OPINIÓN Nº 158-2018/DTN
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T.D:13386973
OPINIÓN Nº 158-2018/DTN
Entidad: Jurado Nacional de Elecciones – JNE
Asunto: Prórroga de contrato de arrendamiento de bien inmueble perteneciente a una Entidad Pública
Referencia: Comunicación S/N recibida el 28.AGO.2018
ANTECEDENTES
Mediante el documento de la referencia, el Director Central de Gestión Institucional (e) del Jurado Nacional de Elecciones - JNE, formula una consulta respecto a la prórroga de contrato de arrendamiento de bien inmueble perteneciente a una Entidad Pública.
Antes de iniciar el desarrollo del presente análisis, es necesario precisar que las consultas que absuelve este Organismo Técnico Especializado son aquellas referidas al sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado, planteadas sobre temas genéricos y vinculados entre sí, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos, de conformidad con lo dispuesto por el literal o) del artículo 52 de la Ley de Contrataciones del Estado, Ley N° 30225 (en adelante, la "Ley"), y la Tercera Disposición Complementaria Final de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 350-2015-EF (en adelante, el "Reglamento").
En ese sentido, las conclusiones de la presente opinión no se encuentran vinculadas necesariamente a situación particular alguna.
CONSULTA Y ANÁLISIS
De manera previa, corresponde señalar que con fecha 3 xx xxxxx de 2017, entraron en vigencia el Decreto Legislativo N° 1341 -Decreto Legislativo que modifica la Ley-, y el Decreto Supremo N° 056-2017-EF -Decreto Supremo que modifica el Reglamento-, cuyas disposiciones rigen a partir de esa fecha; salvo para aquellos procedimientos de selección iniciados antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1341, los cuales se rigen por las normas vigentes al momento de su convocatoria1.
En esa medida, considerando que vuestra consulta hace alusión al procedimiento de selección "Contratación Directa", término que recoge la actual normativa de contrataciones del Estado, el análisis de la presente opinión se desarrollará bajo los alcances de la normativa de contrataciones del Estado actualmente vigente.
La consulta formulada es la siguiente:
"¿Es viable prorrogar el plazo de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble urbano arrendado que pertenece a una Entidad Pública (JNE) derivado de una Contratación Directa (proveedor único) por más de 6 años (artículo 1688º de Código Civil) ó correspondería efectuar una nueva Contratación Directa, a fin de iniciar un nuevo computó de plazo?" (Sic).
2.1 En primer lugar, conforme se ha señalado en los antecedentes de la presente Opinión, las consultas que absuelve este Organismo Técnico Especializado son aquellas referidas al sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado planteadas en términos genéricos, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos; por lo que no resulta posible, en vía de consulta, determinar qué acciones corresponderá a una Entidad efectuar en una situación concreta, toda vez que ello excedería la habilitación legal conferida a través de lo establecido en el literal o) del artículo 52 de la Ley.
Sin perjuicio de lo expuesto, tomando en consideración el tenor de la consulta planteada, a continuación se efectuarán precisiones de alcance general respecto al plazo de ejecución contractual cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles pertenecientes a una Entidad Pública.
2.2 Al respecto, resulta importante señalar previamente que la normativa de contrataciones del Estado establece supuestos en los que carece de objeto realizar una fase competitiva, toda vez que, por razones coyunturales, económicas x xx xxxxxxx, la Entidad requiere contratar directamente con un determinado proveedor para satisfacer su necesidad. Dichos supuestos se encuentran establecidos en el artículo 27 de la Ley, y constituyen las causales de contratación directa2.
Entre estas causales, se encuentra la del literal j), según la cual, excepcionalmente, una Entidad puede contratar directamente con un determinado proveedor "Para el arrendamiento de bienes inmuebles y la adquisición de bienes inmuebles existentes". (El subrayado es agregado).
Como puede advertirse, la normativa vigente considera el arrendamiento y adquisición de bienes inmuebles existentes como un supuesto de contratación directa, esto atendiendo a que su gestión a través de un procedimiento de selección es inviable, por tratarse de contrataciones que una Entidad requiere efectuar con determinado proveedor, debido a que el bien que éste posee cuenta con determinadas características particulares que la Entidad requiere para satisfacer su necesidad.
En efecto, cuando una Entidad requiere la contratación de un arrendamiento o adquisición de un bien inmueble existente, esta obedece a la necesidad de localizarse en un determinado espacio geográfico, requiriendo incluso que el inmueble posea determinadas características específicas para que la Entidad pueda cumplir con sus funciones institucionales.
De esta manera, resulta inviable realizar un procedimiento de selección competitivo, donde concurran distintas ofertas de inmuebles con diferentes características que buscan igualmente suplir la necesidad de la Entidad, toda vez que como ya se ha indicado, en el arrendamiento o la adquisición de un bien inmueble, es fundamental que el bien cumpla con determinadas características particulares que la Entidad ya ha identificado y que le permitirán cumplir con sus funciones institucionales.
2.3 Efectuadas las precisiones anteriores, atendiendo al tenor de la presente consulta, debe señalarse que la contratación directa se circunscribe a la omisión de realizar una fase competitiva; por lo que las actuaciones preparatorias y la ejecución contractual deben cumplir con los respectivos requisitos, condiciones, formalidades, exigencias y garantías que –de conformidad con la normativa de contrataciones del Estado- se aplicarían de haberse llevado a cabo un procedimiento de selección con fase competitiva, salvo determinadas excepciones establecidas en el Reglamento, como es ante una situación de emergencia.
En tal sentido, en la contratación directa con un determinado proveedor para el arrendamiento de bienes inmuebles resultan aplicables las disposiciones y figuras jurídicas previstas durante la ejecución contractual.
Así, debe tenerse en cuenta que la normativa de contrataciones del Estado prevé casos especiales de vigencia en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Al respecto, el numeral 120.6 del artículo 120 del Reglamento dispone que: "Cuando se trate del arrendamiento de bienes inmuebles, el plazo puede ser hasta por un máximo de tres (3) años prorrogables en forma sucesiva por igual o menor plazo; reservándose la Entidad el derecho de resolver unilateralmente el contrato antes del vencimiento previsto, sin reconocimiento de lucro cesante ni daño emergente, sujetándose los reajustes que pudieran acordarse al Índice de Precios al Consumidor que establece el Instituto Nacional de Estadística e Informática - INEI." (El resaltado es agregado)
Como puede apreciarse, en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, la Entidad puede prever un plazo de ejecución contractual de hasta tres (3) años, considerando también la posibilidad de prorrogarlo de forma sucesiva por igual o menor plazo.
Cabe mencionar que, por "prórroga"3 debe entenderse la "Continuación de algo por un tiempo determinado". Por su parte, Messineo4 expresa que la prórroga “se da cuando en un contrato próximo a vencerse, por acuerdo de las partes, se conviene en extender su duración, siendo el contrato el mismo de antes.” (El subrayado es agregado); en este sentido, en el ámbito de la Contratación Pública, la prórroga debe ser entendida como la extensión acordada o pactada del plazo de ejecución de un contrato celebrado entre una Entidad y un contratista, por un determinado periodo.
De esta manera, en un contrato de arrendamiento de bien inmueble celebrado bajo el ámbito de la normativa de contrataciones del Estado, la prórroga se limita a extender el plazo de ejecución contractual original, por un periodo determinado.
2.4 Asimismo, es importante resaltar que el Reglamento no ha previsto limitación en cuanto a las veces o al tiempo máximo en que puede ser prorrogado el plazo de este tipo de contrato; sin perjuicio de lo cual, la Entidad se encuentra facultada para resolver unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, y sin que deba reconocer lucro cesante ni daño emergente alguno.
Ahora bien, en este punto, debe señalarse que en Opiniones previas5 este Organismo Técnico Especializado ha reconocido la aplicación supletoria de las disposiciones del artículo 1688 del Código Civil en el marco de la normativa de contrataciones del Estado.
Así, corresponde señalar que el artículo 1688 del Código Civil establece que, "El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder xx xxxx años. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos". (El resaltado es agregado).
Teniendo en consideración lo anterior, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pertenecientes a Entidades Públicas pueden considerar un plazo de hasta tres (3) años, prorrogables por igual o menor plazo, de manera sucesiva, hasta alcanzar el plazo máximo de seis (6) años.
En consecuencia, una vez transcurrido el plazo máximo de seis (6) años, según lo establecido en el artículo 1688 del Código Civil, corresponderá a la Entidad realizar un nuevo procedimiento de selección para efectuar la contratación de arrendamiento del inmueble requerido.
CONCLUSIÓN
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pertenecientes a Entidades Públicas pueden considerar un plazo de hasta tres (3) años, prorrogables por igual o menor plazo, de manera sucesiva, hasta alcanzar el plazo máximo de seis (6) años.
Xxxxx Xxxxx, 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000
XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX
Directora Técnico Normativa
1 De acuerdo a lo establecido en la Disposición Complementaria Transitoria Única del Decreto Legislativo N° 1341.
2Cabe señalar que en la anterior Ley de Contrataciones del Estado, aprobada mediante el Decreto Legislativo N° 1017, se consideraba contrataciones exoneradas a aquellas contrataciones que no contaban con una fase competitiva y que correspondían a las causales de exoneración reguladas en su artículo 20.
3Según la primera acepción del término "prórroga" consignada en la vigésima segunda edición del Diccionario de la Lengua Española.
0XXXXXXXX, Xxxxxxxxx. Doctrina General del Contrato. Tomo II. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa – América, 1952. Pág. 205.
5Puede revisarse las Opiniones Nº 013-2009/DOP, Nº 072-2013/DTN, Nº 038-2014/DTN, Nº 058-2017/DTN.