutivo en las obligaciones de hacer, específicamente con la del art.532, que señala que "si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución de una obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez que conozca del litigio, si requerido aquél, no lo hace dentro del plazo que le señala el tribunal".
Precisamente, aquí estamos ante un caso en que el juez, asumiendo legalmente la representación del deudor, presta por él el consentimiento con el cual se forma el contrato prometido.
Sobre los efectos de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral.- Como si Xxxxxx y Xxxx se prometieran celebrar una compraventa, obligándose Xxxxxx a otorgarla en cierto plazo y reservándose Xxxx la facultad de no otorgar contrato alguno. Esta posibilidad ha sido discutida en la doctrina y en la jurisprudencia. Específicamente la celebración de promesa unilateral de un contrato como el de compraventa, en consideración de las siguientes razones:
1. En primer lugar, porque una promesa realizada en tales términos importaría una condición meramente potestativa del deudor (me obligo, si quiero) y en consecuencia es nula. Es la hipótesis del art.1478.
2. El N°4º del Art.1554 dispone que para que el contrato de promesa sea válido es necesario que en él se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten
para que sea perfecto la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. En consecuencia no puede faltar el consentimiento del contrato prometido, pues no se cumpliría el requisito contemplado en dicho precepto. En la promesa unilateral de contrato bilateral falta el consentimiento de aquel que no se obliga a celebrar el contrato prometido, sino que tiene la opción de celebrarlo o no.
ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA.
El art.1489 es una disposición de carácter general y, como tal, es perfectamente aplicable al contrato de promesa. Pudiera no entenderse así por la remisión que el legislador hace en el art.1554 a las normas del art.1553, pero lo que sucede es que esta última norma reglamenta los derechos que la ley otorga al acreedor de la obligación de hacer para exigir forzadamente su cumplimiento al deudor, es decir, la remisión del art.1554 su predecesor sólo tiene por objeto destacar el tipo de obligación que genera el contrato de promesa, que como obligación de hacer que es, debe cumplirse forzadamente de acuerdo a lo señalado en el art.1553 (aplicándose en este caso sólo los .1 y 3).
De manera que esta remisión no implica una alteración de la regla general contenida en el art.1489, aplicable en el caso de incumplimiento de un contrato bilateral. Por consiguiente, respecto del contrato de promesa bilateral, existe para el acreedor la alternativa que le confiere el art.1489, es decir, puede demandar el cumplimiento del contrato y recurrir a lo dispuesto en el art.1553; o bien puede demandar la resolución del contrato de promesa; en ambos casos podrá hacerlo con indemnización de perjuicio.
Mirando la situación desde el punto de vista del deudor, demandado de cumplimiento o resolución del contrato de promesa, éste perfectamente puede defenderse haciendo valer "la excepción del contrato no cumplido" a que se refiere el art.1552, cuando el acreedor demandante no haya cumplido ni se allanara a cumplir la obligación de hacer que a él le impone el contrato de promesa en la forma y tiempo debidos.