PROVIDENCIA No. 39
PROVIDENCIA No. 39
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Terminación por xxxx en el pago de cánones / RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO – Proceso abreviado / NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO FUNDANTE – Efectos jurídicos sobre el contrato de arrendamiento / NULIDAD PARCIAL DEL CONTRATO – Efectos ex – nunc / MEJORAS – Autorización del arrendador
Con base en el Estatuto Procesal Civil, el proceso de restitución del inmueble arrendado, se tramita y decide mediante la regulación del proceso abreviado, independientemente de la cuantía.
Esta sala de decisión con base en los principios CONSTITUCIONALES de buena fe, seguridad jurídica, presunción de legalidad, acceso a la administración de justicia, debido proceso, es partidaria de respetar la independencia jurídica de las situaciones jurídicas generadas por el acto administrativo general declarado nulo y en consecuencia salvo excepciones expresamente consagradas, participa de los efectos jurídicos ex nunc (hacia el futuro) y no ex tunc (retroactivo) de la nulidad de un acto administrativo general.
Cuando el acto administrativo general declarado nulo, es solamente el fundamento de una determinada cláusula contractual, los efectos jurídicos de esa declaración dentro del mismo razonamiento son igualmente hacia el futuro y no retroactivos.
Al estar frente a la declaratoria de nulidad de un acto administrativo general que fundamentaba las indicadas cláusulas contractuales, es claro que se trata de una nulidad parcial, que no invalida la totalidad del contrato celebrado.
El planteamiento de la parte demandada de usufructuar el bien dado en arrendamiento, pero no pagar la renta del mismo por existir suspensión provisional y posterior nulidad del artículo primero de la resolución 9507 de 1991, no tiene respaldo jurídico y por consiguiente está demostrada la causal xx XXXX en el pago de los arrendamientos, lo cual a su vez determina la terminación del contrato celebrado.
Las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles.
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO CUNDINAMARCA
SECCIÓN TERCERA. SUBSECCION “A”
Bogotá. D.C., veinticinco (25) xx xxxxx de dos mil dos (2002).
MAGISTRADO PONENTE: Xx. Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx
Xxxxxxxxxx Xx. 000000
Demandante: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica
Civil
Demandado : sociedad Hangar Aerotécnico Ltda.
Restitución
Resuelve la Sala la acción de restitución propuesta oportunamente por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil contra la sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., con el objeto de lograr la restitución del inmueble arrendado.
ANTECEDENTES PROCESALES
El 00 xx xxxxx xx 0000 xx Xxxxxx Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, mediante apoderada judicial solicitó se hagan las siguientes declaraciones y condenas:
“PRIMERA.- Que se declare judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento número 0241 AR del quince (15) de noviembre de 1991 entre la UNIDAD ADMINISTRATIVA DE AERONAUTICA CIVIL, antes FONDO AERONAUTICO NACIONAL -FAN-, en su condición de entidad arrendadora y la sociedad HANGAR AEROTECNICO LTDA en su condición de arrendataria, por XXXX en el pago de los canones de arrendamiento pactados mensualmente, desde el quince (15) noviembre de mil novecientos noventa y uno (1991) al treinta (30) xx xxxxx de mil novecientos noventa y ocho (1998), inclusive a la fecha de presentación de esta demanda y xxxx en el pago de servicios de energía y acueducto e intereses xx xxxx en los mencionados pagos. Sobre el área dada en arrendamiento a HANGAR AEROTECNICO LTDA, ubicada en el aeropuerto El Dorado de Santafé de Bogotá, en un área de 1.300 metros cuadrados, alinderada de la siguiente forma: HANGAR: NORTE: 60.10 mts AEROELECTRONICA SUR. 60.10 HNGAR DE XXXXXXXX XXXXXXX xxx XXXX XXXXXXX: 20.23 mts. VIA VEHICULAR OCCIDENTE. 20.23 MTS. Xxxx XXXXX DE RODAJE, de conformidad con el área demarcada en el plano que se anexa a la demanda.”
“SEGUNDO.- Que como consecuencia de la anterior declaración se ordene a la sociedad HANGAR AERTECNICO LTDA, representada legalmente por la señora XXXXXXX XXXX XXXXX según certificado de existencia y representación legal de la cámara de comercio de Bogotá, expedido el 17 xx xxxxx de 1998, por quien haga sus veces, en el momento que se requiera, la restitución y entrega del área mencionada a la Unidad Administrativa de Aeronáutica Civil, con las mejoras, adaptaciones y demás anexidades construidas en el inmueble arrendado y las que se encuentren en la fecha que se practique la diligencia, de acuerdo a lo pactado en la cláusula décima segunda del contrato.”
“TERCERO.- Que en caso de no producirse la restitución del inmueble arrendado objeto del contrato en el término fijado por su Despacho se proceda al lanzamiento o entrega del área por comisionado.”
“CUARTO.- Que se condene a la sociedad HANGAR AEROTECNICO LIMITADA al pago de las costas y gastos que se origine en este proceso.”
Causa Petendi:
“1.- Conforme al contrato 0241 AR de fecha quince (15) de noviembre de 1991 el DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE AERONAUTICA CIVIL a través del FONDO AERONAUTICO NACIONAL hoy fusionados en la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONAUTICA CIVIL, entregó a título de arrendamiento a la sociedad HANGAR AEROTECNICO LTDA, un área de 1300 metros cuadrados destinada a HANGAR, OFICINAS Y PLATAFORMA, inmueble perteneciente al grupo de servicios aeronáuticos, ubicados en el aeropuerto internacional EL DORADO de Santafé de Bogotá, determinados así: …”(ver folio 10 c.1)
“2.- El canon de arrendamiento fue pactado en la cláusula séptima del contrato, junto con el pago de servicios de consumo de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono, aseo, recolección de basura y vigilancia los que están a cargo del arrendatario en su totalidad, la suma por servicios es señalada por el arrendador de acuerdo a lo pactado en la cláusula décima primera, del contrato de arrendamiento, y reajustes de la cláusula sexta.”
“3.- El arrendatario incumplió su obligación de pagar los cánones dentro de los términos pactados y convenidos en el contrato, cláusula séptima, incurrido en xxxx en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento desde el quince (15) de noviembre de mil novecientos noventa y uno (1991), hasta el treinta (30) de julio de 1998 inclusive, y a la fecha de presentación de esta demanda se encuentra en xxxx, arrojando su deuda por concepto de arriendos, servicios e intereses moratorios la suma de MIL SETECIENTOS CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL OCHOCIENTOS DOS PESOS Mte. ($1.740.411.802.oo) y de acuerdo al estado de cuenta del Grupo Cobranzas de la actora, con corte a junio 30 de 1998, indicando como fecha de vencimiento de la última cuota adeudada el cinco de julio de mil novecientos noventa y ocho (1998). Dicho estado de cuenta refleja mes a mes lo adeudado, desde la primera fecha de vencimiento de la obligación de pago de canon, siendo esta el veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno (25/11/91), estado de cuenta que hace parte integral de esta demanda, discriminada la suma adeudada así:
Por concepto de canones de arrendamiento e intereses la suma de MIL SETECIENTOS CUARENTA MILLONES CIENTO TREINTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO PESOS Mte. ($1.740.130.948.oo) correspondiendo a capital la suma de SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS ($682.458.480.oo) y a intereses moratorios la suma de MIL CINCUENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO PESOS Mte. ($1.057.672.468).
Por concepto de servicios públicos la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS ($280.854.oo) correspondiendo la suma de DOSCIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA PESOS ($204.670.oo) a capital y la suma de SETENTA Y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO PESOS ($76.184.oo) a intereses moratorios.”
“4. Así la Sociedad demandada HANGAR AEROTECNICO LTDA adeuda a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONAUTICA CIVIL por concepto de cánones de arrendamiento y servicios públicos más intereses la suma de $1.740.411.802.oo Mte.”
“5. Que el arrendatario, a la fecha de esta demanda, no ha cancelado ningún canon de arrendamiento, desde la suscripción del contrato noviembre quince (15) de 1991 obligación que contrajo al suscribir el contrato 0241 AR-91 y comprometiéndose a cancelar el cánon mensual estipulado en los cinco (5) primero días de cada mes sin que para ello la entidad arrendadora deba enviar factura o cuenta de cobro correspondiente tal como se pactó en la cláusula séptima del aludido contrato, el cual es ley para las partes contratantes.”
“6. En la facturación del estado de cuenta del Grupo Cobranzas de la Actora de fecha 00 xx xxxxx xx 0000 x xxx xxxxx x xxxxx treinta (30/06/98) de 1998, se refleja los canones adeudados con corte de fecha de vencimiento de pago siendo el primer vencimiento al veinticinco (25) de noviembre de mil novecientos noventa y uno (1991), la fecha inicial de vencimiento de pago oportuno de los canones pactados y el último el cinco (5) xx xxxxx de 1998 y a la fecha de esta demanda no ha cancelado ningún valor por este concepto, es decir adeuda los cánones siguientes y hasta la restitución de las áreas.”
“7. Así las cosas la Sociedad HANGAR AERTECNICO LTDA adeuda los siguientes meses por cánones de arrendamiento: …” (ver folios 12-13 c.1)
“8. De acuerdo al contrato de arrendamiento de área que nos ocupa en su cláusula séptima, se pactó un cánon mensual de arrendamiento el cual se comprometió a cancelar anticipadamente dentro de los cinco (5) primero días de la respectiva mensualidad, en la oficina de pagaduría o administración de la entidad, y se pactaron reajustes en la cláusula sexta del contrato.”
“9. Como término de duración del contrato se fijaron tres (3) años, los cuales se encuentran vencidos.”
“10. El contrato de arrendamiento número 0241 AR como documento suscrito entre las partes el quince (15) de noviembre de 1991, en el cual el arrendatario renunció a cualquier requerimiento exigido por la ley, tal como se desprende de lo pactado en el parágrafo de la cláusula octava del contrato.”
“11. La entidad arrendadora, sin embargo hizo requerimientos de pago al arrendatario con oficios 000-00-0000 de diciembre 28 de 1997, 42-00062 de enero 22 de 1998, 303-03-0103-98 de febrero 12 de 1998.”
“12. Las partes contratantes acordaron en la cláusula DECIMA SEGUNDA MEJORAS. Que las mejoras o adaptaciones instaladas por la arrendataria podrán ser retiradas al momento de la expiración del término de duración del contrato siempre y cuando que con el retiro de dichas mejoras el inmueble no sufra detrimento o menoscabo alguno y siempre y cuando hayan sido autorizadas por la entidad arrendadora, en caso contrario quedarán de propiedad del arrendador sin que por ello se cause contraprestación alguna.”
Admitida la demanda en auto de 24 xx xxxxxx de 1998, se notificó al demandado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 424 del C.P.C., quien contestó dentro del término legal.
La parte demandada se pronuncio respecto de las súplicas de la demanda, formulando excepciones.
En auto de 21 xx xxxxx de 1999 se resolvió lo referente a las pruebas del proceso (fls. 152-154 c.1)
Mediante providencia de 3 de noviembre de 2000 se corrió traslado a las partes y al Ministerio Público para alegar de conclusión, contra dicho auto la parte actora interpuso recurso de reposición el cual se desató en providencia de 1º xx xxxxx de 2001 que dispuso confirmar el auto recurrido.
Las partes formularon alegatos de conclusión.
CONSIDERACIONES
ASPECTOS PROCESALES
A. De la Jurisdicción.
No desconoce la sala que el debate jurídico se centra respecto a un contrato de arrendamiento celebrado en noviembre de 1991, bajo la vigencia del decreto Ley 222 de 1983, que dada su naturaleza correspondía a los denominados de derecho privado de la administración y bajo ese régimen de conocimiento de la jurisdicción ordinaria.
Sin embargo debe tenerse en cuenta que el anterior marco jurídico contractual fue derogado en forma expresa por la Ley 80 de 1993 (a excepción de los artículos 108 a 113) y que esta nueva normativa elimino la diferencia entre contrato de derecho administrativo y de derecho privado de la administración, unificándolo en “ contrato estatal” y otorgando el conocimiento de las controversias sin distinción alguna a la jurisdicción contenciosa administrativa. (artículos 1, 2, 32, 75 y 81 de la Ley 80 de 1993).
De igual manera en el presente caso se observa que el contrato de arrendamiento ha venido ejecutándose en vigencia de la Ley 80 de 1993 y la demanda fue presentada en vigencia de la nueva normativa contractual.
Es claro que la jurisdicción corresponde a la contenciosa administrativa.
B. Procedimiento Aplicable.
Así mismo es importante manifestar que dentro de la jurisdicción contenciosa administrativa no existe un procedimiento que regule las demandas de “restitución del inmueble arrendado”.
Ante esa situación, cobra importancia definir si procede la aplicación del procedimiento ordinario de acuerdo a lo establecido en el articulo 206 del código contencioso administrativo cuando dispone que: “este procedimiento también debe observarse para adelantar y decidir todos los litigios para los cuales la Ley no señale un tramite especial”; o por el contrario debe aplicarse las normas del estatuto procesal civil con base en lo normado en el articulo 267 del mismo estatuto contencioso administrativo, que dispone: “ en los aspectos no contemplados en este código se seguirá el código de procedimiento civil en lo que sea compatible con la naturaleza de los procesos y actuaciones que correspondan la jurisdicción en lo contencioso administrativo”.
En criterio de la sala, la norma aplicable es el articulo 267 del c.c.a., habida cuenta que se trata de una actuación especial, para la cual la Ley ha consagrado un trámite de igual naturaleza, contenido en los articulo 424 y siguientes del estatuto procesal civil; aclarando que el termino Ley debe entenderse como equivalente al ordenamiento jurídico y no exclusivamente al estatuto contencioso administrativo.
Con base en el Estatuto Procesal Civil, el proceso de restitución del inmueble arrendado, se tramita y decide mediante la regulación del proceso abreviado, independientemente de la cuantía.
C. De las excepciones propuestas.
- Ineptitud de la demanda.
Dos cargos plantea la parte demandada a titulo de inepta demanda:
a). No haber agotado los procedimientos legales señalados en el articulo 521 del código de comercio, así como haber desconocido el derecho a la renovación del contrato con base en el articulo 518 del citado código.
En primer lugar aclara la sala que el articulo 521 del x.xx., no es aplicable a la presente controversia habida cuenta que no se esta discutiendo un derecho de preferencia del arrendador, ni se dan las circunstancias de reparación, reconstrucción, o nueva edificación, respecto al bien inmueble arrendado, que conllevara a la información previa dentro del termino de 60 días, de que trata esa norma.
De igual manera, aun aceptando en gracia de discusión la aplicación del articulo 518 del cco, a los contratos estatales, donde las partes no tienen la calidad de empresarios ni el bien inmueble la de establecimiento de comercio, tampoco para el caso concreto es de recibo lo normado en el citado articulo, que trata sobre la renovación del contrato de arrendamiento; por cuanto precisamente se esta planteando un incumplimiento contractual y no se presenta las causales que dan origen al deshaucio con seis (6) meses de anticipación (requerir el inmueble para su propia habitación, o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta – cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o la desocupación).
Por lo anterior es claro, que no existe ninguna formalidad que se haya incumplido al presentar la demanda y en consecuencia no prospera la excepción planteada.
b). Falta de claridad en la existencia y determinación de las obligaciones pecuniarias a cargo del arrendatario.
Fundamenta lo anterior, en el hecho que las resoluciones que fijaron las tarifas del canon de arrendamiento, fueron objeto de control judicial, siendo suspendidas provisionalmente y con posterioridad fueron declaradas nulas por el Consejo de Estado.
Observa la Sala que revisado el contenido de la misma, ésta se refiere a consideraciones jurídicas que serán objeto del estudio sustancial de la presente controversia, pues es claro que no se presenta ningún hecho impeditivo o extintivo de la pretensión, que obligue a tener como excepción las argumentaciones jurídicas referidas; en otros términos, lo planteado por la demandada como excepción no tiene esa naturaleza.
No prospera la excepción.
ASPECTOS SUSTANCIALES
La solicitud de restitución del bien inmueble se fundamenta en las causales xx xxxx en el pago de cánones de arrendamiento y servicios públicos.
A continuación entra la sala a estudiar los aspectos relacionados con la xxxx como causal de incumplimiento y terminación del contrato de arrendamiento.
A. La parte demandada, manifiesta que ha cancelado por consignación la renta a partir del mes xx xxxxx de 1998; indicando que el no pago de las causadas con anterioridad obedeció a la suspensión provisional y posterior declaratoria de nulidad de la resolución número 9507 xx xxxxxx 1 de 1991, por medio de la cual se fijaron las tarifas de arrendamiento de los inmuebles de la AERONAUTICA CIVIL que sirvieron de fundamento al contrato.
En este orden de ideas, la controversia jurídica se centra en determinar si a causa de la suspensión provisional y posterior declaratoria de nulidad de la indicada resolución, el arrendatario no estaba obligado a cumplir con sus obligaciones contractuales en materia de pago de la renta acordada.
Para resolver el cuestionamiento la sala razona de la siguiente manera:
1). El contrato de arrendamiento se celebro en noviembre 15 de 1991, pactándose como valor la suma de cincuenta y dos millones setecientos cuatro mil pesos ($52. 704.000.00) a razón de un canon mensual de cuatro millones trescientos noventa y dos mil pesos ($4.392.000.00 ), por un plazo de arrendamiento de 2 años y 6 meses, contados a partir del acta de entrega que se suscribirá dentro de los tres ( 3 ) días siguientes al perfeccionamiento del contrato. (cláusulas quinta y séptima)
2). La tarifa de arrendamiento mensual será de 2.6, 3.0, y 0.3 salarios mínimos legales diarios por metro cuadrados; el canon mensual de arrendamiento será el resultado de multiplicar la tarifa de arrendamiento mensual por el numero de metros cuadrados del inmueble objeto del contrato. (cláusula sexta).
3). El H. Consejo de Estado mediante providencia xx xxxxxx 21 de 1992, admitió la demanda contra la resolución 9507 xx xxxxxx 1 de 1991 y decreto la suspensión provisional de su articulo primero, que regulaba como unidad de medida para el cobro de los arrendamientos salarios mínimos legales diarios; decisión confirmada mediante providencia de octubre 23 de 1992; la razón de la suspensión obedece a existir flagrante violación a los artículos 2 y 3 del decreto 3444 de 1984 “ por el cual se dictan normas sobre arrendamiento para las entidades públicas”, según los cuales para determinar el precio mensual de arrendamiento se debe tener en cuenta los términos de porcentaje sobre el avalúo catastral que el Instituto Geográfico Xxxxxxx Xxxxxxx, debe practicar sobre los inmuebles objeto de arrendamiento y las resoluciones adoptan como unidad de medida salarios mínimos legales diarios.
4). Es claro para la sala que el principio de autonomía de la voluntad que rige en materia contractual, con relación a este tipo de contratos respecto a la determinación del precio mensual, se encontraba limitado, por existir una regulación contenida en los artículos 2 y 3 del decreto 3444 de noviembre 25 de 1984, en el siguiente sentido:
“ articulo 2.- El Instituto Geográfico Xxxxxxx Xxxxxxx deberá practicar un avalúo sobre los inmuebles objeto de arrendamiento.
Articulo 3.- Cuando se tomen inmuebles en arrendamiento, las entidades públicas pagarán como máximo un precio mensual igual al uno por ciento (1%) del avalúo mencionado en el articulo anterior. Cuando tales entidades den inmuebles en arrendamiento, el precio mensual será el del uno por ciento(1%) del avalúo referido”.
No desconoce la sala la realidad probatoria en cuanto efectivamente el acto administrativo fue objeto de suspensión y posterior nulidad de sus efectos jurídicos, respecto a los parámetros para determinar la renta en este tipo de contratos; sin embargo la cuestión implica analizar si por esa decisión judicial per se, la cláusula contractual igualmente queda afectada de nulidad y desaparece jurídicamente del contrato.
Por lo anterior se estudiara en primer lugar lo relacionado con los efectos de la suspensión provisional y en segundo lugar lo referente con la nulidad del acto administrativo general y su incidencia jurídica frente al cumplimiento de la obligación de pago:
De la suspensión provisional.
a). La cláusula sexta y séptima contractual (canon de arrendamiento) surtió plenos efectos jurídicos entre las partes, hasta octubre 22 de 1992, fecha en la cual quedo en firme la suspensión provisional del acto administrativo que la fundamentaba.
b). En el mismo sentido, el articulo primero de la resolución No 9507 xx xxxxxx 1 de 1991, gozo de presunción de legalidad hasta la fecha anterior.
c). Dentro de este primer periodo (noviembre 15 de 1991 a octubre 22 de 1992) no existía ningún fundamento jurídico que permitiera al arrendador incumplir su obligación de pago de la renta pactada; al no cumplir su obligación incurrió en xxxx.
De la declaratoria de nulidad
a). En términos generales, puede decirse que respecto a los efectos jurídicos de la declaratoria de nulidad de un acto administrativo, se han presentado dos tesis: La primera le otorga efectos retroactivos a partir del momento en que la decisión administrativa surgió a la vida jurídica, su consecuencia no es otra que las situaciones jurídicas emanadas del acto nulo, dejarían de existir; la segunda sostiene que los efectos del acto nulo, solo pueden ser hacia el futuro; esta tesis tiene como finalidad con base en el principio de seguridad jurídica proteger las situaciones que se concretaron durante la vigencia del acto administrativo que es declarado nulo; en otros términos las situaciones jurídicas individuales, creadas a partir del acto administrativo general que es declarado nulo, deben permanecer produciendo efectos jurídicos, hasta tanto haya un pronunciamiento jurisdiccional que se pronuncie sobre su legalidad en forma concreta.
b). Esta sala de decisión con base en los principios constitucionales de buena fe, seguridad jurídica, presunción de legalidad, acceso a la administración de justicia; debido proceso, es partidaria de respetar la independencia jurídica de las situaciones jurídicas generadas por el acto administrativo general declarado nulo y en consecuencia salvo excepciones expresamente consagradas, participa de los efectos jurídicos ex nuc ( hacia el futuro) y no ex tunc ( retroactivos)de la nulidad de un acto administrativo general.
c). Ahora bien, en materia contractual la Ley 80 de 1993, en forma expresa ha regulado como causal de nulidad absoluta del contrato, la declaratoria de nulidad de los actos administrativos en que se fundamenten (numeral 4 art,44), pero igualmente ha otorgado unos precisos efectos a esa nulidad, en el sentido que: “conlleva a su terminación y liquidación mediante acto administrativo” ( art.45); y respecto a contratos de ejecución sucesiva “no impide el reconocimiento y pago de las prestaciones ejecutadas hasta el momento de la declaratoria” (art.48) ; lo que significa en una adecuada interpretación que consagra en forma expresa un efecto ex nuc , es decir hacia el futuro a la declaratoria de nulidad.
d). Así mismo, el mencionado estatuto contractual consagra el concepto de nulidad parcial, es decir cuando la misma comprende solamente alguna (s) cláusula del contrato; en este evento es clara la norma en el sentido “ que el efecto de la nulidad no invalida la totalidad del contrato, salvo cuando éste no pueda existir sin la parte viciada”.(art. 47); en criterio de la sala cuando el acto administrativo general declarado nulo, es solamente el fundamento de una determinada cláusula contractual, lo efectos jurídicos de esa declaración dentro del mismo razonamiento son igualmente hacia el futuro y no retroactivos.
e). Descendiendo al caso concreto, se tiene que la declaratoria de nulidad del articulo primero de la resolución 9507 xx xxxxxx 1 de 1991, que presuntamente y bajo una interpretación amplia fundamenta las cláusulas sexta y séptima del contrato celebrado entre las partes, no conlleva a sanear el incumplimiento y la xxxx en que incurrió el arrendador frente a sus obligaciones contractuales de pago, dentro de ese primer periodo analizado en el acápite anterior. ( no se puede perder de vista que transcurrieron mas de once meses (11) de presunción de legalidad del acto administrativo general sin que se haya pagado la renta ).
Al estar frente a la declaratoria de nulidad de un acto administrativo general que fundamentaba las indicadas cláusulas contractuales, es claro que se trata de una nulidad parcial, que no invalida la totalidad del contrato celebrado; mas aún cuando no esta probado que el contrato no pudiese existir; por el contrario se presentaban los elementos para determinar de acuerdo con los artículos 2 y 3 del decreto 3444 de 1984, la renta a pagar.
Resalta la sala que con posterioridad a la decisión judicial del H. Consejo de Estado, xx xxxxx 2 de 1993, mediante la cual se declara la nulidad del articulo primero de la resolución 9507 xx xxxxxx 1 de 1991, el Departamento Administrativo de Aeronáutica Civil, entidad contratante, expidió los siguientes actos administrativos tendientes a fijar las tarifas de arrendamiento: resolución 3547 xx xxxx 11 de 1993 y 7858 de septiembre 16 de 1993.( ver folio 118 y 127 del expediente).
La argumentación anterior es suficiente para concluir que el planteamiento de la parte demandada de usufructuar el bien dado en arrendamiento, pero no pagar la renta del mismo por existir suspensión provisional y posterior nulidad del articulo primero de la resolución No 9507 de 1991, no tiene respaldo jurídico y por consiguiente esta demostrada la causal xx XXXX en el pago de los arrendamientos, lo cual a su vez determina la terminación del contrato celebrado.
B. DE LAS MEJORAS
Al contestar la demanda, el señor apoderado del arrendatario solicito el reconocimiento de mejoras útiles; consecuencialmente el derecho de retención en aplicación del articulo 339 del c.p.c.
Las mejoras útiles, se han entendido bajo la concepción que si bien no sirven para conservar la cosa, aumentan sin embargo su valor o renta.
En esta materia de mejoras, las partes acordaron lo siguiente:
“ cláusula décima segunda: Las mejoras o adaptaciones que sean instaladas por el arrendatario deberán ser autorizadas por el arrendador a través de la Dirección General de Instalaciones Aeronáuticas y podrán ser retiradas al momento de la expiración del termino de duración pactado, siempre que con el retiro el inmueble no sufra menoscabo o perjuicio alguno. En caso contrario quedarán de propiedad del arrendador sin que por ello se cause contraprestación alguna. PARAGARAFO : el arrendatario efectuara por su cuenta las reparaciones locativas que ordena la Ley de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 2028, 2029 y 2030 del código civil”.
La parte demandada afirmo en el hecho 12, que tal como se probara, lo que entrego la entidad arrendadora fue solo un terreno, correspondiendo al arrendatario la construcción del hangar, oficinas y plataforma; mejoras útiles que eran necesarias para el uso y destinación convenidos en el contrato; indica que la pretendida renuncia a las mismas constituye un enriquecimiento indebido a favor de la arrendadora.
Observa la sala, que dentro del objeto del contrato se especifica el área del hangar, área de oficina y mezanine, área de plataforma; se consagra igualmente que en el acta de entrega se consignara el inventario de los bienes que se encuentran en el mismo.( cláusula primera).
Desde el punto de vista probatorio, el demandado solicito una inspección judicial con intervención de peritos, con el fin de comprobar de acuerdo al acta de entrega del inmueble, la existencia de construcción correspondiente al hangar, plataforma y oficinas realizadas por el arrendatario; en principio mediante auto xx xxxxx 21 de 1999, se decidió aplazar la decisión sobre la inspección hasta que se aporten los documentos decretados (folio 153); con posterioridad mediante auto de septiembre 8 del 2000, teniendo en cuenta que las partes pactaron las mejoras previa autorización del ahora demandante, se resolvió no decretar la prueba solicitada; decisión que alcanzo grado de ejecutoria al no ser impugnada.
En efecto, las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles.
No comparte la sala que en eventos como el presente se este frente a un enriquecimiento injusto; por el contrario para evitar responsabilidades u obligaciones impuestas unilateralmente por uno de los contratantes, se regula que en este tipo de mejoras haya un acuerdo de voluntades, que es precisamente la causa de reembolso de las mismas en caso de que se hayan realizado.
Para el caso concreto, el demandado y reclamante de las mejoras útiles no probo que en esta materia haya existido autorización del arrendador; por consiguiente no es de derecho imponer a este una obligación de reembolso para la cual no se comprometió.
Todo lo anterior conduce a que tampoco prospere la solicitud especial de retención de que trata el articulo 339 del estatuto procesal civil.
En virtud de lo expuesto, la Subsección “A” dela Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley.
FALLA
PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento, suscrito entre el Fondo Aeronáutico Nacional ( Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil ) y la sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., de fecha 15 de noviembre de 1991, con relación al área ubicada en esta ciudad, identificada plenamente en el correspondiente contrato, de acuerdo a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Ordénese a la Sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., restituir el inmueble referido en el término xx xxxx días, contados a partir de la ejecutoria de este fallo.
TERCERO.- Si vencido el término anterior, la demandada no da cumplimiento a lo decidido por el Tribunal, se llevará a cabo el lanzamiento. Para tal efecto, se comisiona al Juez Civil Municipal (Reparto) de Bogotá. Por la Secretaría de la Sección líbrese el despacho comisorio con los insertos del caso.
CUARTO.- Negar las demás solicitudes especiales.
COPIESE Y NOTIFIQUESE
(Aprobado en Sesión de la fecha. Acta No. )
Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx
Magistrado
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxx
Magistrado Magistrada