DERECHO CIVIL. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.
CÁPSULA # 14
DERECHO CIVIL. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.
1.- ¿EN QUE CONSISTE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Es un acuerdo de voluntades mediante el cual las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una llamada arrendador a conceder el uso o el goce temporal de una cosa, y la otra, denominada inquilino o arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Este contrato es comúnmente conocido como contrato de “Renta”.
2.-¿QUIENES SON LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN ESTE CONTRATO?
*ARRENDADOR: Es el sujeto propietario o apoderado que concede el derecho del uso y goce de un bien en forma temporal a cambio de una contraprestación en dinero o en especie.
* ARRENDATARIO O INQUILINO: Es la persona que obtiene el uso y goce de un bien de forma temporal pagando a cambio de este una contraprestación cierta en dinero o en especie.
3.- ¿QUE OBLIGACIONES TIENEN LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO?
* OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
1. Debe entregarla con todas sus pertenencias, y debe entregarla en estado de servir para el uso convenido o conforme a su naturaleza. La entrega debe hacerse en el tiempo convenido y a falta de pacto expreso, cuando sea requerido por el arrendatario. La entrega puede ser real o virtual.
2. Debe conservar la cosa en ese mismo estado.
3. Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada, sean anteriores al contrato o que hayan aparecido después sin culpa del arrendatario, en cualquiera de aquellos supuestos podrá el arrendatario pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, a menos que el arrendador acredite que el arrendatario tuvo conocimiento antes de celebra el contrato.
4. Reembolso de mejoras. Existen tres hipótesis de la obligación de reembolsar o de pagar al arrendatario el importe de las obras realizadas:
a) Si en el contrato (o posteriormente), autorizó al arrendatario para hacerla y el arrendador se obligó a pagarlas.
b) Si se trata de mejoras útiles o urgentes y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.
c) Cuando el contrato sea por tiempo indeterminado, si el arrendador facultó al arrendatario para hacer mejoras y antes del tiempo necesario para que el mismo arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras, de los gastos que hizo, el arrendador diere por terminado el arrendamiento.
5. Preferir al arrendatario en caso de venta y de nuevo arrendamiento. Este derecho denominado también derecho del tanto, dá preferencia al inquilino sobre terceros interesados.
* OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO O INQUILINO:
1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos. La renta debe ser cierta y determinada o determinable, pero no forzosamente en dinero. Se debe paga en el lugar convenido, si no hubo convenio expreso, se debe pagar en el domicilio del arrendatario (art. 2298 Código Civil de Aguascalientes - CCA). Respecto a la fecha se pagará por periodos vencidos para bienes urbanos (art. 2323 CCA). En caso de incumplimiento a esta obligación se puede pedir la rescisión del contrato y el pago xx xxxxxx no cubiertas o bien el cumplimiento.
2. Usar la cosa rentada precisamente para el uso convenido o en su defecto, para el que sea conforme a la naturaleza de la misma cosa.
3. Conservar en buen estado la cosa. La obligación de efectuar las reparaciones menores o locativas. Debe asegurar la finca si establece en ella una industria peligrosa (art. 2311 C.C.A.).
4. Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que en concreto exija la cosa arrendada, así como avisarle de toda usurpación o novedad dañosa, so pena de pagar daños y perjuicios al arrendador.
5. Permitir al arrendador determinados actos en la casa arrendada antes del término del arrendamiento, como hacer reparaciones en la cosa arrendada.
6. Devolver la cosa arrendada, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El incumplimiento o cumplimiento tardío de esta obligación hace responsable al inquilino moros del pago de daños y perjuicio que pueden exceder el monto de la renta y cuantificarse pericialmente (art. 2300 C.C.A.)
4. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.
• El vencimiento del plazo. Cuando las partes no han señalado plazo de duración del arrendamiento o han convenido en que su duración sea indefinida o por tiempo voluntario, cualquiera de ellas puede darlo por concluido mediante un preaviso fehaciente dado a la otra parte con 15 días de anticipación si se trata de un predio urbano o de un año si el inmueble es rustico.
o Prórroga convencional. El vencimiento del plazo de duración del contrato no pone fin al arrendamiento, cuando el contrato se prorroga por convenio entre las partes.
Prórroga tácita. Cuando después de vencido el plazo de arrendamiento continúa el arrendatario en el uso de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se interpreta como un acuerdo tácito para renovar la duración del contrato y prolongarla por tiempo indefinido. Si el arrendador no reclama expresamente la devolución de la finca arrendada dentro de los diez siguientes al vencimiento del contrato, opera la tácita reconducción o prórroga tácita del contrato.
5.- ¿QUE REQUISITOS DEBE CONTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS? (Art. 2320-C del CCA)
El contrato de arrendamiento deberá contener cuando menos las siguientes estipulaciones:
I.- Nombres del arrendador y arrendatario;
II.- La ubicación del inmueble;
III.- Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan;
IV. El monto de la renta;
V. La garantía, en su caso;
VI.- La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado;
VII.- El término del contrato; y
VIII.- Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley.
6.- ¿COMO DEBE PAGARSE LA RENTA EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS?
La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos; En el caso de fincas urbanas el monto de la renta deberá ser forzosamente fijado en dinero y en moneda nacional.
7.- FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Este contrato debe celebrarse por escrito, la falta de este requisito es imputable al arrendador. (Art 2277 C.C.A.).
Agradecemos al P.D. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx de Brand Abogados, la elaboración de la presente cápsula. Enhorabuena.