Luego de varios incidentes procesales que resulta innecesario pormenorizar, los apelados presentaron la contestación a la demanda y demanda contra terceros.1 Negaron la existencia de un contrato de corretaje e indicaron que ni el informe de...

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES REGION JUDICIAL de SAN XXXX - CAGUAS PANEL IV
XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX Apelante v. XXXX XXXXXXXXXX Apelante	KLAN201700341	APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Xxxx Civil Núm.: K AC 2014-0813 Incumplimiento de Contrato
Panel integrado por su presidenta, la Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, la Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx y la Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx, Jueza Ponente SENTENCIA En San Xxxx, Puerto Rico, a 09 xx xxxxx de 2017. Comparecen ante nos el Xx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx (Xx. Xxxxxx), su esposa Xxxxx X. Xxxxxxx Xxxxxx y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los apelantes) mediante recurso de apelación para que revoquemos la sentencia dictada el 1 de febrero de 2017 por el Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala de San Xxxx. En virtud del referido dictamen, el tribunal a quo declaró ha lugar la solicitud de desestimación presentada por el Xx. Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxx (Xx. Xxxxxxxxxx), su esposa Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, los apelados) y, en su consecuencia, desestimó la reclamación incoada por los apelantes. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, estamos en posición de resolver. I El 19 xx xxxxxx de 2014, los apelantes presentaron una demanda sobre incumplimiento de contrato y cobro de dinero

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contra los apelados. Expusieron, en síntesis, que el Xx. Xxxxxxxxxx contrató al Xx. Xxxxxx para que este último, en su capacidad xx xxxxxxxx de bienes raíces, gestionara la venta de cierta propiedad sita en el Condado perteneciente al primero. Según alegaron los apelantes, el Xx. Xxxxxxxxxx se obligó a pagarle al Xx. Xxxxxx el 3% del precio de venta en concepto de comisión. Asimismo, los apelantes adujeron que tras conseguir un comprador potencial para la propiedad, el Xx. Xxxxxxxxxx vendió el inmueble al cliente gestionado por el Xx. Xxxxxx, sin que mediara pago alguno de la comisión pactada. Por consiguiente, los apelantes reclamaron

$300,000.00 en concepto de la comisión acordada, así como el pago de intereses, costas y honorarios de abogado.

Luego de varios incidentes procesales que resulta innecesario pormenorizar, los apelados presentaron la contestación a la demanda y demanda contra terceros.1 Negaron la existencia de un contrato de corretaje e indicaron que ni el informe de presentación ni los correos electrónicos constituyen un contrato que genere obligaciones entre las partes.

Así las cosas, los apelados y los terceros demandados le solicitaron al TPI la desestimación de la demanda. El 11 de julio de 2016, el TPI dictó la primera sentencia mediante la cual desestimó la demanda fundado en que no existió un contrato de corretaje entre el Xx. Xxxxxxxxxx y el Xx. Xxxxxx. Tras solicitar sin éxito la reconsideración del mencionado dictamen, los apelantes acudieron en apelación ante este Tribunal, quien acogió el recurso como un certiorari y denegó su expedición, porque la sentencia del TPI no era final y apelable.2

1 Los apelados trajeron como terceros demandados x Xxxxxxx Group, Xxxxxxx & Co., Inc., Xxxxxxx PRV Acquisition Corp., Xxxxxxx PRV Acquisition LLC, Xxxxx HC LLC, Xxxxxxxxxxxx Real Estate, Inc. d/b/x Xxxxxxxxxxxx Commercial.

2 Tomamos conocimiento judicial del recurso presentado bajo el número KLAN201601246.

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Como parte del trámite procesal del caso,3 el 1 de febrero de 2017, el TPI dictó una sentencia enmendada mediante la cual desestimó la demanda por esta dejar de exponer una reclamación que ameritara la concesión de un remedio a favor de los aquí apelantes.4 Del mismo modo, desestimó la demanda contra tercero. Así, luego de formular 22 determinaciones de hechos incontrovertidos, el TPI concluyó que el alegado contrato que se llevó a cabo por correo electrónico entre el Xx. Xxxxxx y el Xx. Xxxxxxxxxx es nulo, nulo ab initio, por falta de una fecha de vencimiento. Así pues, según razonó el TPI, al ser nulo el contrato, los aquí apelantes no tenían derecho a recibir una comisión ni a obtener remedio alguno bajo la demanda.

Oportunamente, los apelantes solicitaron la reconsideración del dictamen emitido por el TPI. Sin embargo, mediante resolución dictada el 22 de febrero de 2017, el TPI declaró no ha lugar la solicitud de reconsideración. Por estar inconformes con la determinación del TPI, el 10 xx xxxxx de 2017, los apelantes comparecieron ante nos en recurso de apelación y plantearon la comisión del siguiente error:

Erró el Tribunal de Primera Instancia al desestimar la demanda bajo la Regla 10.2(5) cuando los hechos y la evidencia en este caso configuran la causa de acción contractual de cobro de comisión, ya que el contrato titulado Showing Report (informe de Presentación), el mismo establece que la comisión xxx xxxxxxxx será automáticamente adeudada y pagadera si el vendedor le vende al comprador que consiguió el corredor y además el contrato especifica que el corredor tendrá derecho a la comisión pactada, si se vende al mismo comprador una vez vencido el contrato, habiéndose pactado el 3%. Las partes reconocen el derecho xxx xxxxxxxx a cobrar la comisión adeudada por los servicios prestados y/o por quantum meriut y/o por la mala fe del vendedor que impidió que el corredor terminara su trabajo para evitar pagarle una comisión,

3 Omitimos mencionar algunos incidentes procesales que ocurrieron ante el TPI, ya que no son pertinentes para la controversia que hoy tenemos ante nuestra atención.

4 El TPI indicó que enmendó la sentencia a los efectos de aclarar que esta disponía de la totalidad de las reclamaciones, incluyendo la demanda contra tercero. Asimismo, el TPI explicó que organizó las determinaciones de hechos incontrovertidos y el derecho aplicable.

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evitando el tribunal que el demandante tenga su día en corte.

II A

La Regla 10.2 de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009,

32 L.P.R.A. Ap. V, R. 10.2, es uno de los vehículos procesales disponibles para que una parte solicite la desestimación de una demanda y, como se sabe, entre las defensas a formularse se encuentra el dejar de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio.

Así, al enfrentarse a una moción de desestimación de esta naturaleza, el juzgador debe dar por buenas y ciertas todas las alegaciones fácticas delineadas en la demanda y considerarlas del modo más favorable a la parte demandante. Xxxxxx Xxxxxxxx et al. v. Jta. Dir. First Bank, 193 D.P.R. 38 (2015); Xxxxx Xxxxxx et xx. x. XXX, 000 D.P.R. 1033 (2013); El Día, Inc. x. Xxx. de Guaynabo, 187 D.P.R. 811, 821 (2013); Asoc. Fotoperiodistas x. Xxxxxx Xxxxxx,

180 D.P.R. 920, 935 (2011).

No obstante, para que ello ocurra, los hechos deben ser aseverados de forma adecuada, así como también, expresados clara y concluyentemente y que de su faz no den margen a dudas. Colón v. Lotería, 167 D.P.R. 625, 649 (2006); Xxxxxxx x.

Aut. de los Puertos, 153 D.P.R. 559, 569 (2001); Xxxxxx v. Lutrón,

S.M., Inc., 151 D.P.R. 883, 889-890 (2000); First Fed. Savs. v. Asoc.

Xx Xxxxxxxxxx, 114 D.P.R. 426, 431-432 (1983).

Ahora bien, el promovente de la solicitud de desestimación prevalecerá si le demuestra al TPI que —aun dando por ciertos los hechos correctamente alegados— la demanda instada no expone una reclamación que justifique la concesión de un remedio. Pressure Vessels P.R. v. Empire Gas P.R., 137 D.P.R. 497, 505 (1994).

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Se desprende de lo antepuesto que, el magistrado, al evaluar una solicitud de desestimación por el fundamento de que la demanda no expone una reclamación que justifique la concesión de un remedio, está obligado a tomar como ciertos todos los hechos bien alegados en la demanda y considerarlos de la manera más favorable a la parte demandante. Xxxxxx Xxxxxxxx, et al. v. Jta. Dir. First Bank, supra; Colón v. Lotería, supra. Así, solo cuando el TPI efectúe dicho examen y esté convencido de que la parte demandante no tiene derecho a remedio alguno bajo cualesquiera hechos que pueda probar, es que procederá desestimar la demanda. Xxxxx Xxxxxx et al. v. ELA, 189 D.P.R. 1033, 1049

(2013); El Día, Inc. x. Xxx. de Guaynabo, supra; Aut. de Tierras x. Xxxxxx Xxx. Corp., 174 D.P.R. 409, 429 (2008); Pressure Vessels

P.R. v. Empire Gas P.R., supra.

La demanda no deberá ser desestimada a menos que se desprenda con toda certeza que el demandante no tiene derecho a remedio alguno bajo cualquier estado de hechos que puedan ser probados en apoyo de su reclamación.5 Consejo de Titulares x. Xxxxx Xxxxxxxxx et al, 184 D.P.R. 407, 423 (2012); Pressure Vessels P.R. v. Empire Gas P.R., supra. Entonces, es necesario considerar si, a la luz de la situación más favorable al demandante, y resolviendo toda duda a favor de este, la demanda es suficiente para constituir una reclamación válida. Íd.

Por otro lado, a la luz de lo resuelto por el Tribunal Supremo de los Estados Unidos en los casos Bell Atlantic Corp. x. Xxxxxxx, 550 U.S. 544 (2007) y Xxxxxxxx x. Xxxxx, 000 X. Xx. 1937 (2009), el

estándar aplicable para determinar la suficiencia de las alegaciones de la demanda ante una moción de desestimación bajo

5 En cuanto a las alegaciones, la Regla 6.1 de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009, 32 L.P.R.A. Ap. V, R. 6.1, dispone, en lo pertinente, que las alegaciones de una demanda deben contener una relación sucinta y sencilla de los hechos demostrativos de que la parte peticionaria tiene derecho a un remedio y una solicitud del remedio a que crea tener derecho. Banco Central Corp. v. Capitol Plaza Inc., 135 D.P.R. 760, 763-764 (1994).

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la Regla 10.2 (5) de las de Procedimiento Civil, supra, no es que sea posible “bajo cualquier estado de hechos” que el demandante pueda prevalecer, sino que el demandante haya formulado alegaciones que superen la línea entre lo imaginable y lo factible. Es decir, para evitar la desestimación el demandante debe proveer las bases fácticas sobre las cuales descansa su reclamación que sean suficientes para elevar su derecho a la concesión de un remedio más allá de un nivel especulativo. Bell Atlantic Corp. x. Xxxxxxx, supra, a la pág. 555.

Así, en Xxxxxxxx x. Xxxxx, supra, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos aclaró que para determinar si las alegaciones de una demanda son factibles los tribunales deben hacer un análisis contextual de las mismas mediante un proceso de dos pasos. El primer paso comprende el aceptar como ciertas las alegaciones de la demanda, excepto aquellas alegaciones concluyentes, conclusiones de derecho y los hechos alegados de forma generalizada que reciten de forma trillada los elementos de la causa de acción. El segundo paso comprende el determinar si, a base de las alegaciones bien formuladas en la demanda, el demandante ha establecido que tiene una reclamación factible que amerite la concesión de un remedio. En esta segunda etapa del análisis, el tribunal debe tomar en cuenta el contexto específico de las alegaciones, y determinar, si de la totalidad de las circunstancias surge que el demandante ha establecido una reclamación válida, o si por el contrario, la causa de acción debe ser desestimada. Para superar una moción de desestimación por insuficiencia en las alegaciones, el demandante debe alegar suficientes hechos que demuestren que es factible que tenga derecho a un remedio. Los hechos deben contener información específica, ya que la pura especulación no es suficiente para

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sostener una causa de acción. Xxxxxxxx x. Xxxxx, supra, a las págs. 1949-1950.

B

Nuestro Código Civil establece que solo cuando una o varias personas convienen entre sí a obligarse a dar alguna cosa o prestar algún servicio es que nace a la vida jurídica el contrato. Art. 1206 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3371. Es de conocimiento que su perfeccionamiento se da por el mero consentimiento y desde ahí las partes están obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y a todas sus consecuencias, siempre que estas sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil de Puerto Rico, 31

L.P.R.A. sec. 3375.

Pese a lo anterior, la validez de un contrato presupone la concurrencia de los siguientes requisitos: consentimiento, objeto y causa. Art. 1213 de Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3391. Cuando un contrato contiene los antepuestos elementos, el mismo es obligatorio y aplicará el principio contractual de pacta sunt servanda (el contrato constituirá la ley entre las partes). Art. 1044, 1210 y 1230 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A.

secs. 2994, 3375 y 3451.

Como es sabido, la libertad de contratación permite a las partes contratantes establecer en los negocios jurídicos los pactos, cláusulas y condiciones que tengan a bien convenir siempre y cuando estas no contravengan las leyes, la moral ni el orden público. Art. 1207 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3372.

Por otro lado, debemos tener presente que si los términos del contrato son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, el foro adjudicador no debe recurrir a las reglas de interpretación. Soc. de Gananciales x. Xxxxx & Xxxx., 145 D.P.R.

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508, 517 (1998). Como se sabe, la norma respecto a la interpretación de los contratos la recoge el Código Civil y la misma reza como sigue:

Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. Art. 1233 del Código Civil de Puerto Rico, 31

L.P.R.A. sec. 3471.

C

En Puerto Rico, el negocio de bienes raíces y la profesión xx xxxxxxxx están regulados por la Ley Núm. 10-1994, conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión xx Xxxxxxxx, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, 20 L.P.R.A. sec. 3025 et seq. De la Exposición de Motivos de la referida ley se desprende que esta se aprobó para agrupar todas las disposiciones legales vigentes hasta ese momento, de modo que estas redundaran en beneficio de los consumidores de los servicios de vendedores, corredores y empresas de bienes raíces.

Por su parte, el inciso (e) del Art. 2 de la Ley Núm. 10-1994, 20 L.P.R.A. sec. 3025, define el contrato de corretaje como aquél mediante el cual una persona a cambio de una retribución, se obliga a prestarle servicios a otra como intermediario con un tercero para llevar a cabo una transacción de bienes raíces, según definida en este capítulo.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha señalado que el contrato de corretaje es de naturaleza sui generis, que si bien no está regulado por el Código Civil, al estar íntimamente relacionado con el contrato de mandato, se rige por las disposiciones del Código Civil referentes a dicha figura jurídica. Xxxxxxxx Xxxxxx x. Xxxxxxx Xxxxx, 172 D.P.R. 1010, 1022-1023 (2008). Véanse, además, Xxxxxxx Xxx. Xxx XX, Xxx. x. Xxxxxxx, 000 X.X.X. 000 (1994);

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Xxxxxx x. Inmobiliaria Estado, 113, D.P.R. 406 (1982); Xxxxxx x. Xxxxxx, 72 D.P.R. 769 (1951).

En la práctica de bienes raíces, se reconocen 3 tipos de contratos de corretaje, a saber: los exclusivos, los semiexclusivos y los abiertos. S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, 180 D.P.R. 340, 356-357 (2010). Por su parte, en el contrato de corretaje exclusivo, el cliente “le concede al corredor o empresa de bienes raíces la autorización única y exclusiva para actuar como intermediario en representación de este para ofrecer, promocionar y negociar determinada transacción de bienes raíces”. S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a la pág. 357, citando a X. Xxxxxxx Xxxxxxx, El Contrato de Corretaje de Bienes Raíces y Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales, San Xxxx Puerto Rico, Edic. Situm, 2006, págs. 87-88. Por otro lado, en el contrato semiexclusivo, el dueño “no renuncia a su facultad de realizar gestiones para perfeccionar la transacción de bienes raíces por sí mismo”. Íd. Por último, en el contrato de corretaje abierto, el cliente “se reserva la facultad de contratar el número de corredores que desee”. Íd. Por consiguiente, en dicho tipo de contrato, el corredor con derecho a cobrar la comisión será el que logró que se perfeccionara la transacción. Íd.

Precisa mencionar que, entre las prácticas prohibidas por la Ley Núm. 10-1994, supra, se encuentra la siguiente:

Realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; Disponiéndose que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje. Véase, inciso (9) del Art. 31 de la Ley Núm. 10-1994, 20 L.P.R.A. sec. 3054. (Énfasis suplido).

Al interpretar el alcance del inciso (9) del Art. 31 de la Ley Núm. 10-1994, supra, en S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a la pág. 365, el Tribunal Supremo señaló:

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De acuerdo con lo anterior, la Ley Núm. 10 no dispone expresamente que los contratos de corretaje de tipo abierto sean nulos por no contener fecha de vencimiento. No obstante, de un análisis del trasfondo de la intención legislativa para promulgar la Ley, la enmienda contenida en la Ley Núm. 271 y la Exposición de Motivos que de ella surge, se puede deducir que la Asamblea Legislativa quiso que todo contrato de corretaje tuviera una fecha de vencimiento o un término de duración. Tanto es así que al enmendar la Ley Núm. 10, la Asamblea Legislativa se enfocó en que ese término de duración, cuya existencia no cuestionaba, no debía ser renovado automáticamente.

Más adelante, en la pág. 366, el Tribunal Supremo añadió:

No dudamos, tal y como señalaron el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones, que la intención legislativa al aprobar la Ley Núm. 10, Artículo 10(9) de la Ley Núm. 10, supra, reafirmada en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 271, supra, fue que todos los contratos de corretaje lleven una fecha de vencimiento y que ésta sea explicada al cliente. En ese sentido, es razonable concluir que todo contrato de corretaje que no contenga fecha de vencimiento es contrario a la ley y por ello, será nulo.

Un contrato de corretaje sin término de vencimiento es contrario a la Ley Núm. 10.

. . . . . . . . .

En fin, podemos colegir, mediante el análisis de las leyes especiales y los reglamentos anteriores sobre esta materia, que pese al lenguaje utilizado en el Artículo 31 (9), supra, siempre ha sido la intención legislativa que los corredores de bienes raíces le expliquen a sus clientes los términos del contrato, el alcance de la exclusividad o falta de la misma y la fecha de vencimiento. A base de lo anterior, es forzoso concluir que la intención legislativa de la Ley Núm. 10 fue que todos los contratos de corretaje tuvieran fecha de vencimiento. Por lo tanto, son contrarios a la ley los contratos que no la contengan. Eso los hace nulos. (Énfasis suplido)

D

La doctrina de la causa eficiente que procuró que se perfeccionara la transacción (procuring cause) fue adoptada por el Tribunal Supremo en S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a la pág. 370. Así, según explicó el alto foro, la mencionada doctrina no se enfoca en las cualidades de la persona interesada que consiguió el corredor, sino en la cadena de eventos que de otra forma llevarían al corredor a recibir la comisión. Así, se entiende que

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un corredor procuró una venta si esta se perfeccionó a través de sus esfuerzos, mediante la utilización de promociones, mercadeo, rótulos, anuncios y negociaciones, entre otras. Íd.

A continuación transcribimos las expresiones del Tribunal Supremo de Puerto Rico al analizar la doctrina de la causa eficiente que procuró que se perfeccionara la transacción:

El término procurar, en esta doctrina, es el inicio de una serie de eventos consecutivos que llevan a la perfección de la transacción de bienes raíces o al cumplimiento de su encomienda como intermediario. Mientras más corta sea la cadena de eventos que llevaron al perfeccionamiento del contrato, más favorable será para el corredor recibir la compensación pactada. Además, si hubo una ruptura en la cadena de eventos pertinentes, se debe concluir que la gestión xxx xxxxxxxx no fue la causa que procuró la negociación. (Citas omitidas).

Un corredor de bienes raíces no tiene derecho a recobrar comisión cuando sus esfuerzos solamente produjeron un evento en la cadena de acciones que contribuyó a la venta de la propiedad. Por ejemplo, en Arkansas se ha reconocido que un corredor no tiene derecho a recobrar la comisión cuando solamente realizó un evento en la cadena de acción. El corredor debe ser la causa próxima de la venta y no un mero eslabón incidental. Además, la venta debe ser el resultado del curso continuo de los eventos. No es suficiente que el corredor sea el primero en poner a las partes en contacto. Si las partes abandonan las negociaciones y otro corredor eventualmente vende la propiedad, será el último el que adquiere el derecho a recibir la comisión. No obstante, el corredor tiene derecho a recibir la comisión cuando es excluido de la venta final, si demuestra su participación activa en la cadena de eventos y no es un suceso aislado. (Citas omitidas). Véase, S.L.G. Xxxxxxxxx- Xxxxxx v. Bahía Park, supra, págs. 370-371.

Por otro lado, si tras la expiración del contrato de corretaje se produce una oferta del comprador con la persona que inicialmente hizo las gestiones, el Tribunal Supremo manifestó que, en dichas circunstancias, si bien el corredor no tiene derecho conforme al contrato, este sí tiene derecho a reclamar una compensación, ya que el vendedor obtuvo un beneficio de sus esfuerzos. S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a la pág.

372. Sin embargo, el alto foro precisó que no se trata de una compensación por incumplimiento contractual, sino que se

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fundamenta en la doctrina de la causa que produjo la compraventa (procuring cause) y será una acción de quantum meruit. Íd, a la pág. 372.

Así, para garantizar que el corredor pueda cobrar su comisión si el negocio jurídico se completa con posterioridad a la expiración del contrato de corretaje, se recomienda incluir una cláusula de extensión en el contrato con un término definido.

S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a la pág. 374.

En suma, del extenso análisis del Tribunal Supremo de Puerto Rico se desprende lo siguiente:

[T]odos los contratos de corretaje deben tener fecha de vigencia o de vencimiento. Reiteramos que como norma general, el corredor adquiere el derecho a recibir comisión una vez se celebre un contrato entre su cliente y un tercero adquiriente durante la vigencia del contrato de corretaje de bienes raíces. Cuando el contrato de corretaje de bienes raíces no tiene una cláusula de extensión, expira y al poco tiempo se celebra la compraventa, el corredor tiene derecho a recibir la compensación si prueba que él consiguió al comprador listo, dispuesto y capaz. El corredor debe probar que fue él quien llevó las partes a las negociaciones y quien medió para el resultado logrado. Por otro lado, el corredor también tiene derecho a una compensación si prueba que no consiguió el perfeccionamiento de la compraventa por mala fe, fraude o culpa del vendedor. En ausencia de alguna de estas circunstancias el corredor no recibirá compensación alguna. S.L.G. Xxxxxxxxx-Xxxxxx v. Bahía Park, supra, a las págs. 374-375.

III

En el caso de autos, en el único señalamiento de error, los apelantes formularon que el TPI incidió al desestimar la demanda, debido a que los hechos configuraban una causa de acción de cobro de comisión. Así, según alegaron los apelantes, el contrato intitulado Showing Report valida su reclamo del cobro de la comisión. No tienen razón.

Primeramente, según surge del expediente, el 29 de julio de 2013, el Xx. Xxxxxx y el Xx. Xxxxxxxxxx comenzaron a intercambiar varios correos electrónicos. En el primer mensaje enviado por el

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Xx. Xxxxxx a las 5:32 pm, este le informó al Xx. Xxxxxxxxxx lo siguiente:

Saludos Xx. Xxxxxxxxxx le escribo este email para confirmar lo hablado en la tarde xx xxx referente a su propiedad en la ave xxxxxxx en condado conocida como antiguo hotel xxxxx y el terreno. Me indico que la comisión es de un 3% y el precio de venta es de $15 millones. Favor de confirmar esta información. Gracias

A las 5:39 pm, el Xx. Xxxxxx le envió otro correo electrónico al Xx. Xxxxxxxxxx en el que indicó lo siguiente:

Saludos nuevamente. Podria enviarme alguna información de la propiedad de condado que tenga y o yo pasaría a buscarla a su oficina. Gracias.

Ese mismo día, a las 8:10 pm. el Xx. Xxxxxxxxxx le envió un correo electrónico al Xx. Xxxxxx xxx xxx como sigue:

Por favor, dame una llamada mañana después de las 10:00 am. Gracias,

X. Xxxxxxxxxx.

Minutos más tarde, a las 8:15 pm, el Xx. Xxxxxxxxxx le envió un correo electrónico al Xx. Xxxxxx xxx xxx como sigue:

De acuerdo en el precio y commission. De haber un 5% de depósito para firmar contrato de opción por 6 meses y otras condiciones típicas de este tipo de transacción.

Xxxx Xxxxxxxxxx

Por su parte, a las 8:23 pm, el Xx. Xxxxxx le escribió al Xx.

Xxxxxxxxxx el siguiente mensaje: Ok. Gracias.

Posteriormente, el 14 de noviembre de 2013, el Xx. Xxxxxx y el Xx. Xxxxxxxxxx suscribieron el Informe de Presentación o Showing Report. Del mismo se desprende la siguiente información:

Fecha: 00 xx xxxxxxxxx xx 0000

Xxxxxx vendedor: Xx. Xxxx Xxxxxxxxxx

Prospecto Comprador: Xxxxxxx Group representado por Xxxxx Xxxxxxx

Ubicación de Propiedad: Ave. Xxxxxxx, Esquina Xxxxx Street, Condado, PR

Descripción de la Propiedad: Dos (2) solares con la suma aproximada de 2,951 metros cuadrados en la que ubica una Edificación vacía de 9 pisos, conocido como el antiguo Hotel Xxxxx Beachfront.

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Precio de Venta: Quince Millones de dólares ($15,000,000)

NOTAS: Certifico que ni Xxxx Xxxxxxxxxxxx Xxxxx ni Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx Xxxxx no tienen participación en esta transacción.

(Añadido a manuscrito e inicialado).

**Si la venta se efectúa a un cliente que ha visto la propiedad a través de un representante, mandatario, tercera persona y/o referidos que han tomado conocimiento de la venta por medio de los servicios de corretaje de XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX y/o de cualquiera de sus asociados, la comisión será automáticamente adeudada y pagadera a XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX

El Corredor de Bienes Raíces tendrá derecho a la comisión pactada, una vez vencido el contrato, si el prospecto comprador/vendedor realiza la venta, compra y/o renta a consecuencia de los servicios prestados por el corredor de bienes raíces.

Este acuerdo es válido de 3 meses a partir de esta fecha. (Añadido a manuscrito).

Fdo. Fdo.

Xxxx Xxxxxxxxxx XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX

Vendedor Corredor de Bienes Raíces Lic. 9696

Como puede observarse, de los correos electrónicos antes transcritos no surge el período de vigencia del acuerdo entre el Xx. Xxxxxx y el Xx. Xxxxxxxxxx. De igual modo, en ninguno de los correos electrónicos del 29 de julio de 2013 se hizo referencia a una fecha de vencimiento. Según expusimos, el inciso (9) del Art. 31 de la Ley Núm. 10-1994, supra, requiere que en el contrato de corretaje se incluya la fecha de vencimiento. Al interpretar dicha disposición legal, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha indicado que esta aplica a todo tipo de contrato de corretaje, independientemente de que se trate de un contrato exclusivo, semiexclusivo o abierto.

Por consiguiente, si un contrato de corretaje no tiene una fecha de vencimiento, este es contrario a la ley. Así pues, la ausencia del requisito de una fecha de vencimiento en un contrato de corretaje vicia de nulidad dicho acuerdo.

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En este caso, como bien señaló el TPI, el acuerdo incluido en los correos electrónicos intercambiados el 29 de julio de 2013 por el Xx. Xxxxxxxxxx y el Xx. Xxxxxx carece de una fecha de vencimiento, por lo que resulta forzoso concluir que este es nulo. Al ser nulo el acuerdo, los apelantes no tienen derecho a la concesión de remedio alguno bajo la demanda, aun interpretando las alegaciones liberalmente y de la manera más favorable para estos. Por tanto, procede la desestimación de la demanda, por lo que no incidió el TPI al así decretarlo.

Por otro lado, aun considerando el Showing Report antes transcrito como el contrato de corretaje entre las partes, a la luz de la situación más favorable al Xx. Xxxxxx, lo cierto es que dicho documentos, si bien menciona el vocablo comisión, omite por completo el porcentaje de la comisión en la eventualidad de que el inmueble allí descrito se vendiera.

Del mismo modo, si bien el Showing Report tiene una fecha de vencimiento de 3 meses a partir de la fecha en que este se suscribió, también es cierto que cuando se perfeccionó la venta de la propiedad, el mencionado plazo ya había expirado. Nótese que el Showing Report se firmó el 14 de noviembre de 2013, por lo que expiró el 14 de febrero de 2014. Por su parte la compraventa de la propiedad se efectuó el 10 xx xxxxx de 2014 y las conversaciones entre el Xx. Xxxxxx y el representante xx Xxxxxxx Group, Xxxxx Xxxxxxx xxxxxxx, según surge del expediente, el 9 de diciembre de 2013. Como vimos, una vez expira el plazo pactado, se extingue el contrato.

A estos debemos añadir que el Showing Report no tiene una cláusula de extensión con un término definido. Por último, cabe destacar que el precio de venta resultó ser diferente al precio consignado en el Showing Report. Por tanto, aun asumiendo que el Showing Report hubiese sido un contrato, este se extinguió el 14 de

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febrero de 2014, por lo que las obligaciones contraídas por las partes cesaron en ese momento.

Así pues, tomando como ciertas las alegaciones de la demanda e interpretándolas de la forma más favorable para los apelantes, resulta forzoso concluir que el Xx. Xxxxxx no tiene derecho al pago de la comisión reclamada, por lo que procede la desestimación de la demanda. En suma, el error señalado por los apelantes no fue cometido por el TPI.

En síntesis, conforme al derecho discutido y a base de los hechos del caso bajo examen, procedía la desestimación de la

demanda.

IV

Por las consideraciones que preceden, confirmamos el dictamen emitido por el TPI.

Adelántese inmediatamente por correo electrónico o teléfono y notifíquese por la vía ordinaria.

Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria.

Lcda. Xxxxx X. Xxxxxxx Xxxxx Secretaria del Tribunal de Apelaciones