Contrato de Permuta
Tomo XIV
Permuta - Promesa - Arrendamientos
Parte I
Contrato de Permuta
1.- Generalidades ............................................................................................. 1
2.- Concepto...................................................................................................... 1
3.- Permuta y compraventa.............................................................................. 3
4.- Transferencia de la propiedad ................................................................... 4
5.- Categorización ............................................................................................ 7
6.- Elementos estructurales ............................................................................. 9
7.- Efectos 11
A) Entrega de las cosas permutadas 11
B) Garantía por evicción 12
C) Teoría de los riesgos en la permuta 13
8.- Diferencias entre permuta y compraventa 15
Parte II
Contrato de Promesa
Capítulo I
Generalidades
1.- Introducción 17
2.- Generalidades 18
3.- Comparación con otros institutos 21
4.- Régimen del código civil 22
A) Contratos consensuales 24
B) Contratos reales 25
C) Contratos solemnes 26
5.- Caracteres del contrato de promesa 30
6.- Efectos del contrato 32
Capítulo II
Esquema general de la promesa de enajenación de inmuebles a plazos
1.- Generalidades 35
2.- Orden normativo vigente 38
3.- Interpretación de la ley 8.733 40
4.- Naturaleza jurídica de la promesa de enajenación de inmuebles a pla- zos 41
142 Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx
5.- Diferencias entre el contrato de compraventa y el contrato de enajenación
de inmuebles a plazos 46
6.- Categorización 47
7.- Ámbito del contrato 51
A) Posibilidad de aplicar este régimen a las promesas de compraventa
de inmuebles no inscriptas 54
B) Normas sobre propiedad horizontal 55
8.- Elementos estructurales 57
A) Forma solemne 57
B) Capacidad 58
C) Objeto 59
D) Legitimación 59
9.- Caso práctico 61
10.- La inscripción en el registro 62
A) Generalidades 62
B) Requisitos para la inscripción 63
a) Requisitos de forma 63
b) Requisitos de tiempo 63
c) Requisitos de contenido 63
C) ¿A qué negocios se aplica la ley 8.733 y cuáles se inscriben en el Regis-
tro? 64
D) Efectos de la inscripción en el registro 66
a) Función de publicidad 67
b) Función constitutiva de derecho real de garantía 67
c) Posibilidad de ejecución forzada 67
E) Naturaleza del derecho emergente de la inscripción 67
F) Consecuencias prácticas 70
G) El régimen de prioridades 71
a) Tesis restrictiva 72
b) Tesis amplia 72
H) Cancelación, reinscripción, nueva reinscripción, caducidad 73
I) Efectos de la inscripción de promesas en régimen de propiedad hori- zontal 75
11. Obligaciones y derechos del vendedor 75
A) Obligación de transferir el dominio 76
B) Obligación de entregar la cosa 76
C) Obligación de registrar la promesa 77
D) Obligación de pactar la cláusula de título perfecto 79
E) Obligación de actuar con lealtad 79
F) Obligación de soportar los riesgos 80
G) Otras obligaciones 80
H) Derechos del vendedor 80
12.- Obligaciones y derechos del adquirente 81
A) Obligación de pagar el precio 81
B) Obligación de conservar el inmueble 81
C) Obligación de realizar inventario 82
D) Derechos del adquirente 82
a) Derecho “real” 82
b) Derecho a que se escriture el bien. 82
c) Derecho a invocar la condición resolutoria si los títulos no son perfec-
tos. 82
d) Derecho de transferir la promesa 83
e) Derecho a un régimen especial xx xxxx 83
f) Derecho de retención del pago de cuotas hasta que el contrato quede debidamente instrumentado 83
12.- Obligaciones y derechos del adquirente 84
A) Obligación de pagar el precio 84
B) Obligación de conservar el inmueble 85
C) Obligación de realizar inventario 85
D) Derechos del adquirente 85
a) Derecho “real” 85
b) Derecho a que se escriture el bien. 86
c) Derecho a invocar en la condición resolutoria si los títulos no son perfec-
tos. 86
d) Derecho de transferir la promesa 86
e) Derecho a un “régimen especial xx xxxx” 86
f) Derecho de retención del pago de cuotas hasta que el .............................
contrato quede debidamente instrumentado 87
13.- Cesión de los derechos emergentes de la promesa 88
A) Cesión de derechos del promitente adquirente 88
a) Naturaleza jurídica 88
b) Requisitos 89
B) Cesión de derechos del promitente enajenante 89
14.- Garantía por saneamiento 90
A) Generalidades 90
B) Doctrina nacional 91
15.- Ejecución forzada de la promesa 92
A) Generalidades 92
B) Ejecución forzada contra el vendedor 92
a) Régimen aplicable antes de la vigencia del C.G.P 92
I. Ejecución con promesa inscripta 92
II. Ejecución sin promesa inscripta 94
i. Tesis afirmativa 95
ii. Tesis negativa 96
b) Régimen establecido por el C.G.P 97
C) Ejecución forzada contra el promitente adquirente 98
Capítulo III
Resolución por incumplimiento
1.- Generalidades 99
2.-Régimen de resolución por incumplimiento en la Ley 8.733 101
A) Ambito de aplicación 101
a) Caracteres generales 101
b) Situación de las promesas no inscriptas 101
B) Peculiaridades del pacto comisorio 104
I. Diferencias temporales 104
II. Diferencias económicas 104
III. Diferencias procesales 104
IV. Otras diferencias 105
C) Esquema del trámite de resolución en la ley 8.733 (artículos 40 y 22) 105
3.- Requisitos procesales 106
A) Legitimación activa 106
B) Legitimación pasiva 107
4.- Requisitos sustanciales 107
A) Generalidades 107
B) Constitución en xxxx de la obligación de pagar el precio 107
a) Retardo calificado del artículo 40 de la ley 8.733. 107
b) Interpelación 108
C) Imputabilidad del retardo 112
a) Generalidades 112
b) Casos de inimputabilidad 112
c) Excepción de contrato no cumplido 113
d) Suspensión del cumplimiento 116
D) Otras cuestiones relativas a la xxxx 118
a) La denominada xxxx del acreedor 118
b) Aceptación de la entrega tardía del inmueble y «purga de xx xxxx» 000
c) Exigibilidad de la prestación. 121
E) Entidad del incumplimiento 122
F) Daño al actor 124
5.- Consecuencias de la xxxx 125
A) Cláusula Penal 125
a) Generalidades 125
b) Problema del cúmulo 126
c) Limitaciones cuantitativas de la cláusula penal (artículos 46 y 47 ley 8.733). 127
d) Xxxxxxxxx de la cláusula penal 129
e) Actualización de la cláusula penal 130
f) lnterpretación de la cláusula penal. 131
B) Multa penitencial 132
C) Astreintes 132
D) Intereses moratorios (artículo 4 literales i, k y artículo 36) 133
6.- Consecuencias de la resolución por incumplimiento 133
A) Generalidades 133
B) Restituciones 134
a) Restitución del inmueble 134
b) Restitución xx xxxxxx 134
c) Actualización 135
d) Régimen de restitución previsto por la Ley 8.733. 135
C) Mejoras realizadas por el promitente adquirente 135
D) El beneficio del artículo 25, ¿es de orden público? 138
7.- La resolución por incumplimiento en el nuevo Código General del Pro-
ceso 140
A) Comentario del artículo 368 140
B) Comentario del artículo 366 141
Parte III
Contrato de Arrendamiento de cosas
Capítulo I
Generalidades
1. Introducción 143
2.- Concepto 144
3.- Crítica del criterio unitario 145
Capítulo II
Régimen General
1.- Concepto 149
2.- Naturaleza jurídica 149
3.- Ámbito de aplicación 151
4.- Diferencias entre el arrendamiento de cosas civil y comercial 152
5.- Categorización 152
A) Bilateral 152
B) Oneroso 153
C) Conmutativo 153
D) Consensual 154
E) Ejecución continuada 154
F) Duración limitada 155
G) No es “intuitu personae” 156
6.- Distinción con institutos afines 157
A) Distinción con otros contratos 157
a) Arrendamiento y compraventa 157
b) Arrendamiento y préstamo de uso o comodato 158
c) Arrendamiento y préstamo de consumo o mutuo 158
d) Arrendamiento y depósito 159
e) Arrendamiento y hospedaje 160
f) Arrendamiento de cosas y arrendamiento de servicios 162
B) Diferencia con otros derechos 162
7.- Elementos del contrato 163
A) El consentimiento 163
B) Capacidad y legitimación 164
Jurisprudencia 167
C) Objeto 168
Jurisprudencia 171
D) Causa 171
E) Forma 172
8.- Plazo de duración 173
9.- Transmisión del contrato 174
10.- Contenido de la relación obligacional 179
A) Obligaciones del arrendador 179
a) Obligación de entregar la cosa arrendada 180
x. Xxxxx de entrega 180
ii. Tiempo de entrega de la cosa 180
iii. Forma de entregar xx xxxx 000
iv. Gastos de la entrega 181
v. ¿Qué se debe entregar y en qué estado? 182
b) Obligación de mantener la cosa en estado de servir .............................
(inciso 2º del artículo 1796) 184
c) Obligación de librar al arrendatario de toda ........................................
perturbación 186
d) Obligación de responder por vicios redhibitorios 188
e) Obligación de reembolsar las mejoras 189
f ) Obligación de pagar impuestos 190
g) Obligación de asumir las consecuencias de los .....................................
riesgos 190
B) Obligaciones del arrendatario 191
a) Usar de la cosa según los términos x xxxxxxxx del contrato 192
i. En el código civil 192
ii. En el Decreto Ley 14.219 194
iii. Uso abusivo de la finca 199
b) Obligación de conservación de la cosa 200
i. Generalidades 200
iii. Incumplimiento de la obligación de conservar la ................................
cosa 204
c) Obligación de pagar el precio 207
i. Generalidades 207
ii. Naturaleza del precio 208
iii. Tiempo y xxxxx xx xxxx 000
xx. Xxxx 000
v. Omisión contumaz en el pago del precio. 210
vi. Oblación y consignación 210
vii. Acción ejecutiva 211
viii. Consecuencias de la xxxx 211
d) Obligación de devolver xx xxxx 000
i. Generalidades 212
ii. ¿Cómo debe devolverse xx xxxx? 000
iii. Responsabilidad del arrendatario 213
iv. Incendio de la cosa arrendada 214
v. Mejoras 217
11.- Sanciones por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y
del arrendador. (Extinción del arriendo) 218
A) Cumplimiento forzoso 218
B) Excepción de incumplimiento contractual 218
C) Resolución judicial por incumplimiento 220
i. No pago del precio 221
ii. Cambio de destino 222
iii. Subarriendo no autorizado 223
iv. No conservación adecuada del bien 223
v. No actualización de las garantías 223
vi. Otros casos de resolución por incumplimiento 224
D) Extinción del arriendo 224
Parte IV
Arrendamientos Urbanos
Capítulo I
Generalidades
1.- Introducción 227
2.- Antecedentes históricos 230
A) Antes del código civil 230
B) El código civil 231
C) De 1919 a 1927 233
D) De 1931 a 1936 235
E) De 1943 a 1953 235
E) De 1953 a 1968 236
F) De 1968 a 1974 236
Capítulo II
Régimen Vigente
1.- Idea General 239
2.- Normas de orden público 241
3.- Naturaleza de la relación de arrendamiento 241
4.- Interpretación del contrato de arrendamiento urbano 242
5.- Ambito de aplicación del decreto ley 14.219 243
6.- Consensualidad o solemnidad 247
A) Tesis de la solemnidad 247
B) Tesis de la consensualidad 249
7.- Publicidad registral 250
8.- Partes del contrato 251
9.- El precio 254
A) Generalidades 254
B) Situaciones excluidas del decreto ley 14.219 254
C) Situaciones comprendidas en el decreto ley .........................................
14.219................................................................................................ 256
D) Caracteres del precio 256
E) ¿Desde y hasta cuándo se debe pagar el precio? 257
F) En moneda nacional 257
G) Escalonamiento de las actualizaciones del ..........................................
precio 259
H) Sistema de reajuste previsto en el decreto ley 14.219 260
I) Convenio para modificar el precio 261
J) Actualización del precio del arriendo 262
K) Intereses moratorios 264
L) Juicio ejecutivo por cobro del alquileres 265
M) Rebaja del precio 266
N) Controles para evitar aumentos indirectos de precios 268
10.- Los plazos 269
A) Generalidades 269
B) Naturaleza del plazo 269
C) Plazos para casa habitación y otros destinos 270
D) Plazos para industria y comercio 271
11.- Régimen de garantías 271
A) Generalidades 271
B) Ambito de aplicación 271
C) Clasificación de las garantías 272
D) Garantías reales 272
E) Garantías personales 273
a) Alcance de esta garantía 274
b) Adecuación de xx xxxxxxxx 000
c) Servicio de garantía de alquileres 275
i. Generalidades 275
ii. Ambito de aplicación 275
iii. Alcance de xx xxxxxxxx 000
iv. Modus operandi 275
d) Sustitución de la fianza 276
e) Comentario del artículo 20 de la ley 15.799 276
F) ¿Es obligatoria la xxxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxx? 000
G) Extinción 278
12.- Transmisión del contrato 279
A) Generalidades 279
B) Subarrendamiento 280
a) Orden jurídico vigente 280
b) Alcance del artículo 23 281
c) Prueba del subarriendo 281
i. Presunción del subarriendo 282
ii. Procedimiento 283
d) Consecuencias del subarriendo 283
i. Arrendamiento con plazo contractual vigente 283
ii. Arrendamiento con plazo legal 284
C) Cesión legal del arriendo 284
a) Orden jurídico vigente 284
b) Clases de cesión de arriendo 285
c) Cesión legal del arriendo 285
i. Artículo 1792 del código civil 285
ii. Artículo 20 del decreto ley 14.219 286
d) Efectos de la cesión legal de arriendo 290
e) Cesión del arrendamiento de locales para industria .................................
y comercio 291
13.- Infracciones y penalidades 292
A) Generalidades 292
B) Ambito de aplicación 293
C) Fundamento jurídico de estas sanciones 293
D) Naturaleza jurídica 293
E) Artículo 71. 294
a) Generalidades 294
b) Sanciones 295
c) Procedimiento 296
F) Artículo 73 297
G) Artículo 74 297
H) Artículo 75 297
I) Artículo 76 299
J) Artículo 77 299
K) Artículo 78 301
L) Artículo 79 301
Capítulo III
Apreciación Crítica
Parte IV
ARRENDAMIENTOS RURALES
Capítulo I
Generalidades y visión histórica
1.- Generalidades 307
A) El código civil 308
B) La ley de 7 xx xxxxx de 1927 308
C) La ley de 16 de diciembre de 1927 309
D) Etapa de 1931 a 1991 310
Capítulo II
Xxxxxxx Xxxxxxx (Ley 16.223)
1.- Introducción 319
2.- Ambito de aplicación 320
A) Contratos incluidos 322
B) Contratos excluidos 323
3.- Solemnidad 324
A) Generalidades 324
D) Alcance de la solemnidad 327
4.- Registro 327
A) Generalidades 327
B) Función de la inscripción 328
C) Naturaleza jurídica 328
D) ¿Quién debe inscribir? 328
E) Consecuencias de la omisión de registro 328
5.- Plazos 329
A) Generalidades 329
B) Plazo máximo 330
C) Producción lechera 330
6.- Obligaciones del arrendatario 331
A) Pago del precio 331
a) Generalidades 331
b) Revisión del precio 332
c) Convenio modificativo del precio 334
B) Obligación de conservar el predio 335
7.- Régimen de mejoras 336
A) Generalidades 336
B) Mejoras a cargo del arrendador 337
C) Mejoras realizadas por el arrendatario 337
D) Mejoras de cultivo (praderas artificiales permanentes y mejoramiento
xx xxxxxx naturales) 339
8.- Extinción del contrato 340
Capítulo III
Conclusiones
Parte V
Contrato de Arrendamiento de obras
Capítulo I
Arrendamiento de servicios en general
1.- Introducción 345
2.- Concepto 346
3.- Importancia de este contrato 348
4.- Caracteres 348
5.- Elementos 349
6.- Diferencias con figuras afines 350
A) Relación del arrendamiento de servicio con el contrato de trabajo 350
B) Diferencias con el mandato 351
C) Diferencias con el arrendamiento de obras 352
7.- Contenido de la relación obligacional 355
A) Realización del servicio (trabajo). 355
B) Pago del precio (jornal, salario). 356
8.- Forma y prueba 359
9.- Extinción del contrato 359
10.- Arrendamiento de servicios en las profesiones liberales 359
A) Generalidades 359
B) Naturaleza jurídica 359
C) Caracteres 359
D) Contenido 359
E) Responsabilidad civil del profesional liberal 359
Capítulo II
Arrendamiento de obras
1.- Generalidades 361
2.- Concepto 362
3- Distinción con figuras afines 362
4.- Caracteres 362
5.- Categorización 362
6.- Elementos Estructurales 362
A) Consentimiento 362
C) Objeto y Causa 363
7.- Modalidades 365
8.- Contenido del contrato 368
A) Obligaciones del contratista 368
a) Obligación del contratista de realizar la obra 368
i. Obligación de provisión 369
ii. Obligación de realizar la obra en cierto plazo 370
iii. Obligación de Custodia 372
b) Obligación de entregar la obra 373
B) Obligaciones del Comitente 374
a) Deber de cooperación. 374
b) Obligación de pagar el precio 375
i. Invariabilidad del precio 377
ii. Adicionales 378
c) Obligación de recibir la obra 379
9.- Entrega y recepción de obra 380
A) Generalidades 380
B) Concepto de recepción 380
C) Examen pericial 381
D) Formas de recepción 383
a) Expresa o tácita 383
b) Simple o con reserva 384
c) Provisoria o definitiva 385
d) Total o parcial 385
E) Efectos de la recepción 386
10.- Protección del crédito de obra 387
A) Generalidades 387
B) Derecho de retención 387
C) Privilegio 388
D) Derecho preferente 389
E) Acción directa 390
11.- Los riesgos antes de la recepción de la obra 393
A) Generalidades 393
B) Artículo 1841 del código civil: el contratista sólo provee trabajo o indus-
tria 394
C) Artículo 1842 del código civil: el contratista también aporta materia-
les 395
12.- Rescisión y revocación del arrendamiento de obra 396
A) Artículo1846 del Código Civil: rescisión del arrendamiento de obra 396
B) Artículo 1847 del Código Civil: revocación del arrendamiento de obra 397
13.- Transmisión de los efectos del contrato 400
A) Generalidades 400
B) Transmisión «mortis causae» 400
Capítulo III
Contrato de construcción
1.- Generalidades 403
2.- Xxxxxx aplicables 403
3.- Referencias al derecho comparado 404
A) Legislación francesa 404
B) Legislación xxxxxxxx 000
C) Legislación portuguesa 406
D) Legislación alemana 406
4.- Concepto 406
5.- Xxxxxxxxxx 000
0.- Xxxxxxxxxx xxxxxxxx 000
X) Xx comercial 409
B) Es civil 410
C) Tesis ecléctica 411
D) Conclusión 411
7.- Contrato entre arquitecto y empresario (comitente) 412
8.- Modalidades del contrato de construcción 414
A) Contrato por administración 414
B) Contratos de construcción complejos 415
C) Contrato con suministro de materiales 416
9.- Naturaleza de la obligación emergente del contrato de construcción 416
10.- Responsabilidad decenal 417
A) Generalidades 417
B) Concepto 418
C) Caracteres 419
D) Evolución histórica 419
E) Fundamentos 420
F) Naturaleza contractual de la responsabilidad decenal 420
G) Presupuestos para la aplicación del artículo 1844 del código civil 422
a) Ambito material 422
i. Edificio 422
ii. Ruina 423
iii. Plazo en que debe aparecer xx xxxxx 000
b) Ambito personal 431
i. Legitimación activa 431
ii. Legitimación pasiva 433
H) Prueba xxxxxxxxxxx 000
Capítulo IV
Otros arrendamientos de obra
1.- Contrato de transporte 437
2.- Contrato de mediación 438
3.- Contrato de edición 439