Las obligaciones clásicas y modernas del vendedor y del comprador en la compraventa inmobiliaria Mariño Galasso, Augusto P. Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril) , 24

Las obligaciones clásicas y modernas del vendedor y del comprador en la compraventa inmobiliaria

Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx X.

Publicado en: Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Contratos en particular 2015 (abril) , 24

Sumario: I. Introducción.— II. Obligaciones del contrato de compraventa.— III. Obligaciones del vendedor.— IV. Obligaciones del comprador.— V. Bibliografía.

Cita Online: AR/DOC/1099/2015

I. Introducción

El contrato de compraventa lo encontramos en el Libro II: de los derechos personales, Título IV: de los contratos en particular, Capítulo I: Compraventa, para desembocar en la Sección 4 donde encontraremos las obligaciones del vendedor y en la Sección 5 las obligaciones del comprador.

Para poder analizar las obligaciones en el contrato de compraventa debemos entender qué clase de obligaciones conlleva el sinalagma contractual bajo estudio, pues los deberes obligacionales que estudiaremos no solamente los vamos a encontrar en las mencionadas secciones 4 y 5 a la que hicimos mención en el párrafo anterior.

Como primera aproximación diremos que el contrato de compraventa es un contrato bilateral (art. 966 NCCC), oneroso (art. 967 NCCC), conmutativo (art. 968 NCCC), formal y nominado (arts. 969 y 970 NCCC) (1) y que contiene una obligación correlativa, ya que las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra (art. 966 NCCC) (2) y que la prestación de una tiene razón de ser en la prestación de la otra. Así el contrato de compraventa contiene por un lado una obligación de dar cosa cierta para constituir derechos reales, por lo tanto veremos que las obligaciones del vendedor las encontraremos dispersas, no solo en el libro de los Contratos, sino también en el libro de los derechos personales (Libro III) cuando nos habla del contenido de las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales(Libro III, título I, Capítulo I, Sección 1), en el capítulo de pago, para luego sí adentrarnos específicamente en la parte contractual, y allí encontraremos las obligaciones no solo en la sección específica del título IV antes mencionado sino también en el Capítulo VII del título II del libro III cuando nos habla de la forma o en el Capítulo IX cuando nos habla de los efectos entre los que encontraremos la obligación de saneamiento y garantía por evicción y vicios ocultos. Asimismo como ya dijimos es una obligación de dar cosa cierta para constituir derechos reales, por lo que nos trasladaremos al Libro de los derechos reales al capítulo de adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de los mismos (Capítulo II, del Título I, del Libro IV de los derechos reales). También analizaremos las modernas obligaciones accesorias que se imponen al vendedor sobre todo en materia inmobiliaria, entre las que destacamos el estudio de títulos como verdadero avance en pos de la buena fe.

Del otro lado del sinalagma contractual encontraremos las obligaciones del comprador, que las podemos esquematizar como una obligación de dar dinero, por lo tanto esta obligación no se agota en la sección 5 (obligaciones del comprador) del capítulo I (de la compraventa) del Título IV del libro III, sino que encontraremos obligaciones como la antes mencionada en el parágrafo de obligaciones de dar dinero (Parágrafo 6, de la Sección 1, del Capítulo III, Título I del Libro III) y allí analizaremos si son obligaciones de dar dinero en moneda nacional, obligaciones de valor u obligación de cantidad, para luego analizar las modernas obligaciones accesorias, donde podemos destacar el valor cooperación al momento de la recepción de la cosa, entre otros.

II. Obligaciones del contrato de compraventa

En la sección 4 y 5, del Capítulo I, del Título IV, del Libro III encontramos las obligaciones del vendedor y del comprador en los contratos de compraventa, más específicamente en los arts. 1137 al 1140 (obligaciones del vendedor) y el 1141 (obligaciones del comprador). Si bien se las trata como normas generales aplicables a todos los contratos de compraventa ya sea de cosas inmuebles, muebles y muebles registrables, existe una sección específica sobre compraventa de cosas muebles, así el art. 1142 NCCC nos establece la pauta de interpretación cuando dice: "Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles". Es decir que la compraventa de cosas muebles, sean registrables o no, se rigen por la sección 6 y en la medida que sea compatible por las normas del capítulo anterior, por lo que estamos en condiciones de afirmar que si bien son normas de carácter general para cualquier contrato de compraventa, están destinadas específicamente a regular las compraventas inmobiliarias y de allí las obligaciones accesorias impuestas a las partes, razón por la cual nuestro objetivo de trabajo será el análisis de las obligaciones del vendedor y comprador en las compraventas inmobiliarias.

III. Obligaciones del vendedor

3.1. Entrega de la cosa

3.1.1. Obligación de otorgar la escritura

El vendedor es el sujeto pasivo, es decir es deudor en la obligación de dar cosa cierta para constituir un derecho real. Por lo tanto es el obligado a entregar la cosa, en el tiempo, el lugar y las condiciones pactadas.

El art. 1137 nos dice que el vendedor tiene la Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.

El vendedor tiene la obligación de transferir la propiedad de la cosa vendida, por lo tanto hasta que el vendedor no haga transmisión de la cosa, el acreedor solo tiene derecho a la cosa (jus ad rem) pero no tiene derecho sobre la cosa (jus in rem) hasta tanto no se le haga tradición, conforme al art. 750 NCCC.

El art. 1137 NCCC nos habla acertadamente de la obligación de transferir la propiedad en consonancia con el 1123 NCCC cuando nos define que habrá contrato de compraventa "cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra pagar un precio en dinero" a diferencia de los anteriores proyectos de reforma, ya que hacían referencia a trasferir el dominio y decimos que es acertado el término propiedad, ya que al aludir a la transferencia de dominio nos hace pensar que solo habría compraventa cuando transferimos ese derecho real en particular y no los demás derechos reales existentes y que se han creado en este nuevo código, razón por la cual celebramos la elección de los términos aprobados.

Para transferir la propiedad de la cosa en materia inmobiliaria es preciso ser dueño de ella, tal como lo establece el art. 878 NCCC, cuando nos dice: el cumplimiento de una obligación de dar cosas ciertas para constituir derechos reales requiere que el deudor sea propietario de la cosa. El pago mediante una cosa que no pertenece al deudor se rige por las normas relativas a la compraventa de cosa ajena. Ratificando el principio del nemo plus iuris, establecido en el art. 399 NCCC, cuando establece la regla general que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente impuestas, haciendo alusión nuevamente a la compraventa de cosa ajena legislada en el art. 1132 NCCC.

En materia inmobiliaria es necesario la presencia de tres elementos: título, modo e inscripción para poder hacer entrega de la cosa y cumplir acabadamente con dicha obligación.

Conforme al art. 1892 NCCC se entiende por título suficiente al acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Las formas establecidas por la ley en materia de compraventa inmobiliaria es la escritura pública conforme al art. 1017 NCCC. donde se establece la obligación de otorgar por escritura pública los contratos que tiene por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles (con la única excepción de los actos celebrados por subastas ejecutivas o administrativas)

Para poder otorgar la escritura pública es necesario contratar a un escribano público de registro, en funciones sin ninguna clase de inhabilitación ni incompatibilidad (3), por lo tanto para poder cumplir con dicha obligación depende de un tercero en la relación obligacional.

La elección xxx xxxxxxx está regido por los usos y costumbres notariales, muchas jurisdicciones no tienen norma alguna en la elección. La libertad en la elección xxx xxxxxxxxx constituye una norma con prescindencia de la localización del inmueble, del domicilio de las partes o de donde se deban cumplir las obligaciones pendientes y corresponde exclusivamente a las partes. (4) Es decir la libre elección xxx xxxxxxx corresponde a las partes y dicho precepto constituye un principio fundamental internacional que desde la Unión del Notariado Latino se propaga a todos los países miembros. En principio se elige por acuerdo de partes, si no lo hubiera tiene el derecho a la elección el comprador al contado, el acreedor en cuanto queden sumas pendientes de pago, o en los mutuos o hipoteca, al vendedor en los casos de primeras ventas cuando se afecta a propiedad horizontal o se somete a loteo, el fiduciario, o el Estado cuando interviene como parte.

Si bien la organización notarial depende de las jurisdicciones locales, a modo de ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, la ley 404 establece:

"Elección xxx xxxxxxx. Art. 26.— Las partes podrán elegir libremente al notario, con prescindencia de su domicilio, de la ubicación de los bienes objeto del acto y del lugar de cumplimiento de las obligaciones. Art. 27.— En ausencia de convención o de ofertas públicas en las que el nombramiento xxx xxxxxxx apareciere como condición de contrato, tendrá derecho a elegirlo: a) El transmitente: I) Si el acto fuere a título gratuito. II) Si hubiere pago diferido del precio, en proporción que excediere el veinte por ciento del total. III) En la primera venta que realizare el titular del dominio que hubiere sometido el inmueble a fraccionamiento, al régimen de propiedad horizontal u otro que generare la necesidad de retener la documentación legítimante del transmitente, para formalizar múltiples enajenaciones a diferentes adquirentes. IV) En los casos de ventas realizadas por orden judicial, si hubiere pluralidad de inmuebles y compradores, cuando se hubiere hecho constar en los edictos tal designación. B) El adquirente: I) Si la operación a realizar fuere al contado. II) Si la parte de precio diferida en el pago no excediere el veinte por ciento del total. C) El acreedor, en la constitución de hipotecas u otras garantías, sus renovaciones y modificaciones, y en el supuesto previsto en el art. 63 de la Ley 24.441. d) El deudor, en las cancelaciones de hipotecas u otras garantías, salvo en los casos previstos en los aparts. III) y IV) del inc. a) de este artículo, en que la elección corresponderá al acreedor. F) El locador, en los contratos de arrendamiento o leasing, sus prórrogas o modificaciones. G) El fiduciario, en su caso. H) Quien pagare los honorarios, en los casos no previstos.

De esta forma una vez elegido el notario este será el encargado de confeccionar la escritura pública portante del título suficiente, constatando la legalidad y legitimidad del acto a los efectos de transmitir o constituir el derecho real. El escribano constatara el estado jurídico del inmueble y del vendedor, que no existan gravámenes, embargos ni restricciones que impidan o imposibiliten la libre transferencia acorde a las convenciones efectuadas, asimismo es órgano de retención de impuestos que gravan la compraventa y es el encargado de verificar que no existan deudas con relación a impuestos municipales y/o provinciales que graven la cosa, para poder transferirla libre de deudas. Si bien es una actividad propia xxx xxxxxxxxx, que actúa como agente de retención, la obligación de la transferencia libre de deudas (impositivas, de tasas municipales, etc.) o de gravámenes pertenece a la parte vendedora.

Por lo tanto para poder cumplir con la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio es necesario la designación xxx xxxxxxxxx, lo que en principio, como hemos dicho anteriormente y salvo pacto en contrario, en las ventas al contado es una obligación que le corresponde al comprador.

Una vez cumplida la obligación de designar escribano interviniente, es necesario que este cuente con todos los instrumentos para poder realizar la venta, a saber: título antecedente, planos (en caso de ser necesarios), mensuras (en caso que sean obligatorias), boletas de impuestos (inmobiliario o de alumbrado barrido y limpieza, o de tasas municipales, según sea la jurisdicción), de servicios sanitarios o de cloacas y aguas, etc. Todos estos elementos e instrumentos los tiene en posesión el vendedor, razón por la cual ¿desde qué momento cumple con su obligación?.

En principio de acuerdo al art. 1137 NCCC desde el momento que el vendedor pone a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta.

¿Qué significación tiene el alcance de "poner a disposición" estos instrumentos?

El diccionario de la Real Academia Española, nos dice que disponer es "colocar, poner algo en orden y situación conveniente". Es decir que será colocar los títulos y todos los instrumentos necesarios y situación conveniente a los efectos de poder otorgar la escritura de compraventa, pero ¿a quién debemos disponer o entregar esta documentación? La literalidad del artículo nos dice que al "comprador", es decir que en principio el vendedor cumplirá con su obligación entregando al comprador todos los instrumentos necesarios para poder desarrollar la escritura y así poder hacer entrega de la cosa, en sentido amplio (porque recordemos que para poder entregar la cosa y el comprador tenga derecho sobre ella, es necesario el título, el modo y la inscripción). Obviamente en caso que le hagamos entrega al comprador de todos estos instrumentos, es aconsejable hacerlo bajo recibo, ya que a partir de dicho momento el vendedor ha cumplido con su obligación, ya que el otorgamiento de la escritura no depende de él, sino de un tercero, en cuyo caso será el comprador quien entregara al escribano designado toda la documentación. Si seguimos con esta línea argumental, en el momento de que el vendedor haga entrega al comprador de la documentación no solo será necesario la recepción bajo recibo de tal documentación, sino que será imprescindible la notificación por parte del comprador de la elección xxx xxxxxxxxx interviniente —en caso que el comprador tenga derecho a elección—, ya que a partir de la elección xxx xxxxxxxxx el vendedor ha cumplido con todos sus obligaciones a su cargo y por ende no se le podrá imputar ningún estado xx xxxx en caso que la escritura no se pueda otorgar, al menos por falta en la entrega de la documentación, es decir la entrega de la documentación suspende los plazos y por ende la xxxx no podrá serle imputada.

¿Ahora bien si el vendedor hace entrega de la documentación directamente al escribano designado, cumple acabadamente con su obligación? En principio lo que el vendedor deberá estar seguro es qué escribano fue designado, en caso que la elección corresponda al comprador, razón por la cual siempre es útil que la designación sea por escrito ya que en caso de divergencia en la designación xxx xxxxxxxxx, el que entrara en estado xx xxxx será el vendedor por no acompañar la documentación pertinente. Una vez elegido el escribano, ¿cumple el vendedor haciéndole a esta entrega de la documentación? Entendemos que si, ya que el artículo nos habla de poner a disposición del comprador, y es una forma de poner a su disposición la documentación requerida a través del profesional fedante que éste haya elegido, en caso repetimos que tenga el derecho a hacerlo.

3.1.2. Obligación de entregar la cosa y obligación de inscribir

El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario, establece el art. 1139 NCCC. Es decir inmediatamente después de la escritura ¿salvo pacto en contrario- debe hacerse la tradición, es decir debe entregarse la cosa, para que así se pueda constituir el jus in rem a favor del comprador (art. 750 NCCC) con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y oposición de terceros (art. 1140 NCCC). Es necesario aclarar que las relaciones de poder del sujeto con una cosa pueden ser la posesión o la tenencia. Es decir la cosa debe transmitirse libre de otra relación de poder, ya que si así ocurriera el comprador no podría comportarse como titular del derecho real transmitido, comportándose como dueño (conf. art. 1926 NCCC). La oposición de terceros alude a que la entrega de la cosa sea pacifica, de tal forma que el comprador pueda hacer uso de ella sin obstáculos (art. 1926 NCCC).

Asimismo el art. 1892 NCCC establece que la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejerzan por la posesión, hasta antes de la tradición solo se tiene, como hemos dicho, derecho a la cosa (jus ad rem) con excepción de la traditio brevi manu y la constituto posesorio que lo establece el art. 1892 NCCC al decir: "No es necesaria —la tradición— cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la posesia a nombre del propietario, principio a poseerla a nombre de otro", es lo que se conoce como traditio brevi manu. Continua el artículo diciendo que "tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente", lo que se conoce como constituto posesorio.

La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de la obligación de saneamiento, conforme al art. 747 NCCC.

La inscripción registral en materia inmobiliaria continua siendo declarativa, acorde lo estable el art. 1893 NCCC:

"Art. 1893.— Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real".

Es decir acorde a este artículo es necesaria inscripción del título para que este sea oponible y de esta forma tenga publicidad suficiente, la registración constituye una obligación xxx xxxxxxxxx, es decir no es una obligación directa del vendedor.

Por último diremos que la inscripción registral a la que alude el art. 1892 NCCC "es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos" hace alusión a los automotores, que en la República Argentina su inscripción es constitutiva, pero no aplica en materia inmobiliaria.

3.2. Deber de conservación de la cosa

El vendedor tiene la obligación de conservar la cosa en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación, y a entregarla con sus accesorios, aunque hayan sido momentáneamente separados de ella (art. 746 NCCC).

Es decir que desde el momento que se contrajo la obligación hasta la entrega de la cosa, el deudor tiene la obligación de no introducir cambios que aumenten o disminuyan su valor, asimismo tiene la obligación de entregar la cosa con todos sus accesorios, así por ejemplo una casa no podría ser entregada sin sus baños instalados, o sin las instalaciones de electricidad o servicios, o sin sus ventanas o sin los herrajes de las puertas, en caso que así hubiera estado la cosa al momento de contratar.

El principio general es que las cosas crecen y se pierden para sus dueños. Así establece los arts. 754 y 755 NCCC que los frutos percibidos pertenecen hasta el día de la tradición al deudor y a partir de la misma los frutos devengados y no percibidos al acreedor. También el riesgo de la cosa es soportado por el propietario. En los casos de deterioro o pérdida total, sin culpa la obligación queda extinguida por imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva, sin responsabilidad, conforme al art. 955 NCCC. Si el deterioro o la pérdida de la cosa es parcial, sin culpa, estaremos a lo dispuesto por las reglas del pago y la determinación del precio, es decir en caso que no existan identidad e integridad de la cosa vendida, las partes podrán reajustar el precio o dar por disuelta la obligación sin responsabilidad para ninguna de las partes.

Si en cambio el deterioro o pérdida de la cosa se produce por culpa del deudor, sea total o parcial, la obligación modifica su objeto y se convierte en una indemnización por los daños causados, sea manteniendo su objeto y reajustando el precio o extinguiendo totalmente la obligación con daños y perjuicios (art. 955 NCCC).

En caso que existan mejoras, es decir que aumente el valor extrínseco de la cosa, si las mismas son naturales autorizan al deudor a exigir un mayor valor, y en caso de no aceptación la obligación quedara extinguida sin responsabilidad para ninguna de las partes (art. 752 NCCC).

Pero si la mejora es artificial, es decir introducida por la mano del hombre, habrá que ver si es necesaria, en cuyo caso el deudor está obligado a hacerlas para mantener el estado de conservación de la cosa, sin derecho a indemnización alguna. En cambio si introdujo mejoras de útiles, de lujo, recreo o suntuarias, no tiene derecho a reclamar indemnización pero puede retirarlas en la medida que no causen un deterioro en la cosa (art. 753 NCCC).

3.3. Obligaciones accesorias

Son obligaciones accesorias aquellas que siguen la suerte de su principal, en el caso de la compraventa esta accesoriedad puede ser anterior al contrato, los que determinaran si se celebra o no el acto de la compraventa, como por ejemplo el estudio de títulos, la mensura, los gastos de la venta, es decir la obtención de los certificados de dominio e inhibición, planos, certificados de deuda, etc., es decir son obligaciones accesorias que estarán en cabeza xxx xxxxxxxxx designado, y que de acuerdo al éxito de las mismas podremos desembocar en la celebración de la escritura pública, son todos aquellos actos que se los conoce con el nombre de "actos pre-escriturarios". También están dentro de las obligaciones accesorias a cargo del vendedor, aquellas que pueden tornarse exigibles con posterioridad a la celebración de la compraventa, como por ejemplo el saneamiento por evicción y vicios ocultos.

3.3.1. Saneamiento por evicción y vicios ocultos

El vendedor de una cosa inmueble está obligado a la garantía de evicción y vicios ocultos, o dicho de otra forma el vendedor es el obligado por saneamiento. Y el saneamiento es el remedio que repara la evicción y los vicios ocultos en los contratos onerosos, es decir se aplican a la compraventa y en los contratos gratuitos el adquirente puede ejercer esta garantía en su provecho correspondiente a sus antecesores (arts. 1033, 1034 y 1035 NCCC).

La responsabilidad por saneamiento es disponible, pudiendo ampliarse, disminuirla o suprimirla. En caso de silencio se tiene por asumida, siendo de interpretación restrictiva las cláusulas de supresión y disminución (arts. 1036 y 1037 NCCC).

El saneamiento, como ya hemos dicho, es el remedio para reparar la evicción o los vicios ocultos y consiste en la obligación que tiene el vendedor para con el comprador, quien tiene el derecho a optar entre:

a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;

b) reclamar un bien fungible

c) declarar la resolución del contrato excepto en caso que el derecho del adquirente se sanee por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva o el vicio constituya un defecto subsanable y vendedor o garante ofrezca subsanarlo y el comprador no lo acepte, quedando a salvo la reparación por daños. El acreedor tendrá derecho a reclamo y a su consiguiente reparación excepto que: a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios;

b) si el enajenante o vendedor no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o de la existencia de los vicios;

c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente;

d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.-

Nos detendremos especialmente en las excepciones donde el comprador no tiene derecho a reclamar el saneamiento que es cuando el adquirente conoció o pudo conocer el peligro de la evicción o cuando el vendedor no conoció o pudo conocer los mismos. Es decir en ambos supuestos cobra relevancia el llamado estudio de títulos que como veremos forma parte del nuevo plexo obligacional del vendedor, cimiento e indicio de la buena fe, como lo analizaremos más adelante.

Un estudio de títulos mostraría la diligencia y la buena fe, amparando tanto al comprador como al vendedor en caso que aparezcan "vicios" no detectados en el estudio de títulos, así el comprador que no pudo conocer los vicios, aun habiendo confeccionado el estudio de antecedentes, estaría amparado por esta garantía ya que de haberlo detectado, el conocimiento produciría una especie de aceptación y xxxxxxxx del riesgo y a la inversa, aquel vendedor que realizo el estudio de título y del mismo no aparecieron "vicios" ostensibles en el titulo, por lo que no conoció ni pudo conocer aplicando su máxima diligencia, estaría amparado y no debería responder por evicción, ya que si el vendedor hubiese conocido por cualquier medio el "vicio" en el título, acarrearía la garantía de evicción. De allí como veremos más adelante la importancia de esta nueva obligación que está a cargo del vendedor.

Por último dentro de los deberes de saneamiento, explicaremos brevemente en qué consiste la evicción. La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, consistente en materia de títulos en toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea con la adquisición (art. 1004 NCCC). Por lo que insistimos, para garantizar la existencia y la legitimidad de un derecho es imprescindible cumplir con la obligación de hacer el estudio de títulos, ya que demostrara la diligencia empleada al momento de la transmisión.

Los vicios ocultos por su parte son todos aquellos defectos que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa de estos. Estos vicios no están amparados por la garantía, salvo la reserva expresa conforme al juego de los arts. 1051 y 1053 NCCC, empero los vicios redhibitorios, que son los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que , de haberlos conocido, el adquirente no habría adquirido la propiedad, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor, en dicho supuesto responde el vendedor por garantizar la inexistencia de ellos. Esta garantía cuenta con un plazo de caducidad a los tres años desde que se recibió la cosa, dentro del cual deberán denunciarse a los sesenta días desde que se manifestó el vicio oculto , aunque en forma convencional, estos plazos, pueden aumentarse. El plazo de prescripción de la acción por vicios redhibitorios es de un año (art. 2564 NCCC) (arts. 1051, 1053,1054, 1055 NCCC).

3.4. Gastos de entrega y las modernas obligaciones

El art. 1138 NCCC dispone: "Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el art. 1137. En la compraventa de xxxxxxxxx también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta".

3.4.1. Gastos de entrega

Los gastos que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el art. 1137 son obligaciones del vendedor, y los mismos consisten pagar los gastos que originen la escritura. Estos gastos están compuestos por los aportes notariales, la obtención de los certificados en el Registro de la Propiedad Inmueble, de certificados administrativos, tales como ante diversos organismos, provinciales, municipales, y/o nacionales (a modo de ejemplo la obtención de los certificados de deuda de impuestos inmobiliarios, de tasas municipales como alumbrado barrido y limpieza, de empresas de aguas o servicios cloacales, certificados parcelarios, etc.), el diligenciamiento de tales certificados, las liberaciones de las deudas, la incorporación de documentos habilitantes al protocolo, los costos de las fojas de protocolo y demás gastos que haya tenido que hacer el escribano para poder arribar a la escritura traslativa de dominio que será uno de los elementos que posibilite el cumplimiento de la obligación del deudor en la entrega de la cosa (recordemos que la entrega de la cosa para que el comprador pueda ser dueña, en materia inmobiliaria está constituida por tres elementos: título, modo e inscripción).- Estos gastos entonces están en cabeza del vendedor salvo pacto en contrario.

Los gastos de entrega de la cosa, en materia inmobiliaria, constituyen todos aquellos que no sean los gastos del art. 1137 antes explicados, necesarios para poder hacer entrega de la cosa, tal como, por ejemplo en caso que una propiedad fue vendida bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal, constituirán gastos de entrega la confección de los planos de afectación a la mencionada ley, como así también la redacción de la escritura de afectación a propiedad horizontal; en un loteo constituirán gastos de entrega la mensura y el plano que origine el loteo, etc.

3.4.2. Estudio de títulos

La introducción de esta obligación a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, constituye a nuestro punto de vista, la más innovadora y moderna introducción que ha hecho la norma, ya que impone al vendedor el deber de la confección del estudio de títulos. Y sostenemos que constituye una verdadera innovación porque hace tiempo que se viene discutiendo el andamiaje normativo de la confección del estudio de títulos, se discutía que no existía norma alguna que obligase a la realización del mismo. De esta manera al introducirlo como obligación a cargo del vendedor, constituye un verdadero avance ya que es el propio código civil que regula definitivamente este deber.

Se sostiene que "El estudio de títulos, fundado en la recopilación de antecedentes o referencias, es la relación orgánica de los diversos actos y documentos jurídicos, verificados críticamente, y realizados durante el periodo de la prescripción máxima o superior, respecto de los bienes registrables con el objetivo de cimentar su juridicidad". (5)

Jurisprudencialmente se indicó que es "una labor compleja que requiere de conocimientos jurídicos" y que consiste en "examinar con sentido crítico el conjunto de documentos que acreditan la existencia de un derecho de alguien sobre una cosa a los efectos de poner en claro cuál es su eficiencia para el tráfico, quién es el titular de ese derecho y cuál es su fundamento jurídico y alcance". (6)

El estudio de antecedentes dominiales tiene como objetivo determinar quién y frente a quién puede correctamente concluirse un negocio jurídico para que éste pueda desplegar los efectos jurígenos conforme a su función y congruentes con la intención práctica normal de las partes, garantizándose de esta manera la seguridad jurídica en su expresión dinámica. La figura examinada es empleada para satisfacer la necesidad de que la mutación de un derecho haya sido normalmente producida o generada por su titular, quien está facultado legalmente para ello conforme las prescripciones del art. 3270 CC. Se persigue la obtención de un título-causa "perfecto" que no ofrezca la posibilidad de que el comprador se vea perjudicado en su derecho por acciones reales de terceros: se procura obtener un opus inatacable, brindando seguridad al adquirente.

Desde otra perspectiva, se considera que el estudio de antecedentes dominiales es necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe-creencia que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley conforme los términos del art. 1051 CC., en aquellos supuestos en que el negocio presenta causas manifiestas de invalidez" (sic). (7)

El estudio de títulos constituye un elemento para que se configure la buena fe, y así lo establece en su último párrafo el art. 1902 NCCC. "Justo título y buena fe. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial".

¿Quién lo debe realizar? El estudio de títulos de acuerdo al art. 1138 NCCC constituye un gasto a cargo del vendedor, pero que lo realiza el escribano designado para la operación. Esta nueva obligación es disponible convencionalmente, no solo en materia de gastos, que en principio le corresponden al vendedor, sino en cuanto a su contenido, pero como hemos analizado, la supresión de la confección del estudio de títulos podrá atacar a la buena fe creencia, ya que no se podrá alegar la debida diligencia en pos de esa buena fe, conforme a los arts. 1902 y al 1138 NCCC. y de esta forma quedar protegido en la adquisición del derecho real en virtud del art. 392 NCC.

3.4.2.1. Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en estudio de títulos

La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido desde 1983 en los autos caratulados "Compañía Financiera Universal c. Provincia de Santiago del Estero" (8) que "El estudio del título de propiedad resulta necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley", a pesar que en el xxxxxx xx xx Xxxxxxx Xxxxxxx, donde la escritura se otorgó, no existe obligación directamente impuesta por ley de efectuar tal estudio antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio o constitución de gravámenes. En el año 1986, dicha jurisprudencia se reitera en los autos "Inverfin S.A. Compañía Financiera c. Provincia de Buenos Aires" (9), delimitándose con precisión la situación en la cual se torna exigible el estudio de títulos. Se expresó que "(...) el cotejo cuidadoso del testimonio acompañado (...) hacía aconsejable el estudio de los antecedentes de dominio porque revelaba, (...) defectos ostensibles que lo justificaban" y se puntualizó que "(...) a las empresas que como la actora actúan como entidades financieras (...) les son aplicables los principios establecidos en el art. 902 CC., y que un grado de diligencia razonable les hace necesario efectuar —o hacer efectuar— un estudio de títulos para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia (...)".

La Corte Suprema reafirma esta postura en diversos fallos, entre los cuales se pueden mencionar "Phalarope S.A. c. Provincia de Santiago del Estero"· (10), "Xxxxxxxx, Xxxx X. c. Provincia de Buenos Aires s/ Cobro de australes" (11), "Terrabón S.A.C.I.F.I.A c. Provincia de Buenos Aires" (12) y "Xxxxxxx Zapiola Viviendas S.A. c. Provincia de Buenos Aires". (13)

3.4.3. Mensura

Corresponden también al vendedor, salvo pacto en contrario, los gastos de mensura, cuando sean necesarios a los fines de la determinación de las superficies, medidas y linderos del inmueble que se trate, ya sea por convención de partes o cuando la norma así lo mande como en el caso del Provincia de Buenos Aires, la ley 10.707, que organiza el catastro territorial de la Provincia en su art. 1º y en su art. 15 establece la obligatoriedad de mensura y actualizar el estado parcelario en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y transmisión de derechos reales.

3.4.4. Tributos que graven la venta

El art. 1138 NCCC hace mención a que están a cargo del vendedor los tributos que graven la venta. Los tributos que gravan la venta están compuestos por tributos locales, como lo es el impuesto de sellos, regulado por cada jurisdicción y por tributos nacionales, como puede ser el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el adelanto de Impuesto a las Ganancias, o los impuestos a las personas no residentes en el país. Creemos, como bien apunta el Xx. Xxxxxxx Xxxxx, en su comentario a este artículo, que los tributos que gravan la venta a cargo del vendedor son los tributos de carácter federal, regulados por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ya que el Código Civil no puede regular situaciones locales, como lo son los impuestos sellos, ya que de ser así, el impuesto de sellos quedaría en cabeza del vendedor, cuando no es así, ya que la alícuota del mismo se comparte cincuenta por ciento entre comprador y cincuenta por ciento entre el vendedor y en muchas ocasiones, dependiendo de si es vivienda única, familiar y de ocupación permanente del comprador la operación estará parcial o totalmente exenta, por lo cual no vemos razón que el Código legisle en materia que no tiene competencia, estando los tributos que gravan la venta en cabeza de cada estado provincial, a excepción de los tributos federales, que si le corresponden al vendedor.

IV. Obligaciones del comprador

El art. 1141 estable que son obligaciones del comprador: a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás gastos posteriores a la venta.

4.1. Pago del precio

La obligación principal que tiene el comprador, es la de ser deudor en una obligación de dinero (art. 765 y ss. NCCC).

El necesario que el precio sea determinado o determinable, conforme con los arts. 1133 a 1136 NCCC y que sea en dinero, caso contrario estaríamos ante la presencia de otro contrato, pero no de una compraventa. Como bien dice Xxxxx (14), el precio debe ser dinero, sin importar si es moneda nacional o extranjera.

No existen normas que prohíban la contratación de obligaciones en moneda extranjera, razón por la cual todo lo que no está prohibido está permitido, por lo que podrá seguir contratándose en materia inmobiliaria en moneda extranjera.

El art. 765 NCCC establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal

El referido artículo permite la contratación en moneda extranjera pero dice que deben considerarse como obligaciones de dar cantidad de cosas, pero esta clasificación ha sido omitida en el Nuevo Código, ya que el art. 762 NCCC solo nos refiere a las obligaciones de género, de dar cosas determinadas solo por su especie y cantidad, es decir solo aquellas cosas no fungibles.

Asimismo establece un derecho a favor del deudor de liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. Este derecho habrá que analizar si en principio es o no de orden público, para luego establecer si es disponible. No es el objetivo del presente trabajo realizar este análisis pero creemos que no está comprometido el orden público, ya que no afectan a ninguna garantía constitucional y solo a derechos que las partes tienen en materia contractual, además que el propio código establece la obligación de devolver los depósitos bancarios en la moneda de la misma especie (art. 1390 NCCC) razón por la cual si el mismo cuerpo legal autoriza a la devolución en moneda extranjera, cumpliendo de este modo con su obligación, no vemos óbice para hacer una interpretación integral del sistema y de esta forma permitir el cumplimiento de cualquier contrato (sea bancario o de compraventa) en moneda extranjera, pudiendo el deudor para renunciar al pago en moneda de curso legal.

La obligación en el pago de moneda extranjera entonces debe completarse con la lectura del art. 766 NCCC donde se establece la obligación del deudor de entregar la cantidad correspondiente de la especie designada y en el art. 772 NCCC se establece que si la deuda consiste en un cierto valor (como lo puede ser la obligación de dar moneda extranjera), el monto resultante deber referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la deuda, la que puede ser expresada en una moneda de curso legal que sea usada habitualmente en el trafico, es decir en materia inmobiliaria. Para terminar diciendo que una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplicaran las disposiciones de esta sección.

Es decir el precio en materia inmobiliaria podrá seguir pactándose en moneda extranjera, el deudor podrá renunciar a su derecho de pagar en moneda de curso legal, ratificando el art. 766 NCCC y estableciéndose que la obligación constituye una obligación de valor en los términos del art. 772 NCCC siendo aconsejable que se establezca convencionalmente el procedimiento de asignación del valor de la deuda de moneda extranjera en moneda de curso legal.

4.2. Tiempo y lugar de pago

Si nada se pacta el artículo dice que la venta es al contado, por lo que nos remitimos al tiempo de pago establecido en el art. 871 NCCC.

Con relación al lugar de pago en materia inmobiliaria es de vital importancia, ya que acarrea números conflictos debido a los montos importantes que una de las partes debe trasladar.

Si nada se ha pactado al respecto, el art. 874 NCCC nos establece que el lugar de pago es el domicilio del deudor al tiempo de nacimiento de la obligación, claro está que es el deudor en la entrega de la cosa, es decir el domicilio del vendedor. El artículo refuerza esta idea al establecer que "esta regla no se aplica a las obligaciones: a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde se encuentra la cosa habitualmente; b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultaneo; en este supuesto, lugar de pago es donde debe cumplirse la obligación principal, es decir la entrega de la cosa, por ende el pago será el lugar que designe el vendedor, ya sea donde se entregue la cosa o donde este designe".

4.3. Recepción de la cosa y los documentos vinculados con el contrato

El comprador tiene la obligación recibir la cosa y los documentos, la que consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega y hacerse cargo de la cosa.

Esta obligación del comprador forma parte del deber de cooperación genérico que existen en las obligaciones a los efectos de poder liberar al deudor de la prestación debida. La entrega de la cosa, salvo pacto en contrario, conforme al art. 1140 NCCC debe hacerse inmediatamente después de la escritura.

Si bien el inciso de este articulo está en la parte general su fuente la encontramos en el art. 60 de la Convención de las Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada en Viena el 11 xx xxxxx de 1980 (Convención de Viena de 1980), e incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley 1356, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), razón por la cual metodológicamente hubiera correspondido ubicarlo en la sección de compraventa de cosas muebles.

4.4. Pagar los gastos de recibo

Es obligación del comprador pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás gastos posteriores a la venta.

Se entiende por gastos de recibo los gastos que demandó la confección de la escritura, es decir los honorarios xxx xxxxxxxxx designado, los aportes notariales, así como los testimonios, las legalizaciones y todo el gasto que implique la confección de la escritura en cabeza de la parte compradora. Se entiende por demás gastos posteriores a la venta, todos aquellos gastos que demande la inscripción de la compraventa, como por ejemplo el pago de tasas registrales, las diligencias y pago de honorarios de gestores y todo lo necesario para que la escritura se inscriba y de esa forma se torne oponible su derecho real que adquirió mediante el contrato de compraventa.

V. Bibliografía

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Jurisprudencia:

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"U. M. I, c. M. S. s/cumplimiento de contrato", expte. 141.668. Cam. Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, Provincia de Buenos Aires, 20/02/2014, El dial AA85 CA, 21/03/2014.

"B, I. C. c. Barrio Parque Los Xxxxxx SA s/cumplimiento de contrato", Cam. Nac. de Apelaciones en lo Civil, sala A, 19/11/2013, cita on line, Xxxxxxx Xxxxxx AR/JUR/105397/2013.

"Xxxxxxxxx, M. del C. c. Xxxxxx, Xxxxxxx X. s/cobro de sumas de dinero", Cam. Nac. de Apelaciones en los Civil, Sala G, 11/03/2013, cita on line AR/JUR/4213/2013.

"Xxxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx x. Xxxxx, Xxxxxx X.", Cam. de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Xxxx, Sala II, 23/11/2010, cita on line AR/JUR/86718/2010.

"Petróleo y Transporte SRL c. Pcia. de Santiago del Estero y /u otro s/daños y perjuicios", Cam. Civ. y Com. Sgo. del Estero, 15/08/2013, cita on line AR/JUR/59439/2013.

(1) (1) Nótese que el NCCC ha eliminado la categoría de contratos consensuales y reales, sin perjuicio que en el art. 1123 NCCC hace alusión a que habrá contrato de compraventa cuando el deudor "se obligue a..." haciendo clara referencia al carácter consensual contrato.

(2) (2) Llamaremos en este trabajo NCCC al Nuevo Código Civil y Comercial que entrara en vigencia a partir del 1 xx xxxxxx de 2015 por oposición al CC o Código Civil velezano.

(3) (3) El art. 291 NCCC establece las prohibiciones en las cuales un escribano no puede actuar. "Es de ningún valor el instrumento autorizado por un funcionario público en que él, su cónyuge, su conviviente, o un pariente suyo dentro del cuarto grado o segundo de afinidad, sean personalmente interesados".

(4) (4) xxx.xxxx.xxx, Roma 8/11/2005, Unión Internacional del Notariado Latino.

(5) (5) XXXXXXX, Xxxxxx X., "Manual de Xxxxxxx Xxxxxxxx", Xx. Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, 0000, p. 118.

(6) (6) Corte Justicia Salta, sala 2ª, sent. publicada en Revista del Notariado, Buenos Aires, n. 741, mayo/junio de 1975, p. 1081.

(7) (7) XXXX, Xxxxxxxxx X.; XXXXX, Xxxxxxx X.; XXXXXXX, Xxxxx X.; XXXXXXXXX, Xxxxxx X. Título: "Estudio de títulos c. Seguro de títulos inmobiliarios" Fecha: 2007 Publicado: Xxxxxxx Xxxxxx: 0003/70039469-1.

(8) (8) 18/12/1984. Fallos 306:2029.

(9) (9) 11/12/1986. Fallos 308:2461.

(10) (10) 23/07/1994. Fallos 317:687

(11) (11) 19/12/1995. Fallos 318:2575.

(12) (12) 15/10/1997. Fallos 320:1571.

(13) (13) 13/08/1998. Fallos 321:2144.

(14) (14) "La compraventa en Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012", XXXXX Xxxxxxxxx, AR/DOC/6241/2012.