Contract

La Ley 4/2013, de 4 xx xxxxx, de medidas de flexibilización y fomento xxx xxxxxxx del alquiler de viviendas, modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Trata de adaptar el mercado subsanando las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben tener los propietarios de las mismas.

Duración del contrato de arrendamiento:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que la parte arrendataria manifieste a la arrendadora, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición de la parte arrendataria, si ésta fuera posterior. Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para la parte arrendataria.

- No procederá la prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, la parte arrendadora comunica a la arrendataria que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y la parte arrendataria estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo salvo pacto en contrario.

Prórrogas del contrato de arrendamiento:

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 3 años de duración de aquel, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Desistimiento del contrato:

Transcurridos al menos 6 meses, siempre que se lo comunique a la arrendadora con una antelación mínima de 30 días la parte arrendataria podrá desistir del contrato. Por ello, las partes podrán pactar que, para el caso de desistimiento, deba la parte arrendataria indemnizar a la arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio:

- En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendataria podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge o de la cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada a la parte arrendadora en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Determinación de la renta:

Será libremente pactada por las partes, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes. En ningún caso podrá la parte arrendadora exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

- La parte arrendadora está obligada a entregar a la arrendataria justificante del pago, salvo que se hubiera pactado otra forma que acredite el cumplimiento de esta obligación. Este recibo o justificante deberá especificar de forma separada las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

- Si la parte arrendadora no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen a la parte arrendataria para dejar constancia del pago.

Actualización de la renta:

- La renta sólo podrá ser actualizada por la parte arrendadora, o la arrendataria, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En su defecto, el contrato se actualizará aplicando a la renta vigente la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo (IPC).

- La renta actualizada será exigible a la parte arrendataria a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje aplicado y acompañando, si la parte arrendataria lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Elevación xx xxxxx por mejoras:

Transcurridos 3 años de duración del contrato, la realización de obras de mejora por la parte arrendadora le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía resultante al aplicar al capital invertido, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la finalización de las obras incrementado en 3 puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente. Para el cálculo del capital invertido, se descontarán las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Gastos generales y de servicios individuales:

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo de la parte arrendataria. Para que el pacto sea válido, deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Durante los 3 primeros años, la suma que la parte arrendataria haya de abonar por estos conceptos, salvo los tributos, sólo podrá incrementarse por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Obras:

Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, son por cuenta del propietario, con dos excepciones: Reparaciones originadas por mal uso o negligencia del inquilino y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.

El inquilino está obligado a notificar cuanto antes al propietario de la necesidad de la reparación. Previa esta notificación, podrá realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y reclamar luego su importe al arrendador.

La parte arrendataria no podrá realizar, sin el consentimiento de la parte arrendadora (por escrito), obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. En ningún caso podrá realizar obras que ocasionen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

- La propiedad, al concluir el contrato, podrá exigir que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Personas arrendatarias con discapacidad:

El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

El inquilino estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige la propiedad.

Derecho de adquisición preferente de la vivienda:

Si una vivienda arrendada se va a vender, la persona arrendataria tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma.

La parte arrendataria podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales contados desde el siguiente en que se le notifique fehacientemente la decisión de la venta, el precio

y resto de condiciones esenciales de la transmisión (los efectos de la notificación caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma).

La parte arrendataria podrá ejercer el derecho de retracto cuando no se le hubiera hecho la notificación de la venta o se hubieran omitido en la misma cualquiera de los requisitos exigidos (este derecho caducará a los 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer la persona adquirente a la arrendataria de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa).

Las partes podrán pactar la renuncia de la persona arrendataria al derecho de adquisición preferente.

Incumplimiento de las obligaciones:

El incumplimiento de las obligaciones en contratos de arrendamiento dará derecho a la parte que haya cumplido a exigir a la otra el cumplimiento de las mismas o a promover la resolución del contrato.

- La parte arrendadora podrá resolver el contrato por:

Falta de pago del alquiler, de la fianza o de su actualización o, de las cantidades cuyo pago haya aceptado o que correspondan a la parte arrendataria. Subarriendo o cesión no consentidos. Por los daños causados y obras no consentidas cuando su autorización sea necesaria. Por el desarrollo de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Y, cuando la vivienda deje de satisfacer la necesidad permanente del arrendatario o de quien la viniera ocupando.

La parte arrendataria podrá resolver el contrato por la no realización de las reparaciones necesarias y la perturbación por la parte arrendadora en el uso y disfrute de la vivienda.

Fianza:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a 1 mensualidad xx xxxxx en el arrendamiento de viviendas y de 2 en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Durante los 3 primeros años la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la parte arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada, o la parte arrendataria que disminuya, hasta hacerse igual a 1 ó 2 mensualidades de la renta vigente, según el caso.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 3 años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido a la parte arrendataria al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido 1 mes desde la entrega de las llaves por la misma sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por la parte arrendataria de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Transitoriedad:

- Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, celebrados anteriormente a la entrada en vigor de su modificación (6 xx xxxxx de 2013), continuarán rigiéndose por lo establecido antes de la mencionada modificación (no obstante, cuando las partes lo acuerden, y no sea contrario a las leyes, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 29/1994 modificada).

Legislación aplicable

.- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxx/xxx/0000/XXX-X-0000-00000-xxxxxxxxxxx.xxx

.- Ley 4/2013, de 4 xx xxxxx, de medidas de flexibilización y fomento xxx xxxxxxx del alquiler de viviendas.

xxxxx://xxx.xxx.xx/xxx/xxxx/0000/00/00/xxxx/XXX-X-0000-0000.xxx