Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Memoria y Estados Financieros Ejercicios económicos finalizados el 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015.
5. DESCRIPCION DE LA OPERACIONES 15
6. HECHOS RELEVANTES DEL EJERCICIO Y POSTERIORES 45
8. SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA CONSOLIDADA 59
9. NUESTRA DEUDA 115
10. DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN 117
11. CONTRATO DE SERVICIOS COMPARTIDOS CON CRESUD E IRSA CP 128
12. INFORMACIÓN BURSÁTIL 130
13. PERSPECTIVAS PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO 134
14. ANEXO I: Informe sobre Gobierno Societario 136
1. PERFIL CORPORATIVO
Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA” o la “Compañía” indistintamente) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones en Bolsas y Mercados Argentinos (“BYMA”) y en la Bolsa de Comercio de Nueva York (“NYSE”).
Estamos directa e indirectamente involucrados mediante subsidiarias y joint ventures en diversas actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo:
i. la adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales;
ii. la adquisición y desarrollo de edificios de oficinas y otras propiedades que no constituyen centros comerciales, principalmente con fines de locación;
iii. el desarrollo y venta de propiedades residenciales;
iv. la adquisición y explotación de hoteles de lujo;
v. la adquisición de reservas de tierras sin desarrollar para su futuro desarrollo o venta; e
vi. inversiones selectivas fuera de la Argentina.
Al 30 xx xxxxx de 2017, detentábamos una participación del 29,91%1 en Banco Hipotecario S.A. (Banco Hipotecario), una de las principales entidades financieras del país, un 28,7% del poder de voto del Real Estate Investment Trust (“REIT”) estadounidense Condor Hospitality Trust (antes denominado Supertel Hospitality Inc.) (“Condor”) y en forma indirecta, el 68,3% de la compañía israelí IDB Development Corporation (“IDBD”).
Con fecha 11 de octubre de 2015, el Grupo obtuvo el control de la compañía israelí IDB Development Corporation Ltd. (“IDBD”) y comenzó a consolidarla en los estados contables.
IDBD es uno de los mayores y más diversificados holdings de Israel, el cual participa a través de sus subsidiarias, asociadas, negocios conjuntos y otras inversiones en numerosos mercados y sectores de la industria en Israel y otros países, tales como, negocios inmobiliarios (Property & Building Corporation), supermercados (Shufersal), agroindustria (Adama), seguros (Clal Holdings Insurance Enterprises, en adelante Clal), telecomunicaciones (Cellcom) entre otras. IDBD está registrada en la Bolsa de Comercio de Tel Aviv (“TASE”) en calidad de una “Debentures Company” de acuerdo a la ley Israelí, dado que tiene bonos cotizando en el mercado.
Desde la consolidación de esta inversión en los estados contables de la sociedad, hemos definido la apertura entre Centro de Operaciones en Argentina y Centro de Operaciones en Israel. Desde el centro de operaciones en Argentina, el Grupo, a través de IRSA y subsidiarias maneja los negocios tanto de Argentina como las inversiones internacionales en el edificio Lipstick en Nueva York y en el REIT hotelero Condor Hospitality Trust. Desde el centro de operaciones en Israel, el Grupo maneja IDBD.
1 Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera.
2. CARTA A LOS ACCIONISTAS
Señores Accionistas:
El ejercicio 2017 estuvo signado por importantes acontecimientos en nuestros dos centros de operaciones: Argentina e Israel. En Argentina, hemos avanzando en los desarrollos de los proyectos en ejecución y obtenido muy buenos resultados operativos en nuestros segmentos xx xxxxx. En Israel, hemos vendido activos a precios muy atractivos, refinanciado toda la deuda de corto plazo de IDB al 2019 a una tasa muy competitiva a la vez que sus subsidiarias operativas siguen evidenciando una performance sólida e invirtiendo en nuevos proyectos.
En el tercer trimestre del ejercicio, decidimos iniciar el proceso de modificación del criterio de valuación de nuestras propiedades de inversión de costo histórico a valor razonable. Durante ese trimestre, el cambio fue aplicado en nuestra subsidiaria IRSA Propiedades Comerciales y a partir del cuarto trimestre del ejercicio, lo aplicamos en la sociedad. Este cambio se justificó en la necesidad de adecuar los valores de las propiedades de inversión a su valor razonable dado que su costo histórico amortizado no reflejaba su realidad económica en la actualidad.
El EBITDA ajustado del PF 2017, excluyendo el impacto de la revaluación de nuestras propiedades de inversión a valor razonable, alcanzó los ARS 9,98 billones, un 63,8% por encima del año 2016 en tanto el resultado neto del ejercicio arrojó una ganancia de ARS 5,22 billones, de los cuales ARS 2,70 billones corresponden al centro de operaciones de Argentina y ARS 2,52 billones al centro de operaciones de Israel.
En relación a nuestro Centro de Operaciones en Argentina, nos sentimos muy satisfechos con la performance de nuestra subsidiaria de real estate comercial, IRSA Propiedades Comerciales, que concentra más de 400.000 m2 de Área Bruta Locativa (ABL) en 16 centros comerciales (incluyendo la propiedad del edificio histórico de Patio Xxxxx en Córdoba, operado por un tercero) y 7 edificios de oficinas.
Durante este año, hemos crecido tanto en adquisiciones como en nuevos desarrollos comerciales. Hemos realizado ampliaciones y mejoras en algunos de nuestros centros comerciales de modo de optimizar la distribución locativa y así poder alcanzar mayores ventas y rentas por m2. Sumamos aproximadamente 8.000 m2 de ABL en el año incorporando 3.500 m2 en una 2da fase de obra de Distrito Arcos con la apertura de importantes locatarios, una tienda Nike de 1.250 m2 en Soleil Premium Outlet, una expansión de 1.752 m2 de Alto Rosario, entre otras aperturas de locales.
En términos operativos, las ventas de locatarios en centros comerciales crecieron un 19,4% en el año y la ocupación alcanzó niveles óptimos, del 98,5%. De cara al 2018, iniciaremos la obra de ampliación de nuestro shopping Alto Xxxxxxx, que goza de una ubicación única en el corazón de la ciudad y es el centro comercial que más vende por m2 en Latinoamérica. El proyecto suma aproximadamente 4.000 m2 de área bruta locativa al shopping y consiste en la mudanza del patio de comidas a un tercer nivel del shopping utilizando la superficie del edificio lindero adquirido el año pasado con el objetivo de hacer viable el proyecto. Estimamos su apertura para el período fiscal 2019. Adicionalmente, prevemos para el período fiscal 2018 realizar obras de ampliación de algunos de nuestros centros comerciales por aproximadamente 21.000 m2 de ABL. Sumaremos 6 salas de cines en Alto Comahue por 2.200 m2, una gran tienda en el shopping Alto Rosario de 3.000 m2, una tienda Sodimac en Mendoza Plaza Shopping de 12.765 m2 y expandiremos en 3.500 m2 nuestro shopping de la zona sur de Buenos Aires, Alto Xxxxxxxxxx.
En cuanto al segmento de oficinas, adquirimos este año el edificio de oficinas “Xxxxxxxx”, lindero al complejo comercial DOT por USD 29 millones con la idea de reciclar y posicionarlo como un edificio de altos estándares de calidad. El edificio cuenta con una superficie construida de 10.142 m2 y una capacidad constructiva de 18.000 m2 adicionales. Hemos firmado un comodato por 7 meses con la parte vendedora, por lo que contaremos con la superficie para ser puesta en alquiler en enero de 2018.
En términos operativos, nuestro portfolio de oficinas Premium alcanzó una renta promedio de aproximadamente USD/m2 25 y ocupación del 96,2%.
Durante el próximo ejercicio, seguiremos avanzando en los desarrollos de los proyectos en curso. En primer lugar, el proyecto denominado “Polo Dot”, ubicado en el complejo comercial lindero a nuestro shopping Dot Baires que ha experimentado un gran crecimiento desde nuestras primeras inversiones en la zona. El proyecto total, para el cual ya poseemos la tierra, consistirá en 3 edificios de oficinas (alguno de ellos podría incluir un hotel) y la futura ampliación del shopping en aproximadamente 15.000 m2 de ABL. En una 1° etapa, estamos desarrollando un xxxxxxxx xx xxxxxxxx xx 00 pisos por aproximadamente 32.000 m2 sobre un edificio existente, de los cuales ya hemos firmado contrato de alquiler con inquilinos de renombre por aproximadamente el 75% de su superficie, previo al inicio de la obra. La construcción tenía un avance del 7,4% al cierre de este período fiscal y estimamos su apertura para el PF 2019. La segunda etapa del proyecto consta de dos edificios de oficinas/hotel que agregaran 38.400 m2 de ABL al complejo. Hemos evidenciado una importante demanda de espacios de oficinas Premium en este nuevo polo comercial y confiamos en que podremos generar un emprendimiento de la calidad que la compañía ha realizado en el pasado con niveles xx xxxxx atractivos y elevada ocupación.
Adicionalmente, avanzaremos en el desarrollo del edificio “Catalinas”, ubicado en una de las zonas más premium para el desarrollo de oficinas en la Argentina. El edificio constará de
35.468 m2 de ABL (16.012 m2 corresponden a IRSA Propiedades Comerciales y 14.820 m2 a la sociedad) en 30 plantas de oficinas y 316 cocheras, previéndose su apertura durante el PF 2020. Este edificio se convertirá en un icono emblemático de la ciudad y tendrá Certificación LEED, que valida las mejores prácticas medio ambientales para transformar los estándares de operación en el edificio.
Además de los proyectos en curso, la sociedad y su subsidiaria IRSA Propiedades Comerciales cuentan con una gran reserva de tierras para futuros desarrollos comerciales y de usos mixtos en Argentina. Somos optimistas con el cambio de ciclo en el país dado que vemos un contexto favorable, reglas claras y gran interés de parte de los inversores internacionales. En esta línea y con miras de acelerar el proceso de crecimiento vía desarrollos y adquisiciones en el país, además de darle liquidez a IRSA Propiedades Comerciales, hemos lanzado con posterioridad al cierre de ejercicio un proceso de oferta primaria y secundaria de acciones por aproximadamente USD 400 millones que lamentablemente, por condiciones xx xxxxxxx, no pudo prosperar y fue suspendido. Somos optimistas que la compañía va a encontrar diversos canales de financiamiento para poner en desarrollo todo su potencial de tierras y seguir creciendo e invirtiendo en Argentina.
Como parte de la actividad del segmento de Ventas y Desarrollos, hemos comenzado este año con la comercialización de 52 lotes, en contraprestación a un acuerdo de permuta de la tierra, del barrio cerrado “Greenvielle”, lindero al country “Xxxxx” xx xx xxxxxxxxx xx Xxxxxx, xx xx xxxx xxx xx Xxxxxx Xxxxx valuados a mercado en un monto aproximado de USD 4,7 millones. Asimismo, nuestra subsidiaria IRSA Propiedades Comerciales ha recibido este año de parte de TGLT y como contraprestación a un acuerdo de permuta, las unidades de departamentos y cocheras del edificio Xxxxx Xxxxxx, ubicado en Xxxxxxx (Buenos Aires) por un valor xx xxxxxxx aproximado de USD 19 millones. La comercialización ha tenido muy
buena repercusión en el mercado y al 30 xx xxxxx de 2017, ya se habían vendido más de la mitad de las unidades.
Con posterioridad al cierre de ejercicio, hemos vendido nuestro 50% de la reserva de tierra “Baicom” de aproximadamente 6.905 m2 ubicada en el xxxxxx xx Xxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx por USD 7 millones.
Siguiendo nuestra visión de largo plazo del real estate como resguardo de valor y el comienzo de reactivación del crédito hipotecario en la Argentina, mantenemos nuestra participación del 29,91% en Banco Hipotecario S.A., que ha generado un impacto favorable en nuestros resultados sumando una ganancia de ARS 83 millones durante este ejercicio.
En relación a nuestras inversiones fuera de Argentina, el emblemático edificio de oficinas “Lipstick” en Nueva York ha mantenido sus valores de alquiler este año entre los más altos de la 3era Avenida y su elevada ocupación, alcanzando al 30 xx xxxxx el 95,2%. Asimismo, nos encontramos en negociaciones para refinanciar su deuda por un monto de USD 113,2 millones. Respecto a nuestra inversión en el REIT hotelero “Condor Hospitality Trust (NYSE:CDOR), ha continuado con su estrategia de venta selectiva de hoteles de categoría “Economy” para adquirir hoteles de categoría superior. Siguiendo esta estrategia, en marzo de este año, sus dos principales inversores, IRSA y Stepstone, han convertido sus acciones preferidas en comunes simplificando la estructura accionaria del REIT que luego emitió capital en el mercado por un monto aproximado de USD 50 millones. Confiamos en el management de la compañía y esperamos obtener los frutos de esta inversión en el futuro.
En relación a nuestro Centro de Operaciones en Israel, hemos mantenido este año nuestra participación del 68,3% del capital social de IDBD, uno de los mayores y más diversificados conglomerados de Israel que sigue demostrando año a año la fortaleza de sus activos y el competitivo posicionamiento xx xxxxxxx de sus principales compañías: PBC (real estate), Shufersal (supermercados), Cellcom (Telecomunicaciones) y Clal (Seguros).
Uno de los principales acontecimientos del año fue la venta por parte de Discount Corporation (DIC) de su participación del 40% en la compañía de agroquímicos “Adama” a Chemchina por la suma de USD 230 millones en exceso de la cancelación total de su deuda. Este monto, muy superior al que le otorgaba el mercado y al reflejado en el balance, permitió valorizar toda la estructura del holding y que DIC pueda retomar el pago de dividendos a sus accionistas, frenado desde 2014. XXX declaró dividendos este año por la suma aproximada de NIS 694 millones, de los cuales se distribuyeron 497 millones en abril de 2017 y el saldo será distribuido en el mes de septiembre. En su primer pago, IDBD recibió NIS 353 millones por su participación e IRSA, que a principios de ejercicio adquirió un interés directo en DIC del 8,0%, diluido al 6% con el ejercicio de sus warrants al momento del pago del dividendo, recibió la suma de ARS 165,9 millones.
En materia financiera, un gran acontecimiento de este año fue la emisión de la Serie 13 de Obligaciones Negociables en el mercado israelí por un monto de NIS 1.060 millones (equivalente a USD 283,7 millones) que permitió refinanciar toda la deuda de corto plazo de la compañía a 2019 a una tasa de interés fija anual del 5,40%. Adicionalmente, en el mes de julio volvió a emitir Obligaciones Negociables por un monto de NIS 642 millones a una tasa de interés fija anual del 5% con vencimiento en 2022. El resto de las compañías del grupo también han refinanciado sus deudas en el mercado local a tasas muy atractivas.
En relación a nuestra participación en CLAL, en el mes xx xxxxx de 2017, el Tribunal del Distrito de Tel Aviv-Jaffa ordenó al Xx. Xxxxx Xxxxx, administrador del 51% de las acciones de Clal en virtud de lo decidido por la Comisión xx Xxxxxxx de Capitales, Seguro y Ahorro de Israel, que venda en un plazo de 30 días el 5% de las acciones de Clal bajo su administración. IDBD acordó que la venta del 5% de las acciones de Clal se realice a través de una transacción de swap. De esta forma, las acciones fueron vendidas sin ningún tipo de
gravamen a una institución bancaria y a un precio determinado consensualmente con dicho tercero e IDBD cobrará o pagará por la diferencia entre el valor de la venta de las acciones descriptas precedentemente y el valor que dichas acciones tendrán al momento de su venta por el tercero adquirente al finalizar un período de 24 meses. En el mes de Julio, IDBD comunicó al mercado que se encuentra evaluando una oferta, no vinculante, por parte de un grupo internacional por su participación en Clal en un monto de aproximadamente USD
1.300 millones. Este valor representa un 52% de prima sobre el valor xx xxxxxxx de la Compañía.
Otra venta que se encuentra en proceso de negociación es la compañía de aviación “ISRAIR”, propiedad de IDB Tourism por un monto neto aproximado de USD 45 millones más el 25% de acciones de Sun D’or International Airlines Ltd.
Los principales desafíos de IDBD de cara al próximo período son la venta y/u obtención del control de CLAL Insurance y la implementación del mecanismo adoptado para cumplir los requerimientos de la Ley de Concentración, que no permite tener 4 niveles de empresas públicas en la estructura, con acciones y/o bonos cotizando en el mercado (A modo de ejemplo, IDBD – DIC – PBC y Gav-Yam). Con respecto a esto último, el curso de acción seleccionado prevé la venta de todas las acciones de DIC, subsidiaria de IDBD, a una sociedad de objeto específico que sería constituida en Israel, controlada en su totalidad por sociedades a su vez controladas por IRSA y a una valuación que será realizada por un valuador independiente. El pago se instrumentaría a través de un préstamo garantizado sobre las acciones vendidas de DIC y un colateral adicional sobre activos a ser acordados con IRSA. XXXX ha realizado una oferta y la misma se encuentra sujeta a la aprobación del Comité de Auditoría y del Directorio de IDBD y de IRSA.
Esperamos seguir simplificando la estructura en Israel manteniendo los activos que creemos tienen potencial de valor, a la vez que seguiremos impulsando una estrategia en cada unidad de negocio para mejorar los márgenes operativos. Confiamos en el valor de esta inversión, de la cual esperamos poder obtener muy buenos resultados en el mediano plazo.
Los resultados económicos que hemos alcanzado este año han sido acompañados con diversas prácticas de sustentabilidad y responsabilidad social. Desde hace 25 años invertimos en las comunidades en las que llevamos adelante cada negocio manteniendo vínculos con más de 160 ONG´s. Internamente contamos con tres programas de voluntariado en el que participan más de 200 colaboradores. A través de la Fundación IRSA, triplicamos las donaciones que efectúan nuestros empleados a ONG’s. En todos nuestros edificios y centros comerciales practicamos la separación de residuos, y recientemente uno de nuestros edificios xx xxxxx recibió la norma LEED Gold, la máxima calificación en sustentabilidad para un inmueble.
De cara al próximo ejercicio 2018, esperamos poder seguir creciendo en cada una de las líneas de negocio, sumando más metros a nuestro portfolio de activos de real estate en Argentina e Israel, vendiendo los activos que creemos no son estratégicos para nuestro portfolio y optimizando las estructuras de capital en ambos centros de operación. Con un futuro que presenta desafíos y oportunidades, creemos que el compromiso de nuestros empleados, la fortaleza de nuestro management y la confianza de nuestros accionistas, van a ser fundamentales para poder seguir creciendo y ejecutando con éxito nuestro negocio.
A todos ustedes, muchas gracias.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 08 de Septiembre de 2017
Xxxx Xxxx Vicepresidente I
3. CONTEXTO MACROECONÓMICO
Contexto Macroeconómico Internacional
Según reporta el Fondo Monetario Internacional (“FMI”) en su World Economic Outlook (“WEO”), se espera que el crecimiento mundial sea del 3,5% en 2017 y 3,6% en 2018. En lo que respecta a las economías desarrolladas se espera mantengan su crecimiento cercano al 2% en 2017, disminuyendo a 1,9% en 2018, debido principalmente a que la política fiscal en Estados Unidos será menos expansiva de lo esperado bajando sus proyecciones de crecimiento de 2.3% a 2,1% en 2017 y de 2,5% a 2,1% en 2018.
En las economías emergentes y en desarrollo se proyecta un repunte sostenido en la actividad, con el crecimiento esperado de 4,6% para 2017 y de 4,8% en 2018 comparado con 4,3% en 2016. Liderado principalmente por India y China.
Proyecciones del World Economic Outlook del FMI
(Cambio porcentual en USD)
Proyecciones | ||||
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
Producto Mundial | 3,4 | 3,2 | 3,5 | 3,6 |
Economías Avanzadas | 2,1 | 1,7 | 2,0 | 1,9 |
Estados Unidos | 2,6 | 1,6 | 2,1 | 2,1 |
Zona Euro | 2,0 | 1,8 | 1,9 | 1,7 |
Japón | 1,1 | 1,0 | 1,3 | 1,6 |
Mercados Emergentes y Economías en Desarrollo | 4,3 | 4,3 | 4,6 | 4,8 |
Rusia | -2,8 | -0,2 | 1,4 | 1,4 |
India | 8,0 | 7,1 | 7,2 | 7,7 |
China | 6,9 | 6,7 | 6,7 | 6,4 |
Brasil | -3,8 | -3,6 | -0,3 | 1,3 |
Sudáfrica | 1,3 | 0,3 | 1,0 | 2,0 |
Latinoamérica y Caribe | 0,1 | -1,0 | 1,0 | 1,9 |
Fuente: WEO. Julio 2017
Comportamiento de los mercados financieros
(Cambio porcentual en USD)
2015 | 2016 | 2017 | |
MSCI World ACWI | -0,9 | 12,1 | 6,9 |
MSCI Emerging Markets | -17,4 | 16,2 | 11,2 |
S&P 500 | 2,5 | 15,4 | 2,5 |
DAX 30 | -0,5 | 17,2 | 6,8 |
XXXX 000 | -7,5 | 17,4 | 4,2 |
Nikkei 225 | 7,7 | 9,1 | 5,2 |
Bovespa | -7,6 | 49,1 | -2,7 |
Merval | |||
37,5 | 49,6 | 15,0 |
Fuente: Bloomberg, al 00 xx xxxxx 0000
El índice MSCI World ACWI subió un 12.1% en 2016, mostrando una disminución durante el transcurso del 2017. El índice MSCI Emerging Markets tuvo una recuperación del 16,2% en 2016, continuando la tendencia en un 11,2% en lo que va del 2017.
Comportamiento de los mercados de commodities
(Cambio porcentual en USD)
2015 | 2016 | 2017 | |
GSCI Industrial Metals | -18,6 | 20,8 | 0,3 |
GSCI Energy | -26,0 | 58,5 | -10,9 |
GSCI Agriculture | -4,9 | 3,6 | -1,1 |
Soja | -9,3 | 12,9 | -8,0 |
Oro | 4,8 | 3,0 | -17,3 |
Maíz | -3,0 | -5,4 | 3,0 |
Trigo | -6,5 | -14,9 | 21,4 |
Petróleo | -23,2 | 59,8 | -12,8 |
Fuente: Bloomberg, al 00 xx xxxxx 0000
Durante el 2016 los mercados de commodities tuvieron una suba después de la fuerte baja experimentada en 2015. La mayor suba en 2016 fue por parte del petróleo, que a su vez se vió reflejado en el índice de energía. Durante el 2017 la mayoría de los commodities experimentaron una baja, exceptuando el trigo y el maíz que en los años anteriores tuvieron dos bajas bajas consecutivas y este año tuvieron una suba del 21,4% y 3%, respectivamente.
Las previsiones del FMI indican que la inflación de las economías de mercados emergentes y en desarrollo disminuirá de 4,7% en 2017 a 4,4% en 2018.
La inflación promedio de las economías avanzadas también se prevee que aumentará en los próximos años también por el repunte de los precios de las materias primas. Las previsiones del FMI son que en 2017 la inflación será del 2% comparado con un 0,8% de 2016.
La economía argentina
El FMI proyecta un crecimiento del PBI del 2,2% para el año 2017 gracias al aumento del consumo y la inversión pública, y del 2,3% en 2018 a medida que vayan recuperándose la inversión privada y las exportaciones.
Informa el INDEC que, de acuerdo con datos del Estimador Mensual Industrial (EMI), la actividad industrial xx xxxx de 2017 presenta una suba de 2,7% con respecto al mismo mes del año 2016. La actividad industrial de los primeros cinco meses del año 2017 con respecto al mismo período del año 2016 muestra una disminución de 1,4%.
Las ventas de Centros de Compra a precios corrientes en el mes xx xxxx de 2017 relevadas en la encuesta, alcanzaron un total de 4.572 millones de pesos, lo que representa un aumento de 12,3% respecto al mismo mes del año anterior. En el acumulado de los cinco primeros meses del año 2017, las ventas registraron un total de 21.102 millones de pesos, lo cual representa un aumento respecto al mismo período del año anterior de 13,2%.
Por el lado del sector fiscal, los ingresos crecieron un 32% interanual en el primer semestre del 2017 mientras que el gasto primario se incrementó un 31% en el mismo periodo.
La deuda del sector público no financiero y BCRA se estimó en USD 141.899 millones, habiendo incrementado USD 14.422 millones en el primer trimestre del 2017. El saldo del BCRA de bonos y títulos públicos aumentó USD 236 millones en el primer trimestre del 2017.
La deuda del sector privado no financiero creció USD 1.377 en el primer trimestre de 2017. X xxxxx xxx 0000, xxxxx xxxxx asciende a USD 56.611 millones.
La deuda del sector financiero sin BCRA disminuyó USD 493 millones en el primer trimestre de 2017, alcanzando un total de USD 4.453 millones.
En lo que respecta a la balanza de pagos, en el primer trimestre de 2017 la cuenta corriente registró déficit, US$ 6.871 millones. Del déficit, corresponden USD 3.715 millones a la balanza comercial de bienes y servicios y USD 3.156 millones a la cuenta rentas. El déficit de la cuenta
corriente resultó 39% mayor al de igual trimestre del año anterior, incrementándose en US$ 1.944 millones, fundamentalmente explicado por el deterioro de la balanza de bienes y servicios, seguido por el del ingreso primario neto.
La deuda externa bruta total aumentó USD 16.293 millones en el primer trimestre del 2017. A marzo del 2017 se encuentra en USD 204.509 millones.
El stock de Reservas internacionales se incrementó en el primer trimestre de 2017 en USD
11.535 millones. Al mes de julio, las reservas se encuentran en USD 47.995 millones.
En los mercados financieros locales, la tasa Badlar Privada en pesos osciló entre el 18% y el 26% en el período de Julio 2016 y Julio 2017, promediando un 20% en julio de 2017 versus 26% en julio de 2016. El BCRA continuó su política de flotación libre que implementó en diciembre del 2015, consecuentemente, el peso se depreció nominalmente un 17% entre julio de 2016 y julio de 2017. A julio del 2017, la cotización xxx xxxxx se encuentra en los 17.64 pesos.
A junio del 2017, el riesgo país argentino disminuyó 88 puntos básicos interanualmente, manteniendo un alto spread respecto al resto de los países de la región. El sobrecosto de deuda que Argentina paga se ubica a junio de 2017 en los 430 puntos básicos, frente a los 289 de Brasil y los 185 de México.
4. ESTRATEGIA COMERCIAL
Como una compañía líder en Argentina dedicada a la adquisición, desarrollo y administración de inmuebles, buscamos (i) lograr estabilidad y crecimiento sostenido en la generación de fondos a través de la explotación de los activos de bienes inmuebles en locación (centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles), (ii) la apreciación de la cartera de activos en el largo plazo mediante la concreción de oportunidades de desarrollo y (iii) el incremento de la productividad de las reservas de tierras y la optimización de los márgenes del segmento de ventas y desarrollos a través de sociedades con otros desarrolladores y (iv) la búsqueda de oportunidades en el exterior que representen un potencial de ganancia de capital.
Centro de Operaciones de Argentina
Centros Comerciales
Nuestro principal objetivo consiste en maximizar la rentabilidad para nuestros accionistas. Utilizando nuestro know how en la industria de centros comerciales en Argentina como así también nuestra posición de liderazgo, buscamos generar un crecimiento sustentable del flujo de fondos y aumentar el valor a largo plazo de nuestros activos inmobiliarios.
Intentamos aprovechar de la demanda de compra insatisfecha en diferentes áreas urbanas de la región, como así también de la experiencia de compra de nuestros clientes. Por lo que en base a ello, buscamos desarrollar nuevos centros comerciales en áreas urbanas con atractivas perspectivas de crecimiento, incluyendo el área metropolitana de Buenos Aires, algunas ciudades provinciales de Argentina y posiblemente otros lugares fuera del país. Resulta vital para lograr esta estrategia la profunda relación comercial que mantenemos desde hace años con más de 1000 empresas y marcas minoristas que conforman nuestro selecto grupo de inquilinos, que nos permiten brindar un adecuado mix de inquilinos para cada caso en particular.
Oficinas
Desde la crisis económica argentina en 2001 y 2002, ha habido limitada inversión en edificios de oficinas de alta categoría en Buenos Aires, y como resultado creemos que actualmente hay una demanda importante por dichos espacios de oficinas de primer nivel. Procuramos adquirir y desarrollar edificios de oficinas de primera categoría en las principales zonas de oficinas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en otras áreas estratégicamente ubicadas, que, en nuestra opinión, ofrecen rendimientos y potencial para la valorización del capital a largo plazo. Esperamos continuar atrayendo inquilinos corporativos para los edificios de oficinas. Asimismo tenemos intención de considerar en forma selectiva nuevas oportunidades para adquirir o construir edificios de oficinas para alquiler.
Hoteles
Consideramos que la cartera de tres hoteles de lujo está en condiciones de aprovechar el futuro crecimiento del turismo y viajes en Argentina. Procuramos continuar con nuestra estrategia de invertir en propiedades de alta calidad operadas por compañías de hoteles internacionales destacados para capitalizar su experiencia operativa y reputación internacional.
Ventas y Desarrollos
Buscamos comprar propiedades subdesarrolladas en áreas densamente pobladas y construir complejos de departamentos ofreciendo “espacios verdes” para actividades recreativas. También buscamos desarrollar comunidades residenciales adquiriendo propiedades subdesarrolladas con accesos convenientes a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, desarrollando carreteras y otra infraestructura básica, tales como energía eléctrica y agua, para después vender lotes para la construcción de unidades residenciales. Luego de la crisis económica del 2001 y del 2002, la escasez de financiamiento hipotecario restringió el crecimiento de las compras de viviendas por parte de la clase media, y como resultado nos concentramos principalmente en el desarrollo de comunidades residenciales para individuos de ingresos medios y altos, que no necesitan financiar la adquisición de viviendas. Asimismo, procuramos seguir adquiriendo parcelas de tierra no explotadas en ubicaciones atractivas dentro y fuera de Buenos Aires con el objetivo de valorización para su venta. Entendemos que contar con un portafolio de parcelas de tierra atractivas subdesarrolladas eleva nuestra habilidad de realizar inversiones estratégicas de largo plazo y nos proporciona una “reserva” para nuevos proyectos en los próximos años.
Internacional
En este segmento, buscamos inversiones que representen una oportunidad de apreciación del capital a largo plazo. Tras la crisis financiera internacional desatada en 2008, aprovechamos la oportunidad de precio que se presentaba en el sector de real estate en Estados Unidos e invertimos en dos edificios de oficinas en Manhattan, Nueva York. Hemos vendido en 2015 el edificio Madison y mantenemos el 49,9% de una sociedad estadounidense cuyo principal activo es el edificio de oficinas conocido como “Lipstick” situado en la Ciudad de Nueva York. Además, junto con afiliadas, poseemos el 28,7% de poder de voto del REIT Condor Hospitality Trust (NASDAQ:CDOR). Procuramos continuar evaluando en forma selectiva oportunidades de inversión fuera de Argentina, en la medida que ofrezcan oportunidades atractivas de inversión y desarrollo.
Operaciones Financieras y Otros
Mantenemos nuestra inversión en Banco Hipotecario, principal banco de crédito hipotecario en la Argentina, dado que creemos poder alcanzar buenas sinergias en el largo plazo con un mercado de hipotecas desarrollado.
Centro de Operaciones de Israel
IDBD es uno de los mayores y más diversificados holdings de Israel, el cual participa a través de sus subsidiarias, asociadas, negocios conjuntos y otras inversiones en numerosos mercados y sectores de la industria en Israel y otros países, tales como, negocios inmobiliarios (Property & Building Corporation), supermercados (Shufersal), seguros (Clal Holdings Insurance Enterprises, en adelante Clal), telecomunicaciones (Cellcom) entre otras. La compañía se encuentra listada en la Bolsa de Comercio de Tel Aviv (“TASE”) en calidad de una “Debentures Company” de acuerdo a la ley Israelí, al tener bonos cotizando en el mercado.
Real Estate (PBC): Property & Building actúa en el sector de propiedades xx xxxxx, que constituye su principal sector de negocios, y en el sector de construcción de propiedades residenciales en zonas de gran demanda de Israel y en otros lugares del mundo. En el sector de propiedades xx xxxxx, Property & Building es propietaria exclusiva de la torre de HSBC en la Quinta Avenida de Manhattan, que cuenta con una superficie de aproximadamente 80.000 m2 y que al día de la fecha se encuentra totalmente alquilada.
Supermercados (Shufersal): Shufersal es propietaria de la mayor cadena de supermercados de Israel en términos de volumen de ventas. En los últimos años, Shufersal ha introducido y continúa desarrollando procesos estratégicos y cambios estructurales con el objetivo de optimizar resultados, fortalecer su posición líder en el mercado y abordar los desafíos que enfrenta en su entorno comercial y regulatorio. A partir del 1° xx xxxxx de 2013, las operaciones inmobiliarias de Shufersal se escindieron de sus operaciones minoristas, creándose Shufersal Real Estate Ltd., una subsidiaria totalmente controlada cuyos activos incluyen sucursales alquiladas a Shufersal y activos inmobiliarios alquilados a terceros. Shufersal también participa en una asociación que brinda financiación a consumidores, que ofrece tarjetas de crédito al público en general, otorgando créditos no bancarios y beneficios a los clientes. Durante los últimos años, Shufersal continuó desarrollando su plan de negocios, tendiente a crear una infraestructura comercial y operativa orientada al crecimiento durante los años venideros, fortalecer su competitividad, ofrecer más valor a sus clientes y mejorar el servicio. En el marco de su plan de negocios, Shufersal continúa ampliando y fortaleciendo su marca, acelerando el desarrollo de sus plataformas digitales, siendo la principal el sistema “Shufersal Online”, promoviendo operaciones nuevas y complementarias en los sectores en los que opera en la actualidad, y avanzando en la racionalización de sus bienes inmuebles, incluyendo el cierre y reducción de sucursales, junto con la apertura de sucursales nuevas.
Telecomunicaciones (Cellcom): Cellcom opera y vende a sus clientes diversos servicios de comunicación. Las principales actividades de Cellcom comprenden el suministro de servicios de comunicaciones móviles. Además, Cellcom brinda a sus clientes servicios accesorios, tales como servicios de contenido y datos, y también ofrece teléfonos y servicios de reparación de teléfonos. Asimismo, Cellcom también ofrece (inclusive a través de su subsidiaria Netvision) servicios de telefonía fija, servicios de comunicación de datos a clientes comerciales y operadores de comunicaciones, servicios de conectividad de Internet, servicios de telefonía internacional y servicios adicionales tales como servicios de conferencia telefónica, servicios en la nube y seguridad de la información. Por otra parte, Cellcom ofrece a sus clientes privados, a través de los sistemas de Netvision, servicios de televisión por Internet.
Cellcom opera en un entorno muy competitivo. Los principales elementos de los objetivos de la estrategia de negocios de Cellcom son: ofrecer soluciones integrales para el suministro de servicios de comunicación fija y móvil, lograr un incremento en los servicios de telefonía fija ofrecidos y optimizar la estructura de gastos, incluso mediante la adopción de medidas de racionalización.
Seguros (Clal Insurance): Esta compañía es uno de los grupos aseguradores más importante de Israel cuyas actividades comprenden principalmente los sectores de seguros de pensión y previsión social. Maneja aproximadamente USD 43 billones en activos.
Otros: Incluyen los activos y resultados provenientes de otras actividades diversas, tales como desarrollos tecnológicos, turismo, activos de petróleo y gas, electrónica, entre otros.
5. DESCRIPCION DE LA OPERACIONES
Centro de Operaciones de Argentina Segmento Centros Comerciales
A junio del 2017, el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) muestra una caída de 1,2% respecto a junio de 2016, y una caída de 23,4% respecto a junio de 2015. Las ventas en los centros comerciales en el mes xx xxxx de 2017 alcanzaron un total de 4.572 millones de pesos, lo que significa un incremento de 12,3% respecto al mismo mes del año anterior. En el acumulado de los primeros cinco meses del año las ventas registraron un total de 21.101 millones de pesos alcanzando una variación porcentual respecto al mismo periodo del año anterior de 13,2%.
Al 30 xx xxxxx de 2017, éramos propietarios y/o administradores de una cartera de 16 centros comerciales en la Argentina, siete de los cuales están ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Abasto, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx Design, Dot Baires Shopping y Distrito Arcos), dos en el Gran Buenos Aires (Alto Xxxxxxxxxx y Soleil Premium Outlet) y el resto se encuentra ubicado en diferentes provincias de la Argentina (Alto Noa en la Xxxxxx xx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxx xx xx Xxxxxx xx Xxxxxxx, Xxxxxxx Plaza en la Ciudad xx Xxxxxxx, Córdoba Shopping Villa Xxxxxxx y Patio Xxxxx (operado por una tercera parte) en la Ciudad xx Xxxxxxx, La Xxxxxx Shopping en Santa Fe (a través de un negocio conjunto) y Alto Comahue en la Ciudad de Neuquén.
Los centros comerciales que operamos comprenden un total de 341.289 m2 de ABL (excluyendo ciertos espacios ocupados por hipermercados, los cuales no son nuestros locatarios). Las ventas totales de los locatarios de nuestros centros comerciales, según datos informados por los comercios, fueron de Ps. 34.425,6 millones para el ejercicio fiscal de 2017 y de Ps. 28.904,9 millones para el ejercicio fiscal 2016, lo cual implica un incremento del 19,1%. Las ventas de los locatarios de nuestros centros comerciales son relevantes para nuestros ingresos y rentabilidad porque son uno de los factores que determinan el monto del alquiler que podemos cobrar a nuestros locatarios. También afectan los costos globales de ocupación de los locatarios como porcentaje de sus ventas.
El siguiente cuadro muestra cierta información sobre los centros comerciales que poseemos al 30 xx xxxxx de 2017:
Fecha de adquisición | Ubicación | Área bruta locativa m2 (1) | Locales | Ocupación (2) | Participación IRSA CP (3) | |
Xxxx Xxxxxxx | xxx-00 | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 18.945 | 143 | 99,3% | 100% |
Xxxxxx Xxxxxxxx(0) | xxx-00 | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 36.795 | 171 | 96,8% | 100% |
Xxxx Xxxxxxxxxx | xxx-00 | Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 36.063 | 136 | 99,3% | 100% |
Xxxxxxx Xxxxxxxx | xxx-00 | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 15.613 | 113 | 98,1% | 100% |
Patio Xxxxxxxx | oct-98 | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 11.760 | 91 | 97,6% | 100% |
Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx | xxx-00 | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 13.697 | 62 | 97,2% | 53,68% |
Dot Baires Shopping | may-09 | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 49.499 | 158 | 99,9% | 80% |
Soleil | jul-10 | Provincia de Buenos Aires | 15.227 | 79 | 100,0% | 100% |
Distrito Arcos (5) | Dec-14 | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 14.692 | 67 | 100,0% | 90,00% |
Xxxx Xxx Xxxxxxxx | xxx-00 | Xxxxx | 19.059 | 90 | 99,4% | 100% |
Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx(0) | xxx-00 | Xxxxx Xx | 31.808 | 150 | 99,6% | 100% |
Mendoza Plaza Shopping | Dec-94 | Mendoza | 42.867 | 142 | 97,1% | 100% |
Córdoba Shopping | Dec-06 | Córdoba | 15.445 | 108 | 98,1% | 100% |
La Xxxxxx Shopping | Aug-11 | Santa Fe | 10.054 | 68 | 97,6% | 50% |
Alto Comahue (6) | mar-15 | Neuquén | 9.766 | 104 | 96,4% | 99,92% |
Patio Olmos(7) | sep-15 | Córdoba | ||||
Total | 341.289 | 1.681 | 98,5% | |||
Notas: | ||||||
(1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble. Excluye las áreas comunes y estacionamientos. | ||||||
(2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable, al último día del ejercicio. | ||||||
(3) Participación efectiva de la Compañía en cada una de sus unidades de negocio. | ||||||
(4) No incluye el Museo de los Niños (3.732 metros cuadrados en Abasto y 1.261 metros cuadrados en Alto Rosario) (5) Apertura 18 de diciembre de 2014. (6) Apertura 17 xx xxxxx de 2015. (7) IRSA CP tiene la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Xxxxx en la provincia xx Xxxxxxx, operado por una tercera parte | ||||||
Alquileres acumulados al 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015
($ miles)
2017 | 2016 | 2015 | |
Abasto | 541.873 | 412.560 | 319.863 |
Alto Xxxxxxx | 506.555 | 427.785 | 323.164 |
Alto Xxxxxxxxxx | 343.616 | 284.712 | 212.310 |
Xxxxxxx Shopping | 238.058 | 199.300 | 152.573 |
Patio Xxxxxxxx | 145.714 | 125.428 | 104.764 |
Xxxx Xxx | 00.000 | 00.000 | 00.000 |
Xxxxxx Xxxxx Design | 57.841 | 49.368 | 37.890 |
Mendoza Plaza | 148.202 | 126.739 | 96.722 |
Alto Rosario | 247.031 | 192.481 | 148.141 |
Córdoba Shopping –Villa Xxxxxxx | 87.751 | 72.747 | 58.010 |
Dot Baires Shopping | 341.748 | 286.202 | 210.926 |
Soleil Premium Outlet | 115.393 | 86.194 | 59.366 |
La Xxxxxx Shopping | 28.293 | 22.797 | 15.195 |
Distrito Arcos (1) | 167.590 | 114.663 | 24.191 |
Alto Comahue (2) | 91.754 | 80.312 | 16.470 |
Patio Xxxxx (4) | |||
Total (0) | 0.000.000 | 2.558.133 | 1.834.726 |
(1) Apertura 18 de diciembre de 2014.
(2) Apertura 17 xx xxxxx de 2015.
(3) No incluye ingresos por Fibesa ni Patio Olmos.
(4) IRSA CP tiene la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Xxxxx en la provincia xx Xxxxxxx, operado por una tercera parte
Ventas Minoristas de los Locatarios (1)(2)
El siguiente cuadro muestra el total aproximado de ventas minoristas de los locatarios en millones de pesos de los centros comerciales en los que somos titulares de participaciones durante los ejercicios indicados:
2017 | 2016 | 2015 | |
Xxxx Xxxxxxx | 0.000 | 3.499 | 2.662,1 |
Abasto Shopping | 4.604 | 4.043 | 3.150,2 |
Xxxx Xxxxxxxxxx | 0.000 | 3.781 | 2.913,3 |
Xxxxxxx Shopping | 2.207 | 1.900 | 1.474,7 |
Patio Xxxxxxxx | 1.236 | 1.061 | 888,5 |
Buenos Aires Design | 537 | 414 | 326,0 |
Dot Baires Shopping | 3.748 | 3.254 | 2.570,6 |
Soleil | 1.726 | 1.282 | 938,4 |
Distrito Arcos | 1.455 | 962 | 339,9 |
Xxxx Xxx Xxxxxxxx | 0.000 | 0.000 | 0.000,0 |
Xxxx Xxxxxxx Shopping | 3.175 | 2.628 | 1.951,8 |
Mendoza Plaza Shopping | 2.734 | 2.369 | 1.906,7 |
Córdoba Shopping | 1.178 | 991 | 756,0 |
La Xxxxxx Shopping | 771 | 634 | 398,1 |
Alto Comahue | 954 | 717 | 182,1 |
Patio Xxxxx (4) | |||
Total de ventas | 34.426 | 28.905 | 21.527,0 |
(1) Ventas minoristas basadas en información provista por locatarios y propietarios anteriores. Las cifras reflejan el 100% de las ventas minoristas de cada centro comercial, si bien en ciertos casos somos propietarios de un porcentaje inferior al 100% de dichos centros comerciales.Excluye ventas de stands y espacios para exhibiciones especiales.
(2) Apertura el 18 de diciembre de 2014.
(3) Apertura el 17 xx xxxxx de 2015.
(4) IRSA CP tiene la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Xxxxx en la provincia xx Xxxxxxx, operado por una tercera parte
Ventas Acumuladas por tipo de Negocio
($ millones)
2017 | 2016 | 2015 | |
Tienda Ancla | 1.875 | 1.590 | 1.299 |
Indumentaria y Calzado | 18.463 | 15.201 | 11.125 |
Entretenimiento | 1.178 | 1.025 | 741 |
Hogar y decoración | 000 | 000 | 000 |
Electro | 4.064 | 3.861 | 2.994 |
Gastronomía | 3.671 | 2.722 | 1.938 |
Varios | 3.963 | 3.368 | 2.589 |
Servicios | 255 | 351 | 223 |
Total | 34.426 | 28.905 | 21.527 |
El siguiente cuadro muestra el porcentaje de ocupación expresado como un porcentaje del área bruta locativa a las fechas indicadas al cierre de los siguientes ejercicios fiscales:
2017 | 2016 | 2015 | |
Abasto | 96,8% | 99,8% | 100,0% |
Alto Xxxxxxx | 99,3% | 99,5% | 99,7% |
Alto Xxxxxxxxxx | 99,3% | 100,0% | 99,9% |
Xxxxxxx Shopping | 98,1% | 89,1% | 100,0% |
Patio Xxxxxxxx | 97,6% | 99,1% | 100,0% |
Alto Noa | 99,4% | 100,0% | 100,0% |
Buenos Aires Design | 97,2% | 95,7% | 94,6% |
Mendoza Plaza | 97,1% | 95,2% | 96,1% |
Alto Rosario | 99,6% | 100,0% | 97,9% |
Córdoba Shopping Villa Xxxxxxx | 98,1% | 99,2% | 99,8% |
Dot Baires Shopping | 99,9% | 100,0% | 99,7% |
Soleil Premium Outlet | 100,0% | 100,0% | 99,4% |
La Xxxxxx Shopping | 97,6% | 99,3% | 99,3% |
Distrito Arcos | 100,0% | 97,0% | 97,3% |
Alto Comahue | 96,4% | 96,6% | 94,2% |
Patio Xxxxx (1) | |||
Porcentaje Total | 98,5% | 98,4% | 98,7% |
(1) IRSA CP tiene la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Xxxxx en la provincia xx Xxxxxxx, operado por una tercera parte
Precio de Alquileres
El siguiente cuadro muestra el precio del alquiler acumulado anual por metro cuadrado para los ejercicios económicos finalizados el 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015: (1)
2017 | 2016 | 2015 | |
Alto Xxxxxxx | 26.739 | 20.664 | 15.108 |
Abasto | 14.727 | 10.456 | 8.227 |
Xxxx Xxxxxxxxxx | 0.000 | 7.390 | 5.443 |
Xxxxxxx Shopping | 15.248 | 11.759 | 9.106 |
Patio Xxxxxxxx | 12.391 | 10.057 | 0.000 |
Xxxxxx Xxxxx Design | 4.223 | 3.264 | 2.543 |
Dot Baires Shopping | 6.904 | 5.265 | 4.002 |
Soleil Premium Outlet | 7.578 | 5.726 | 4.243 |
Distrito Arcos (2) | 11.407 | 6.994 | 1.891 |
Xxxx Xxx | 0.000 | 0.000 | 0.000 |
Xxxx Xxxxxxx | 7.766 | 6.303 | 4.847 |
Mendoza Plaza | 3.457 | 2.831 | 2.181 |
Córdoba Shopping Villa Xxxxxxx | 5.682 | 4.367 | 3.552 |
La Xxxxxx Shopping | 2.814 | 2.109 | 1.340 |
Alto Comahue (3) | 9.395 | 4.832 | 1.236 |
Patio Xxxxx (4) |
(1) Corresponde a los alquileres acumulados anuales consolidados considerando normas IFRS dividido por los m2 de área bruta locativa. No incluye ingresos por Fibesa ni Patio Olmos.
(2) Apertura el 18 de diciembre de 2014.
(3) Apertura el 17 xx xxxxx de 2015.
(4) IRSA CP tiene la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Xxxxx en la provincia xx Xxxxxxx, operado por una tercera parte
Vencimiento de Alquileres (1) (2)
El siguiente cuadro contiene el cronograma de vencimientos de alquileres estimados en nuestros centros comerciales para los alquileres vigentes al 30 xx xxxxx de 2017, asumiendo que ninguno de los locatarios ejercerá su opción de renovación o rescindirá anticipadamente su contrato de locación:
Expiración | Cantidad de Contratos (1) | m2 a Expirar | Porcentaje a Expirar | Monto ($) (3) | Porcentaje de Contratos |
Locales Vacios | 59 | 13.142 | 3,9% | ||
2017 | 360 | 66.577 | 19,5% | 308.613.566 | 22,2% |
2018 | 460 | 89.732 | 26,3% | 423.644.277 | 30,5% |
2019 | 516 | 114.262 | 33,5% | 410.043.421 | 29,5% |
2020 y años posteriores | 57.579 | 16,9% | 248.712.291 | 17,9% | |
286 | |||||
Total | 1.622 | 328.149 | 100,0% | 1.391.013.556 | 100,0% |
(1) Incluye los locales no ocupados al 30 xx xxxxx de 2017. Un contrato de locación puede estar asociado a uno o más locales.
(2) No refleja nuestra participación en cada propiedad.
(3) El monto expresa el alquiler básico anual al 30 xx xxxxx de 2017 de los contratos a expirar.
Cinco locatarios más importantes del portafolio
Los cinco locatarios más importantes del portafolio (en términos de ventas) conforman aproximadamente el 14,6% de su área xxxxx xxxxxxxx xx 00 xx xxxxx de 2017 y representan aproximadamente el 9,2% del alquiler básico anual para el año fiscal finalizado en dicha fecha.
Información detallada sobre cada uno de nuestros centros comerciales
A continuación se expone cierta información sobre nuestros centros comerciales, incluyendo la identificación de los cinco locatarios más importantes de cada centro comercial y ciertas disposiciones de los contratos de locación acordados con dichos locatarios.
Competencia
Somos los propietarios y administradores de centros comerciales y oficinas y otras propiedades comerciales más importantes de la Argentina en términos de área bruta locativa y cantidad de propiedades xx xxxxx. Al encontrarse la mayoría de los centros comerciales en zonas densamente pobladas, hay otros centros comerciales dentro de, o en zonas cercanas a, las áreas target. La cantidad de centros comerciales que existen en una zona en particular podría tener un efecto material en la capacidad de alquilar locales en los centros comerciales, así como en el precio que se podría cobrar por ellos. Creemos que atento a la escasa disponibilidad de grandes extensiones de tierra así como las restricciones a la construcción de este tipo de emprendimientos impuestas por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es difícil para otros operadores competir con nosotros por medio de la construcción de nuevos centros comerciales. El mayor competidor en centros comerciales es Cencosud S.A., que posee y opera el Unicenter Shopping y la cadena de hipermercados Jumbo, entre otros.
El siguiente cuadro muestra cierta información relacionada a los más importantes dueños y operadores de centros comerciales en la Argentina.
Compañía | Centro Comercial | Ubicación | Área bruta locativa | Locale s | ABL Nacional % (1) | Participación xx xxxxxxx % (1) |
IRSA Propiedades Comerciales S.A. | ||||||
Xxxxxx (0) | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 36.795 | 171 | 2,98 | 2,35 | |
Alto Comahue | Neuquén | 9.766 | 104 | 0,79 | 1,43 | |
Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 18.945 | 143 | 1,54 | 1,96 | |
Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx (0) | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 13.697 | 62 | 1,09 | 0,81 | |
Dot Baires Shopping(4) | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 49.499 | 158 | 4,01 | 2,17 | |
Xxxxx Xxxxxxx (0) | Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 15.613 | 113 | 1,26 | 1,55 | |
Patio Xxxxxxxx | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 11.760 | 91 | 0,95 | 1,25 | |
Córdoba Shopping (2) | Córdoba | 15.445 | 108 | 1,25 | 1,48 | |
Xxxx Xxxxxxxxxx (0) | Xxxx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 36.063 | 136 | 2,92 | 1,87 | |
Mendoza Plaza Shopping (2) | Mendoza | 42.867 | 142 | 3,46 | 1,95 | |
Alto Rosario (2) | Rosario | 31.808 | 150 | 2,57 | 2,06 | |
Alto Noa (2) | Salta | 19.059 | 90 | 1,54 | 1,23 | |
La Xxxxxx Shopping (5) | Santa Fe | 10.054 | 68 | 0,80 | 0,91 | |
Distrito Arcos | Ciudad Autónoma de Buenos Aires | 14.692 | 67 | 1,18 | 0,92 | |
Soleil Premium Outlet (2) | Xxxx Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx | 15.227 | 79 | 1,23 | 1,08 | |
Subtotal | 341.289 | 1.681 | 27,56 | 21,34 | ||
Cencosud S.A. | 277.203 | 1.237 | 22,44 | 18,19 | ||
Otros Operadores | 617.594 | 4.378 | 50,00 | 60,47 | ||
Total | 1.236.086 | 7.296 | 100,00 | 100,00 | ||
Fuente: Cámara Argentina de Shopping Centers.
(1) Porcentaje correspondiente al área bruta locativa respecto al total del área bruta locativa. La participación xx xxxxxxx se calcula dividiendo cantidad de locales respecto al total de locales. Los resultados pueden no sumar debido al redondeo.
(2) Incluye supermercados.
(3) Incluye Museo de los Niños.
(4) Nuestra participación en PAMSA es del 80%.
(5) Nuestra participación efectiva en ERSA es 53,684%, una compañía que opera la concesión de la propiedad.
Estacionalidad:
Nuestro negocio está directamente relacionado con la estacionalidad, la cual afecta el nivel de ventas de nuestros locatarios. En las vacaciones xx xxxxxx (enero y febrero) las ventas de nuestros locatarios alcanzan su nivel mínimo, en contraposición a las vacaciones de invierno (julio) y el mes de diciembre (Navidad) cuando las mismas alcanzan su nivel máximo. Los locatarios que comercializan indumentaria generalmente cambian sus colecciones en primavera y otoño. Esto tiene un efecto positivo en las ventas del centro comercial. Las ventas con descuentos al final de cada temporada también constituyen una de las principales fuentes de impacto en nuestro negocio.
Segmento Oficinas y Otros
Segmento Oficinas y Otros
Según informa Colliers International, a marzo del 2017, el inventario de oficinas de categoría A+ y A se incrementó desde el 2016, ubicándose en 1.757.659 m². En términos de disponibilidad en alquiler, a lo largo del segundo trimestre del 2017 se observó una tasa de vacancia del 4,5 %, 0,3% superior al mismo período del año pasado. Estos valores dan evidencia de un mercado saludable en términos de su funcionamiento, permitiendo un óptimo nivel de oferta con valores en equilibrio. De acuerdo a los segmentos xx xxxxxxx, los inmuebles A presentan una vacancia de 8,6 % para todo su stock, mientras que los A+ reflejan un 4,5 %.
En comparación con el trimestre anterior se ha detectado una suba del 3,3 % (de USD 24,3 por m² a USD 25,1 por m²). Dentro de este leve aumento se puede apreciar un baja de los precios de alquiler solicitado en edificios A+ de 0,3 % (USD 28,8 por m2 en el primer trimestre de 2017 versus USD 28,7 por m2 en el cuarto trimestre de 2016) y de un 1,2 % para los categoría A (USD 23,6 por m2 en el primer trimestre de 2017 versus USD 23,3 por m2 en el cuarto).
Nos ocupamos de la adquisición, y administración en la Argentina de edificios de oficinas y otros inmuebles de alquiler. Al 30 xx xxxxx de 2017, poseíamos, directa e indirectamente, participaciones en edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler que ascendían a
331.570 metros cuadrados de área bruta locativa. De estas propiedades, 9 eran inmuebles de oficinas que comprendían 87.919 metros cuadrados de área bruta locativa. En el ejercicio económico 2017, tuvimos ingresos por alquileres de oficinas y otros inmuebles de alquiler por $ 431 millones.
Todos los inmuebles de oficinas para alquiler en la Argentina se encuentran ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Al 30 xx xxxxx de 2017, la tasa de ocupación promedio de todas las propiedades correspondientes al segmento Oficinas y Otros era de aproximadamente 91,5%, sin tener en cuenta el edificio Xxxxxxxx, adquirido el 5 xx Xxxxx de 2017 ya que hay un comodato firmado con la parte vendedora hasta enero 2018.
Administración
Generalmente actuamos como gerente de los inmuebles de oficinas en los que poseemos una participación. En la mayoría de los casos, somos propietarios de todo el edificio o, en su defecto, de un número considerable de unidades. Habitualmente se gestionan de conformidad con los términos y condiciones de un contrato de condominio, el cual se rige por el control de la mayoría simple de los propietarios (basado en el área sobre la cual tienen participación). Como administradores, nos ocupamos de la seguridad, el mantenimiento y la limpieza, que generalmente están tercerizados. El costo de los servicios es pagado por los inquilinos, excepto
en el caso de las unidades que no han sido alquiladas. Comercializamos nuestra superficie alquilable a través de corredores autorizados o directamente por nosotros.
Locaciones
Habitualmente alquilamos nuestras oficinas y otras propiedades a través de contratos de arrendamiento con un plazo promedio de tres años, con la excepción de unos pocos contratos celebrados por cinco años. Estos contratos son renovables por dos o tres años a elección del arrendatario. En general están denominados en dólares estadounidenses y, de conformidad con la ley argentina, no están sujetos a ajuste por inflación. Los precios del alquiler para períodos renovados se negocian a valor xx xxxxxxx.
Propiedades
El siguiente cuadro muestra cierta información sobre nuestra propiedad directa e indirecta en oficinas y otros inmuebles de alquiler:
Fecha de Adquisición | Área Bruta Locativa (m2) (1) | Ocupación (2) | Participación efectiva de IRSA | Ingresos mensuales ($miles) (3) | Alquileres acumulados anuales (en $ millones)(4) | |||
2017 | 2016 | 2015 | ||||||
Oficinas | ||||||||
Edificio República (5) | 28/04/08 | 19.885 | 95,0% | 100,0% | 9.114 | 112 | 72 | 62 |
Torre Bankboston (5) | 27/08/07 | 14.873 | 100,0% | 100,0% | 6.408 | 81 | 56 | 42 |
Xxxxxxxx 551 | 15/03/07 | - | - | 100,0% | 235 | 3 | 3 | 10 |
Intercontinental Plaza (5) | 18/11/97 | 3.876 | 100,0% | 100,0% | 1.415 | 19 | 28 | 56 |
Xxxxxxxx 710 (5) | 01/06/05 | 15.014 | 100,0% | 100,0% | 7.594 | 86 | 68 | 48 |
Dique IV | 02/12/97 | - | - | - | - | 0 | 15 | 32 |
Xxxxx 0000 | 28/09/95 | 803 | 51% | 100,0% | 143 | 6 | 6 | 16 |
Libertador 498 | 20/12/95 | 620 | 100,0% | 100,0% | 600 | 7 | 6 | 2 |
Xxxxxxxx 000/00 (5) | 22/11/91 | 11.465 | 86% | 100,0% | 2.470 | 30 | 22 | 16 |
Dot Building (5) | 28/11/06 | 11.242 | 100,0% | 80,0% | 4.345 | 50 | 31 | 27 |
Xxxxxxxx building(5) | 05/06/17 | 10.142 | - | 100,0% | - | - | - | - |
Subtotal Oficinas | 87.919 | 96,2% | N/A | 32.325 | 393 | 307 | 311 | |
Otras Propiedades | ||||||||
Santa Xxxxx xxx Xxxxx S.A | 17/10/97 | 116.100 | 91% | 100,0% | 988 | 12 | 12 | - |
Nobleza Xxxxxxx (6) | 31/05/11 | 109.610 | 94% | 50,0% | 1.775 | 13 | 2 | 8 |
Otras Propiedades (7) | N/A | 17.941 | N/A | N/A | 1.317 | 13 | 11 | 7 |
Subtotal Otras Propiedades | 243.651 | 90,0% | N/A | 4.079 | 38 | 25 | 15 | |
Total Oficinas y Otros | 331.570 | 91,5% | N/A | 36.404 | 431 | 332 | 326 | |
Notas: |
(1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble al 30/06/17. Excluye las áreas comunes y estacionamientos. |
(2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable al 30/06/17. |
(3) Se computaron los contratos vigentes al 30/06/17 en cada propiedad. |
(4) Corresponde al total de alquileres consolidados. |
(5) A través de IRSA CP. |
(6) A través de Quality Invest S.A. |
(7) Incluye las siguientes propiedades: Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx de Dot, Anchorena 665, Anchorena 545 ( Chanta IV) Terreno Intercontinental. |
A continuación, incluimos un cronograma de vencimientos de los contratos de alquiler de oficinas vigentes al 30 xx xxxxx de 2017, asumiendo que ninguno de los locatarios renueva su plazo o cancela su contrato. La mayoría de los locatarios que cuentan con la opción de renovar sus contratos.
Año de Vencimiento | Cantidad de Contratos | Superficie a Vencer (m2) | Porcentaje a Vencer | Monto ($) | Porcentaje de Contratos |
2017 | 25 | 19.535 | 27% | 27.472.824 | 8% |
2018 | 29 | 18.640 | 26% | 139.172.130 | 39% |
2019 | 24 | 19.558 | 27% | 124.990.936 | 35% |
2020+ | 18 | 15.090 | 21% | 66.259.368 | 19% |
Total | 96 | 72.823 | 100% | 357.895.258 | 100% |
Notas:
Incluye oficinas cuyo contrato no ha sido renovado aún al 30 xx xxxxx de 2017. No se incluyen metros cuadrados vacantes de alquiler.
No se incluyen metros cuadrados ni los ingresos por cocheras.
El siguiente cuadro muestra el porcentaje de ocupación (1) de nuestras oficinas al cierre de los ejercicios finalizados el 30 xx xxxxx de 2017 y 2016:
Porcentaje de Ocupación(1) | ||
2017 | 2016 | |
Oficinas | ||
Edificio República | 95,2% | 100,0% |
Torre Bankboston | 100,0% | 100,0% |
Intercontinental Plaza | 100,0% | 100,0% |
Xxxxxxxx 710 | 100,0% | 100,0% |
Xxxxxxxx 000/00 | 86,3% | 90,7% |
DOT Building | 100,0% | 100,0% |
Xxxxx 0000 | 50,6% | 100,0% |
Xxxxxxxxxx 000 | 100,0% | 100,0% |
Edificio Xxxxxxxx | - | - |
Subtotal Oficinas | 96,2% | 98,7% |
(1) Metros cuadrados alquilados según contratos vigentes al 30 xx Xxxxx de 2017 y 2016 sobre el área bruta locativa de las oficinas en los mismos períodos.
La siguiente tabla muestra el ingreso promedio anual por metro cuadrado para nuestras oficinas durante los ejercicios finalizados el 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015.
Ingreso promedio anual por superficie al 30 xx xxxxx (1)
($/m2)
Ingreso promedio anual por metro cuadrado(1) | |||
2017(1) | 2016(1) | 2015(1) | |
Oficinas | |||
Edificio República | 5.671 | 3.615 | 3.115 |
Torre Bankboston | 5.345 | 3.778 | 2.819 |
Bouchard 551 | 0 | 0 | - |
Intercontinental Plaza | 5.409 | 4.291 | 2.484 |
Xxxxxxxx 710 | 5.692 | 4.539 | 3.219 |
Xxxxx Xxxxx 000 (Dique IV) | 0 | 0 | 2.847 |
Xxxxx 0000 | 6.425 | 4.790 | 3.330 |
Libertador 498 | 9.739 | 10.464 | 3.149 |
Xxxxxxxx 000/00 | 2.617 | 1.961 | 1.399 |
DOT Building | 4.463 | 2.778 | 2.439 |
Edificio Xxxxxxxx | - | - | - |
(1) Calculado dividiendo alquileres anuales por el área bruta locativa de oficinas según nuestra participación en cada edificio al 30 xx xxxxx de cada ejercicio fiscal | |||
Nuevos contratos y renovaciones:
El siguiente cuadro muestra cierta información respecto de los contratos de alquiler al 30 xx xxxxx de 2017:
Edificio | Número de contratos (1)(5) | Monto de Alquiler Anual (2) | Alquiler por m2 Nuevos y renovados (3) | Alquiler por m2 Anteriores (3) | N° de contratos no renovados | Contratos no renovados Monto de alquiler anual (4) |
Xxxxx 0000 | 1 | 912.402 | 659 | 528 | 1 | 133.701 |
Xx. Xxx Xxxxxxxxxx 000 | 1 | 3.831.017 | 515 | 468 | - | - |
Intercontinental Plaza | 1 | 8.681.000 | 000 | 000 | 3 | 3.359.603 |
Xxxxxxxx 710 | 4 | 19.197.834 | 475 | 473 | 1 | 3.629.096 |
Torre BankBoston | 5 | 49.861.824 | 423 | 452 | 1 | 876.401 |
Edificio República | 5 | 37.819.319 | 439 | 435 | 1 | 1.136.789 |
Dot Building | 5 | 36.963.345 | 356 | 316 | - | - |
Xxxxxxxx 000 | 6 | 22.087.000 | 000 | 000 | - | - |
Total Oficinas | 00 | 000.000.000 | 000 | 000 | 0 | 0.000.000 |
(1) Incluye contratos nuevos y renovados firmados en el PF 2017. | ||||||
(2) Contratos en dólares pesificados al tipo de cambio del mes de inicio del contrato multiplicado por 12 meses. | ||||||
(3) Valor mensual. | ||||||
(4) Contratos en dólares pesificados al tipo de cambio del mes en el que finalizo el contrato, multiplicado por 12 meses. | ||||||
(5) No incluye contratos de cocheras, ni antenas, ni espacio terraza. | ||||||
A continuación detallamos una descripción de los inmuebles de oficinas para alquiler:
Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx
Xx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx ha sido diseñado por el renombrado Arquitecto Xxxxx Xxxxx (diseñador del World Trade Center en Nueva York y de las Xxxxxx Petronas en Kuala Lumpur). Se trata de un edificio de oficinas premium de características únicas en el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El edificio cuenta con alrededor de 19.885 metros cuadrados de área bruta locativa y con 178 cocheras. Entre los principales locatarios se encuentran Estudio Beccar Varela, BASF Argentina S.A., ENAP Sipetrol Argentina S.A., Facebook Argentina S.R.L., BACS Banco de Crédito y Securitización S.A., entre otros.
Torre BankBoston, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
La Torre BankBoston es un moderno edificio de oficinas ubicado en Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx 000 xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx. Fue diseñado por el reconocido arquitecto Xxxxx Xxxxx y cuenta con 27 pisos y 60 cocheras en 31.670 metros cuadrados de área bruta locativa. Somos propietarios del 47% del edificio y entre los principales locatarios actuales se incluyen Exxon Mobile y Xxxxxxxxx Xxxxx de Argentina, entre otros.
Intercontinental Plaza, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Intercontinental Plaza es un moderno edificio de 24 pisos, ubicado al lado del Hotel Intercontinental, en el histórico xxxxxx xx Xxxxxxxxx, en el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Somos propietarios del 17,2% del edificio que cuenta con una superficie, que promedia los 22.535 metros cuadrados de área bruta locativa significando que tenemos 3.876 metros cuadrados de área bruta locativa en este edificio. Entre los principales locatarios se incluyen CRESUD e IRSA Propiedades Comerciales, entre otros.
Xxxxxxxx 000, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx
Xxxxxxxx 710 es un edificio de oficinas ubicado en la zona de Retiro. El edificio es una torre de 12 pisos, cuya superficie promedio por planta es de 1.251 metros cuadrados y el número de cocheras alcanza las 165 unidades. En marzo de 2017 recibió la calificación LEED en edificios existentes que otorga la U.S. Xxxxx Building Council con la calificación Gold. Los locatarios son Xxxxxxx X.X. (KPMG) y Microsoft de Argentina S.A., Samsung Electronics Argentina S.A., Energy Consulting Services S.A. y Xxxxxxx.xxx S.A., entre otros. Cuenta con una superficie, que promedia los 15.014 metros cuadrados de área bruta locativa.
Xxxxxxxx 000/00, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx
Xxxxxxxx 000/00 es un edificio de oficinas de 7 pisos, ubicado en el microcentro de la ciudad. Somos propietarios de todo el edificio y de 62 cocheras. La mayoría de las plantas de este edificio tienen una superficie excepcionalmente grande de 1.580 metros cuadrados. Entre los principales locatarios se encuentran Monitor de Medios Publicitarios S.A., Organización de Servicios Director Empresarios (“OSDE”) y Tarshop S.A., entre otros. Cuenta con una superficie, que promedia los 11.465 metros cuadrados de área bruta locativa.
Dot Building, Ciudad de Buenos Aires
Panamerican Mall S.A., nuestra subsidiaria, desarrolló un edificio de oficinas de 11.242 metros cuadrados de área bruta locativa en forma contigua a Dot Baires Shopping. Este edificio fue inaugurado en el mes de julio de 2010, lo que significó nuestro desembarco en el creciente
xxxxxxxx xx Xxxx Norte de oficinas para alquiler. Entre los principales locatarios se encuentran General Electric International Inc., Carrier, Boston Scientific Argentina S.A, Astrazeneca S.A. y Covidien S.A., entre otros.
Edificio Xxxxxxxx
El histórico Edificio Philips se encuentra lindero al Shopping Dot Baires con frente a la Xxxxxxx Xxxxxxx Xxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx El mismo es un edificio clase B que cuenta con 4 pisos de oficinas con una superficie total de ABL aprox. de 10.000m2 y un fot remanente sobre la parcela de 18.000m2. Irsa CP es dueña del 100% del edificio. XXXX CP cuenta desde Junio de 2017 con la posesión de éste edificio y contará con la tenencia del mismo desde el 20 de Enero de 2018.
Xxxxx 0000, Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx
Xxxxx 0000 es una torre de oficinas de 23 pisos, ubicada en Plaza San Xxxxxx, una exclusiva zona de oficinas, sobre la Avenida del Libertador, una importante vía norte-sur. El edificio también se encuentra a pasos de la estación de trenes de Retiro, el centro de transporte público más importante de la ciudad, que conecta el tránsito de trenes, subterráneos y ómnibus. Somos propietarios de 803 m2.
Xxxxxxxxxx 000, Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx.
Xxxxxxxxxx 000 es un edificio de 27 pisos ubicado en uno de los corredores comerciales más importantes de la ciudad. Su ubicación posibilita su fácil acceso desde la xxxx xxxxx, xxxxx x xxx xx Xxxxxx Xxxxx. Somos propietarios de 1 piso con una superficie de 620 m2 y un estimado de 100 espacios de cocheras. Este edificio posee un diseño único con forma de cilindro y una vista circular de toda la ciudad.
Otras Propiedades de Oficinas
También tenemos participación en otras propiedades de oficinas, todas ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde solo poseemos cocheras, como Xxxxxxxx 557 x Xxxxxx 1020.
Locales Comerciales y Otras Propiedades
Nuestra cartera de inmuebles destinados a locación al 30 xx xxxxx 2017 incluye 4 propiedades alquilables pudiendo ser locales comerciales a la calle, predio industrial, reservas de tierra u otras propiedades de diversos usos. La mayoría de estas propiedades se encuentran ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y algunas de ellas, en otras ciudades del país. Estos inmuebles incluyen el predio Santa Xxxxx xxx Xxxxx, el predio ex Nobleza Xxxxxxxx, el terreno lindero de Dot, Chanta IV, Xxxxxxxxx 000, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx x Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxx.
Segmento Hoteles
Conforme a la Encuesta de Ocupación Hotelera (EOH) que elabora el INDEC, x xxxx del 2017, las pernoctaciones en establecimientos hoteleros y parahoteleros se estimaron en 2,8 millones, 10,5% mayor que el mismo mes del año anterior. Las pernoctaciones de viajeros residentes y no residentes aumentaron 10,3% y 11,3%, respectivamente. El total de viajeros hospedados xx xxxx fue de 1,3 millones, se incrementó 9,9% respecto al mismo mes del año anterior. La cantidad de viajeros residentes y no residentes aumentó 10,0% y 9,6%, respectivamente. Los 1,1 millones de viajeros residentes representaron 81,0% del total de viajeros hospedados. La Tasa de Ocupación de Habitaciones en el mes xx xxxxx fue de 35,3%, mostrando una leve caída respecto al mismo mes del año anterior. Por su parte, la Tasa de
Ocupación de Plazas para el mismo período fue 25,2%, representando una ligera baja respecto x xxxx del 2016.
Durante el ejercicio 2017 mantuvimos nuestra participación del 76,34% en el hotel Intercontinental, del 80,00% en el hotel Sheraton Libertador y del 50,00% en el Llao Llao.
El siguiente cuadro muestra cierta información referente a nuestros hoteles de lujo.
Fecha de Adquisición | Cantidad de Habitaciones | Tarifa Promedio Habitación $(2) | Ventas al 30 xx xxxxx de los ejercicios fiscales (en millones) | |||||
Hoteles | Participación IRSA | Ocupación(1) | 2017 | 2016 | 2015 | |||
Intercontinental (3) | 01/11/1997 | 76,34% | 309 | 73,9% | 2.216 | 272 | 195 | 143 |
Sheraton Libertador (4) | 01/03/1998 | 80,00% | 200 | 73,2% | 1.954 | 151 | 119 | 94 |
Xxxx Xxxx (5) | 01/06/1997 | 50,00% | 205 | 51,6% | 5.245 | 302 | 220 | 159 |
Total | - | - | 714 | 67,3% | 2.803 | 725 | 534 | 396 |
Notas: |
(1) Promedio acumulado en el período de 12 meses. |
(2) Promedio acumulado en el período de 12 meses. |
(3) A través de Nuevas Fronteras S.A. (Subsidiaria de IRSA). |
(4) A través de Hoteles Argentinos S.A. |
(5) A través de Xxxx Xxxx Resorts S.A. |
Hotel Llao Llao, San Xxxxxx de Bariloche, Provincia de Río Negro
En junio de 1997 compramos el Hotel Xxxx Xxxx a Llao Llao Holding S.A.. El Grupo Xxxxxx es dueño del 50%. El Hotel Llao Llao está situado en la península de Llao Llao, a 25 kilómetros de la Ciudad de San Xxxxxx de Bariloche, y es uno de los hoteles turísticos más importantes de la Argentina. Rodeado de montañas y lagos, este hotel fue diseñado y construido por el famoso arquitecto Xxxxxxxx con un estilo alpino tradicional y fue inaugurado en 1938. El hotel fue restaurado entre 1990 y 1993. La superficie construida total es de 15.000 m2, posee 158 habitaciones originales. El hotel-resort también cuenta con una cancha de golf de 18 hoyos, canchas de tenis, gimnasio, spa, salón de juegos y pileta de natación. El hotel es miembro de “The Leading Hotels of the World Ltd.”, una prestigiosa organización de hotelería de lujo representativa de 430 de los hoteles, resorts y spas más refinados del mundo. Hotel Llao Llao es actualmente administrado por Compañía de Servicios Hoteleros S.A., entre otros, del Alvear Palace Hotel, un hotel de lujo ubicado en el barrio de Recoleta de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Durante 2007 se realizó una ampliación en el hotel y el número de suites se incrementó a 201 habitaciones.
Hotel Intercontinental, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En noviembre de 1997 adquirimos el 76,34% del Hotel Intercontinental. El Hotel Intercontinental está situado en el centro de la ciudad, en el barrio porteño de Montserrat, cerca del Intercontinental Plaza. Intercontinental Hotels Corporation, una compañía estadounidense, actualmente posee el 24% del Hotel Intercontinental. Las instalaciones para eventos del hotel incluyen ocho salas de reunión, un centro de convenciones y un salón de eventos especiales de 588 m2 que puede ser dividido. Asimismo, cuenta con un restaurante, un centro de negocios, sauna y gimnasio con pileta de natación. El hotel terminó de construirse en diciembre de 1994 y cuenta con 309 habitaciones.
Hotel Sheraton Libertador, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En marzo de 1998 adquirimos de Citicorp Equity Investment el 100% del Hotel Sheraton Libertador por un precio de compra de US$ 23 millones. El Hotel Sheraton Libertador está situado en el centro de la ciudad. Cuenta con 193 habitaciones y 7 suites, ocho salas de reunión, un restaurante, un centro de negocios, spa y gimnasio con pileta de natación. En
marzo de 1999, vendimos el 20% de nuestra participación en el Hotel Sheraton Libertador por la suma de US$ 4,7 millones a Hoteles Sheraton de Argentina. El hotel es operado por Sheraton Overseas Management Corporation, una compañía americana.
Terreno Bariloche, “Xx Xxxxxx”, Xxx Xxxxxx xx Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxx Xxxxx
Con fecha 14 de diciembre de 2006, adquirimos a través de nuestra subsidiaria operadora de hoteles Llao Llao Resorts S.A. un terreno de 129.533 m2, ubicado en la ciudad de San Xxxxxx de Bariloche, en la provincia de Río Negro. El precio total de la operación fue de US$ 7,0 millones, de los cuales se abonaron US$ 4,2 millones al contado y el saldo de US$ 2,8 millones se financió a través de una hipoteca pagadera en 36 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de US$ 0,086 millones cada una. El terreno está emplazado en las orillas xxx Xxxx Xxxxxxxxx, en cercanías del Hotel Llao Llao, en un marco natural inigualable y cuenta con un chalet de
1.000 m2 diseñado por el arquitecto Xxxxxxxx Xxxxxxxx.
Segmento Venta y Desarrollo de Inmuebles y Reserva de Tierras
Inmuebles de Desarrollo para Viviendas
La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta es otra de las actividades principales de la compañía. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas xxxxxx o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos. En lo que respecta a comunidades residenciales, frecuentemente compramos terrenos desocupados, desarrollamos la infraestructura, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, y vendemos lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. También desarrollamos o vendemos terrenos a terceros para el desarrollo de instalaciones complementarias tales como áreas comerciales en zonas de desarrollos residenciales.
En el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2017, los ingresos provenientes del segmento ventas y desarrollos alcanzaron la suma de $ 99 millones, comparado con $ 8 millones registrados durante el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2016.
Los trabajos de construcción y renovación en emprendimientos residenciales son llevados a cabo, bajo nuestra supervisión, por empresas constructoras argentinas independientes elegidas mediante un proceso de licitación. La compañía celebra contratos llave en mano con la empresa elegida, la que acuerda construir y entregar el desarrollo terminado, a un precio fijo y en una fecha determinada. Generalmente no somos responsables de costos adicionales basados en el contrato llave en mano. Los demás aspectos del proyecto, incluyendo el diseño arquitectónico, también son realizados por estudios independientes.
Otra modalidad para el desarrollo de emprendimientos residenciales, es el canje de tierra por metros construidos. De esta forma entregamos terrenos sin desarrollar y otra empresa se encarga de la construcción del proyecto. En este caso, recibimos metros cuadrados terminados para su comercialización, sin participar de la obra.
Desarrollo | Sociedad | Participación | Fecha de Adquisición | Superficie Tierra m2 | Superficie vendible m2(1) | Superficie construible m2 | Vendido(2) | Ubicación |
Residencial | ||||||||
Disponible para la venta | ||||||||
Condominios del Alto I | IRSA CP | 100% | 30/04/1999 | - | 2.082 | - | 100% | Santa Fe |
Condominios del Alto II | IRSA CP | 100% | 30/04/1999 | - | 4.082 | - | 100% | Santa Fe |
Caballito Nuevo | IRSA | 100% | 03/11/1997 | - | 7.323 | - | 100% | CABA |
Barrio Chico | IRSA | 100% | 01/03/2003 | - | 2.872 | - | 100% | CABA |
El Encuentro | IRSA | 100% | 18/11/1997 | - | 127.748 | - | 100% | Buenos Aires |
Abril Club de Campo – Loteo | IRSA | 100% | 03/01/1995 | - | 5.135 | - | 100% | Buenos Aires |
Abril Club de Campo - Casona (3) | IRSA | 100% | 03/01/1995 | 31.224 | 34.605 | - | 100% | Buenos Aires |
Xxxxxx Jardín | IRSA | 100% | 18/07/1996 | - | - | - | CABA | |
Departamento Xxxxx Xxxx 000/0 | XXXX XX | 000% | - | - | - | 000% | Xxxxxx Xxxxx | |
Horizons | IRSA | 50% | 16/01/2007 | - | 60.232 | - | 100% | Buenos Aires |
Intangible - Unidades a recibir | - | |||||||
Beruti (Xxxxx Xxxxxxx) (4) | IRSA CP | 100% | 24/06/2008 | - | 2.170 | - | - | CABA |
Xxxxxxxxx Xxxxxxx 00 | IRSA | 100% | 22/10/1998 | - | 6.952 | - | - | CABA |
CONIL - Xxxxxx 000 – Xx. 00 x Xxxxxx 000 – Xx. 00 x Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | IRSA CP | 100% | 19/07/1996 | 1.389 | - | 5.994 | - | Buenos Aires |
Canteras Natal Xxxxxx (2 xxxxxxxx xxxxxxxxxxx) | XXXX | - | - | 00.000 | - | - | - | Xxxxxx Xxxxx |
Isla Sirgadero | IRSA | 100% | 16/02/2007 | 826.276 | - | sin dato | - | Santa Fe |
Pereiraola (Greenville) | IRSA 100% | 00/00/0000 | - | 00.000 | - | - | Xxxxxx Xxxxx | |
Subtotal Residencial | 899.222 | 292.835 | 5.994 | |||||
Tierras en Reserva | ||||||||
Pilar R8 Km 53 | IRSA | 100% | 29/05/1997 | 00.000 | - | - | - | Xxxxxx Xxxxx |
Xxxxxxxxxx | IRSA | 100% | 28/02/1998 | 000.000 | - | - | - | Xxxxxx Xxxxx |
Xxxxxxx Xxxxxx | XXXX | 000% | 00/00/0000 | 000.000 | - | - | - | Xxxxxx Xxxxx |
Merlo | IRSA | 100% | 28/02/1998 | 1.004.987 | - | - | - | Buenos Aires |
Terreno San Xxxx | IRSA | 50% | 31/03/2008 | 3.250.523 | - | - | - | San Xxxx |
Subtotal Tierras en Reserva | 6.028.622 | - | - | |||||
Futuros Desarrollos | ||||||||
Usos Mixtos | ||||||||
UOM Luján (5) | IRSA CP | 100% | 31/05/2008 | 1.160.000 | - | sin dato | N/A | Buenos Aires |
La Xxxxx | IRSA | 100% | 01/08/2014 | 10.580.000 | - | - | N/A | Buenos Aires |
Predio San Xxxxxx (Ex Nobleza Xxxxxxxx) (6) | IRSA CP | 50% | 31/05/2011 | 159.995 | - | 500.000 | N/A | Buenos Aires |
Puerto Retiro | IRSA | 50% | 18/05/1997 | 82.051 | - | sin dato | N/X | XXXX |
Xxxxxxx Santa Xxxxx (7) | IRSA | 100% | 10/07/1997 | 716.058 | - | sin dato | N/A | CABA |
Residencial | - | |||||||
Espacio Aéreo Coto Abasto | IRSA CP | 100% | 24/09/1997 | - | - | 21.536 | N/A | CABA |
Neuquén - Parcela Viviendas | IRSA CP | 100% | 06/07/1999 | 13.000 | - | 18.000 | N/A | Neuquén |
Uruguay Zetol | IRSA | 90% | 01/06/2009 | 152.977 | 62.756 | - | N/A | Uruguay |
Uruguay Vista al Muelle | IRSA | 90% | 01/06/2009 | 102.216 | 62.737 | - | N/A | Uruguay |
Retail | ||||||||
Terreno Caballito Shopping (8) | IRSA CP | 100% | - | 23.791 | - | sin dato | N/A | CABA |
Posible Ampliación Dot | IRSA CP | 80% | - | 15.881 | - | 47.643 | N/A | CABA |
Oficinas | ||||||||
Philips Linderos - Oficinas 1 y 2 | IRSA CP | 80% | 28/11/2006 | 12.800 | - | 38.400 | N/A | CABA |
Baicom | IRSA | 50% | 23/12/2009 | 6.905 | - | 34.500 | N/A | CABA |
Intercontinental Plaza II (9) | IRSA CP | 100% | 28/02/1998 | 6.135 | - | 19.598 | N/A | CABA |
Terreno Catalinas Norte | IRSA | 100% | 17/12/2009 | 3.649 | - | 35.468 | 13% | CABA |
Total Reservas de Tierra | 19.963.302 | 418.328 | 348.967 |
Notas: |
(1) Se entiende por Superficie Vendible los m2 propios de vivienda, no incluyendo cocheras y bauleras. Figura al 100%, antes de realizar cualquier venta. (2) El % Vendido abarca aquellas operaciones de venta que tienen un Boleto, una Posesión o una Escritura firmada. Incluye solo los m2 de vivienda, no incluyendo cocheras ni bauleras. (3) La Superficie Vendible incluye 31.224 m2 de terreno y 4.712,81 m2 totales de La Casona (descontando 1.331,76 m2 de PB). (4) La Superficie Vendible no incluye las 171 cocheras comerciales a recibir ni las unidades de la bonificación. (5) Factibilidad de Usos Mixtos solicitada, aprobación provincial pendiente. (6) El predio se afectó desde enero 2016 a una normativa denominada CP (Comercial Principal), esta normativa permite el desarrollo de por lo menos 500.000m2 de usos mixtos (Comercial, Viviendas, etc.). (7) Factibilidad solicitada de 716.058 m2 construibles, pendiente de aprobación por parte de la Legislatura CABA. (8) Anteproyecto de 71.374 m2 construibles, aprobación de parámetros urbanísticos pendiente. (9) Los 6.135 m2 de Superficie Tierra son los de la parcela, la cual incluye a Intercontinental I y II. |
En el mercado residencial, adquirimos propiedades sin desarrollar, ubicadas estratégicamente en las zonas de mayor población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en particular inmuebles situados cerca de centros comerciales e hipermercados existentes o que vayan a ser construidos. En estas propiedades desarrollamos complejos xx xxxxxx de departamentos destinados al sector de ingresos medios y altos. Están equipados con comodidades y servicios modernos, tales como “espacios verdes”, pileta de natación, instalaciones deportivas, espacios de esparcimiento y seguridad durante las 24 horas. En el mercado de lofts, nuestra estrategia consiste en adquirir edificios antiguos en desuso, ubicados en zonas densamente pobladas de sectores de ingresos altos y medianos. Los inmuebles son reciclados y convertidos en lofts sin terminar, lo que brinda a los compradores la oportunidad de diseñarlos y decorarlos a su gusto.
Inmuebles de uso residencial (disponibles para la Venta)
Condominios del Alto I – Ciudad xx Xxxxxxx, Provincia de Santa Fe (IRSA CP)
Al 30 xx xxxxx de 2017 el emprendimiento está completamente construido, no quedando nada disponible para la venta.
Condominios del Alto II – Xxxxxx xx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxx Xx (XXXX XX)
Xx 00 xx xxxxx de 2017 las obras en la parcela H se encuentra finalizadas, habiéndose recibido la totalidad de unidades comprometidas en la permuta y estando disponibles a esta fecha, para la venta, 11 cocheras.
Barrio Chico – Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Se trata de un Proyecto único ubicado en Barrio Parque, una exclusiva zona residencial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Durante el mes xx xxxx de 2006 se lanzó la comercialización del proyecto, con resultados exitosos. La imagen del producto fue previamente desarrollada con el nombre de “Barrio Chico” mediante publicidad en los medios más importantes. Al 30 xx xxxxx de 2017, el proyecto se encuentra finalizado y restan por vender 2 cocheras.
El Encuentro – Benavidez, Tigre - Provincia de Buenos Aires
En el distrito xx Xxxxxxxxx, Municipalidad de Tigre, a 35 xxxxxxxxxx xxx xxxxx xxx xxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, se encuentra un barrio cerrado de 110 hectáreas denominado “El Encuentro” que consta de una totalidad de 527 lotes con una superficie vendible total de 610.785,15 m2 con dos ingresos privilegiados: el principal sobre Vía Xxxxxxxxx y el de servicio a la Autopista No. 9, facilitando el acceso hacia y desde la ciudad. Al 30 xx xxxxx de 2017, se finalizó la comercialización del emprendimiento.
Abril – Hudson - Provincia de Buenos Aires
Abril es una comunidad residencial privada que cuenta con una superficie de 312 hectáreas, situada cerca de la ciudad xx Xxxxxx, aproximadamente 00 xxxxxxxxxx xx xxx xx Xxxxxx Xxxxx. Hemos desarrollado esta propiedad como una comunidad privada residencial para la construcción de viviendas unifamiliares destinadas al sector de ingresos medios-altos. El proyecto consta de 20 barrios subdivididos en 1.273 lotes de aproximadamente 1.107 m2 cada uno. También incluye una cancha de golf de 18 hoyos, 130 hectáreas xx xxxxxx, un club- house de 4.000 m2 e instalaciones de esparcimiento y recreación. Durante 1999 finalizamos la construcción de una escuela bilingüe, los establos y centros de deportes, y del centro comercial. El emprendimiento se encuentra sumamente consolidado y al 30 xx xxxxx de 2017 no quedan lotes pendientes de escrituración.
Ubicada en el corazón del emprendimiento se encuentra La Casona Abril, antiguo casco de la Estancia Xxxxxxx Xxxxxx construida en la década de 1930 por el arquitecto Xxxx Xxxxx. Este pequeño xxxxxxx Estilo Francés del siglo XIX cuenta con 4.700 m2 distribuidos en cuatro plantas y un jardín de alrededor de 30.000 m2.
Horizons – Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxx - Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx
El proyecto de XXXX-XXXXXX en este terreno de dos manzanas contiguas, se lanzó en el mes xx xxxxx de 2008 bajo el nombre de Horizons. Consiste en uno de los desarrollos más significativos del Gran Buenos Aires que introdujo un nuevo concepto de complejos residenciales con hincapié en el uso de espacios comunes. El proyecto incluye dos complejos con un total de seis edificios; un complejo frente al Río con tres edificios de 14 pisos, el complejo Río y otro complejo sobre la Xxxxxxx Xxxxxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx 00 xxxxx, xx xxxxxxxx Parque, totalizando así 59.000 m2 construidos de área destinada a ventas distribuidos en 467 unidades (sin incluir las unidades a entregar por la compra de los terrenos). Horizons, único e innovador en su estilo de complejos residenciales, cuenta con 32 ítems de amenities: salón de reuniones; work zone; piscinas climatizadas; club house con spa, sauna, gimnasio, salón para niños, salón para adolescentes; sectores parquizados temáticamente; y senda aeróbica, entre otros. El showroom fue abierto al público en marzo de 2008 y su éxito fue rápidamente reconocido. Al 30 xx xxxxx de 2017, el emprendimiento está completamente construido, quedando 2 departamentos y 2 cocheras pendientes de escrituración. El stock disponible para la venta consiste en 1 cochera y 30 bauleras.
Intangibles - Unidades a recibir en Xxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxxx - Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx (XXXX XX)
Xx 00 de octubre de 2010, el Grupo, a través de su subsidiaria IRSA CP, y TGLT S.A. (“TGLT”) celebraron un contrato para permutar una parcela de terreno ubicada en Xxxxxx 0000/00 xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx por efectivo y 2.170 m2 propios cubiertos en futuros departamentos residenciales a ser construidos por TGLT en el terreno. El 30 de diciembre de 2016, IRSA CP tomó posesión de 36 unidades de departamentos, 32 cocheras residenciales y 171 cocheras comerciales, dando inicio asi a su comercialización. Al 30 xx xxxxx de 2017, quedan disponibles para la venta 15 departamentos y 22 cocheras residenciales.
Terreno Caballito - Ciudad de Buenos Aires
El 29 xx xxxxx de 2011, el Grupo y TGLT, un desarrollador residencial, celebraron un contrato para permutar una parcela de terreno ubicada en la calle Mendaz xx Xxxxx en el xxxxxx xx Xxxxxxxxx xx xx xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx por efectivo y futuros departamentos residenciales a ser construidos por TGLT en el terreno. La transacción fue acordada en US$ 12,8 millones. TGLT planea construir un edificio de departamentos y espacios de estacionamiento. Como contraprestación, TGLT pagó US$ 0,2 millones (U$159.375.-) en efectivo y transferirá a IRSA:
(i) un número de departamentos a determinar, que represente 23,10% de los metros cuadrados totales del espacio residencial; (ii) un número a determinar de espacios de estacionamiento, que represente 21,10% de los metros cuadrados totales; y (iii) en caso de que TGLT construya bauleras, un número a determinar, que represente 21,10% de los metros cuadrados de bauleras. TGLT se ha comprometido a construir, finalizar y obtener autorización para los tres edificios que componen el proyecto en 36 a 48 meses. TGLT hipotecó el terreno en favor de IRSA como garantía.
Una asociación vecinal denominada Asociación Civil y Vecinal SOS Caballito obtuvo una medida cautelar por medio de la cual suspendió la obra que TGLT debía realizar en el predio
más arriba mencionado. Una vez firme esta medida, se corrió traslado de la demanda contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y contra TGLT.
CONIL – Avellaneda, Provincia de Buenos Aires (IRSA CP)
Estos terrenos de la Compañia son frentistas al shopping Alto Xxxxxxxxxx, suman 2.398 m2 distribuidos en dos esquinas enfrentadas y según sus parámetros urbanísticos se pueden construir alrededor de 6.000 m2. Su destino, ya sea a través de un desarrollo propio o venta a un tercero, es vivienda con la posibilidad de un zócalo comercial. En noviembre del 2014, se suscribió una Escritura de Permuta para realizar un desarrollo residencial, como contraprestación, la Compañia va a recibir 1.389 m2 de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de las manzanas 99 y 95 de Xxxxxx 000 y Xxxxxx 000 respectivamente. La entrega de la contraprestación correspondiente a la manzana 95 será en enero de 2018 y la correspondiente a la manzana 99 en septiembre de 2018. El valor de la permuta fue de US$ 0,7 millones.
Pereiraola (Greenville), Hudson - Provincia de Buenos Aires
En abril de 2010 vendimos Pereiraola S.A. por US$ 11,7 millones, una sociedad que es titular de terrenos linderos x Xxxxx Club de Campo que totalizaban 130 has. La parte compradora llevaría adelante un desarrollo que incluiría un loteo, un condo-hotel, dos canchas xx xxxx y edificios de departamentos. Se incluyó dentro del precio de venta la entrega de 39.634 m2 de lotes a la Compañia por un valor aproximado de US$ 3 millones. Actualmente la compañía se encuentra comercializando sus 52 lotes.
Canteras Natal Xxxxxx, La Calera – Provincia xx Xxxxxxx
Con fecha 26 xx Xxxxx del 2013, vendimos el 100% de nuestra participación en Canteras Natal Xxxxxx S.A. representativo del 50% de su capital social a Euromayor S.A. de Inversiones por un valor de US$ 4.215.000 mediante el siguiente esquema de pago: US$ 3.815.000 en efectivo y US$ 400.000 mediante la transferencia de casi 40.000 m2 con uso comercial dentro del emprendimiento a desarrollar en el predio conocido como Laguna Azul. Resta la entrega de la contraprestación no dineraria.
Reservas de Tierra e inmuebles para desarrollo
Otras Tierras en Reserva – Pilar, Pontevedra, Xxxxxxx Xxxxxx, Xxxxx y Terreno San Xxxx Agrupamos aquí aquellos terrenos de importante superficie cuyo desarrollo no es viable en el corto plazo ya sea por sus actuales parámetros urbanísticos y zonificación, estatus jurídico o por falta de consolidación de su entorno inmediato. Este grupo totaliza alrededor de 14 millones de m2.
Isla Sirgadero
El 3 de Septiembre del 2015 se vendió la totalidad del predio a sociedades varias por el valor de USD 3,9 millones a pagar en 16 cuotas trimestrales, más una cuota en especie, tierra resultante del plano de mensura definitivo, equivalente al 10% de la superficie. Resta la entrega de la contraprestación no dineraria.
CAPEX 2017
Desarrollos | ||
Greenfields | Expansiones | |
Polo Dot (1º etapa) | Catalinas(*) | Alto Xxxxxxx |
Inicio de Obra | PF2017 | PF2017 | PF2017 |
Apertura estimada | PF 2019 | PF 2020 | PF2019 |
ABL total (m2) | 32.000 | 35.468 | 4.000 |
% de IRSA Propiedades Comerciales | 80% | 45% | 100% |
Monto de inversión al 100% (millones) | ARS 1.000 | ARS 1.600 | USD 28,5 |
Avance de Obra (%) | 7,4% | 3,0% | 0% |
(*) 45% del desarrollo corresponde a nuestra subsidiaria IRSA Propiedades Comerciales S.A.
Expansión Alto Xxxxxxx
El proyecto de ampliación del centro comercial Alto Xxxxxxx suma aproximadamente 4.000 m2 de área bruta locativa al shopping de mayor venta por m2 del portfolio y consiste en la mudanza del patio de comidas a un tercer nivel del shopping utilizando la superficie del edificio lindero adquirido en el año 2015. Hemos finalizado los trabajos de demolición y esperamos iniciar la obra durante el período 2018. Estimamos su apertura para el período fiscal 2019.
1° Etapa Polo Dot
El proyecto denominado “Polo Dot”, ubicado en el complejo comercial lindero a nuestro shopping Dot Baires, ha experimentado un gran crecimiento desde nuestras primeras inversiones en la zona. El proyecto total consistirá en 3 edificios de oficinas (alguno de ellos podría incluir un hotel) en reservas de tierras propiedad de la compañía y ampliación del shopping en aproximadamente 15.000 m2 de ABL. En una 1° etapa, desarrollaremos un xxxxxxxx xx xxxxxxxx xx 00 pisos por aproximadamente 32.000 m2 sobre un edificio existente, de los cuales ya hemos firmado contratos de alquiler por aproximadamente el 75% de la superficie, previo al inicio de la obra. Durante el segundo trimestre del PF 2017 comenzó la etapa de obra en la cual estimamos un plazo de entre 18 y 24 meses para poner el edificio en operación. La segunda etapa del proyecto consta de dos edificios de oficinas/hotel que agregaran 38.400 m2 de ABL al complejo. Hemos evidenciado una importante demanda de espacios de oficinas Premium en este nuevo polo comercial y confiamos en que podremos inaugurar estos edificios con niveles xx xxxxx atractivos y elevada ocupación.
Edificio Catalinas
El proyecto “Catalinas” está ubicado en una de las zonas más premium para el desarrollo de oficinas en la Argentina. El edificio a construir constará de 35.468 m2 de ABL en 30 plantas de oficinas y 316 cocheras. Durante el segundo trimestre del PF 2017 se dio inicio al comienzo de la obra previéndose un plazo de construcción de aproximadamente 3 años.
Futuros Desarrollos
Usos Mixtos:
Ex UOM – Luján, Provincia de Buenos Aires (IRSA CP)
Ubicado en el km 62 del acceso oeste, en intersección con la xxxx 0, xxxx xxxxxxx xx 000 has fue comprado originalmente por CRESUD el 31 xx xxxx del 2008 a Birafriends S.A. por US$ 3 millones; en el mes xx xxxx de 2012, la Compañía adquirió el predio través de una compraventa entre vinculadas, convirtiéndose en el actual titular. Es nuestra intención llevar a cabo un proyecto de usos mixtos aprovechando la consolidación del entorno y la estratégica ubicación del terreno, actualmente se está gestionando el cambio de zonificación que posibilite la materialización de dicho proyecto.
Ex Fabrica Nobleza Xxxxxxxx – San Xxxxxx, Provincia de Buenos Aires (IRSA CP)
Con fecha 31 xx xxxx de 2011, Quality Invest S.A. y Nobleza Xxxxxxxx S.A.I.C. y F. (Nobleza) suscribieron la escritura traslativa de dominio por la compra de un predio de 160.000 m2 situado en el Xxxxxxx xx Xxx Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, actualmente de uso industrial y que cuenta con características y escalas apropiadas para desarrollos de usos mixtos. El precio del inmueble ascendió a U$S 33 millones, el cual fue abonado en ese acto en un 30%. Sobre el saldo del precio se constituyó una hipoteca en primer grado de privilegio sobre el inmueble a favor de Xxxxxxx. El mismo con más intereses calculados a una tasa del 7,5% nominal anual sobre saldos, fue saldado en su totalidad de capital más intereses en marzo 2013, abonado mediante adelanto de pagos.
Simultáneamente con la escritura las partes suscribieron un contrato de locación por el cual Nobleza alquiló la totalidad del inmueble por un período máximo de 36 meses a partir xx xxxx del 2011. En el mismo contrato se incluyó una cláusula de restitución parcial del inmueble entre los 8 (ocho) y los 14 (catorce) meses a partir de la firma del mismo. Previo al vencimiento se suscribió una xxxxxxxx xx xxxxx 0 (xxx) x 0 (xxxx) meses que venció en diciembre 2012, obteniendo Quality Invest S.A. el usufructo de más de la mitad del predio. La restitución de la superficie restante prevista según Contrato para mayo 2014, se prorrogó nuevamente, siendo el nuevo plazo de vencimiento el 31 de diciembre de 2014. El 0 xx xxxxx xx 0000 xx xxxxxxx xxxxx Xxxxxxx y Quality Invest S.A. el Acta de Restitución Total del Predio, dando por finalizada la relación contractual entre las partes.
Con fecha 00 xx xxxx xx 0000 xx Xxxxxxxxxxxxx xx Xxx Xxxxxx otorgó la pre factibilidad de uso comercial, entretenimientos, eventos, oficinas, etc., lo cual permitiría realizar en el mismo un proyecto para usos mixtos.
Mediante la Ordenanza sancionada el 30 de diciembre de 2014, el predio inició el proceso de obtención de rezonificación hacia Comercial Principal, el cual amplía los usos y el potencial de metros construibles considerablemente a través de nuevos indicadores urbanísticos. El 5 de enero de 2016 el Decreto Provincial Convalidatorio fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, lo que permitió la entrada en vigencia de los parámetros urbanísticos y rezonificación obtenida.
Tal como lo habilita la Ordenanza, el 20 de enero de 2015 Quality Invest S.A. suscribió con la Municipalidad de San Xxxxxx un Convenio Urbanístico en el cual se regulan múltiples cuestiones respecto a la normativa y se permuta una cesión obligatoria de metros por aportes dinerarios supeditados a la materialización de determinados hitos administrativos dentro del proceso de rezonificación, de los cuales el primero (de Ps. $20.000.000) fue abonado al Municipio a los diez días de la firma del Convenio.
Asimismo, el día 27 xx xxxxx de 2016 fue ingresado al Municipio el plano de subdivisión del predio, dando cumplimiento a otro hito relevante comprometido del Convenio Urbanístico.
Actualmente nos encontramos trabajando en un anteproyecto para el desarrollo de un Centro Comercial temático bajo la denominación de Hipercentro para el Hogar a desarrollarse utilizando el galpón principal existente. El Hipercentro para el Hogar implicará una obra de 50.000m2 divididas en 30.000m2 para el Centro Comercial y 20.000 de estacionamiento en planta.
A su vez está trabajando junto a un estudio de Urbanismo en un masterplan integral para delinear cómo será el desarrollo de los espacios remanentes del predio, actualmente el predio
cuenta con una capacidad constructiva superior a los 500.000m2 que pueden ser destinados a diversos usos comerciales así como a viviendas residenciales.
Como marco normativo para el desarrollo y explotación del Centro Comercial y los segmentos remanentes se está acordando con la Municipalidad de San Xxxxxx una adenda al Convenio ya suscripto cuyo objetivo es garantizar ciertos derechos a favor de Quality Invest que serán fundamentales para la materialización del desarrollo.
Solares de Santa Xxxxx – Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Solares de Santa Xxxxx, es una propiedad de 70 hectáreas situada frente al Río de la Plata en el extremo sur de Puerto Xxxxxx, a 10 minutos del centro de Buenos Aires. Somos titulares de esta propiedad en la que pretendemos desarrollar un emprendimiento para fines mixtos, es decir nuestro proyecto de desarrollo contempla complejos residenciales así como oficinas, comercios, hoteles, clubes deportivos y náuticos, y áreas de servicios con escuela, supermercados y áreas de estacionamientos.
En el año 2000, presentamos un plan maestro para el predio Santa Xxxxx xxx Xxxxx que fue evaluado por el Consejo del Plan Urbano Ambiental (“COPUA”) y remitido a Procuración para su consideración. En el año 2002, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires efectuó la convocatoria a audiencia pública y en julio de 2006, el COPUA efectuó una serie de recomendaciones al proyecto, en respuesta de las recomendaciones realizadas por COPUA al proyecto el 13 de diciembre de 2006, presentamos un ajuste del proyecto a las recomendaciones del COPUA, realizando modificaciones sustanciales a nuestro plan de desarrollo para el área, las que incluían la donación del 50% del terreno a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para espacios de uso y utilidad pública y la incorporación de un paso peatonal a lo largo de la sección frente al río del terreno.
En marzo de 2007, un comité del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, compuesto por representantes del Poder Legislativo y del Poder Ejecutivo emitió un informe estableciendo que dicho comité “no tenía objeciones” a nuestro plan de desarrollo y solicitó la intervención de la Procuración para que se expida con relación al encuadre del plan de desarrollo presentado para el proyecto. En noviembre de 2007, 15 años después de que el Poder Legislativo de la Ciudad de Buenos Aires, otorgara los estándares generales urbanísticos para el lugar, el Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires emitió el Decreto N° 1584/07 que aprobó la normativa particular, que emitió ciertas normas para el desarrollo urbanístico del proyecto, incluyendo tipos de construcciones permitidas y la obligación de ceder ciertos espacios para el uso y utilidad pública.
No obstante, la aprobación del Decreto Nº 1584/07 en el año 2007, aún queda pendiente la obtención de diversas aprobaciones municipales y en diciembre de 2007, una corte municipal emitió una resolución limitando la implementación de nuestro plan de desarrollo propuesto debido a objeciones emitidas por un legislador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, alegando la suspensión del Decreto N° 1584/07 y cada proyecto de construcción y/o los permisos municipales otorgados con fines comerciales. No obstante la legalidad y validez que para la empresa tiene el citado decreto, alternativamente se suscribió el Convenio 5/10 con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que ha sido enviado con un Proyecto xx Xxx a la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires bajo el número 976 – J – 2010, para su aprobación Parlamentaria.
El 30 de octubre del 2012 se suscribió con el Xxxxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx un nuevo Convenio en reemplazo de los ya firmados, pactando entre las partes nuevas obligaciones para la concreción del proyecto. Para ello, dicho Convenio -al igual que los
anteriores- debía ser refrendado y aprobado por el Poder Legislativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mediante la sanción de un proyecto xx xxx que formaba parte anexa del mismo. El expediente con el proyecto xx Xxx se reservó quedando a la espera de este tratamiento Parlamentario, el Convenio contemplaba en sus cláusulas que si al 28 de febrero de 2014 el proyecto xx Xxx no se encontraba sancionado, el mismo quedaría sin efecto legal, status vigente a la fecha.
Durante el año 2016 se suscribió un nuevo Convenio junto con un Proyecto xx Xxx con el Poder Xxxxxxxxx xx xx Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx que luego fue ingresado a la Legislatura Porteña para su tratamiento, si bien el proyecto xx Xxx fue aprobado en sus respectivas comisiones, el día designado para su tratamiento, al igual que aquel del año 2012, xx Xxx se reservó quedando a la espera de este tratamiento Parlamentario, pudiendo permanecer en este estado durante el año legislativo 2017.
Para obtener la normativa deseada es necesario el desarchivo del proyecto anterior para que sea tratado sobre tablas o bien la suscripción de un nuevo Convenio y Proyecto xx Xxx con el poder ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y posteriormente refrendarlo a través de la sanción de un proyecto xx Xxx por parte del poder Legislativo del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Puerto Retiro – Ciudad de Buenos Aires
Durante el ejercicio 1998, la Sociedad inició la gestión ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin de obtener una rezonificación del predio, que permita un cambio en el uso del mismo y establezca la normativa para su desarrollo.
Actualmente este terreno de 8,3 hectáreas de superficie, que se encuentra en uno de los sectores más privilegiados de la ciudad próximo al sector de Catalinas, Puerto Xxxxxx y Retiro, además de ser el único terreno privado que da directamente al Río de la Plata, se encuentra afectado por una zonificación definida como U.P. que restringe cualquier uso del mismo para actividades que no sean exclusivamente portuarias.
En el expediente comercial de extensión de quiebra Puerto Retiro S.A. solicitó autorización para celebrar sendos contratos de locación con las empresas Los Cipreses S.A. y Flight Express S.A. sobre ciertos sectores del inmueble adquirido por el plazo de cinco años cada uno de ellos. Si bien en primera instancia se otorgó la autorización, la Cámara Comercial revocó dicha decisión a instancias del Estado Nacional y de la sindicatura de INDARSA. Puerto Retiro
S.A. interpuso recurso extraordinario, el cual fue rechazado.
Tal como se menciona en la Nota 19 la Sociedad se ha visto involucrada en una acción judicial iniciada por el Gobierno Nacional, de la cual es absolutamente ajeno este Directorio. La Gerencia y los asesores legales de la Sociedad, estiman que existen argumentos técnicos legales suficientes para considerar que el pedido de extensión de quiebra será rechazado por el tribunal, sin embargo, dado el estado actual de la causa, no pueden predecir su resultado.
A su vez, Xxxxxxxx promovió una acción civil contra Puerto Retiro S.A. y los restantes imputados en la causa penal por inf. art. 174 inc. 5º en función del art. 173 inc. 7º del C.P. Por dicha acción se pretende que sobre la base de la nulidad del decreto que aprobó la licitación del predio Dársena Norte, se le restituya el inmueble y se le reembolse a Tandanor todas aquellas sumas que dice haber perdido por la presunta operación fraudulenta de venta del inmueble. En la causa penal, la parte querellante denunció el incumplimiento por parte de
Puerto Retiro de la medida cautelar decretada en sede penal consistente en la prohibición de innovar y contratar respecto del predio objeto de la acción civil.A raíz de dicha denuncia el Tribunal Oral Federal Nº 5 formó un incidente y dispuso y ejecutó con fecha 8 xx xxxxx de 2017 la clausura del predio en donde se estaban cumpliendo los contratos de locación celebrados con Los Cipreses S.A. y Flight Express S.A. más arriba descriptos, a fin de hacer efectivo el cumplimiento de la medida antes mencionada. A raíz de dicha circunstancia, se tomó conocimiento de que las actuaciones se giraron a la Cámara Penal para la asignación de juzgado para que se investigue la posible comisión de un delito de desobediencia.
Nuestros asesores legales interpretan que existe una probabilidad de éxito en el planteo efectuado en la defensa de Puerto Retiro, aunque siempre teniendo presente que se trata de un asunto complejo y expuesto a más de una interpretación doctrinaria y jurisprudencial.
Residencial
Proyecto Residencial Coto (IRSA CP)
La Compañía es propietaria de un espacio aéreo de aproximadamente 23.000 m2 de superficie en la parte superior del Hipermercado Coto, cercano al Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx, xx xx xxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx. La Compañía y Coto Centro Integral de Comercialización S.A. (Coto) con fecha 24 de septiembre de 1997 otorgaron escritura mediante la cual la Compañía, adquirió los derechos a recibir unidades funcionales cocheras, y los derechos a sobreelevar sobre el inmueble ubicado entre las calles Xxxxxx, Xxxxxxx, Guardia Vieja y Gallo, en el xxxxxx xx Xxxxxx.
En Junio del 2016, se suscribió un Boleto de Permuta sujeto a condiciones, por el plazo de un año para luego escriturar. El emprendimiento a realizar será un desarrollo residencial y como contraprestación, la Compañía recibirá 3.621 m2 en departamentos más un pago dinerario de US$ 1 millón. La entrega de la contraprestación será como máximo, para la Torre I en junio de 2021, y para la Torre II en septiembre de 2022. El valor del boleto se fijó en US$ 7,5 millones.
Proyecto Córdoba Shopping (IRSA CP)
La Compañía es propietaria de unas parcelas linderas al Córdoba Shopping con capacidad constructiva de aproximadamente 17.300 m2 de superficie, en el centro de la Ciudad xx Xxxxxxx.
En Mayo del 2016, se suscribió un Boleto de Permuta por 13.500 m2 de la capacidad constructiva, sujeto a condiciones por el plazo de un año para luego escriturar. El emprendimiento a realizar será un desarrollo mixto, residencial y oficinas, y como parte de la contraprestación, la Compañia recibiría 2.160 m2 en departamentos, cocheras Shopping, más las gestiones de permisos, unificaciones y subdivisiones en 3 parcelas. La entrega de la contraprestación será como máximo, para la Torre I en mayo de 2021, y para la Torre II en julio de 2023. El valor de la permuta fue de US$ 4 millones.
Neuquén Parcela Viviendas – Neuquén, Provincia de Neuquén (IRSA CP)
A través de Shopping Neuquén S.A. contamos con un terreno de 13.000 m2 y una capacidad constructiva FOT de 18.000 m2 de viviendas en una zona de enorme potencial. El mismo se encuentra junto al shopping recientemente inaugurado, al hipermercado operando actualmente y junto a un hotel que se estará construyendo en algunos meses.
Zetol S.A y Vista al Muelle S.A – Departamento de Canelones - Uruguay
Durante el ejercicio 2009, adquirimos una participación del 100% en Liveck S.A., una sociedad constituida bajo las leyes de Uruguay. En junio de 2009, Xxxxxx adquirió el 90% del capital
social de Vista al Muelle S.A. y Zetol S.A., dos sociedades constituidas bajo las leyes de Uruguay, por US$ 7,8 millones. El 10% de capital restante de ambas sociedades es propiedad de Banzey S.A. Estas compañías poseen terrenos sin desarrollar en Canelones, Uruguay, cerca de la capital uruguaya, Montevideo.
Es nuestra intención desarrollar en estos terrenos un proyecto urbanístico que consistirá en el desarrollo y comercialización de 13 xxxxxx de departamentos. Dicho proyecto cuenta con la "viabilidad urbanística" para la construcción de aproximadamente 200.000 m2 por el plazo de 10 años, la misma fue otorgada por la Intendencia Municipal ("IMC") y la Junta Departamental de Canelones. Por su parte, Zetol S.A. y Vista al Muelle S.A. se comprometieron a llevar adelante obras de infraestructura por US$ 8 millones así como una cantidad mínima de m2 de vivienda. El cumplimiento de este compromiso dentro de los términos acordados otorgará una vigencia de 10 años más a la viabilidad urbanística.
El precio total por la compra de Zetol S.A. fue de US$ 7,0 millones de los cuales se pagaron US$ 2,0 millones. Los vendedores podrán optar por recibir el saldo de precio en efectivo o mediante la entrega de unidades de los edificios que se construirán en los inmuebles propiedad de Zetol S.A. equivalentes al 12% del total de metros comercializables a construir.
Por su parte, Vista al Muelle S.A. contaba desde septiembre 2008 con un terreno oportunamente adquirido en US$ 0,83 millones. Posteriormente, se adquirieron en febrero de 2010 terrenos por US$ 1 millón, cuyo saldo de precio a la fecha asciende a US$ 0,28 más intereses, el mismo será cancelado en diciembre de 2014. En diciembre de 2010, Vista al Muelle S.A. escrituró otros terrenos por un total de US$ 2,66 millones, de los cuales se pagaron US$ 0,3 millones. El saldo se cancelará mediante la entrega de 2.334 m2 en unidades habitacionales y/o locales comerciales a construirse o en efectivo.
El 30 xx xxxxx de 2009, la Compañía vendió el 50% de Liveck S.A. a Cyrela Brazil Realty S.A. por US$ 1,3 millones. Con fecha 17 de diciembre de 2010, junto con Xxxxxx Xxxxxx Realty S.A. firmamos un acuerdo de compraventa de acciones por el cual recompramos a Cyrela Brazil Realty S.A. el 50% del paquete accionario de Liveck S.A. por US$ 2,7 millones. Consecuentemente, al 30 xx xxxxx de 2016, nuestra tenencia a través xx Xxxxx, en Liveck asciende al 100%.
Como resultado de las permutas de tierra firmadas oportunamente entre la IMC, Zetol S.A. y Vista al Muelle S.A, en marzo de 2014 se finalizó el trámite de reparcelamiento. Este hito, según indica la modificación al Contrato Plan firmada en 2013, da comienzo al plazo de 10 años para la inversión en infraestructura y construcción de las xxxxxx antes mencionada. Actualmente se está trabajando en el proyecto urbanístico y el diseño de la primera torre.
Retail
Terreno Caballito - Ciudad de Buenos Aires (IRSA CP)
Es una propiedad de aproximadamente 23.791 m2, ubicada en el barrio de Caballito, uno de los barrios más densamente poblados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que la Compañía adquirió en noviembre de 1997. Este terreno podría ser destinado a la construcción de un centro comercial de 30.000 m2, incluyendo un hipermercado, un complejo xx xxxxx de cine y varias áreas de actividades de recreación y entretenimiento. En este momento se encuentra un proyecto xx xxx en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para aprobar los parámetros urbanísticos del predio que ya se encuentra con la anuencia del poder ejecutivo.
Lindero Dot – Ciudad Autónoma de Buenos Aires (IRSA CP)
El 3 xx xxxx del 2012 el Gobierno de la Cuidad Autónoma de Buenos Aires, por intermedio de la Dirección General de Interpretación Urbanística, ha aprobado en su estado de consulta de prefactibilidad la subdivisión parcelaria del predio Ex Xxxxxxxx, siempre y cuando se respeten en cada una de las parcelas resultantes las capacidades constructivas que surgen de la aplicación de la normativa vigente. Asimismo, se respetan todos los usos y parámetros oportunamente otorgados mediante disposición municipal emitida por el mismo organismo.
Con fecha 3 xx xxxxx del 2013 nos notificamos que la Xxxxxxxxxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx aprobó la subdivisión solicitada del predio correspondiente a la ex planta xx Xxxxxxx Como consecuencia, se han obtenido tres parcelas: 2 parcelas con 6.400 m2 aproximadamente y una parcela lindera al Shopping DOT donde actualmente se esta desarrollando la primera etapa de POLO DOT.
Oficinas
Philips Xxxxxxxx 0 x 0 - Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx (IRSA CP)
Estas dos parcelas de 6.400 m2 y con factibilidad constructiva de 19.200 m2 cada una, conforman actualmente una importante reserva de tierra en conjunto con un terreno donde se proyecta la ampliación de Dot Baires Shopping. Como resultado de importantes desarrollos, la intersección de Av. General Paz y Panamericana ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años. El proyecto en estas parcelas terminará de consolidar este nuevo polo.
Terreno Intercontinental Plaza II - Ciudad de Buenos Aires (IRSA CP)
En el corazón del xxxxxx xx Xxxxxxxxx, a escasos metros de la avenida más importante de la ciudad y del centro financiero, se encuentra el complejo Intercontinental Plaza conformado por una torre de oficinas y el exclusivo Hotel Intercontinental. En el actual terreno de 6.135 m2 es factible la construcción de una xxxxxxx xxxxx de oficinas de 19.600 m2 y 25 pisos que complementaría a la actualmente emplazada en la intersección de las calles Xxxxxx y Tacuarí.
Ventas de Propiedades de Inversión en PF 2017
Venta de unidades Edificio Intercontinental
IRSA Propiedades Comerciales vendió 2.647 m2 rentables correspondientes a tres pisos de oficina, y 24 unidades de cocheras del edificio Intercontinental Plaza, quedando un remanente en manos de la sociedad de 3.876 m2 en dicho edificio. El monto de la operación se fijó en la suma de U$S 9 millones, los cuales han sido cobrados en su totalidad al 30 xx xxxxx de 2017.
Ventas parciales del edificio “Xxxxx 0000”
En el mes xx Xxxx 2017 se vendieron 550 m2 correspondientes al local en planta baja y al piso 23 del edificio Xxxxx 0000, quedando un remanente en manos de la sociedad de 1.235 m2. El monto de la operación fue pactado en USD 0,75 millones para el local ubicado en PB y de USD 1,4 millones para el Piso 23.
Venta del edificio Rivadavia 2768
En el mes xx Xxxx de 2017 se vendió el remante del edificio Rivadavia 2768. El monto de la operación se pactó en USD 0,2 millones
Segmento Internacional
Edificio Lipstick, Nueva York, Estados Unidos
El Lipstick Building es un edificio emblemático de la ciudad de Nueva York, ubicado en la Tercera Avenida y calle 53 en Midtown - Manhattan, New York. Fue diseñado por los arquitectos Xxxx Xxxxxx y Xxxxxx Xxxxxxx (Glass House y Seagram Building entre otros destacados trabajos) y debe su nombre a su original forma elíptica y color rojizo de su fachada. La superficie bruta locativa es de unos 58.000 m2 distribuida en 34 pisos.
Al 00 xx xxxxx xx 0000, xx xxxxxxxx xxxxxx ocupado en un 95,15% de su superficie generando una renta promedio de US$/m2 69,20.
Lipstick | Jun-16 | Jun-17 | Var a/a |
Area Bruta Locativa (m2) | 58.094 | 58.094 | - |
Ocupación | 97,33% | 95,15% | 2.18 p.p |
Renta (US$/m2) | 66,67 | 69,20 | 3,79% |
Desde junio 2016, se han firmado diferentes renovaciones de contratos, equivalentes a 4995 m2 en total (53.763 sf) con una renta promedio de US$/m2 84; en el mismo periodo se ocupó efectivamente la totalidad del piso 28 con una renta promedio de US$/m2 87 por un periodo de 11 años. La diferencia en el porcentaje de ocupación se ha dado por la xxxxxxxxxx xxx xxxx 00 x xx xxxx 00.
Además, hemos finalizado exitosamente con el proceso de certificación del edificio, consiguiendo asi la certificación LEED EB: O&M Gold. La implementación de este proyecto, se dio inicio en julio 2015 finalizando con una certificación que valida las mejores prácticas medio ambientales, para transformar los estándares de operación en el edificio.
Por último, sigue en exhibición desde septiembre de 2014, parte del trabajo y la vida del prestigioso arquitecto argentino Xxxxx Xxxxx que está expuesta en el ala sur del Lobby. Dicha exposición fue pensada, diseñada y realizada en estrecha y directa colaboración con dicho estudio.
Inversión en Condor Hospitality Trust
Mantenemos nuestra inversión en el REIT hotelero Condor Hospitality Trust (NASDAQ:CDOR), a través principalmente de nuestra subsidiaria Real Estate Strategies L.P (“RES”), de la cual participamos en un 66,3%. Condor es un REIT listado en Nasdaq y se focaliza en hoteles de categoría media en diversos estados de los Estados Unidos de Norteamérica, los cuales son operados por diversos operadores y franquicias.
Durante enero de 2017, Condor emitió 150.540 nuevos warrants a favor de RES con derecho a una acción por cada uno, a un precio de ejercicio de US$ 0,001 por acción, con vencimiento en enero de 2019. Los nuevos warrants reemplazan a los anteriores 3.750.000 warrants los que otorgaban derecho a una acción por cada uno, a un precio de ejercicio de US$ 1,92, con vencimiento el 31 de enero de 2017. Adicionalmente, el Grupo ejerció su derecho de conversión de las 3.245.156 acciones preferidas serie D (valor nominal US$ 10
por acción), en poder de RES, en 20.282.225 acciones ordinarias de Condor (valor nominal US$ 0,01 por acción), es decir, al precio de conversión establecido de US$ 1,60 por acción, Lo que representa un valor total de US$ 32,4 millones. A su vez, recibió 487.738 acciones preferidas serie E, la cual es convertible en acciones ordinarias a US$ 2,13 por acción, a partir del 28 de febrero de 2019, y paga dividendos trimestralmente al 6,25% anual.
Paralelamente, durante febrero, el Directorio de Condor aprobó una reagrupación de acciones (reverse stock Split) a razón de 1 (una) acción ordinaria por cada 6,5 acciones emitidas y en circulación, el cual se hizo efectivo con posterioridad al cierre bursátil del 15 xx xxxxx de 2017. El valor nominal de las acciones se mantuvo en US$ 0,01 por acción, mientras que el precio de conversión de las acciones preferidas serie E paso a ser de US$ 13,845 y el precio de ejercicio de los warrants pasó a US$ 0,0065.
Posteriormente, durante marzo Xxxxxx realizó una oferta pública de acciones la cual resultó en la emisión de 4.772.500 nuevas acciones (incluyendo 622.500 acciones adicionales por el ejercicio de una opción de compra otorgada a los suscriptores) a un precio de US$ 10,50 por acción. El Grupo no participó.
Como consecuencia de los eventos mencionados precedentemente, al 30 xx xxxxx de 2017 el Grupo era tenedor de 3.314.453 acciones ordinarias de Condor representativas de aproximadamente 28,5% del capital social y votos de la sociedad. Asimismo era titular de 487.738 acciones preferidas serie E, 23.160 warrants, y mantiene un promissory note convertible en 97.269 acciones ordinarias (a razón de US$ 10,4 por acción).
Segmento Financieros y Otros:
Nuestra Inversión en Banco Hipotecario
Al 30 xx xxxxx de 2017, éramos propietarios del 29,91% del Banco Hipotecario. Fundado en 1886 por el gobierno argentino y privatizado en 1999, Banco Hipotecario ha sido históricamente líder en préstamos hipotecarios en Argentina y proveedor de servicios de seguros hipotecarios y de préstamos hipotecarios. Todas sus operaciones están ubicadas en la Argentina, donde opera a través de una red nacional con 65 sucursales en las 23 provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y 15 puntos de venta adicionales a lo largo de la Argentina. Además, su subsidiaria Tarshop SA cuenta con 24 oficinas de venta.
Banco Hipotecario es un banco comercial inclusivo que brinda servicios de banca universal ofreciendo una amplia variedad de productos y actividades bancarias, incluyendo una amplia gama de préstamos personales y corporativos, depósitos, tarjetas de crédito y débito, y servicios financieros relacionados a particulares, pequeñas y medianas empresas (“PyME”) y grandes empresas. Al 30 xx xxxxx de 2017, Banco Hipotecario ocupa el decimotercer lugar en el sistema financiero argentino en términos de patrimonio neto y decimoquinto lugar en términos de activos totales. Al 30 xx xxxxx de 2017, el patrimonio neto de Banco Hipotecario era de $6.681,1 millones, sus activos consolidados eran de $ 55.261,9 millones, y su resultado neto para el período de doce meses finalizado el 00 xx xxxxx 0000 fue $ 865,0 millones. Desde 1999, las acciones de Banco Hipotecario cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, en Argentina, y desde 2006 tiene un programa de nivel I de ADR.
La estrategia de negocio de Banco Hipotecario es continuar diversificando su cartera de préstamos, han incrementado los préstamos no-hipotecarios de $ 14.845,9 millones al 31 de diciembre de 2014, a $ 17.944,7 millones al 31 de diciembre de 2015, a $ 24.305,4 al 31 de
diciembre de 2016 y a $ 28.147,3 millones al 30 xx xxxxx de 2017, incrementando la participación sobre el total de su cartera de préstamos al sector privado no financiero (sin contar créditos hipotecarios) del 31 de diciembre de 2014 al 30 xx xxxxx de 2017 de 84,1% al 88,1%, respectivamente. Los préstamos en situación irregular sobre el total de su cartera representaban el 2,9% al 30 xx xxxxx de 2017.
También, Banco Hipotecario ha diversificado sus fuentes de fondeo mediante el desarrollo de su presencia en el mercado de capitales local e internacional así como también incrementando su base de depósitos. Su deuda financiera en el total del fondeo era de 49,4% al 30 xx xxxxx de 2017.
Sus subsidiarias incluyen a BACS Banco de Crédito y Securitización S.A., un banco especializado en banca de inversión, securitización y administración de activos, BHN Vida S.A., una compañía de seguros de vida, BHN Seguros Generales S.A., compañía de seguros de incendio para propietarios de viviendas y Tarshop S.A., una compañía especializada en la venta de productos de financiación al consumo y de adelantos en efectivo a clientes no bancarizados.
Centro de Operaciones de Israel
Inversión en IDB Development Corporation
Dentro de este centro de operaciones, el Grupo opera en los siguientes segmentos:
o El segmento “Propiedades Comerciales” incluye principalmente los activos y resultados operativos provenientes de la actividad vinculada con la subsidiaria PBC. A través de PBC, el Grupo opera propiedades xx xxxxx y residenciales en Israel, Estados Unidos y otros lugares del mundo y lleva a cabo proyectos comerciales en Las Vegas, Estados Unidos.
o El segmento “Supermercados” incluye los activos y resultados operativos provenientes de la actividad vinculada con la subsidiaria Shufersal. A través de Shufersal, el Grupo opera principalmente una cadena de supermercados en Israel.
o El segmento “Telecomunicaciones” incluye los activos y resultados operativos provenientes de la actividad vinculada con la subsidiaria Cellcom. Cellcom es un proveedor de servicios de telecomunicaciones, y sus principales actividades incluyen la provisión de servicios de telefonía celular, telefonía fija, datos e internet entre otros.
o El segmento “Seguros” incluye la inversión en Clal. Esta compañía es uno de los grupos aseguradores más importante de Israel cuyas actividades comprenden principalmente los sectores de seguros de pensión y previsión social y otros. Tal como se indica en Nota 14, el Grupo no posee el control de Clal, por lo tanto no consolida línea por línea sino que expone la inversión en una sola línea como un instrumento financiero a valor razonable como es requerido por las NIIF bajo las circunstancias actuales de no ejercicio del control.
o El segmento “Otros” incluye los activos y resultados provenientes de otras actividades diversas, tales como desarrollos tecnológicos, turismo, activos de petróleo y gas, electrónica, y otros varios.
Resultados del Segmento
En el siguiente cuadro se expresan los resultados de nuestro Centro de Operaciones de Israel por el período consolidado de 12 meses (1/4/16 al 31/3/17) vs 6 meses en 2016 (1/10/15 al 31/3/16). Dado que se comparan períodos diferentes no se hace una explicación detallada de la variación de resultados.
A partir del próximo trimestre que tendremos trimestres comparativos realizaremos la explicación de resultados.
Centro de Operaciones Israel (NIS Millones)
31 xx Xxxxx de 2017 (por el período 01/04/16 al 31/03/17)
Propiedades comerciales | Supermercados | Telecomunicaciones | Seguros | Otros | Total | |
Ingresos por ventas, alquileres y servicios | 1.239 | 11.909 | 4.021 | - | 66 | 17.235 |
Costos | -588 | -8.925 | -2.817 | - | -41 | -12.371 |
Ganancia / (Pérdida) xxxxx | 000 | 2.984 | 1.204 | - | 25 | 4.864 |
Resultado por venta de propiedades de inversión | 00 | - | - | - | - | 00 |
Gastos generales y de administración | -73 | -158 | -401 | - | -158 | -790 |
Gastos de comercialización | -23 | -2.397 | -858 | - | -20 | -3.298 |
Otros resultados operativos, netos | 00 | -00 | -0 | - | -00 | -00 |
Xxxxxxxx / (Xxxxxxx) operativa | 000 | 000 | -00 | - | -000 | 000 |
Resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos | - | |||||
12 | 19 | - | -4 | 27 | ||
Ganancia / (Pérdida) del segmento | 673 | 000 | -00 | - | -000 | 000 |
Activos operativos | 16.655 | 8.077 | 6.639 | 1.795 | 4.363 | 37.526 |
Pasivos operativos | 13.441 | 6.131 | 5.249 | 7.730 | 32.551 | |
Activos (Pasivos) operativos, netos | 3.214 | 1.946 | 1.387 | 1.795 | -3.367 | 4.975 |
Los ingresos y el resultado operativo del segmento Propiedades Comerciales a través de la subsidiaria Property & Building (“PBC”) alcanzó en el período de 12 meses consolidado (1 xx xxxxx de 2016 al 31 xx xxxxx 2017) los NIS 1.239 millones y NIS 636 millones respectivamente (USD 355 millones y USD 182 millones respectivamente). La primera mitad y el segundo trimestre de 2017 se caracterizaron por la estabilidad en las propiedades xx xxxxx en Israel, en términos de demanda, nivel de precios de alquiler y tasas de ocupación. Durante el segundo trimestre de 2017, se evidenció una buena demanda para los segmentos de oficina, comercial, industrial y logística que se reflejaron en la estabilización de los precios y el mantenimiento de una alta ocupación con tasas de aproximadamente el 97%.
El segmento de Supermercados, a través de Shufersal, alcanzó en el período de 12 meses ingresos por NIS 11.909 millones (USD 3.410 millones) en tanto el resultado operativo de este segmento alcanzó los NIS 416 millones (USD 116 millones). En 2017, las Pascuas ocurrieron a principios xx xxxxx, en comparación con 2016, en el que ocurrieron a finales xx xxxxx afectando las ventas y la escala de las ofertas especiales. Ello impactó en los ingresos provenientes del segmento minorista que cayó un 2,5% en el segundo trimestre de 2017 respecto a igual trimestre de 2016 y un 0,5% en el período de 6 meses comparado. En relación a los ingresos provenientes del segmento de real estate se evidenció una baja del 2,4% en los primeros 6 meses de 2017
comparado con igual período de 2016 principalmente explicado por un aumento de la vacancia de las propiedades xx xxxxx.
El segmento de Telecomunicaciones llevado a cabo por “Cellcom” alcanzó en el período de 12 meses ingresos por NIS 4.021 millones (USD 1.151 millones) y una pérdida operativa de NIS 64 millones (USD 18 millones). En el primer semestre de 2017 comparado con igual semestre de 2016 se evidenció disminución en los ingresos por servicios de telefonía móvil a raíz de la erosión continua de los precios y en los ingresos por servicios en el segmento de línea fija, debido principalmente a la disminución de los ingresos por las llamadas internacionales, lo que fue parcialmente compensado por el aumento de los ingresos en el segmento de televisión.
El segmento “Otros” registró ingresos por NIS 66 millones (USD 19 millones) en tanto la pérdida operativa fue de NIS 192 millones (USD 55 millones).
En relación a “Clal”, el Grupo valúa su tenencia en dicha compañía de seguros como un activo financiero a valor xx xxxxxxx. La valuación de las acciones de Clal al 30/06/2017 ascendía a NIS 1.795 millones (USD 514 millones).
6. HECHOS RELEVANTES DEL EJERCICIO Y POSTERIORES
Centro de Operaciones de Xxxxxxxxx
Xxxxxxx 0000: Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de Accionistas
En la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de Accionistas que tuvo lugar el día 31 de octubre de 2016 a las 13:00 horas, se han tratado, entre otros, los siguientes temas:
▪ Actualización del informe sobre contrato de servicios compartidos.
▪ Tratamiento de las sumas abonadas en concepto de impuesto a los bienes personales de los señores accionistas.
▪ Consideración de I) la aprobación de la prórroga del Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables simples por un monto máximo en circulación de hasta us$300.000.000 que fuera aprobado por la Asamblea de Accionistas de fecha 31 de octubre de 2011 por un plazo de cinco años o por el plazo mayor que permita la normativa aplicable y II) Ampliación del monto del programa por un monto adicional de hasta U$S200.000.000.
▪ Consideración del otorgamiento de indemnidades a los Sres. Directores, Síndicos y Gerentes que se desempeñen o se hayan desempeñado en la Sociedad en forma subsidiaria a las pólizas D&O.
Febrero 2017: Ejercicio del derecho de conversión de Obligaciones Negociables Subordinadas Convertibles en Acciones Ordinarias
Con fecha 10 de febrero de 2017 BACS Banco de Crédito y Securitización S.A. (“BACS” o el “Banco”) fue notificado de la Resolución Nro. 63 de fecha 7 de febrero de 2017 en virtud de la cual la Superintendencia de Entidades Financieras y Cambiarias del Banco Central de la República Argentina resolvió no formular observaciones a la modificación en la composición
accionaria de BACS con motivo de la conversión de obligaciones negociables subordinadas en acciones ordinarias, a ser emitidas a favor de IRSA.
Se informa que con fecha 21 xx xxxxx de 2016 XXXX notificó al Banco el ejercicio del derecho de conversión de las obligaciones negociables subordinadas convertibles en acciones ordinarias por un valor nominal de $100.000.000 emitidas por BACS el 22 xx xxxxx de 2015 y suscriptas en su totalidad por IRSA, en los términos del contrato de suscripción celebrado entre IRSA y BACS en idéntica fecha.
Como consecuencia de la conversión, IRSA resultará titular en forma directa del 33,36% del capital social y votos de BACS. Asimismo, IRSA por sí y a través de una subsidiaria resultará titular del 37,72% del capital social y votos de BACS en tanto Banco Hipotecario
S.A. resultará titular del 62,28% restante.
BACS es un banco líder en el mercado de capitales local posicionado entre los principales colocadores de deuda corporativa en el mercado primario y líder en el ranking en el mercado secundario.
Mayo 2017: Constitución de Unión Transitoria
Con fecha 2 xx xxxx de 2017 se ha suscripto un contrato de unión transitoria con la firma Galerías Pacífico S.A. para la introducción de mejoras en el hotel Llao Llao de la Ciudad de San Xxxxxx de Bariloche con el objeto de maximizar, mejorar y potenciar el posicionamiento y la calidad de la marca en el mercado de hotelería y gastronomía a nivel nacional e internacional y asimismo tendrá como objeto la explotación comercial del mencionado hotel para maximizar su rentabilidad.
Los porcentajes de participación se establecen en un 50% para la Sociedad y un 50% para Galerías Pacífico S.A. Los gastos y erogaciones comunes y extraordinarios serán soportados en los porcentajes indicados.
Se indica también los ingresos de la unión transitoria se encuentran conformados por la ganancias que se generen a partir de la explotación comercial del hotel Llao Llao, como también el resultado positivo de las inversiones financieras o cualquier otro excedente financiero u operativo de la unión transitoria.
Julio 2017: Venta de reserva de tierra BAICOM
Con fecha 19 de julio, la Sociedad, a través de una subsidiaria, vendió a una tercera parte no relacionada una reserva de tierra de aproximadamente 6.905 m2 ubicado en Av. X. Xxxxx Xxxxxxxx esquina Av. Antártida Argentina, en el xxxxxx xx Xxxxxx xx xx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx.
Dicha reserva de tierra era propiedad de BAICOM Networks S.A., controlada indirectamente por IRSA en un 50%.
El monto de la operación fue de USD 14.000.000 (Dólares catorce millones) (USD 7 millones correspondientes a IRSA), los cuales ya han sido abonados en su totalidad.
Agosto 2017: Adquisición de acciones de DIC por parte de Dolphin Netherlands B.V.
Con fecha 22 xx xxxxxx de 2017, y en relación a la Ley de Promoción de la Competencia y Reducción de la Concentración (la “Ley de Concentración”), Dolphin Netherlands B.V. ha realizado una oferta no vinculante para la adquisición de la totalidad de las acciones de titularidad de IDB Development Corporation Ltd. (“IDBD”) en Discount Investment Corporation Ltd. (“DIC”).
No hay certeza que las partes firmen o ejecuten un acuerdo vinculante. La oferta deberá ser examinada por el comité de directores independientes de IDBD y luego se negociarán los términos y condiciones de la transacción. Esta transacción puede tomar un significativo período de tiempo o puede no materializarse o materializarse en diferentes términos durante el curso de la negociación, ya que requiere aprobaciones de los órganos competentes de IDBD, así como de otras entidades que pueden no otorgar su aprobación.
A los fines de la transacción se ha conformado un comité de directores independientes para que evalúe la oferta y negocie los términos y condiciones de la misma.
Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxx
Xxxxxxxxx 0000: Venta xx Xxxxx
El 22 de noviembre de 2016, se completó la transacción de venta del 40% de las acciones xx Xxxxx en poder xx Xxxx, controlada indirectamente por IDBD a través de DIC a ChemChina. El monto recibido por dicha venta fue de USD 230 millones en exceso de la cancelación total xxx xxxxxxxx sin recurso y sus intereses que había sido otorgado a Koor por un banco chino.
Diciembre 2016: Venta parcial de participación en Gav Yam (subsidiaria de PBC)
Con fecha 5 de Diciembre de 2016, PBC ha vendido en el mercado la cantidad de 280.873 acciones de su subsidiaria Gav-Yam Land Corporation Ltd. por un monto de NIS 391 millones disminuyendo su participación en la compañía del 69,06% al 55,06% de su capital social.
Diciembre 2016: Negociaciones entre Israir (subsidiaria de IDB Tourism) y Sun Dor
Al 31 de diciembre de 2016 IDB Turism, se encontraba en una etapa avanzada de negociaciones con Sun D’or International Airlines Ltd. (“Sun D’or”) una subsidiaria de El Al Israel Airlines Ltd. ("El Al"), el cual consiste en:
- Israir vendería a un tercero los aviones que posee a través de un acuerdo de venta y arrendamiento posterior por un valor estimado de US$70 millones,
- Con posterioridad a la venta de los aviones IDB Tourism recibiría US$45 millones más el 25% de acciones de Sun D’or, quedando El Al con el 75% de acciones de dicha sociedad.
- Las partes celebrarían un acuerdo de accionistas en el cual se otorgará a El Al una opción de compra (y se le dará una opción de venta a IDB Turism) para la
adquisición de las acciones de Sun D'Or de acuerdo con un precio y términos que se determinarán oportunamente.
Febrero 2017: Emisión Obligaciones Negociables IDBD
Con fecha 16 de febrero de 2017, IDBD realizo la colocación de la Serie 13 Obligaciones Negociables en el mercado israelí por un monto de NIS 1.060 millones (equivalente a USD 283,7 millones) con vencimiento en noviembre de 2019 a una tasa de interés fija anual del 5,40%. Dichas obligaciones negociables se encuentran garantizadas por el potencial flujo de fondos que pudiera resultar de dividendos o venta de ciertas acciones de Clal Insurance Enterprise Holdings Ltd. en poder de IDBD.
Marzo 2017: Aumento de participación en DIC
Durante marzo 2017 IDBD ejerció todos los warrants clase 5 y 6 de DIC que tenía en su poder por un importe de aproximadamente NIS 210 millones (equivalente a aproximadamente $ 882 millones a dicha fecha) aumentando su participación directa en DIC a aproximadamente 70% del capital social de dicha sociedad.
Marzo 2017: Declaración de Dividendos DIC
El 00 xx xxxxx xx 0000, Xxxxxxxxxx de DIC aprobó una distribución de dividendos por importe de NIS 4,5 por acción, en dos tramos, según se especifica a continuación: (i) NIS 3,3 por acción (equivalente a $13,86 por acción) pagaderos el 20 xx xxxxx de 2017 y (ii) NIS 1,2 por acción (equivalente a $5,04 por acción) pagaderos el 19 de septiembre de 2017 sujeto al cumplimiento del test de solvencia al momento del pago.
Abril 2017: Acuerdo para la adquisición de New Pharm
El 6 xx xxxxx de 2017, Shufersal firmó un acuerdo (el "acuerdo") con Hamashbir 365 Holdings Ltd. ("el vendedor" o "Hamashbir") para la compra de las acciones de New Pharm Drugstores Ltd. ("New Pharm"), que representan el 100% del capital dicha sociedad ("las acciones vendidas"), por la suma de NIS 130 millones (equivalente a $ 546 millones) pagaderos al momento de perfeccionarse la operación la cual se encuentra sujeta al cumplimiento, entre otras, de las siguientes condiciones:
• la aprobación por la comisión antimonopolio de Israel. Si la misma no se recibe dentro de los siguientes 3 meses a partir de la fecha de presentación de la solicitud (prorrogable por un mes adicional bajo ciertas condiciones), el acuerdo quedará automáticamente cancelado a menos que las partes acuerden prorrogar el período.
• la liberación y cancelación de todas las garantías existentes de New Pharm a los pasivos de las compañías del Grupo Hamashbir y la liberación y cancelación de todas las garantías existentes de las compañías del Grupo Hamashbir a los pasivos de New Pharm.
Una vez perfeccionada el acuerdo se firmara una cláusula de no competencia.
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros no se habían cumplido aún ninguna de las condiciones mencionadas.
Abril 2017: Emisiones de Obligaciones Negociables
▪ Durante abril de 2017, PBC realizó una oferta pública de obligaciones negociables (serie I) por aproximadamente NIS 431 millones, recibiendo como contraprestación aproximadamente NIS 446 millones (equivalente a aproximadamente $ 1.873 millones a la fecha de emisión).
▪ Durante abril de 2017, Xxx-Xxx realizó una oferta pública de obligaciones negociables (serie F) por aproximadamente NIS 303 millones (equivalente a aproximadamente $
1.272 millones a la fecha de emisión).
▪ Durante abril de 2017, DIC realizo una oferta pública para la expansión de sus obligaciones negociables (serie F) por aproximadamente NIS 444 millones, recibiendo una contraprestación de aproximadamente NIS 555 millones (equivalente a aproximadamente $ 231 millones a la fecha de emisión), lo que refleja una tasa de interés efectiva del 4,07% anual.
Abril 2017: Emisiones de capital
▪ Durante abril de 2017, Shufersal emitió aproximadamente 12 millones de acciones, por una contraprestación neta total de NIS 210 millones (equivalente a aproximadamente $ 882 millones a la fecha de emisión). Como resultado de dicha emisión, la participación de DIC en Shufersal disminuyó a aproximadamente 56,11%.
Mayo 2017: Venta de Participación en Clal Insurance
El 1° xx xxxx de 2017 IDBD ha acordado que la venta del 5% de las acciones de Clal sea conjuntamente con una transacción de swap. De esta forma, las acciones fueron vendidas el 4 xx xxxx sin ningún tipo de gravamen a un precio de NIS 59,86 por acción (es decir por un total de aproximadamente NIS 166 millones, equivalentes a aproximadamente $ 697 millones al tipo de cambio de dicha fecha). Dicha solicitud contó con el consentimiento del Administrador y una declaración del Comisionado según la cual dicho órgano no se opone a la realización de la transacción de swap.
Concurrentemente con la venta, IDBD celebró un contrato de swap con una institución bancaria en el cual IDBD cobrará o pagará por la diferencia entre el valor de la venta de las acciones descriptas precedentemente y el valor que dichas acciones tendrán al momento de su venta por el tercero adquirente al finalizar un período de 24 meses. IDBD no tiene la posibilidad de recomprar dichas acciones.
IDBD aún se encuentra evaluando cursos de acción en relación con el pronunciamiento del Tribunal del Distrito, incluyendo la posibilidad de presentar un recurso de apelación.
De acuerdo con los términos del contrato de swap IDBD mantiene los principales riesgos y beneficios del total de las acciones de Clal, por tal motivo al 30 xx xxxxx de 2017 el total de las acciones de Clal se encontraban expuestas como un activo financiero disponible para la venta y un pasivo por $ 783. La valuación al 30 xx xxxxx de 2017 de las mencionadas acciones es de
$ 8.564 y se ha registrado en el ejercicio un resultado ganancia de $ 1.951 producto del aumento del precio xx xxxxxxx de las acciones en resultados financieros netos.
Agosto 2017: Venta % adicional Clal Insurance
Continuando con las instrucciones dadas por parte de la Comisión xx Xxxxxxx de Capitales, Seguro y Ahorro de Israel al Administrador en torno a los lineamientos respecto a la venta de acciones en Clal, se informa que con fecha 30 xx Xxxxxx del corriente, IDBD ha vendido el 5% de su participación accionaria en Clal a través de una transacción de swap, de acuerdo a los mismos principios que aplicaron a la transacción de swap que fuera realizada e informada al mercado con fecha 3 xx xxxx de 2017.
La contraprestación por la transacción ascendió a un monto aproximado de NIS 152,5 millones. Luego de completarse la transacción indicada, la tenencia de IDBD en Clal se reducirá del 49,9% al 44,9% de su capital social.
Septiembre 2017: Oferta no vinculante Clal Insurance
Con fecha 4 de septiembre de 2017, IDBD recibió una oferta no vinculante de parte de la compañía Huabang Financial Holdings Limited para adquirir la totalidad de su participación accionaria en Clal Insurance Enterprise Holdings Ltd. (“Clal”), representativa del 44,9% de su capital social.
El monto a pagar será el equivalente al patrimonio neto de Clal que resulte de sus Estados Contables al momento de concretarse la transacción. Al 30 xx xxxxx de 2017, ese valor ascendía a la suma aproximada de NIS 4.880 millones.
La transacción está sujeta a un due diligence que realizará la parte compradora durante un período de 60 días desde la firma del memorándum de entendimiento y a la firma de un acuerdo vinculante entre las partes, entre otros requerimientos.
Adicionalmente, la concreción de la transacción está sujeta a la aprobación regulatoria de la Comisión xx Xxxxxxx de Capitales, Seguros y Ahorro del Ministerio de Finanzas de Israel.
7. MARCO NORMATIVO
Centro de Operaciones Argentina
Regulación y Supervisión Gubernamental
Las leyes y regulaciones que guían la adquisición y transferencia de propiedades inmuebles, así como también ordenanzas municipales de zonificación, son aplicables al desarrollo y operación de nuestras propiedades.
Actualmente, la ley Argentina no regula de forma específica a los contratos de alquiler en centros comerciales. Como nuestros alquileres en centros comerciales generalmente difieren de los alquileres comerciales ordinarios, hemos creado previsiones que regulan la relación con los locatarios de nuestros centros comerciales.
Locaciones
La legislación Argentina impone ciertas restricciones a los propietarios, que incluyen lo siguiente:
• Prohibición de incluir en los contratos de locación cláusulas de indexación del precio del alquiler basadas en incrementos de la inflación; y
• Se establece un plazo de locación mínimo de dos años para todos los destinos, excepto casos puntuales como sedes de embajadas, consulados u organismos internacionales, habitación con muebles destinada a turismo por plazos menores a tres meses, guarda de cosas, exposición u oferta de cosas en predio ferial o cuando tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Aumento del canon locativo
Asimismo, actualmente existen pronunciamientos judiciales contradictorios con respecto a si el precio locativo puede o no ser aumentado durante el término del contrato de alquiler. La mayoría de nuestros contratos de alquiler contienen cláusulas de aumento del alquiler escalonadas que no están basadas en ningún índice oficial. A la fecha de este documento ningún locatario ha iniciado acción legal contra nosotros cuestionando la existencia de aumentos de alquiler escalonados, pero no podemos asegurar que dichas acciones no serán iniciadas en el futuro y, en el caso de que las mismas prosperasen, que no nos afectarían negativamente.
Limitaciones a los términos de la locación
Conforme al Código Civil y Comercial de la Nación los plazos de la locación no pueden exceder los cincuenta años para cualquier destino (salvo habitacional que el máximo es de veinte años), Por lo general, los plazos de duración de nuestros contratos de locación oscilan entre los 3 y los 10 años.
Derecho de resolución anticipada
El Código Civil y Comercial de la Nación dispone que los locatarios de inmuebles pueden resolver anticipadamente los contratos de locación a partir de los primeros seis meses de iniciada la locación. Esta resolución está sujeta a penalidades que oscilan entre un mes y un mes y medio de alquiler. Si el locatario resuelve el contrato durante el primer año de la locación, la penalidad es de un mes y medio de alquiler y si la resolución se produce con posterioridad al primer año de locación, la penalidad es de un mes de alquiler.
Cabe destacar que el Código Civil y Comercial de la Nación entró en vigencia el 1 xx xxxxxx de 2015 y que, entre otras normas, derogó la Ley de Locaciones Urbanas (Ley N° 23.091), la cual preveía una norma similar a la descripta, pero (i) imponía un preaviso para el ejercicio del derecho de resolución anticipada por parte del locatario de al menos sesenta días y (ii) fijaba en su artículo 29 que todas las disposiciones de la Ley eran de orden público. Aún no hay pronunciamientos jurisprudenciales con el nuevo marco normativo, con relación a (i) la disponibilidad de la facultad de resolución unilateral por parte del locatario; es decir: si las partes pueden renunciar a que el locatario resuelva de forma unilateral el contrato; ni -con relación- (ii) a la disponibilidad de fijar una penalidad distinta a la antes indicada en caso de resolución unilateral por parte del locatario.
Otros
La mayoría de nuestras locaciones disponen que los locatarios paguen la totalidad de los gastos e impuestos vinculados a la propiedad en proporción a sus respectivas superficies
alquiladas. En el caso de un incremento significativo en el monto de tales gastos e impuestos, el gobierno argentino podría responder a presiones políticas para intervenir mediante la reglamentación de esta práctica, en consecuencia afectando en forma negativa nuestros ingresos por alquileres. El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación permite al locador en caso de falta de pago de los alquileres proceder al cobro de los mismos mediantes un “procedimiento de ejecución”. En los procedimientos de ejecución los deudores tienen menos defensas a su alcance para impedir la ejecución, haciendo que estos procedimientos sean sustancialmente más breves que los ordinarios. En los procedimientos de ejecución el origen de la deuda no se discute, el juicio se concentra en las formalidades del instrumento de deuda en sí. El citado Código Procesal también permite procedimientos especiales de desalojo que se llevan a cabo del mismo modo que los procedimientos ordinarios. El Código Civil y Comercial de la Nación impone una intimación al locatario a que abone lo adeudado en caso de incumplimiento en forma previa al desalojo que no puede ser menor a diez días para las locaciones con destino habitacional, y no impone limitación alguna ni plazo mínimo de intimación para el resto de los destinos. Sin embargo, históricamente los extensos expedientes judiciales y los numerosos obstáculos procesales han dado como resultado demoras significativas en los procedimientos de desalojo que en general llevan de seis meses a dos años desde la fecha de iniciación de las acciones legales hasta la fecha real de desalojo.
Desarrollo y Utilización del Terreno
Código de Planeamiento Xxxxxx xx xx Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx. Nuestras actividades inmobiliarias están sujetas a varias reglamentaciones municipales en materia de planeamiento urbano, construcción, habitación y medio ambiente. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en donde se encuentran ubicadas la gran mayoría de nuestras propiedades inmuebles, el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires generalmente restringe la densidad y uso de la propiedad y controla las características físicas de las mejoras realizadas a la propiedad, tales como altura, diseño, resaltos y salientes, a fin de que cumplan con la política de paisaje urbano de la ciudad. La repartición administrativa a cargo del Código de Planeamiento Urbano es la Secretaría de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires complementa al Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires y reglamenta el uso estructural y el desarrollo de la propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires exige a los constructores y diseñadores la presentación de solicitudes para obtener permisos de construcción, incluyendo la remisión a la Secretaría de Obras y Servicios Públicos de los planos de arquitectura para su revisión a fin de asegurar el cumplimiento con los códigos antes mencionados.
Creemos que la totalidad de nuestras propiedades inmobiliarias cumplen con la totalidad de las leyes, ordenanzas y reglamentaciones pertinentes.
Venta y Titularidad
Ley de Pre horizontalidad. La Ley de Pre horizontalidad N°19.724 fue derogada por la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el día 1 xx xxxxxx de 2015. La nueva normativa vigente dispone que para la celebración de contratos sobre unidades construidas o a construirse bajo el régimen de la propiedad horizontal, el titular de domino debe constituir un seguro en favor de los futuros adquirientes para el riesgo de fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón. El incumplimiento de la obligación impuesta precedentemente priva al titular de dominio de todo derecho contra el adquiriente –como el
exigir el pago de las cuotas que se adeuden- a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquiriente de sus derechos contra el enajenante.
Ley de Protección del Discapacitado. La Ley de Protección del Discapacitado N°22.431, sancionada el 20 xx xxxxx de 1981, según sus modificaciones posteriores, dispone que, respecto de la construcción y renovación de edificios, las obstrucciones al acceso deben ser eliminadas para posibilitar el acceso de individuos discapacitados. En la construcción de edificios públicos, se deben disponer entradas, vías de paso e instalaciones adecuadas para individuos con discapacidad motriz.
Los edificios construidos con anterioridad a la sanción de la Ley de Protección del Discapacitado deben ser adaptados a fin de proporcionar accesos, vías de paso e instalaciones adecuadas para individuos con discapacidad motriz.
Los edificios pre-existentes, que debido a su diseño arquitectónico no puedan ser adaptados para el uso de individuos con discapacidad motriz, están exentos del cumplimiento de estos requisitos.
La Ley de Protección del Discapacitado establece que los edificios residenciales deben garantizar el acceso a individuos con discapacidad motriz a ascensores y pasillos. Los requisitos de arquitectura diferencial se refieren a senderos, escaleras, rampas y estacionamiento.
Ley de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes en Cuotas. La Ley de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes N°14.005, según fuera modificada por Ley N°23.266 y por el Decreto N°2015/85, impone una serie de requisitos a los contratos de venta de parcelas fraccionadas en lotes relativos, entre otros, al precio de venta que se paga en cuotas y la escritura, que no se entrega hasta el pago final. Las disposiciones de esta ley exigen, entre otros requisitos, lo siguiente:
La inscripción de la intención de vender la propiedad en lotes subdivididos en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción de la propiedad. Solamente se podrá efectuar la inscripción en relación con propiedades no hipotecadas. Las propiedades hipotecadas solamente se pueden inscribir cuando el acreedor acuerde dividir la deuda de acuerdo con los lotes subdivididos. Sin embargo, los acreedores pueden verse judicialmente obligados a acordar la división.
La inscripción preliminar en el Registro de la Propiedad Inmueble del instrumento de compra dentro de los 30 días de la celebración de los contratos.
Una vez inscripta la propiedad, la venta en cuotas no puede ser llevada a cabo de forma inconsistente con la Ley de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes, a menos que el vendedor inscriba su decisión de desistir de la venta en cuotas ante el Registro de la Propiedad Inmueble. En el caso de controversia respecto de la titularidad entre el comprador y terceros acreedores del vendedor, el comprador en cuotas que ha fehacientemente inscripto el instrumento de compraventa obtendrá la escritura del terreno. Además, el comprador puede exigir la transmisión del título de propiedad cuando se ha pagado por lo menos el 25% del precio de compra, si bien el vendedor puede exigir una hipoteca para garantizar el pago del saldo del precio de compra.
Una vez formalizado el pago del 25% del precio de compra o la realización de mejoras en la propiedad equivalentes a por lo menos el 50% del valor de la propiedad, la Ley de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes en Cuotas prohíbe la rescisión del contrato de compraventa
por incumplimiento del comprador en el pago del saldo del precio de compra. Sin embargo, en ese caso, el vendedor puede iniciar acciones conforme a cualquier hipoteca sobre la propiedad.
Otras Reglamentaciones
Relación de Consumo. Defensa del Consumidor o Usuario Final. La Constitución de la Nación Argentina establece expresamente, en su artículo 42, que los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos. La Ley de Defensa del Consumidor N°24.240, conjuntamente con sus modificatorias, regula varias cuestiones en materia de protección de los consumidores y usuarios finales, en el marco de una relación de consumo, en el acuerdo y en la celebración de contratos.
La Ley de Defensa del Consumidor, como así también el Código Civil y Comercial de la Nación en su parte pertinente, tienen como finalidad reglamentar el derecho constitucional reconocido en beneficio de la parte más débil en una relación de consumo y prevenir potenciales abusos derivados de la posición de negociación más fuerte de los proveedores de productos y servicios en una economía xx xxxxxxx en donde abundan los contratos de formulario tipo o de adhesión a cláusulas generales predispuestas.
Por ello, la Ley de Defensa del Consumidor y el Código Civil y Comercial de la Nación consideran que ciertas disposiciones contractuales incluidas en los contratos celebrados con consumidores o usuarios finales son nulas e inaplicables, incluyendo las que:
• desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;
• impliquen una renuncia o restricción de los derechos de los consumidores y ampliación de los derechos del vendedor; e
• impongan la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.
Además, la Ley de Defensa del Consumidor impone penalidades que pueden ser impuestas en forma independiente o conjunta y que van desde un apercibimiento, una multa de entre $ 100 hasta $ 5.000.000, el decomiso de mercaderías, la clausura del establecimiento por un plazo de hasta TREINTA (30) días, la suspensión de hasta 5 años en los registros del proveedores del Estado, hasta la pérdida de concesiones, privilegios, regímenes impositivos o crediticios especiales de que gozare el sancionado.
La Ley de Defensa del Consumidor y el Código Civil y Comercial de la Nación, definen a los consumidores o usuarios finales como las personas humanas o personas jurídicas que adquieren o utilizan bienes o servicios, a título oneroso o gratuito, para uso final o para su propio beneficio o el beneficio de su familia o grupo social. Asimismo, ambas normas entienden que quedan equiparados a los consumidores, quienes sin ser parte en una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquieren o utilizan bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, para su uso final en beneficio propio, para el de su familia o su grupo social.
Además, la Ley de Defensa del Consumidor define a los proveedores de bienes y servicios como los individuos o personas jurídicas, tanto públicas como privadas, que en forma profesional, aunque sea ocasionalmente, producen, importan, distribuyen o comercializan bienes o prestan servicios a consumidores o usuarios.
El Código Civil y Comercial de la Nación define al contrato de consumo como aquel que es celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social.
Es importante destacar que la protección normativa otorgada al consumidor y usuario final abarca a toda la etapa de la relación de consumo (desde la oferta misma del producto o servicio) y no solamente a la contractual, como así también a las consecuencias de esta última.
Asimismo, la ley de Defensa del Consumidor establece un sistema de responsabilidad solidaria que implica que por el daño provocado al consumidor, cuando éste resulte del vicio o riesgo de la cosa o de la prestación del servicio, responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio.
La Ley de Defensa del Consumidor excluye los servicios prestados por profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por organizaciones profesionales reconocidas oficialmente o por autoridad gubernamental. Sin embargo, la Ley regula la publicidad que promueven los servicios de dichos profesionales.
La Ley de Defensa del Consumidor determina que la información incluida en la oferta dirigida a posibles consumidores indeterminados, obliga al oferente durante el período en el cual la oferta tiene lugar y hasta su revocación pública. Además, determina que las especificaciones incluidas en la publicidad, anuncios, prospectos, circulares u otros medios, obligan al oferente y se consideran parte del contrato celebrado con el consumidor.
Por medio de la Resolución N°104/05 de la Secretaría de Coordinación Técnica del Ministerio de Economía de la Nación, se incorporó a la Ley de Protección del Consumidor la Resolución Nº21/2004 del Grupo Mercado Común del Mercosur que exige que todos aquellos que realicen actividades comerciales en Internet (e-business) deben revelar de forma precisa y clara las características de los productos y/o servicios ofrecidos y los términos y condiciones de venta. La falta de cumplimiento de los términos de la oferta se considera una negativa injustificada a vender y da lugar a sanciones.
En fecha 17 de septiembre de 2014, una nueva Ley de Defensa del Consumidor fue aprobada por el Congreso Argentino, la Ley N°26.993. La misma, conocida como “Sistema para la Resolución de Conflictos en las Relaciones de Consumo”, estableció la creación de nuevos procedimientos administrativos y judiciales para esta área del Derecho. Crea así un sistema administrativo de dos instancias: el Servicio de Conciliación Previa en las Relaciones de Consumo (COPREC) y la Auditoría en las Relaciones de Consumo, y una serie de juzgados dedicados a resolver conflictos entre consumidores y productores de bienes y servicios (Fuero Judicial Nacional de Consumo). Para presentar un reclamo, el monto del mismo no debe superar una suma fija equivalente a 55 salarios mínimos vitales y móviles, los cuales son determinados por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social. Es obligatorio presentar el reclamo ante la dependencia administrativa. En el caso que no se llegue a un acuerdo entre las partes, el demandante puede presentar su reclamo ante un juez. El sistema administrativo de Conciliación Previa de conflictos en materia de consumo (COPREC) se encuentra vigente. No así el fuero judicial nacional de consumo, por lo que los reclamos judiciales deben radicarse ante los juzgados actualmente vigentes. Se espera que una porción considerable de los reclamos que sean interpuestos contra nosotros sean probablemente resueltos en el marco del mencionado sistema, sin olvidar la plena vigencia de las distintas instancias de reclamos administrativos existentes en los ámbitos provinciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, que se mantienen vigentes, ante donde también podrán quedar radicados posibles reclamos relacionados con la materia.
Ley de Defensa de la Competencia, La Ley N°25.156, y sus modificatorias, previene las prácticas monopólicas y exige autorización administrativa para operaciones que, conforme a la Ley de Defensa de la Competencia, constituyen concentración económica. Conforme a esta ley, las fusiones, transferencias de fondo de comercio, adquisiciones de bienes o derechos sobre acciones, capital u otros valores convertibles, u operaciones similares por las cuales el comprador adquiere el control o tiene influencia significativa en una sociedad son consideradas una concentración económica. Cuando una concentración económica involucra a una o más sociedades y el volumen de negocio total del conjunto de empresas afectadas supere en Argentina la suma de $ 200 millones, en ese caso la concentración respectiva debe ser remitida a la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (en adelante, la “CNDC”) para su aprobación. La solicitud de aprobación puede ser presentada con anterioridad a la operación o dentro de una semana de finiquitada la misma.
Cuando se presenta una solicitud de aprobación, la CNDC podrá (i) autorizar la transacción; (ii) supeditar la transacción al cumplimiento de ciertas condiciones, o (iii) rechazar la autorización.
La Ley de Defensa de la Competencia establece que las concentraciones económicas en las cuales el monto de la operación y el valor de los activos absorbidos, adquiridos, transferidos o controlados en la Argentina, no exceden los $ 20 millones, cada uno de ellos, se encuentran exentas de la necesidad de autorización administrativa. Sin perjuicio de lo que antecede, cuando las operaciones efectuadas por las empresas involucradas durante el período previo de 12 meses exceden en total $ 20 millones o $ 60 millones en los últimos 36 meses, estas operaciones deben ser notificadas a la CNDC.
Como nuestro volumen de ventas anual consolidado y el volumen de ventas anual consolidado de nuestra controlante excede los $ 200 millones, debemos notificar a la CNDC acerca de toda concentración conforme lo dispuesto en la Ley de Defensa de la Competencia.
Ley de Tarjetas de Crédito. La Ley N°25.065, modificada por Ley Nº26.010 y la Ley Nº26.361, reglamenta distintos aspectos de la actividad comercial conocida como “sistema de tarjetas de crédito”. Las reglamentaciones imponen contenidos contractuales mínimos y la aprobación de los mismos por parte del Ministerio de Industria de la Nación, así como también las limitaciones respecto de los intereses a cobrar por los usuarios y las comisiones de los comercios que adhieren al sistema. La Ley de Tarjetas de Crédito se aplica tanto a tarjetas bancarias como no bancarias, tales como la “Tarjeta Shopping”, emitida por Tarshop S.A. Conforme la Comunicación “A” 5477 del BCRA, los préstamos otorgados mediante tarjetas de crédito por entidades que no sean instituciones financieras no puede exceder más del 25% de la tasa mensual de intereses publicada por el BCRA para préstamos a individuos sin garantía real.
Medio Ambiente. El desarrollo de nuestras actividades se encuentra sujeto a una serie de disposiciones nacionales, provinciales y municipales referentes al medio ambiente.
El artículo 41 de la Constitución Nacional, reformada en el año 1994, establece que todos los habitantes argentinos gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y tienen la obligación de preservarlo. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación de recomponer, según lo establezca la ley aplicable. Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la utilización racional de los recursos naturales, a la preservación del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la información y educación ambientales. El gobierno nacional debe establecer los presupuestos
mínimos para la protección del medio ambiente en tanto que, las provincias y los municipios, establecen los presupuestos específicos y las normas regulatorias.
Con fecha 6 de noviembre de 2009, el Congreso Nacional sancionó la Ley Nº25.675 por medio de la cual se regularon los presupuestos mínimos para el logro de un medio ambiente sustentable, y la preservación y protección de la diversidad biológica, estableciendo los objetivos de la política ambiental.
Por medio de la Ley Nº25.675 se establecen las actividades que se encontrarán sujetas a un procedimiento de evaluación de impacto ambiental y ciertos requisitos para su realización. Asimismo, se establecen las responsabilidades y obligaciones que se generarán a través de la producción de un daño ambiental, estableciéndose en forma primaria el restablecimiento del medio ambiente al estado anterior, y en caso de no resultar técnicamente factible una indemnización sustitutiva. Xxxxx Xxx también promueve la educación ambiental y prevé el cumplimiento de ciertas obligaciones mínimas de información que deberán brindar las personas físicas y jurídicas.
Adicionalmente, las Normas de la CNV requieren que la Comisión sea informada de hechos de cualquier naturaleza y acontecimientos fortuitos que obstaculicen o puedan obstaculizar seriamente el desenvolvimiento de nuestras actividades, incluyendo hechos que generen o puedan generar afectaciones de importancia al ambiente, especificándose sus consecuencias.
La entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ha incorporado como novedad el reconocimiento de los derechos de incidencia colectiva, dentro de los cuales podría contemplarse el derecho a un medio ambiente sano y equilibrado. En tal sentido, el Código prescribe expresamente en su articulado que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pudiera afectar al ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general.
Seguros
En la Compañía mantenemos seguros contra todo riesgo para nuestros centros comerciales y otros edificios que cubren daño a la propiedad causado por incendio, actos de terrorismo, explosiones, perdidas de gas, granizo, tormentas y vientos, terremotos, vandalismo, robo e interrupción de la actividad comercial. Además, tenemos un seguro de responsabilidad civil que cubre todo daño potencial a terceros o cosas causados como resultado del desarrollo de nuestros negocios a lo ancho y largo del territorio argentino. Cumplimos con todos los requisitos legales relativos a seguros obligatorios, incluyendo la cobertura requerida por la Ley de Riesgos del Trabajo, seguros de vida requeridos por convenios colectivos de trabajo y otros seguros exigidos por leyes y decretos. Nuestro historial de daños se limita a un único reclamo que fue realizado como resultado de un incendio en el Alto Xxxxxxxxxx Shopping en marzo de 2006, cuya pérdida fue substancialmente recuperada de nuestros aseguradores. Estas pólizas de seguro tienen las especificaciones, límites y franquicia típicas xxx xxxxxxx que creemos que resultan adecuadas para los riesgos a los cuales estamos expuestos en nuestra operación diaria. También contratamos seguros de responsabilidad civil para cubrir la responsabilidad de nuestros directivos y oficiales corporativos.
Centro de Operaciones Israel
IDBD es una compañía holding que invierte, en forma directa o a través de sus subsidiarias, en compañías que se encuentran involucradas en diversos sectores de la economía de Israel. IDBD se ve afectada en forma directa por las condiciones políticas, económicas, militares y regulatorias en Israel. A continuación se describen las principales regulaciones aplicables al
negocio de IDBD. Para más información, vea la sección “Factores de Riesgo–Riesgos relacionados con el negocio en Israel”.
Ley de Centralización
En diciembre de 2013, se publicó la ley de concentración de Israel, la cual incluye ciertas disposiciones que afectan la estructura de IDBD y de sus subsidiarias. El primer capítulo impone restricciones sobre el control de "empresas por niveles", en otras palabras, sociedades que presentan información mediante una estructura piramidal. A partir de la fecha de publicación de la ley, una empresa de segundo nivel no puede controlar a una empresa de un nivel inferior. En otras palabras, conforme a la Ley de Centralización, las estructuras de propiedad piramidal se limitan a dos niveles solamente. Sin perjuicio de lo antedicho, las disposiciones de transición de la Ley de Centralización disponen que una sociedad que, a la fecha de su publicación, era una sociedad de segundo nivel, en la medida que lo siga siendo, podrá seguir controlando a una empresa de nivel inferior durante seis años a partir de la fecha de publicación de dicha ley (es decir, hasta el 11 de diciembre de 2019 – "la finalización del período de transición"), siempre y cuando ya fuera su sociedad controlante antes de la fecha de publicación, y una empresa de menor nivel podrá seguir controlando a una empresa de un nivel aún inferior (es decir, una empresa de cuarto nivel o nivel inferior) durante cuatro años a partir de la fecha de publicación (es decir, hasta el 11 de diciembre de 2017), siempre y cuando ya fuera su sociedad controlante antes de la fecha de publicación. Por otra parte, la ley impone restricciones y condiciones a los efectos de establecer una separación entre instituciones financieras significativas y sociedades reales significativas.
La implementación de las disposiciones de la Ley de Centralización (en los períodos de transición especificados en la misma) y, en especial, las atinentes a sociedades constituidas con arreglo a una estructura piramidal y aquellas que pertenecen a la separación entre sociedades reales significativas e instituciones financieras significativas, afecta y puede tener un impacto adverso significativo en IDBD (y en sus subsidiarias que tienen sociedades que presentan información, cuyos títulos valores están en poder del público) debido, entre otras cosas, a las restricciones a las que está sujeta su estructura de propiedad, en el control de las sociedades que presentan información, en su capacidad de adquirir o realizar tenencias en empresas que cotizan en bolsa y en sociedades que presentan información y en el valor de sus tenencias en esas sociedades, en las sucursales de los mercados en los que opera, etc.
En este contexto, cabe destacar que en agosto de 2014 el Directorio de IDBD resolvió designar a un comité de asesoramiento para examinar diversas alternativas para que IDBD pueda hacer frente a las implicancias de esta ley y cumplir con las restricciones que esta impone respecto al control en una estructura piramidal, con la intención de posibilitar el control continuado de IDBD y/o de otras de sus subsidiarias sobre “otras empresas por niveles” también después de diciembre de 2019.
En noviembre de 2014, el Directorio de IDBD aprobó la implementación de una unificación de funciones en IDBD y DIC, a fin de reducir costos, sujeto a las aprobaciones de ambas compañías. Como parte de dicho proceso, el 00 xx xxxxx xx 0000, xx Xxxxxxxxxx de IDBD aprobó el nombramiento del Xx. Xxxxxx Xxxxxxx como CEO de IDBD y de DIC.
Ley de Defensa de la Competencia
IDBD es una compañía holding cuya principal actividad es la inversión en otras compañías. En dicho carácter, está sujeta a las disposiciones de la Ley de Defensa de la Competencia de Israel. Dicha normativa puede afectar el negocio de IDBD en la medida en que las
transacciones que lleve a cabo estén sujetas a aprobaciones regulatorias o a condiciones específicas para su realización.
Directivas del sistema bancario
IDBD y algunas de sus subsidiarias pueden verse alcanzadas por las directivas de conducta bancaria de la autoridad financiera israelí. Entre otras disposiciones, esta normativa regula la cantidad de préstamos que una entidad bancaria en Israel puede otorgar a un “prestatario individual”, a un “grupo de prestatarios”, y a “grupos de prestatarios”. IDBD, sus accionistas controlantes y parte de sus subsidiarias son consideradas como un “grupo de prestatarios” a efectos de estas directivas.
En tal sentido, su capacidad de acceso al crédito se encuentra limitada por dicha normativa, así como la capacidad de realizar inversiones que requieran crédito bancario, de comprar compañías que hayan tomado gran cantidad de préstamos, y de realizar transacciones con grupos que hayan tomado dichos créditos. Cabe señalar, no obstante, que desde 2013 a la fecha, se ha reducido el nivel de créditos bancarios tomados por el grupo que integra IDBD.
Marco normativo aplicable a las actividades de las subsidiarias de IDBD
Las actividades de las subsidiarias de IDBD están sujetas al cumplimiento de múltiples regulaciones estatales. A título ejemplificativo, se encuentran aquellas que regulan el acceso al mercado del trabajo, las disposiciones en materia de defensa del consumidor y publicidad engañosa, la normativa aplicable a la manufactura de productos alimenticios, entre otras. En particular, Clal Insurance es alcanzada por regulaciones específicas xxx xxxxxxx de seguros y Cellcom por aquellas atinentes a las telecomunicaciones y la planificación urbana en materia de localización de equipos.
8. SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA CONSOLIDADA
Cambio de criterio de valuación de nuestras Propiedades de Inversión de costo histórico a valor razonable
Propiedades de inversión IRSA
Las propiedades de inversión son aquellas propiedades del Grupo que se mantienen tanto para obtener ingresos por alquileres a largo plazo como para la apreciación de su valor y no son ocupadas por el Grupo para sus propias operaciones. Las propiedades de inversión incluyen, además, inmuebles que se están construyendo o desarrollando para su uso en el futuro como propiedades de inversión y otras tierras cuyo uso futuro aún no ha sido determinado. Las propiedades de inversión del Grupo comprenden principalmente la cartera de centros comerciales y edificios de oficinas, ciertas propiedades en desarrollo y otras tierras sin explotar.
Cuando una propiedad es ocupada parcialmente por el Grupo, manteniendo el resto para la obtención de ingresos por alquileres o para la apreciación de su valor, el Grupo contabiliza las partes por separado. La parte que es ocupada por el Grupo se contabiliza como propiedades, planta y equipo, de conformidad con la NIC 16 “Propiedades, planta y equipo”; y la parte que se mantiene para obtener ingresos por alquileres o para la apreciación de su
valor, o ambos, se trata como propiedades de inversión, de conformidad con la NIC 40 “Propiedades de inversión”.
Las propiedades de inversión se miden inicialmente a costo. El costo comprende el precio de compra y los gastos directamente atribuibles, como por ejemplo, honorarios legales, ciertos impuestos directos, comisiones y en los casos de propiedades en construcción, la activación de los costos financieros.
En el caso de propiedades en construcción, los costos que se activan, además de los financieros, son todos aquellos costos directamente atribuibles a las obras en curso, desde el momento en el que se inicia la construcción y hasta que dicho proceso haya concluido y los inmuebles se encuentren en condiciones de comenzar a funcionar operativamente.
Los gastos directos vinculados con la negociación de los contratos de alquiler (como pagos a terceros por servicios prestados y ciertos impuestos específicos vinculados con la celebración de los mismos) son activados dentro del valor contable de las propiedades de inversión respectivas y se amortizan durante el plazo de arrendamiento de estos contratos.
Los costos financieros correspondientes a propiedades en desarrollo o sujetas a renovaciones importantes se capitalizan. El costo financiero capitalizado se calcula utilizando el costo financiero promedio ponderado, luego de ajustarlo por préstamos asociados con desarrollos específicos. Cuando los préstamos se relacionan con desarrollos específicos, el monto capitalizado es el interés bruto incurrido sobre dichos préstamos, menos los ingresos por inversiones derivados de la inversión temporaria de los mismos. El costo financiero se capitaliza desde el inicio de la obra en desarrollo hasta la fecha de su finalización. La capitalización de los costos financieros se suspende cuando se interrumpe la actividad de construcción durante un período prolongado. El costo financiero también se capitaliza sobre el costo de compra de la tierra o propiedad adquirida específicamente para la construcción, pero sólo cuando ya se han iniciado las actividades de construcción.
Luego del reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se registran a su valor razonable. Las propiedades que se están refaccionando para mantener su uso como propiedad de inversión o para los que el mercado se ha vuelto menos activo continúan siendo medidas a su valor razonable. La propiedad en desarrollo se mide al valor razonable si se considera que el valor razonable es confiablemente determinable. Las propiedades de inversión en desarrollo para las que el valor razonable no puede determinarse de manera fiable, pero para las cuales el Grupo espera que el valor razonable del bien será determinable de forma confiable al concluir la construcción, se mide al costo menos el deterioro hasta que el valor razonable sea confiablemente determinable o la construcción se haya completado, lo que ocurra primero.
Los valores razonables se determinan de manera diferente dependiendo del tipo de propiedad que se esté midiendo.
En general para el centro de operaciones de Argentina, el valor razonable de los edificios de oficinas y de las reservas de tierras se basa en precios xx xxxxxxx activos, ajustados, si es necesario, por diferencias en la naturaleza, ubicación o condición del activo específico. Si no se dispone de esta información, el Grupo utiliza métodos de valuación alternativos, como precios recientes en mercados menos activos o proyecciones de flujos de fondo descontados.
El valor razonable de la cartera de centros comerciales del Grupo se basa en proyecciones de flujos de fondo descontados. Este método de valuación se utiliza comúnmente en la industria de centros comerciales en la región donde el Grupo lleva a cabo sus operaciones.
El valor razonable de los edificios de oficina del centro de operaciones de Israel del grupo se basa en proyecciones de flujos de fondo descontados.
De acuerdo con lo establecido en la Resolución 576/10 de la CNV, las valuaciones se realizan la fecha de los estados financieros por valuadores profesionales que poseen cualificaciones profesionales reconocidas y relevantes y tienen experiencia reciente en la ubicación y categoría de la propiedad de inversión que se está valuando. Estas valuaciones constituyen la base para los valores en libros de los estados financieros consolidados. El valor razonable de la propiedad de inversión refleja, entre otras cosas, los ingresos de alquiler de los arrendamientos actuales y otros supuestos que el mercado haría al tasar la propiedad en las condiciones actuales xxx xxxxxxx.
Los gastos posteriores se capitalizan al valor en libros del activo sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con el gasto sean reconocidos por el Grupo y el costo del bien pueda medirse de manera fiable. Todos los demás gastos de reparación y mantenimiento se reconocen cuando se incurren. Cuando se reemplaza una parte de una propiedad de inversión, el valor en libros de la pieza reemplazada es dado de baja.
Los cambios en los valores razonables se reconocen en el estado de resultados bajo el rubro "Resultado neto por cambio en el valor razonable de propiedades de inversión".
Las transferencias de activos, ya sea que se trate de activos clasificados como propiedades de inversión que se transfieren a otros rubros o viceversa, solo pueden realizarse cuando exista un cambio en su uso, que se encuentre evidenciado por: a) si una propiedad de inversión pasa a ser ocupada por el Grupo, la misma se reclasifica como propiedades, planta y equipo al comienzo de dicha ocupación; b) Cuando una propiedad de inversión cambia su utilización, y esto se encuentra evidenciado por un proceso de desarrollo para prepararla para su venta, la propiedad se transfiere a propiedades para la venta; c) si finaliza la ocupación por el Grupo de una propiedad, la misma se reclasifica desde propiedades, planta y equipo a propiedades para la venta; o d) el inicio de operaciones de arrendamiento operativo con un tercero, por lo cual las propiedades para la venta se transfieren a propiedades de inversión. La transferencia se realiza al valor que el bien tenía al dicho momento y posteriormente es valuado de acuerdo a la política contable aplicable al rubro al cual se transfiere.
El Grupo puede vender sus propiedades de inversión cuando considere que las mismas ya no forman parte del negocio de alquiler. El valor contable anterior a la venta es ajustado al precio de la transacción y el eventual ajuste es reconocido en el estado de resultados integrales dentro de “Resultados netos por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión”.
Las propiedades de inversión se dan de baja cuando se venden o cuando se dejan de utilizar en forma permanente y no se esperan beneficios económicos futuros derivados de sus ventas. La baja por venta de las propiedades es contabilizada cuando los riesgos y
beneficios significativos han sido transferidos al comprador. Para los acuerdos incondicionales, esto sucederá cuando el título de propiedad pasa al comprador y el comprador tenga la intención de efectuar el pago correspondiente. Para los acuerdos condicionales, cuando dichas condiciones se han cumplido. Cuando el monto a cobrar por la venta de las propiedades es diferido el mismo se descuenta a valor actual. La diferencia entre el valor descontado y el monto a cobrar se trata como ingresos por intereses y se reconoce en cada período utilizando el método de la tasa de interés efectiva. Los gastos directos relacionados con la venta se reconocen en la línea “otros ingresos y egresos operativos, netos” del estado de resultados integrales en el momento en que se incurren.
Procesos de valuación
Las propiedades de inversión del Grupo fueron valuadas a cada cierre de ejercicio por profesionales independientes, calificados profesionalmente, que poseen una cualificación profesional reconocida y tienen experiencia en las ubicaciones y segmentos de las propiedades de inversión valuadas. Para todas las propiedades de inversión, su uso actual equivale al mejor y mayor uso.
Cada centro de operaciones tiene un equipo que revisa las valuaciones realizadas por los tasadores independientes ("los equipos revisores"). Los equipos revisores: i) verifican todos los supuestos de valuación relevantes incorporados al informe de valuación del valuador independiente; ii) evalúa los movimientos de las valuaciones de las propiedades en comparación con el informe de valuación del ejercicio anterior; y iii) mantiene conversaciones con los tasadores independientes.
Los cambios en las valuaciones de los niveles 2 y 3, si los hay, se analizan en cada fecha de presentación de informes durante las discusiones de valuación entre los equipos revisores y el tasador independiente. En el caso del centro de operaciones de Argentina el Directorio aprueba los cálculos del valor razonable para su contabilización en los estados financieros. En el caso del centro de operaciones de Israel las valuaciones son examinadas por la Gerencia de Israel e informadas al Comité de Balances.
Técnicas de Valuación utilizadas para la estimación del Valor Razonable de las Propiedades de Inversión:
A. Centro de operaciones Argentina
Para los Centros Comerciales, con una valuación total de $ 28.563, $ 26.426 y $10.277 para los ejercicios finalizados el 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015, respectivamente, la valuación se determinó utilizando la metodología de flujo de fondos proyectados descontados (“DCF”) basados en supuestos de valuación no observables. Dentro de estos supuestos se incluyen principalmente los siguientes:
• Flujo futuro de ingresos proyectados basados en las actuales ubicaciones, tipo y calidad de las propiedades, respaldados por los contratos de alquiler actuales y considerando para la proyección de los mismos las estimaciones de la evolución del Producto Bruto Interno (“PBI”) y de la Inflación de la economía Argentina proporcionada por un consultor externo.
• Se consideró que todos los Centros Comerciales crecen con la misma elasticidad en relación a la evolución del PBI y la Inflación proyectada.
• No se contemplaron los flujos de fondos provenientes de futuras inversiones,
expansiones, ampliaciones o mejoras en los Centros Comerciales.
• Tasas de vacancia estimadas teniendo en cuenta las actuales y futuras condiciones xx xxxxxxx una vez expirados los contratos de alquiler actuales.
• Se descontaron los flujos de fondos proyectados utilizando como tasa de descuento el costo de capital promedio ponderado (WACC) de la compañía, para cada fecha de valuación.
• Valor terminal: se consideró una perpetuidad calculada a partir del flujo del último año de vida útil.
• El flujo de fondos para las concesiones se proyectó hasta la fecha de terminación de la concesión estipulada en el contrato vigente.
Para oficinas, otras propiedades para alquiler y reservas de tierra, con un valor total $ 11.192, $ 8.984 y $ 8.938 al 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015 respectivamente, la valuación se determinó utilizando transacciones de activos comparables xx xxxxxxx. Estos valores se ajustan a las diferencias en atributos claves como la ubicación, el tamaño de la propiedad y la calidad de los accesorios interiores. La contribución más significativa a este enfoque de comparables xx xxxxxxx es el precio por metro cuadrado.
A veces puede resultar difícil determinar con fiabilidad el valor razonable de las propiedades en desarrollo. Con el fin de evaluar si el valor razonable de una propiedad en desarrollo se puede determinar de manera fiable, la gerencia considera los siguientes factores, entre otros:
• Las disposiciones del contrato de construcción.
• La etapa de terminación.
• Si el proyecto / propiedad es estándar (típico para el mercado) o no estándar.
• El nivel de fiabilidad de las entradas de efectivo después de la finalización.
• El riesgo de desarrollo específico de la propiedad.
• Experiencia previa con construcciones similares.
• Estado de los permisos de construcción.
Para las propiedades en desarrollo cuyo valor asciende a $ 534 y $ 295 al 30 xx xxxxx de 2017 y 2016 respectivamente. Al 30 xx xxxxx de 2015 no había propiedades en desarrollo. La valuación se basó en costos para todos los períodos indicados. Estas propiedades en desarrollo comprenden construcciones de edificios de oficina.
No hubo cambios en las técnicas de valoración durante el año.
Las siguientes tablas presentan información sobre las mediciones del valor razonable de la propiedad de inversión usando supuestos no observables significativos (Nivel 3):
00 xx xxxxx 0000
Tipo de propiedad | Técnica de valuación | Tasa de descuento | Tasa de crecimiento |
Centros comerciales | Flujo de fondos descontado | 9,35% | 3% |
Para los próximos 5 años se consideró un tipo de cambio promedio AR$/US$ con una tendencia alcista, que parte de $15,45 arribando a $27,66. En el largo plazo, se asume una tasa de devaluación nominal del 5,5% calculada a partir del cociente entre la inflación de Argentina y la de Estados Unidos. La inflación considerada presenta una tendencia descendente, que parte de un 31,0% y se estabiliza en 8% al cabo de 10 años.
00 xx xxxxx 0000
Tipo de propiedad | Técnica de valuación | Tasa de descuento | Tasa de crecimiento |
Centros comerciales | Flujo de fondos descontado | 9,51% | 3% |
Para los próximos 5 años se consideró un tipo de cambio promedio AR$/US$ con una tendencia alcista, que parte de $12,03 arribando a $25,72. En el largo plazo, se asume una tasa de devaluación nominal del 3,1% calculada a partir del cociente entre la inflación de Argentina y la de Estados Unidos. La inflación considerada presenta una tendencia descendente, que parte de un 31,8% y se estabiliza en 5,5% al cabo de 10 años.
00 xx xxxxx 0000
Tipo de propiedad | Técnica de valuación | Tasa de descuento | Tasa de crecimiento |
Centros comerciales | Flujo de fondos descontado | 13,15% | 3% |
Para los próximos 5 años se consideró un tipo de cambio promedio AR$/US$ con una tendencia alcista, que parte de $8,62 arribando a $19,66. En el largo plazo, se asume una tasa de devaluación nominal del 5,1% calculada a partir del cociente entre la inflación de Argentina y la de Estados Unidos.
La inflación considerada presenta una tendencia descendente, que parte de un 32,7% y se estabiliza en 6% al cabo de 10 años.
Sensibilidad de supuestos no observables (Centros Comerciales):
Tasa de descuento + 1% | Tasa de descuento -1% | Tasa de crecimiento + 1 % | Tasa de crecimiento - 1 % | Inflación + 10% (1) | Inflación - 10% (2) | Tasa Devaluación + 10% (3) | Tasa Devaluación - 10% (4) | |
2017 | (3.948) | 5.445 | 2.464 | (1.794) | 2.684 | (2.425) | (2.565) | 3.135 |
2016 | (3.638) | 4.989 | 2.094 | (1.536) | 2.537 | (2.310) | (2.373) | 2.900 |
2015 | (1.021) | 976 | 143 | (338) | 841 | (993) | (1.039) | 1.001 |
(1) Asume una tasa de inflación 10% mayor para cada período, respecto a las tasas proyectadas.
(2) Asume una tasa de inflación 10% menor para cada período, respecto a las tasas proyectadas.
(3) Asume un tipo de cambio 10% mayor para cada período, respecto a los niveles proyectados.
(4) Asume un tipo de cambio 10% menor para cada período, respecto a los niveles proyectados.
B. Centro de operaciones Israel
Para las propiedades en alquiler una valuación total de $ 54.334 y $ 40.871 para los ejercicios finalizados el 30 xx xxxxx de 2017 y 2016, respectivamente, la valuación se determinó utilizando la metodología de flujo de fondos proyectados descontados (“DCF”) basados en supuestos de valuación no observables.
Dentro de estos supuestos se incluyen principalmente los siguientes:
• tasa de descuento que refleja los riesgos específicos incorporados en los flujos y en activos comparables.
• los contratos de arrendamiento reales, respecto de los cuales los pagos difieren del alquiler apropiado, si los hay, están sujetos a ajustes para reflejar los pagos reales del arrendamiento en el período del acuerdo.
• tipo de arrendatarios que ocupan la propiedad, los futuros arrendatarios que podrían ocupar el inmueble después del arrendamiento de un inmueble vacante, incluyendo una evaluación general de su solvencia;
• la distribución de la responsabilidad entre el Grupo y el arrendatario respecto del mantenimiento y seguro del bien;
• la condición física y la vida económica restante de la propiedad.
• las disposiciones del contrato de construcción.
• la etapa de terminación.
• si el proyecto / propiedad es estándar (típico para el mercado) o no estándar.
• el nivel de fiabilidad de las entradas de efectivo después de la finalización.
• el riesgo de desarrollo específico de la propiedad.
• experiencia previa con construcciones similares.
• estado de los permisos de construcción.
Dentro de estos supuestos se incluyen principalmente los siguientes para el centro de operaciones Israel:
Tasa de descuento (promedio ponderada):
2017 2016
Propiedades en Oficinas | 8,2% | 8,1% |
Uso comercial | 7,8% | 7,8% |
Uso industrial | 9,0% | 8,4% |
Propiedades en Edificio HSBC (Oficinas) | 5,8% | 5,8% |
alquiler en Israel
alquiler en EE.UU.
Proyecto Las Vegas (Oficinas y uso comercial)
5,7% 8,75%
Valores de alquileres por metro cuadrado por mes en NIS (promedio ponderada): | |||
2017 | 2016 | ||
Propiedades en alquiler en Israel | Oficinas | NIS/m2 63 | NIS/m2 62 |
Uso comercial | NIS/m2 88 | NIS/m2 92 | |
Uso industrial | NIS/m2 33 | NIS/m2 32 | |
Propiedades en alquiler en EE.UU. | Edificio HSBC (Oficinas) | NIS/m2 337 | NIS/m2 425 |
Proyecto Las Vegas (Oficinas y uso comercial) | NIS/m2 114 | NIS/m2 109 | |
Para reservas de tierra del centro de operaciones Israel, con un valor total $ 2.938 y $ 2.204 al
30 xx xxxxx de 2017 y 2016, respectivamente, la valuación se determinó utilizando transacciones de activos comparables xx xxxxxxx. Estos valores se ajustan a las diferencias en atributos claves como la ubicación, el tamaño de la propiedad y la calidad de los accesorios
interiores. La contribución más significativa a este enfoque de comparables xx xxxxxxx es el precio por metro cuadrado.
Para propiedades en desarrollo del centro de operaciones Israel con un valor total de $ 2.290 y
$ 3.923 al 30 xx xxxxx de 2017 y 2016, la valuación se basa en el valor razonable estimado de la propiedad de inversión después de la terminación de la construcción, menos el valor presente de los costos estimados de construcción que se espera incurrir para completar la construcción, teniendo en cuenta una tasa de capitalización ajustada por Riesgos y características relevantes de la propiedad.
Dentro de estos supuestos se incluyen principalmente los siguientes para el centro de operaciones Israel.
Costo de construcción (promedio ponderado): | ||
2017 | 2016 | |
Propiedades en desarrollo en Israel | NIS/m2 5.400 | NIS/m2 5.230 |
Propiedades en desarrollo en EE.UU. | NIS/m2 6.537 | NIS/m2 8.232 |
Tasa anual de descuento (promedio ponderada): | ||
2017 | 2016 | |
Propiedades en desarrollo en Israel | 8,1% | 8,50% |
Propiedades en desarrollo en EE.UU. | 8,75% | 8,75% |
Tasa de descuento + 1% | Tasa de descuento -1% | |
2017 | (6.607) | 8.794 |
2016 | (4.964) | 6.565 |
No hubo cambios en las técnicas de valoración durante el año. Sensibilidad de supuestos no observables:
Resultados provenientes de participaciones en negocios conjuntos del Centro de Operaciones Argentina:
Tal como se indica en la Nota 2.3.(e) a los estados financieros consolidados al 30 xx xxxxx de 2017 y por los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx 2016, 2015 y 2014 , los resultados de los negocios conjuntos Cyrsa S.A., Puerto Retiro S.A., Baicom Networks S.A., Nuevo Puerto Santa Fe S.A., Quality Invest S.A. , Entertainment Holding S.A., y La Rural S.A, son presentados bajo el método del valor patrimonial proporcional en la línea “Participación en asociadas y negocios conjuntos” del estado de resultados consolidado.
Sin embargo, tal como se indica en la Nota 6 a los estados financieros consolidados al 30 xx xxxxx de 2017 y por los ejercicios finalizados el 30 xx xxxxx de 2016, 2015 y 2014, en la información por segmentos, los resultados operativos de estos negocios conjuntos son presentados bajo el método de la consolidación proporcional. Dicho método presenta los resultados de negocios conjuntos en el estado de resultados línea por línea. Los resultados operativos de los negocios conjuntos son alocados a cada segmento de negocio en función a la naturaleza de las operaciones que los generan. Adicionalmente, se contemplan ciertas operaciones entre partes relacionadas que fueron eliminadas en el estado de resultados, pero que representan ingresos y/o costos genuinos de cada segmento. Estas operaciones incluyen principalmente locación de espacios y honorarios por gerenciamiento.
Comparabilidad de la información:
Durante el ejercicio finalizado el 30 xx xxxxx de 2014, la Compañía efectuó una inversión en el mercado Israelí a través de Dolphin, en la compañía israelí IDBD, con una participación inicial del 26,65%. IDBD es uno de los mayores y más diversificados conglomerados de Israel, el cual participa a través de sus subsidiarias y otras inversiones en numerosos mercados y sectores de la industria, tales como, real estate, retail, agroindustria, seguros, telecomunicaciones, etc.; controlando o teniendo participación accionaria en compañías líderes tales como Clal Holding Insurance Enterprises (Compañía de Seguros), Cellcom (Prestadora de Servicios de Telefonía Celular), Adama (Agroquímicos), Shufersal (Supermercados), PBC (Real Estate), entre otras. IDBD cotizó en el TASE sus acciones desde mayo de 2014 hasta marzo de 2016. A la fecha solo permanece listada en calidad de una “Debentures Company”, de acuerdo a la ley israelí, como resultado de tener bonos en circulación cotizando.
Con fecha 11 de octubre de 2015, la Compañía obtuvo el control de IDBD. Tal como lo requiere la NIIF 3, la información de IDBD es incluida en los estados financieros de la Compañía desde la fecha de adquisición y los períodos anteriores no son modificados por esta situación. Por lo tanto, la información financiera consolidada por los periodos posteriores a la adquisición no es comparativa con los periodos anteriores.
Asimismo, producto de la adquisición de IDBD, se han establecido, dos niveles que tienen la responsabilidad de asignar recursos y evaluar el rendimiento a nivel de los dos centros de operaciones, a través de comités ejecutivos en Argentina e Israel. Como resultado, la Compañía reporta su performance financiera y patrimonial basada en la nueva estructura de segmentos. Se ha modificado la información comparativa correspondiente para reflejar la nueva organización en la medida de lo aplicable. La información por segmentos es ahora provista desde dos perspectivas, una geográfica y otra de productos y servicios. Geográficamente, la Compañía ha establecido dos centros de operaciones para manejar sus intereses globales: Argentina e Israel. Dentro de cada centro de operaciones, la Compañía considera separadamente las distintas actividades que se desarrollan las cuales constituyen segmentos operativos reportables en función de la naturaleza de sus productos, servicios, operaciones y riesgos. En la opinión de la Gerencia, la agrupación de segmentos operativos dentro de cada centro de operaciones refleja las similares características económicas dentro de cada región, como así también, los similares productos y servicios ofrecidos, las clases de clientes y los ambientes regulatorios.
Durante el ejercicio finalizado el 30 xx xxxxx de 2016, el peso argentino sufrió una caída de su valor respecto xxx xxxxx estadounidense y otras monedas cercana al 65%, lo que genera un impacto en la comparabilidad de las cifras expuestas en los estados financieros, originado principalmente por la exposición al tipo de cambio de nuestros ingresos y costos del segmento “oficinas y otras propiedades”, y nuestros activos y pasivos, nominados en moneda extranjera.
Asimismo el shekel israelí se apreció un 24% durante el ejercicio finalizado en junio 2017, con respecto al peso argentino afectando la comparabilidad de los resultados
Centro de Operaciones Argentina Centros comerciales:
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2017 y 2016
Durante el ejercicio 2017 se mantuvo la misma cartera de centros comerciales operativos, por lo que no se generaron efectos significativos sobre la comparabilidad de la información.
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015
Durante el ejercicio 2016 se mantuvo la misma cartera de centros comerciales operativos.
Respecto a los nuevos centros comerciales inaugurados durante el ejercicio 2015, “Distrito Arcos” y “Alto Comahue”, los períodos en los cuales se registraron resultados operativos difirieron durante ambos ejercicios. Durante el ejercicio 2016 se incluyen doce meses de operaciones de Distrito Arcos y de Alto Comahue, mientras que, durante el ejercicio 2015, se incluyeron seis meses y medio, y tres meses y medio de operaciones, respectivamente. No obstante, los resultados generados por estos nuevos emprendimientos, tanto en el estado de resultados como en la información por segmentos, no fueron significativos respecto a los totales de este segmento, para los ejercicios presentados, por lo que no se generaron efectos significativos sobre la comparabilidad de la información.
Oficinas y otros:
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2017 y 2016
Durante el ejercicio 2017, los ingresos y costos provenientes de nuestro segmento de Oficinas y otros se vieron afectados en su comparabilidad por ventas parciales de propiedades afectadas a renta, alocadas a dicho segmento. En este sentido, durante el ejercicio 2017 se vendieron 2.693 m2 correspondientes al edificio Intercontinental Xxxxx x xx xxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx x xxx xxxxxxxxx Xxxxx 0000.
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015
Durante los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015, los ingresos y costos provenientes de nuestro segmento de Oficinas y otros se vieron afectados en su comparabilidad por ventas parciales de propiedades afectadas a renta, alocadas a dicho segmento. En este sentido, durante los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015 se vendieron pisos correspondientes a los edificios Xxxxx 0000, Intercontinental Plaza, Xxxxxxxx 551 y la totalidad de Dique IV (30.658 m2 de superficie alquilable, aproximadamente 27% de la superficie alquilable total al inicio del ejercicio) e Isla Sirgadero.
Asimismo, en el mes de diciembre de 2014, se realizó una transferencia dentro de la Compañía de 83.789 m2 de edificios destinados a la renta desde IRSA Inversiones y Representaciones
S.A. hacia IRSA Propiedades Comerciales S.A. Esta operación, si bien a nivel consolidado no generó efectos por tratarse de una operación entre partes relacionadas, fue considerada como una Combinación de negocios y. por tal motivo, los costos relacionados con esta operación de Ps. 110,5 millones, fueron reconocidos como resultados del ejercicio 2015, en “Otros resultados operativos, netos”
Ventas y desarrollos:
Los ingresos y costos de este segmento a menudo varían significativamente de un ejercicio a otro debido a la no recurrencia de las diferentes operaciones de ventas realizadas por el Grupo a lo largo del tiempo.
Hoteles:
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2017, 2016 y 2015.
Para estos ejercicios, no hubo factores que afecten la comparabilidad.
Internacional:
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015
La comparabilidad de la información se vio principalmente afectada en la línea “Participación en asociadas y negocios conjuntos” debido a que hasta el 11 de octubre de 2015, el segmento internacional incluía los resultados provenientes de la inversión en IDBD a valor razonable.
Por otra parte, el resultado operativo de este segmento se vió también afectado en menor medida por la ausencia de resultados provenientes del edificio Madison, cuya venta ocurrió durante el ejercicio 2015. Durante el ejercicio 2016 no se incluyen operaciones de este inmueble, mientras que, durante el ejercicio 2015, se incluyeron operaciones de este inmueble hasta el mes de septiembre de 2014.
Operaciones financieras, Corporativo y otros:
Para los ejercicios finalizados al 30 xx xxxxx de 2016 y 2015
Durante el ejercicio 2016 no se registraron factores que afecten la comparabilidad, excepto por el efecto generado por el cambio en la valuación de nuestra inversión en Avenida registrado durante el ejercicio anterior. Durante este último ejercicio no se incluyen resultados operativos en relación a esta inversión, mientras que en el ejercicio 2015 se incluyeron resultados operativos correspondientes a los primeros 3 meses del ejercicio
Resultados de las operaciones correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 xx xxxxx de 2017 y 2016
Ingresos
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Ingresos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 4.392 | 26 | (1.375) | - | 3.043 | |
Oficinas y otros | 536 | 15 | (115) | 7 | 443 | |
Ventas y Desarrollos | 98 | 1 | - | - | 99 | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1 | - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 5.750 | 42 | (1.490) | 9 | 4.311 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 4.918 | - | - | - | 4.918 | |
Supermercados | 47.277 | - | - | - | 47.277 | |
Telecomunicaciones | 15.964 | - | - | - | 15.964 | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | 000 | - | - | - | 000 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 00.000 | - | - | - | 00.000 | |
Total de Ingresos | 74.172 | 42 | (1.490) | 9 | 72.733 | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ingresos | Estado de resultado s | Participació n en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoció n colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 3.487 | 20 | (1.101) | - | 2.406 | |
Oficinas y otros | 422 | 4 | (93) | 7 | 340 | |
Ventas y Desarrollos | 3 | 5 | - | - | 8 | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1
| - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 4.446 | 29 | (1.194) | 8 | 3.289 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 1.538 | - | - | - | 1.538 | |
Supermercados | 18.610 | - | - | - | 18.610 | |
Telecomunicaciones | 6.655 | - | - | - | 6.655 | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | 000 | - | - | - | 000 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 00.000 | - | - | - | 00.000 | |
Total de Ingresos | 31.523 | 29 | (1.194) | 8 | 30.366 | |
Los ingresos por ventas alquileres y servicios, de acuerdo al estado de resultados, se incrementaron en Ps. 42.649 millones, pasando de Ps. 31.523 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 74.172 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 68.422 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 5.750 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los ingresos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los ingresos por ventas, alquileres y servicios se incrementaron en un 29,3%.
Por su parte, los ingresos correspondientes a expensas y fondo de promociones colectivas se incrementaron en un 24,8%, pasando de Ps. 1.194 millones (de los cuales Ps. 1.101 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales y Ps.93 millones en el segmento Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) durante el ejercicio 2016, a Ps. 1.490 millones (de los cuales Ps. 1.375 millones se encuentran asignados al segmento de Centros Comerciales y Ps. 115 millones al segmento de Oficinas y Otros) durante el ejercicio 2017.
Asimismo, los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos se incrementaron en un 41,4% pasando de Ps. 29 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 20 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 4 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 41 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 26 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 14 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 1 millón al segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina) durante el ejercicio 2017.
Finalmente, los ingresos entre segmentos se incrementaron un 25%, pasando de Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 8 millones se encuentran asignados al segmento Oficinas y Otros y Ps.1 millón en el segmento Hoteles del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 10 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 7 millones se encuentran asignados al segmento Oficinas y Otros y Ps. 2 millones al segmento Hoteles del Centro de Operaciones Argentina).
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los ingresos correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los ingresos entre segmentos de negocio), los ingresos experimentaron un crecimiento de Ps. 42.380 millones, pasando de Ps.
30.395 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 72.775 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 68.422 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 4.353 millones
provienen del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los ingresos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, se incrementaron en un 31,1%.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los ingresos del segmento Centros Comerciales se incrementaron en un 26,5% pasando de Ps. 2.406 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 3.043 millones durante el ejercicio 2017. Dicho incremento es atribuible principalmente a: (i) un aumento de Ps. 408 millones en los ingresos por alquileres fijos y variables como consecuencia de un incremento del 19,4% en las ventas totales de nuestros locatarios, que pasaron de Ps. 28,8 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 34,4 millones durante el ejercicio 2017; (ii) un incremento de Ps. 55 millones en ingresos por derechos de admisión, (iii) un incremento de Ps. 39,5 millones en ingresos por estacionamiento, y (iv) un incremento de Ps. 134,5 millones en ingresos por comisiones, entre otros conceptos.
Oficinas y otros. Los ingresos del segmento Oficinas y otros aumentaron un 30,3%, pasando de Ps. 340 millones en el ejercicio 2016 a Ps. 443 millones en el ejercicio 2017. Los mismos se vieron afectados por las ventas parciales de propiedades de inversión realizadas durante el ejercicio 2017, que generaron una reducción de la superficie alquilable total del segmento. Los ingresos por alquiler se incrementaron un 29,3%, pasando de Ps. 331 millones durante el ejercicio finalizado al 00 xx xxxxx 0000 a Ps. 428 millones durante el ejercicio finalizado al 00 xx xxxxx 0000, principalmente producto de la devaluación.
Ventas y desarrollos. Los ingresos del segmento Ventas y desarrollos registraron un aumento, pasando de Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 99 millones durante el ejercicio 2017. Este segmento a menudo varía significativamente de un período a otro debido a la no recurrencia de las diferentes operaciones de ventas realizas por el Grupo a lo largo del tiempo. Dicho aumento se debe principalmente a las ventas de los pisos xx Xxxxxxx y cocheras xx Xxxxxxx.
Hoteles. Los ingresos provenientes de nuestro segmento Hoteles se incrementaron un 35,8% de Ps. 534 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 725 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por un aumento en la tarifa promedio por habitación de nuestra cartera de hoteles (medida en pesos).
Internacional. Los ingresos asociados con nuestro segmento de Internacional no presentaron variaciones significativas para los períodos presentados.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. Los ingresos asociados con nuestro segmento de Operaciones financieras, Corporativo y otros no presentaron variaciones significativas para los períodos presentados.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, los ingresos del segmento bienes raíces, fueron de Ps. 4.918 millones.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, los ingresos del segmento Supermercados, fueron de Ps. 47.277 millones.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, los ingresos del segmento Telecomunicaciones, fueron de Ps 15.964 millones.
Otros. Durante el ejercicio 2017, los ingresos del segmento Otros, fueron de Ps. 263 millones.
Costos
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Costos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (1.745) | (4) | 1.399 | - | (350) | |
Oficinas y otros | (141) | (10) | 118 | - | (33) | |
Ventas y Desarrollos | (39) | (4) | - | - | (43) | |
Hoteles | (486) | - | - | - | (486) | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (2.411) | (18) | 1.517 | - | (912) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | (2.333) | - | - | - | (2.333) | |
Supermercados | (35.432) | - | - | - | (35.432) | |
Telecomunicaciones | (11.183) | - | - | - | (11.183) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (162) | - | - | - | (162) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (49.110) | - | - | - | (49.110) | |
Total de Costos | (51.521) | (18) | 1.517 | - | (50.022) | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | |||||||
Costos | Estado de resultad os | Participació n en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoció n colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | ||
Centro de Operaciones Argentina | |||||||
Centros Comerciales | (1.361) | (2) | 1.113 | (6) | (256) | ||
Oficinas y otros | (110) | (5) | 94 | - | (21) | ||
Ventas y Desarrollos | (15) | (5) | - | - | (20) | ||
Hoteles | (361) | - | - | - | (361) | ||
Internacional | - | - | - | - | - | ||
Operaciones financieras, Corporativo y otros | -
| - | - | - | - | ||
Total Centro de Operaciones Argentina | (1.847) | (12) | 1.207 | (6) | (658) | ||
Centro de Operaciones Israel | |||||||
Bienes raíces | (467) | - | - | - | (467) | ||
Supermercados | (14.076) | - | - | - | (14.076) | ||
Telecomunicaciones | (4.525) | - | - | - | (4.525) | ||
Seguros | - | - | - | - | - | ||
Otros | (184) | - | - | - | (184) | ||
Total Centro de Operaciones Israel | (19.252) | - | - | - | (19.252) | ||
Total de Costos | (21.099) | (12) | 1.207 | (6) | (19.910) | ||
Los costos consolidados totales, de acuerdo al estado de resultados, registraron un incremento de Ps. 30.422 millones, pasando de Ps. 21.099 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 51.521 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 49.110 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 2.411 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos se incrementaron en un
30,5%. Asimismo, los costos consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos consolidados totales, se incrementaron de un 66,9% durante el ejercicio 2016 a un 69,5% durante el ejercicio 2017, principalmente proveniente del Centro de Operaciones Israel. Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos totales experimentaron un pequeño incremento, pasando de un 41,5% durante el ejercicio 2016 a un 42,9% durante el ejercicio 2017.
Por su parte, los costos correspondientes a expensas y Fondo de Promociones Colectivas se incrementaron un 25,7% pasando de Ps. 1.207 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 1.113 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales y Ps. 94 millones en el segmento Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 1.517 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 1.399 millones se encuentran asignados al segmento de Centros Comerciales y Ps. 118 millones al segmento de Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) debido principalmente a mayores costos originados por nuestros Centros comerciales, los cuales se incrementaron en 25,7% pasando de Ps. 1.113 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 1.399 millones durante el ejercicio 2017 principalmente como consecuencia de: (i) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines de $ 142 millones (principalmente originados por aumentos en los servicios de seguridad y limpieza y en las tarifas de servicios públicos), (ii) un mayor cargo por remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de $ 109 millones; y (iii) un incremento de impuestos, tasas y contribuciones y otros gastos de $ 36 millones entre otros conceptos. Adicionalmente la variación se debió a un incremento en los gastos de Expensas originados por el segmento Oficinas y Otros, los cuales se incrementaron en $ 30,7 millones, pasando de $ 82,4 millones durante el ejercicio 2016 a $ 113,1 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por: (i) gastos de mantenimiento, limpieza y alquileres y expensas y otros por $ 21,5 millones; (ii) gastos de remuneraciones y cargas sociales por $ 6,1 millones; (iii) impuestos tasas y contribuciones por $ 3,5 millones.
Asimismo, los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos evidenciaron un incremento neto del 50,0%, pasando de Ps. 12 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 2 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 5 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 18 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 4 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 10 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 4 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina).
Finalmente, los costos por operaciones entre segmentos se redujeron en un 100% pasando de Ps. 6 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 0,01 millones durante el ejercicio 2017 (los cuales se encuentran íntegramente asignados al segmento Centros Comerciales del Centro de Operaciones Argentina).
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los costos correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los costos por operaciones entre segmentos de negocio), los costos evidenciaron un incremento de Ps. 30.112 millones, pasando de Ps. 19.910 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 50.022 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 49.110 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 912 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos se incrementaron en un 38,6%. Asimismo, los costos totales medidos como porcentaje de los ingresos totales, de acuerdo a la información por segmentos, se incrementaron del 65,6% durante el ejercicio 2016 al 68,8% durante el ejercicio 2017, principalmente proveniente del Centro de Operaciones Israel. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los costos totales medidos como porcentaje de los ingresos totales experimentaron un aumento, pasando de un 20,0% durante el ejercicio 2016 a un 21,2% durante el ejercicio 2017.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los costos del segmento Centros Comerciales se incrementaron un 36,7%, pasando de Ps. 256 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 350 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por: i) un aumento en los costos de alquileres y expensas por 41 millones; (ii) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines en 30 millones; (iii) un incremento de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de 23 millones; entre otros conceptos. Los costos del segmento Centros Comerciales, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, aumentaron del 10,6% durante el ejercicio 2016 al 11,5% durante el ejercicio 2017.
Oficinas y otros. Los costos del segmento Oficinas y otros se incrementaron un 57,1%, de Ps. 21 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 33 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por: (i) un aumento en los impuestos, tasas y contribuciones de $ 3 millones; (ii) un aumento de honorarios y retribuciones por servicios de $ 2 millones y (iii) un aumento de gastos de mantenimiento, reparaciones y servicios de $2 millones. Los costos del segmento Oficinas y otros, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, aumentaron del 6,2% durante el ejercicio 2016 al 7,4% durante el ejercicio 2017.
Ventas y desarrollos. Los costos correspondientes a este segmento a menudo varían significativamente de un período a otro debido a la no recurrencia de las diferentes operaciones de ventas realizadas por la Compañía a lo largo del tiempo. Los costos asociados de nuestro segmento Ventas y desarrollos registraron un incremento del 115,0%, pasando de Ps. 20 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 43 millones durante el ejercicio 2017. Los costos del segmento Ventas y desarrollos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyeron del 250,0% durante el ejercicio 2016 al 43,4% durante el ejercicio 2017.
Hoteles. Los costos del segmento Hoteles se incrementaron un 34,6%, de Ps. 361 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 486 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como resultado de: (i) un incremento de Ps. 68 millones en los costos de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos del personal; (ii) un aumento de Ps. 26 millones en concepto de mantenimiento y reparaciones y; (iii) mayores cargos por Ps. 30 millones en concepto de alimentos, bebidas y otros gastos de hotelería, respectivamente. Los costos del segmento Hoteles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyeron del 67,6% durante el ejercicio 2016 a un 67,0% durante el ejercicio 2017.
Internacional. Los costos del segmento Internacional no experimentaron variaciones considerables respecto al ejercicio 2016.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, los costos del segmento bienes raíces ascendieron a Ps. 2.333 millones. Asimismo, los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 47,4%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, los costos del segmento Supermercados fueron de Ps. 35.432 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 74,9%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento Telecomunicaciones ascendieron a Ps. 11.183 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 70,1%.
Otros. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento Otros fueron de Ps. 162 millones. Asimismo, los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 61,6%.
Ganancia bruta
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Ganancia bruta | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 2.647 | 22 | 24 | - | 2.693 | |
Oficinas y otros | 395 | 4 | 3 | 8 | 410 | |
Ventas y Desarrollos | 59 | (3) | - | - | 56 | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1 | - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 3.339 | 23 | 27 | 10 | 3.399 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 2.585 | - | - | - | 2.585 | |
Supermercados | 11.845 | - | - | - | 11.845 | |
Telecomunicaciones | 4.781 | - | - | - | 4.781 | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | 000 | - | - | - | 000 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 00.000 | - | - | - | 00.000 | |
Total de Ganancia Bruta | 22.651 | 23 | 27 | 10 | 22.711 | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ganancia bruta | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 2.126 | 18 | 12 | (6) | 2.150 | |
Oficinas y otros | 312 | (1) | 1 | 7 | 319 | |
Ventas y Desarrollos | (12) | - | - | - | (12) | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1 | - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 2.599 | 17 | 13 | 2 | 2.631 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 1.071 | - | - | - | 1.071 | |
Supermercados | 4.534 | - | - | - | 4.534 | |
Telecomunicaciones | 2.130 | - | - | - | 2.130 | |
Xxxxxxx | - | - | - | - | - | |
Xxxxx | 00 | - | - | - | 00 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 0.000 | - | - | - | 0.000 | |
Total de Ganancia Bruta | 10.424 | 17 | 13 | 2 | 10.456 | |
La ganancia bruta consolidada total, de acuerdo al estado de resultados, aumentó en Ps.
12.227 millones, pasando de Ps. 10.424 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 7.825 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 2.599 millones del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 22.651 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps.
19.312 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 3.339 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta se incrementó en un 28,5%. La ganancia bruta consolidada total, medida como porcentaje de los ingresos por ventas, alquileres y servicios, disminuyó de un 33,1% durante el ejercicio 2016 a un 30,5% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta consolidada total, de acuerdo
al estado de resultados, disminuyó levemente, de un 33,1% durante el ejercicio 2016 a un 30,5% durante el ejercicio 2017.
Por su parte, el resultado bruto total (ganancia) en concepto de expensas y fondo de promociones colectivas aumentó en Ps. 14 millones, pasando de Ps. 13 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 12 millones provienen del segmento Centros Comerciales y Ps. 1 millón del segmento Oficinas y Otros), a Ps. 27 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 24 millones provienen del segmento Centros Comerciales y Ps. 3 millones del segmento Oficinas y Otros).
Adicionalmente, la ganancia bruta de nuestros negocios conjuntos aumentó un 35,3%, pasando de Ps. 17 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 23 millones durante el ejercicio 2017.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta la ganancia bruta proveniente de nuestros negocios conjuntos y sin considerar la ganancia bruta correspondiente a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni a la ganancia bruta de las operaciones entre segmentos de negocio), la ganancia bruta aumentó en Ps. 12.255 millones, pasando de Ps. 10.456 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 7.825 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 2.631 millones al Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 22.711 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps.
19.312 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 3.399 millones al Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta se incrementó en un 29,2%. Asimismo, la ganancia bruta, medida como porcentaje de los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, disminuyó de un 34,4% durante el ejercicio 2016 a un 31,2% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta medida como porcentaje de los ingresos totales experimentó una pequeña disminución, pasando de un 80,0% durante el ejercicio 2016 a un 78,8% durante el ejercicio 2017.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. La ganancia bruta del segmento Centros Comerciales se incrementó en un 25,3%, pasando de Ps. 2.150 millones para el ejercicio 2016 a Ps. 2.693 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como resultado del incremento en las ventas totales de nuestros locatarios, dando como resultado mayores alquileres porcentuales bajo nuestros contratos de locación. La ganancia bruta del segmento Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos del segmento disminuyó levemente del 89,4% durante el ejercicio 2016, a un 88,5% durante el ejercicio 2017.
Oficinas y otros. La ganancia bruta del segmento Oficinas y otros se incrementó en un 28,5% pasando de Ps. 319 millones para el ejercicio 2016 a Ps. 410 millones durante el ejercicio 2017. La ganancia bruta del segmento Oficinas y otros, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyó del 93,8% durante el ejercicio 2016 al 92,6% durante el ejercicio 2017.
Ventas y desarrollos. El resultado bruto del segmento Ventas y desarrollos se incrementó en Ps. 68 millones, pasando de una pérdida de Ps. 12 millones para el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 56 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de las mayores ventas registradas durante el ejercicio 2017 y la disminución de los costos de mantenimiento y conservación de estas propiedades.
Hoteles. La ganancia bruta del segmento Hoteles se incrementó en un 38,2% pasando de Ps. 173 millones para el ejercicio 2016 a Ps. 239 millones durante el ejercicio 2017. La ganancia bruta del segmento Hoteles, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementó levemente del 32,4% durante el ejercicio 2016 al 33,0% durante el ejercicio 2017.
Internacional. La ganancia bruta del segmento Internacional no presentó variaciones entre los períodos presentados.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. La ganancia bruta asociada con nuestro segmento de Operaciones financieras, Corporativo y otros no presentó variaciones entre los períodos presentados.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, la ganancia bruta del segmento Bienes raíces fue de Ps. 2.585 millones, la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento representó un 52,6%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, la ganancia bruta del segmento Supermercados ascendió a Ps. 11.845millones, la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento representó un 25,1%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, la ganancia bruta del segmento Telecomunicaciones fue de Ps. 4.781 millones la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, representó un 29,9%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, la ganancia bruta del segmento Otros fue de Ps. 101 millones la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, representó un 38,4%.
Resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||||
Resultado neto por cambios en el valor Razonable de propiedades de inversión | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |||
Centro de Operaciones Xxxxxxxxx | ||||||||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 0.000 | 00 | - | - | 0.000 | |||
Xxxxxxxx y otros | 1.172 | 182 | - | - | 1.354 | |||
Ventas y Desarrollos | 000 | - | - | - | 000 | |||
Hoteles | - | - | - | - | - | |||
Internacional | - | - | - | - | - | |||
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |||
Total Centro de Operaciones Argentina | 4.079 | 192 | - | - | 4.271 | |||
Centro de Operaciones Israel | ||||||||
Bienes Raíces | 374 | - | - | - | 374 | |||
Supermercados | - | - | - | - | - | |||
Telecomunicaciones | - | - | - | - | - | |||
Seguros | - | - | - | - | - | |||
Otros | - | - | - | - | - | |||
Total Centro de Operaciones Israel | 000 | - | - | - | 000 | |||
Total de Resultado neto por cambios en el valor Razonable de propiedades de inversión | 4.453
| 192 | - | - | 4.645 | |||
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Resultado neto por cambios en el valor Razonable de propiedades de inversión | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Xxxxxxxxx | ||||||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 00.000 | 00 | - | - | 00.000 | |
Xxxxxxxx y otros | 1.055 | 249 | - | - | 1.304 | |
Ventas y Desarrollos | 000 | 00 | - | - | 000 | |
Hoteles | - | - | - | - | - | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 17.830 | 379 | - | - | 18.209 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | (271) | - | - | - | (271) | |
Supermercados | - | - | - | - | - | |
Telecomunicaciones | - | - | - | - | - | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | - | - | - | - | - | |
Total Centro de Operaciones Israel | (271) | - | - | - | (271) | |
Total de Resultado neto por cambios en el valor Razonable de propiedades de inversión | 17.559
| 379 | - | - | 17.938 |
El resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión consolidado total, de acuerdo al estado de resultados, disminuyó en Ps. 13.106 millones, pasando de Ps.
17.559 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales una pérdida de Ps. 271 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y una ganancia de Ps. 17.830 millones del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 4.453 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 374 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 4.079 millones del Centro de Operaciones Argentina).
Centro de operaciones argentina:
El resultado neto por cambios en el valor razonable de nuestras propiedades de inversión para el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2017 fue de $ 4.271 millones ($ 2.068 millones de nuestro segmento Centros Comerciales; $ 1.354 millones del segmento Oficinas y Otros; y $ 849 millones del segmento Ventas y Desarrollos). El significativo aumento de los valores en pesos de nuestras propiedades fue principalmente consecuencia de: (i) una leve disminución de 16 puntos básicos en la tasa de descuento utilizada al aplicar la metodología de valuación de los flujos de efectivo descontados que aumenta el valor de las propiedades de inversión; la cual se debió principalmente a mejoras macroeconómicas que condujeron a una disminución del costo del capital; y (ii) desde junio de 2016 a junio de 2017, el peso argentino se depreció cerca del 11% frente al dólar estadounidense (de $ 14,99 por US$ 1,00 a $ 16,58 por US$ 1,00) y el valor de nuestras propiedades de inversión están referenciadas en dólares dado que la mayoría de las transacciones xxx xxxxxxx inmobiliario en Argentina se realizan en esa moneda.
Mantuvimos la misma cartera de centros comerciales entre el ejercicio económico finalizado el
30 xx xxxxx de 2017 y 2016. Los valores de nuestras propiedades de centros comerciales aumentaron 8,2% durante el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2017 debido en gran parte a una disminución en nuestro costo de capital y el impacto de la depreciación del peso.
El valor de nuestros edificios de oficinas aumentó 33,6% durante el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2017 en gran parte como resultado del impacto de la depreciación del peso y el crecimiento del valor del alquiler. Adicionalmente, obtuvimos ganancias por venta de propiedades de oficinas por $ 100 millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 xx xxxxx de 2017 comparado con $ 908 millones en igual período de 2016, debido a la venta de oficinas alquilables y cocheras en varios edificios.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, el resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión del segmento Bienes raíces fue de Ps. 374 millones, la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento representó un 7,6%.
Gastos generales y de administración
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Gastos generales y de administración | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (256) | (2) | - | (3) | (261) | |
Oficinas y otros | (32) | (1) | - | - | (33) | |
Ventas y Desarrollos | (30) | (2) | - | - | (32) | |
Hoteles | (133) | - | - | (2) | (135) | |
Internacional | (78) | - | - | (78) | ||
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (179) | - | - | (3) | (182) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (708) | (5) | - | (8) | (721) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | (290) | - | - | - | (290) | |
Supermercados | (627) | - | - | - | (627) | |
Telecomunicaciones | (1.592) | - | - | - | (1.592) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (626) | - | - | - | (626) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (3.135) | - | - | - | (3.135) | |
Total de Gastos Generales y de Administración | (3.843) | (5) | - | (8) | (3.856) | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 en millones de pesos | ||||||
Gastos generales y de administración | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (178) | - | - | (1) | (179) | |
Oficinas y otros | (24) | - | - | - | (24) | |
Ventas y Desarrollos | (22) | (1) | - | - | (23) | |
Hoteles | (101) | - | - | (2) | (103) | |
Internacional | (91) | - | - | - | (91) | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (130) | - | - | (4) | (134) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (546) | (1) | - | (7) | (554) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | (100) | - | - | - | (100) | |
Supermercados | (203) | - | - | - | (203) | |
Telecomunicaciones | (708) | - | - | - | (708) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (282) | - | - | - | (282) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (1.293) | - | - | - | (1.293) | |
Total de Gastos Generales y de Administración | (1.839) | (1) | - | (7) | (1.847) | |
Los gastos de administración totales, de acuerdo al estado de resultados, registraron un incremento de Ps.2.004 millones, pasando de Ps. 1.839 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 1.293 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 546 millones del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 3.843 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 3.135 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 708 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de administración se incrementaron en un 29,67%. Los gastos de administración totales medidos como porcentaje de los ingresos por ventas, alquileres y servicios disminuyeron levemente de un 5,8% durante el ejercicio 2016 a un 5,2% durante el ejercicio
2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos generales y de administración totales, de acuerdo al estado de resultados, aumentaron levemente, de un 12,2% durante el ejercicio 2016 a un 12,3% durante el ejercicio 2017.
Por su parte, los gastos de administración de nuestros negocios conjuntos aumentaron Ps. 4 millones, pasando de Ps. 1 millón durante el ejercicio 2016 a Ps. 5 millones durante el ejercicio 2017.
Finalmente, los gastos de administración por operaciones entre segmentos no presentaron variaciones significativas para los períodos presentados.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los gastos de administración provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los gastos por operaciones entre segmentos de negocio), los gastos de administración experimentaron un crecimiento de Ps. 2.009 millones, pasando de Ps. 1.848 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 1.293 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 555 millones del Centro de Operaciones Argentina). a Ps. 3.861 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 3.135 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 726 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los gastos de administración provenientes del Centro de Operaciones Israel, los gastos se incrementaron en un 30,14%. Los gastos de administración medidos como porcentaje de los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, disminuyeron de un 6,1% durante el ejercicio 2016 a un 5,3% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de administración totales, medidos como porcentaje de los ingresos totales, experimentaron un pequeño incremento, pasando de un 16,8% durante el ejercicio 2016 a un 16,7% durante el ejercicio 2017.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los gastos generales y de administración de Centros Comerciales aumentaron en un 45,8% pasando de Ps. 179 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 261 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de: (i) un incremento de Ps. 33 millones en remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de personal; (ii) un incremento de Ps. 22 millones en honorarios y retribuciones por servicios, entre otros conceptos (iii) un aumento de honorarios a directores de Ps. 13 millones; y (iii) un incremento de Ps. 7 millones en honorarios y retribuciones por servicios, entre otros conceptos. Los gastos generales y de administración de Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se incrementaron de un 7,4% durante el ejercicio 2016 a un 8,6% durante el ejercicio 2017.
Oficinas y otros. Los gastos generales y de administración de nuestro segmento Oficinas y otros aumentaron un 37,5%, de Ps. 24 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 33 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de: (i) un incremento de Ps. 4 millones en remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de personal y (ii) un aumento de honorarios y retribuciones por servicios de Ps. 6 millones, entre otros conceptos. Los gastos generales y de administración, medidos como porcentaje de los ingresos del mismo segmento, aumentaron levemente del 7,1 % durante el ejercicio 2016 al 7,4% durante el ejercicio 2017.
Ventas y desarrollos. Los gastos generales y de administración asociados con nuestro segmento Ventas y desarrollos aumentaron en Ps. 9 millones, de Ps. 23 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 32 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de: (i) un incremento de Ps. 6 millones en honorarios y retribuciones por servicios; (ii) un aumento de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de personal de Ps. 2 millones, (iii) y un aumento de honorarios a directores de Ps. 2 millones, entre otros conceptos. Los gastos generales y de administración, medidos como porcentaje de los ingresos del mismo segmento, disminuyeron del 287,5 % durante el ejercicio 2016 al 32,3% durante el ejercicio 2017.
Hoteles. Los gastos generales y de administración asociados con nuestro segmento Hoteles se incrementaron en un 31,1% pasando de Ps. 103 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 135 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como resultado de: (i) un incremento de Ps. 16 millones en remuneraciones, cargas sociales y otros gastos del personal; (ii) un aumento de Ps. 4 millones en impuestos, tasas y contribuciones y; (iii) un aumento de Ps. 4 millones en los
costos de honorarios y retribuciones por servicios, entre otros conceptos. Los gastos generales y de administración asociados con el segmento Hoteles medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento disminuyeron del 19,3% en el ejercicio 2016 al 18,6% en el ejercicio 2017.
Internacional. Los gastos generales y de administración asociados con nuestro segmento Internacional disminuyeron en un 14,3%, pasando de Ps.91 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 78 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por honorarios por servicios incurridos en relación con la inversión en IDBD.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. Los gastos generales y de administración asociados con nuestro segmento de Operaciones financieras, Corporativo y otros incrementaron un 35,8 % pasando de Ps. 134 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 182 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por (i) un incremento de Ps. 23 millones en remuneraciones, cargas sociales y otros gastos del personal y (ii) un incremento de Ps. 22 millones en gastos de mantenimiento, reparaciones y servicios.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, los gastos generales y de administración del segmento Bienes raíces fueron Ps. 290 millones, los cuales, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 5,9%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, los gastos generales y de administración del segmento Supermercados ascendieron a Ps. 627 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 1,3%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, los gastos generales y de administración del segmento Telecomunicaciones fueron Ps 1.592 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 10,0%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, los gastos generales y de administración del segmento Otros ascendieron a Ps. 626 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 238,0%.
Gastos de comercialización
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Gastos de comercialización | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (185) | (1) | - | (2) | (188) | |
Oficinas y otros | (33) | (1) | - | - | (34) | |
Ventas y Desarrollos | (13) | (3) | - | - | (16) | |
Hoteles | (94) | - | - | - | (94) | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (23) | - | - | - | (23) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (348) | (5) | - | (2) | (355) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | (91) | - | - | - | (91) | |
Supermercados | (9.517) | - | - | - | (9.517) | |
Telecomunicaciones | (3.406) | - | - | - | (3.406) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (79) | - | - | - | (79) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (13.093) | - | - | - | (13.093) | |
Total de Gastos de Comercialización | (13.441) | (5) | - | (2) | (13.448) | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Gastos de comercialización | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (144) | (1) | - | - | (145) | |
Oficinas y otros | (8) | - | - | - | (8) | |
Ventas y Desarrollos | (22) | (1) | - | - | (23) | |
Hoteles | (69) | - | - | - | (69) | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (19) | - | - | - | (19) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (262) | (2) | - | - | (264) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | (29) | - | - | - | (29) | |
Supermercados | (3.907) | - | - | - | (3.907) | |
Telecomunicaciones | (1.493) | - | - | - | (1.493) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (13) | - | - | - | (13) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (5.442) | - | - | - | (5.442) | |
Total de Gastos de Comercialización | (5.704) | (2) | - | - | (5.706) | |
Los gastos de comercialización consolidados totales, de acuerdo al estado de resultados, registraron un incremento de Ps. 7.737 millones, pasando de Ps. 194 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 13.441 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 13.093 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 348 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de comercialización se incrementaron en un 34,6%. Los gastos de comercialización
consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos por ventas, alquileres y servicios, se incrementaron pasando del 18,1% para el ejercicio 2016 al 18,2% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de comercialización totales, medidos como porcentaje de los ingresos por ventas, alquileres y servicios, aumentaron levemente, del 5,9% durante el ejercicio 2016 al 6,2% durante el ejercicio 2017.
Por su parte, los gastos de comercialización de nuestros negocios conjuntos aumentaron Ps 3 millones pasando de Ps 2 millones en el ejercicio 2016 a Ps 5 millones durante el ejercicio 2017.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los gastos de comercialización provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los gastos por operaciones entre segmentos de negocio), los gastos de comercialización experimentaron un crecimiento de Ps. 7.742 millones pasando de Ps. 5.706 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 13.448 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 13.093 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 355 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de comercialización se incrementaron en un 26,0%. Los gastos de comercialización medidos como porcentaje de los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, se disminuyeron pasando del 18,5% durante el ejercicio 2016 al 18,8% durante el ejercicio 2017. Sin considerar los el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los gastos de comercialización totales, medidos como porcentaje de los ingresos totales de acuerdo a la información por segmentos, experimentaron un pequeño incremento, pasando de un 8,0%% durante el ejercicio 2016 a un 8,2% durante el ejercicio 2017.
Centro de operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los gastos de comercialización del segmento Centros Comerciales se incrementaron en un 29,7 %, de Ps. 145 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 188 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por un mayor cargo en impuestos, tasas y contribuciones y un mayor cargo de incobrabilidad. Los gastos de comercialización medidos como porcentaje de los ingresos del segmento Centros Comerciales, aumentaron de un 6,0 % durante el ejercicio 2016 a un 6,2% durante el ejercicio 2017.
Oficinas y otros. Los gastos de comercialización asociados con nuestro segmento Oficinas y Otros aumentaron un 325,0 % pasando de Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 34 millones durante el ejercicio 2017. Dicha variación se generó principalmente por un mayor cargo de incobrabilidad entre otros conceptos. Los gastos de comercialización asociados con nuestro segmento de Oficinas y Otros, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento aumentaron del 2,4 % en el ejercicio 2016 al 7,7% en el ejercicio 2017.
Ventas y desarrollos. Los gastos de comercialización del segmento Ventas y Desarrollos disminuyeron en Ps. 7 millones, pasando de Ps. 23 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 16 millones en el ejercicio 2017, principalmente por un menor cargo en impuestos, tasas y contribuciones.
Hoteles. Los gastos de comercialización asociados con nuestro segmento Hoteles se incrementaron un 36,2 %, de Ps. 69 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 94 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por un aumento en el cargo por impuestos, tasas y contribuciones, un incremento en honorarios y retribuciones por servicios y remuneraciones y cargas sociales, entre otros conceptos. Los gastos de comercialización asociados con nuestro segmento Hoteles medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento aumentaron levemente, pasando del 12,9 % durante el ejercicio 2016 al 13% durante el ejercicio 2017.
Operaciones financieras. Los gastos de comercialización del segmento Operaciones financieras se incrementaron en Ps. 4 millones pasando de Ps. 19 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 23 millones durante el ejercicio 2017, principalmente a un aumento en publicidad, propaganda y otros.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, los gastos de comercialización del segmento Bienes raíces fueron Ps. 91 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 1,9%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, los gastos de comercialización del segmento Supermercados ascendieron a Ps. 9.517 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 20,1%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, los gastos de comercialización del segmento Telecomunicaciones fueron de Ps. 3.406 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 21,3%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, los gastos de comercialización del segmento Otros, ascendieron a Ps. 79 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 30,0%.
Otros resultados operativos, netos
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Otros resultados operativos, netos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (59) | - | - | - | (59) | |
Oficinas y otros | 3 | 1 | - | - | 4 | |
Ventas y Desarrollos | (41) | 5 | - | - | (36) | |
Hoteles | (1) | - | - | - | (1) | |
Internacional | 27 | - | - | - | 27 | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (3) | - | - | - | (3) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (74) | 6 | - | - | (68) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | 46 | - | - | - | 46 | |
Supermercados | (52) | - | - | - | (52) | |
Telecomunicaciones | (36) | - | - | - | (36) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (154) | - | - | - | (154) | |
Total Centro de Operaciones Israel | (196) | - | - | - | (196) | |
Total de Otros resultados operativos, netos | (270) | 6 | - | - | (264) | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Otros resultados operativos, netos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (61) | (2) | - | - | (63) | |
Oficinas y otros | (7) | - | - | 1 | (6) | |
Ventas y Desarrollos | (42) | 4 | - | 4 | (34) | |
Hoteles | (2) | - | - | - | (2) | |
Internacional | 000 | - | - | - | 000 | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1 | - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 33 | 2 | - | 5 | 40 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | (19) | - | - | - | (19) | |
Supermercados | (13) | - | - | - | (13) | |
Telecomunicaciones | - | - | - | - | - | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | - | - | - | - | - |
Total Centro de Operaciones Israel | (32) | - | - | - | (32) |
Total de Otros resultados operativos, netos | 1 | 2 | - | 5 | 8 |
Los otros resultados operativos, netos, de acuerdo al estado de resultados, registraron una disminución de Ps. 271 millones, pasando de una ganancia neta de Ps. 1 millón durante el ejercicio 2016 a una pérdida neta de Ps. 270 millones durante el ejercicio 2017 (los cuales provienen Ps. 74 millones del Centro de Operaciones Argentina y Ps. 196 millones del Centro de Operaciones Israel), originada principalmente por la disminución de la diferencia de conversión por consolidar IDBD por 107 M.
Los otros resultados operativos, netos derivados de nuestros negocios conjuntos se incrementaron en Ps. 4 millones, ganancia de Ps. 2 millones durante el ejercicio 2016 (de la cuál una ganancia de Ps. 4 millones se encuentra asignada al segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina, mientras que una pérdida de Ps. 2 millones se encuentra asignada al segmento Centros Comerciales del Centro de Operaciones Argentina) a una ganancia de Ps. 6 millones durante el ejercicio 2017 (de la cuál una ganancia de Ps. 5 millones se encuentra asignada al segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina y Ps 1 millón se encuentra asignada al segmento Oficinas y Otros).
Finalmente, los otros resultados operativos generados por operaciones entre segmentos disminuyeron en Ps. 5 millones, pasando de Ps. 5 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuáles Ps. 4 millones se encuentran asignados al segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina y Ps. 1 millón al segmento Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 0 millones durante el ejercicio 2017.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los otros resultados operativos netos provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los correspondientes a las operaciones entre segmentos de negocio), la línea otros resultados operativos, netos registró una disminución de Ps. 272 millones, pasando de una ganancia neta de Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida neta Ps. 264 millones durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los otros resultados operativos disminuyeron en Ps. 68 millones.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. La pérdida neta por otros resultados operativos del segmento Centros Comerciales disminuyó un 6,8 % pasando de Ps. 63 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 59 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de un menor cargo por juicios y contingencias de Ps. 4 millones.
Oficinas y otros. Los resultados operativos netos asociados con nuestro segmento Oficinas y otros aumentaron Ps. 10 millones, pasando de una pérdida de Ps. 6 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 4 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por BAICOM S.A.
Ventas y desarrollos. Los otros resultados operativos netos asociados con nuestro segmento Ventas y desarrollos aumentaron en Ps. 2 millones, pasando de una pérdida de Ps. 34 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida de Ps. 36 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia del Resultado por venta y desafectación de planta propiedad y equipo.
Hoteles. Los otros resultados operativos netos asociados con el segmento Hoteles aumento en Ps. 1 millón, principalmente por un mayor cargo por juicios y contingencias.
Internacional. Los otros resultados operativos netos de este segmento disminuyeron un 81,2%, pasando de una ganancia neta de Ps. 144 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia neta de Ps. 27 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por la disminución de la ganancia generada por la reversión parcial de las diferencias por conversión acumuladas. Al 30 xx xxxxx de 2016 corresponde principalmente a la reversión de la diferencia de conversión antes de la combinación de negocios de IDBD.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. El resultado neto por otros resultados operativos asociados con nuestro segmento Operaciones financieras, Corporativo y otros, disminuyó en Ps 4 millones, pasando de una ganancia de Ps 1 millón durante el ejercicio 2016 a una pérdida neta de Ps 3 millones durante el ejercicio 2017, producto del menor resultado obtenido por la venta de subsidiarias el cual ascendía a 4 millones en el ejercicio 2016.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, los otros resultados operativos del segmento Bienes raíces fueron Ps. 46 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 0,9%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, los otros resultados operativos del segmento Supermercados ascendieron a (perdida) Ps. 52 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 0,01%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, los otros resultados operativos del segmento Telecomunicaciones fueron de (perdida) Ps. 36 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 0.2%%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, los otros resultados operativos del segmento Otros, ascendieron a (perdida) Ps. 154 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 58,5%.
Resultado operativo
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Resultado Operativo | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 4.205 | 29 | 24 | (5) | 4.253 | |
Oficinas y otros | 1.505 | 185 | 3 | 8 | 1.701 | |
Ventas y Desarrollos | 824 | (3) | - | - | 821 | |
Hoteles | 9 | - | - | - | 9 | |
Internacional | (51) | - | - | - | (51) | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (204) | - | - | (3) | (207) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 6.288 | 211 | 27 | - | 6.526 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | 2.624 | - | - | - | 2.624 | |
Supermercados | 1.649 | - | - | - | 1.649 | |
Telecomunicaciones | (253) | - | - | - | (253) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (758) | - | - | - | (758) | |
Total Centro de Operaciones Israel | 0.000 | - | - | - | 0.000 | |
Total de Resultado Operativo | 9.550 | 211 | 27 | - | 9.788 | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Resultado Operativo | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 17.792 | 98 | 12 | (7) | 17.895 | |
Oficinas y otros | 1.328 | 248 | 1 | 8 | 1.585 | |
Ventas y Desarrollos | 628 | 49 | - | 4 | 681 | |
Hoteles | - | - | - | (1) | (1) | |
Internacional | 53 | - | - | - | 53 | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | (147) | - | - | (4) | (151) | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 19.654 | 395 | 13 | - | 20.062 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | 000 | - | - | - | 000 | |
Supermercados | 000 | - | - | - | 000 | |
Telecomunicaciones | (71) | - | - | - | (71) | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (205) | - | - | - | (205) | |
Total Centro de Operaciones Israel | 000 | - | - | - | 000 | |
Total de Resultado Operativo | 20.441 | 395 | 13 | - | 20.849 | |
El resultado operativo consolidado total ganancia, de acuerdo al estado de resultados, disminuyó un 53,28% pasando de Ps. 20.441 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 9.550 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 3.262 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 6.288 del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, el resultado operativo disminuyó en un 68,01%. El resultado operativo consolidado total (ganancia), medido como porcentaje de los ingresos por ventas alquileres y servicios, disminuyó del 64,84% durante el ejercicio 2016 al 12,88% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, el resultado operativo consolidado total, medido como porcentaje de los ingresos totales, disminuyó del 442,06% durante el ejercicio 2016 al 109,36% durante el ejercicio 2017.
El resultado operativo de nuestros negocios conjuntos disminuyeron un 53,7%, pasando de Ps. 395 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales una ganancia de Ps. 98 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; una ganancia de Ps. 248 millones al segmento Oficinas y Otros y una ganancia de Ps. 49 millones al segmento Ventas y Desarrollos, del Centro de Operaciones Argentina), a Ps. 211 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales una ganancia de Ps. 29 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales, una ganancia de Ps. 186 millones al segmento Oficinas y Otros, y una pérdida de Ps. 3 millones en Ventas y Desarrollos, del Centro de Operaciones Argentina), debido principalmente a menores ingresos provenientes de los Resultados netos por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión.
Por su parte, el resultado operativo en concepto de expensas y fondo de promociones aumentó en un 107,7%, pasando de una ganancia de Ps.13 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 27 millones durante el ejercicio 2017.
Finalmente, el resultado operativo generado por las operaciones entre segmentos no registró variaciones significativas.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta el resultado operativo proveniente de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los correspondientes a las expensas y fondo de promociones colectivas ni a las operaciones entre segmentos de negocio), el resultado operativo ganancias, disminuyó un 52,74% pasando de Ps. 20.849 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 9.853 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales Ps. 3.262 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 6.526 del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el resultado operativo proveniente del Centro de Operaciones Israel, el resultado operativo (ganancia) se disminuyó en un 67,5%. El resultado
operativo, medido como porcentaje de los ingresos de acuerdo a la información por segmentos, disminuyó del 68,7% durante el ejercicio 2016 al 13,55% durante el ejercicio 2017. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, el resultado operativo total de acuerdo a la información por segmentos, medido como porcentaje de los ingresos totales, disminuyó del 609,97% durante el ejercicio 2016 al 151,4% durante el ejercicio 2017.
Centro de Operaciones Argentina
Centros comerciales. El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Centros comerciales disminuyó en un 76,2%, pasando de una ganancia de Ps.17.895 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 4.523 millones durante el ejercicio 2017. La variación se debe principalmente a una disminución de Ps. 14.064 millones en los ingresos provenientes del resultado por cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión.
El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Centros comerciales, medido como porcentaje de los ingresos de este segmento disminuyó del 743,8% durante el ejercicio 2016 al 139,8% para el ejercicio 2017.
Oficinas y otros. El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Oficinas y otros, aumentó en 7,3%, pasando de una ganancia de Ps. 1.585 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 1.701 millones durante el ejercicio 2017. Las principales variaciones son dadas por mayores ingresos provenientes por las ventas parciales de propiedades de inversión realizadas durante el ejercicio 2017 y por los resultados netos por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión (Ps. 50 millones), compensado parcialmente por un aumento de los Gastos Comerciales de Ps. 26 millones.
Ventas y desarrollos. El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Ventas y desarrollos se incrementó en un 20,6%, de Ps. 681 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 821 millones durante el ejercicio 2017. Dicho aumento se debe principalmente a mayores ingresos resultantes de las ventas de los pisos xx Xxxxxxx y cocheras xx Xxxxxxx (Ps. 91 millones) y también, de los resultados netos por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión (Ps. 76 millones), que fueron compensados parcialmente por un aumento en los Costos por Ps. 23 millones.
Hoteles. El resultado operativo correspondiente al segmento Hoteles presentó un incremento del 1.000%, pasando de tener una pérdida de Ps. 1 millón en el ejercicio 2016 a tener una ganancia de Ps. 9 millones durante el ejercicio 2017. El aumento en la tarifa promedio por habitación de nuestra cartera de hoteles (medida en pesos), generando un aumento en los ingresos, que fueron acompañado por mayores costos (Ps. 125 millones), gastos generales y administrativos (Ps. 32 millones) y Gastos comerciales (Ps.25 millones), entre otros.
Internacional. El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Internacional disminuyó un 196,2% pasando de una ganancia de Ps. 53 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida de Ps. 51 millones durante el ejercicio 2017. Sus principales variaciones fueron dadas por una disminución en los ingresos en Otros ingresos y egresos de Ps. 117 millones.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. El resultado operativo correspondiente a nuestro segmento Operaciones financieras, Corporativo y otros presentó una incremento de la pérdida del 37,1%, pasando de una pérdida de Ps. 151 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida de Ps. 207 millones durante el ejercicio 2017, debido, principalmente a una variación de Ps. 48 millones en los Gastos generales y de administración.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, el resultado operativo del segmento Bienes raíces fueron Ps. 2.624 millones, los cuáles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 53,4%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, el resultado operativo del segmento Supermercados ascendió a Ps. 1.649 millones, el cual, medido como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 34,87%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2017, el resultado operativo del segmento Telecomunicaciones fue de (perdida) Ps. 253 millones, el cual, medido como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 1,6%%%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, el resultado operativo del segmento Otros, ascendió a (perdida) Ps. 758 millones, el cual, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento representaron un 288,8%.
Resultados por participación en asociadas y negocios conjuntos
Ejercicio finalizado al 30.06.2017 en millones de pesos | ||||||
Resultados por participación en asociadas y negocios conjuntos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | |
Centro de Operaciones Xxxxxxxxx | ||||||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 00 | (00) | - | - | - | |
Xxxxxxxx y otros | 132 | (132) | - | - | - | |
Ventas y Desarrollos | 36 | (22) | - | - | 14 | |
Hoteles | - | - | - | - | - | |
Internacional | (196) | - | - | - | (196) | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 88 | - | - | - | 88 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 80 | (174) | - | - | (94) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | 46 | - | - | - | 46 | |
Supermercados | 75 | - | - | - | 75 | |
Telecomunicaciones | - | - | - | - | - | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (16) | - | - | - | (16) | |
Total Centro de Operaciones Israel | 000 | - | - | - | 000 | |
Total de Resultados por participación en asociadas y negocios conjuntos | 185 | (174) | - | - | 11 | |
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Resultados por participación en asociadas y negocios conjuntos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Xxxxxxxxx | ||||||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 00 | (00) | - | - | - | |
Xxxxxxxx y otros | 175 | (155) | - | - | 20 | |
Ventas y Desarrollos | 47 | (42) | - | - | 5 | |
Hoteles | - | - | - | - | - | |
Internacional | (772) | - | - | - | (772) | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 000 | - | - | - | 000 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | (258) | (258) | - | - | (516) | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes raíces | 000 | - | - | - | 000 | |
Supermercados | - | - | - | - | - | |
Telecomunicaciones | - | - | - | - | - | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | (103) | - | - | - | (103) | |
Total Centro de Operaciones Israel | 000 | - | - | - | 000 | |
Total de Resultados por participación en asociadas y negocios conjuntos | (135)
| (258) | - | - | (393) | |
El resultado negativo proveniente de nuestras participaciones en asociadas y negocios conjuntos, de acuerdo al estado de resultados, aumentó un 236,3%, de una pérdida de Ps. 135 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 184 millones durante el ejercicio 2017 (de los cuales una ganancia de Ps. 338 millones proviene del Centro de Operaciones Argentina y una pérdida de Ps. 18 millones del Centro de Operaciones Israel).Sin considerar los resultados provenientes del Centro de Operaciones Israel, el resultado negativo proveniente de nuestra participación en asociadas y negocios conjuntos disminuyó un 81,8%, principalmente originado por los resultados negativos provenientes del segmento Internacional, parcialmente compensados por una menor ganancia proveniente del segmento Operaciones financieras, Corporativo y otros.
Asimismo, el resultado neto por participación en negocios conjuntos proveniente principalmente de Nuevo Puerto Santa Fe S.A. (segmento Centros Comerciales), Quality Invest S.A. (segmento Oficinas y Otros) y; Cyrsa S.A., Puerto Retiro S.A. y Baicom Networks S.A. (segmento Ventas y Desarrollos), evidenció una variación del 125,4%, pasando de una pérdida de Ps. 393 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 10 millones durante el ejercicio 2017, principalmente por resultados provenientes del negocio conjunto Quality S.A., debido a una disminución en los ingresos de esa Sociedad.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. En la información por segmentos, la ganancia proveniente de la participación en el negocio conjunto Nuevo Puerto Santa Fe S.A. se expone consolidado línea por línea en este segmento.
Oficinas y otros. En la información por segmentos, el resultado proveniente de la participación en el negocio conjunto Quality Invest S.A. se expone consolidado línea por línea en este segmento, mientras que el generado por la participación indirecta en nuestra asociada La Rural S.A., a través de los negocios conjuntos Entertainment Holding S.A. y Entretenimiento Universal S.A., permanece neto en esta línea.
Ventas y desarrollos. El resultado generado por nuestras participaciones en los negocios conjuntos Cyrsa S.A., Puerto Retiro S.A. y Baicom Networks S.A. se exponen consolidados línea por línea. El resultado proveniente de nuestra participación en nuestra asociada Manibil S.A., que se exponen en esta línea, se incrementó en Ps. 9 millones, pasando de Ps. 5 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 14 millones durante el ejercicio 2017.
Hoteles. Este segmento no presenta resultados provenientes de la participación en asociadas y negocios conjuntos.
Internacional. El resultado negativo generado por nuestras participaciones en asociadas de este segmento, aumentó un 74,6%, pasando de una pérdida de Ps. 772 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida de Ps. 196 millones durante el ejercicio 2017, principalmente generado por un mayor resultado negativo de nuestra inversión en New Lipstick LLC de Ps. 249 millones; parcialmente compensados por una mayor ganancia proveniente de Condor de Ps. 53 millones.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. El resultado positivo generado por nuestra participación en asociadas del segmento Operaciones financieras, Corporativo y otros, disminuyó un 62,3%, pasando de Ps. 231 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 88 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como consecuencia de (i) una menor ganancia proveniente de nuestras inversiones en el BHSA por Ps. 174 millones y Banco de Crédito y Securitización por Ps. 13 millones; parcialmente compensada por: (ii) un mayor resultado negativo vinculado con nuestra inversión en Tarshop por Ps. 24 millones.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2017, el resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos (ganancia) del segmento Bienes raíces fue de Ps. 46 millones.
Supermercados. Durante el ejercicio 2017, el resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos (ganancia) del segmento Bienes raíces fue de Ps. 75 millones.
Otros. Durante el ejercicio 2016, el resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos del segmento Otros (perdida), fue de Ps. 73 millones.
Resultados financieros, netos
La pérdida financiera neta disminuyó en Ps. 812 millones, pasando de una pérdida de Ps. 4.881 millones durante el ejercicio 2016 a una pérdida de Ps. 4.618 millones durante el ejercicio 2017 (de la cuál Ps. 3.371 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps.
1.247 millones del Centro de Operaciones Argentina).
Centro de Operaciones Argentina:
La pérdida financiera neta se disminuyó en un 12,86%, pasando de Ps. 1.431 millones durante el ejercicio 2016 a Ps. 1.247 millones durante el ejercicio 2017, principalmente como resultado de: (i) menores costos e ingresos financieros por Ps. 1.023 millones (principalmente por: (a) una disminución en la pérdida por diferencia de cambio de Ps. 1.022 millones; (b) un mayor cargo de intereses perdidos por préstamos por Ps 453 y una ganancias por obligaciones negociables de Ps. 261 millones y (c) disminución de otros costos financieros por Ps. 182 millones); parcialmente compensados por: (ii) una disminución de ganancias por otros resultados financieros de Ps. 839 millones (generado principalmente por el resultado generado por instrumentos financieros derivados por Ps. 880 millones.
Centro de Operaciones Israel:
La pérdida financiera neta proveniente del Centro de Operaciones Israel ascendió a Ps. 3.372 millones, generados principalmente por intereses perdidos y compensados por una ganancia proveniente de las acciones de Clal.
Impuesto a las ganancias
La Compañía aplica el método del impuesto diferido para calcular el impuesto a las ganancias correspondiente a los períodos presentados, reconociendo de este modo las diferencias temporarias como activos y pasivos impositivos. El cargo por impuesto a las ganancias del
período pasó de una pérdida de Ps. 6.373 millones durante el ejercicio 2016, a una pérdida de Ps. 2.915 millones durante el ejercicio 2017, de la cual una pérdida de Ps. 2.421 millones provienen del Centro de Operaciones Argentina y Ps. 494 millones provienen del Centro de Operaciones Israel.
Resultado del ejercicio
Como resultado de los factores descriptos anteriormente, el resultado del período pasó de una ganancia de Ps. 9.496 millones durante el ejercicio 2016 a una ganancia de Ps. 5.220 millones durante el ejercicio 2017, de la cual una ganancia de Ps. 2.699 millones proviene del Centro de Operaciones Argentina y una ganancia de Ps. 2.521 millones del Centro de Operaciones Israel.
Resultados de las operaciones correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 xx xxxxx de 2016 y 2015
Ingresos
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ingresos | Estado de resultado s | Participació n en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoció n colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 3.487 | 20 | (1.101) | - | 2.406 | |
Oficinas y otros | 422 | 4 | (93) | 7 | 340 | |
Ventas y Desarrollos | 3 | 5 | - | - | 8 | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1
| - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 4.446 | 29 | (1.194) | 8 | 3.289 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 1.538 | - | - | - | 1.538 | |
Supermercados | 18.610 | - | - | - | 18.610 | |
Telecomunicaciones | 6.655 | - | - | - | 6.655 | |
Seguros | - | - | - | - | - | |
Otros | 000 | - | - | - | 000 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 00.000 | - | - | - | 00.000 | |
Total de Ingresos | 31.523 | 29 | (1.194) | 8 | 30.366 | |
(*) Comprende Ingresos por ventas alquileres y servicios (Ps. 3.252 millones) e Ingresos por expensas y FPC (Ps.1.194 millones).
Ejercicio finalizado al 30.06.2015 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ingresos | Estado de resultado s (*) | Participació n en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoció n colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | |
Centros Comerciales | 2.571 | 13 | (806) | - | 1.778 | |
Oficinas y Otros | 398 | 9 | (79) | 5 | 333 | |
Ventas y Desarrollos | 10 | 5 | - | - | 15 | |
Hoteles | 000 | - | - | - | 000 | |
Internacional | 28 | - | (2) | - | 26 | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | -
| - | - | - | - | |
Total de Ingresos | 3.403 | 27 | (887) | 5 | 2.548 | |
(*) Comprende Ingresos por ventas alquileres y servicios (Ps. 2.516 millones) e Ingresos por expensas y FPC (Ps.887 millones).
Los ingresos por ventas alquileres y servicios, de acuerdo al estado de resultados, se incrementaron en Ps. 28.120 millones, pasando de Ps. 3.403 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 31.523 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 27.077 millones provienen del Centro de Operaciones Israel, Ps. 4.446 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los ingresos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los ingresos por ventas, alquileres y servicios se incrementaron en un 30,6%.
Por su parte, los ingresos correspondientes a expensas y Fondo de Promociones Colectivas se incrementaron en un 34,6%, pasando de Ps. 887 millones (de los cuales Ps. 806 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales y Ps.79 millones en el segmento Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) durante el ejercicio 2015, a Ps. 1.194 millones (de los cuales Ps. 1.101 millones se encuentran asignados al segmento de Centros Comerciales y Ps. 93 millones al segmento de Oficinas y Otros) durante el ejercicio 2016.
Asimismo, los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos se incrementaron en un 7,4% pasando de Ps. 27 millones durante el ejercicio 2015 (de los cuales Ps. 13 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 9 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 29 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 20 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 4 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina), principalmente por mayores ingresos de nuestro negocio conjunto Nuevo Puerto de Santa Fe S.A, parcialmente compensado por menores ingresos de nuestro negocio conjunto Quality Invest S.A.
Finalmente, los ingresos entre segmentos se incrementaron un 60%, pasando de Ps. 5 millones durante el ejercicio 2015 (asignados al segmento Oficinas y otros del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 7 millones se encuentran asignados al segmento Oficinas y Otros y Ps. 1 millón al segmento Hoteles del Centro de Operaciones Argentina).
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los ingresos correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los ingresos entre segmentos de negocio), los ingresos experimentaron un crecimiento de Ps. 27.847 millones, pasando de Ps.
2.548 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 30.395 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 27.077 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 3.289 millones provienen del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los ingresos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, se incrementaron en un 29,1%.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los ingresos del segmento Centros Comerciales se incrementaron en un 35,3% pasando de Ps. 1.778 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 2.406 millones durante el ejercicio 2016. Dicho incremento es atribuible principalmente a: (i) un aumento de Ps. 471 millones en los ingresos por alquileres fijos y variables como consecuencia de un incremento del 34,4% en las ventas totales de nuestros locatarios, que pasaron de Ps. 21.509 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 28.905 millones durante el ejercicio 2016; (ii) un incremento de Ps. 51 millones en ingresos por derechos de admisión, (iii) un incremento de Ps. 41 millones en ingresos por estacionamiento, y (iv) un incremento de Ps. 36 millones en ingresos por comisiones, entre otros conceptos.
Oficinas y otros. Los ingresos del segmento Oficinas y otros aumentaron un 2,1%, pasando de Ps. 333 millones en el ejercicio 2015 a Ps. 340 millones en el ejercicio 2016. Los mismos se vieron afectados por las ventas parciales de propiedades de inversión realizadas durante el ejercicio 2016, que generaron una reducción de la superficie alquilable total del segmento. Los ingresos por alquiler considerando propiedades comparables en ambos ejercicios por no haber visto reducida su superficie alquilable se incrementaron un 34,0%, pasando de Ps. 200 millones durante el ejercicio finalizado al 00 xx xxxxx 0000 a Ps. 268 millones durante el ejercicio finalizado al 00 xx xxxxx 0000, principalmente producto de la devaluación, mientras que los ingresos por alquiler correspondientes a propiedades cuya superficie alquilable se vió disminuida, disminuyeron un 49,5%, pasando de Ps. 111 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 56 millones durante el ejercicio 2016. Al cierre del ejercicio 2016 la tasa promedio de ocupación de la cartera de oficinas premium alcanzó el 97,7% y la renta promedio se mantuvo cercana a los 27 dólares por m2.
Ventas y desarrollos. Los ingresos del segmento Ventas y desarrollos disminuyeron un 46,7% de Ps. 15 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 8 millones durante el ejercicio 2016. Dicha reducción se debe principalmente a menores ingresos provenientes de las ventas de unidades de los emprendimientos Condominios I y II (Ps. 7 millones).
Hoteles. Los ingresos provenientes de nuestro segmento Hoteles se incrementaron un 34,8% de Ps. 396 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 534 millones durante el ejercicio 2016, principalmente por un aumento del 34,4% en la tarifa promedio por habitación de nuestra cartera de hoteles (medida en pesos).
Internacional. Los ingresos del segmento Internacional disminuyeron un 100%, en relación a los Ps. 26 millones registrados durante el ejercicio 2015, debido a la venta del edificio Madison 183 realizada por el Grupo durante el ejercicio 2015.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. Los ingresos asociados con nuestro segmento de Operaciones financieras, Corporativo y otros no presentaron variaciones significativas para los períodos presentados.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2016, los ingresos del segmento bienes raíces, fueron de Ps. 1.538 millones.
Supermercados. Durante el ejercicio 2016, los ingresos del segmento Supermercados, fueron de Ps. 18.610 millones.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2016, los ingresos del segmento Telecomunicaciones, fueron de Ps 6.655 millones.
Otros. Durante el ejercicio 2016, los ingresos del segmento Otros, fueron de Ps. 274 millones.
Costos
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | |||||||
Costos | Estado de resultad os | Participació n en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoció n colectiva | Eliminacione s entre segmentos | Informació n por segmentos | ||
Centro de Operaciones Argentina | |||||||
Centros Comerciales | (1.361) | (2) | 1.113 | (6) | (256) | ||
Oficinas y otros | (110) | (5) | 94 | - | (21) | ||
Ventas y Desarrollos | (15) | (5) | - | - | (20) | ||
Hoteles | (361) | - | - | - | (361) | ||
Internacional | - | - | - | - | - | ||
Operaciones financieras, Corporativo y otros | -
| - | - | - | - | ||
Total Centro de Operaciones Argentina | (1.847) | (12) | 1.207 | (6) | (658) | ||
Centro de Operaciones Israel | |||||||
Bienes raíces | (467) | - | - | - | (467) | ||
Supermercados | (14.076) | - | - | - | (14.076) | ||
Telecomunicaciones | (4.525) | - | - | - | (4.525) | ||
Seguros | - | - | - | - | - | ||
Otros | (184) | - | - | - | (184) | ||
Total Centro de Operaciones Israel | (19.252) | - | - | - | (19.252) | ||
Total de Costos | (21.099) | (12) | 1.207 | (6) | (19.910) | ||
Ejercicio finalizado al 30.06.2015 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Costos | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | (979) | (1) | 820 | (4) | (164) | |
Oficinas y otros | (89) | (3) | 79 | - | (13) | |
Ventas y Desarrollos | (14) | (5) | - | - | (19) | |
Hoteles | (278) | - | - | - | (278) | |
Internacional | (9) | - | 2 | - | (7) | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |
Total Costos | (1.369) | (9) | 901 | (4) | (481) | |
Los costos consolidados totales, de acuerdo al estado de resultados, registraron un incremento de Ps. 19.730 millones, pasando de Ps. 1.369 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 21.099 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 19.252 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 1.847 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos se incrementaron en un 34,9%. Asimismo, los costos consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos consolidados totales, se incrementaron de un 40,2% durante el ejercicio 2015 a un 66,9% durante el ejercicio 2016, principalmente proveniente del Centro de Operaciones Israel. Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos totales experimentaron un pequeño incremento, pasando de un 40,2% durante el ejercicio 2015 a un 41,5% durante el ejercicio 2016.
Por su parte, los costos correspondientes a expensas y Fondo de Promociones Colectivas se incrementaron un 34,0% pasando de Ps. 901 millones durante el ejercicio 2015 (de los cuales Ps. 820 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales y Ps. 79 millones en el segmento Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 1207 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 1.113 millones se encuentran asignados al segmento de Centros Comerciales y Ps. 94 millones al segmento de Oficinas y Otros del Centro de Operaciones Argentina) debido principalmente a mayores costos originados por
nuestros Centros comerciales, los cuales se incrementaron en 35,7% pasando de Ps. 820 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 1.113 millones durante el ejercicio 2016 principalmente como consecuencia de: (i) un incremento en gastos de publicidad y propaganda de $ 111,8 millones, (ii) un mayor cargo por remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de $ 103,1 millones; (iii) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines de $ 100,8 millones (principalmente originados por aumentos en los servicios de seguridad y limpieza y en las tarifas de servicios públicos), (iv) un incremento de impuestos, tasas y contribuciones y otros gastos de $ 25,5 millones y a (v) un incremento en otros gastos por $ 42,0 millones (principalmente originado por la absorción del déficit de FPC y expensas). Adicionalmente la variación se debió a: un incremento en los gastos de Expensas originados por el segmento Oficinas y otros, los cuales se incrementaron en $ 54,1 millones, pasando de $ 28,3 millones durante el ejercicio 2015 a $ 82,4 millones durante el ejercicio 2016, principalmente por la adquisición de los nuevos edificios (gastos de mantenimiento, limpieza y alquileres y expensas y otros por $ 36,1 millones, gastos de remuneraciones y cargas sociales por $ 10,8 millones e impuestos tasas y contribuciones y servicios públicos por $ 8,9 millones).
Asimismo, los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos evidenciaron un incremento neto del 33,3%, pasando de Ps. 9 millones durante el ejercicio 2015 (de los cuales Ps. 1 millón se encuentra asignado al segmento Centros Comerciales; Ps. 3 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina) a Ps. 12 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 2 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales; Ps. 5 millones al segmento Oficinas y Otros y Ps. 5 millones al Segmento Ventas y Desarrollos del Centro de Operaciones Argentina).
Finalmente, los costos por operaciones entre segmentos se incrementaron un 50,0% pasando de Ps. 4 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 6 millones durante el ejercicio 2016 (los cuales se encuentran íntegramente asignados al segmento Centros Comerciales del Centro de Operaciones Argentina).
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos y sin considerar los costos correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni los costos por operaciones entre segmentos de negocio), los costos evidenciaron un incremento de Ps. 19.252 millones, pasando de Ps. 490 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 19.922 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 19.252 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 658 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar los costos provenientes del Centro de Operaciones Israel, los costos se incrementaron en un 36,8%. Asimismo, los costos totales medidos como porcentaje de los ingresos totales, de acuerdo a la información por segmentos, se incrementaron del 18,9% durante el ejercicio 2015 al 65,6% durante el ejercicio 2016, principalmente proveniente del Centro de Operaciones Israel. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, los costos totales medidos como porcentaje de los ingresos totales experimentaron un pequeño incremento, pasando de un 18,9% durante el ejercicio 2015 a un 20,0% durante el ejercicio 2016.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. Los costos del segmento Centros Comerciales se incrementaron un 56,1%, pasando de Ps. 164 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 256 millones durante el ejercicio 2016, principalmente por: (i) un mayor costo correspondiente al déficit de Expensas y Fondo de Promoción Colectivo de nuestros Centros Comerciales por $ 59 millones; (ii) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines de Ps. 10 millones (principalmente originados por aumentos en los servicios de seguridad y limpieza y en las tarifas de servicios públicos); y (iii) un incremento de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de Ps.10 millones, entre otros conceptos. Los costos del segmento Centros Comerciales, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento experimentaron un pequeño incremento, pasando del 9,2% durante el ejercicio 2015 al 10,6% durante el ejercicio 2016.
Oficinas y otros. Los costos del segmento Oficinas y otros se incrementaron un 61,5%, de Ps. 13 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 21 millones durante el ejercicio 2016, principalmente por: (i) un mayor costo correspondiente a alquileres y expensas por Ps. 6 millones, entre otros conceptos. Los costos totales del segmento Oficinas y otros, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementaron del 3,9% durante el ejercicio 2015 al 6,2% durante el ejercicio 2016.
Ventas y desarrollos. Los costos asociados de nuestro segmento Ventas y desarrollos registraron un pequeño incremento del 5,3%, pasando de Ps. 19 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 20 millones durante el ejercicio 2016. Los costos del segmento Ventas y desarrollos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementaron del 126,7% durante el ejercicio 2015 al 250,0% durante el ejercicio 2016.
Hoteles. Los costos del segmento Hoteles se incrementaron un 29,9%, de Ps. 278 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 361 millones durante el ejercicio 2016, principalmente como resultado de: (i) un incremento de Ps. 52 millones en los costos de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos del personal; (ii) un aumento de Ps. 19 millones en concepto de mantenimiento y reparaciones y; (iii) mayores cargos por Ps. 7 millones y Ps. 5 millones en concepto de honorarios por servicios y de alimentos, bebidas y otros gastos de hotelería, respectivamente. Los costos del segmento Hoteles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyeron del 70,2% durante el ejercicio 2015 a un 67,6% durante el ejercicio 2016.
Internacional. Los costos del segmento Internacional disminuyeron un 100%, en relación a los Ps. 7 millones registrados durante el ejercicio 2015, debido a la venta durante el ejercicio 2015 del edificio Madison 183 el cual era destinado a renta.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento bienes raíces ascendieron a Ps. 467 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 30,4%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento Supermercados fueron de Ps. 14.076 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 75,6%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento Telecomunicaciones ascendieron a Ps. 4.525 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 68,0%.
Otros. Durante el ejercicio 2016, los costos del segmento Otros fueron de Ps. 184 millones. Asimismo los costos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, representaron un 67,2%.
Ganancia bruta
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ganancia bruta | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 2.126 | 18 | 12 | (6) | 2.150 | |
Oficinas y otros | 312 | (1) | 1 | 7 | 319 | |
Ventas y Desarrollos | (12) | - | - | - | (12) | |
Hoteles | 000 | - | - | 0 | 000 | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | 1 | - | - | - | 1 | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 2.599 | 17 | 13 | 2 | 2.631 | |
Centro de Operaciones Israel | ||||||
Bienes Raíces | 1.071 | - | - | - | 1.071 | |
Supermercados | 4.534 | - | - | - | 4.534 | |
Telecomunicaciones | 2.130 | - | - | - | 2.130 | |
Xxxxxxx | - | - | - | - | - | |
Xxxxx | 00 | - | - | - | 00 | |
Total Centro de Operaciones Israel | 0.000 | - | - | - | 0.000 | |
Total de Ganancia Bruta | 10.424 | 17 | 13 | 2 | 10.456 |
Ejercicio finalizado al 30.06.2015 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Ganancia bruta | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Argentina | ||||||
Centros Comerciales | 1.592 | 12 | 14 | (4) | 1.614 | |
Oficinas y otros | 309 | 6 | - | 5 | 320 | |
Ventas y Desarrollos | (4) | - | - | - | (4) | |
Hoteles | 000 | - | - | - | 000 | |
Internacional | 19 | - | - | - | 19 | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |
Total de Ganancia Bruta | 2.034 | 18 | 14 | 1 | 2.067 | |
La ganancia bruta consolidada total, de acuerdo al estado de resultados, aumentó en Ps. 8.390 millones, pasando de Ps. 2.034 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 10.424 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 7.825 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 2.599 millones del Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta se incrementó en un 28,3%. La ganancia bruta consolidada total, medida como porcentaje de los ingresos por ventas, alquileres y servicios, disminuyó de un 55,6% durante el ejercicio 2015 a un 14,1% durante el ejercicio 2016. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta consolidada total, de acuerdo al estado de resultados, disminuyó levemente, de un 55,6% durante el ejercicio 2015 a un 54,6% durante el ejercicio 2016.
Por su parte, el resultado bruto total (ganancia) en concepto de expensas y fondo de promociones colectivas no registró variaciones, permaneciendo en aproximadamente Ps. 14 millones en ambos ejercicios (los cuales se encuentran asignados en su mayor parte al segmento Centros Comerciales).
Adicionalmente, la ganancia bruta de nuestros negocios conjuntos disminuyó un 5,6%, pasando de Ps. 18 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 17 millones durante el ejercicio 2016.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos (teniendo en cuenta la ganancia bruta proveniente de nuestros negocios conjuntos y sin considerar la ganancia bruta correspondiente a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni a la ganancia bruta de las operaciones entre segmentos de negocio), la ganancia bruta aumentó en Ps. 8.383 millones, pasando de Ps. 1.920 millones durante el ejercicio 2015 a Ps. 10.468 millones durante el ejercicio 2016 (de los cuales Ps. 7.825 millones provienen del Centro de Operaciones Israel y Ps. 2.648 millones al Centro de Operaciones Argentina). Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta se incrementó en un 27,9%. Asimismo, la ganancia bruta, medida como porcentaje de los ingresos, de acuerdo a la información por segmentos, disminuyó de un 81,1% durante el ejercicio 2015 a un 34,4% durante el ejercicio 2016. Sin considerar el efecto proveniente del Centro de Operaciones Israel, la ganancia bruta medida como porcentaje de los ingresos totales experimentó una pequeña disminución, pasando de un 81,1% durante el ejercicio 2015 a un 80% durante el ejercicio 2016.
Centro de Operaciones Argentina
Centros Comerciales. La ganancia bruta del segmento Centros Comerciales se incrementó en un 33,2%, pasando de Ps.1.614 millones para el ejercicio 2015 a Ps. 2.150 millones durante el ejercicio 2016, principalmente como resultado del incremento en las ventas totales de nuestros
locatarios, dando como resultado mayores alquileres porcentuales bajo nuestros contratos de locación. La ganancia bruta del segmento Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos del segmento tuvo una leve diminución pasando del 90,8% durante el ejercicio 2015, a un 89,4% durante el ejercicio 2016.
Oficinas y otros. La ganancia bruta del segmento Oficinas y otros disminuyó en un 0,3% pasando de Ps. 320 millones para el ejercicio 2015 a Ps. 319 millones durante el ejercicio 2016. La ganancia bruta del segmento Oficinas y otros, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyó del 96,1% durante el ejercicio 2015 al 93,8|% durante el ejercicio 2016.
Ventas y desarrollos. El resultado bruto (pérdida) del segmento Ventas y desarrollos se incrementó en Ps. 8,0 millones, pasando de una pérdida de Ps. 4 millones para el ejercicio 2015 a una pérdida de Ps. 12 millones durante el ejercicio 2016, principalmente como consecuencia de las menores ventas registradas durante el ejercicio 2016 y el incremento de los costos de mantenimiento y conservación de estas propiedades.
Hoteles. La ganancia bruta del segmento Hoteles se incrementó en un 46,6% pasando de Ps. 118 millones para el ejercicio 2015 a Ps. 173 millones durante el ejercicio 2016. La ganancia bruta del segmento Hoteles, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementó del 29,8% durante el ejercicio 2015 al 32,4% durante el ejercicio 2016.
Internacional. La ganancia bruta del segmento Internacional disminuyó un 100,0%, en relación a los Ps. 19 millones registrados durante el ejercicio 2015.
Operaciones financieras, Corporativo y otros. La ganancia bruta asociada con nuestro segmento de Operaciones financieras, Corporativo y otros no presentó variaciones significativas entre los períodos presentados.
Centro de Operaciones Israel
Bienes raíces. Durante el ejercicio 2016, la ganancia bruta del segmento Bienes raíces fue de Ps. 1.071 millones, la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento representó un 69,63%.
Supermercados. Durante el ejercicio 2016, la ganancia bruta del segmento Supermercados ascendió a Ps. 4.534 millones, la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento representó un 24,36%.
Telecomunicaciones. Durante el ejercicio 2016, la ganancia bruta del segmento Telecomunicaciones fue de Ps 2.130 millones la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, representó un 32%.
Otros. Durante el ejercicio 2017, la ganancia bruta del segmento Otros fue de Ps. 90 millones la cual, medida como porcentaje de los ingresos de este segmento, representó un 32,84%.
Resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión
Ejercicio finalizado al 30.06.2016 (modificado) en millones de pesos | ||||||
Resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de inversión | Estado de resultados | Participación en negocios conjuntos | Expensas y fondo de promoción colectiva | Eliminaciones entre segmentos | Información por segmentos | |
Centro de Operaciones Xxxxxxxxx | ||||||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx | 00.000 | 00 | - | - | 00.000 | |
Xxxxxxxx y otros | 1.055 | 249 | - | - | 1.304 | |
Ventas y Desarrollos | 000 | 00 | - | - | 000 | |
Hoteles | - | - | - | - | - | |
Internacional | - | - | - | - | - | |
Operaciones financieras, Corporativo y otros | - | - | - | - | - | |
Total Centro de Operaciones Argentina | 17.830 | 379 | - | - | 18.209 | |