Contract
Concurso.— Anuncio de 26 de septiembre de 2006 por el que se hace pública la licitación, por el sistema de concurso, de la contratación de la consulto- ría y asistencia a la “Dirección facultativa y coordina- ción de seguridad y salud de las obras de reforma y modernización de los elementos de protección contrain- cendios, activos y pasivos, del Hospital Infanta Xxxxxxxx de Badajoz”. Expte.: CCA/99/1100029481/06/CA .............
Ayuntamiento xx Xxxxxxxxx
Urbanismo.— Anuncio de 21 de septiembre de 2006 sobre Estudio de Detalle ...........................................
Ayuntamiento de Almendralejo
Urbanismo.— Anuncio de 14 de julio de 2006 sobre Estudio de Detalle ......................................................
16452
16453
16453
Ayuntamiento de Navalmoral de la Mata
Subastas.— Anuncio de 19 de septiembre de 2006 sobre enajenación mediante subasta pública de parcelas de propiedad municipal al sitio de la “Bamba”. Expte.: 167/06-PA ..............................................
Urbanismo.— Anuncio de 22 de septiembre de 2006 sobre Programa de Ejecución de la Unidad de Ejecución n.º 2 del Plan General Municipal .......................
Urbanismo.— Anuncio de 26 de septiembre de 2006 sobre aprobación inicial de la modificación del Proyecto de Urbanización del ámbito de la Unidad de Actuación UA-14 del Plan General Municipal .....................
Urbanismo.— Anuncio de 26 de septiembre de 2006 sobre aprobación inicial de la modificación del Proyecto de Urbanización del ámbito de la Unidad de Actuación UA-15 del Plan General Municipal .....................
16454
16455
16455
16455
I . D i s p o s i c i o n e s G e n e r a l e s
PRESIDENCIA DE LA JUNTA
DECRETO 165/2006, de 19 de septiembre, por el que se determina el modelo, las formalidades y contenido del Libro del Edificio.
La Constitución que nos dimos los españoles en 1978, configura la vivienda como un derecho de todos los españoles, pero este derecho no lo es a cualquier vivienda, sino a “una vivienda digna y adecuada”, y establece la obligación de los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para la efectivi- dad de este Derecho.
La Junta de Extremadura, desde hace años, viene realizando, y sigue realizando, ingentes esfuerzos en orden a conseguir que todos los extremeños dispongan de una vivienda digna a través de los distintos planes de vivienda; es ahora el momen- to de asegurar que los titulares de las viviendas que entran en el mercado gocen de las garantías del derecho constitucio- nalmente protegido.
En este momento unas necesidades mínimas de calidad y garantía imponen la necesidad de hacer llegar a los usuarios de las vivien- das un adecuado nivel de información que permita su utilización en las mejores condiciones y sirva de soporte a las labores nece- sarias de conservación, mantenimiento y reparación.
En este sentido la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordena- ción de la Edificación establece en su artículo 7 el LIBRO DEL EDIFICIO, y la obligación de entregarlo a los usuarios finales. Esta obligación tiene su reflejo en la Ley de la Comunidad Autónoma, Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx, de Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura, que en el artículo 36, del Capítulo IV del Título V, hace referencia al Libro del Edificio y remite su regulación a norma con rango reglamentario, método por el que se procede a la concreción de este eficaz instrumento en defensa de consumidores y usuarios a través del presente texto.
El Libro del Edificio ha sido objeto de un proceso de elaboración que lo ha concebido y creado como un documento completo y sencillo en el que se recoge la información precisa para permitir
conocer en todo momento las características físicas, técnicas del edificio y su régimen jurídico y en el que se ha contado con el trámite de información pública necesario para conocer las consi- deraciones de todos los sectores sociales afectados por el conteni- do de esta norma.
La finalidad del Libro del Edificio es fundamentalmente doble, por un lado, conservar y aumentar la vida útil del edificio, mediante las instrucciones de uso y mantenimiento que el mismo incorpora y, por otro lado, servir como instrumento jurídico de primer grado para hacer valer los derechos de los usuarios finales, al recoger las distintas obligaciones que pesan sobre los distintos agentes del procedimiento edificatorio, siendo de gran trascenden- cia en orden a conocer la génesis del edificio y del procedimiento constructivo.
Se regula en el presente Decreto el contenido preciso de la docu- mentación, responsabilidad de los distintos agentes que intervie- nen en la edificación a la hora de su elaboración y por último el procedimiento necesario para la gestión y utilización del mismo. De este modo se facilita el procedimiento para su formación y se garantizan unas condiciones adecuadas, en cuanto a su contenido, para los futuros usuarios de las viviendas.
En su virtud, a iniciativa del Presidente de la Agencia Extre- xxxx de la Vivienda, el Urbanismo y el Territorio y a propues- ta del Vicepresidente de la Junta de Extremadura, de acuerdo con el Consejo Consultivo de Extremadura y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su sesión del día 19 de septiem- bre de 2006,
DISPONGO:
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto.
Este Decreto tiene por objeto establecer el instrumento jurídico adecuado que permita conservar y aumentar la vida útil de los edificios destinados a viviendas, así como salvaguardar los dere- chos de los usuarios finales regulando las obligaciones de los agentes afectados por el procedimiento edificatorio.
Artículo 2. Ámbito y marco legal de referencia.
1. El ámbito de aplicación será, según establece la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx, para todo edificio de uso residencial o el desarrollo de actividades compatibles en el mismo, de titularidad pública o privada, de nueva planta u obtenidos en un proceso de rehabili- tación integral, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de
Extremadura, cualquiera que sea su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad o tenencia.
2. En cuanto a las definiciones de conceptos, clasificación, tipolo- gía del ámbito de este Decreto, se estará a lo dispuesto en la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx.
Artículo 3. El Libro del Edificio.
El Libro del Edificio es el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituyen el archivo y registro del historial de inci- dencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo y que permite poner a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios, los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mante- nimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores y para acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios a fin de facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades o la concesión de ayudas públicas.
El libro del edificio estará formado para el conjunto del edificio y/o para la vivienda:
– Por la documentación de la obra ejecutada,
– por la documentación del periodo de uso y mantenimiento del edificio.
Las características, alcance, contenido y estructuración figuran en los anexos de este Decreto.
CAPÍTULO II
OBLIGACIONES DE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 4. Contenido mínimo.
Las obligaciones que se establecen en este capítulo tienen carác- ter de mínimo y se entenderán sin perjuicio de las fijadas en otras disposiciones que resulten de aplicación y de las derivadas de estipulaciones contractuales.
Artículo 5. Obligaciones del promotor.
1. El promotor deberá entregar la documentación que se determi- na en el presente Decreto y anexos al adquiriente de la vivienda unifamiliar, de la unidad de ocupación dentro de un edificio de viviendas y a la comunidad de propietarios cuando se trate de edificar con elementos comunes.
Le corresponde al promotor en lo relativo a la elaboración del Libro del Edificio lo siguiente:
a) Formalizar el Libro del Edificio recabando y archivando la documentación generada en el proceso por el resto de los agentes
en relación con las obligaciones dimanantes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y del presente Decreto.
b) Promover las condiciones y facilitar la documentación necesaria para que los agentes por él contratados puedan cumplir con sus obligaciones respecto del Libro del Edificio.
c) La recogida, archivo y custodia hasta la inclusión en el Libro del Edificio de los datos de los agentes y certificados de garantía.
d) Cumplimentar las fichas contenidas en el Anexo III propias de su actividad.
En promociones de viviendas para su 2.ª trasmisión o arrenda- miento, el titular que trasmite o arrienda deberá entregar a cada cesionario o arrendatario la lista de elementos de la edificación cuyo mantenimiento corre a cargo del arrendatario, el nombre y dirección del administrador de la comunidad de propietarios, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en su caso, el reglamento de régimen interno de la comunidad, la cédula de habitabilidad, la calificación definitiva en su caso, boletín de la instalación de agua potable, boletín de la instala- ción de energía eléctrica, certificados de la instalación de gas en su caso, autorización para la puesta en funcionamiento de las instalaciones térmicas, si existe, del edificio y relación de compañías suministradoras de servicios, en el supuesto que la contratación de suministros y servicios corresponda al arrenda- tario, las instrucciones de uso, mantenimiento y conservación según Anexo y copia de la documentación técnica a que se refiere el Anexo.
2. En el caso de régimen de propiedad horizontal en el que se disponen elementos comunes, si en el momento de la entrega del libro del edificio no se encuentra constituida la comunidad de propietarios, dicha entrega se hará a cualquiera de los adquirien- tes de viviendas pertenecientes al edificio que vaya a ocupar de inmediato su vivienda y en el supuesto de que una vez otorgada la licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o la calificación definitiva no se hubiese vendido ninguna vivienda, al primer adquiriente. En ambos casos el receptor de la documentación referida deberá suscribir el compromiso de poner la misma a disposición de los órganos rectores de la comunidad de propieta- xxxx cuando ésta se constituya.
3. La entrega del Libro del Edificio deberá llevarse a cabo, como máximo, a la entrega de llaves y antes de la ocupación o toma de posesión de las viviendas y del edificio.
4. Los actos de entrega de la documentación a que se refieren los apartados anteriores se deberán formalizar en las correspondientes
actas suscritas por las partes, conforme a los modelos establecidos en el Anexo III.
Artículo 6. Obligaciones del constructor.
E1 constructor deberá facilitar al director de obra los datos nece- sarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecu- tada, en los siguientes términos:
– La recogida, el archivo y la custodia para su entrega al promotor, hasta la inclusión en el Libro del Edificio, de la docu- mentación relativa a las garantías generales y específicas recogi- das en el Anexo I, correspondiente a los suministradores de productos, servicios y fabricantes.
– El constructor está obligado a reclamar esta documentación a todas las empresas contratadas por él, no pudiendo alegar la omisión de aquellas.
Artículo 7. Obligaciones del director de obra.
Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos, según figura en el Anexo I de este Decreto.
Artículo 8. Obligaciones del director de la ejecución de la obra.
Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la docu- mentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 9. Obligaciones de los suministradores de los productos.
Los suministradores de productos para la ejecución deberán facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspon- dientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 10. Obligaciones de los propietarias y usuarios.
1. Los propietarios deberán conservar en buen estado la edifica- ción mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como reci- bir, conservar, actualizar y transmitir el Libro del Edificio.
2. Los usuarios deberán, sean o no propietarios, realizar el uso adecuado de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación del periodo de uso, mantenimiento y conservación.
3. Los usuarios, sean o no propietarios, vendrán obligados a reci- bir, actualizar y conservar la documentación que se les entregue.
4. El propietario, o los propietarios o el presidente de la comuni- dad de propietarios, en su caso, o propietario de la unidad de vivienda, estarán obligados:
a) Completar y actualizar la documentación recibida del promo- tor, incorporando la documentación del periodo de uso y conser- vación del edificio, cumplimentada según lo establecido en el Anexo I.
b) Tener a su cargo y anotar en el registro de incidencias, las incidencias que se produzcan y las reformas o rehabilitaciones que se realicen mediante el Registro de incidencias, según lo esta- blecido en el Anexo I y el archivo documental y anotar en el registro de operaciones de mantenimiento las tareas de manteni- miento que se vayan llevando a cabo.
c) Tener siempre el Libro del Edificio a disposición de los usua- xxxx que tengan interés en consultarlo y de las Administraciones Públicas o autoridades competentes.
d) Transmitir al comprador, en caso de venta del edificio o unidad de ocupación, el Libro del Edificio, según el alcance y contenido de este Decreto. Debiendo formalizar el acto de la entrega en el contrato, y en el acta suscrita por las partes conforme al modelo del Xxxxx XXX.
5. A efecto de las obligaciones reseñadas en los apartados anterio- res tanto las inscripciones en el registro de incidencias y operacio- nes de mantenimiento como la inclusión en el archivo documental, a los que se refiere el Anexo, deberán hacerse en el plazo máximo de un mes después de haberse producido o ejecutado.
6. Los propietarios de las edificaciones estarán obligados a llevar a cabo las inspecciones técnicas que obligatoriamente se determi- nen por las Administraciones Públicas competentes, así como a realizar las obras que se deriven de las mismas, según las normas que rijan en cada momento. Dicha obligatoriedad o adaptación se recogerá en el Registro de incidencias del Libro del Edificio; así como en las instrucciones de mantenimiento que en su caso fueran necesarias.
CAPÍTULO III
LAS GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 11. Contenido de la documentación de la obra ejecutada.
En el momento de la recepción de las obras el Director de la misma facilitará al Promotor la siguiente documentación:
1. El Proyecto Final, según los términos del artículo 3.11 de la Ley de Calidad, Promoción y Acceso a la vivienda, visado.
2. Las instrucciones de uso y de mantenimiento, generales y particulares, así como las instrucciones para las actuaciones de
prevención de riesgo y seguridad, tanto del edificio como de cada unidad de ocupación, debidamente visadas por el Colegio Oficial correspondiente.
3. De forma separada se deberá recoger en planos las previ- siones, soluciones constructivas, medidas y dispositivos perti- nentes para posibilitar la localización, control, regulación y registro de las redes e instalaciones y el acceso, en condicio- nes de seguridad, a los elementos constructivos e instalaciones que requieran revisiones y mantenimientos periódicos o que hayan de ser objeto de obras de reparación o conservación posteriores, que no vengan expresamente recogidos en el Proyecto de Ejecución o hayan sufrido modificaciones sobre las previsiones de aquél.
4. El certificado energético definitivo.
Artículo 12. Medidas de control y seguimiento administrativo.
1. La Junta de Extremadura, a través de la Agencia Extremeña de la Vivienda, el Urbanismo y el Territorio (AEVUT) realizará el correspondiente seguimiento administrativo del desarrollo del presente Decreto.
2. En viviendas promovidas por las Administraciones Públicas, un ejemplar del Libro del Edificio quedará depositado en el organis- mo competente de la Administración Promotora.
3. Para la obtención de la Calificación Definitiva de VPO, será imprescindible adjuntar con la solicitud, ante el órgano competen- te de la AEVUT, un ejemplar del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archivado junto con el expediente administrativo, excepto la relativa a la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
4. Para el visado de los contratos de protección oficial, por el Órgano de la AEVUT que tenga dicha competencia, será preceptivo que en los mismos figure, en el caso de viviendas vendidas o arrendadas con posterioridad a la ocupación o entrega al uso del edificio, original o fotocopia compulsada del acta de entrega del Libro del Edificio al comprador o arrendatario.
5. Para la obtención de licencias de primera ocupación o cédula de habitabilidad ante el órgano competente, será preceptivo que el promotor acompañe a la solicitud corres- pondiente un ejemplar del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archivado junto con el expediente administrativo, excepto la relativa a la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y copia autentificada del acta de entrega del Libro del Edificio
al presidente o representante de la comunidad si ésta se hubiese constituido, o, en caso contrario, y no existir aún algún adquirente de unidad de ocupación, declaración jurada asegurando este extremo.
6. Para la concesión de la renovación de la cédula de habitabili- dad será imprescindible adjuntar con la solicitud, ante el órgano competente una copia autentificada del Volumen II “Documenta- ción del Periodo de Uso y Mantenimiento del Edificio o Unidad de Ocupación” del Libro del Edificio que quedará archivada junto al expediente administrativo.
7. Para la obtención de licencia de actividad de una unidad de ocupación del edificio distinta al uso de vivienda ante el órga- no competente, será preceptivo que el promotor acompañe a la solicitud correspondiente un ejemplar de “Documentación de la unidad de ocupación ejecutada” del Volumen I “Documentación de la Obra Ejecutada” del Libro del Edificio que quedará archi- vado junto con el expediente administrativo y original o copia compulsada del acta de entrega del Libro del Edificio al titular de la actividad.
Artículo 13. Medidas de fomento.
Al objeto de facilitar la mejor aplicación de las exigencias estable- cidas en cuanto a la formalización del Libro del Edificio, la AEVUT pondrá a disposición guías y programas informáticos.
Así mismo, se establecerán medidas de fomento que propicien la implantación del Libro del Edificio Simplificado en el parque de viviendas ya existentes mediante la implementación de campañas oportunas.
Disposición transitoria única. Régimen transitorio.
Será preceptivo el cumplimento de las prescripciones de este Decreto en todos los edificios de viviendas que obtengan el Certificado Final de Obra a partir de su entrada en vigor, salvo aquellos edificios que excepcionalmente no estuviesen afectados por la Ley de Ordena- ción de la Edificación. En todo caso, se reglamentará conveniente- mente un libro del edificio simplificado para atender al parque de viviendas proexistente a la entrada en vigor de la normativa y legislación vigentes que recoge el concepto de Libro del Edificio.
Disposición final única. Entrada en vigor.
El presente Decreto entrará en vigor en el plazo de seis meses a contar desde el día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.
Mérida, a 19 de septiembre de 2006.
El Presidente de la Junta de Extremadura, XXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX
El Vicepresidente de la Junta de Extremadura, XXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXX
ANEXO I
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL LIBRO DEL EDIFICIO
Físicamente el Libro del Edificio estará compuesto por documen- tos impresos y documentos adheridos a un soporte, unidos por un encarpetado que permita su archivo a la vez que su protección.
1. Los documentos y soportes serán en formato UNE DIN A-4 (210 x 297 mm) en posición vertical.
El encarpetado será en la misma posición pudiendo tener una dimensión no mayor de +10 mm en cada uno de los tres lados. El encarpetado permitirá la ampliación o incorporación de nuevos documentos y se anclará como mínimo en dos puntos. Se permiti- rá el marcado o etiquetado en el canto para realizar la lectura en posición vertical.
2. Presentación de la información. Se dispondrá según el orden fijado en este Anexo y se dispondrá al inicio del libro el índi- ce de documentos. El libro estará paginado con numeración arábiga.
3. Ordenación y disposición del contenido. La información se dispondrá en volúmenes que faciliten su consulta y clasificación y ordenados según el índice. El Libro del Edificio se compondrá de tantos volúmenes diferentes como sea necesario y como mínimo de dos:
Volumen I. Documentación de la obra ejecutada del conjunto del edificio o de la unidad de ocupación ejecutada.
Volumen II. Documentación del periodo de uso y mantenimiento del edificio o unidad de ocupación.
VOLUMEN I. DOCUMENTACIÓN DE LA OBRA EJECUTADA DEL CONJUNTO DEL EDIFICIO.
Para vivienda unifamiliar o elementos comunes del edificio.
1. DATOS INICIALES.
En este apartado se reflejarán, a modo de resumen, los datos más relevantes del edificio hasta la entrega al uso del mismo. Debien- do comprender los datos relativos a:
– situación,
– licencias de construcción, de primera ocupación y cédula de habitabilidad,
– garantías,
– régimen jurídico,
– reportaje fotográfico,
– plano de situación,
– registro de los propietarios y
– aquellos otros que el promotor considere conveniente.
Dichos datos se cumplimentaran conforme al modelo nº 1 (M1), que figura en el Anexo III.
2. RELACIÓN IDENTIFICATIVA DE AGENTES INTERVINIENTES.
Recogerá la relación detallada de los agentes que han interve- nido durante el proceso de edificación en la promoción, proyecto, dirección, control, suministros y ejecución de las obras, con los datos que permitan su localización e identifica- ción. Para lo que se cumplimentarán los modelos numerados del 2 al 10 que figuran en el Anexo III, relativos a los siguientes agentes:
– Personas físicas o jurídicas que han actuado como promotores, bajo la forma de promotor, gestor de cooperativa o de la comu- nidad de propietarios u otra figura análoga (M2).
– Autor/es del proyecto de ejecución y de las modificaciones aprobadas, en su caso, debidamente aprobadas. Así como de los proyectos parciales coordinados por ellos (M3).
– Empresas constructoras (M4).
– Director/es de las obras (M5).
– Director/es de la ejecución de las obras (M6).
– Entidades de control de calidad, que en su caso, hayan interve- nido en la verificación de la calidad del proyecto y técnicos, consultorías y asistencias técnicas que hayan intervenido en el cálculo de la cimentación, estructuras e instalaciones o en la redacción de estudios geotécnicos o de otro tipo, suscribiendo con su firma los documentos correspondientes. Excepto aquellos que coincidan con los autores del proyecto (M7).
– Entidades y laboratorios de control de calidad (M8).
– Suministradores de productos de solerías, alicatados, chapados, carpinterías, mecanismos y aparatos eléctricos, aparatos sanitarios y griferías y máquinas, equipos y aparatos instalados. Indicándose la procedencia u origen del producto, marca comercial y modelo tipo (M9).
– Subcontratistas e instaladores (M10).
3. DOCUMENTOS SOBRE EL RÉGIMEN JURÍDICO. Este apartado comprenderá:
3.1. Copia de la escritura de división horizontal y declaración de obra nueva.
3.2. Modelo de estatuto de la comunidad de propietarios.
3.3. Modelo de reglamento de funcionamiento de régimen interno. En los casos que proceda.
4. LICENCIAS, CERTIFICADOS Y AUTORIZACIONES.
Se incluirán, originales o copias autorizadas de los siguientes documentos:
4.1. Licencia Urbanística.
4.2. Certificado final de obras suscrito por el Director de las Obras y el Director de Ejecución de las obras.
4.3. Acta de recepción, conforme a la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx.
4.4. Licencia de primera ocupación, según especifica la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx.
4.5. Cédula de Habitabilidad, según especifica la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx, y normativa que la desarrolla.
4.6. Cédula de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas de protección oficial.
4.7. Boletín de la instalación de agua potable, expedido por el instalador autorizado, visado por la Consejería competente en materia de Industria.
4.8. Boletín de la instalación de energía eléctrica, expedido por el instalador autorizado, visado por la Consejería competente en materia de Industria.
4.9. Certificados de instalación de gas, cuando el edificio esté dotado de instalación de gas, certificados de la instalación firma- dos y sellados por instalador autorizado y por técnico de la empresa suministradora.
4.10. Autorización para la puesta en funcionamiento de insta- laciones térmicas del edificio, cuando la potencia térmica sea superior a 5 kw, se incluirá la autorización de funcionamiento de la instalación expedida por la Consejería competente en materia de industria. En el caso de instalaciones de agua caliente sanitaria por medio de calentadores instantáneos, acumuladores y termos eléctricos, será preceptiva la documen- tación cuando la potencia de cada uno de ellos sea mayor a 70 kw.
4.11. Certificado energético.
4.12. Cuando el edificio esté dotado de instalación contra incen- dios, se incluirá copia del certificado de la empresa instaladora autorizada, firmado por el técnico titulado competente en su plantilla, sellado por la Consejería competente en materia de industria y contrato de mantenimiento si existe.
4.13. Autorización de puesta en funcionamiento de la instalación del ascensor y se incorporará copia del contrato de mantenimien- to de conservación.
4.14. Boletín y certificado de la instalación de telecomunicaciones, si existe.
4.15. Copia de la autorización de vertidos de aguas residuales y pluviales en el caso que sea necesaria.
5. GARANTÍAS Y SEGUROS.
Se incluirá la documentación sobre garantías y seguros generales del edificio o de partes o elementos comunes del mismo que vengan obligados por las disposiciones legales vigentes o por las
estipulaciones contractuales, figurando al menos periodo de validez y cobertura y/o franquicia.
Comprenderá copia de:
– Póliza de seguro para garantizar durante diez años el resarci- miento de los daños materiales causados por vicios y defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructu- rales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
– Póliza de seguro Contra incendios del edificio, vigente en el momento de la entrega, en el caso que se exija.
– Otras pólizas de seguro que, en su caso, se hubiesen contrata- do como garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos ocultos en la construcción.
En los casos anteriores habrá de presentarse, también justificante de estar pagada la prima en el momento de la recepción de la documentación.
– Garantías facilitadas, en su caso, por el constructor y por los fabricantes, suministradores o instaladores de los equipos, maqui- nas, aparatos e instalaciones de que estén dotados los espacios y elementos comunes del edificio. Así como de otros materiales, productos o sistemas utilizados en dichos elementos para los que, en su caso, se hubieran otorgado determinadas garantías tempora- les que estuviesen vigentes en el momento de la entrega al uso del edificio.
6. RELACIÓN DE COMPAÑÍAS SUMINISTRADORAS DE SERVICIOS.
Comprenderá los datos de nombres y direcciones de las empresas o compañías suministradoras de agua, gas y energía eléctrica que permitan, a la comunidad de propietarios o a los propietarios de cada unidad de vivienda, establecer contacto con las mismas para la contratación de los servicios correspondientes. Dichos datos se cumplimentaran según modelo n.º 11 (M11) que figura en el Anexo III.
7. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA DE LA OBRA EJECUTADA. Contenido de la documentación.
A los efectos reseñados en los apartados anteriores, la documenta- ción técnica de la obra ejecutada estará formada por:
– El Proyecto Final, según los términos del art. 3.11 de la Ley de Calidad, Promoción y Acceso a la vivienda, visado.
– De forma separada, y para los elementos comunes del edificio, se deberá recoger en planos las previsiones, soluciones constructi- vas, medidas y dispositivos pertinentes para posibilitar la localiza- ción, control, regulación y registro de las redes e instalaciones y el acceso, en condiciones de seguridad, a los elementos constructi- vos e instalaciones que requieran revisiones y mantenimientos periódicos o que hayan de ser objeto de obras de reparación o conservación posteriores, que no vengan expresamente recogidos en el Proyecto de Ejecución o hayan sufrido modificaciones sobre las previsiones de aquél.
– El Libro de Control de Calidad, según modelo que se establece- rá por el órgano competente en la materia.
DOCUMENTACIÓN DE LA UNIDAD OCUPACIÓN EJECUTADA.
1. LICENCIAS, CERTIFICADOS Y AUTORIZACIONES.
Se incluirán copias autorizadas de los siguientes documentos:
1.1. Licencia de primera ocupación, según especifica la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx.
1.2. Cédula de Habitabilidad, individual o copia autentificada de la conjunta, según especifica la Ley 3/2001, de 26 xx xxxxx, y normativa que la desarrolla.
1.3. Cédula de calificación definitiva, cuando se trate de viviendas de protección oficial.
1.4. Boletín de la instalación de agua potable, expedido por el instalador autorizado, visado por la Consejería competente en materia de Industria.
1.5. Boletín de la instalación de energía eléctrica, expedido por el instalador autorizado, visado por la Consejería competente en materia de Industria.
1.6. Certificados de instalación de gas, cuando el edificio esté dotado de instalación de gas, certificados de la instalación firma- dos y sellados por instalador autorizado y por técnico de la empresa suministradora.
1.7. Autorización para la puesta en funcionamiento de instalacio- nes térmicas del edificio, cuando la potencia térmica sea superior a 5 kw, se incluirá la autorización de funcionamiento de la insta- lación expedida por la Consejería competente en materia de industria. En el caso de instalaciones de agua caliente sanitaria por medio de calentadores instantáneos, acumuladores y termos
eléctricos, será preceptiva la documentación cuando la potencia de cada uno de ellos sea mayor a 70 kw.
1.8 Certificado energético.
2. GARANTÍAS Y SEGUROS.
Se incluirá la documentación sobre garantías y seguros particulares de la unidad de ocupación que vengan obligados por las disposi- ciones legales vigentes o por las estipulaciones contractuales, así como las garantías facilitadas por los fabricantes, suministradores o instaladores de los equipos, máquinas, aparatos e instalaciones de que esté dotada la unidad de ocupación o de otros materiales, productos o sistemas utilizados en la misma para los que se hubiesen otorgado determinadas garantías temporales que estuvie- sen vigentes en el momento de la entrega al uso, especificándose al menos, el periodo de validez, la cobertura y/o franquicia.
3. RELACIÓN DE COMPAÑÍAS SUMINISTRADORAS DE SERVICIOS.
Comprenderá los datos de nombres y direcciones de las empresas o compañías suministradoras de agua, gas y energía eléctrica que permitan, a los propietarios de cada unidad de ocupación, estable- cer contacto con las mismas para la contratación de los servicios correspondientes. Dichos datos se cumplimentaran según modelo nº 11 (M11) que figura en el Anexo III.
4. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA DE LA OBRA EJECUTADA DE LA UNIDAD DE OCUPACIÓN.
La documentación técnica de la obra realmente ejecutada corres- pondiente a cada unidad de ocupación estará formada por:
– Un conjunto de documentos y planos donde se recojan las previsiones, soluciones constructivas, medidas y dispositivos perti- nentes para posibilitar la localización, control, regulación y registro de las redes e instalaciones y el acceso, en condiciones de seguri- dad, a los elementos constructivos e instalaciones que requieran revisiones y mantenimientos periódicos o que hayan de ser objeto de obras de reparación o conservación posteriores, que no vengan expresamente recogidos en el Proyecto de Ejecución o hayan sufrido modificaciones sobre las previsiones de aquél.
VOLUMEN II. DOCUMENTACIÓN DEL PERIODO DE USO Y MANTENI- MIENTO DEL EDIFICIO O UNIDAD DE OCUPACIÓN.
1. INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO. En este apartado se incluirán:
1.1. Instrucciones generales para el uso y mantenimiento de los edificios destinados a vivienda. Según aparece en el ANEXO II.
1.2. Instrucciones particulares para el uso y mantenimiento.
Servirán de complemento del manual general, por lo que deberá recoger las recomendaciones e instrucciones para el uso, mantenimiento y conservación de los elementos comunes a que se refiera cada promoción específica, que no estén contempladas en el manual general. Observándose para su redacción la estructura, sistematización y criterios establecidos en el manual general.
Comprenderá, como mínimo, los apartados que se relacionan a continuación, con el siguiente alcance y contenido.
1.2.1. Actuaciones para la ocupación del edificio y la vivienda.
Se reflejarán los documentos a presentar y actuaciones a llevar a cabo por el representante de la comunidad para la contratación de los diferentes suministros y servicios de agua, gas y electrici- dad, según las exigencias concretas de las compañías suministra- doras de la localidad donde esté ubicado el edificio.
1.2.2. Recomendaciones de uso.
Se recogen las instrucciones para el uso y utilización de los espa- cios, elementos constructivos e instalaciones concretos y específicos de que esté dotado el edificio y que no se hayan tratado en el Manual General. A tal efecto se seguirá el orden adoptado en éste, orientándose las indicaciones correspondientes, en su caso, a salvaguardar las condiciones de seguridad, salubridad y salud, a promover el ahorro de agua y energía y a propiciar la economía de mantenimiento.
Respecto a la estructura se especificaran, de forma clara, las sobrecargas consideradas y las limitaciones de uso derivadas de ellas.
Se prestará atención a las instrucciones sobre el uso y manejo adecuado de los aparatos y equipos, concretos de detección y extinción de incendios que, en su caso, se hayan dispuesto en el edificio.
1.2.3. Instrucciones de mantenimiento.
Siguiendo el orden del Manual General, se deberán reflejar las instrucciones concretas y específicas para el mantenimiento y conservación de los elementos constructivos e instalaciones que han sido ejecutados y no se contemplen en el Manual General.
De otra parte, en relación con aquellas instalaciones que regla- mentariamente estén sometidas, con carácter obligatorio a
determinadas operaciones de mantenimiento, se analizaran las normas vigentes en cada momento que le sea de aplicación, a los efectos, de introducir, en su caso, las modificaciones y correcciones oportunas respecto de lo considerado en el Manual General. Aportando, en tal supuesto, los datos pertinentes complementarios de éste.
Se proporcionará información de los contratos de mantenimiento que han de formularse obligatoriamente con las empresas mante- nedoras o conservadoras autorizadas, en función de las instalacio- nes existentes en el edificio y según la normativa vigente en cada momento.
1.2.4. Actuaciones para la prevención de riesgos y seguridad.
Se recogerán las instrucciones relativas a la evacuación del inmueble en caso de emergencia, especialmente las referidas a casos de incendio o inundaciones.
Se establecerán las indicaciones a tener en cuenta, para garantizar el desalojo del edificio en condiciones adecuadas de seguridad, en función de los recorridos, vías de evacuación, vestíbulos de inde- pendencia, puertas corta-fuego, elementos de señalización u otras medidas análogas que concreta y específicamente se hayan dispuesto a tal fin en el edificio de que se trate.
1.2.5. Obras en el edificio.
Se incorporarán la información y conocimientos básicos y respon- sabilidades respecto a las obras a realizar en el edificio en el periodo de mantenimiento y conservación.
1.2.6. Relación de legislación a aplicar.
Se comprobará la vigencia de las normas contenidas en el Manual General y en el supuesto de que, en el momento de redactar las instrucciones particulares, se hubieran eliminado, modificado o derogado determinadas normas o apartados concretos de las mismas, se aportaran las modificaciones, indicaciones y observacio- nes pertinentes que sirvan de complemento a lo recogido en el referido Manual.
1.2.7. Información de aparatos y equipos.
Se incluirán los manuales e instrucciones, expresadas en lengua española, de uso, manejo, funcionamiento y mantenimiento corres- pondientes a los aparatos, equipos y maquinas concretas, instala- dos en los espacios y elementos comunes proporcionados por los suministradores, fabricantes e instaladores.
2. REGISTRO DE INCIDENCIAS.
Estará formado por una serie de hojas numeradas, con forme al modelo nº 12 (M12) que se acompaña en el Anexo III, en las que se detallará, de forma sucesiva, las incidencias que se presenten en el edificio a partir de la entrega del mismo y durante su periodo de vida útil.
Por cada incidencia deberá redactarse un breve enunciado de la misma, su descripción, materiales utilizados y la fecha correspondiente, adicionando la factura original o copia de la factura generada.
Las inscripciones de cada incidencia en el registro habrán de firmarse por el propietario del edificio o por el presidente de la comunidad de propietarios y el administrador o secretario.
Se reflejarán las siguientes incidencias:
1. Acta de entrega de llaves y del Libro del Edificio al adquiriente del edificio, en su caso, o al presidente o representante de la comunidad.
2. Los cambios de titularidad de la propiedad del edificio si está en régimen de propiedad vertical o los cambios de los órganos, rectores de la Comunidad de propietarios, si es en régimen de propiedad horizontal, con indicación de los nombres y cargos correspondientes.
3. Las ayudas y beneficios otorgados al edificio, con indicación del órgano que la concede, importe y destino.
4. Los seguros contratados que afecten a la totalidad del edificio o a sus partes comunes, con especificación de la cobertura asegu- rada, compañía aseguradora y vencimiento.
5. Los contratos de suministros de servicios y los de manteni- miento indicándose el nombre de la compañía suministradora o empresa mantenedora.
6. Las garantías otorgadas, en su caso, sobre obras, productos, maquinarias, equipos o instalaciones realizadas durante el periodo de conservación del edificio, con expresión de su vencimiento, nombre del garante y franquicia si la hubiera.
7. Las reformas, rehabilitaciones y los cambios de usos hechos en el edificio, tanto en zonas comunes como en unidades de ocupación, con indicación del nombre de las empresas y técni- cos intervinientes.
8. Las reparaciones efectuadas para subsanar vicios y defectos de la construcción o debidas al uso inadecuado, con especificación de las causas, de si están cubiertas por las garantías y de las empresas y técnicos intervinientes, tanto en zonas comunes como en unidades de ocupación.
9. Las Inspecciones Técnicas del Edificio que, en su caso, sean preceptivas según las disposiciones vigentes, con expresión del organismo, técnicos intervinientes y fechas.
10. Todas aquellas incidencias que supongan modificación de algu- no de los datos iniciales del edificio o de la documentación reci- bida del promotor.
De otra parte, se realizará el archivo documental que comprende- rá todos aquellos documentos que se hayan generado como consecuencia de las incidencias que se vayan produciendo durante el periodo de vida útil del edificio.
Los documentos que figuran en el archivo serán originales o copias reconocidas por la persona que tenga a su cargo el Libro del Edificio.
3. REGISTRO DE OPERACIONES DE MANTENIMIENTO.
De otra parte, de forma separada e independiente de las inciden- cias anteriormente relacionadas se registrarán:
Los datos relativos a las operaciones de conservación y manteni- miento reglamentariamente exigidos, con carácter obligatorio, y las que la propiedad considere oportunos registrar.
Para lo que en hojas numeradas, de forma correlativa, se reseñarán las operaciones que se vayan realizando, su fecha de ejecución y los datos referentes a las empresas, instalado- res o mantenedores autorizados que las lleven a cabo, de acuerdo con el modelo n.º 13 (M13) que se acompaña en el Anexo III.
CAPÍTULO 0
ANEXO II
INSTRUCCIONES GENERALES PARA EL USO Y MANTENIMIENTO
en cuyo Capítulo IV, art. 36, punto 1 se dice textualmente que “El
INTRODUCCIÓN JUSTIFICACIÓN Y OBJETIVOS:
La vivienda ocupa un espacio preferente en el horizonte social de los ciudadanos, a la que se accede, generalmente, mediante complicados y onerosos trámites y cuya adquisición definitiva finaliza un capítulo muy importante (si no el más importante) de la economía familiar a lo largo de su vida. En el plano más común, estos hechos son ciertos e inapelables, de lo que, entre otras actividades de la Administración, se deriva la protección oficial y la política social en materia de vivienda que los diferen- tes gobiernos que conforman la parte ejecutiva del Estado espa- ñol está llevando a cabo para aliviar, en la medida de sus posibi- lidades, la carga económica que la vivienda supone.
El desarrollo técnico experimentado por nuestra sociedad en cual- quier materia, que no es ajena al proceso constructivo, además, ha hecho que los edificios hayan adquirido una notable mejoría y abundancia en medios de confort y bienestar para el usuario que conlleva, necesariamente, una mayor complejidad en cuanto al conocimiento necesario para que el usuario acceda al servicio efectivo que tales elementos le facilitan. Asimismo, la conciencia social por la estabilidad del sistema ecológico del planeta hace que las propuestas de la propia edificación y el uso racional de la misma por los usuarios intenten alcanzar el equilibrio necesario para cumplir el objetivo.
Así pues, uniendo la carestía del bien inmueble que se adquiere y la gran implicación que ese gasto supone en la vida de las personas, junto a la mayor complicación técnica que el avance de las técnicas aplica a los edificios, se hace imprescindible que la información que recibe el adquirente o usuario sea lo más amplia y efectiva en cuanto a mejorar la durabilidad del producto, a la seguridad perso- nal de los usuarios y la de los bienes que adquieren, y al ahorro que supone primero la prevención ante la reparación de los elemen- tos constructivos y las instalaciones que conforman el edificio y, después, el uso y consumo racional de las fuentes de agua, cale- facción, aire acondicionado y energía, aplicando el principio del ahorro energético y reciclaje de los elementos aptos para ello.
De manera global, la política social en materia de vivienda de la Comunidad de Extremadura, se completa con la puesta en marcha de la Ley 3/2001 de la Presidencia de la Junta de Extremadura, de 26 xx xxxxx de 2001 (D.O.E. nº 61, de 29 xx xxxx de 2001), de la Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura,
Libro del Edificio es el documento que, según el modelo, formali- dades y contenido que reglamentariamente se determine, recogerá la información relevante del edificio”.
Por tanto la Consejería de Fomento y la Dirección General de Urbanismo, Arquitectura y Ordenación del Territorio, recoge la orden dictada sobre del desarrollo reglamentario que la citada Ley 3/2001 impone a los órganos administrativos competentes y redacta el presente documento, denominado Instrucciones de uso y mantenimiento de los edificios destinados a vivienda, cumplien- do los efectos prevenidos en la Ley.
El presente manual recoge globalmente las consideraciones que ha de plantearse el usuario a la hora de utilizar y mantener un edificio prototipo, donde coexistan todas las instalaciones y elementos posibles, y que sirva de xxxxx x xxxx a seguir para la redacción de los manuales específicos de cada promoción que sus titulares están obligados a entregar junto con la vivienda a los adquirentes. Ese otro manual específico se circunscribirá a las características de contenido de edificio que el Promotor y su Proyectista hayan diseñado.
CONTENIDO:
1. Ocupación del edificio y la vivienda.
2. Instrucciones de uso y mantenimiento.
3. Prevención de riesgos y Seguridad.
4. Obras en el edificio.
5. Normativa aplicable.
CAPÍTULO 1
OCUPACIÓN DEL EDIFICIO Y LA VIVIENDA
1.a. La ocupación del edificio. Pasos previos. Documentación.
El primer requisito, a la hora de ocupar la vivienda, y consecuen- temente, las zonas comunes del edificio, es la entrega de las llaves de los mismos por el Promotor a los distintos usuarios y representante de la comunidad de propietarios en un acto del que debe existir constancia documental, en el que, además de las llaves el usuario reciba otra serie de documentos que le van a facilitar el uso, mantenimiento y obras de reparación necesarias, así como un conocimiento mínimo del edificio y su vivienda.
Esta documentación se encuentra englobada y descrita en el Libro del Edificio.
Es importante saber para usuarios y Comunidades que, al hacerse cargo de la propiedad, se asume la responsabilidad del uso y mantenimiento de la misma según los términos de este manual.
1.b. Puesta en funcionamiento. Instalaciones.
1.b.1. Contratación de servicios y puesta en uso de las instalaciones:
Para que el suministro de agua, energía y telecomunicaciones sea un hecho efectivo, el propietario de la vivienda y, en la parte comunita- ria, el Presidente de la Comunidad o representante o Administrador contratado a esos efectos, deberán contratar con las compañías suministradoras elegidas esos servicios. Generalmente deberán demos- trar ante ellas su carácter de propietario o arrendador y acompañar a la solicitud de alta una serie de documentos que las compañías deben exigir para formalizar los contratos:
– Cédula de Habitabilidad.
– Escritura o contrato de Compraventa, o contrato de alquiler.
– Boletín de enganche suscrito por instalador autorizado.
– Documento de identidad.
Si el propietario no se sintiese capacitado para el cálculo de la potencia mínima a contratar con el suministrador de energía eléctri- ca, debe asesorarse previamente, determinando por aparatos a insta- lar y alumbrado, el consumo que vaya a realizar y la simultaneidad de puesta en marcha de los aparatos con que se va a requerir el suministro. Ello conlleva a ahorrar en el concepto de cuota de potencia en el recibo, aunque se debe tener en cuenta la existencia de limitadores de potencia en cuotas bajas y las molestias que ello conlleva al usuario cuando se sobresolicita energía en esos casos.
1.b.2. Aceptación y comprobaciones:
Aunque el proceso constructivo está avalado por profesionales respon- sables que realizan una ejecución de obra y un seguimiento serio, que certifican la idoneidad de lo construido basados en el propio conocimiento y en las pruebas que se encargan a esos efectos, pueden escaparse algunos detalles que es conveniente contrastar por la propiedad para que la transmisión del dominio acabe felizmente.
En ese caso, es necesario que presente al Promotor una relación de aquellos elementos o detalles a los que no presta su conformidad.
Con la mayor brevedad posible, para evitar que por el Promotor se considere negligencia en el uso, el propietario de la vivienda deberá aceptar internamente el producto mediante una serie de comprobaciones sencillas que están al alcance de cualquier perso- na sin conocimientos técnicos.
La relación de comprobaciones más comunes es la que sigue:
– Desperfectos, fisuras, manchas, rayados, roturas:
• Pintura.
• Revestidos en general.
• Alicatados.
• Suelos.
• Carpintería exterior o interior. Vidrios. Persianas. Herrajes.
• Aparatos sanitarios, griferías, tuberías vistas. Radiadores. Llaves de paso.
– Ausencia de elementos:
• Mecanismos eléctricos (llaves, bases xx xxxxx) Cableado emer- gente en techos para lámparas.
• Manillas y herrajes de carpintería metálica o xx xxxxxx.
• Aparatos sanitarios. Grifos. Llaves de paso.
– Mal funcionamiento:
• Puertas, ventanas, persianas, armarios, correderas (roces en suelos, chasquidos, oscurecimiento imperfecto, aberturas excesivas, cierre incompleto).
• Grifos, llaves de paso (goteo, ruidos, caudal de salida, manchas de humedad en paredes o techos).
• Mecanismos eléctricos (prueba de accionamiento del diferencial, interruptores, timbres, enchufes sin servicio).
• Gas (encendido de los quemadores y pilotos).
Como es lógico, y referido a las instalaciones y zonas comunes, el Presidente de la Comunidad y, en su nombre y en su caso, el Administrador en quien se delegue contractualmente, realizará las mismas operaciones que las indicadas para el usuario.
1.c. Funcionamiento de la Comunidad de Propietarios:
Básicamente, los pasos han de iniciarse con la celebración de una asamblea constitutiva mediante previa convocatoria (que, incluso, podría convocar el Promotor) siguiendo los argumentos que, general- mente, han de aparecer en la propia escritura pública. En esa prime- ra Junta, los acuerdos a tomar girarán en torno a estas premisas:
– Nombramiento de cargos responsables.
– Fijar las cuotas de participación de cada propietario.
– Aprobar el primer Presupuesto anual.
– Facultar al presidente o al Administrador en quien contractual- mente se delegue, para contratar los servicios comunitarios.
Además, es necesario adquirir un Libro de Actas y solicitar un
N.I.F. en la Delegación de Hacienda.
CAPÍTULO 3
PREVENCIÓN DE RIESGOS Y SEGURIDAD
1. PREVENCIÓN.
1.a. Incendios y explosiones:
En general, una infraestructura doméstica de extintores portátiles y lámparas de emergencia son muy útiles en los eventos de incendio y evacuación.
Es aconsejable dotar al edificio, sobre todo teniendo en cuenta aquellos de considerable superficie y complejidad y/o que acojan a un número considerable de usuarios, de un instru- mento práctico como es un Plan de autoprotección que contenga, además (o al menos), un Plan de evacuación, redac- tado, por técnico competente.
1.a.1. Instalaciones eléctricas y aparatos: (ver también el capítulo de instalaciones eléctricas y calefacción).
– Vigilar periódicamente el funcionamiento del cuadro de protección de las instalaciones eléctricas, por si se detectase calentamiento o zumbidos que denotasen un mal funcionamien- to o deterioro de sus elementos tanto de aparatos como del cableado.
– Los aparatos de calefacción portátiles deben estar situados siempre lejos de materiales y elementos de decoración inflamables (muebles, cortinas, pinturas, aceites...), de niños, zonas de paso y nunca utilizarlos como soporte para secar ropa.
– Los aparatos eléctricos deben estar siempre controlados en enchufes, cableado, etc., reparándolos ante cualquier síntoma de deterioro. No empalmar nunca cables conductores con cinta adhe- siva. Controlar el calentamiento de bases de enchufe con contac- tos flojos.
– Los braseros bajo mesas y camillas son fuente de la mayoría de las alarmas de incendio de hogar, debiendo estar firmemente sujetos sin posibilidad de acercarse a las faldas de xxxxxxx, controlando siempre patadas y manipulaciones involuntarias. Han de desconectarse cuando no haya alguna persona presente (noches, limpieza de hogar, salidas,...) No debe utilizarse el conjunto camilla-brasero para el secado de ropa.
– Atención a las planchas eléctricas, en su estado y al lamenta- blemente común olvido, dejándolas conectadas.
– Vigilar que la tensión admisible por el aparato coincida con la de servicio instalada. Poner mucha atención con las mantas eléctricas.
– No se deben utilizar alargaderas ni “ladrones” o múltiples portátiles. Es preferible reformar la instalación con la interven- ción de especialistas para acercar las tomas a las necesidades y colocar bases múltiples cuando la solicitación, en un punto deter- minado, sea variada. No obstante, si coyunturalmente se precise, utilizar siempre alargaderas suficientes sin empalmes entre dos o más y habrá que vigilar calentamientos de los cables o “chispo- rroteos” de las bases. Nunca se debe utilizar alargaderas enrrolla- bles sin desplegar.
– Las tulipas y lámparas deben tener marcadas la potencia máxima admisible de la luminaria. No instalar lámparas de mayor potencia que la indicada en el casquillo o base. Ojo con las chis- pas de los cebadores del tubo fluorescente o interruptores eléctri- cos, motores de aparatos eléctricos con escobillas.
– Controlar la posibilidad de incendio de lámparas de dudosa procedencia, que pudiesen estar fabricadas con materiales inflamables.
– La luz halógena tiene mayor poder calorífico, por lo que han de alejarse de ellas cualquier material inflamable (papel, acei- tes, etc.).
– Controlar ruidos anómalos en timbres y zumbadores que, por su peculiar funcionamiento, son más proclives a incendiarse.
– Al salir de la vivienda e, incluso, durante el período de descan- so, desconecte luminarias y aparatos portátiles de calefacción.
1.a.2. Instalaciones de gas y aparatos: (ver también el capítulo de instalaciones de gas y calefacción).
– El primer síntoma de alarma será el “olor a gas”, de modo que cuando se produzca, ha de cortarse toda fuente de provisión y llamar al especialista cuando no se localice la procedencia.
– En esos momentos, cualquier chispa tanto eléctrica como de otra procedencia puede ocasionar un grave accidente. No se podrá encender o conectar ningún elemento que puede producir chispa o llama.
– Atender las instrucciones de uso y mantenimiento en cuanto a las revisiones periódicas de las instalaciones de gas.
– La ventilación de la vivienda y edificio debe ser inmediata y abundante.
– En la puesta en marcha de los aparatos mediante el fuego, el encendido del productor (cerillas), será previo a la apertura de la llave de paso.
– Poner atención sobre el uso de cerillas y encendedores por niños.
– Si hay fumadores, éstos deberán extremar las precauciones con las colillas, tanto en su depósito temporal como en la evacuación de los ceniceros en las bolsas de basura, y fundamentalmente, alejarse xx xxxxxxx de gas, materiales inflamables y durante el descanso en dormitorios u otro lugar.
1.a.3. Otras fuentes de riesgo.
– Cualquier fuente de calor y llama es productora de riesgos, como la utilización xx xxxxx para ornamentación o fuente de luz de emergencia; las chimeneas de leña; calentadores de carbón y braseros de materiales orgánicos (cuyo uso es absolu- tamente desaconsejable). En todos ellos hay que cuidar de alejarlos de productos inflamables (encendido, secado de ropa, fuentes de gas...), de evitar la producción de chispas; de la cuidada ventilación del local; y, sobre todo, de dejarlos encendi- dos sin la presencia y vigilancia de personas despiertas. Mucha atención a cerillas y mecheros y su manipulación por niños. Mucha atención también a los fumadores, debiendo hacerlo, si se hace, en lugares abiertos como terrazas y balcones; no fumar nunca en la cama.
– Las cocinas son locales de alto riesgo, por la utilización del fuego directo o instalaciones eléctricas con alto potencial, por lo que se extremarán las precauciones en el cocinado con sartenes y freidoras, debiendo estar presentes durante la cocción y apagar los fuegos tras ello, sin olvidar retirarlas o alejarlas de materiales combustibles. El vertido de aceites calientes es muy peligroso para las personas, de modo que se cuidará la estabilidad del utensilio, evitando su caída o vuelco.
– Las personas que manipulen en las cocinas deben prestar aten- ción al vestido propio, como cualquier otro elemento combustible (plásticos, tejidos sintéticos, aparatos eléctricos...) en la cercanía del fuego x xxxxxxx de calor (tostadoras, hornos...) Atención a las mangas del vestido.
– Los líquidos inflamables y sprays no deben almacenarse en la vivienda más que en la cantidad imprescindible, debiendo utilizar- se sólo en lugares ventilados y lejos de focos de calor.
– La campana extractora de la cocina debe estar situada a una distancia prudencial respecto de la base de la cocina, limpiando periódicamente el filtro ya que la acumulación de grasas en él y la obturación puede producir su incendio.
– Es conveniente tener un extintor apropiado en el interior de la vivienda.
– Es interesante tener una pegatina con los números para emer- gencias junto al aparato telefónico.
1.b. Robo.
Para evitar los robos en viviendas, los órganos competentes del Estado han dictado una serie de consejos útiles en la preven- ción de este hecho que, lamentablemente, son cada día más frecuentes en nuestra sociedad. Se indican, a continuación, dichos consejos:
– Vigilar constantemente el estado de puertas exteriores, venta- nas, azoteas y sótanos.
– Recubrir ventanas y tragaluces de sótanos con rejas sólidas.
– Reforzar la puerta del sótano con una barra transversal a la altura de la cerradura.
– Impedir la manipulación exterior de la cerradura sencilla del sótano dejando la llave insertada por el interior y sujeta con un mecanismo apropiado.
– La azotea, mediante descuelgue o penetración directa por la puerta es un foco importante de visitas indeseables. Vigilar que sus puertas estén siempre cerradas.
– Elegir una puerta maciza, de 5 cms., como mínimo, de espesor; a ser posible blindada con xxxxx xx xxxxx de 1/1,5 mm y con puntos fuertes en los cuatro lados. Si es de cristal debe estar constituida por tres láminas indesmontables desde fuera, o bien, acristalamiento con blindaje.
– Utilizar cerraduras defensivas: de muescas, con un mínimo de 6 estrías asimétricas y vueltas protegidas, preferiblemente con antiper- foración o aquellas que lleven elementos de bloqueo adicionales.
– Reforzar la parte de las bisagras con pivotes xx xxxxx y ángu- los metálicos que no permitan hacer palanca.
– En ningún caso se debe prescindir de mirilla panorámica que permita ver el cuerpo entero de la persona que llama a la puerta.
– Usar permanentemente cadena de seguridad.
– Colocar la cerradura independientemente del cierre de resbalón de la puerta.
– Poner en las persianas de ventanas y balcones un cerrojo inferior.
– Colocar rejas en aquellas ventanas de fácil acceso desde el exte- rior. No dejar entre las barras espacios superiores a 120 mm.
– Proporcionar a las ventanas un cierre hermético eficaz y, a ser posible, utilizar un cristal aislante o inastillable, compuesto de dos o tres láminas compactas, que tienen la ventaja de su insonorización.
– Los balcones, aleros salientes xx xxxxx, tuberías, etc. pueden ser trepados con relativa facilidad por los delincuentes. Prestar más atención a las ventanas próximas a estos puntos.
– El ideal es una seguridad potenciada y sofisticada con una instalación de dispositivos electrónicos de alarma.
– Si se halla la puerta forzada o abierta, debe comunicarse de inmediato con la policía, por el procedimiento más rápido.
– Si existe pérdida de llaves, debe cambiarse la cerradura.
– En la reproducción de llaves se debe estar presente.
– No identificar, de ninguna manera las llaves (domicilio, nombres...)
– No divulgar que se vive sólo.
– No abra la puerta a desconocidos, observando primero por la mirilla y solicitando la identificación del visitante.
– Mucha atención a quienes dicen ser empleados de compañías de suministro (telefónica, agua, gas, electricidad, antenas, etc.) porque pueden ser descuideros. Hacer que se identifiquen feha- cientemente y comprobar con las compañías que se están reali- zando inspecciones o revisiones, sin confiar en el número telefóni- co que proporcionen los visitantes.
– No franquee la puerta de entrada al edificio mediante el portero automático si se desconoce quien llama. Una instalación de vídeo portero es ideal para ello.
– No tener mucho dinero, ni alhajas u objetos de valor en el domicilio. Las cajas de seguridad de entidades bancarias son las más idóneas para guardarlos.
– Los primeros sitios que revisan los ladrones son armarios, cajo- nes, ropa de casa, interior de vasijas, tras los cuadros, etc.
– Si se habita fuera xxx xxxxx urbano, un perro convenientemente adiestrado puede ser muy útil frente a la acción de los ladrones.
– No hay que molestarse en cerrar armarios y cajones. Se evitan roturas innecesarias.
– Abstenerse de hacer ostentación de riqueza y pertenencias. Si por debajo de la puerta aparece agua o humo hay que tomar
precauciones pues puede tratarse de un asalto que se intenta perpetrar en el domicilio. Hay que asegurarse rápidamente de que es otro el peligro.
– Los delincuentes no se toman vacaciones. Uno de los períodos de mayor incidencia delictiva se registra en los meses estivales y situaciones de ausencia de los vecinos, así que no debe divulgarse los proyectos de viajes y vacaciones.
– Cuando se salga del domicilio, abstenerse de cerrar totalmente las persianas. Dejar alguna luz encendida y la radio funcionando cuando el tiempo de ausencia sea corto. Para grandes períodos de ausencia, es interesante dotarse de un temporizador automáti- co fiable que encienda las luces, la radio y el televisor cada pequeños intervalos de tiempo.
1.c. Incidencias meteorológicas.
1.c.1. Inundación.
– En cualquier caso es conveniente tener un botiquín de prime- ros auxilios y, en el caso de inundaciones, fuera del alcance de las aguas si la vivienda puede inundarse.
– Los objetos de valor (documentación, alimentos, agua potable) y los productos peligrosos (herbicidas, insecticidas) se colocarán, asimismo, fuera del radio de acción de las aguas.
– Debe comprobarse, por personal especializado si hubiese el menor peligro de caída, que la cubierta y sus bajantes estén en buen estado para evacuar las aguas de lluvia, y liberar de obstáculos los canales de evacuación de aguas en superficie (cunetas) que circulen en el entorno de la vivienda.
– Es muy conveniente dotarse de radio a pilas y linternas, manteniéndolas en posibilidad de uso.
1.c.2. Vientos fuertes.
– Revisar los anclajes de elementos fijados en el exterior del edificio, como antenas, persianas, toldos y carteles, y comprobar o retirar a lugar protegido las macetas y objetos sueltos en terrazas y balcones. Comprobar visualmente cornisas, antepechos y barandi- llas, siempre desde lugar protegido de las caídas.
– Asegurar puertas y ventanas, especialmente las exteriores.
– Es muy conveniente dotarse de radio a pilas y linternas, manteniéndolas en posibilidad de uso.
1.c.3. Tormentas.
– Asegurar que el edificio cuenta con la instalación necesaria para evitar daños por caída xxx xxxx, o, en su caso, que no es necesario.
1.c.4. Nevadas, heladas y olas de frío.
– Proveer la vivienda de alimentos y combustible en cantidad necesaria para el período de aislamiento previsto. Proveerse de ropa adecuada y de un botiquín de primeros auxilios. Es muy conveniente dotarse de radio a pilas y linternas, manteniéndolas en posibilidad de uso. Proveer la vivienda de un extintor adecua- do a la posibilidad de incendio por fuego de chimenea, estufas o braseros.
– Revisar aquellos puntos de la vivienda por donde hay contacto con el exterior: cierres de ventanas, puertas, etc.
– Revisar, sin correr riesgos de caída, las cubiertas y bajantes.
– Los sistemas de calefacción por circuito cerrado estarán dota- dos de anticongelante.
1.c.5. Sequías y olas de calor.
– Revisar el estado de las tuberías y grifos para evitar pérdidas por xxxxxxx de la red.
– En caso de ocupar una vivienda rural en un entorno forestal, cuidarla de los efectos de los incendios espontáneos (o provoca- dos), para ello:
• No quemar en el entorno sin autorización de la autoridad competente, asesorándose exhaustivamente del modo de realizar la quema.
• Mantener limpias las cubiertas y chimeneas.
• Colocar los materiales previsiblemente combustibles bien prote- gidos y alejados de los posibles focos o cercanía de las llamas.
• Mantener limpio de maleza el entorno de la vivienda.
1.c.6. Terremotos.
– Debe asegurarse la estabilidad de estanterías, armarios, etc. y las conducciones y bombonas de gas para evitar su caída en caso de localizarse la vivienda en zona sísmica de riesgo.
– Es muy conveniente dotarse de botiquín, y radio a pilas y linter- nas, manteniéndolas en posibilidad de uso. Proveer la vivienda de
un extintor adecuado a la posibilidad de incendio por fuego de chimenea, estufas o braseros.
– Cuidar la localización de productos tóxicos o inflamables, evitando, en lo posible, que se derramen.
1.d. Accidentes domésticos.
1.d.1. Caídas.
– Mantener el suelo lo más libre de obstáculos que sea posible.
– Evitar las superficies resbaladizas, por lo que si los suelos se enceran, se procurará aplicar el material antideslizante.
– La zona pisable de las bañeras deben cubrirse con alfombrillas o pegatinas antideslizantes.
– Hay que asegurarse de que las escaleras de acceso a la vivien- da deben tener barandillas con más de 90 cm de altura, con sus correspondientes pasamanos.
– Asimismo, que las ventanas que se encuentren a menos de 1
m. del suelo, estén protegidas con barandillas o rejas; los barrotes deben estar colocados verticalmente, impidiendo el efecto “escale- ra” y con una separación, entre ellos, tal que impidan la intro- ducción accidental de la cabeza de un niño.
– En ese sentido, no deben colocarse objetos ante las barandillas y antepechos que reduzcan la altura de protección, es decir, obje- tos que sirvan de plataformas.
– Los accesos a zonas con riesgo de caída al vacío (terrazas, balcones, azoteas, etc.) deben estar dotados de sistema de bloqueo en las puertas, para impedir el paso no deseable de niños.
– Cuando se precise utilizar escaleras de mano, deben elegirse de “tijeras”, bien equilibradas y asentadas, nunca en zonas abiertas al vacío (mucho cuidado con las reparaciones en balcones y terrazas, hay que confiar en personas profesionalmente adiestradas y con los mecanismos de seguridad convenientes). Debe subir y bajar por ellas asido con ambas manos a los largueros, y compro- bar que los peldaños o traviesas estén en perfecto estado y esta- bilidad. No debe permitirse su uso a los niños.
– Fijar las estanterías firmemente la pared. No utilizar muebles a modo de escaleras.
1.d.2. Intoxicaciones, alergias e irritaciones.
– Los productos y causas que puede producir estas anomalías en las personas pueden ser: medicamentos; productos de limpieza,
insecticidas y productos de jardinería; pinturas, disolventes y adhe- sivos; combustibles; productos de perfumería y cosmética; bebidas alcohólicas.
• Guardar dichos productos en lugar seguro y fuera del alcance de los niños, incluso bajo llave.
• Etiquetar convenientemente el tipo de producto que contiene cada recipiente de los mismos, a ser posible en sus envases origi- nales, marcando, incluso, llamativamente señales de peligro bien visibles.
• No rellenar con ningún producto de los señalados anteriormen- te, peligrosos, envases de productos alimenticios (incluyendo los de bebidas refrescantes, o agua).
• No almacenar en el mismo sitio productos tóxicos y peligrosos junto a alimenticios, ni pulverizar aquellos sobre alimentos, anima- les o personas.
• No permanecer en habitaciones tratadas con insecticidas y productos de jardinería hasta que haya transcurrido un tiempo prudencial.
• Tampoco se debe permanecer en habitaciones recién pintadas o barnizadas hasta que se hayan ventilado suficientemente. No lavarse con disolventes.
• No mezclar productos que puedan convertirse en peligrosos, como el salfumán y la lejía, o ésta con el amoníaco.
• Evitar completamente la instalación de calentadores a gas en cuartos de baño. En las cocinas seguir estrictamente las instruc- ciones de los instaladores autorizados.
• Las estufas y braseros no han de utilizarse en habitaciones sin ventilación ni usarlos en dormitorios. Tener enorme precau- ción con los combustibles orgánicos, vigilando intensamente su combustión.
• La llave de paso del gas debe cerrarse tras su utilización, y siempre de noche. La llama xxx xxxxxx debe vigilarse, evitando que se apague involuntariamente (corrientes de aire).
• Si se percibe olor a gas, no encender ninguna llama hasta ventilar intensamente.
• Vigilar los recipientes con líquidos en las cocinas que, al rebo- sar, pudieran apagar la llama, provocando fugas de gas.
• En garajes pequeños o mal ventilados, evitar tener el motor del vehículo en marcha más de lo imprescindible.
1.d.3. Quemaduras.
– Situar estufas eléctricas, lámparas, hornos, tostadoras, planchas, etc. en lugares protegidos e inaccesibles a los niños.
– Xxx que utilizar recipientes o cuerpos calientes provistos de asas o mangos aislantes y, en todo caso, utilizar guantes o mano- plas cuando se manipulen.
– Tener cuidado para que los mangos de recipientes con elemen- tos hirvientes no sobresalgan del mueble cocina.
– Hay que usar tapaderas cuando se utilicen recipientes de cocina donde se puedan producir salpicaduras de productos hirvientes.
– Evitar manipular o, al menos, manipular adecuadamente productos corrosivos (baterías de vehículos, cáustica, xxxx, ...) o pólvora (cohetes, petardos, cartuchos..) Cuidado con la manipula- ción de cerillas y mecheros por los niños.
1.d.4. Electrocución.
– Mantener las instalaciones eléctricas vistas en perfecto estado, evitando los cables pelados, bases de enchufe flojas, etc.
– Conectar aparatos eléctricos desprovistos de clavija (introdu- ciendo directamente los cables en la base) es altamente peligroso.
– Hay que desconectar la corriente eléctrica en la vivienda cuan- do se va a realizar alguna reparación doméstica, aunque es siem- pre preferible que estas reparaciones, por fáciles que parezcan, las realice un especialista.
– Usar bases de enchufe giratorias o de enclavamiento profundo para protegerlos a la introducción irresponsable de elementos conductores.
– Los aparatos eléctricos no deben abrirse y manipularse más que por técnicos especialistas, ya que pueden producir fuertes descargas a manos inexpertas. Algunos, como los televisores con tubos xx xxxxx catódicos, pueden acumular tensiones de hasta
20.000 V, que permanecen aún después de apagado el aparato.
– Atender el perfecto estado de frigoríficos, lavaplatos, televi- sores, tostadoras, etc., ya que su falta de aislamiento eléctrico puede producir accidentes por electrocución. En ese mismo sentido, no conectar a la red aparatos eléctricos que se hayan mojado.
– No tocar nunca aparatos eléctricos con los pies descalzos, y más si el suelo está húmedo.