LA RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO POR EL TÉRMINO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ANALISIS DEL ART. 1945
LA RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO POR EL TÉRMINO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ANALISIS DEL ART. 1945
DEL CC.
ABSTRACT
Cuando el contrato de arrendamiento termina anticipadamente por hecho imputable al arrendatario, el artículo 1945 del CC le impone la obligación de pagar las rentas hasta el día en que el arriendo hubiera terminado o se hubiere podido hacer cesar mediante desahucio. En determinados casos concretos esta obligación resulta excesiva, por lo que es necesario determinar si ella puede ser reducida y, de ser así, de qué manera. Para dar respuesta a estas interrogantes, es importante precisar previamente cuál es el medio de tutela específico que recoge esta obligación; vale decir, si estamos ante una acción de cumplimiento, de cumplimiento por equivalencia o de indemnización de perjuicios.-
RESUMEN
El artículo 1945 del CC regula la responsabilidad del arrendatario de cosas ante el término anticipado del contrato por hecho imputable a su persona, que se traduce en la obligación de indemnizar perjuicios y, especialmente, en la de pagar las rentas hasta el día que el contrato hubiera terminado, o el arrendatario lo hubiere podido hacer cesar mediante desahucio. El problema es que, en algunos casos concretos, esta obligación de pagar las rentas, en la forma antes descrita, da lugar a situaciones desproporcionadas. Ejemplo típico es el arriendo de un inmueble comercial por un plazo cinco o más años, donde a los pocos meses de iniciado el contrato, el arrendatario decide desligarse del mismo y entregar el inmueble; pero sin que el arrendador lo libere. Este ultimo demanda la terminación del contrato y/o la restitución del inmueble, y además, conforme al artículo 1945 del CC, la totalidad de las rentas hasta la fecha en que el contrato se hubiera extinguido por vencimiento del plazo, lo que equivale a varios años xx xxxxx. Surge la interrogante, acerca de si la circunstancia de que el arrendatario pueda volver a arrendar o disponer de cualquier forma del inmueble antes de la fecha que se fijó como vencimiento del plazo del contrato, debe o no ser tomado en cuenta para reducir la suma que debe pagar el arrendatario. Nuestra jurisprudencia ha dado diferentes soluciones a este problema. En algunos casos no permite ninguna reducción del monto a pagar según el artículo 1945 del CC; en otros, sí permite reducir su monto; y, en un tercer grupo de casos, simplemente no aplica la norma en estudio. Estimamos que la respuesta adecuada pasa previamente por identificar cuál es el medio de tutela o remedio que se consagra al imponer el pago de las rentas. Las alternativas son considerar que estamos ante una acción de cumplimiento, de cumplimiento por equivalencia o de indemnización de perjuicios. Estimamos que estamos ante un supuesto de indemnización contractual. Por lo mismo, le son aplicables las reglas generales sobre extensión del daño contractual, establecidos en el artículo 1558 del CC y, muy especialmente, el llamado deber de mitigar el daño.-