Intereses de demora en contratos de arrendamientos suscritos por el Ayuntamiento de Madrid

Intereses de demora en contratos de arrendamientos suscritos por el Ayuntamiento de Madrid

Ayuntamiento de Madrid *

I. ANTECEDENTES

El Ayuntamiento de Madrid suscribió en su día diversos contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda con el objeto de ubicar en los inmuebles arrendados distin- tos servicios municipales. Como consecuencia del pago tardío de las rentas del alquiler, los arrendadores han solicitado el pago de los intereses de demora devengados desde la fecha en la que según el contrato de arrendamiento había de procederse al pago, hasta la fecha en que el pago efectivamente se produjo.

Instruidos los correspondientes expedientes, en el momento de elaborar la propuesta de resolución se plantea la duda acerca de si los intereses de demora a calcular por los mencionados pagos fuera de plazo son los previstos en la Ley 3/2004, de 29 de diciem- bre, de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales (LMOC) o si, por el contrario, deben aplicarse para el cálculo de estos intereses las reglas del Código Civil y de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (XXX). Se expondrá a continuación el régimen legal aplicable en esta materia con el objeto de dar contestación a la cuestión planteada.

II. NORMATIVA VIGENTE

Las partes de una relación comercial pueden convenir el aplazamiento del pago debido por los bienes suministrados o los servicios prestados, de manera que hasta una determinada fecha el crédito por las mercancías o servicios prestados no sea exigible. De esta forma, el deudor obtiene crédito con cargo a su acreedor. El primero retrasa el pago hasta que vende o aprovecha las mercancías o servicios y hasta ese momento el segundo soporta el coste financiero del retraso. Al encontrarse su origen en una transac- ción comercial, esta forma de financiación es conocida como «crédito comercial», para distinguirla de la obtención del «crédito financiero», prestado por las entidades finan- cieras. No obstante, en estos supuestos alguna de las partes del contrato puede explotar

* Este informe ha sido redactado por Xxxxxxxx XXXXXX XXXXXX, Director General de Organización y Xxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxx XXXXXX XXXXXXX, Subdirector General de Organización y Xxxxxxx Xxxxxxxx.

Anuario de Derecho Municipal 2013

Madrid, 2014. ISSN: 1888-7392. N.o 7: 437-445

la superioridad que le otorga su posición contractual. Así sucede con los compradores o distribuidores, que son los únicos o mejores clientes de productores y fabricantes y que, ante el riesgo de perder una operación comercial, consienten en aplazamientos de pago superiores a los que pueden soportar.

Las autoridades europeas han considerado que las diferencias existentes entre los Estados miembros de la Unión Europea, en lo que se refiere a las normas y prácticas de pago, constituyen un obstáculo para el buen funcionamiento xxx xxxxxxx interior y aprobaron la Directiva 2000/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 29 xx xxxxx, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales 1. El objetivo perseguido por la mencionada Directiva y por su ley de trans- posición al ordenamiento español, la LMOC, consiste en la reducción de la morosidad en el mercado común europeo mediante la imposición de determinados límites legales al

«crédito comercial». Tales límites se concretan en cuatro medidas principales:

a) Establecer con carácter general un plazo máximo de pago de las deudas en las operaciones comerciales.

b) Determinar el devengo automático del interés de demora una vez transcurrido dicho plazo máximo, sin necesidad de reclamación por parte del acreedor.

c) Establecer un tipo de interés de demora elevado y, en todo caso, superior al interés legal del dinero.

d) Xxxxxxx al acreedor el derecho a reclamar al deudor una indemnización razona- ble por los costes de cobro.

Al tiempo que la Unión Europea comenzaba la revisión de la Directiva 2000/35/ CE, España también abordó una modificación de la LMOC, que se plasmó en la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comercia- les. De esta forma, se anticiparon diversas medidas que posteriormente se incluyeron en la Directiva 2011/7/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de febrero, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, que vino a sustituir a la anterior Directiva del año 2000. Mediante Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero, de Medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo se volvió a modificar la LMOC, para terminar de trasponer al Derecho español las previsiones de la Directiva 2011/7/UE.

Finalmente, ha de señalarse que las medidas adoptadas por las Directivas comunita- rias frente a la morosidad también se han dirigido a la Administración pública, motivo por el cual, tanto la LMOC como sus posteriores modificaciones, afectaron a la legisla-

1 Según señala el considerando núm. 16 de la Directiva: «La morosidad constituye un incumplimiento de contrato que se ha hecho económicamente provechoso para los deudores en la mayoría de los Estados miembros a causa de los bajos intereses aplicados a los pagos que incurren en xxxx y/o de la lentitud de los procedimientos de reclamación. Es necesario un cambio decisivo incluida una compensación a los acreedores por los gastos en que hayan incurrido, para invertir esta tendencia y garantizar que las consecuencias de la morosidad sean disuasorias».

ción de contratación administrativa vigente en cada momento (Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 xx xxxxx, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público y Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público), incorporando una nueva regulación respecto de los plazos de pago y los intereses de demora en los distintos tipos de contratos administrativos.

III. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LMOC

El art. 3.1 LMOC dispone que la Ley será de aplicación «[...] a todos los pagos efec- tuados como contraprestación en las operaciones comerciales realizadas entre empresas, o entre empresas y la Administración, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, así como las realizadas entre los con- tratistas principales y sus proveedores y subcontratistas» 2. En este sentido, el art. 2.b) LMOC dispone que «a los efectos de esta Ley, se considerará como: [...] b) Administra- ción, a los entes, organismos y entidades que forman parte del sector público, de acuerdo con el art. 3.3 3 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público».

La remisión que el art. 3.1 LMOC contiene al TRLCSP ha sido objeto de inter- pretación por la Junta Consultiva de Contratación Administrativa del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en su Informe 58/2010, de 23 xx xxxx, que con- cluye que la LMOC no resulta de aplicación a los contratos adjudicados por las Admi- nistraciones públicas, puesto que estos contratos se rigen por el TRLCSP, que contiene reglas específicas en cuanto al pago de los contratos sujetos al mismo (señaladamente, el art. 200 TRLCSP). Por el contrario, el resto de poderes adjudicadores que no tienen la consideración de Administración pública quedan sujetos al régimen de la LMOC, al no resultarles de aplicación lo dispuesto en el art. 200 TRLCSP 4. Según el art. 20 TRLCSP

2 Según el apartado 2 de este artículo, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley: «a) Los pagos efectuados en las operaciones comerciales en las que intervengan consumidores. b) Los intereses relacionados con la legislación en materia de cheques, pagarés y letras de cambio y los pagos de indemnizaciones por daños, incluidos los pagos por entidades aseguradoras. c) Las deudas sometidas a procedimientos concursales incoados contra el deudor, que se regirán por lo establecido en su legislación sectorial».

3 El vigente art. 3.3 TRLCSP dispone que: «Se considerarán poderes adjudicadores, a efectos de esta Ley, los siguientes entes, organismos y entidades: a) Las Administraciones públicas. b) Todos los demás entes, organismos o entidades con personalidad jurídica propia distintos de los expresados en la letra a) que hayan sido creados específicamente para satisfacer necesidades de interés general que no tengan carácter industrial o mercantil, siempre que uno o varios sujetos que deban considerarse poder adjudicador de acuerdo con los cri- terios de este apartado 3 financien mayoritariamente su actividad, controlen su gestión, o nombren a más de la mitad de los miembros de su órgano de administración, dirección o vigilancia. c) Las asociaciones constituidas por los entes, organismos y entidades mencionados en las letras anteriores».

4 Razona la Junta Consultiva de Contratación Administrativa que «por un lado el sistema de contratación regulado en la Ley de contratos del sector público respecto de los dos sectores que describe, por un lado los organismos, entidades y entes que se integran en el concepto de Administración pública, a quienes resultan de

los contratos de los poderes adjudicadores que no tengan la consideración de Adminis- tración pública son contratos privados, rigiéndose «en cuanto a su efectos y extinción, estos contratos se regirán por el Derecho privado».

En el presente caso, las solicitudes de intereses de demora presentadas devienen de contratos de arrendamiento que han sido adjudicados por una Administración públi- ca, el Ayuntamiento de Madrid. No obstante, no se trata de contratos privados de los previstos en el art. 20 TRLCSP, sino de contratos de arrendamiento, que se encuentran excluidos del ámbito de aplicación del TRLCSP, según su art. 4.1.p) rigiéndose, según dispone el art. 4.2 TRLCSP, «por sus normas especiales, aplicándose los principios de esta Ley para resolver las dudas y lagunas que pudieran presentarse». Así pues, en los contratos de arrendamiento, el TRLCSP remite directamente a la aplicación de la XXX, como norma especial en materia de arrendamientos y supletoriamente al Código Civil 5.

Planteada así la cuestión, debe determinarse si el reenvío que efectúa el art. 4.2 TRLCSP a las «normas especiales» excluye o no la aplicación de la LMOC al pago de las rentas de los contratos de arrendamiento. El hecho de que los contratos de arren- xxxxxxxx se rijan por el Derecho privado, no constituye en sí mismo un motivo de exclusión de la aplicación de la LMOC (como se ha visto, a los contratos privados del art. 20 TRLCSP se les aplica la LMOC y se rigen también por el Derecho privado) 6, si bien, desde esta Dirección General, se considera que los contratos de arrendamiento celebrados por la Administración no están sujetos a la LMOC, por las razones que a continuación se expondrán.

1. Naturaleza mercantil de las operaciones comerciales

En primer lugar, como ya se indicó al analizar el ámbito de aplicación de la LMOC, esta se aplica según su art. 3.1.a) «todos los pagos efectuados como contraprestación

aplicación todos los preceptos de la Ley, con excepción de los que se integran en el Libro III, Título primero, Capítulo II y demás disposiciones específicas, que adjudican contratos administrativos y los que se integran a diferencia de aquéllos en el concepto sector público, cuya actividad se regula en los citados preceptos, que adju- dican contratos privados, y que por decisión del legislador no les resulta aplicable el art. 200. Si concluyéramos que ambos conceptos Administración pública y sector público son coincidentes estaríamos dando lugar a una interpretación contraria al postulado que se describe, toda vez que daríamos lugar a que lo dispuesto en un artículo que no resulta de aplicación a los organismos, entidades y entes del sector público, les fuera aplicable. Por último ha de ponderarse que la voluntad del legislador es la descrita, ya que conocedor de tal distinción, le habría bastado referirse a los poderes adjudicadores en lugar de a la Administración pública para generar un sistema de plazo de pago único y no distinto como resulta de la norma examinada».

5 A su vez, en tanto que negocio jurídico patrimonial de la Administración, también resultarán de apli- cación las disposiciones del Real Decreto 1372/1986, de 13 xx xxxxx, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, en sus disposiciones básicas y, en su caso, supletorias.

6 De hecho, debe recordarse que la LMOC se aplica a todas las «operaciones comerciales», que se rigen esencialmente por el Derecho privado, en particular por el Derecho mercantil, como se verá posteriormente.

en las operaciones comerciales». La LMOC no define qué es lo que deba entenderse por operación comercial 7, para lo cual ha de acudirse a la Directiva 2011/7/CE, cuyo art. 2.1 entiende por operaciones comerciales «las realizadas entre empresas o entre em- presas y poderes públicos que den lugar a la entrega de bienes o a la prestación de servi- cios a cambio de una contraprestación». La operación comercial implica, por tanto, la existencia de obligaciones recíprocas que dan lugar a atribuciones patrimoniales mutuas y que se instrumentan a través de contratos y, en concreto, de contratos celebrados entre empresarios 8. Así, las operaciones comerciales a la que se aplica la LMOC son operaciones mercantiles 9. En las operaciones mercantiles, según el art. 339 del Código

7 «Una de las cuestiones peor resueltas en el régimen legal de la morosidad es la determinación de los contratos a los que debe aplicarse. Las dudas se plantean por la deficiente técnica empleada por el legislador para definir el ámbito de aplicación del régimen. La LMLM se refiere, de manera genérica, a las operaciones comerciales de las que deriven pagos que, en ocasiones, ni siquiera serán realizados por el deudor, como las in- demnizaciones de daños. Entre la inclusión general de todas las operaciones comerciales entre empresarios y las exclusiones de determinados pagos queda, en realidad, sin definir el objeto que es propio de la Ley. En concreto, la Ley no determina si los pagos que deben ajustarse a sus límites son los debidos por la entrega de cualquier tipo de bienes y servicios, con independencia de su cuantía y del destino que haya de darles el deudor». C. GÓ- MEZ LIGÜERR, «El nuevo régimen legal de la morosidad en las operaciones comerciales», InDret, Revista para el Análisis del Derecho, núm. 4, 2011.

8 El art. 2.a) LMOC señala que, a los efectos de esta ley, se considera empresa «a cualquier persona física o jurídica que actúe en el ejercicio de su actividad independiente económica o profesional». En este sentido, un contrato suscrito con una persona física que no tuviera la consideración de empresario quedaría excluido del ámbito de aplicación de la LMOC. Puede verse en este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 10 de enero de 2011, en cuyo FJ 7.º se indica que «solicita la demandante la aplicación a las canti- dades adeudadas de los arts. 1, 2 apartados a) y c) y 7.2 de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, mediante la cual se establecieron medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales. Olvida la demandante que el ámbito de aplicación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, se determina por el art. 2, apartado 1 de la misma ley que dispone que: esta ley será de aplicación a todos los pagos efectuados como contraprestación en las operaciones comerciales realizadas entre empresas, o entre empresas y la Administración, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, así como las realizadas entre los contratistas principales y sus proveedores y subcontratistas. No consta la condición de empresario o de comer- ciante del demandante —más bien por el contrario, el hecho de que no se venga pagando cantidad alguna por IGIC por el arrendador o de que al menos no se haya acreditado que se incluya este concepto en los recibos y de que no se emitan facturas, parece apuntar a que el arrendador no lo es—. No es pues de aplicación al presente arrendamiento de local de negocio, que ha de calificarse como un contrato civil (ya que el demandante no acre- dita en modo alguno que se dedique habitualmente al arriendo de inmuebles como actividad mercantil). Por ello no es de aplicación el interés fijado en la Ley 3/2004 sino la norma general prevista en el art. 1.108 del CC».

9 Sobre el concepto de operación comercial, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de julio de 2009 señala respecto de los pagos a realizar a un perito judicial que «como segunda cuestión se presenta la aplicación de la Ley 3/2004, a cuyo respecto es de indicar que el perito judicial, en los casos como el que nos ocupa de designación judicial, no está vinculado a las partes por un contrato de arrendamiento, pues no se dan entre ambos los requisitos propios de cualquier contrato, siendo una relación sui generis de carácter procesal, incluso sujeto el abono de honorarios a lo que se decida en cuanto a la imposición xx xxxxxx, por ello y dado que la mencionada Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, que tiene por objeto incorporar al Derecho interno la Directiva 2000/35/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 29 xx xxxxx, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, se contrae a deudas contractuales y referida a empresas y transaccio- nes comerciales, cual claramente se establece en su exposición de motivos especialmente cuando señala que su alcance está limitado a los pagos efectuados como contraprestación en operaciones comerciales entre empresas

de Comercio 10 la regla a seguir en cuanto al pago es la del pago inmediato, salvo pacto en contrario. En este sentido, la LMOC limita el ámbito posible del pacto, imponiendo que el acreedor cobre en los plazos que la LMOC indica como máximos.

Aclarado lo anterior, el principal motivo por el que no se considera aplicable la LMOC a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda radica en que este tipo de contratos parece no poder incluirse en el concepto de «operación comercial». El con- trato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es un contrato de naturaleza civil, no mercantil 11 que se regula, no por el Código de Comercio o disposiciones de carácter mercantil, sino por el Código Civil y la XXX que, a estos efectos, tiene la consideración xx xxx civil especial respecto de la normativa común contenida en el Código Civil 12. En consecuencia, los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrados por el Ayuntamiento de Madrid estarían fuera del ámbito de aplicación de la LMOC, al no poder conceptuarse como «operaciones comerciales» 13.

2. Bienes objeto de las operaciones comerciales

En segundo lugar, como ya se señaló anteriormente, la LMOC se aplica a las operacio- nes comerciales que den lugar «a la entrega de bienes o a la prestación de servicios a cambio de una contraprestación», por lo que, en principio, parece referirse en general a todo tipo de bienes y servicios. En este sentido, a lo largo de su articulado la LMOC se refiere al objeto de las operaciones comerciales empleando indistintamente los términos «bienes» o

«mercancías» 14, suscitándose la duda de si los bienes inmuebles se encuentran incluidos dentro de las operaciones comerciales a las que se aplica la LMOC. No existe una defini-

y entre éstas y el sector público, lo que se lleva al artículo primero al definir el objeto de la Ley, lo que hace que no sea aplicable al supuesto que nos ocupa».

10 «Puestas las mercaderías vendidas a disposición del comprador, y dándose éste por satisfecho, o depo- sitándose aquéllas judicialmente en el caso previsto en el art. 332 empezará para el comprador la obligación de pagar el precio al contado o en los plazos convenidos con el vendedor».

11 Como contratos de arrendamiento mercantil pueden citarse el arrendamiento de industria, el leasing o el renting, puede verse en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial xx Xxxxxxxx núm. 159/2004, de 29 xx xxxxx.

12 En este sentido, la DF 1.a de la XXX, relativa a la «Naturaleza de la ley» establece que «la presente Ley se dicta al amparo del art. 149.1.8 de la Constitución», artículo relativo a la competencia estatal exclusiva en materia de legislación civil.

13 Puede citarse como ejemplo de esta tesis la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de julio de 2007, que en un proceso judicial por impago xx xxxxxx de alquiler en el que el arrendador solicitaba la aplicación de la LMOC, estableció que «por lo demás, tampoco es aplicable en este caso la Directiva 2000/35/ CEE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 29 xx xxxxx, posteriormente incorporada al Derecho interno por la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, por estar limitado el alcance de la directiva a los pagos efectuados como contrapresta- ción en operaciones comerciales entre empresas y entre éstas y el sector público, tratándose en este caso de una operación de naturaleza civil entre particulares».

14 Por ejemplo, el art. 4.1 en su párr. 1.º («treinta días naturales después de la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios»), en su párr. 2.º («antes de que se cumplan quince días naturales a

ción legal de mercancía en nuestro ordenamiento jurídico, pero su uso se asocia siempre a bienes muebles que son objeto de venta o transacción comercial. En este sentido, según el art. 325 del Código de Comercio 15 la compraventa mercantil siempre tendrá por objeto cosas muebles. Junto a ello ha de indicarse que el ámbito de aplicación que parece ser propio de la LMOC es del de las compraventas mercantiles y, por tanto, restringido a las mercancías, a las que el Código de Comercio se refiere siempre como bienes muebles 16.

Por todo ello, las referencias genéricas que la LMOC contiene a los bienes que son objeto de la operación comercial, deben entenderse siempre referidas a bienes muebles. Esta conclusión es coherente, por otra parte, con los antecedentes normativos de la LMOC y con su finalidad, entre las que no se encuentra, desde luego, incidir sobre el mercado de las compraventas y alquileres inmobiliarios, ni los problemas de morosidad asociados a los mismos 17.

3. Plazo de pago de las rentas de alquiler

Finalmente, como refuerzo de los razonamientos anteriores, debe recordarse que el art. 17.2 XXX ya ha regulado cual es el plazo de pago de las rentas de los arrendamientos, disponiendo que «salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes». Rige en esta materia la libertad de pactos, si bien, en defecto de pacto expreso en el contrato, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes. Como se ve, se trata de una regla totalmente diferente a la prevista en la LMOC para las operaciones comerciales, ya que consagra la absoluta libertad de las partes para fijar los plazos de pago de las xxxxxx, xxxxxxxx que es precisamente lo que trata de limitar la LMOC al establecer unos plazos máximos de pago.

contar desde la fecha de recepción efectiva de las mercancías o de la prestación de los servicios») y en su aparta- do 2.º («treinta días después de la fecha en que tiene lugar la actuación o verificación de los bienes o servicios»).

15 «Será mercantil la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa».

16 La LMOC no utiliza en ningún momento la expresión «producto», que el art. 6 del texto refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, define como «todo bien mueble conforme a lo previsto en el art. 335 del Código Civil». Seguramente se deba a que, al estar excluidas de la LMOC las operaciones comerciales con los consumidores (siendo éstos los destinatarios de los productos según la mencionada norma) la utilización de esta expresión podría inducir a confusión respecto al régimen de aplicación de la LMOC y al régimen de aplicación del men- cionado texto refundido.

17 Cabe citar que los últimos cambios legislativos que han afectado al mercado inmobiliario tanto de venta como de alquiler (Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores Hipotecarios y Ley 4/2013, de 4 xx xxxxx, de medidas de flexibilización y fomento xxx xxxxxxx del alquiler de viviendas), no contienen mención alguna a la LMOC ni a los plazos de pago en las operaciones que puedan producirse en los mismos, lo cual permite fácilmente deducir que para el legislador estatal éstos son ámbitos de la actividad económica que no están afectados por la Directiva 2011/7/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de febrero.

En consecuencia, si se considerase que la LMOC es aplicable al pago de las rentas de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, solo podría concluirse que este art. 17.2 XXX habría sido derogado por la LMOC. Es más, si realmente el legislador hu- biera considerado que la LMOC resulta de aplicación a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, debería haber modificado el régimen de pago de las rentas previsto en la XXX 18.

IV. CONSECUENCIAS LEGALES

Una vez justificadas las razones por las que no se considera de aplicación la LMOC a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrados por el Ayun- tamiento de Madrid, conviene recordar cuáles son las consecuencias legales de esta in- terpretación.

De aplicarse el régimen previsto en la LMOC (arts. 4 a 7) el pago de las rentas del arrendamiento, debería realizarse en un plazo máximo de treinta días naturales (amplia- bles hasta un máximo de sesenta días mediante pacto entre las partes), transcurridos los cuales, se incurre en xxxx automáticamente, sin necesidad de aviso de vencimiento ni intimación alguna por parte del acreedor. El tipo de interés de demora aplicable será la suma del tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente opera- ción principal de financiación efectuada antes del primer día del semestre natural de que se trate más ocho puntos porcentuales 19.

De aplicarse el régimen previsto en la XXX, tal y como se considera correcto en el presente informe, el pago de las rentas del arrendamiento sería mensual y debería reali- zarse en los siete primeros días de cada mes, salvo que se hubiese pactado otro periodo de devengo o plazo para el pago, sin que exista limitación legal alguna para acordar devengos o plazos de pago distintos.

Producido el impago, es doctrina comúnmente admitida (por todas, STS de 25 de octubre de 2002) que, de acuerdo con los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, para que el deudor incurra en xxxx, y quede sujeto a indemnizar los daños y perjuicios consistentes en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal, es necesario que el acreedor le exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación, mediante una declaración de voluntad recepticia, que sea efectiva y definitiva, y de la prestación concreta y determinada, sin que xxxxxx las reclamaciones más o menos abstractas, o los tratos más o menos decisivos.

18 De forma semejante a la modificación que introdujo la LMOC en el art. 17 de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista, relativa a los plazos de pago a los proveedores de los comer- ciantes minoristas, al considerar que la regulación de los plazos de pago que establecía la Ley 7/1996, de 15 xx xxxxx, era contraria a las nuevas previsiones que en esta materia introducía la LMOC.

19 Según la Resolución de 26 xx xxxxx de 2013, de la Secretaría General xxx Xxxxxx y Política Financiera, por la que se hace público el tipo legal de interés de demora aplicable a las operaciones comerciales durante el segundo semestre natural del año 2013, durante dicho periodo el tipo de interés aplicable es del 8,50 por 100.

E igualmente es doctrina comúnmente admitida (por todas, STS de 1 de septiembre de 2004) que el art. 1.100 del Código Civil, exige para que se entienda producida la xxxx, además de un retraso en el cumplimiento de la prestación debida, que el acreedor lo reclame al deudor, aunque esta intimación, que puede ser judicial o extrajudicial, y que no está sometida a la exigencia de forma determinada, no es precisa en todo caso, ya que no lo es cuando su necesidad hubiera sido excluida por pacto o por ley, ni cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resulte que la designación de la época en que había de cumplirse la prestación fue motivo determinante para establecer la obligación.

En consecuencia, para que el retraso en el pago produzca automáticamente la xxxx y el devengo de intereses, es necesario que se incluya en el contrato de arrendamiento un pacto expreso sobre el devengo de intereses sin necesidad de reclamación judicial o extrajudicial y que se haya fijado el tipo de interés de demora a aplicar. En defecto de pacto sobre el interés de demora, resultará de aplicación el interés legal del dinero 20.

Por tanto, cuando en el contrato de arrendamiento no hubiera habido pacto respec- to de la xxxx y el devengo de intereses, en caso de impago el interés demora solo comen- zará a devengarse desde la fecha de la reclamación judicial o extrajudicial y equivaldrá al interés legal del dinero. En definitiva, como puede observarse, la aplicación de la XXX implica un régimen más favorable para la Administración que el previsto en la LMOC.

V. CONCLUSIONES

— La LMOC no resulta de aplicación a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que celebre el Ayuntamiento de Madrid.

— El régimen y plazos de pago derivado de tales contratos de arrendamiento es el establecido en la XXX y en el Código Civil.

— A fin de evitar costes innecesarios en posibles reclamaciones judiciales o admi- nistrativas derivadas de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda en los que el Ayuntamiento actúe como arrendatario, debería evitarse la introducción de cláu- sulas que impliquen la xxxx automática sin necesidad de intimación o que establezcan un interés de demora superior al interés legal del dinero.

20 La DA 39.a de la Ley 17/2012, de 27 de diciembre, de Presupuestos del Estado para 2013 establece el interés legal del dinero para el ejercicio 2013 en el 4 por 100.