MODELO DE CONTRATO DE FIDEICOMISO
Anexo 12: (Modelos de Contratos — Fideicomiso)
MODELO DE CONTRATO DE FIDEICOMISO
(TODOS LOS TÉRMINOS Y CONDICIONES PREVISTAS EN EL PRESENTE MODELO, SERÁN DE CARÁCTER REFERENCIAL, YA QUE EL TEXTO FINAL DEL CAE DEBERÁ CONTENER TODOS LAS CONDICIONES Y DEMÁS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DE CADA PROYECTO PREVISTO EN LAS BASES CONTRACTUALES, LA OFERTA PRESENTADA Y LOS ASPECTOS NEGOCIADOS POR LAS PARTES EN BENEFICIO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO)
SEÑOR NOTARIO:
En el registro de escrituras públicas, sírvase insertar una en la que conste el contrato de constitución de un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario Integral, que se otorga al tenor de las siguientes cláusulas:
CLÁUSULA PRIMERA.- COMPARECIENTES.- Comparecen a celebrar el presente contrato, las siguientes partes:
Uno. Uno (1.1).- La EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP, legalmente representada por su Gerente General, XXXXXXXXX, según se desprende del nombramiento que se adjunta como habilitante al presente instrumento; parte a la cual se llamará en adelante como el “CONSTITUYENTE PROPIETARIO” o “EPCPT”.
Uno. Dos (1.2).-XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX; parte a la cual se llamará en adelante como el “CONSTITUYENTE PROMOTOR”.
Uno. Tres (1.3).- La compañía FIDUCIARIA XXXXXXXXXXXXXXXX, representada por XXXXXXXXXXXXXXXX, como consta del documento que se adjunta como habilitante, quien en adelante se denominara como “FIDUCIARIA”
CLÁUSULA SEGUNDA.- ANTECEDENTES.-
Dos. Uno: Mediante Decreto Ejecutivo 622 publicado en el Registro Oficial No. 474 de 07 xx xxxxx de 2015, se creó la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP, como una persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio, dotada de autonomía presupuestaria, financiera, económica, administrativa, operativa y de gestión;
A su vez en el artículo 3 del mencionado Decreto Ejecutivo, señala: “En la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP, existe la preeminencia de la rentabilidad con responsabilidad social y ambiental, por lo que su financiamiento se sujetará a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas. Para el efecto, podrá constituir cualquier tipo de asociación, unidades de negocios, celebrar convenios de asociación, alianzas estratégicas, consorcios, sociedades de economía mixta con sectores públicos o privados en el ámbito nacional o internacional o del sector de la economía popular y solidaria, de conformidad con la ley.
Podrá además suscribir todo tipo de contratos, fideicomisos, encargos fiduciarios, convenios, acuerdos, memorandos de entendimiento con la finalidad de establecer alianzas en todas sus formas, con personas naturales o jurídicas, organismos e instituciones, nacionales e internacionales, o participar con éstos para la implementación de proyectos específicos, así como la obtención de los recursos necesarios para su ejecución u otros de naturaleza similar, en las que el convenio asociativo o contrato establezca los procedimientos de contratación y su normativa aplicable, en concordancia con la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, su reglamento y más disposiciones pertinentes”.
Dos. Dos: Mediante Decreto Ejecutivo 976 se reformó el Decreto Ejecutivo No. 622, publicado en el Registro Oficial No. 474, de 7 xx xxxxx de 2015, estableciendo que “…la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP tiene por objeto elaborar e implementar programas, planes y proyectos referidos a la mejora del hábitat y el acceso a la vivienda, desarrollo de infraestructura hotelera con sujeción al Plan Nacional de Desarrollo, las políticas nacionales sectoriales y las instrumentos de planificación empresarial que le son propios. En este ámbito general de actuaci6n, sin que su enunciación sea exhaustiva, la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP podrá, de manera particular:
[…]
(b) Adquirir, enajenar, constituir derechos reales y gestionar bienes inmuebles, para la ejecución de los programas, planes o proyectos en el ámbito general de su actuación.
(c) Transferir bienes o Servicios, en valores que garanticen el carácter social de las operaciones y objetivos de la empresa pública.[…]
(d) Articular, gestionar y estructurar la coparticipación público-privada en el contexto de programas, planes o proyectos en el ámbito general de su actuación.”
Dos. Tres: Antecedente del Predio
La transferencia se realizó en cumplimiento al artículo 6, del Decreto Ejecutivo 622, que establece: “El patrimonio de la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP estará conformado por los inmuebles y muebles que serán transferidos por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI a título gratuito”.
Dos. Cuatro: El artículo 10 de la Ley Orgánica de Empresas Públicas, establece que el Gerente General ejerce la representación legal, judicial, y extrajudicial de la empresa, y será responsable de la gestión empresarial, administrativa, económica, financiera, comercial, técnica y operativa;
Dos. Cinco: Mediante Acta de Directorio Extraordinaria No. 9 de 30 xx xxxxx de 2016, el Directorio de la EPCPT, aprobó por unanimidad el Reglamento de Asociatividad de la EMPRESA PÚBLICA NACIONAL DE HABITAT Y VIVIENDA EP, actualmente, EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP, tiene por objeto establecer los lineamientos generales y políticas de implementación respecto de asociaciones, alianzas estratégicas, consorcios y cualquier otra forma de colaboración empresarial, mismo que en su artículo 3, determina que la Gerencia General de la EPCPT tendrá facultad para llevar a cabo procesos de […] alianzas estratégicas, […] en el marco de lo establecido en el presente reglamento y en el ámbito del objeto empresarial definido en su decreto de creación y posterior reforma.
Dos. Seis: El Reglamento de Asociatividad enunciado en el literal anterior en su artículo 15 señala: “Aprobación de alianzas estratégicas o autorización de inicio de otros tipos de procesos asociativos.- Antes de la suscripción del instrumento jurídico correspondiente, el Directorio de la EPCPT, con base a la solicitud y recomendación de la Gerencia General y con sustento en los informes técnico, económico, empresarial y legal presentados y sin perjuicio de las acciones previas o precontractuales realizadas por la administración bajo su responsabilidad, aprobará mediante resolución motivada lo siguiente […] b) Alianzas estratégicas, cuando el aporte total que la EPCPT realice a dicho modelo asociativo supere el monto equivalente al 25% del total de la valoración en libros de los predios de su propiedad o que se encuentren en proceso de transferencia. Cuando el aporte total que la EPCPT realice a dicho modelo asociativo sea inferior al monto equivalente al 25% del total de la valoración en libros de los predios de su propiedad, o que se encuentren en procesos de transferencia, la Gerencia General de la EPCPT, será quien suscriba el instrumento jurídico que corresponda para el inicio, perfeccionamiento y ejecución de las alianzas estratégicas […]”
Dos. Siete: Con Resolución Administrativa Nro. EPCPT-2020-116 de 20 xx xxxxx de 2020, la Gerencia General, según la competencia asignada por el directorio de la EPCPT emitió el Instructivo para la aplicación del Reglamento de Asociatividad de la EPCPT para el desarrollo de Alianzas Estratégicas, que determinan los procedimientos de asociatividad, que permitan viabilizar su capacidad asociativa en concordancia con la Ley Orgánica de Empresas Públicas y demás normativa aplicable.
Dos. Ocho: Datos específicos del proceso.
Dos. Catorce: Con fecha XXXXXXXXXXXXX la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP y XXXXXXXXXXXXXXXX, celebraron el Contrato de Alianza Estratégica del proyecto XXXXXXXXXXXXX.
Dos. Quince: Autorización Ministerio de Finanzas.
Dos. Dieciséis: Documento de selección Fiduciaria.
CLÁUSULA TERCERA.- GLOSARIO DE TÉRMINOS.- Para efectos de interpretación del presente contrato se considerará:
(I) Que los títulos de las cláusulas se han puesto simplemente para facilidad de lectura, mas no como medio de interpretación;
(II) Que la referencia al singular incluye el plural y la referencia a un género incluye a los otros;
(III) Que las palabras o frases definidas más adelante, tendrán los significados que constan a continuación de cada una de ellas.
Tres. Uno (3.1).- AUDITORA: Es la persona natural o jurídica especializada registrada ante la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros e inscrita en el Catastro Público xx Xxxxxxx de Valores, que brindará el servicio de auditoría externa anual al FIDEICOMISO, durante la vigencia del mismo. La firma auditora será seleccionada por la junta de fideicomiso.
Tres. Dos (3.2).- BENEFICIARIO(S): Es el CONSTITUYENTE PROPIETARIO y/o el CONSTITUYENTE PROMOTOR y/o aquellos a quienes éstos hubieran cedido sus derechos fiduciarios en cuanto a la calidad de beneficiarios del presente FIDEICOMISO, cumpliendo con los términos y condiciones estipulados en este contrato. Así mismo, se comprenderán en esta definición a los CONSTITUYENTES ADHERENTES que existan, o a aquellos a quienes éstos hubieran cedido sus derechos fiduciarios, en los términos y condiciones estipulados en este contrato. En el CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA se establece términos y condiciones para la determinación de los porcentajes de participación de los CONSTITUYENTES, como beneficiarios del FIDEICOMISO, así como las demás condiciones para su determinación o modificación.
Tres. Tres (3.3).- COMERCIALIZADOR(ES): Es XXXXXXXXXXX.
En caso de impedimento o terminación del contrato con dicha compañía, esta función podrá ser realizada por la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del (de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del (de los) COMERCIALIZADOR(ES).
El(Los) COMERCIALIZADOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Cuatro (3.4).- CONSTITUYENTE(S): Entre los que hay que distinguir:
Tres. Cuatro. Uno (3.4.1): CONSTITUYENTE PROPIETARIO: Es la EMPRESA PÚBLICA CASA PARA TODOS EP.
Tres. Cuatro. Dos (3.4.2): CONSTITUYENTE PROMOTOR: XXXXXXXXXXXXXXXXX.
Conforme al CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA el CONSTITUYENTE PROMOTOR, asumirá la totalidad de las pérdidas, así como de los pasivos, gastos y costos que no puedan ser asumidos con los recursos que existan en el FIDEICOMISO; incluyendo la devolución en efectivo o bienes del aporte realizado por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme lo que sea aceptado expresamente por este último. Para lo cual queda expresa constancia que en caso de perdidas EL CONSTITUYENTE PROMOTOR se obliga a cancelar el valor total del aporte realizado por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Tres. Cuatro. Tres (3.4.3): CONSTITUYENTE(S) ADHERENTE(S): Es (Son) la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s), que decida(n) ser parte del FIDEICOMISO, mediante un contrato de adhesión, a través del cual asumirá(n) todas las responsabilidades y derechos que le(s) corresponda(n) conforme a lo estipulado en el contrato del FIDEICOMISO y en el referido contrato de adhesión. La FIDUCIARIA celebrará los contratos de adhesión con las personas que sean designadas y de conformidad a las instrucciones que reciba de manera conjunta por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR.
Tres. Cinco (3.5).- CONSTRUCTOR(ES): Es(Son) la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) por el CONSTITUYENTE PROMOTOR y puesta en conocimiento de la JUNTA DEL FIDEICOMISO y que sean contratadas por el FIDEICOMISO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) CONSTRUCTOR(ES).
La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del (de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) CONSTRUCTOR(ES). En dichos contratos, se deberá estipular expresamente que el(los) CONSTRUCTOR(ES) asumirá(n) la obligación de responder frente al FIDEICOMISO, los promitentes compradores, compradores o terceros relacionados con el FIDEICOMISO; por vicios de la construcción o de los materiales utilizados en ella, durante el plazo contemplado en el Art. 1937, numeral 3 del Código Civil.
El(Los) CONSTRUCTOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Seis (3.6).- CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA: Instrumento jurídico, mediante el cual, el CONSTITUYENTE PROPIETARIO se asocia con una persona natural o jurídica, pública o privada, en que se plasman las declaraciones de voluntad de las partes, así como el acuerdo de tipo inmobiliario con la finalidad de aportar sus recursos para lograr un objetivo de beneficio mutuo, mismo que comprende desde la planificación, desarrollo, construcción, y comercialización del mismo. Dicha alianza estratégica no implicará la pérdida de la identidad e individualidad como persona jurídica del CONSTITUYENTE PROPIETARIO. En relación al proyecto inmobiliario XXXXXXXXXXXXXXXX, el contrato de alianza estratégica fue celebrado el 24 de octubre del 2016 entre el CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR.
Tres. Siete (3.7).- FIDEICOMISO: Es el patrimonio autónomo dotado de personalidad jurídica que se constituye como consecuencia jurídica de la celebración del presente contrato, que es representado legalmente por la FIDUCIARIA, y que para efectos de identificación se le denominará “FIDEICOMISO INMOBILIARIO XXXXXXXXXXXX”.
Tres. Ocho (3.8).- FIDUCIARIA: Es la compañía XXXXXXXXXXXXX, que de conformidad a lo establecido en la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, asume la representación legal del FIDEICOMISO.
Tres. Nueve (3.9).- FISCALIZADOR(ES): Es(Son) la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, de una terna que sea presentada por la FIDUCIARIA. El(Los) FISCALIZADOR(ES) estará(n) encargado(s) de vigilar el cumplimiento del cronograma de obra, así como de realizar el control técnico del PROYECTO, en los términos y condiciones que sean determinados en el respectivo contrato que se suscriba conforme las instrucciones de la JUNTA DEL FIDEICOMISO. La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) FISCALIZADOR(ES). El(Los) FISCALIZADOR(ES) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Diez (3.10).- GERENTE(S) DE PROYECTO: Es el CONSTITUYENTE PROMOTOR o la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte del CONSTITUYENTE PROMOTOR, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) GERENTE(S) DEL PROYECTO.
El(Los) GERENTE(S) DEL PROYECTO deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Once (3.11).- INMUEBLE o LOTE DE TERRENO: Es el lote de terreno, situado en XXXXXXXXXXX, con una superficie de XXXXXXXXXXXX, que es aportado al FIDEICOMISO por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO y se encuentra descrito en el numeral Dos. Tres de la cláusula SEGUNDA de este contrato.
Tres. Doce (3.12).- JUNTA DEL FIDEICOMISO: Es el órgano colegiado del FIDEICOMISO que, dentro de los parámetros que imponen el objeto del FIDEICOMISO y las instrucciones fiduciarias, tendrá las facultades genéricas y específicas establecidas en el presente instrumento.
Tres. Trece (3.13).- OBRAS DE CONSTRUCCIÓN: Comprende la ejecución de las obras de construcción del PROYECTO o de sus etapas, conforme a las instrucciones que imparta la JUNTA DEL FIDEICOMISO; para las cuales se requerirá haber cumplido previamente con las condiciones técnicas y legales del PUNTO DE EQUILIBRIO o de sus etapas, estipuladas en la cláusula NOVENA de este contrato; lo que especialmente comprende que se cuente con el correspondiente permiso de construcción emitido por el Municipio de XXXXXXXXXX.
Tres. Catorce (3.14).- OBRAS PRELIMINARES: Comprende la ejecución de las obras preliminares que sean necesarias para el PROYECTO o de sus etapas, conforme a las instrucciones que imparta la JUNTA DEL FIDEICOMISO; para las cuales no se requerirá haber cumplido previamente con las condiciones técnicas y legales del PUNTO DE EQUILIBRIO o de sus etapas, estipuladas en la cláusula NOVENA de este contrato; pero sí contar con la Licencia correspondiente que sea emitida por el Municipio de XXXXX o documento que haga sus veces. Estas obras pueden comprender la construcción de oficinas, bodegas o área de ventas; construcción de cerramientos; modificación, demolición o reparación de construcciones menores; movimiento de tierras, excavación o relleno; y, en general las obras menores que se encuentren autorizadas conforme al permiso antes referido.
Tres. Quince (3.15).- PLANIFICADOR(ES) ARQUITECTÓNICO(S): Es el CONSTITUYENTE PROMOTOR o la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que sea(n) designada(s) para dichas funciones por parte del CONSTITUYENTE PROMOTOR, previa aceptación del CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá aprobar los términos del(de los) contrato(s) que será(n) celebrado(s) por el FIDEICOMISO, para la prestación de los servicios del(de los) PLANIFICADOR(ES) ARQUITECTÓNICO(S).
El(Los) PLANIFICADOR(ES) AQUITECTÓNICO(S) deberá(n) supeditar su actuación a las instrucciones que reciba(n) de la FIDUCIARIA, la que a su vez deberá cumplir con lo dispuesto en este contrato, así como con las políticas y/o decisiones que sean aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Dieciséis (3.16).- PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS: Son los contratos de promesa de compraventa y/o compraventa que el FIDEICOMISO celebrará con los PROMITENTES COMPRADORES o COMPRADORES, cuyos nombres deben ser proporcionados por el COMERCIALIZADOR; a través de los cuales el FIDEICOMISO prometerá en venta a los PROMITENTES COMPRADORES y/o venderá a los COMPRADORES, bienes individualizados y determinados dentro del PROYECTO. Los modelos y/o textos de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA deberán ser aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Tres. Diecisiete (3.17).- PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES: Son las personas naturales o jurídicas, cuyos nombres deben ser proporcionados a la FIDUCIARIA por el COMERCIALIZADOR, que celebren con el FIDEICOMISO contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA. También serán considerados como tales, los cesionarios de tales contratos, cuando tal cesión haya sido aceptada por el COMERCIALIZADOR y sea registrada por la FIDUCIARIA.
Tres. Dieciocho (3.18).- PROYECTO INMOBILIARIO o PROYECTO: Es la promoción, comercialización y construcción del proyecto inmobiliario “XXXXXXXXXXX”, que será desarrollado sobre el INMUEBLE. La descripción, especificaciones técnicas y más características definitivas del PROYECTO, serán las que respondan a los estudios que serán de responsabilidad del CONSTITUYENTE PROMOTOR, para su aprobación por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO; que cumpla con lo establecido en el CONTRATO DE ALIANZA ESTRATÉGICA.
Tres. Diecinueve (3.19).- PUNTO DE EQUILIBRIO: Es el conjunto de condiciones técnicas y legales que deben ser cumplidas, así como de las condiciones financieras que deben ser verificadas; conforme a lo estipulado en la cláusula NOVENA del presente instrumento; de manera que una vez certificado, el FIDEICOMISO se encuentre facultado para utilizar los recursos recibidos por parte de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, en el desarrollo y ejecución del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas.
Tres. Veinte (3.20).- FECHA EFECTIVA DE LA ALIANZA O FECHA EFECTIVA: Conforme a lo acordado en el contrato de Alianza Estratégica celebrado el XXXXXXXX se considera como fecha efectiva, a la fecha de inscripción del Registro de la Propiedad del Cantón XXXXXX, del aporte del INMUEBLE al FIDEICOMISO para la consideración de los plazos estipulados en dicho contrato de Alianza Estratégica.
CLÁUSULA
CUARTA: FIDEICOMISO MERCANTIL Y PATRIMONIO AUTÓNOMO.-
Con estos antecedentes y por este medio se constituye el fideicomiso
mercantil irrevocable denominado “XXXXXXXXXXXX”,
el cual consiste en un patrimonio autónomo, separado e independiente
de aquel o aquellos de los CONSTITUYENTES, de la FIDUCIARIA, de los
BENEFICIARIOS, de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, o de
terceros en general, así como de todos los que correspondan a otros
negocios fiduciarios manejados por la FIDUCIARIA. El FIDEICOMISO se
encuentra inicialmente integrado por los aportes realizados por el
CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR, y
posteriormente estará integrado por los bienes que sean aportados
por los CONSTITUYENTES y por todos los activos que se aporten y
transfieran al FIDEICOMISO o se generen en virtud del cumplimiento de
su objeto. De conformidad a lo que dispone la Xxx xx Xxxxxxx de
Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, los
bienes del FIDEICOMISO no pueden ser embargados ni sujetos a ninguna
medida precautelatoria o preventiva por los acreedores de los
CONSTITUYENTES o de los BENEFICIARIOS, de igual forma, en ningún
caso dichos bienes podrán ser embargados ni objeto de medidas
precautelatorias o preventivas por los acreedores de la FIDUCIARIA.
El FIDEICOMISO MERCANTIL, por disposición legal, está dotado de
personalidad jurídica y la FIDUCIARIA será su representante legal,
ejerciendo tales funciones de conformidad con este contrato. En tal
virtud, la FIDUCIARIA podrá intervenir con todos los derechos y
atribuciones que tenga el FIDEICOMISO MERCANTIL como sujeto procesal,
ante las autoridades competentes en toda clase de procesos, trámites
y actuaciones administrativas o judiciales, a efectos de proteger los
bienes que lo integran, exigir el pago de los créditos que existan a
favor del FIDEICOMISO MERCANTIL y lograr la finalidad determinada en
este contrato.
CLÁUSULA QUINTA.- TRANSFERENCIA DE DOMINIO.- Los siguientes bienes se aportan a la constitución del presente FIDEICOMISO MERCANTIL:
Cinco. Uno (5.1) El CONSTITUYENTE PROMOTOR aporta la suma de UN MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 1,000.00), que será utilizada en el pago de los gastos de constitución del presente contrato; así como se compromete y obliga a realizar los aportes determinados en el CONVENIO DE ALIANZA ESTRATÉGICA, por un valor de XXXXXXXXXX DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ XXXXXXXXXX) según requerimiento del proyecto.
Cinco. Dos (5.2) El CONSTITUYENTE PROPIETARIO aporta el lote de terreno, situado XXXXXXXXXXXX. Para efectos de la contabilización del INMUEBLE y demás efectos del presente instrumento, se establece su valor en el monto de XXXXXXXXXXXXy, valor establecido como costo del Terreno en el Convenio de Alianza Estratégica suscrito entre los CONSTITUYENTES.
Los linderos y la historia de dominio del INMUEBLE, se encuentran referidos en el numeral Dos. Tres de la cláusula SEGUNDA de este contrato.
PARÁGRAFO PRIMERO: El CONSTITUYENTE PROPIETARIO declara que los linderos y mensuras expresados en este contrato, son los generales que corresponden al INMUEBLE, pero que si alguna parte de ellos no estuviera comprendida en los mismos, también quedará incluida en el Fideicomiso Mercantil, pues, es su ánimo que el mismo alcance a todo lo que actualmente existe, y las construcciones y mejoras que se hagan en el futuro sin reservas ni limitaciones de ninguna índole.
La transferencia a título xx xxxxxxx mercantil, no es onerosa, ni gratuita, ya que la misma no determina un provecho económico ni para los CONSTITUYENTES, ni para la FIDUCIARIA, ni para el FIDEICOMISO, y se da como medio necesario para que la FIDUCIARIA pueda cumplir con el objeto del presente contrato. Consecuentemente, la transferencia a título de fideicomiso mercantil, está exenta de todo tipo de impuestos, tasas y contribuciones ya que no constituye hecho generador para el nacimiento de obligaciones tributarias, ni de impuestos indirectos previstos en las leyes que gravan las transferencias gratuitas u onerosas.
Por lo explicado precedentemente, en la transferencia a título fiduciario NO EXISTE PRECIO a convenirse ni tampoco responde tal transferencia a restitución o donación alguna por parte de los CONSTITUYENTES y en tal virtud se halla exenta del pago de tributos, conforme lo señala la Ley.
PARÁGRAFO SEGUNDO: La FIDUCIARIA acepta la transferencia de los bienes referidos en esta cláusula, como aporte de los CONSTITUYENTES al FIDEICOMISO, a título xx xxxxxxx mercantil irrevocable y declara que en virtud de la naturaleza de su gestión, sus obligaciones se hallan limitadas exclusivamente al cumplimiento de las instrucciones impartidas en este contrato y que las partes declaran conocer a cabalidad, por lo que de ninguna manera garantiza los resultados esperados del mismo.
CLÁUSULA SEXTA.- DECLARACIONES.- Los CONSTITUYENTES declaran bajo juramento que:
Seis. Uno (6.1) No se encuentran inmersos en ninguna de las prohibiciones determinadas en la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y demás normas aplicables.
Seis. Dos (6.2).- Los recursos que transfieren o lleguen a transferir al FIDEICOMISO, son de su exclusiva propiedad, sobre los cuales tienen absoluta capacidad de disposición, sin que exista impedimento alguno para aportarlos a título de fideicomiso mercantil irrevocable; que los han habido u obtenido con dinero de su propio peculio; que no existe impedimento alguno para su enajenación y que son bienes de los que pueden disponer libremente de acuerdo a la Ley.
Seis. Tres (6.3.).- Los recursos que transfieren o sobre los recursos y bienes que lleguen a transferir al FIDEICOMISO, no pesa ningún gravamen, ni prohibición de enajenar, ni se encuentran afectados por embargos, acciones rescisorias, reivindicatorias o posesorias, obligándose conforme lo señala la Ley al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios, relevando en forma expresa de tal obligación a la FIDUCIARIA y al FIDEICOMISO y comprometiéndose en consecuencia a transferir estos bienes libres de cualquier perturbación que comprometa la ejecución del objeto del presente contrato, así como a responder por la propiedad y tenencia de los bienes por parte del FIDEICOMISO, libre de acciones u otras obligaciones con terceros.
Seis. Cuatro (6.4).- Los recursos que transfieren, así como aquellos que lleguen a transferir al FIDEICOMISO, tienen un origen lícito y legítimo, y en especial declaran que no provienen ni provendrán de ninguna actividad relacionada con el cultivo, fabricación, almacenamiento, transporte o tráfico ilícito de sustancias estupefacientes o psicotrópicas o lavado de dinero o cualquier otra actividad ilegal o ilícita; así como no provienen ni están relacionados directa o indirectamente, con: i) asociación para ejecutar cualesquiera de las actividades mencionadas o su tentativa; ii) la organización de sociedades o empresas que tengan ese propósito; y, iii) la gestión, financiamiento o asistencia técnica encaminados a hacer posibles dichas actividades ilícitas.
Igualmente declaran que sus actividades económicas o las actividades que les han permitido percibir los bienes que se aportan o aportarán, comprenden actos permitidos por el ordenamiento jurídico vigente y, por tanto, no constituyen operación o transacción económica inusual e injustificada, en conformidad con lo previsto en la Ley; eximiendo a la FIDUCIARIA de la comprobación de estas declaraciones, sin perjuicio de lo cual, los CONSTITUYENTES autorizan y autorizarán a la FIDUCIARIA para que efectúe todas las indagaciones necesarias para comprobar el origen de los bienes que se aportan o se aporten en el futuro a título xx xxxxxxx mercantil.
En caso que se inicien investigaciones sobre los CONSTITUYENTES, relacionadas con las actividades antes señaladas, o de producirse transacciones inusuales o injustificadas, la FIDUCIARIA podrá proporcionar a las autoridades competentes toda la información que tenga sobre las mismas o que le sea requerida.
Seis. Cinco (6.5).- El FIDEICOMISO no adolece de causa u objeto ilícito y con su constitución no se tiene conocimiento ni intención de irrogar perjuicios a terceros o a sus acreedores.
Seis. Seis (6.6).- Conocen el contenido y alcance del FIDEICOMISO y las obligaciones y responsabilidades que le corresponden a la FIDUCIARIA en virtud de lo estipulado en el presente contrato.
Seis. Siete (6.7).- Autorizan expresamente a la FIDUCIARIA para que obtenga de cualquier fuente de información, incluido el Registro de Datos Crediticios de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos (DINARDAP), sus referencias personales, sobre su comportamiento crediticio, manejo de sus cuentas corrientes, de ahorro, tarjetas de crédito, etc., y en general al cumplimiento de sus obligaciones y demás activos, pasivos y datos personales. De igual forma, la FIDUCIARIA queda expresamente autorizada para que pueda utilizar, transferir o entregar dicha información a autoridades competentes, organismos de control, DINARDAP y otras instituciones o personas jurídicas legal o reglamentariamente facultadas.
Seis. Ocho (6.8) Los CONSTITUYENTES acuerdan que el presente documento no modifica ni altera el contenido de los derechos y obligaciones previstas en el Convenio de Alianza Estratégica suscrito entre el Constituyente Propietario y el Constituyente Promotor.
CLÁUSULA SÉPTIMA.- OBJETO DEL FIDEICOMISO: El objeto del presente FIDEICOMISO es la promoción, comercialización y construcción del PROYECTO en el INMUEBLE, con el dinero o recursos aportados por los CONSTITUYENTES, los recibidos por obligaciones con terceros, los recibidos de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES y todos los demás que se integren por el cumplimiento de las instrucciones contenidas en este contrato.
CLÁUSULA OCTAVA.- INSTRUCCIONES FIDUCIARIAS: Para el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO, la FIDUCIARIA, en su calidad de representante legal del FIDEICOMISO deberá cumplir con las siguientes instrucciones fiduciarias:
Ocho. Uno (8.1).- Registrar contablemente como propiedad del FIDEICOMISO:
Ocho. Uno. Uno (8.1.1).- El dinero transferido por el CONSTITUYENTE PROMOTOR a la constitución del presente instrumento y los recursos que se ha comprometido y obligado a aportar
Ocho. Uno. Dos (8.1.2).- El INMUEBLE, una vez que haya sido transferido por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO a favor del FIDEICOMISO, por la inscripción de este contrato en el Registro de la Propiedad del cantón XXXXX.
Ocho. Uno. Tres (8.1.3).- Todos los demás activos que se generen durante el desarrollo de su objeto; y/o, que se aporten al FIDEICOMISO por parte de los CONSTITUYENTES, entre los que se podrán encontrar aportes en construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el desarrollo del PROYECTO.
Ocho. Dos (8.2).- Abrir cuentas corrientes, de ahorros o cualquier otro instrumento financiero que sean necesarios para la adecuada administración de los recursos dinerarios del FIDEICOMISO y del PROYECTO, en las instituciones financieras que sean determinadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Tres (8.3).- Invertir los recursos dinerarios que existan en las cuentas bancarias del FIDEICOMISO, conforme a las instrucciones que reciba de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, para lo cual se deberá cumplir con la normativa legal aplicable. Los procedimientos necesarios para la selección de las sociedades, Casas de Valores, Bolsas de Valores y/o las instituciones financieras, a través de las cuales o en las que se realicen las inversiones, serán instruidos por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, cumpliendo con la normativa legal aplicable.
Ocho. Cuatro (8.4).- Suscribir los contratos de Comercialización, Construcción, Fiscalización, Gerencia de Proyecto, Planificación Arquitectónica y los demás contratos que sean necesarios para el desarrollo del PROYECTO; conforme a las instrucciones, términos y condiciones que sean aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Cinco (8.5).- Celebrar con los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES designados por el COMERCIALIZADOR, bajo las políticas y demás condiciones aprobadas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o compraventa sobre bienes determinados e individualizados dentro del PROYECTO. Se establece expresamente que en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, se deberá: (i) Enunciar en forma clara y precisa de las obligaciones y derechos de las partes, a efectos de poder exigir su cumplimiento; (ii) Incluir una cláusula en la que los PROMITENTES COMPRADORES y/o compradores se obliguen a pagar directamente al FIDEICOMISO, el valor proveniente de la negociación; y, (iii) Señalar expresamente que la cesión de derechos de las PROMESAS DE COMPRAVENTA, no será registrada o aceptada por el FIDEICOMISO, si no ha contado con la expresa y previa autorización del COMERCIALIZADOR.
Ocho. Seis (8.6).- En caso de incumplimiento de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, de las obligaciones que asumieron en la PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA; dar por terminados tales contratos en la forma establecida en los mismos y celebrar en su nuevas PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS, con las personas que designe el COMERCIALIZADOR, cumpliendo con las políticas y las condiciones que haya fijado la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Siete (8.7).- Recibir de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, el dinero que éstos se comprometieron a entregar, en los montos y condiciones señalados en las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTAS, recursos que podrán ser devueltos al correspondiente PROMITENTE COMPRADOR y/o COMPRADORES en caso de no haberse cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa a la que correspondan; incluyendo los intereses que se hayan generado por la inversión de tal dinero, a prorrata del monto transferido al FIDEICOMISO, de los que se deducirán los tributos, comisiones y demás gastos que se hayan ocasionado por la realización de dichas inversiones. Mientras no se certifique el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa correspondiente; los recursos entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, no podrán ser utilizados para el desarrollo del PROYECTO y deberán mantenerse invertidos cumpliendo con lo previsto en el numeral Ocho. Tres (8.3) de esta cláusula.
Ocho. Ocho (8.8).- Realizar los egresos que sean necesarios para el desarrollo o ejecución del PROYECTO; de conformidad al presupuesto que haya sido aprobado por la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Para aplicación de lo referido anteriormente, se estipula expresamente que:
Ocho. Ocho. Uno (8.8.1).- Se podrá realizar los egresos correspondientes pre operativos o de las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, antes del cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de la etapa respectiva; si la JUNTA DEL FIDEICOMISO así lo autoriza; únicamente si se han cumplido con las condiciones legales y técnicas determinadas en la cláusula NOVENA de este contrato, utilizando únicamente los recursos que sean aportados por los CONSTITUYENTES; y, de ninguna manera, con los recursos entregados al FIDEICOMISO por los PROMITENTES COMPRADORES, los que únicamente podrán ser utilizados para el desarrollo del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas, cuando se haya certificado el PUNTO DE EQUILIBRIO.
Ocho. Ocho. Dos (8.8.2).- Se deberá realizar los egresos operativos y los correspondientes a las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, en caso de haberse declarado el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de cualquiera de sus etapas; para lo cual podrán utilizarse no solamente los recursos aportados por los CONSTITUYENTES, sino también los que hayan sido entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, así como todos los demás recursos que existan en el FIDEICOMISO. Se establece además expresamente, que en caso que se haya declarado el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de cualquiera de sus etapas, los CONSTITUYENTES podrán realizar todos los aportes adicionales que sean necesarios para que se pueda terminar y concluir la construcción del PROYECTO; que podrán consistir en recursos, dinero, construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el PROYECTO.
Ocho. Nueve (8.9).- Para la realización de los egresos referidos en el numeral Ocho. Xxxx (8.8) de esta cláusula; se deberá contar con el previo visto bueno del GERENTE DE PROYECTO y/o del FISCALIZADOR, conforme corresponda; quienes deberán sujetarse para ello, al presupuesto que haya sido aprobado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Diez (8.10).- Contratar un seguro contra todo riesgo sobre la construcción y materiales del PROYECTO o de sus etapas; en las condiciones y con la compañía de seguros que sea seleccionada por dicho organismo y/o aplicando los procedimientos legales que sean necesarios; conforme a las instrucciones que deberá impartir la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Once (8.11).- Verificar a través del GERENTE DEL PROYECTO y/o del FISCALIZADOR, conforme les corresponda, que los fondos entregados por el FIDEICOMISO al CONSTRUCTOR y/o a los correspondientes profesionales contratados para el desarrollo del PROYECTO o de sus etapas, han sido y están siendo debidamente utilizados y han sido plenamente justificados con las planillas, facturas, recibos y/o comprobantes originales y demás respaldos o sustentos que sean legalmente exigibles. De existir alguna observación o duda, respecto de la utilización de tales fondos, tales circunstancias serán puestas a consideración de la JUNTA DEL FIDEICOMISO para que se resuelva lo conveniente.
Ocho. Doce (8.12).- Verificar a través de informes presentados por el GERENTE DEL PROYECTO y/o el FISCALIZADOR, que el cronograma de obra y el presupuesto del PROYECTO aprobados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, estén siendo cumplidos. De existir retrasos en el cronograma de obra o en caso de que el presupuesto no esté siendo cumplido, la FIDUCIARIA informará sobre estos aspectos a la JUNTA DEL FIDEICOMISO para que ésta tome las medidas que correspondan.
Ocho. Trece (8.13).- Verificar y/o aceptar si se ha cumplido o no el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de cualquiera de sus etapas, dentro de los plazos señalados en la cláusula NOVENA del presente instrumento.
Ocho. Trece. Uno (8.13.1).- En caso de que la FIDUCIARIA verifique que NO se ha cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de alguna de sus etapas, si aún no se han iniciado las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN con recursos de los CONSTITUYENTES, la FIDUCIARIA, en su calidad de representante legal del FIDEICOMISO, procederá a:
(i) Dar por terminado los contratos celebrados con los contratistas del PROYECTO y liquidar cualquier saldo pendiente, conforme le corresponda al FIDEICOMISO. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, realizará la terminación o reforma de los contratos antes referidos, en función a la respectiva etapa que no haya cumplido con las condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO.
(ii) Restituir a los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, el dinero transferido por éstos al FIDEICOMISO en cumplimiento de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, incluyendo los intereses que se hayan generado por la inversión de tal dinero, a prorrata del monto transferido al FIDEICOMISO, de los que se deducirán los tributos, comisiones y demás gastos que se hayan ocasionado por la realización de dichas inversiones. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, procederá a la devolución únicamente de los recursos correspondientes a los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES de la etapa que no haya cumplido con las condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO.
(iii) Restituir el INMUEBLE al CONSTITUYENTE PROPIETARIO o al(a los) cesionario(s) de sus derechos como BENEFICIARIO, siempre y cuando se haya cumplido con el pago del precio o la contraprestación acordada por la cesión de dichos derechos. Los costos, gastos honorarios y tributos que demanden esta restitución serán de cuenta de dicho CONSTITUYENTE PROPIETARIO o BENEFICIARIO, que también tendrá que asumir los demás gastos que se haya comprometido a pagar conforme lo previsto en este contrato. En caso que el PUNTO DE EQUILIBRIO sea declarado por cada una de las etapas del PROYECTO, procederá únicamente a la restitución de los inmuebles o alícuotas que correspondan a la etapa que no se va a desarrollar. En caso de no ser posible la restitución del inmueble, el CONSTITUYENTE PROMOTOR deberá cancelar los valores acordados por el aporte del bien al CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Ocho. Trece. Dos (8.13.2).- En caso de que la JUNTA DEL FIDEICOMISO, certifique y apruebe que SI se ha cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de cualquiera de sus etapas, siempre y cuando aquello haya sido verificado y aceptado por la FIDUCIARIA; se deberán realizar los egresos operativos y los correspondientes a las OBRAS DE CONSTRUCCIÓN respectivas; para lo cual podrán utilizarse no solamente los recursos aportados por los CONSTITUYENTES, sino también los que hayan sido entregados por los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, así como todos los demás recursos que existan en el FIDEICOMISO.
Ocho. Catorce (8.14).- Previo informe del FISCALIZADOR y aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, suscribir con el CONSTRUCTOR, el FISCALIZADOR y el GERENTE DE PROYECTO, el(las) acta(s) de entrega recepción provisional y el(las) acta(s) de entrega recepción definitiva de las etapas correspondientes y/o del PROYECTO; cuando se haya concluido con su construcción.
Ocho. Quince (8.15).- Celebrar con los PROMITENTES COMPRADORES que hayan cumplido en su totalidad las obligaciones que asumieron a la firma de las PROMESAS DE COMPRAVENTA y/o con los COMPRADORES, las escrituras de compraventa de los bienes determinados e individualizados del respectivo PROYECTO; y, a través del CONSTRUCTOR y con presencia del GERENTE DE PROYECTO, hacer la entrega recepción de la construcción de la respectiva unidad inmobiliaria. La celebración de las escrituras de compraventa se efectuará una vez que los PROMITENTES COMPRADORES y/o los COMPRADORES, hayan cumplido y/o hayan afianzado debidamente el pago del precio pactado en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, así como las demás obligaciones pactadas en dichos contratos. En dichos contratos, se deberá estipular expresamente que el(los) CONSTRUCTOR(ES) asumirá(n) la obligación de responder frente al FIDEICOMISO, los promitentes compradores, compradores o terceros relacionados con el FIDEICOMISO; por vicios de la construcción o de los materiales utilizados en ella, durante el plazo contemplado en el Art. 1937, numeral 3 del Código Civil.
Ocho. Dieciséis (8.16).- Transferir a favor del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, del CONSTITUYENTE PROMOTOR y de los posibles CONSTITUYENTES ADHERENTES, a prorrata de los derechos fiduciarios sobre el FIDEICOMISO que corresponda a cada uno de ellos, a título de restitución fiduciaria, bienes o recursos del FIDEICOMISO; así como, a título de beneficios derivados del FIDEICOMISO, las ganancias que existan en el patrimonio del FIDEICOMISO, una vez terminada la construcción del PROYECTO, satisfechas todas las obligaciones con los PROMITENTES COMPRADORES, y cancelados todos los costos, gastos, honorarios y tributos generados o por generarse por la constitución, administración y liquidación del FIDEICOMISO, inclusive los honorarios de la FIDUCIARIA y tributos del FIDEICOMISO.
Estas restituciones, transferencias y/o entregas de beneficios podrán ser realizadas antes de que se cumplan las referidas condiciones, siempre y cuando: (i) Se haya obtenido e inscrito las autorizaciones públicas necesarias para la transferencia de los bienes determinados e individualizados del PROYECTO; y, (ii) Existan provisionados dentro del FIDEICOMISO los fondos o activos necesarios para cubrir honorarios de la Fiduciaria y todos los gastos y tributos que se hayan generado o vayan a generarse por la ejecución o terminación del PROYECTO y la constitución, administración, cumplimiento del objeto e instrucciones fiduciarias y liquidación del FIDEICOMISO, así como los necesarios para satisfacer todas las obligaciones con los PROMITENTES COMPRADORES o terceros.
Si los resultados del proyecto no fueren favorables o positivos, éstos serán asumidos por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, de manera que podrá afectar no sólo los aportes efectivamente realizados por aquel, sino también implicar que deban asumir o pagar los pasivos, honorarios, tributos y gastos que no se hayan podido cubrir con los recursos del FIDEICOMISO, así como la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para la devolución en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO., de conformidad con lo expresamente acordado en el contrato de Alianza suscrito Estratégica entre los CONSTITUYENTES.
Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Los CONSTITUYENTES ADHERENTES también podrán asumir las obligaciones antes referidas, si así es expresamente acordado en los CONTRATOS DE ADHESIÓN y previamente autorizado por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Los costos, gastos, honorarios y tributos que demanden las referidas restituciones y/o transferencias, serán de cuenta y cargo de los CONSTITUYENTES a favor de los cuales se realicen las mismas.
Ocho. Diecisiete (8.17).- Conforme a las instrucciones que sean impartidas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, contratar a una persona natural o jurídica, que se encargue de la custodia, mantenimiento y demás aspectos relacionados con la seguridad e integridad del INMUEBLE; o, entregar el INMUEBLE en comodato precario al CONSTITUYENTE PROMOTOR o al contratista que sea determinado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Ocho. Dieciocho (8.18).- Previa aprobación por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, se podrá contratar créditos a nombre del FIDEICOMISO, cuyo producto obligatoriamente será destinado al desarrollo del PROYECTO y el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO. En dicho caso, la gestión para la obtención del financiamiento será de responsabilidad del CONSTITUYENTE PROMOTOR.
En caso que los créditos deban ser afianzados mediante la constitución de gravámenes, servidumbres u otras limitaciones de dominio sobre el INMUEBLE o sobre bienes individualizados dentro del PROYECTO; para que pueda existir la autorización de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR previamente deberá haber comprado y adquirido los derechos fiduciarios de beneficiario, correspondientes al CONSTITUYENTE PROPIETARIO. Para este efecto, se deberá verificar que se haya perfeccionado la adquisición de los derechos fiduciarios, con la notificación de la cesión de derechos fiduciarios por parte del CONSTITUYENTE PROPIETARIO que ha cedido sus derechos.
Ocho. Diecinueve (8.19) Iniciar y culminar las labores de liquidación del FIDEICOMISO, una vez que se cumplan las causales para su terminación, que constan estipuladas en este contrato.
Ocho. Veinte (8.20).- Celebrar todos los actos y contratos necesarios para el fiel cumplimiento del objeto e instrucciones del presente FIDEICOMISO, de tal manera que una falta de instrucción expresa, no implique que de alguna manera se impida, dificulte o retrase su cumplimiento.
CLÁUSULA NOVENA.- PUNTO DE EQUILIBRIO: Es el conjunto de condiciones técnicas, legales y financieras que deben ser verificadas y cumplidas, de manera que una vez certificado, el FIDEICOMISO se encuentre facultado para utilizar los recursos recibidos por parte de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, en el desarrollo y ejecución del PROYECTO INMOBILIARIO. Dicho punto de equilibrio podrá ser declarado por etapas, conforme a las instrucciones que sean dictadas por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO. Las principales condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO son las que se definen a continuación:
Nueve. Uno (9.1).- Punto de Equilibrio Técnico: Se entenderá cumplido cuando: (i) El CONSTITUYENTE PROMOTOR haya entregado a la FIDUCIARIA, el respectivo estudio de factibilidad, que deberá contener como mínimo los estudios xx xxxxxxx, técnico y financiero que soporten la viabilidad técnica, financiera, ambiental (si la ley lo requiere) y socio-económica del proyecto; (ii) El CONSTITUYENTE PROMOTOR haya entregado a la FIDUCIARIA el presupuesto, cronograma y flujo de caja del PROYECTO o de las etapas respectivas; (iii) Se hayan elaborado los planos, diagramas, estudios, diseños, cálculos, memorias, etc. necesarios para el inicio del PROYECTO o de las etapas respectivas; los cuales deberán ser entregados a la FIDUCIARIA; y, (iv) Se hayan obtenido las aprobaciones, autorizaciones, permisos y licencias necesarias para iniciar la construcción y desarrollo del PROYECTO o de las etapas respectivas, de acuerdo a los requerimientos establecidos en la ley y demás normas aplicables.
Nueve. Dos (9.2).- Punto de Equilibrio Legal: Se lo entenderá cumplido cuando: (i) Se haya inscrito en el registro de la propiedad la presente escritura pública, por la que se aporta el INMUEBLE a favor del FIDEICOMISO; (ii) En el caso de que sea requerido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, se haya inscrito el FIDEICOMISO en el Catastro Público xx Xxxxxxx de Valores; y, (iii) El INMUEBLE se encuentre sin gravámenes y/o prohibiciones de enajenar, salvo que se haya constituido un gravamen para la obtención de créditos que permitan la obtención del punto de equilibrio financiero.
Nueve. Tres (9.3). Punto de Equilibrio Financiero: Se lo entenderá cumplido cuando se cuente con el financiamiento del ochenta por ciento de los costos directos fijos y variables de todo el PROYECTO; y en caso de ser por etapas, que el financiamiento haya alcanzado el mismo porcentaje de dichos costos por cada etapa.
Los recursos necesarios para alcanzar el Punto de Equilibrio Financiero podrán corresponder a recursos y/o una proyección de ingresos, que pueden provenir de cuatro fuentes, en este orden: a) Los aportes de los CONSTITUYENTES, que se hayan realizado o se hayan comprometido realizar, en recursos, dinero, construcciones, obras y demás bienes o servicios que se requieran para el PROYECTO. b) Las pre-ventas y ventas de los inmuebles a construirse dentro del PROYECTO, en relación a las que se haya efectivamente recibido recursos por parte del FIDEICOMISO; para esto se considerarán los recursos efectivamente recibidos y los recursos a recibirse producto de los compromisos adquiridos por los PROMITENTES COMPRADORES o COMPRADORES en las respectivas promesas de compraventa que hayan sido entregadas por el COMERCIALIZADOR al FIDEICOMISO c) Los créditos y/o financiamiento que se haya otorgado o aprobado para el PROYECTO; y, d) Los demás bienes, recursos y dineros que se integren por el cumplimiento de las instrucciones contenidas en este contrato. Para estos efectos, no se considerará los aportes de conocimientos técnicos (Know How).
PARAGRAFO PRIMERO: Se considerará que SI se ha alcanzado el PUNTO DE EQUILIBRIO, cuando se hayan verificado y cumplido las condiciones técnicas, legales y financieras, antes señaladas. El plazo para el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de su primera etapa, así como para el inicio de las obras de construcción, será de doce (12) meses contados a partir de la inscripción del presente instrumento en el Registro de la propiedad del cantón XXXXXXXXXXX.
Los plazos establecidos podrán ser modificados por máximo dos veces por instrucción de la JUNTA DE FIDEICOMISO en un plazo no mayor a SEIS (6) meses adicionales cada vez.
PARÁGRAFO SEGUNDO: De no haberse cumplido con el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO INMOBILIARIO o de sus etapas, así como el inicio de las obras de construcción; en el plazo referido en el parágrafo anterior, se entenderá que NO se ha alcanzado el PUNTO DE EQUILIBRIO, con las consecuencias señaladas en el presente contrato.
PARÁGRAFO
TERCERO: La certificación y aprobación que la JUNTA DEL FIDEICOMISO
realice en relación a haberse obtenido el PUNTO DE EQUILIBRIO,
deberá contar con la verificación y aceptación de la FIDUCIARIA.
La responsabilidad de realizar las gestiones necesarias para cumplir
con los requisitos para la obtención del PUNTO DE EQUILIBRIO no será
directamente de la FIDUCIARIA; de manera que en caso de no cumplirse
se establecerán las responsabilidades que correspondan al
CONSTITUYENTE PROMOTOR; especialmente por su dolo o culpa en el
incumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO. Adicionalmente la Fiduciaria
es responsable de vigilar, verificar y certificar, bajo su
responsabilidad, el cumplimiento de al menos los siguientes
parámetros para la conformación del punto de equilibrio: 1. Que se
acredite el perfeccionamiento de la transferencia de dominio del bien
o de los bienes inmuebles al patrimonio autónomo, mediante la
correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. 2. Que
sobre el inmueble no pese orden judicial o administrativa de
prohibición de enajenar ni gravamen o limitación al dominio; en
este último caso se excluyen las servidumbres legales. 3. Que los
constructores y/o promotores acrediten experiencia, solvencia,
capacidad técnica, administrativa y financiera acorde a la magnitud
del proyecto. 4. Que los constructores y/o promotores presenten el
respectivo estudio de factibilidad, que deberá contener como mínimo
los estudios xx xxxxxxx,
técnico y financiero que soporten la viabilidad técnica,
financiera, ambiental (si la ley lo requiere), y socio económica del
proyecto. Adicionalmente, deberá presentar el presupuesto y
cronograma de la obra que incluya el tiempo estimado de ejecución de
la misma, y en caso de ser por etapas se incluirá el presupuesto y
cronogramas por etapas. 5. Que se hayan obtenido las aprobaciones,
autorizaciones y permisos pertinentes para la construcción y
desarrollo de la obra, de acuerdo a los requerimientos establecidos
en la ley y demás normas aplicables. 6. Que el financiamiento haya
alcanzado el ochenta por ciento de los costos directos; y en caso de
ser por etapas, que el financiamiento haya alcanzado el mismo
porcentaje de dichos costos directos por cada etapa. 7. Que la
ocurrencia del punto de equilibrio se dé dentro del plazo
establecido en el contrato, el cual podrá ser prorrogado por dos
veces en un plazo no mayor a SEIS (6) meses adicionales por vez.
8.Las fuentes de financiamiento podrán provenir del aporte de los
recursos de los constructores y/o promotores como constituyentes o
fideicomitentes; de los constituyentes adherentes; de créditos
aprobados por instituciones del sistema financiero; del crédito
otorgado por los proveedores de bienes y servicios requeridos para la
ejecución del proyecto, crédito de terceros no vinculados al
sistema financiero; y de recursos comprometidos por los promitentes
compradores en las respectivas escrituras públicas de promesa de
compraventa o compraventa. Para estos efectos, no se considerará los
aportes de conocimientos técnicos (Know How). Sin perjuicio de la
obligación que tienen los fideicomitentes de aportar el dinero para
la compra del terreno sobre el que se va a desarrollar el proyecto
inmobiliario o de aportar el o los inmuebles u otros bienes para el
mismo fin, los fideicomitentes podrán conceder préstamos o mutuos
al fideicomiso para el desarrollo del proyecto inmobiliario. En este
caso, así como en el caso de préstamos otorgados por personas
ajenas al sector sistema financiero, la tasa de interés pactada no
podrá ser superior a la tasa de interés máxima convencional que
fije la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera; el
fideicomiso no podrá otorgar garantías a favor del mutuante para
caucionar dicho préstamo; y, la fiduciaria será responsable de
verificar que los pagos del capital e intereses, por concepto del
mutuo, se efectúen únicamente cuando no afecten al desarrollo del
proyecto inmobiliario y siempre que el fideicomiso cuente con los
recursos dinerarios para hacerlo. En el evento de que el fideicomiso
presentare problemas en el desarrollo del proyecto inmobiliario, no
tuviere recursos suficientes para afrontar sus obligaciones con
terceros o no pudiere cumplir con su finalidad, el fideicomitente o
las personas mutuantes ajenas al sistema financiero, cobrarán luego
de que el fideicomiso haya cumplido sus obligaciones para con los
promitentes compradores, terceros acreedores, y constituyentes
adherentes. El fiduciario está impedido de constituir garantías a
favor de las personas que hubieren prestado o entregado dinero al
fideicomitente para el financiamiento del proyecto inmobiliario, así
como tampoco podrá otorgar constancias documentales de la calidad de
beneficiario o certificar que dichos terceros son acreedores del
fideicomiso. Se excepcionan de lo previsto en este inciso, los
créditos que el fideicomitente obtuvieren del sistema financiero
para la ejecución del mismo proyecto. Mientras el administrador
fiduciario no certifique el punto de equilibrio, los recursos
entregados por los promitentes compradores no podrán ser utilizados
para el desarrollo del proyecto y deberán mantenerse invertidos en
títulos valores que coticen en el mercado de valores, o depositados
en entidades del sistema financiero con calificación de riesgo
mínima de A+, bajo los principios de rentabilidad, seguridad y
liquidez; en el primer caso se observarán los criterios y parámetros
mínimos que constan en el Libro II Xxx xx Xxxxxxx de Valores del
Código Orgánico Monetario y Financiero y normas complementarias
respecto de los fondos de inversión administrados.
CLÁUSULA DÉCIMA: OBLIGACIONES DE MEDIO Y NO DE RESULTADO: Las obligaciones que asume la FIDUCIARIA por el presente contrato son de medio y no de resultado, por ende, la FIDUCIARIA no garantiza con su actuación que los resultados y finalidades pretendidas por los CONSTITUYENTES efectivamente se cumplan. La FIDUCIARIA responde hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestión. Es su responsabilidad actuar de manera diligente y profesional a fin de cumplir con las instrucciones fiduciarias. Por ende no es responsabilidad de la FIDUCIARIA:
Diez. Uno (10.1).- Que por falta de provisión de recursos por parte de los CONSTITUYENTES, o en última instancia de los PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES, de haberlos, el FIDEICOMISO no tenga los suficientes recursos para la conclusión del PROYECTO y, por ende, que éste quede inconcluso, aun cuando se haya alcanzado el PUNTO DE EQUILIBRIO;
Diez. Dos (10.2).- Que el PROYECTO sufra xx xxxxxx o defectos de diseño o construcción toda vez que la FIDUCIARIA no participa en las actividades técnicas de diseño o construcción;
Diez. Tres (10.3).- Que los contratistas del PROYECTO, incumplan las obligaciones asumidas en los contratos que celebraron, sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba ejercer oportunamente y de oficio, las acciones legales que correspondan en caso de incumplimiento;
Diez. Cuatro (10.4).- Que no se obtengan las aprobaciones municipales u otras necesarias para el desarrollo del PROYECTO y para la transferencia de dominio de los bienes determinados e individualizados del PROYECTO a favor de los PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES;
Diez. Cinco (10.5).- Que los CONSTITUYENTES o los PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES no cumplan con las obligaciones que asumirán a la firma de los contratos que los vincularon al FIDEICOMISO; sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba controlar, vigilar e informar el cumplimiento o no de dichas obligaciones, así como ejercer oportunamente y de oficio, las acciones legales que correspondan en caso de incumplimiento;
Diez. Seis (10.6).- Que se produzcan daños o perjuicios para los CONSTITUYENTES y/o los BENEFICIARIOS o los PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES o terceros, por la falta de cumplimiento oportuno y cabal de las instrucciones del presente FIDEICOMISO o de las impartidas por la JUNTA DEL FIDEICOMISO, siempre y cuando dichos daños y perjuicios no hayan sido causados por culpa, negligencia o dolo de la FIDUCIARIA;
Diez. Siete (10.7).- Que no se consigan obtener las condiciones para cumplir con el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO o de sus etapas;
Diez. Ocho (10.8).- Que por falta de recursos no se paguen los impuestos del FIDEICOMISO o los que graven a los activos del FIDEICOMISO, o tasas por servicios públicos o cuotas de condominio y que por dicha razón éstos sean objeto de embargo y remate; sin perjuicio de que la FIDUCIARIA deba informar oportunamente sobre la existencia de dichas acciones, así como presentar oportunamente y de oficio, las excepciones y/o ejercer las acciones legales, que sean necesarias y que se deban realizar para proteger los bienes o recursos del FIDEICOMISO; y,
Diez. Nueve (10.9).- Que no se llegue a perfeccionar la transferencia del INMUEBLE al FIDEICOMISO, por cualquier razón o circunstancia que no sea atribuible a la FIDUCIARIA.
CLÁUSULA UNDECIMA: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROMITENTES COMPRADORES Y/O COMPRADORES.-
Once. Uno (11.1).- DERECHOS:
Once. Uno. Uno (11.1.1).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán derecho a que el FIDEICOMISO celebre a su favor, la escritura de venta de los bienes que les hayan sido comprometidos, siempre y cuando los PROMITENTES COMPRADORES hayan cumplido con la totalidad de las obligaciones que contrajeron a la firma de los respectivos contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA, así como se haya obtenido e inscrito en los registros públicos correspondientes, todas las autorizaciones oficiales que permitan la transferencia de dominio de los bienes del PROYECTO.
Once. Uno. Dos (11.1.2).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán derecho a que se realice a su favor, la entrega recepción de los bienes que les hayan sido comprometidos, siempre y cuando se haya celebrado la correspondiente compraventa, cumpliendo con lo previsto en el numeral anterior.
Once. Uno. Tres (11.1.3).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES tendrán todos los demás derechos establecidos en el presente FIDEICOMISO y en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA.
Se deja constancia que no obstante incluirse en el presente contrato los derechos de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, éstos bajo ningún concepto o circunstancia podrán ser considerados como constituyentes y/o beneficiarios del FIDEICOMISO.
Once. Dos (11.2) OBLIGACIONES.-
Once. Dos. Uno (11.2.1).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES deberán pagar y entregar al FIDEICOMISO, el precio que se obligaron a cancelar en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y /o COMPRAVENTA.
Once. Dos. Dos (11.2.2).- Los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES deberán cumplir con todas las demás obligaciones que se haya estipulado en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA y/o COMPRAVENTA y en el presente FIDEICOMISO.
Se deja constancia que no obstante incluirse en el presente contrato, las obligaciones de los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES, éstos bajo ningún concepto o circunstancia podrán ser considerados como constituyentes y/o beneficiarios del FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DUODECIMA: DERECHOS DE LOS CONSTITUYENTES.- Constituyen derechos de los CONSTITUYENTES, los siguientes:
Doce. Uno (12.1).- Conocer mensualmente o por requerimiento, los estados financieros del FIDEICOMISO y demás informes del PROYECTO, especialmente los informes de la FIDUCIARIA y de los contratistas del PROYECTO.
Doce. Dos (12.2).- Ejercer cualquier acción de responsabilidad en contra de la FIDUCIARIA y/o sus personeros hasta por culpa leve en el ejercicio de su función.
Doce. Tres (12.3).- Recibir de la FIDUCIARIA la rendición de cuentas del FIDEICOMISO trimestralmente.
Doce. Cuatro (12.4).- Recibir los beneficios que se encuentren determinados en el presente contrato, a prorrata de sus derechos fiduciarios.
Doce. Cinco (12.5).- Los demás derechos establecidos en la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en el presente FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DECIMO TERCERA: OBLIGACIONES DE LOS CONSTITUYENTES.- Son obligaciones de los CONSTITUYENTES, las siguientes:
Trece. Uno (13.1).- Colaborar con el FIDEICOMISO, la FIDUCIARIA o sus representantes, en relación a cualquier demanda o acción que se intente contra éstos, con ocasión o como consecuencia del cumplimiento del objeto y de las instrucciones constantes en este contrato de FIDEICOMISO; salvo aquellos que se deriven de la culpa o dolo de la FIDUCIARIA y/o por el incumplimiento de las responsabilidades u obligaciones de la FIDUCIARIA. En consecuencia, serán de cuenta y cargo del FIDEICOMISO o de los CONSTITUYENTES, según corresponda por lo determinado en este contrato, de no existir los recursos líquidos suficientes en el patrimonio autónomo del mismo, los gastos judiciales, extrajudiciales y los honorarios de los abogados inclusive, que sean necesarios para la defensa del FIDEICOMISO, de la FIDUCIARIA o sus representantes, así como el reembolso de todos los valores que deba erogar por concepto de indemnizaciones a las que hayan sido condenados a pagar, salvo aquellos que se deriven de la culpa o dolo de la FIDUCIARIA y/o por el incumplimiento de las responsabilidades u obligaciones de la FIDUCIARIA
Trece. Dos (13.2).- El CONSTITUYENTE PROMOTOR deberá pagar los honorarios de la FIDUCIARIA en la forma y tiempo estipulado en el presente contrato, en el evento de que no existan recursos suficientes para ello, en el patrimonio autónomo del FIDEICOMISO, así como asumir el pago de los egresos pre operativos o las OBRAS PRELIMINARES.
Trece. Tres (13.3).- En caso de que faltaren recursos para el desarrollo y terminación del PROYECTO o de las etapas, que haya cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO; así como para el pago de impuestos y tasas que graven los activos del FIDEICOMISO, cuotas de condominio y en general para todas las finalidades vinculadas al objeto del FIDEICOMISO y sus activos, el CONSTITUYENTE PROMOTOR deberá aportar dichos recursos.
Trece. Cuatro (13.4).- En caso que se realice el proceso de liquidación, luego de declarado el PUNTO DE EQUILIBRIO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para la devolución en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Trece. Cinco (13.5).- Las demás obligaciones establecidas en la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en el presente FIDEICOMISO.
CLÁUSULA DÉCIMO CUARTA: OBLIGACIONES DE LA FIDUCIARIA: Son obligaciones de la FIDUCIARIA las siguientes:
Catorce. Uno (14.1).- Invertir, mientras el flujo de caja lo permita, los recursos del FIDEICOMISO en las instituciones y productos financieros señalados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Catorce. Dos (14.2).- Administrar los bienes transferidos al FIDEICOMISO en la forma y términos establecidos en el presente contrato.
Catorce. Tres (14.3).- Mantener los bienes del FIDEICOMISO separados de los demás bienes de la FIDUCIARIA y de los de otros fideicomisos que administre.
Catorce. Cuatro (14.4).- Contratar a nombre del FIDEICOMISO, los servicios y/o profesionales que se requieran para la ejecución del PROYECTO, de conformidad con lo estipulado en el presente contrato.
Catorce. Cinco (14.5).- En caso de que sea requerido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, inscribir el presente FIDEICOMISO en el Catastro Público xx Xxxxxxx de Valores.
Catorce. Seis (14.6).- Ejecutar todas las medidas conducentes a proteger al FIDEICOMISO y sus bienes.
Catorce. Siete (14.7).- Mantener un archivo en custodia de toda la documentación relacionada con su gestión, a disposición de los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS.
Catorce. Ocho (14.8).- Llevar la contabilidad del PROYECTO en base a las normas contables de general aceptación y cumplir con todas y cada una de las obligaciones tributarias formales y materiales; esto es, declarar y pagar los impuestos con la periodicidad establecida en la legislación vigente, de tal manera que el FIDEICOMISO cumpla con la responsabilidad total como sujeto pasivo ante las autoridades tributarias nacionales y seccionales. Se deja expresa constancia de que los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS no asumirán ningún gasto que se derive por incumplimiento por parte de la FIDUCIARIA de los deberes formales del FIDEICOMISO, en la presentación y declaración oportuna de los tributos a los cuales por Xxx está obligado el FIDEICOMISO. La FIDUCIARIA no tendrá responsabilidad por las multas o sanciones por incumplimiento que le fueren impuestas, cuando las mismas fueren originadas por la falta de recursos suficientes en las cuentas del FIDEICOMISO y los CONSTITUYENTES no los hubieren proveído oportunamente.
Catorce. Nueve (14.9).- Remitir a los órganos de control la información relacionada al FIDEICOMISO, que estas entidades soliciten para efectos de control.
Catorce. Diez (14.10).- Rendir cuentas a los CONSTITUYENTES, con periodicidad trimestral, en los términos constantes en la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, sus Reglamentos y más normas vigentes; así como remitir mensualmente a los CONSTITUYENTES los estados financieros e informes de gestión del FIDEICOMISO;
Catorce. Diez (14.10).- Recomendar o asesorar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO en relación a la toma de decisiones que pudieran afectar y/o ir en contra del objeto del presente contrato de FIDEICOMISO o de los intereses de los BENEFICIARIOS, los CONSTITUYENTES, los PROMITENTES COMPRADORES y/o los COMPRADORES o de terceros relacionados con el FIDEICOMISO.
Catorce. Once (14.11).- Advertir de manera expresa y en forma destacada en los programas de difusión, campañas publicitarias y la papelería que se utilice para promocionar al PROYECTO INMOBILIARIO, que éste se desarrollará a través del presente FIDEICOMISO MERCANTIL, que es representado por la FIDUCIARIA.
Catorce. Doce (14.12).- Asumir la responsabilidad de la publicidad que se efectúe con relación al PROYECTO INMOBILIARIO, para lo cual debe cumplir con las normas previstas en la Ley de Defensa del Consumidor, su Reglamento y más normas aplicables. La publicidad no podrá inducir al público a errores, equívocos o confusiones.
Catorce. Trece (14.13).- Las demás establecidas por la Ley o demás normativa legal que se encuentre vigente y en este contrato.
CLÁUSULA DECIMO QUINTA.- DERECHOS DE LA FIDUCIARIA.- Son derechos de la FIDUCIARIA a más de los establecidos en la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y los reglamentos pertinentes:
Quince. Uno (15.1).- Percibir y exigir los honorarios señalados en el presente contrato, quedando facultada a debitar el monto de los recursos del patrimonio del FIDEICOMISO, las sumas necesarias para el pago de sus honorarios.
Quince. Dos (15.2).- Tener acceso a cualquier informe, plano, contabilidad, informe, acta, plan, libro de obra, entre otros documentos vinculados al PROYECTO.
Quince. Tres (15.3).- Realizar cualquier acto y celebrar cualquier contrato necesario para el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO y de sus instrucciones fiduciarias y para defender el FIDEICOMISO de cualquier acto que pueda causar daño al PROYECTO o al propio FIDEICOMISO.
Quince. Cuatro (15.4).- Solicitar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO la decisión sobre temas que ponga en su consideración, salvo los que requieran instrucciones o aprobaciones directas de los CONSTITUYENTES, conforme al presente contrato.
Quince. Cinco (15.5).- Los demás establecidos en la Ley y en el presente contrato.
CLAÚSULA DÉCIMO SEXTA.- JUNTA DEL FIDEICOMISO.- Para el correcto desarrollo del presente contrato, las partes acuerdan constituir un órgano colegiado que se lo denominará JUNTA DEL FIDEICOMISO que como facultades genéricas, tendrá las siguientes: el establecimiento de las políticas, programas y procedimientos para la consecución de las finalidades del FIDEICOMISO; la vigilancia de que los fines del FIDEICOMISO se cumplan; el asesoramiento a la FIDUCIARIA en los temas que ésta ponga en su consideración; y, el análisis, debate y decisión sobre los problemas que se puedan presentar en el desarrollo del PROYECTO o del presente negocio fiduciario. Como facultades específicas, la JUNTA DEL FIDEICOMISO deberá:
Dieciséis. Uno (16.1).- Establecer las especificaciones del PROYECTO.
Dieciséis. Dos (16.2).- Designar a la(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) de derecho público o privado, que deba(n) contratarse para el desarrollo, seguimiento, evaluación y/o control del PROYECTO, además de las que hayan sido designadas conforme a lo estipulado en este mismo contrato.
Dieciséis. Tres (16.3).- Aprobar los estados financieros, el presupuesto general y sus ajustes, así como el cronograma y flujo mensual de caja, y las políticas o requerimientos para la realización de desembolsos por parte del FIDEICOMISO para el desarrollo del PROYECTO.
Dieciséis. Cuatro (16.4).- Resolver sobre los productos de inversión e instituciones en los que se invertirán los recursos del FIDEICOMISO, así como sobre las instituciones financieras en las que se abrirán cuentas corrientes o de ahorros para la administración de los recursos del FIDEICOMISO, en los términos de este contrato.
Dieciséis. Cinco (16.5).- Tomar las decisiones técnicas, económicas, financieras y fijar las políticas generales, necesarias para el desarrollo y la culminación del PROYECTO; sin perjuicio de las obligaciones que respondan a los contratistas del PROYECTO, según las funciones para las que sean contratados, especialmente en relación a la entrega de información, realización de observaciones y recomendación de decisiones que sean necesarias para la adecuada ejecución del PROYECTO.
Dieciséis. Seis (16.6).- Tomar las decisiones necesarias, encaminadas a que el PROYECTO obtenga todas las autorizaciones municipales y otras que sean necesarias para su desarrollo y conclusión, sin perjuicio de las obligaciones que correspondan a la FIDUCIARIA y al CONSTITUYENTE PROMOTOR.
Dieciséis. Siete (16.7).- Aprobar los modelos o textos de los contratos que el FIDEICOMISO vaya a celebrar con terceros para el desarrollo del PROYECTO.
Dieciséis. Ocho (16.8).- Revisar que el PROYECTO esté cumpliendo con todas las especificaciones técnicas contratadas, para lo cual requerirá la presentación de informes mensuales por parte del GERENTE DE PROYECTO y FISCALIZADOR Para el pago de los honorarios a los contratistas antes mencionados.
Dieciséis. Nueve (16.9).- Aprobar las políticas de comercialización de los bienes individualizados y determinados del PROYECTO, a efectos de que sean cumplidas y observadas por la FIDUCIARIA y el COMERCIALIZADOR, para la aceptación de PROMITENTES COMPRADORES y la celebración de contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA.
Dieciséis. Diez (16.10).- Aprobar para la contratación de préstamos o créditos por parte del FIDEICOMISO, a fin de que el producto de los mismos sea destinado al desarrollo del PROYECTO y el cumplimiento del objeto del FIDEICOMISO.
En caso de ser necesario garantizar con el patrimonio autónomo los créditos antes referidos, la JUNTA DEL FIDECOMISO dará las instrucciones requeridas para la constitución de gravámenes y más limitaciones del dominio sobre el INMUEBLE o sobre bienes individualizados dentro del PROYECTO, para lo cual el CONSTITUYENTE PROMOTOR previamente deberá haber comprado y adquirido los derechos fiduciarios de beneficiario, correspondientes al CONSTITUYENTE PROPIETARIO.
Dieciséis. Doce (16.12).- Las demás establecidas en el presente FIDEICOMISO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO válidamente convocada es el organismo máximo de gobierno del FIDEICOMISO, estará conformado por DOS (2) miembros principales, UNO (1) designado por el CONSTITUYENTE PROMOTOR y UNO (1) designado por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO o a quien éste hubiera cedido sus derechos de BENEFICIARIO; quienes así mismo designarán a los suplentes de dichos miembros.
No obstante, se deja expresa constancia que la conformación, quórum de instalación y quórum decisorio de la Junta podrá modificarse por mutuo acuerdo del CONSTITUYENTE PROMOTOR y el CONSTITUYENTE PROPIETARIO; en especial para que existan representantes de los CONSTITUYENTES ADHERENTES que existan.
Cada miembro de la JUNTA DEL FIDEICOMISO tendrá derecho a voz y a voto en función al porcentaje de participación que posea el respectivo CONSTITUYENTE como BENEFICIARIO del presente FIDEICOMISO. En dicha junta participará también un representante designado por la FIDUCIARIA, con voz pero sin voto.
La FIDUCIARIA deberá recomendar o asesorar a la JUNTA DEL FIDEICOMISO, en relación a la toma de decisiones que pudieran afectar y/o ir en contra del objeto del presente contrato de FIDEICOMISO o de los intereses de los BENEFICIARIOS, los CONSTITUYENTES, los PROMITENTES COMPRADORES y/o COMPRADORES o de terceros relacionados con el FIDEICOMISO.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO será presidida, en forma permanente, por uno de los vocales designados para tales efectos. En caso de ausencia del Presidente asistirá su suplente y asumirá la Presidencia, la persona que designe la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
El delegado de la FIDUCIARIA será el Secretario de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, sin perjuicio de que la JUNTA DEL FIDEICOMISO pueda designar a un tercero para que cumpla dichas funciones.
La JUNTA DEL FIDEICOMISO se reunirá ordinariamente una vez cada tres meses, pudiendo reunirse de manera extraordinaria, las veces que se estime necesario.
Para las reuniones ordinarias será necesaria la convocatoria previa que se efectuará, mediante comunicación escrita dirigida a cada miembro con por lo menos tres (3) días hábiles de anticipación, o por medios electrónicos, bastando para efectos de cumplimiento de la convocatoria, la entrega de la comunicación escrita o la notificación vía correo electrónico, en dicha convocatoria se fijará el día, la hora, el lugar y los puntos a tratar en la reunión.
Las reuniones extraordinarias serán convocadas por el Presidente de la JUNTA DEL FIDEICOMISO y/o la FIDUCIARIA, por iniciativa propia y/o a pedido de cualquiera de los miembros de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, mediante comunicación escrita dirigida a cada uno de sus miembros, con al menos un día hábil de anticipación, a la fecha señalada en la convocatoria, indicando además los puntos a tratarse, la fecha, el día, la hora y el lugar dónde se realizará, o por medios electrónicos, bastando para efectos de cumplimiento de la convocatoria, la entrega de la comunicación escrita o la notificación vía correo electrónico
Para que la JUNTA DEL FIDEICOMISO pueda reunirse en primera convocatoria y decidir válidamente, será necesaria la concurrencia de miembros que representen el CIEN POR CIENTO (100%) de los derechos fiduciarios de BENEFICIARIO derivados del presente FIDEICOMISO. De no existir quórum de instalación en la primera convocatoria se convocará automáticamente por segunda ocasión a JUNTA DE FIDEICOMISO a la hora y fecha señalada por los miembros presentes en la primera convocatoria. De persistir la falta de quorum, se realizará una tercera convocatoria a junta de fideicomiso, la misma que será instalada con el número de miembros presentes representados por sus derechos fiduciarios de beneficiario, con derecho a voto, a la hora y lugar señalada por los miembros presentes en la segunda convocatoria.
Las resoluciones de la JUNTA DEL FIDEICOMISO se tomarán por votación favorable de los miembros que representen más del CINCUENTA POR CIENTO (50%) de los derechos fiduciarios de BENEFICIARIO presentes en la junta derivados del presente FIDEICOMISO.
Cuando fuere necesario, la JUNTA DE FIDEICOMISO, con el quórum necesario, podrá sesionar y resolver válidamente cualquier asunto de su competencia, utilizando al efecto un sistema informático, tecnológico, electrónico, televisivo, telefónico, radial o de fax, que permita a sus miembros situados en distintos lugares, enterarse del asunto, conocer las opiniones producidas, emitir la suya y consignar su voto, lo cual deberá ser ratificado por escrito en el acta de correspondiente, misma que deberá contener la evidencia tecnológica del caso que se trate, la que será respaldo suficiente para la ejecución de las resoluciones tomadas. La ejecución de las decisiones e instrucciones de la JUNTA DE FIDEICOMISO serán de aplicación inmediata.
Podrá reunirse también la JUNTA DEL FIDEICOMISO de manera extraordinaria, sin convocatoria previa, si están presentes todos los miembros con derecho a voto.
Los temas tratados en las sesiones de la JUNTA DE FIDEICOMISO, así como las consideraciones efectuadas y las resoluciones adoptadas, deberán ser recogidas en actas por parte del Secretario de la misma, actas que deberán ser suscritas por el Secretario y el Presidente. Estas actas servirán de prueba plena de las deliberaciones realizadas y de las decisiones tomadas.
Las instrucciones que la JUNTA DEL FIDEICOMISO emita a la FIDUCIARIA constarán en el acta respectiva, sin embargo las mismas se cumplirán desde que la JUNTA DE FIDEICOMISO las aprobó, para lo cual servirá de prueba plena las grabaciones de las respectivas sesiones que realice la FIDUCIARIA de considerarlo conveniente o necesario.
La FIDUCIARIA quedará libre de toda responsabilidad, cuando actúe ajustándose a las instrucciones o acuerdos tomados por la JUNTA DEL FIDEICOMISO y/o de las instrucciones que corresponda impartir a los CONSTITUYENTES, conforme a este contrato.
La sede de la Junta será la ciudad de Quito y las sesiones a falta de indicación en contrario, se realizarán en las oficinas de la FIDUCIARIA o en el lugar que sea señalado en la respectiva convocatoria.
CLÁUSULA DÉCIMO SEPTIMA: DESEMBOLSOS A CARGO DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO.- Con los recursos que integran el patrimonio autónomo, la FIDUCIARIA efectuará los siguientes desembolsos, con la prelación que a continuación se indica:
Diecisiete. Uno (17.1).- Los necesarios para el pago de tributos y demás gravámenes en que incurra con ocasión de la constitución, desarrollo del objeto y liquidación del FIDEICOMISO.
Diecisiete. Dos (17.2).- Los honorarios y gastos en que haya de incurrirse para la defensa judicial o extrajudicial del FIDEICOMISO o la FIDUCIARIA, cuando las circunstancias así lo exijan, excepto en caso que éstos se deriven del dolo o culpa de la FIDUCIARIA.
Diecisiete. Tres (17.3).- Los necesarios para cubrir los costos directos e indirectos del PROYECTO y demás que se relacionen con el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Los pagos de que trata la presente cláusula sólo los hará la FIDUCIARIA hasta el monto de recursos de que disponga el patrimonio autónomo del FIDEICOMISO. De no existir recursos en el patrimonio autónomo, será el CONSTITUYENTE PROMOTOR, quien deberá proveerlos, sin que la FIDUCIARIA esté obligada a proveer cantidad de dinero alguna de sus propios recursos
CLÁUSULA DECIMO OCTAVA: ASPECTOS TRIBUTARIOS.- El FIDEICOMISO deberá someterse a todas las disposiciones que regulen, si aplicare, la liquidación y pago del impuesto a la renta, retenciones en la fuente, anticipos, cumplimiento de deberes formales, entre otros procesos de control y demás mecanismos actuales y que se llegaren a expedir a futuro en virtud de derogatorias, leyes interpretativas, resoluciones o circulares y que respecto de su contenido llegaren a incidir sustancialmente en su objeto y finalidad, observando las normas generales de interpretación que rigen en esta materia y cuya aplicación resulte ser razonablemente más favorable para el FIDEICOMISO, sus CONSTITUYENTES y/o BENEFICIARIOS.
CLÁUSULA DÉCIMO NOVENA: DURACIÓN.- El presente contrato tendrá la vigencia necesaria para cumplir con su objeto, no pudiendo superar el plazo máximo legal, que es de ochenta (80) años.
CLÁUSULA VIGESIMA: CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO.- El presente contrato podrá darse por terminado, cuando se haya producido una cualquiera de las siguientes causales, a fin de proceder inmediatamente con las tareas de liquidación del FIDEICOMISO:
Veinte. Uno (20.1).- Por haberse cumplido el objeto de este contrato.
Veinte. Dos (20.2).- Por la imposibilidad de cumplir el objeto del FIDEICOMISO.
Veinte. Tres (20.3).- Por causas de caso fortuito o fuerza mayor que impidan el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Veinte. Cuatro (20.4).- Por incumplimiento del CONSTITUYENTE PROMOTOR, de dotar al patrimonio autónomo de los recursos necesarios para el cumplimiento del objeto del presente contrato en base al presupuesto del Proyecto aprobado por la JUNTA DE FIDEICOMISO y que ello impida el cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.
Veinte. Cinco (20.5).- Por sentencia ejecutoriada o laudo arbitral que ordenen la terminación del FIDEICOMISO, por cualquier razón o circunstancia.
Veinte. Seis (20.6).- Por aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa la aceptación de la FIDUCIARIA y autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, salvo que el mismo no tenga derechos fiduciarios dentro del fideicomiso.
Veinte. Siete (20.7).- Por las demás causales previstas por la ley y que no se opongan a la naturaleza del Fideicomiso Mercantil.
CLÁUSULA VIGESIMA PRIMERA: CAUSALES DE SUSTITUCION DE LA FIDUCIARIA.- Son causales de sustitución de la FIDUCIARIA:
Veintiuno. Uno (21.1).- Por incumplimiento de sus obligaciones como fiduciaria, conforme a lo dispuesto en este contrato, lo cual deberá ser determinado por parte de la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
Veintiuno. Dos (21.2).- La resolución de disolución de la FIDUCIARIA emitida por la Superintendencia de Compañías.
Veintiuno. Tres (21.3).- La cancelación definitiva de la autorización de funcionamiento conferida a la FIDUCIARIA por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros.
Veintiuno. Cuatro (21.4).- La renuncia de la FIDUCIARIA por falta de pago de la remuneración de tres meses o más pactada por su gestión, que deberá ser comunicada por escrito a la JUNTA DEL FIDEICOMISO y a los CONSTITUYENTES con treinta días de anticipación.
Veintiuno. Cinco (21.5).- Por aprobación de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, previa la aceptación de la FIDUCIARIA y autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO, salvo que el mismo no tenga derechos fiduciarios dentro del fideicomiso.
Veintiuno. Seis (21.6).- Las demás establecidas por la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero y los reglamentos pertinentes.
Producida una o más de las causales de sustitución fiduciaria, el CONSTITUYENTE PROPIETARIO designará la fiduciaria sustituta mediante el respectivo proceso de contratación, la que asumirá, desde que se firme la escritura de sustitución, la representación legal del FIDEICOMISO; debiendo la FIDUCIARIA saliente entregar a la fiduciaria sustituta, todos los bienes que conforman el patrimonio autónomo, así como la contabilidad del FIDEICOMISO con todos sus respaldos, el libro de registro de transferencia de derechos fiduciarios y todos los demás documentos relacionados con el PROYECTO y el FIDEICOMISO. Esta designación será realizada por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, si el CONSTITUYENTE PROPIETARIO ya no es titular de derechos fiduciarios en el FIDEICOMISO.
Hasta que la FIDUCIARIA saliente sea sustituida, ésta deberá responder por el cumplimiento de las instrucciones previstas en este contrato; debiendo por lo tanto mantener su responsabilidad por cualquier daño o perjuicio que pudiera producirse por el incumplimiento de sus obligaciones, por la demora en la entrega de la documentación o información que se pueda requerir para que se pueda realizar la sustitución de la fiduciaria.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: EXCLUSIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LA SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS, VALORES Y SEGUROS.- La constitución de este FIDEICOMISO o su inscripción en el Catastro Público xx Xxxxxxx de Valores, en caso de que tal inscripción sea requerida por las normas legales o reglamentarias pertinentes, no implica por parte de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros ni de los Miembros de la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, responsabilidad o garantía alguna sobre el cumplimiento del objetivo o finalidad del contrato.
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCERA: ENAJENACIÓN DE DERECHOS FIDUCIARIOS.- Los derechos fiduciarios no serán ni podrán ser considerados como valores en los términos establecidos en la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, y en tal virtud, únicamente pueden ser enajenados a cualquier título y mediante cesión realizada por escritura pública y que sea expresamente aceptada por la FIDUCIARIA.
La FIDUCIARIA no procederá a registrar cesión alguna si no cumple con todos los requisitos estipulados en esta cláusula y cualquier otro que sea exigido por las normas legales o reglamentarias pertinentes, y en tal virtud dichas cesiones no serán oponibles a la FIDUCIARIA, al FIDEICOMISO o terceros.
En el caso de que sea el CONSTITUYENTE PROMOTOR o los CONSTITUYENTES ADHERENTES, quienes requieran realizar la cesión de los derechos fiduciarios que les correspondan como BENEFICIARIOS de este FIDEICOMISO, requerirán para ello de la previa autorización del CONSTITUYENTE PROPIETARIO mientras éste ostente derechos de BENEFICIARIO en el FIDEICOMISO.
CLÁUSULA VIGÉSIMA CUARTA: PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DEL FIDEICOMISO. En los casos de terminación del contrato por cumplimiento del objeto o por cualquier otra causa legal o contractual, para la liquidación del FIDEICOMISO se observarán las siguientes reglas:
Veinticuatro. Uno (24.1).- Todas las obligaciones a cargo del FIDEICOMISO, pendientes de pago y que no pueden cancelarse con los recursos del mismo, así como los créditos y las deudas existentes a esa fecha, de pleno derecho, serán asumidas y pagadas por el CONSTITUYENTE PROMOTOR. La FIDUCIARIA tendrá acción de repetición contra el FIDEICOMISO y contra el CONSTITUYENTE PROMOTOR, para el reembolso de las sumas que llegare a pagar con sus propios recursos por gastos e impuestos que deban ser pagados por el FIDEICOMISO.
Adicionalmente, si el proceso de liquidación se inicia luego de declarado el PUNTO DE EQUILIBRIO, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para que el FIDEICOMISO devuelva en dinero o bienes de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Veinticuatro. Dos (24.2).- Una vez cancelados todos los pasivos y obligaciones indicadas en el numeral anterior, de existir remanentes o dineros sobrantes en el FIDEICOMISO, se proceda a restituirlos a los CONSTITUYENTES, conforme a su porcentaje de participación en los derechos fiduciarios de beneficiario del presente FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Tres (24.3).- La FIDUCIARIA rendirá informe y cuentas de su gestión a los CONSTITUYENTES y BENEFICIARIOS informándoles sobre el estado de situación del patrimonio autónomo, mediante una comunicación enviada a la dirección que ellos tengan registrada en los libros de la FIDUCIARIA. Dicha comunicación será enviada dentro de un término xx xxxx días hábiles contados a partir de haberse producido la causal de terminación del FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Cuatro (24.4).- Una vez que haya contado la FIDUCIARIA con la aprobación o con las observaciones emitidas por los CONSTITUYENTES, la FIDUCIARIA levantará un Acta de Liquidación, la cual se tendrá, para todos los efectos legales, como la liquidación definitiva y total del FIDEICOMISO. Dicha Acta de Liquidación, bajo el procedimiento legal respectivo, tendrá la firma del representante legal o apoderado de un delegado de la JUNTA DEL FIDEICOMISO, la FIDUCIARIA y el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, constituyendo el instrumento a través del cual se dé por terminado y liquidado el presente FIDEICOMISO.
Veinticuatro. Cinco (24.5).- En el Acta de Liquidación se incluirán todas las observaciones o salvedades que hubieren sido presentadas por los CONSTITUYENTES; sin que esto impida que la terminación y liquidación del FIDEICOMISO se efectúe.
CLÁUSULA VIGÉSIMO QUINTA: HONORARIOS DE LA FIDUCIARIA.- Como honorarios por los servicios prestados por la FIDUCIARIA, tendrá derecho a lo siguiente:
Datos proporcionados por Fiduciaria
CLÁUSULA VIGESIMO SEXTA: GASTOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES A CARGO DEL CONSTITUYENTE PROMOTOR O DEL FIDEICOMISO.- Son de cargo del FIDEICOMISO todos los costos, gastos, honorarios, remuneraciones y tributos de cualquier naturaleza u origen que demande: la celebración y perfeccionamiento del presente contrato; la administración fiduciaria, el mantenimiento, custodia o cuidado de los bienes fideicomitidos, y el cumplimiento del objeto e instrucciones del FIDEICOMISO constituido por este contrato, o que se originen con ocasión de éstos, sean éstos incurridos por el FIDEICOMISO o por la FIDUCIARIA, tales como, pero sin ser restrictivos: impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, pólizas, avalúos, inspecciones, gastos de mantenimiento, honorarios, remuneraciones, defensa del patrimonio autónomo, auditoría externa, etc.; la celebración y perfeccionamiento de los contratos que se lleguen a suscribir con ocasión de este FIDEICOMISO; la terminación y liquidación del FIDEICOMISO y la restitución de los bienes a quien corresponda.
Adicionalmente, el CONSTITUYENTE PROMOTOR tendrá la obligación de realizar los aportes que sean necesarios para que el FIDEICOMISO pueda devolver en dinero o bienes, los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, conforme a lo que sea expresamente aceptado por parte del mismo. Esta obligación de devolución de los aportes realizados por el CONSTITUYENTE PROPIETARIO, que es asumida por el CONSTITUYENTE PROMOTOR, se refiere en especial al valor del INMUEBLE.
Al efecto, la FIDUCIARIA queda autorizada para debitar de las cuentas del FIDEICOMISO las sumas necesarias para cancelar estos rubros. En caso que no existan en el FIDEICOMISO los recursos necesarios para cubrir estos gastos, será obligación del CONSTITUYENTE PROMOTOR, proveerlos en el plazo xxxxxx xx xxxx días calendario de haberse solicitado los mismos por parte de la FIDUCIARIA. En el evento de que no se proporcionare a la FIDUCIARIA los recursos suficientes para el desarrollo y ejecución de este FIDEICOMISO, ésta no se hallará obligada a realizar gestión alguna, hallándose expresamente exonerada de cualquier responsabilidad en tal sentido.
Cualquier daño y perjuicio ocasionado por los CONSTITUYENTES o BENEFICIARIOS a cualquier tercero y/o al FIDEICOMISO y/o a la FIDUCIARIA, derivadas del incumplimiento de sus respectivas obligaciones, serán de su exclusiva responsabilidad.
CLÁUSULA VIGESIMO SEPTIMA: DISPOSICIONES GENERALES:
Veintisiete. Uno (27.1).- NAT URALEZA DEL CONTRATO Y REFORMAS.- Los comparecientes declaran, que para todos los efectos, el presente contrato por su propia naturaleza es irrevocable, evento éste que impide que el constituyente o beneficiarios propongan cambio de instrucciones o solicitaren la devolución o restitución anticipada de los bienes fideicomitidos. En tal sentido, este FIDEICOMISO solo podrá ser reformado por mutuo acuerdo de los CONSTITUYENTES y la FIDUCIARIA, debiéndose contar con la aprobación de parte del ACREEDOR.
VEINTE Y SIETE PUNTO UNO PUNTO UNO (27.1.1).- PROCEDIMIENTO: En el caso de reformas se tomarán en cuenta el siguiente procedimiento. VEINTE Y SIETE PUNTO UNO PUNTO UNO PUNTO DOS (27.1.2).- La JUNTA DE FIDEICOMISO aprobará la reforma, la cual deberá ser aceptada por el ACREEDOR, siempre y cuando se mantenga con éste, operaciones de crédito vigente y/o pendientes. VEINTE Y SIETE PUNTO UNO PUNTO UNO PUNTO TRES (27.1.3).- La escritura de reforma se realizará mediante escritura pública, cumpliendo con todas las solemnidades.
Veintisiete. Dos (27.2).- NULIDAD PARCIAL.- Si una o más disposiciones de este contrato de fideicomiso mercantil se llegaren a declarar nulas o inejecutables por sentencia judicial o laudo arbitral en cualquier jurisdicción o con respecto a cualquiera de las partes, dicha nulidad o inejecutabilidad no deberá ni podrá ser alegada por ninguna de las partes contratantes como que nulita o torna ilegal o inejecutable las demás disposiciones del contrato de fideicomiso mercantil.
Veintisiete. Tres (27.3).- LEGISLACIÓN APLICABLE.- Este FIDEICOMISO se somete a la legislación vigente de la República del Ecuador. En todo lo que expresamente no estuviere previsto en el presente contrato, las partes se sujetarán a las disposiciones de la Xxx xx Xxxxxxx de Valores, Libro II del Código Orgánico Monetario y Financiero, sus reglamentos y demás leyes aplicables.
Veintisiete. Cuatro (27.4).- CUANTIA.- La cuantía del presente contrato por su naturaleza es indeterminada.
CLÁUSULA VIGESIMO OCTAVA: RATIFICACION Y AUTORIZACIÓN.- Las partes aceptan y ratifican en todos sus términos las estipulaciones de este contrato y autorizan a la FIDUCIARIA o a la persona designada por ésta para obtener la inscripción del presente contrato en los registros públicos correspondientes.
XXXXXXXX XXXXXXXX NOVENA: DECLARACIÓN EXPRESA.- La Fiduciaria declara que es de su exclusiva responsabilidad el verificar y vigilar el cumplimento de los parámetros fijados en el artículo 30 de la Sección III Disposiciones Generales, del Capítulo I, Administradoras de Fondos y Fideicomisos, del Subtítulo III Inversionistas Institucionales, del Título II Participantes xx Xxxxxxx de Valores de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, previo a que los recursos recibidos para la realización de un proyecto inmobiliario sean destinados a la construcción del mismo.
CLÁUSULA TRIGESIMA: DOMICILIO CONTRACTUAL.- Las partes convienen y estipulan como domicilio contractual, las siguientes direcciones:
Treinta. Uno (30.1).- Al CONSTITUYENTE PROPIETARIO en sus oficinas ubicadas en la xxxxx Xxxx Xxxxxxx X0-00 y Avenida 10 xx Xxxxxx, Edificio Banco Ecuatoriano de la Vivienda. Teléfono: 2983600 extensión 1472. Correo Electrónico: xxxxxx@XXXXXxxxxxxx.xxx.xx
Treinta. Dos (30.2).- Al CONSTITUYENTE PROMOTOR XXXXXXXX
Treinta. Tres (30.3).- A LA FIDUCIARIA: XXXXXXXXXX
Las partes se obligan a notificar por escrito a la FIDUCIARIA, en un término no mayor de CINCO (5) días hábiles, cualquier cambio o modificación en las direcciones señaladas en esta cláusula.
CLÁUSULA TRIGESIMA PRIMERA: RÉGIMEN DE BENEFICIOS: Son beneficiarios del presente Fideicomiso: El CONSTITUYENTE PROPIETARIO y el CONSTITUYENTE PROMOTOR o aquellos a quienes éstos hubieran cedido sus derechos fiduciarios, en los términos y condiciones estipulados en este contrato en proporción a sus aportaciones realizadas; pudiendo tener esta calidad también los CONSTITUYENTES ADHERENTES en los términos que se estipulen en los respectivos CONTRATOS DE ADHESIÓN. La transferencia podrá realizarse con dinero u otros activos del FIDEICOMISO, incluyendo metros cuadrados de inmuebles construidos dentro del PROYECTO, de efectuarse y llegar a desarrollarse, en la forma, términos y condiciones que determine la JUNTA DE FIDEICOMISO. Las transferencias en inmuebles podrá realizarse si se ha alcanzado el punto de equilibrio y se ha cumplido con someter el PROYECTO al régimen de Propiedad Horizontal.
CLÁUSULA TRIGÉSIMO SEGUNDA: COMODATO PRECARIO.- Por el presente instrumento, al CONSTITUYENTE PROMOTOR, (en lo posterior denominado el “COMODATARIO”), recibe la custodia el INMUEBLE, a título de comodato precario, obligándose a devolverlos total o parcialmente al sólo requerimiento de la FIDUCIARIA, sin tener derecho a retención o pago por parte del FIDEICOMISO por las obras o mejoras de cualquier índole que haya realizado en dichos inmuebles. Dicho comodato podrá ser terminado para ser entregado al CONSTRUCTOR para el desarrollo del PROYECTO INMOBILIARIO. TREINTA Y DOS PUNTO UNO) OBLIGACIONES DE LOS COMODATARIOS: a) Efectuar todos los trabajos de mantenimiento y conservación de los bienes entregados en comodato precario. b) Dar el uso y la destinación específica que por su naturaleza corresponda a los bienes entregados en comodato precario. c) Efectuar la vigilancia correspondiente y protección de los bienes. d) Responder ante el FIDEICOMISO MERCANTIL por los daños y perjuicios que puedan derivarse del descuido o el mal uso que se den a los bienes entregados en comodato precario, excepto por el desgaste normal de los mismos. e) Responder ante el FIDEICOMISO MERCANTIL de cualquier deterioro de los bienes entregados en comodato precario y de su pérdida total o parcial, sin importar su causa, incluyendo el caso fortuito y la fuerza mayor, si estos bienes no estuvieran debidamente asegurados o por los montos no cubiertos por el correspondiente seguro. En cualquier evento de deterioro o pérdida de cualquiera de los bienes fideicomitidos entregados en comodato precario, los COMODATARIOS deberán avisar a la FIDUCIARIA, en un plazo no mayor de tres (3) días, contados a partir de que se tiene noticia de tal deterioro o pérdida, así como de cualquier acto de perturbación a la propiedad de los inmuebles. TREINTA Y DOS PUNTO DOS) CUSTODIA TEMPORAL: Terminado el comodato precario y recuperada la custodia y tenencia de los bienes entregados en comodato precario por parte del FIDEICOMISO MERCANTIL, éste podrá contratar a una persona que se haga cargo de la custodia y administración de los bienes fideicomitidos y que será designada por la JUNTA DEL FIDEICOMISO.
CLÁUSULA TRIGESIMO TERCERA: SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.-
En caso de que surjan controversias o diferencias derivadas de la ejecución de este contrato, las partes procurarán resolverlas directamente y de común acuerdo. De no existir dicho acuerdo, podrán someter la controversia al proceso de mediación como un sistema alternativo de solución de conflictos reconocido constitucionalmente, para lo cual las partes estipulan acudir al Centro de Mediación de la Cámara de la Construcción de Quito. El proceso de mediación estará sujeto a la Ley de Arbitraje y Mediación y al Reglamento de Funcionamiento del Centro de Mediación de la Cámara de la Construcción de Quito. Si se llegare a firmar un Acta de Acuerdo Total, la misma tendrá efecto de sentencia ejecutoriada y cosa juzgada y su ejecución será del mismo modo que las sentencias de última instancia siguiendo la vía de apremio, conforme lo dispone el artículo 47 de la Ley de Arbitraje y Mediación. En el caso de no existir acuerdo las partes suscribirán la respectiva Acta de Imposibilidad de Acuerdo, y la controversia se ventilará ante el Tribunal Distrital de lo Contencioso Administrativo. En el caso de suscribirse Actas de Acuerdo Parcial, las mismas tendrán efecto de cosa juzgada sobre los asuntos acordados; y para el caso de los aspectos sobre los cuales no se acuerde, éstos serán resueltos ante el Tribunal Distrital No.1 de lo Contencioso Administrativo.
Usted, Señor Xxxxxxx se servirá agregar las demás cláusulas de estilo para el perfeccionamiento de este contrato.