Contrato de Encargo en Régimen de Exclusiva de Representación de un Comprador
Contrato de Encargo en Régimen de Exclusiva de Representación de un Comprador
Según las recomendaciones de la Asociación de Realtors del Estado de Nueva York
(Nuestra traducción)
El comprador en adelante EL CLIENTE Contrata a en adelante EL BROKER Representado por en adelante EL COMERCIAL
para ayudar al cliente en la búsqueda y/o la negociación de la compra de una propiedad inmobiliaria, cuya descripción general se describe más adelante.
Los términos y condiciones del acuerdo son los siguientes:
Duración
El contrato comenzará a la firma del mismo y terminará a medianoche del día o a la firma de la compraventa de la propiedad de acuerdo con este contrato
Obligaciones del broker
El broker se compromete a:
a) buscar de forma eficiente una propiedad en el precio y términos aceptables para el cliente
b) emplear su habilidad y conocimientos profesionales para negociar la compra de la propiedad por el cliente
c) ayudar al cliente a lo largo de la transacción y actuar en todo momento de acuerdo con el mejor interés del cliente
d) presentar ofertas de compra al vendedor o a su agente si tuviera un contrato en exclusiva y por escrito
e) ayudar al cliente en la obtención de financiación y en la búsqueda de alternativas.
Obligaciones del Cliente
A lo largo de la duración del contrato el cliente se compromete:
a) a facilitar al agente de acuerdo con su solicitud:
i) la naturaleza, requerimientos de situación y preferencias del cliente en cuanto a términos y condiciones en relación con la adquisición de la propiedad deseada,
ii) información personal y financiera necesaria para garantizar a cliente la obtención de la financiación
iii) El cliente acepta trabajar exclusivamente con el broker, no visitar propiedades con ningún otro broker, comercial o vendedor, y remitir al broker todos los
contactos de cualquier tipo que reciba de cualquier otro broker, comercial, vendedor, o cualquier otra fuente
iv) conducir todas las negociaciones relativas a la propiedad de buena fe y sólo a través del broker
b) a compensar al broker si el cliente o cualquier otra persona en su nombre compra, cambia, obtiene una opción de compra, o alquila una propiedad. Los honorarios será de
--------$ o ---------% del precio de compra, o ---------% del alquiler total y todas las opciones concedidas, suma que se devengará cuando el broker ponga de acuerdo al cliente con el vendedor/arrendatario o su agente.
Si la comercialización de la propiedad está contratada con un agente, el broker aceptará la comisión que pueda ofrecer dicho agente, pero en ningún caso menos que la acordada. Si el vendedor o su agente pagan dichos honorarios, o una parte de ellos, el agente los descontará de los honorarios que le correspondieran a su cliente.
c) El cliente acepta que los honorarios serán igualmente de aplicación si en el plazo de -
--- meses después de la terminación del contrato adquiriera cualquier propiedad que le hubiera sido mostrada por el agente durante su vigencia. Sin embargo, si el cliente hubiera realizado otro contrato de agencia con un nuevo agente durante dicho periodo de protección, cualquier cantidad que haya tenido que pagar el cliente al nuevo agente se descontarán de los honorarios que aquí se fijan.
Asesoramiento técnico
El broker no aconsejará al cliente en asuntos legales, inspecciones técnicas, salud pública, mediciones, impuestos, u otros asuntos de índole técnica que sobrepasan las competencias profesionales del broker. El broker recomienda al cliente que obtenga el asesoramiento de técnicos competentes en el análisis de las características de la propiedad, su estado de conservación, agua, termitas, radon, plomo, pruebas similares y estudios jurídicos de la propiedad. El cliente entiende que es su responsabilidad exclusiva la obtención de dichos servicios y la contratación de los expertos que él elija.
Igualdad de Derechos
El broker se compromete a cumplir todas las leyes y la filosofía de la igualdad de derechos para todas las personas. El broker presentará las propiedades al cliente con total sometimiento a las leyes locales, estatales y federales relativas a la no discriminación en base a raza, color, religión, sexo, origen nacional, minusvalía, edad, estado civil, situación familiar, hijos, u otros factores.
Compraventa dentro de Casa.- Conflictos de Intereses
Si el cliente representado por el broker muestra interés por una propiedad también representada por éste se considerará que existe un conflicto de interés. El agente de inmediato deberá advertir tanto al cliente vendedor como al comprador de la aparición de una situación xx xxxxx agencia, y de que existen las siguientes opciones:
1) disolución del contrato con el comprador. El comprador entonces puede contratar otro broker, un abogado, o representarse a sí mismo. Esto liberará al comprador de cualquier obligación con el broker. El broker puede continuar trabajando para el vendedor.
2) El broker y el vendedor pueden rescindir su contrato. El vendedor puede contratar otro broker y/o un abogado, o puede representarse a sí mismo. Esto liberará al vendedor de cualquier obligación con el broker. El broker puede continuar trabajando para el comprador.
3) Con información y consentimiento pleno, el comprador y el vendedor pueden decidir continuar con el broker actuando como doble agente, como excepción a la regla general de que un agente sólo puede servir a un cliente. Como agente doble, la empresa tiene un deber de lealtad hacia ambos representados. Por acuerdo mutuo el comprador y el vendedor pueden identificar dos “agentes designados” que trabajen dentro de la misma empresa para representar los intereses de cada una de las partes. Por ejemplo (a) el comercial que captó al comprador como cliente del broker puede actuar como “agente designado” del comprador y negociar en su nombre y (b) el comercial que captó como cliente al vendedor puede actuar como “agente designado” del vendedor y negociar en su nombre. En cualquier caso la comisión la pagará el vendedor de acuerdo con los compromisos de su contrato, salvo que se acuerde otra cosa.
4) Como agente doble, la empresa no puede facilitar lealtad exclusiva a una de las partes. La empresa está obligada a actuar con equidad hacia ambos, y a no facilitar información confidencial de ninguno de ellos. Este tipo de información pudiera ser conocida previamente. Si la información de que dispone la empresa es de una naturaleza tal que es imposible dar consejo ecuánime sin facilitarla, la empresa debe renunciar a continuar su labor como doble agente. Como “agente designado” cada agente actúa como un agente normal y prestar lealtad exclusiva a su cliente respectivo.
5) El comprador, el vendedor y el broker deben dejar constancia de la opción elegida realizando la declaración de agencia reglamentaria y, si fuera el caso, un acuerdo de designación de agente. Sin acuerdo mutuo no se podría continuar la transacción entre comprador y vendedor.
Otros Compradores Potenciales
El cliente entiende que otros compradores potenciales pueden considerar, realizar ofertas, o adquirir a través del broker las mismas o similares propiedades que el cliente quiere adquirir. El cliente acepta la representación de dichos clientes potenciales antes, durante y después de la finalización del contrato.
Señales y Depósitos
En el caso de que el cliente facilite al broker un cheque como señal para realizar una oferta, el cliente ordena en este acto que lo retenga hasta la aceptación de dicha oferta y que lo entregue o lo deposite cuando y como se determine en la oferta cuando esta sea aceptada por el vendedor. Si el broker también representara al vendedor, el cliente entiende 1que una vez la oferta sea aceptada y los fondos sean depositados, el broker actuará como agente de ambos en relación con dichos fondos y sólo los liberará:
A) siguiendo instrucciones del cliente y del vendedor
B) en una cuenta legal de depósitos que determine el vendedor
C) depositándolos en el juzgado del condado correspondiente a la propiedad, junto con una petición de conciliación.
Cláusulas Adicionales
a) A petición del broker, el cliente acepta firmar en reconocimiento un listado de propiedades mostrados al cliente por el broker durante la vigencia del contrato.
b) Este documento y sus anexos contienen la totalidad del acuerdo entre las partes, y anula anteriores manifestaciones o acuerdos entre las partes que no se incluyan expresamente en él.
c) Este contrato solo se puede modificar por escrito, debidamente firmado y fechado por ambas partes
El cliente manifiesta no basarse en ninguna otra declaración o manifestación del broker, aparte de las que se expresan en este contrato.
Propiedad
Tipo: Residencial ( ) Residencial para arrendar ( ) Oficina ( ) Industrial ( ) Parcela ( ) Otros ( )
Características Generales Situación
Rango de precio Tipo de transacción Fecha para ocuparla Otros requisitos
El abajo firmante manifiesta haber leído y estar de acuerdo con la todos y cada uno de los artículos que se incluyen en el contrato y acusa recibo de una copia.
ESTO ES UN CONTRATO CON VALIDEZ JURIDICA: SI HAY ALGO QUE NO ENTIENDA POR COMPLETO, POR FAVOR CONSULTE A SU ABOGADO.
Firmado
El Cliente El Broker Fecha