Caso Arbitral Nº 260-2016-CCL

Caso Arbitral Nº 260-2016-CCL

1. Partes:

- Demandante: 2 personas naturales de nacionalidad peruana.

- Demandada: 2 personas naturales de nacionalidad peruana.

2. Fecha de solicitud: 04.08.2016.

3. Fecha xxx xxxxx: 10.01.2018.

4. Tipo de arbitraje: Nacional | Derecho.

5. Lugar del Arbitraje: Lima.

6. Contratos:

- Contrato de compraventa de inmueble.

- Contrato de cancelación parcial de precio, levantamiento de hipoteca y constitución de hipoteca legal de inmueble.

7. Ley aplicable: Ley peruana.

- Código Civil: Artículos 168, 1341, 1361 y 1479.

- Reglamento General de los Registros Públicos: Artículo 94.

8. Monto en controversia: USD 470,000.00.

9. Monto xxx xxxxx: USD 470,000.00.

10. Costos del arbitraje:

- Gastos Administrativos: S/ 12,701.94.

- Honorarios del Tribunal Arbitral: S/ 41,480.68.

11. Distribución de costos:

- Demandante: 0.

- Demandada: 100% de los gastos arbitrales.

12. Tribunal Arbitral: 3 árbitros.

13. Temas:

- Interpretación del contrato.

- Resolución contractual.

- Arras penales.

- Indemnización por daños y perjuicios.

- Xxxxx xxxxxxx.

- Cancelación de asientos registrales.

14. Cláusula arbitral:

- Contrato de compraventa de inmueble: 24.06.2013

Las partes acuerdan que todas las desavenencias o controversias que pudieran derivarse de este contrato, incluidas las que se refieren a su nulidad, invalidez o ineficacia, serán resueltas mediante un laudo arbitral de derecho, definitivo e inapelable, de conformidad con los Reglamentos del Centro de Conciliación y Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima, sometiéndose las partes de manera expresa a sus normas y administración en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.

Las partes otorgan expresamente al Tribunal Arbitral la potestad de ejecutar el laudo arbitral en rebeldía de la parte obligada, si las circunstancias lo permiten.

El Tribunal Arbitral estará conformado por tres miembros, debiendo todos ser abogados de profesión.

- Contrato de cancelación parcial de precio, levantamiento de hipoteca y constitución de hipoteca legal de inmueble: 13.03.2014

Las partes acuerdan que todas las desavenencias o controversias que pudieran derivarse de este contrato, incluidas las que se refieren a su nulidad, invalidez o ineficacia, con excepción de la hipoteca legal, serán resueltas mediante un laudo arbitral de derecho, definitivo e inapelable, de conformidad con los Reglamentos del Centro de Conciliación y Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima, sometiéndose las partes de manera expresa a sus normas y administración en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.

En ese orden de ideas, ambas partes acuerdan que para efectos de dilucidar y resolver única y exclusivamente las diferencias y controversias que pudieran surgir entre las partes con relación a la ejecución de la hipoteca legal, es decir, al proceso de ejecución de garantías las partes se someten expresamente a la competencia de los jueces y tribunales del distrito judicial de Lima Cercado.

Las partes otorgan expresamente al Tribunal Arbitral la potestad de ejecutar el laudo arbitral en rebeldía de la parte obligada, si las circunstancias lo permiten.

El Tribunal Arbitral estará conformado por tres miembros, debiendo todos ser abogados de profesión.

15. Resumen del caso:

Las partes celebraron un contrato de compraventa de bien inmueble (contrato 1) con un precio de venta que la demandante (compradora) pagó por adelantado en un 50% y la obligación de la demandada (vendedora) de entregar el inmueble totalmente desocupado hasta una fecha determinada. Luego mediante un contrato de cancelación parcial del precio, levantamiento de hipoteca y constitución de hipoteca legal (contrato 2), acordaron realizar un nuevo pago adelantado y se extendió el plazo de entrega del inmueble, con la posibilidad de extender este plazo por 6 meses y una segunda prórroga de 6 meses como prerrogativa exclusiva de Ia parte demandada. Asimismo, la demandante entregó una cuota a título xx xxxxx de confirmación, las que debían devolverse dobladas en caso de incumplimiento de la demandada por causa imputable. La demandada no entregó el inmueble desocupado en la fecha establecida contractualmente.

La demandante inició el arbitraje solicitando la declaración de la resolución de los contratos, la devolución de las sumas entregadas a la demandada, el pago xx xxxxx y la cancelación de los respectivos asientos en los Registros Públicos, así como el pago de una indemnización por daños y perjuicios. La demandante indicó que el incumplimiento contractual de la demandada le ocasionó daños patrimoniales, al habérsele inducido a celebrar el contrato 1 sobre un bien que se encontraba ocupado, inmueble que su contraparte se había obligado a entregar libre de cualquier poseedor, aun cuando mantenía un proceso judicial de duración y resultados inciertos para poder retirar al entonces ocupante del predio.

La demandada señaló que los compradores tenían conocimiento del mencionado proceso judicial de reivindicación y, en consecuencia, sabían que, toda vez que la recuperación de Ia posesión inmediata del inmueble se encontraba judicializada, era muy probable que no se pudiera cumplir con el plazo fijado para Ia entrega. Asimismo, sostuvieron que si bien se había pactado un plazo máximo para la devolución del inmueble, en realidad la demandante había consentido en que el inmueble se le entregara cuando se ejecutara la sentencia del proceso de reivindicación y se lograra recuperar la posesión del inmueble.

El Tribunal Arbitral, en primer lugar, determinó como hecho probado que el inmueble objeto de transferencia de propiedad en favor de la demandante, no le fue entregado dentro del plazo pactado y que se encontraba en posesión de un tercero, contra quien la demandada había interpuesto un proceso judicial de reivindicación a fin de recuperar su posesión. No obstante, el Tribunal Arbitral apreció que no se manifestaba de los medios probatorios aportados al proceso que la demandante hubiera consentido supeditar Ia entrega del inmueble a los resultados del proceso de reivindicación.

Al respecto, el Tribunal Arbitral precisó que, conforme a lo establecido por el artículo 1361 del Código Civil, los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, y se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla; norma que, a su vez, debe ser concordada con el artículo 168 del mismo cuerpo normativo, que establece que el acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe.

En ese sentido, el Tribunal Arbitral señaló que el ordenamiento peruano ha priorizado en la interpretación de los negocios jurídicos la voluntad declarada respecto de la voluntad interna de las partes. Es decir, la voluntad de las partes en el presente caso debía interpretarse a partir de lo expuesto por ella en el contrato 1, que estableció que la entrega del inmueble debía realizarse a más tardar en una fecha determinada. Cualquier motivo interno que hubiera tenido una de las partes que contradijese lo declarado en el contrato 1 era irrelevante para el presente caso.

Por consiguiente, el Tribunal Arbitral consideró que las alegaciones que invocaba la demandada a fin de contravenir lo convenido en los dos contratos que suscribió no era suficiente para desvirtuar la presunción de que lo declarado en el contrato responde a Ia voluntad común de las partes. Con estas consideraciones, el Tribunal Arbitral declaró que se había producido la resolución de los contratos referidos como consecuencia del incumplimiento en la entrega oportuna del inmueble, según lo pactado por las partes, quedando sin efecto la transferencia de propiedad y correspondiendo que se restituya a la demandante la parte del precio pagada hasta el momentoi en que materializó el incumplimiento. Asimismo, dispuso el pago xx xxxxx dobladas en favor de la demandante.

Respecto de la pretensión referida a la cancelación de los asientos registrales vinculados a la operación de transferencia e hipoteca del inmueble, el Tribunal Arbitral precisó que el artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos no preveía la resolución de un acto negocial como causal de cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas. Señaló que la resolución de los contratos y la reversión de la propiedad en favor de sus propietarios originales debían inscribirse en la partida correspondiente como nuevos asientos, por medio de nuevo título a ser inscrito, pero no por la cancelación de los títulos ya existentes.

En cuanto a la solicitud de cancelación de la hipoteca inscrita sobre el inmueble, el Tribunal Arbitral indicó que ella no procedía, por cuanto debido a la resolución contractual operada había quedado consolidada en una misma persona –la parte vendedora– la calidad de propietario del inmueble –por vía de reversión– y de acreedor garantizado, quedando así la hipoteca extinguida.

El Tribunal Arbitral asimismo consideró que al haberse amparado el pago xx xxxxx dobladas desestimó las pretensiones indemnizatorias de la demandante por cunato en su opinión las pretensiones de pago xx xxxxx penales e indemnización de daños y

perjuicios son excluyentes entre sí, según lo establecido por el artículo 1479 del Código Civil, que señala que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales y el artículo 1341 del Código Civil, que establece como función de la penalidad: limitar el monto de resarcimiento justamente al pago de la penalidad.

No obstante, en cuanto a la reclamación de indemnización por lucro cesante constituido por la diferencia entre el precio pactado y el valor superior que tendría el inmueble de cuyo gozo había quedado impedido, el Tribunal Arbitral consideró que este concepto, que es distinto al de la pérdida de la chance (no desarrollado por la demandante), implica la certeza de un ingreso en el patrimonio de la víctima que se ha visto frustrado por el actuar dañoso del agente. En el presente caso, el valor xx xxxxxxx reclamado por las demandante constituía únicamente una posibilidad remota, en tanto no existía prueba de que existiera un negocio futuro que dependiera del inmueble ni una oferta de negocios que tuviera como presupuesto el predio; por lo que no era posible afirmar que el valor reclamado por la demandante hubiera sido arrebatado de su patrimonio antes de que el mismo ingresara. En consecuencia, el Tribunal Arbitral desestimó el reclamo de la indemnización por lucro cesante.