TIPOLOGÍA DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS

TIPOLOGÍA DE LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS



LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES




  1. CONCEPTO



. Art. 1.445 CC: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.


Contrastar con art. 621-1 en el proyecto xx xxx del Libro Sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos: “La compraventa es el contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien”.



Elementos de la compraventa:

  1. Consentimiento

  2. Objeto: cosa y precio

  3. Causa: función económico-social admitida por el ordenamiento --> intercambio de cosa por precio

Si falla alguno de los elementos o es irregular, contrato defectuoso.



Principales caracteres del contrato de compraventa de inmuebles:


  1. Consensual. 1.450 CC: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”.


  1. Meramente obligatorio u obligacional


  1. Apto para el traslado de dominio, si hay entrega.


  1. Contrato civil, sometido a las disposiciones del CC. Discusión en la doctrina.



  1. CONSENTIMIENTO. FACULTAD DE COMPRAR Y VENDER


  1. CAPACIDAD


    1. Condiciones de capacidad para enajenar bienes inmuebles: arts. 166, 322 a 324, 1.263 y 1.457 CC; arts. 211-7, 211-12 y 236-27 a 30 CCCAT.


    1. Incapacitación: arts. 199, 200, 271, 272, 286, 287 y 290 CC; arts. 222-43, 222-44 y 223-4 CCCAT.

(Formularios 1 a 4)



  1. LÍMITES A LA FACULTAD DE COMPRAR Y VENDER


    1. Prohibiciones de comprar. Art. 1.459 CC


    1. Prohibiciones de disponer. Arts. 26 y 27 LH



    1. Limitaciones por razón de matrimonio o similar

  1. Disposición de derechos sobre vivienda familiar. Arts. 1.301, 1.320 y 1.322 CC; arts. 231-9 y 234-3.2 CCCAT; arts. 91 y 93 RH.

  2. Enajenación de bienes gananciales. Arts. 1.375 y 1. 377 CC; art. 93.2 RH.

(Formularios 5 a 7)



  1. MANDATO Y MEDIACIÓN. AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA


    1. Mandato: el futuro comprador o vendedor recurre a una tercera persona para que compre o venda por cuenta suya. Arts. 1.259 y 1.709 a 1.739 CC.


    1. Mediación o corretaje: los futuros contratantes simplemente necesitan de una persona que intermedie en la contratación (p.e. buscando un posible comprador o vendedor). El mediador x xxxxxxxx pone en relación a futuros contratantes, sin intervenir personalmente en el contrato.



Agentes de la propiedad inmobiliaria. art. 3 Ley 10/2003 (ver § 1 anexo) y Real Decreto 1294/2007. Arts. 55 y ss., y arts. 123 y 124, Llei 18/2007, del dret a l’habitatge y Decreto Depart. Medi Ambient i Habitatge 12/2010, de 2 de febrero.


III. OBJETO DE LA COMPRAVENTA


  1. COSA DETERMINADA


. Todas las cosas: . corporales e incorporales

. muebles e inmuebles

. presentes o incluso futuras (venta s/plano: ver § 2 anexo)

. incluso derechos: art. 1.526 CC



. Triple condición:


  1. Que existan o puedan existir

. Existencia no presente, pero sí posible --> compraventa de cosa futura: de inmueble por construir. Disposición Adicional 1ª LOE.

. Si no hay existencia ni real ni posible (pérdida de la cosa antes de la perfección del contrato) de la cosa, no hay contrato por falta de elemento esencial. Art. 1.460 CC.

. Si la cosa existe, pero no pertenece al vendedor en el momento de celebrar la compraventa --> venta de cosa ajena, válida si ambas partes conocen la ajenidad de la cosa.


  1. De lícito comercio. Xxxxxx excluidas de la compraventa las cosas que están fuera del comercio de los hombres. Este es el caso de los bienes de dominio público o demaniales.


  1. Determinada o susceptible de determinación, es decir, que pueda llegar a determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo por las partes.

(Formularios 8 a 23)



  1. PRECIO


. Concepto: suma de dinero que el comprador está obligado a entregar a cambio de la cosa objeto del contrato.


. Condiciones:

  1. Verdadero o real.


  1. Determinado o determinable. Arts. 1.447 y 1.449 CC.



  1. En dinero o signo que lo represente. Arts. 1.170, 1.445 y 1.446 CC.


  1. ¿Precio justo? En el CC no se exige que el precio de venta sea justo. Incidencia de la normativa fiscal. En Derecho civil catalán sí se requiere cierta equivalencia entre precio y valor en la compraventa de bienes inmuebles: arts. 322 y ss. CDCC (rescisión por lesión ultra dimidium).



  1. FORMACIÓN DEL CONTRATO


. FASES:

  1. Preparación: fase precontractual.

  2. Perfección: existencia jurídica del contrato.

  3. Eficacia: Inicio de la producción de efectos.

  4. Consumación: Cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.


  1. PREPARACIÓN DEL CONTRATO


    1. Tratos preliminares: la responsabilidad precontractual.


    1. El precontrato: la promesa de compra y venta. Art. 1.451 CC

(Formularios 24 a 26)


    1. La opción de compra. Tratamiento registral: arts. 568-1 y ss. CCCat y art. 14 RH

(Formularios 27 y 28)



  1. PERFECCIÓN DEL CONTRATO


    1. El acuerdo de voluntades: concurso de oferta y aceptación. Arts. 1.258 y 1.262 CC.


      1. La oferta: concepto, caracteres (unilateral, recepticia y revocable) y requisitos (inequívoca y completa). La oferta publicitaria: RD 515/1989, de 21 abril, de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas y Llei 18/2007, de 28 de diciembre, del dret a l’habitatge, arts. 58-65 (ver § 3, 4 y 5 Anexo)


      1. La aceptación: concepto y requisitos (pura y simple, dirigida al oferente o a su representante y tempestiva)


    1. Momento y lugar de perfección del contrato. La contratación entre ausentes. Art. 1.262 CC y 54 CCO


    1. Las arras en el contrato de compraventa (ver § 6 Anexo):



      1. Arras confirmatorias. (Formulario 29)


      1. Arras penitenciales. Art. 1.454 CC.(Formularios 30, 31 y 32)


      1. Arras penales. (Formulario 33)



  1. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO


    1. Ideas generales. El principio de libertad de forma. Arts. 1.279 y 1.280 CC. Sobre enajenación de terrenos, legislación urbanística (art. 27 Texto Refundido xx Xxx de Suelo y Rehabilitación Urbana, RDL 7/2015, de 30 de octubre)


    1. Efectos de la formalización en documento privado:

  1. Plena existencia, validez y eficacia del contrato.

  2. Certeza de la fecha con arreglo al 1.227 CC

  3. No tiene acceso al Registro de la Propiedad

  4. Imposibilita la hipoteca

  5. La constancia en un documento privado de un contrato de compraventa no transfiere por sí sola el dominio, si no se justifica la tradición o entrega.


    1. Efectos de la formalización en escritura pública:

  1. El otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, a efectos de transmisión de la propiedad, siempre que en la propia escritura no se disponga otra cosa. Art. 1.462.2 CC

  2. Acceso al Registro de la Propiedad, y ventajas derivadas de la inscripción (oponibilidad frente a todos, prioridad, protección de terceros que confían en el Registro, etc.)


3.4. Gastos de escrituración e inscripción en el Registro. Art.1.455 CC y 531-6 CCCat

5


Document Metadata

Filed: May 5th, 2020