Contract
CONTRATO DE LOCACION DE INMUEBLE. Reticencia del locador a recibir el inmueble. Falta de intimación del locatario o de consignación judicial de las llaves. Pago del alquiler hasta la efectiva entrega del bien -Art. 1611, Código Civil, doctr. xx Xxxxxxxx y Borda-. Pago del valor de reparaciones efectuadas al inmueble tras el cese de la locación
CAUSA 39347/98 - "Xxxxxx, Xxxxx y otro c/Italian Line Sociedad Anónima y otros s/ordinario" - CNCOM - SALA C - 13/07/2004
"Los obstáculos que alega la demandada para restituir la tenencia del inmueble a su dueño, requerían de su parte la adopción de alguno de los temperamentos indicados por el primer sentenciante a los efectos de instar la cooperación del acreedor en la materialización de la entrega del inmueble. Como dice Xxxxxxxx, "sólo la constitución en xxxx del acreedor hace jurídicamente relevante el comportamiento reprochable de éste" (v. Xxxxxxxx, Xxxxx X.: "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. I, Xxxxxx, Bs. As., 1983, nro. 140, pto. e, p. 176). Por tanto, no cabe eximir a quien fuera locatario del inmueble del pago de los cánones locativos durante el lapso en que continuó en la tenencia del bien (conf. Art. 1611, Cód. Civil; v. en tal sentido, autor, ob. y lugar cit., pto. d; y también Xxxxx, Xxxxxxxxx X.: "Tratado de Derecho Civil. Contratos", t. I, nro. 862, p. 705)."
"Sin embargo, no parece razonable hacerle pagar por todo el lapso que habría de transcurrir hasta la expiración del período mensual (enero de 1998) en virtud de que la demora en entregar el local en la fecha preanunciada -que coincidía con la terminación del mes anterior- obedeció a un retardo imputable al acreedor. Al menos, éste no ha desvirtuado esa imputación de la aquí demandada. No puede decirse que el supuesto de autos estuviese alcanzado por la cláusula 4ta. del contrato de locación, toda vez que se había anunciado con antelación la fecha de entrega, temperamento implícitamente aceptado por el locador. En todo caso, tal cláusula no podría considerarse operativa luego de la extinción del vínculo contractual. En consecuencia, dada la omisión señalada en el párrafo anterior, cabe concluir que la obligación de pago del precio de la locación perduró sólo hasta la entrega del inmueble. De otro modo, se consagraría a favor del locador un enriquecimiento sin causa (arg. arts. 499 y 500, cód. cit.). Por tal motivo, considero pertinente modificar la sentencia apelada y reducir el monto adeudado en concepto de alquiler a la suma correspondiente a los 7 primeros días de enero de 1998."
Texto completo
En Buenos Aires, a los 13 días del mes de julio de dos mil cuatro, reunidos los Señores Jueces xx Xxxxxx en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos seguidos por "XXXXXX, XXXXX Y OTRO C/ITALIAN LINE SOCIEDAD ANÓNIMA Y OTROS
S/ORDINARIO"(exp. nro. 39.347/98)), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Xxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxx, Di Tella.//-
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver.-
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 250/254? El Señor Xxxx xx Xxxxxx Doctor Xxxx Xxxx Xxxxx dice:
I) Viene apelada la sentencia de fs. 250/254, por la cual el primer sentenciante admitió parcialmente la acción promovida por Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx y Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx contra Italian Line S.A., Xxxxx Xxxxx y Xxxxxx Xxxxx Xxxxx xx Xxxxxxx por cobro de una suma de dinero por diversos conceptos originados en el cese de una relación locativa sobre un inmueble destinado a actividad comercial. Tras el cumplimiento de la medida dispuesta por esta Sala a fs. 286, obra copia certificada de la sentencia a fs. 287/291.-
II) Los actores habían alquilado un local a la firma demandada, la cual comunicó su decisión de rescindir el contrato con efecto al 31.12.97, cuando aún faltaba un año de vigencia del plazo previsto, expresando que dejaría el local aquel día. Sin embargo, según lo expresado en la demanda, la locataria no restituyó el inmueble en esa fecha y recién lo hizo el 8.1.98, con diversos deterioros, no () obstante su obligación contractual de restituirlo "en buen estado de conservación, bien pintado y con los pisos, paredes y techos en perfecto estado". Con tales antecedentes, la actora reclamó de Italian Line S.A. y de sus garantes, también codemandados, diversas sumas por: servicios e impuestos impagos, alquiler pendiente -correspondiente a enero de 1998-, reparación de daños materiales y otros daños y perjuicios (v. demanda, fs. 48/50).-
III) Los demandados, tras coincidir en sustancia con el relato de los hechos contenido en la demanda, destacaron que el día anunciado de restitución del local -31.12.97-, los locadores no se presentaron a recibirlo, ni aceptaron fijar día y hora para hacerlo, sino que, días más tarde, los intimaron a efectivizar la entrega en 24 hs., cosa que así ocurrió. Negaron adeudar los montos pedidos en la demanda y alegaron que habían entregado el local en mejores condiciones que cuando lo habían recibido (v. contestación de demanda, fs. 96/100).-
IV) El juez de primera instancia admitió la acción en lo concerniente al reclamo del alquiler del mes de enero de 1998 ($4000) y lo solicitado por reparación de daños materiales ($9.790 más IVA). En cuanto a lo primero, por entender que los locatarios debieron dejar constancia de su voluntad de entregar el inmueble en la fecha prevista, v. gr., mediante intimación a los locadores, consignación judicial de las llaves, declaración de testigos o acta fehaciente. Ante esa omisión, los locatarios debían soportar las consecuencias del retardo en virtud de lo estipulado en la cláusula 4ta. del contrato de locación, según la cual "el alquiler se pacta por períodos de mes entero y aunque el locatario se mudare antes de finalizar el mes, se obliga abonar íntegramente el alquiler correspondiente a ese mes". En lo relativo al pago de reparaciones por diversos daños materiales, el sentenciante tuvo en consideración varias constancias que daban cuenta de tales perjuicios y desperfectos;; puso de relieve que los demandados, si bien habían impugnado un informe pericial producido en autos relativo a los daños reclamados, no habían formulado observaciones sobre el particular al contestar la demanda. Impuso las costas en un 25% a la actora y un 75% a la demandada.-
V) La sentencia fue apelada por ambas partes, pero sólo la demandada mantuvo su recurso. Sostiene en su memorial que no le corresponde pagar el alquiler del mes de enero de 1998 dada su disposición a entregar el local y que, en todo caso, la indemnización debería corresponderse con el lapso de 7 días. También dice que es infundada la sentencia en lo relativo a los daños materiales y que había negado la existencia de una obligación al respecto al contestar la demanda (puntos 4, 6 y 7 de las negativas) sin poder formular una defensa específica dada la imprecisión de la pretensión y del presupuesto en que se había basado el reclamo. Reitera las impugnaciones que había formulado al peritaje técnico en punto a ciertas reparaciones referidas en la demanda. Por último, cuestiona la imposición xx xxxxxx (memorial de fs. 276/279, que no fue contestado).-
VI) Considero, en primer lugar, que los obstáculos que alega la demandada para restituir la tenencia del inmueble a su dueño, requerían de su parte la adopción de alguno de los temperamentos indicados por el primer sentenciante a los efectos de instar la cooperación del acreedor en la materialización de la entrega del inmueble. Como dice Xxxxxxxx, "sólo la constitución en xxxx del acreedor hace jurídicamente relevante el comportamiento reprochable de éste" (v. Xxxxxxxx, Xxxxx X.: "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. I, Xxxxxx, Bs. As., 1983, nro. 140, pto. e, p. 176). Por tanto, no cabe eximir a quien fuera locatario del inmueble del pago de los cánones locativos durante el lapso en que continuó en la tenencia del bien (conf. art. 1611, Cód. Civil; v. en tal sentido, autor, ob. y lugar cit., pto. d;; y también Xxxxx, Xxxxxxxxx X.: "Tratado de Derecho Civil. Contratos", t. I, nro. 862, p. 705).-
Sin embargo, no parece razonable hacerle pagar por todo el lapso que habría de transcurrir hasta la expiración del período mensual (enero de 1998) en virtud de que la demora en entregar el local en la fecha preanunciada -que coincidía con la terminación del mes anterior- obedeció a un retardo imputable al acreedor. Al menos, éste no ha desvirtuado esa imputación de la aquí demandada. No puede decirse que el supuesto de autos estuviese alcanzado por la cláusula 4ta. del contrato de locación, toda vez que se había anunciado con antelación la fecha de entrega, temperamento implícitamente aceptado por el locador. En todo caso, tal cláusula no podría considerarse operativa luego de la extinción del vínculo contractual. En consecuencia, dada la omisión señalada en el párrafo anterior, cabe concluir que la obligación de pago del precio de la locación perduró sólo hasta la entrega del inmueble. De otro modo, se consagraría a favor del locador un enriquecimiento sin causa (arg. arts. 499 y 500, cód. cit.). Por tal motivo, considero pertinente modificar la sentencia apelada y reducir el monto adeudado en concepto de alquiler a la suma correspondiente a los 7 primeros días de enero de 1998, es decir $933,31, según señala la demandada.-
En cuanto a la indemnización por los daños materiales del inmueble, estimo que la ausencia en la contestación de demanda de una respuesta concreta respecto de las reparaciones alegadas por la parte actora, que surgían de un presupuesto adjunto al escrito inicial (v. copia de fs. 198), hace operativa la carga impuesta en el art. 356, inc. 1ro., del Cód. Proc. Era exigible, cuanto menos, un cuestionamiento específico, aunque más no fuese de algunos de los perjuicios invocados. La omisión da sustento a lo observado por el primer sentenciante en cuanto a la falta de una defensa oportuna, la que no puede suplirse ahora, máxime teniendo en cuenta que este litigio tramitó por las reglas del proceso ordinario, en el que no hay restricciones en punto a la argumentación, defensa y ofrecimiento probatorio.-
En tales condiciones, corresponde desestimar los agravios de la demandada en esta parte.-
VII) Con respecto a las costas del proceso, teniendo en cuenta la adecuación de la condena, parece más apropiado que se distribuyan en un 70% a cargo de la demandada y un 30% a cargo de la actora (art. 71, Cód. Procesal). Criterio éste que considero aplicable a las costas de esta instancia.-
VIII) Por los motivos expuestos, si mi criterio fuera compartido, corresponderá confirmar la sentencia apelada, con las modificaciones que surgen de lo precedentemente expuesto, vinculadas con el monto a pagar por la demandada y las costas del proceso. Las costas de Alzada correrán en la proporción establecida para los gastos de la anterior instancia. Así voto.-
Por análogas razones, los Señores Jueces xx Xxxxxx Doctores Xxxxx X. Xxxxxxxxxx Xxxxx y Xxxxxx X. Di Tella adhieren al voto anterior.-
Buenos Aires, de julio de 2004.- Y VISTOS:
Por los fundamentos del Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 250/254, con las modificaciones que surgen de lo expuesto en el voto del vocal preopinante en relación con el monto a pagar por la demandada y las costas del proceso. Las costas de Alzada se imponen en un 70% a cargo de la demandada y un 30% a cargo de la actora.//-
Fdo.: Xx Xxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxx, Xxxxx Ante mí: Xxxxx Xxxxx Xxxxxx