Contract
6-D-2012
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Xxxxxxxx, a las quince horas y cuarenta y dos minutos del veintisiete xx xxxxx de dos mil doce.
VISTO el incidente de competencia negativa suscitado entre la Xxxxx Xxxxxxx de lo Civil y Mercantil Suplente de Santa Xxx y el Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, a fin de que esta Corte determine el Tribunal que debe conocer del Proceso de Terminación de Contrato de Arrendamiento, Desocupación de Inmueble y Pago de Cánones adeudados, promovido por el Licenciado XXXXX XXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX, actuando como Apoderado General Judicial del señor XXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX.
VISTOS LOS AUTOS; Y, CONSIDERANDO:
I.- El Licenciado Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, en la calidad indicada, presentó demanda de Terminación de Contrato de Arrendamiento, Desocupación de Inmueble y Pago de Cánones adeudados ante el Juzgado Segundo de lo Civil y Mercantil de Santa Xxx, en la que medularmente expuso: Que su representado el señor Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx celebró contrato de arrendamiento sobre tres inmuebles, dos de estos ubicados en el Cantón Loma Alta y el tercero en la Urbanización Santa Xxx Norte todos de la jurisdicción de Santa Xxx, en calidad de arrendante con el señor Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx, en calidad de arrendatario, el ocho de septiembre de dos mil once para el plazo de doce meses prorrogable por otro período igual, que el arrendatario pagaría al arrendante el precio por todo el plazo de Siete mil Doscientos Dólares de los Estados Unidos de América pagaderos por medio de cuotas mensuales anticipadas, fijas y sucesivas de Seiscientos Dólares de los Estados Unidos de América los días ocho de cada mes comprendidos en el plazo de este contrato. Los inmuebles dados en arrendamiento serían ocupados por el arrendatario para habitarlos con su grupo familiar quien podrá subarrendarlas para el mismo destino; que el arrendatario no ha pagado las rentas que vencían el ocho de octubre y noviembre de dos mil once incurriendo en xxxx el antes dicho de conformidad al Art. 24 N° 1 de la Ley de Inquilinato. En virtud de lo anterior solicita se declare terminado el contrato de arrendamiento principal y los tres subarrendados, se condene al demandado y a sus subarrendatarios a que desocupen los inmuebles arrendados y al primero relacionado se le condene al pago de los dos cánones adeudados y los generados con posterioridad a la presentación de la demanda.
II.- La Jueza Segundo de lo Civil y Mercantil Suplente de Santa Xxx, por auto de las quince horas cuarenta y cuatro minutos del uno de diciembre de dos mil once, a fs. 21, en lo sustancial RESOLVIÓ: Declarar improponible la demanda presentada, por considerar que es incompetente en razón del territorio; siendo que consta en autos el documento privado autenticado de arrendamiento en el que los contratantes, ahora demandante y demandado señalaron como domicilio especial el de la ciudad de San Xxxxxxxx para los efectos legales de ese contrato, sometiéndose expresamente a un domicilio especial; en tal sentido estableció que para efectos de determinar la competencia es necesario estarse a lo consignado en el documento relacionado ut supra ya que el lugar señalado como domicilio especial surte fuero para determinar qué Juzgado es competente para conocer en caso de incumplimiento del mismo; y de conformidad a lo dispuesto en el Art. 33 Inc. 2° C. Pr. C. y M. es competente el Juez a cuya jurisdicción se hayan sometido las partes, constando tal sometimiento en un instrumento público fehaciente, reconocido conforme a la ley. Además que dicho contrato fue suscrito por ambas partes por tratarse de un contrato bilateral, por consiguiente el pacto sumisorio es perfectamente válido. Asimismo que la fijación de un domicilio especial se encuentran regulados en el Art. 67
C.C. base legal que es aplicable en contratos de inquilinato de acuerdo al Art. 62 de la Ley de Inquilinato; por lo cual de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico tanto el Juzgado Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto de lo Civil y Mercantil de la ciudad de San Xxxxxxxx son competentes tanto objetiva, funcional y territorialmente para conocer del proceso, en consecuencia remitió los autos al Juzgado Cuarto de lo Civil y Mercantil de la ciudad de San Xxxxxxxx, de conformidad con el Decreto Legislativo 372 de fecha veintisiete xx xxxx de dos mil diez.
III.- El Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, por resolución de las nueve horas diez minutos del cuatro de enero de dos mil doce, agregado a fs. 33, Declaró improponible la demanda de mérito por carecer de competencia territorial; razonó que al respecto el Art. 478 del C. Pr. C. y M. establece como regla general que será competente para conocer en materia de inquilinato, en lo que se refiera exclusivamente a arrendamientos de vivienda, el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien; para el caso tratado se ha establecido que los tres inmuebles objeto del proceso de inquilinato están situados dentro de la jurisdicción de Santa Xxx, por lo que el conocimiento del mismo atañe al Juzgado Segundo de lo Civil de Santa Xxx en el cual fue presentada la demanda. Asimismo considera que el actor en
forma expresa ha renunciado a la potestad de perseguir al acreedor en el domicilio convencional, optando ejercer su derecho de acción en el domicilio real del demandado al presentar la demanda en el Juzgado Segundo de lo Civil y Mercantil de Santa Xxx, de tal manera que resulta más beneficioso a los demandados ser demandados en el domicilio real que en un domicilio convencional, por cuanto ello se garantiza la posibilidad que éstos ejerzan en forma efectiva su derecho constitucional de defensa. Además el Art. 35 C. Fr. C. y M. establece en su inciso segundo, que en los procesos en que se planteen varias pretensiones que versen sobre derechos reales, será competente el tribunal en donde se halle la cosa, de igual manera estimó que la Xxxxx Xxxxxxx de lo Civil y Mercantil se extralimitó en la calificación oficiosa de la competencia, siendo en todo caso facultad del demandado alegar tal circunstancia. Todo de conformidad a los Arts. 182 fracción 2° Cn., 57 y 60 C.C., 35, 40, 41, 42 y47 X. Xx. X. x X.
XXX.- Xxx autos se encuentran en este Tribunal para dirimir el conflicto de competencia suscitado entre la Jueza Segundo de lo Civil y Mercantil Suplente de Santa Xxx, y el Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil de esta ciudad. Analizados los argumentos expuestos por dichos funcionarios, este Tribunal hace las siguientes CONSIDERACIONES:
En el caso en estudio, consta en el libelo de la demanda que el actor solicita la terminación del contrato de arrendamiento principal y de los subarrendamientos, desocupación de los inmuebles arrendados y el pago de cánones adeudados. De ello, se colige que estamos frente a diferentes tipos de pretensiones aunque vinculadas entre sí.
Consta en el contrato suscrito entre el señor Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, y el señor Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx, que el mismo se contrae al arrendamiento de tres inmuebles situados en la jurisdicción de Santa Xxx, para que habite el arrendatario y su grupo familiar; y que para los efectos legales del mismo, ambos contratantes señalan como domicilio especial el de esta ciudad
—refiriéndose al lugar de suscripción del contrato la ciudad de San Xxxxxxxx- es válido recordar que estamos frente a un contrato bilateral, en el cual la obligación del arrendatario de pagar el precio es la contrapartida de la obligación del arrendador, de procurar el disfrute de la cosa arrendada, de ahí que también es sucesivo. De lo expuesto se infiere, que inequívocamente la materia sobre la cual se debe tramitar el proceso es de Inquilinato, pues el presente contrato de arrendamiento se encuentra entre los clasificados en el Art.1 literal a) de la ley de Inquilinato cuando dice: "La presente Ley se aplicará al arrendamiento y subarrendamiento xx xxxxx y locales que se destinen: a) Vivienda [...]".-
Así las cosas, la primera de los funcionarios anteriormente relacionada, argumenta no ser competente en razón del territorio, pues consta en el documento privado autenticado de arrendamiento (base de la pretensión) que los contratantes, señalaron como domicilio especial el de la ciudad de San Xxxxxxxx. Por otra parte, el segundo de los Jueces en cuestión, estimó que el competente para conocer en materia de inquilinato, en lo que se refiera exclusivamente a arrendamientos de vivienda, es el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien; para el caso tratado se ha establecido que los tres inmuebles objeto del proceso de inquilinato están situados dentro de la jurisdicción de Santa Xxx.
De ahí que, de manera congruente con lo anotado, es pertinente dilucidar sobre la vigencia de la Ley de Inquilinato, siendo que de dicho cuerpo normativo únicamente fueron derogadas las normas procesales, por lo cual se encuentra aún vigente en su parte sustantiva; es decir, que el proceso debe desarrollarse de conformidad a lo establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil.
La normativa en cita, en su Art. 477 establece: "Las disposiciones de este Título serán aplicables a: ord. 2° Las demandas que, con fundamento en la terminación del contrato en los casos previstos por la ley, pretendan la desocupación del inmueble y el reclamo de los cánones adeudados;" de lo cual se entiende que las pretensiones están claramente nominadas en este artículo; ahora bien el Art. 478 del mismo Código dispone que los procesos regulados en ese título se sustanciarán conforme a los trámites del proceso abreviado, cualquiera que sea su cuantía. Asimismo dicho artículo en su inciso xxxxxxx xxxx: "Será competente para conocer de estos procesos el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el bien, con excepción de los juzgados de menor cuantía." entiéndase el bien inmueble objeto del arrendamiento. Además el Art. 30 también del C. Pr. C. y M. delimita la competencia para los Juzgados de Primera Instancia, entre estas atribuciones se encuentra el conocimiento de los procesos especiales; por tal motivo es dable concluir que deberán conocer en Santa Xxx los Jueces Civiles y Mercantiles. En otras palabras, la competencia para esos Juzgados queda establecida por razón del ámbito material (inquilinato) y personal (sujetos destinatarios protegibles: Art. 1 L.I.) de validez.
Expuesto lo anterior, es necesario traer a cuento que tanto en el contrato de arrendamiento como en la demanda consta que los inmuebles arrendados están situados en la jurisdicción de Santa Xxx. Por tal razón esta Corte no comparte el criterio de la Jueza Suplente
Segundo de lo Civil y Mercantil de Santa Xxx; pues al contar con estos elementos de hecho proporcionados por el actor en su demanda y verificado el contenido del contrato como documento base de la pretensión ésta Juzgadora contaba con los elementos necesarios para calificar su competencia liminarmente, la cual como ya lo apuntamos está claramente delimitada. De igual manera se infiere que el actor ha decidido renunciar tácitamente a hacer uso de la prerrogativa contractual de sumisión a un domicilio especial, al interponer su demanda en el Juzgado Segundo de lo Civil y Mercantil de Santa Xxx; en tal sentido esta Corte se ha pronunciado y ha dicho que los derechos conferidos a los particulares son renunciables con tal que sólo miren al interés individual del renunciante y que no esté prohibida su renuncia, Art. 12 Código Civil.
Vale mencionar que la disponibilidad de la competencia territorial es prerrogativa de la parte demandada, a quien corresponderá controvertir tal situación y denunciar la falta de aquélla de conformidad al Art. 42 Inc. 1° C. Pr. C y M.
En virtud de lo preceptuado, la competente para ventilar y dilucidar los autos en análisis, es la Jueza Segundo de lo Civil y Mercantil de Santa Xxx, y así se determinará.