CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (formulario adaptado a la Ley 4/2013 de 4 de junio) (1) (2)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (formulario adaptado a la Ley 4/2013 de 4 xx xxxxx) (1) (2)

En ___________________ , a ___________________ de ___________________ de ___________________

REUNIDOS

DE UNA PARTE:

D.___________________ (arrendador), estado civil ___________________ , mayor de edad, profesión ___________________ , vecino de ___________________ , con domicilio en la calle ___________________ nº ___________________ y D.N.I. nº ___________________

Y DE OTRA:

D.___________________ (arrendatario), estado civil ___________________ , mayor de edad, profesión ___________________ , vecino de ___________________ , con domicilio en la calle ___________________ nº ___________________ y D.N.I. nº ___________________

Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho, reconociéndose, como así lo verifican en este acto, la mutua capacidad legal necesaria para la formalización del presente documento, y, con su expreso consentimiento,

EXPONEN

I.- Que D.___________________ es dueño de la finca que a continuación se indica, como consecuencia de título de compraventa, constando inscrita en el Registro de la Propiedad de ___________________ , al Tomo ___________________ Folio ___________________, Finca ___________________, piso ___________________, letra ___________________ , de la casa sita en ___________________ , calle ___________________ , número ___________________ con una superficie de ___________________ metros cuadrados, lindando a la izquierda con la finca propiedad de D.___________________ , a la derecha con la finca propiedad de D.___________________ , estando libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador en este acto. Con referencia catastral ___________________

II.- Que el Sr. D.___________________ , solicita se le arriende el mencionado inmueble, en virtud de lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo, XXX), a lo que accede el arrendador y lo llevan a efecto de conformidad con las siguientes,

CLÁUSULAS

PRIMERA.- D.___________________ (en adelante, el arrendador), cede en arrendamiento a D.___________________) , el piso descrito en el apartado I. del presente documento, quien a su vez acepta en calidad de arrendatario.

SEGUNDA.- La vivienda arrendada tendrá como único y exclusivo destino satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y su familia

TERCERA.- El presente arrendamiento se conviene y concierta por plazo de UN AÑO, a contar desde la celebración del presente contrato, prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de tres años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 xx xxxxx, de medidas de flexibilización y fomento xxx xxxxxxx del alquiler de viviendas).

CUARTA.- De conformidad con el artículo 10 de la XXX, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.

Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado en que se encontraba al ocuparlo, con la excepción del desgaste debido al uso habitual de la vivienda.

QUINTA.- El precio o renta inicial de este contrato se fija en ___________________ euros ( ___________________ € ) mensuales, pagaderas por meses adelantados, del 1 al 7 de cada mes, en la siguiente forma de pago: en la cuenta bancaria que el arrendador tiene abierta en el Banco de ___________________ sucursal ___________________ en la calle ___________________ nº ___________________ de esta capital con número de cuenta ___________________ , siendo documento acreditativo del pago en cualquiera de las modalidades bancarias en las que realice el ingreso, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

SEXTA.- De conformidad con el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, las partes pactan que la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

No obstante, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifique por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.

SÉPTIMA.- En este acto, el arrendatario entrega, al arrendador, la cantidad de ___________________ euros ( ___________________ € ), importe igual a una mensualidad xx xxxxx, en concepto de fianza y garantía adicional, que será restituida, en su integridad o disminuirá en la cantidad que sea necesaria en caso de daños a la finalización de este contrato, estando obligado el arrendador a hacer efectivo su depósito legal conforme a la Ley que lo regula.

La existencia de esta fianza, no será obstáculo para que la parte arrendadora pueda instar el desahucio por falta de pago, ni facultará al arrendatario al impago de alguna mensualidad xx xxxxx. La fianza no devengará interés a favor del arrendatario, quedando facultada la parte arrendadora para practicar la liquidación hacedera según los perjuicios que hubieren causado.

OCTAVA.- Aval. En garantía del cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones dimanantes del presente contrato, éste entrega en este acto aval bancario a primer requerimiento, copia del cual se deja unida, por un importe equivalente a ___________________ mensualidades xx xxxxx, siendo exigible dicho aval por quien sea en cada momento propietario del inmueble. El aval permanecerá vigente durante la duración del presente contrato y será devuelto al arrendatario en el momento de la finalización del arrendamiento, siempre que se hayan cumplido todas las obligaciones contractuales garantizadas por el mismo.

NOVENA.- En este acto el arrendador entrega al arrendatario los juegos de llaves del mencionado inmueble, el cual se halla en perfecto estado de conservación, con todos sus servicios igualmente en perfecto estado de conservación y utilización.

DÉCIMA.- Son obligaciones del arrendatario:

1.- Pagar la renta que proceda conforme a lo convenido en este contrato, renta que se verá incrementada con los impuestos que legalmente se establezcan en cada momento y se sean atribuibles al arrendatario.

2.- Usar el inmueble para la actividad de vivienda.

3.- Pagar los gastos de suministros tales como luz, agua, gas o teléfono que correspondan al inmueble arrendado, así como los generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas, etc.

4.- Permitir la entrada de la parte arrendadora o representantes suyos o administrador, para todo cuanto guarde relación con el inmueble.

5.- Extinguido el arriendo por cualquier causa, el arrendatario devolverá la posesión del piso en buen estado, con las mejoras que en su caso se hagan y que quedarán en beneficio de la propiedad, sin indemnización.

6.- El arrendatario podrá realizar en la vivienda cuyo uso se le cede, las obras que considere necesarias para su instalación, pero en ningún caso podrá alterar la configuración de la vivienda o provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, para cuyas obras necesitará consentimiento expreso y por escrito del arrendador, y todo ello de conformidad con los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la XXX.

UNDÉCIMA.- Se establece la obligación de indemnizar al arrendador, por los daños y perjuicios que el desistimiento o renuncia antes del plazo cause el arrendatario, estando prohibido ceder o subarrendar total o parcialmente la vivienda conforme al artículo 8 de la XXX. Sin embargo el arrendatario gozará de la facultad del derecho de adquisición preferente, conforme establece el artículo 25 de la misma Ley.

DUODÉCIMA.- En caso de incumplimiento, serán de cargo del arrendatario todos los gastos y costas judiciales y extrajudiciales que origine su incumplimiento, incluso honorarios de Letrado y Procurador aunque la intervención de éstos no fuere preceptiva.

DECIMOTERCERA.- Cualquiera de las partes podrá solicitar la inscripción del presente arrendamiento en el Registro de la Propiedad, gasto que correrá a cargo del que lo solicite.

DECIMOCUARTA.- En cumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, de 5 xx xxxxx, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se pone a disposición del arrendatario en este acto el certificado de eficiencia energética, emitido por técnico competente.

DECIMOQUINTA.-En todo lo no previsto en el presente contrato, se acudirá a lo dispuesto en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1.994.

Y leído el presente documento, ambas partes lo firman en señal de conformidad y ratificación de su contenido, haciéndolo por duplicado y a un solo efecto.

En ___________________ , a ___________________ de ___________________ de ___________________

Firma del arrendador: ___________________

Firma del arrendatario: ___________________

(1)

Normativa aplicable

- Artículos 2, 4 y 6 a 28 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en su redacción dada por la Ley 2/2015, de 30 xx xxxxx, de desindexación de la economía española )

- Artículos 1542 a 1545 del Código Civil. (LA LEY 1/1889).

Ver Texto

(2)

Jurisprudencia de interés

- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 16 de Abr. 2013, Rec. 1034/2009 (LA LEY 34925/2013

«(...)SEGUNDO.-En situación de tácita reconducción entró en vigor laLey deArrendamientosUrbanos de 1994(LA LEY 4106/1994), cuya Disposición transitoria primera establece:

«Loscontratosdearrendamientodeviviendacelebrados a partir del 9 xx xxxx de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en elartículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 xx xxxxx(LA LEY 1039/1985), sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para elcontratode inquilinato en el texto refundido de laLey deArrendamientosUrbanos(LA LEY 4106/1994), aprobado porDecreto 4104/1964, de 24 de diciembre(LA LEY 81/1964)(LA LEY 81/1964).

Será aplicable a estoscontratoslo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en elartículo 1.566 del Código Civil(LA LEY 1/1889)lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. Elarrendamientorenovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para losarrendamientosdevivienda».

(...) El núcleo de la discusión estriba en la norma aplicable tras el transcurso de los tres años. La propia DT primera establece que transcurrido el plazo de tres años se regirá elcontratopor lo establecido por la propia ley para elarrendamientodevivienda.

No podemos aceptar que alcontratodearrendamientorenovado deba aplicársele un nuevo plazo de tres años conforme al art. 10 de la XXX, pues ello contradice lo establecido en la DT primera.

La DT primera establece una regulación específica sobre duracióncontractual(principio de especialidad) para loscontratosconcertados tras elRD Ley 2/1985(LA LEY 1039/1985), primándolos con una inesperada tácita reconducción de tres años, por lo que la mención a que «elarrendamientorenovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para losarrendamientosdevivienda», ha de entenderse referida al resto de las normas pues para la duración ya hay una norma especial. Elart. 4 del Código Civil(LA LEY 1/1889)establece que se ha de estar a las normas que contemplen un supuesto específico.

Si el legislador hubiese querido dicha doble prórroga lo habría establecido expresamente --y pudo hacerlo, pues cuando quiso hizo concreta mención a preceptos específicos-- y no dudó en hacerlo ya que la DT 1ª se remite a la DT 2ª, que establece la aplicación nominal de los arts. 12, 15 y 24 de la ley, pero no del artículo 10, por lo que procede desestimar el motivo principal del recurso.

(...) Por todo ello, debemos fijar como Doctrina casacional que la DT primera de la XXX se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor xx xxXXX de 1994(LA LEY 4106/1994), loscontratosdearrendamientodeviviendaconcertados a partir de 9 xx xxxx de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en losarts. 1566(LA LEY 1/1889)y1581 del CC(LA LEY 1/1889).»

- Sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 16 Oct. 2009, Rec. 203/2005 (LA LEY 226645/2009).-

«(...)La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosaarrendadaal cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere xxxxx. 0000 del Código Civil(LA LEY 1/1889)al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia delarriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución delcontratoes esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosaarrendadahecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica delcontratodearrendamientoy con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes delcontrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma.

TERCERO.-En el caso, la situación creada en el vínculo arrendaticio se ha limitado a una mera formalidad, como ha sido la domiciliación social, sin que ello vaya unido a la intromisión en el localarrendadode una sociedad. Lavivienda arrendadaconstituye el domicilio del demandado y su esposa y la actividad docente que constituye el objeto de la sociedad se desarrolla en Cartagena, no estando acreditado que en el pisoarrendadoexistan carteles o letreros de la actividad propia de la sociedad, ni en los buzones ni en el zaguán, ni que se lleve a cabo alguna actuación residual de índole administrativo o gerencial,hechos, por lo demás, que sirvieron al Tribunal de instancia para rechazar la otra causa resolutoria invocada puesto que no se justificó que se hubiera producido la transformación de laviviendaen local de negocio como consecuencia de no haberse acreditado que la sociedad realizara en laviviendalitigiosa alguna actividad mercantil, comercial y didáctica propia de un local de negocio.

CUARTO.-En consecuencia, procede declarar haber lugar al recurso, declarando en su virtud que debe casarse la resolución recurrida respecto a lacuestión de interés casacional,para resolver sobre el caso en la misma forma que lo hizo la sentencia de la 1ª Instancia, desestimatoria de la demanda,declarando como doctrina jurisprudencial la de que no se considera como causa resolutoria delcontratodearrendamientopor cesión de unaviviendala mera designación en laviviendade un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.»

Ver Texto