La relación comunidad-administrador como contrato de mandato retribuido

[ Quantor ]Administración de Fincas

Propiedad Horizontal Actividad profesional de los Administradores de Fincas Relación jurídica entre el Administrador y la Comunidad

Naturaleza Jurídica

La relación comunidad-administrador como contrato de mandato retribuido

FICHA TÉCNICA

Legislación citada

Ley 8/1999 de 6 abril 1999. Reforma Ley sobre Propiedad Horizontal

art.13.2, art.13.5, art.13.6, art.13.7, art.18.4, art.20.x xx Xxx 49/1960 de 21 julio 1960. Propiedad Horizontal

art.1544, art.1583, art.1709, art.1711.2, art.1711.1, art.1719, art.1732, art.1736 de RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil Jurisprudencia citada

SAP Madrid de 2 enero 2006 (J2006/7186) SAP Málaga de 12 julio 2005 (J2005/168805)

SAP Baleares de 29 septiembre 2005 (J2005/162302) SAP Madrid de 20 junio 2005 (J2005/132948)

SAP Cádiz de 30 mayo 2005 (J2005/122836) SAP Cáceres de 7 junio 2004 (J2004/68357) STS Sala 1ª de 3 marzo 1998 (J1998/1394) SAP Sevilla de 25 octubre 1997 (J1997/9461) STS Sala 1ª de 9 febrero 1996 (J1996/297) STS Sala 4ª de 21 enero 1985 (J1985/383)

Otra documentación relacionada

Legislación

RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil

Jurisprudencia

SAP Málaga de 21 abril 2008 (J2008/125918)

La relación comunidad-administrador como contrato de mandato retribuido. La necesidad de su delimitación frente al contrato de arrendamiento de servicios

Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que la relación que une al administrador con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus servicios profesionales es un mandato regulado en los CCartículo.1709 CC y ss. CC. En este sentido, puede ponerse el ejemplo de la SAP Málaga de 12 julio 2005 SAP Málaga de 12 julio 2005, o de la SAP Cáceres de 7 junio 2004 SAP Cáceres de 7 junio 2004.

La calificación de la actuación del administrador no propietario, profesional por cuenta ajena, como mandatario, no es en muchas ocasiones, ni ha sido siempre, una labor o empeño fácil. Al contrario, la exigencia de cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida (LPHartículo.13.2 LPH), de profesionalidad y conocimientos jurídicos y técnicos especializados, aproxima esta relación al contrato de arrendamientos de servicios cuando

lo que se presta, como argumenta la doctrina, es exclusivamente una mera actividad, incluso al contrato de arrendamiento de obra, siempre que lo comprometido sea un concreto resultado (como ocurre habitualmente con otros profesionales como los abogados o los agentes de la propiedad inmobiliaria).

A este propósito, frente a la tesis del mandato, se mantiene también, aunque de forma minoritaria, que cuando el cargo recae en un profesional externo, el administrador mantiene una relación con la comunidad calificable como arrendamiento de servicios (artículos 1583 y ss. CCartículo.1583 CC ), ya que el término mandato se estaría utilizando en el LPHartículo.13.7 LPH en su acepción jurídica de órgano de gobierno o cargo, y no como una relación contractual incardinable en el contrato de mandato (a favor de esta última tesis la SAP Sevilla de 25 octubre 1997 SAP Sevilla de 25 octubre 1997).

No obstante, también se han mantenido posturas intermedias o “mixtas”. Para estas hipótesis las líneas delimitadoras del contrato de arrendamiento de servicios (CCartículo.1544 CC) y del mandato (CCartículo.1709 CC) resultan ser casi siempre un tanto confusas o difusas. A ello que habría que añadir –como explica la SAP Cádiz de 30 mayo 2005 SAP Cádiz de 30 mayo 2005-, que el cargo de administrador está dotado de un carácter en cierto modo orgánico. En vista de esta realidad jurídica compleja, la relación existente entre el administrador no condómino y la comunidad de propietarios sería, cuando menos, un contrato sui generis-intuitu personae, mezcla del mandato y del arrendamiento de servicios. Es más, precisamente serían estas notas características –concertarse en atención a la persona, su carácter en cierto modo orgánico y su particularidad- las que determinan que la sustitución del designado como consecuencia de un acuerdo de la Junta, órgano deliberante que expresa la voluntad de la comunidad, no pueda ser adoptada sin un acuerdo al efecto.

Se ha llegado también a discutir si la relación que une al administrador de fincas con la comunidad puede ser laboral o civil (STSJ Canarias, Sala de lo Social, de 31 octubre de 2005), considerando que nos encontramos ante una relación de naturaleza laboral –eso sí, excepcionalmente- cuando la completa subordinación y dedicación exclusiva a la comunidad son concluyentes (STS Sala 4ª de 21 enero 1985 STS Sala 4ª de 21 enero 1985).

No obstante, como ya hemos dejado apuntado, realmente lo que existe es una relación de derecho privado y no laboral. En efecto, la jurisprudencia, conforme a una doctrina que arranca de la establecida por el extinto Tribunal Central de Trabajo en la sentencia de 29-11-1988, mantiene que cuando no existe entre las partes el esencial requisito de la dependencia o sometimiento jerárquico, y no tiene la retribución percibida el carácter de salarial, la relación existente entre las partes hay que configurarla como la típica de arrendamiento de servicios, o en su caso, de mandato, pero siempre de naturaleza civil, al corresponder las funciones realizadas a la figura jurídica del administrador contemplada en la LPH, recogiéndose en la ley como un cargo u órgano de la Junta de gobierno de la comunidad (STSJ Madrid, Sala de lo Social, de 9 julio 1992).

Efectivamente, hecha esta observación, la calificación que hace la doctrina de la relación contractual que liga al administrador con la comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal oscila entre la del mandato sui generis de los artículos 1709 y ss. CC artículo.1709 CCy la del arrendamiento de servicios esta última especialmente después de la reforma operada en la LPH por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 Ley 8/1999 de 6 abril 1999 que estableció la obligatoriedad de que el administrador no propietario sea profesional, persona jurídica o corporación. (LPHartículo.13.6 LPH) En tal sentido, la SAP Baleares de 29 septiembre 2005 SAP Baleares de 29 septiembre 2005.

A la vista de lo expuesto, se observa que la relación concertada entre las comunidades de propietarios y su administrador tiene diferentes acepciones. Pero lo cierto es que la postura mayoritariamente admitida es que la relación existente se fundamenta en un mandato en el que prima la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata, como, por ejemplo, la formación, cualificación, profesionalidad, conveniencia, proximidad, accesibilidad, etc.

En este sentido, calificada ya la relación como de mandato, resulta que aunque el CCartículo.1711.1 CC presume su gratuidad –lo que, xx xxxxxxxxx, sería aplicable cuando se designa para el cargo de administrador a un propietario y no a un profesional-, ello es así siempre que no exista un pacto en contrario por el que se exija una remuneración. En tal sentido es fundamental que el CCartículo.1711.2 CC presuma la obligación de retribuir el encargo, “siempre y cuando el mandatario tenga por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato”. Si los servicios reclamados por la Comunidad consisten precisamente en el objeto de una actividad profesional –la de administración de inmuebles- habrá, por tanto, que presumir la naturaleza remunerada del mandato conferido al administrador.

Concretando aún más la cuestión, los servicios prestados por el administrador de Fincas profesional a la Comunidad de propietarios deben consi- derarse incluidos dentro del mandato “retribuido”. En efecto en la relación entre Comunidad de Propietarios y Administrador se den precisamente las notas características de dichos tipo contractual (SAP Madrid de 20 junio 2005 SAP Madrid de 20 junio 2005). Estas serían:

a) Dependencia y subordinación. Ello implica que el Administrador queda sometido a la Comunidad de Propietarios, a través de la Junta y de su presidente, al carecer de la precisa autonomía para adoptar acuerdos, celebrar contratos y actuar judicialmente si no es con la previa autorización de la Junta y en ejecución de lo por ella acordado -artículos 18.4 y 6 LPHartículo.18.4 LPH y artículos 20. d. y f. y 21.1artículo.20.d LPH de la misma Ley tras la reforma operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 Ley 8/1999 de 6 abril 1999-, y estar sujeto a las instrucciones del mandante -CCartículo.1719 CC-, sin perjuicio de realizar las demás funciones propias de su gestión de naturaleza contable, administrativa, etc.

b) Sustituibilidad. Cuya consecuencia fundamental es que el mandato puede revocarse o renunciarse. Con arreglo a la doctrina de la “sustituiti- bilidad” el mandato sólo puede recaer sobre las gestiones o actos que por sí mismo podría realizar el mandante (comunidad) pero que prefiere, por distintas razones, encomendarlos al mandatario (administrador), que actuaría como “sustituto” suyo. En tal sentido, los actos que realiza el adminis- trador no solo podría efectuarlos por sí él mandante (la comunidad a través del presidente) sino que le vienen a éste encomendado originariamente por la Ley -LPHartículo.13.5 LPH-. Como se ha observado anteriormente, esta catalogación contractual de la relación jurídica del Administrador con la Comunidad conlleva, de un lado, el carácter renunciable a la función -art 1732. 2artículo.1732.2 CC y 1736 CCartículo.1736 CC -, y, de otra, la libre revocabilidad del mandato, por desaparición de la confianza en la que debe sustentarse -arts 1732.1 y 1733 artículo.1732 CCdel Código Civil, y LPHartículo.13.7 LPH-, remoción que, para su validez, debe ser adoptado en el seno de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Es decir, la confianza en que se basa la relación hace que el mandato sea esencialmente revocable. Se confiera a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato antes del vencimiento del plazo, pero concediendo a la otra parte, por desistimiento anticipado, un derecho a la indemnización de los daños y perjuicios, que sólo decae si concurre una justa causa que motive aquél (entre otras muchas,STS Sala 1ª de 9 febrero 1996 STS Sala 1ª de 9 febrero 1996 y de STS Sala 1ª de 3 marzo 1998 STS Sala 1ª de 3 marzo 1998).

La posibilidad de sustitución en el mandato, inadmisible para el arrendamiento de servicios, es el elemento utilizado, de forma habitual, para la delimitación de uno y otro contrato (en tal sentido, cabe SAP Madrid de 2 enero 2006 SAP Madrid de 2 enero 2006).

No obstante, en la doctrina, algunos prefieren hablar de relación de “cooperación” o “sustitución jurídica”, de tal forma que lo decisivo para calificar el contrato como mandato, sería que en la gestión de los asuntos del mandante (comunidad de propietarios), el mandatario (administrador) realiza actos frente a terceros con trascendencia en la esfera jurídica de la comunidad, que por razones de comodidad, conveniencia u oportunidad, aquélla o bien no puede realizar o bien prefiere que realice un administrador.

A través del dato de que el administrador es, ante todo, un gestor de negocios ajenos del mandante (comunidad), y de que esta gestión implica la realización de actos con relevancia jurídica, no sólo en las relaciones internas de la comunidad (ad intra) sino con terceros (ad extra), puede llegarse a la conclusión, razonablemente, de que la actuación del administrador queda encuadrada en la figura del mandato.