CONTRATO RESIDENCIAL PARA UNA A CUATRO FAMILIAS (REVENTA)
28 abril 2014
PROMULGADO POR LA COMISIÓN DE BIENES RAÍCES DE TEXAS (TREC)
CONTRATO RESIDENCIAL PARA UNA A CUATRO FAMILIAS (REVENTA)
AVISO: No debe utilizarse para transacciones con condominios
1. PARTES: Las partes de este contrato son (Vendedor) y
(Comprador). El Vendedor acepta vender y traspasar al Comprador y el Comprador acepta comprar al Vendedor la Propiedad descrita a continuación.
2. PROPIEDAD: El terreno, los mejoramientos y los accesorios reciben el nombre colectivo de la “Propiedad”.
A. TERRENO: Lote , Bloque , Adición , Ciudad de , Condado de , Texas, conocido como
(dirección/código postal), o lo descrito en el documento adjunto.
B. MEJORAMIENTOS: La casa, el garage y todo otro artículo y mejoramiento anexo al bien inmueble antedicho, lo que incluye, sin limitación, los siguientes elementos permanentemente instalados e incorporados, si los hubiera: todos los equipos y aparatos, cenefas, telas metálicas, postigos, toldos, alfombras de pared a pared, espejos, ventiladores de techo, ventiladores de desván, buzones, antenas de televisión, soportes y ménsulas para televisores y parlantes, unidades de calefacción y aire acondicionado, equipos de seguridad y detección de incendios, cableado, dispositivos de plomería e iluminación, xxxxxx xx xxxxx, sistemas para ablandar el agua, equipos de cocina, abridores de puerta de garage, equipos de limpieza, arbustos, elementos del paisaje, equipo para cocinar en exteriores y todo el resto de la propiedad del Vendedor y que se adjunta al bien inmueble descrito anteriormente.
C. ACCESORIOS: Los accesorios relacionados descritos a continuación, si los hubiera: unidades de aire acondicionado de ventanas, estufas, pantallas de chimenea, cortinas y varillas, celosías, persianas, colgaduras y varillas, llaves de puertas, llaves de buzones de correo, alberca sobre la superficie, equipos y accesorios de mantenimiento de albercas y leña artificial para la chimenea y controles para: (i) puertas de garaje, (ii) portones de entrada y (iII) otros mejoramientos y accesorios.
D. EXCLUSIONES: Los siguientes mejoramientos y accesorios serán retenidos por el Vendedor y retirados antes de la entrega de posesión: .
E. CONTRATACIONES: Toda contratación por servicio de combustible, gas u otros minerales, de agua, madera u otros intereses, deberá hacerse de conformidad con el anexo.
3. PRECIO DE VENTA:
A. La parte del Precio de venta en efectivo que debe pagar el Comprador en el
momento del cierre de la transacción $
B. La suma de toda la financiación que se describe en el anexo: Anexo del financiamiento de un tercero, Anexo de la supuesta deuda, Anexo
del financiamiento del vendedor $
C. Precio de venta (suma de A y B) $
4. DIVULGACIÓN DEL TITULAR DE LA LICENCIA: La xxx xx Xxxxx requiere que un titular del bien raíz que sea parte de la transacción o que actúe en representación de un cónyuge, padre, hijo, entidad de negocios en la cual el titular de la licencia posea más del 10%, o un fideicomiso en el cual el titular de la licencia actúe como fiduciario o en el cual el titular de la licencia o su cónyuge, padre o hijo sean beneficiarios, notifique a la otra parte por escrito antes de celebrar un contrato de venta. Indique si aplica:
5. Adelanto: Dentro de los tres días posteriores a la Fecha de entrada en vigor, el Comprador deberá entregar la cantidad de
$ al agente de xxxxx, en (dirección). El
Comprador deberá entregar el resto del pago para cerrar el trato dentro de los días posteriores a la Fecha de Entrada en Vigor de este Contrato. En caso de que el Comprador no entregara los montos mencionados dentro del tiempo requerido, el Vendedor puede terminar este Contrato o ejercer contra el Vendedor los recursos a los que tiene derecho de conformidad con el Párrafo 15, o ambos, enviando notificación al Comprador antes de que éste entregue el adelanto. Si el último día del plazo para pagar el adelanto es xxxxxx, xxxxxxx o día festivo, el periodo de entrega se extenderá al final del siguiente día que no fuese xxxxxx, xxxxxxx o día festivo. En lo que respecta a este párrafo, el tiempo es la esencia.
6. PÓLIZA DE TÍTULO Y ESTUDIO TOPOGRÁFICO:
A. PÓLIZA DE TÍTULO: El Vendedor entregará al Comprador con gastos pagados por el Vendedor Comprador una póliza de seguro de título de propietario (Póliza de título) otorgada por (Nombre de la Compañía) por el monto del Precio de venta, fechada en el momento del cierre de la transacción o después, asegurando al Comprador contra pérdidas bajo las disposiciones de la Póliza de título, sujeto a las exclusiones promulgadas (incluidas ordenanzas de construcción y zonificación) y las siguientes excepciones:
(1) Convenios restrictivos comunes a la subdivisión trazada donde se encuentra la Propiedad.
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(2) La excepción impresa convencional por cobros, impuestos y contribuciones con obligación contingente.
(3) Gravámenes creados como parte de la financiación descrita en el Párrafo 3.
(4) Servidumbres para servicios domésticos creados por la escritura o el trazado de dedicación de la subdivisión en la cual se encuentra la Propiedad.
(5) Reservaciones o excepciones permitidas de otra forma por este contrato o según sean aprobadas por el Comprador por escrito.
(6) La excepción impresa convencional en cuanto a los derechos conyugales.
(7) La excepción impresa convencional respecto de aguas, marismas, playas, cursos de agua y asuntos relacionados.
(8) La excepción impresa convencional respecto a discrepancias, conflictos restricciones en el área o en los límites, usurpaciones o salientes o mejoramientos superpuestos: (i) no se modificará ni se suprimirá de la póliza de título; (ii) se modificará para que rece “restricciones en el área” a cuenta del Comprador Vendedor.
(9) La excepción o exclusión relativa a los minerales aprobadas por el Departamento de Seguros de Texas.
B. COMPROMISO: En un plazo de 20 días después de que la Compañía del Título reciba una copia de este contrato, el Vendedor proporcionará al Comprador un compromiso por seguro de título (el Compromiso) y, con gastos pagados por el Comprador, copias legibles de convenios restrictivos y documentos en que se demuestren las excepciones en el Compromiso (Documentos de excepción) que sean distintas a las excepciones impresas convencionales. El Vendedor autoriza a la Compañía del Título a entregar el Compromiso y los Documentos de excepción al Comprador en la dirección del Comprador indicada en el Xxxxxxx 00. Si no se entregan el Compromiso y los Documentos de excepción al Comprador dentro del plazo especificado, el plazo de entrega se extenderá automáticamente hasta 15 días o 3 días antes de la fecha del Cierre de la transacción, lo que ocurra primero. Si, el Compromiso y los Documentos de excepción no se entregan dentro del plazo requerido, el Comprador podrá terminar este contrato y el adelanto será reintegrado al Comprador.
C. ESTUDIO TOPOGRÁFICO: El estudio topográfico debe realizarlo un topógrafo profesional registrado que sea aceptable para la Compañía del Título y el o los prestamistas del Comprador. (Marque sólo un cuadro)
(1) Dentro de un plazo de días después de la fecha de entrada en vigor de este contrato, el Vendedor entregará el estudio topográfico existente del Vendedor de la Propiedad al Comprador y a la Empresa de títulos inmobiliarios, junto con una declaración jurada promulgada por el Departamento de Seguros de Texas (declaración jurada T-47). Si el Vendedor no entrega el estudio topográfico o la declaración jurada dentro del plazo indicado, el Comprador obtendrá un nuevo estudio topográfico con gastos pagados por el Vendedor en una fecha no posterior a los 3 días antes de la Fecha de Cierre. Si el estudio topográfico existente o la declaración jurada no resultan aceptables para la Compañía de títulos inmobiliarios o para el o los prestamistas del Comprador, el Comprador deberá realizar un nuevo estudio topográfico con gastos pagados por el Vendedor Comprador en una fecha no posterior a los 3 días antes de la Fecha de Cierre.
(2) Dentro de un plazo de días después de la fecha de entrada en vigor de este contrato, el Comprador, con
gastos pagados por el Comprador, obtendrá un nuevo estudio topográfico. Se considerará que el comprador ha recibido el estudio topográfico en la fecha de recepción efectiva o en la fecha especificada en este párrafo, lo que ocurra primero.
(3) Dentro de un plazo de días después de la fecha de entrada en vigor de este contrato, el Vendedor, con gastos pagados por el Vendedor, entregará un nuevo estudio topográfico al Comprador.
D. OBJECIONES: El Comprador puede objetar por escrito a defectos, excepciones o gravámenes del título: divulgados en el estudio topográfico, fuera de los artículos 6A(1) a (7) antedichos; divulgados en el Compromiso, fuera de los artículos 6A(1) a (9) antedichos; o que prohíban los siguientes usos o actividades:
.
El comprador debe hacer sus objeciones en la primera de las siguientes fechas: (i) la Fecha de Cierre o (ii) días después de que el comprador reciba los Documentos de excepción y de Compromiso, además del estudio topográfico. La falta de objeciones por parte del Comprador dentro del plazo permitido constituirá una renuncia al derecho a objetar del Comprador, con la excepción de que el Comprador no renuncia a los requisitos del Documento C del Compromiso. Siempre y cuando el Vendedor no esté obligado a incurrir en gasto alguno, el Vendedor deberá satisfacer todas las objeciones oportunas del Comprador o de cualquier tercero prestamista dentro de los 15 días posteriores a que el Vendedor reciba dichas objeciones (Periodo de Cura) y la Fecha de Cierre se extenderá según sea necesario. Si las objeciones no se remedian durante el Periodo de Cura: (i) este Contrato se terminará y el dinero del adelanto se reembolsará al Comprador; o (ii) se renunciará a las objeciones. Si el Comprador no termina dentro del tiempo requerido, se considerará que ha renunciado a las objeciones. En caso de que el Compromiso o el Estudio Topográfico se revisen, o se envíe(n) otro(s) Documento(s) de Excepción, el Comprador podrá objetar cualquier otro asunto que se revele en el Compromiso, en el Estudio Topográfico o en el (los) nuevo(s) Documento(s) de Excepción revisados dentro del mismo periodo estipulado en este párrafo para hacer objeciones que iniciarán cuando el Compromiso, el Estudio Topográfico o el (los) Documento(s) de Excepción se hayan entregado al Comprador.
(Dirección de a propiedad)
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(Dirección de la Propiedad)
E. AVISOS DE TÍTULOS:
(1) EXTRACTO O PÓLIZA DE TÍTULO: El Corredor aconseja que el Comprador haga examinar un extracto de título que cubra la Propiedad por un abogado de su elección o que el Comprador reciba u obtenga una Póliza de título. Si se proporciona la Póliza de Título, el Compromiso debe ser revisado prontamente por un abogado elegido por el Comprador, debido al plazo limitado con que cuenta el Comprador para presentar sus objeciones.
(2) AFILIACIÓN EN UNA ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS O MÁS: La Propiedad está no está sujeta a afiliación obligatoria en una asociación de propietarios o más. Si la Propiedad está sujeta a afiliación obligatoria en una asociación de propietarios o más, el Vendedor da aviso al Comprador según §5.012, Código de Propiedades de Texas, que, como comprador de propiedad en la comunidad residencial identificada en el xxxxxxx 0X en la cual se encuentra la Propiedad, está obligado a afiliarse a la(s) asociación(es) de propietarios. Los convenios restrictivos que gobiernan el uso y la ocupación de la Propiedad y todo instrumento dedicatorio que gobierna el establecimiento, mantenimiento u operación de esta comunidad residencial han sido o serán registrados en los Registros de Bienes Inmuebles del condado en el cual se encuentra la Propiedad. Se podrán obtener copias de los convenios restrictivos e instrumentos dedicatorios en la oficina del secretario del condado. Usted tiene la obligación de pagar contribuciones a la(s) asociación(es) de propietarios. El monto de las contribuciones está sujeto a cambios. El incumplimiento en el pago de las contribuciones podría provocar la ejecución del gravamen de la asociación en la Propiedad y en un juicio hipotecario sobre la misma.
La Sección 207.003 del Código de Propiedades le da derecho al propietario a recibir copias de todo documento que gobierne el establecimiento, el mantenimiento o la operación de una subdivisión, lo cual incluye pero no se limita a restricciones, estatutos, reglas y reglamentos, así como un certificado de reventa de la asociación de propietarios. El certificado de reventa contiene información que incluye pero no se limita a, declaraciones que especifican el monto y la frecuencia de las contribuciones, así como el tipo y el número de causa de las demandas de las cuales sea parte la asociación de propietarios, con la excepción de litigios relacionados con impuestos ad valorem pendientes de pago por parte de un miembro individual de la asociación. La asociación de propietarios o el agente de la asociación están obligados a poner estos documentos a su disposición cuando se los solicite.
Si el Comprador está preocupado por estos asuntos, debe usarse el Anexo para la propiedad sujeta a la afiliación obligatoria en una asociación de propietarios o más, promulgado por TREC.
(3) DISTRITOS TRIBUTARIOS ESTATUTARIOS: Si la Propiedad se encuentra en un distrito de servicios domésticos u otro distrito creado por leyes estatutarias que provee agua, alcantarillado, drenaje o servicios e instalaciones para controlar inundaciones, el Capítulo 49 del Código de Aguas de Texas exige que el Vendedor entregue y que el Comprador firme el aviso estatutario relacionado con la tasa impositiva, el endeudamiento consolidado o el cobro de contingencia del distrito antes del cumplimiento final de este contrato.
(4) MAREAS: Si la Propiedad linda con las aguas del estado influidas por las mareas, §33.135 del Código de Recursos Naturales de Texas exige que se incluya en el contrato un aviso en cuanto a la propiedad en zona costera. Debe utilizarse un anexo que contenga el aviso promulgado por la TREC o exigido por las partes
(5) ANEXACIÓN: Si la Propiedad se encuentra fuera de los límites de una municipalidad, el Vendedor da aviso al Comprador según §5.011 del Código de Propiedades de Texas que la Propiedad podría estar incluida ahora o ser incluida más adelante en la jurisdicción extraterritorial de una municipalidad y que podría estar sujeta ahora o estar sujeta más adelante a anexación por parte de la municipalidad. Cada municipalidad mantiene un mapa que representa sus límites y su jurisdicción extraterritorial. Para determinar si la Propiedad está ubicada dentro de la jurisdicción extraterritorial de alguna municipalidad o si es probable que esté ubicada dentro de la jurisdicción extraterritorial de alguna municipalidad, póngase en contacto con las municipalidades ubicadas en la proximidad general de la Propiedad para obtener más información.
(6) PROPIEDAD UBICADA EN UN ÁREA DE SERVICIO CERTIFICADA DE UN PROVEEDOR DE SERVICIOS DOMÉSTICOS: Aviso exigido por §13.257, Código de Aguas: El bien inmueble, descrito en el párrafo 2, que usted está a punto de adquirir puede estar ubicado en el área de un proveedor de servicios de agua o alcantarillado, autorizado por la ley para proporcionar servicios de agua o alcantarillado a las propiedades del área certificada. Si su propiedad está ubicada en un área certificada, es posible que haya costos o cargos especiales que usted deberá pagar antes de poder recibir el servicio de agua o alcantarillado. Es posible que se exija un período para instalar líneas u otros elementos necesarios para proporcionar el servicio de agua o alcantarillado a su propiedad. Se le aconseja determinar si la propiedad está en un área certificada y que se ponga en contacto con el proveedor de servicios domésticos para determinar el costo que deberá pagar y el período, si lo hubiera, necesario para proporcionar servicios de agua o alcantarillado a su propiedad. El comprador que suscribe acusa, mediante el presente documento, recibo del aviso anterior al momento de la ejecución, o con anterioridad a ésta, de un contrato vinculante para la adquisición del bien inmueble descrito en el párrafo 2 o en el cierre de la compra del bien inmueble.
(7) DISTRITOS DE MEJORAMIENTOS PÚBLICOS: Si la Propiedad está en un distrito de mejoramientos públicos,
§5.014 del Código de Propiedades exige que el vendedor notifique al comprador lo siguiente: Como comprador de este lote de bien inmueble, usted está obligado a pagar contribuciones a la municipalidad o condado por un
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proyecto de mejoramiento realizado por un distrito de mejoramientos públicos, de acuerdo con el capítulo 372 del Código de Gobierno Local. Las contribuciones pueden ser pagaderas anualmente o en cuotas periódicas. Más información sobre la suma de las contribuciones y de las fechas de pago de éstas puede conseguirse en la municipalidad o el condado que grave las contribuciones. El monto de las contribuciones está sujeto a cambios. El incumplimiento en el pago de las contribuciones podría provocar un gravamen y la ejecución de su propiedad.
(8) CARGOS POR TRANSFERENCIA: Si la Propiedad está sujeta a una obligación de cargo por transferencia privada,
§5.205 del Código de Propiedades exige que el Vendedor notifique al Comprador lo siguiente: es posible que la obligación de cargo por transferencia esté gobernada por el Capítulo 5, Subcapítulo G del Código de Propiedades de Texas.
(9) ÁREA DE SERVICIO DE SISTEMA DE GAS PROPANO: Si la Propiedad se encuentra en un área de servicio de un sistema de gas propano propiedad de un minorista de sistema de distribución, el Vendedor deberá notificar al Comprador por escrito según lo requerido por §141.010, Código de Servicios Públicos de Texas. Deberá usarse un adendo que contenga el aviso aprobado por TREC o requerido por las partes.
(10) NOTIFICACIÓN POR FLUCTUACIONES EN EL NIVEL DEL AGUA: Si la Propiedad se encuentra junto a un embalse de agua, incluyendo una reserva x xxxx, que se haya construido y se mantenga de conformidad con el Capítulo 112 del Código del Agua, que tiene una capacidad de almacenamiento de 5,000 pies-acre en el nivel de operación normal del embalse, el Vendedor por el presente notifica al Comprador: “El nivel del agua del embalse que se encuentra junto a la Propiedad fluctúa por varias razones, entre ellas: (1) una entidad que ejerce legalmente el derecho del uso del agua que se almacena en el embalse o (2) inundaciones o seguías”.
7. ESTADO DE LA PROPIEDAD:
A. INSPECCIONES, ACCESO Y SERVICIOS DOMÉSTICOS: El Vendedor permitirá al Comprador y a los agentes del Comprador el acceso a la Propiedad en horarios razonables. El comprador podrá inspeccionar la Propiedad por inspectores de su elección y autorizados por la TREC o habilitados de otra forma por ley para realizar inspecciones. El Vendedor pagará por la activación inmediata de los servicios domésticos y mantendrá activos los servicios domésticos mientras este contrato esté vigente.
B. AVISO DE DECLARACIÓN DEL VENDEDOR DE ACUERDO CON §5.008 DEL CÓDIGO DE PROPIEDADES DE TEXAS (Aviso):
(Marque sólo un cuadro)
(1) El Comprador ha recibido el Aviso.
(2) El Comprador no ha recibido el Aviso. En un plazo de días después de la fecha de Entrada en Vigor de este contrato, el Vendedor enviará el Aviso al Comprador. Si el Comprador no recibe el Aviso, el Comprador podrá terminar este contrato en cualquier momento antes del cierre de la transacción, en cuyo caso se devolverá el adelanto al Comprador. Si el Vendedor entrega el Aviso, el Comprador podrá terminar este contrato por cualquier razón dentro de un plazo de 7 días después de que el Comprador reciba el Aviso o antes del cierre de la transacción, según cuál ocurra primero, en cuyo caso se devolverá el adelanto al Comprador.
(3) El Código de Propiedades de Texas no exige que el Vendedor provea el Aviso.
C. La ley federal exige una DECLARACIÓN DEL VENDEDOR SOBRE PINTURA EN BASE AL PLOMO Y PELIGROS DE LA PINTURA EN BASE AL PLOMO para las viviendas residenciales edificadas antes de 1978.
D. ACEPTACIÓN DEL ESTADO DE LA PROPIEDAD: “Tal Cual” significa el estado actual de la Propiedad con cualquiera y todos los defectos y sin garantía salvo las garantías de título y las garantías incluidas en este contrato. La aceptación de la Propiedad “Tal Cual” por parte del Comprador bajo el párrafo 7D(1) o (2) no impide que el Comprador inspeccione la Propiedad bajo el párrafo 7A, que negocie reparaciones o tratamientos en una enmienda posterior o que termine este contrato durante el Período de Opción, si lo hay.
(Marque un solo cuadro)
(1) El Comprador acepta la Propiedad Tal Cual.
(2) El Comprador acepta la Propiedad Tal Cual, con la condición de que el Vendedor, con gastos pagados por el Vendedor, complete las siguientes reparaciones y tratamientos específicos:
. (No introducir frases generales, como “sujeto a inspecciones” que no identifiquen reparaciones y tratamientos específicos)
E. REPARACIONES Y TRATAMIENTOS EXIGIDOS POR EL PRESTAMISTA: Salvo indicación contraria por escrito, ninguna de las partes está obligada a pagar las reparaciones exigidas por el prestamista, incluido el tratamiento para insectos que destruyen la madera. Si las partes no se ponen de acuerdo para pagar las reparaciones o los tratamientos exigidos por el prestamista, este contrato terminará y el adelanto será devuelto al Comprador. Si el costo de las reparaciones y los tratamientos exigidos por el prestamista supera el 5% del Precio de venta, el Comprador podrá terminar este contrato, en cuyo caso se devolverá el adelanto al Comprador.
F. TERMINACIÓN DE LAS REPARACIONES Y LOS TRATAMIENTOS: Salvo acuerdo contrario por escrito: (i) el Vendedor completará todas las reparaciones y los tratamientos pactados antes de la Fecha de cierre de la transacción;
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y (ii) deben obtenerse todos los permisos exigidos, y las reparaciones y los tratamientos deben ser realizados por personas con licencia u otra autorización legal para realizar dichas reparaciones o tratamientos o, si las leyes no exigen ninguna licencia, practican comercialmente el oficio de proporcionar tales reparaciones o tratamientos. A elección del Comprador, cualquier garantía transferible recibida por el Vendedor en relación con las reparaciones y los tratamientos será transferida al Comprador con gastos pagados por el Comprador. Si el Vendedor no completa cualquier reparación o tratamiento pactado antes de la Fecha de cierre de la transacción, el Comprador podrá poner en práctica las medidas bajo el Párrafo 15 o extender la Fecha de cierre de la transacción hasta 5 días, si hiciera falta para que el Vendedor complete las reparaciones y los tratamientos.
G. ASUNTOS AMBIENTALES: El Comprador está bajo aviso de que la presencia de pantanos, sustancias tóxicas, incluidos asbesto y residuos u otros peligros ambientales, o la presencia de especies o hábitats amenazados o en peligro, podría afectar el uso de la Propiedad propuesto por el Comprador. Si el Comprador siente inquietud acerca de estos asuntos, debe usarse un anexo promulgado por la TREC o exigido por las partes.
H. CONTRATOS DE SERVICIOS RESIDENCIALES: El Comprador puede comprar un contrato de servicios residenciales a una compañía de servicios residenciales autorizada por la TREC. Si el Comprador compra un contrato de servicios residenciales, el Vendedor reintegrará al Comprador en el momento del cierre de la transacción el costo del contrato de servicios residenciales por un monto no mayor de $ . El Comprador debe examinar cualquier contrato de servicios residenciales por el alcance de la cobertura, las exclusiones y las limitaciones. La obtención de un contrato de servicios residenciales es opcional. Se puede obtener una cobertura similar en varias compañías autorizadas a prestar servicios en Texas.
8. HONORARIOS DE LOS CORREDORES: Todas las obligaciones de las partes por el pago de los honorarios de los corredores se encuentran en acuerdos escritos separados.
9. CIERRE:
A. El cierre de la venta ocurrirá el de 20 a más tardar o dentro de un plazo de 7 días después de que se hayan saneado o desestimado las objeciones incluidas en el párrafo 6D, según cuál fecha sea posterior (Fecha de cierre). Si cualquiera de las partes incumple con el cierre de la venta para la Fecha de cierre, la parte que no esté en falta podrá hacer uso de los recursos que se encuentran en el Párrafo 15.
B. En el cierre de la transacción:
(1) El Vendedor ejecutará y entregará una escritura general de propiedad con garantía de título que traspase el título de la Propiedad al Comprador y que no muestre ninguna excepción adicional a las permitidas en el Párrafo 6 y entregará declaraciones o certificados tributarios que muestren que no hay impuestos en xxxx sobre la Propiedad.
(2) El Comprador pagará el Precio de venta con fondos válidos aceptables para el agente de xxxxx.
(3) El Vendedor y el Comprador ejecutarán y entregarán todos los avisos, las declaraciones, los certificados, las declaraciones juradas, las liberaciones, los documentos de préstamos y demás documentos exigidos por este contrato, el Compromiso o la ley que sean razonablemente necesarios para el cierre de la venta y la emisión de la Póliza de título.
(4) No habrá gravámenes, contribuciones ni intereses por garantías sobre la Propiedad que no estén cubiertos por el producto de a venta a menos que se asegure el pago de préstamos asumidos por el Comprador y los préstamos asumidos no estarán en falta.
(5) Si la Propiedad está sujeta a un arrendamiento residencial, el Vendedor transferirá los depósitos de garantía (según su definición bajo §92.102, Código de Propiedades), si los hay, al Comprador. En tal caso, el Comprador entregará al arrendatario una declaración firmada que reconozca que el Comprador ha recibido el depósito de garantía y es responsable de la devolución del depósito de garantía, especificando la cantidad exacta en dólares del depósito de garantía.
10. POSESIÓN:
A. Posesión del Comprador: El Vendedor entregará al Comprador la posesión de la Propiedad en su estado actual o exigido, exceptuando el deterioro y desgaste comunes: en el momento del cierre de la transacción y del financiamiento
de acuerdo con un formulario de arrendamiento residencial temporal promulgado por la TREC u otro arrendamiento escrito exigido por las partes. Cualquier posesión del Comprador antes del cierre o del Vendedor después del cierre que no esté autorizada por un contrato de arrendamiento escrito establecerá una relación de arrendamiento en consentimiento entre las partes. Consulte con su agente de seguros antes de efectuar un cambio de propiedad o de posesión, ya que puede limitarse o terminarse la cobertura del seguro. La ausencia de un arrendamiento por escrito o de una cobertura de seguro adecuada puede exponer a las partes a pérdidas económicas.
B. Arrendamientos:
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(1) Después de la Fecha de entrada en vigor, el Vendedor no podrá concertar ningún arrendamiento (lo que incluye pero no se limita a arrendamientos de derechos minerales) ni transmitir ningún interés en la Propiedad sin el consentimiento escrito del Comprador.
(2) Si la propiedad está sujeta a algún arrendamiento del cual el Vendedor sea parte, el Vendedor entregará al Comprador copias del(de los) arrendamiento(s) y todo formulario de condiciones de ingreso firmados por el arrendador dentro de los 7 días después de la Fecha de entrada en vigencia del contrato.
11. DISPOSICIONES ESPECIALES: (Incluya sólo declaraciones objetivas y detalles de negocio pertinentes a la venta. Las reglas de la TREC prohíben que los licenciatarios agreguen declaraciones objetivas o detalles de negocio para los cuales la TREC ya haya promulgado un anexo a contrato, contrato de arrendamiento u otro formulario cuyo uso sea obligatorio).
12. ARREGLO Y OTROS GASTOS:
A. Se deben pagar los siguientes gastos en el cierre de la transacción o antes de ello:
(1) Gastos pagaderos por el Vendedor (Gastos del Vendedor):
(a) Liberaciones de gravámenes existentes, lo que incluye multas por pago anticipado y cobros por registro; liberación de la responsabilidad por el préstamo del Vendedor; declaraciones o certificados de impuestos; preparación de escritura; la mitad de los cobros de plica; y otros gastos que debe pagar el Vendedor de acuerdo con este contrato.
(b) El Vendedor también pagará un monto que no debe superar los $ , que debe aplicarse en el siguiente orden: Los gastos del Comprador que el Comprador tenga prohibición de pagar según FHA, VA, la Junta Territorial de los Veteranos de Texas u otros programas de préstamos del gobierno y luego a los gastos del comprador según lo permita el prestamista.
(2) Gastos pagaderos por el Comprador (Gastos del Comprador): honorarios de valorización; honorarios por la solicitud xx xxxxxxxx; cargos por creación ajustados, informes de crédito; preparación de los documentos xxx xxxxxxxx; intereses en los pagarés a partir del día de desembolso hasta un mes antes de las fechas de los primeros pagos mensuales; honorarios de registro; copias de servidumbres y restricciones; póliza de título xxx xxxxxxxx con los endosos exigidos por el prestamista; honorarios por inspecciones relacionadas con el préstamo; fotografías, calendarios de amortización, la mitad del honorario de plica; todos los elementos de prepago, incluidas las primas exigidas para el seguro contra inundaciones y riesgos, depósitos de reserva para seguros, impuestos ad valórem y contribuciones gubernamentales especiales; inspección final de cumplimiento; honorarios de mensajería, inspección de reparación, honorario de colocación; honorario de giro telegráfico, gastos inherentes a todo préstamo; la Prima del Seguro Hipotecario Privado (PMI), el Honorario de Financiamiento de Préstamos de la VA o la Prima del Seguro Hipotecario de la FHA (MIP), según lo exija el prestamista y otros gastos pagaderos por el Comprador según este contrato..
B. Si cualquier gasto supera un monto expresamente declarado en este contrato para que tal gasto sea pagado por una parte, dicha parte puede terminar este contrato a menos que la otra parte acepte pagar el excedente. El Comprador no podrá pagar los cargos y los honorarios expresamente prohibidos por FHA, VA, el Programa de Asistencia para la Vivienda de los Veteranos de Texas o por los reglamentos de cualquier otro programa gubernamental de préstamos.
13. PRORRATEOS: Se prorratearán los impuestos del año actual, los intereses, los honorarios de mantenimiento, las contribuciones, las cuotas y los alquileres hasta la Fecha de cierre de la transacción. El prorrateo de los impuestos puede calcularse considerando los cambios de las exenciones que incidirán en los impuestos del año en curso. Si los impuestos del presente año difieren de la suma prorrateada al cierre, las partes ajustarán los prorrateos cuando se disponga de las declaraciones tributarias para el año en curso. Si no están pagados los impuestos en el momento del cierre de la transacción o antes, el Comprador pagará los impuestos del año en curso.
14. PÉRDIDA POR ACCIDENTE: Si cualquier parte de la Propiedad sufre daños o es destruida por incendios u otros accidentes después de la fecha de Entrada en Vigor de este contrato, el Vendedor restaurará la Propiedad a su estado anterior dentro del plazo más corto razonablemente posible, pero de todas maneras para la Fecha de cierre de la transacción. Si el Vendedor no lo hace debido a factores que están más allá del control del Vendedor, el Comprador podrá
(a) terminar este contrato y el adelanto será reintegrado al Comprador; (b) extender el plazo para el cumplimiento hasta 15 días, con lo que se extenderá la Fecha de cierre de la transacción según sea necesario; o (c) aceptar la Propiedad en su condición dañada con una asignación del pago del seguro y recibir crédito del Vendedor en el momento del cierre de la transacción por el monto de lo deducible según la póliza de seguro. Las obligaciones del Vendedor que establece este párrafo son independientes de cualquier obligación del Vendedor según este contrato.
15. FALTA: Si el Comprador incumple este contrato, el Comprador incurrirá en falta y el Vendedor podrá (a) aplicar el cumplimiento específico, buscar otra reparación provista por la ley, o ambas cosas, o (b) terminar este contrato y recibir el
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adelanto como concepto de daños liquidados, liberando así a ambas partes de este contrato. Si, debido a factores más allá del control del Vendedor, el Vendedor no realiza las reparaciones no accidentales ni entrega el Compromiso, o el estudio topográfico, si se le exigiera al Vendedor, dentro del plazo permitido, el Comprador podrá (a) extender el período para el cumplimiento hasta 15 días, con lo que la Fecha de cierre se prolongará según sea necesario o (b) terminar este contrato como recurso exclusivo y recibir el adelanto. Si el Vendedor incumple este contrato por cualquier otra razón, el Vendedor incurrirá en falta y el Comprador podrá (a) aplicar el cumplimiento específico, buscar otra reparación provista por la ley, o ambas medidas, o (b) terminar este contrato y recibir el adelanto, liberando así a ambas partes de este contrato.
16. MEDIACIÓN: La política del Estado de Texas es fomentar la resolución de las disputas mediante procedimientos de resolución de disputas alternativos como la mediación. Cualquier disputa entre el Vendedor y el Comprador relacionada con este contrato que no se resuelva mediante la conversación informal será sometida a un servicio o proveedor de mediación de mutuo acuerdo. Las partes de la mediación compartirán los costos de la mediación en partes iguales. Este párrafo no impide que una parte busque una reparación judicial en una corte con jurisdicción competente.
17. HONORARIOS DE ABOGADOS: El Comprador, Xxxxxxxx, Xxxxxxxx con contrato de venta, otro Corredor o agente de plica que prevalezca en cualquier procedimiento judicial relacionado con este contrato tiene derecho a recuperar los honorarios razonables de los abogados y todos los costos de dicho procedimiento.
18. PLICA:
X. XXXXX: El agente de plica no es (i) una de las partes de este contrato y no es responsable del cumplimiento o incumplimiento de cualquiera de las partes de este contrato, (ii) responsable de los intereses en el adelanto y (iii) responsable de la pérdida de cualquier adelanto causada por la falta de cualquier entidad financiera en la cual se haya depositado el adelanto a menos que la entidad financiera esté sirviendo de agente de plica.
B. GASTOS: En el momento de cierre de la transacción, el adelanto debe aplicarse primero a cualquier pago inicial en efectivo, luego a los Gastos del Comprador y cualquier excedente debe ser reintegrado al Comprador. Si no se produce el cierre de la transacción, el agente de plica puede: (i) exigir una liberación por escrito de responsabilidad del agente de plica de todas las partes, (ii) exigir el pago de gastos impagos incurridos en representación de alguna parte y
(iii) solo deducir del adelante el monto de los gastos impagos incurridos en representación de la parte que recibe el adelanto.
C. SOLICITUD: Luego de terminado este contrato, cualquiera de las partes o el agente de plica puede enviar una liberación del adelanto a cada una de las partes y las partes deberán ejecutar la contraparte de la liberación y entregarla al agente de xxxxx. Si cualquiera de las partes no ejecuta la liberación, cualquiera de las partes puede hacer una solicitud por escrito al agente de plica por el adelanto. Si sólo una de las partes hace una solicitud por escrito del adelanto, el agente de plica proporcionará prontamente una copia de la solicitud a la otra parte. Si el agente de plica no recibe una objeción escrita a la solicitud de la otra parte dentro de un plazo de 15 días, el agente de plica puede desembolsar el adelanto a la parte que presente la solicitud, menos el monto de los gastos impagos incurridos en nombre de la parte que recibe el adelanto, y el agente de plica puede pagar el mismo a los acreedores. Si el agente de plica cumple con las disposiciones de este párrafo, cada parte libera mediante el presente al agente de plica de todo reclamo adverso relacionado con el desembolso del adelanto.
D. DAÑOS: Toda parte que ilegítimamente no firme o se niegue a firmar una liberación aceptable para el agente de plica dentro de un plazo de 7 días desde la recepción de la solicitud, será responsable ante la otra parte por daños liquidados por un monto equivalente a la suma de: (i) tres veces el monto del adelanto; (ii) el adelanto; (iii) honorarios de abogado razonables y (iv) todos los costos del litigio.
E. AVISOS: Los avisos del agente de plica entrarán en vigencia cuando se envíen según el párrafo 21. Se considerará que el aviso de objeción a la solicitud es efectivo cuando lo reciba el agente de plica.
19. DECLARACIONES: Todos los acuerdos, las declaraciones y las garantías de este contrato se extienden más allá del cierre. Si cualquier declaración del Vendedor en este contrato es falsa en la Fecha de cierre de la transacción, el Vendedor incurrirá en falta. Salvo prohibición expresa por acuerdo escrito, el Vendedor podrá seguir mostrando la Propiedad y recibir, negociar y aceptar ofertas contingentes.
20. REQUISITOS IMPOSITIVOS FEDERALES: Si el Vendedor es una “persona extranjera”, según de acuerdo a como se define en el Código de Ingresos y sus regulaciones, o si el Vendedor no entrega de una declaración jurada o de un certificado de estatus de no extranjero al Comprador, que exprese que el Vendedor no es una “persona extranjera”, el Comprador retendrá del monto de la venta una cantidad suficiente para cumplir con la ley tributaria correspondiente y entregará la misma al Servicio xx Xxxxxx Internas junto con los formularios tributarios correspondientes. El reglamento del Servicio xx Xxxxxx Internas exige la presentación de informes escritos si se recibe más dinero que las cantidades especificadas en la transacción.
Iniciales para identificación del Comprador y del Vendedor XXXX XX. 00-00
XXX 0000
Contrato sobre Página 8 de 9
(Dirección de la Propiedad)
21. AVISOS: Todos los avisos de una parte a la otra deben estar escritos y entran en vigencia cuando se envían por correo, se entregan en persona o se transmiten por facsímil de la siguiente manera:
Al Comprador a: Al Vendedor a:
Teléfono: ( ) Facsímil: ( ) Correo electrónico:
Teléfono: ( ) _ Facsímil: ( ) Correo electrónico:
22. ACUERDO ENTRE LAS PARTES: Este contrato contiene la totalidad del acuerdo entre las partes y no puede modificarse, excepto mediante un acuerdo por escrito. Los anexos que forman parte de este contrato son (marque todas las casillas correspondientes):
Anexo de aprobación de crédito para la financiación por terceros
Anexo de financiación por el Vendedor
Anexo para la propiedad sujeta a la afiliación
Anexo de evaluación ambiental, especies y pantanos amenazados o en peligro
Arrendamiento residencial temporal del Vendedor
| obligatoria en una asociación de propietarios Arrendamiento residencial temporal del Comprador | | Anexo para la venta corta Anexo para propiedad ubicada hacia el mar |
| Anexo de xxxxxxxx xx xxxxxxxx Anexo para la venta de otras propiedades por el Comprador Anexo para la reserva de petróleo, gas y otros minerales | | en la Vía Marina Intracostera del Golfo Anexo para la declaración del Vendedor sobre pintura en base al plomo y riesgos de la pintura en base al plomo según lo exigido por la ley federal |
| Anexo para contrato de “respaldo” Anexo para propiedad en zona costera Anexo para la autorización de pruebas hidrostáticas Anexo sobre el derecho de terminar debido a evaluación | | Anexo para propiedad ubicada en un área de servicio de sistema de gas propano Otro (especificar): |
del prestamista |
23. OPCIÓN DE TERMINACIÓN: Por consideración nominal, cuyo recibo el vendedor acusa mediante el presente documento, y el acuerdo del comprador de pagar al vendedor $ (cargo de opción) dentro de un plazo de 3 días después de la Fecha de Entrada en vigor de este contrato, el vendedor otorga al comprador el derecho irrestricto a terminar este contrato dando aviso de terminación al Vendedor dentro de un plazo de días después de la Fecha de Entrada en Vigor de este contrato (Período de opción). Si no se indica un monto en dólares como cargo de opción o si el Comprador no paga el Cargo de opción al Vendedor dentro del plazo indicado, este párrafo no será parte de este contrato y el comprador no tendrá el derecho irrestricto de terminar este contrato. Si el Comprador da aviso de terminación dentro del plazo especificado, no se reintegrará el Cargo de opción; sin embargo, se reintegrará todo adelanto al Comprador. El Cargo de opción será no será abonado al Precio de venta en el momento del cierre de la transacción. Para los fines de este párrafo, el tiempo es de fundamental importancia; se exige el acatamiento estricto del plazo de cumplimiento.
24. CONSULTE A UN ABOGADO ANTES DE FIRMAR: Las reglas de TREC no permiten que los licenciatarios de bienes raíces presten asesoría legal. XXX ESTE CONTRATO ATENTAMENTE.
El abogado del El abogado del
Comprador es: Vendedor es:
Teléfono: ( ) Teléfono: ( )
Facsímil: ( ) Facsímil: ( )
Correo electrónico: Correo electrónico:
EJECUTADO el día de de 20 (FECHA DE ENTRADA EN VIGOR). (CORREDOR: COMPLETE CON LA FECHA DE ACEPTACIÓN FINAL.)
Comprador Vendedor
Iniciales para identificación del Comprador y del Vendedor TREC NO. 20-12
TAR 1601
Otra Correduría
Licencia nº Correduría del listado
Licencia nº
representa al Comprador sólo como agente del Comprador representa al Vendedor y Comprador como intermediario
Vendedor como subagente xxx Xxxxxxxx del Listado Vendedor sólo como agente del Vendedor
Nombre del Asociado
Licencia n° Nombre del asociado en el listado
Licencia
n°
Correo electrónico del asociado Teléfono Correo electrónico del asociado en el listado Teléfono
Supervisor del asociado con licencia
Licencia n° Supervisor con licencia del asociado en el listado Teléfono
Dirección del Otro Corredor
Teléfono
Dirección de la oficina xxx Xxxxxxxx del Listado
Teléfono
Ciudad
Estado
Código postal Ciudad
Estado
Código postal
Nombre del Asociado de Venta
Licencia n°
Correo electrónico del asociado de venta
Licencia n°
Nombre del Supervisor Licenciado del Asociado de Venta
Licencia n°
Dirección de la oficina del Asociado de Venta
Contrato sobre Página 9 de 9
(Dirección de la Propiedad)
Comprador
Vendedor
El formulario de este contrato ha sido aprobado por la Comisión de Bienes Raíces de Texas. Los formularios de la TREC están destinados para ser utilizados únicamente por licenciatarios capacitados en bienes raíces. No se realiza ninguna declaración en cuanto a la validez legal o idoneidad de ninguna disposición en ninguna transacción específica. No es apto para transacciones complejas. Comisión de Bienes Raíces de Texas, P.O. Box 12188, Austin, TX 78711-2188, (000) 000-0000 (xxxx://xxx.xxxx.xxxxx.xxx) XXXX XX. 00-00. Este formulario reemplaza a TREC NO. 20-11.
INFORMACIÓN XXX XXXXXXXX
(Solo escribir el(los) nombre(s) en letra de imprenta. No firmar)
Iniciales para identificación del Comprador y del Vendedor
XXXX XX. 00-00
XXX 0000
XXXXXX XX XXXXXXXX X XXXXXXXX
Se acusa recibo del Contrato y $ de Adelanto en forma de . Agente de plica: Fecha: Por: Correo electrónico:
Teléfono ( ) Dirección
Ciudad
Estado Código postal
El Corredor del Listado ha aceptado pagar al Otro Corredor del precio de venta total cuando se reciban los honorarios xxx Xxxxxxxx del Listado. El agente de plica está autorizado y tiene instrucciones de pagar al Otro Corredor los honorarios xxx Xxxxxxxx del Listado en el momento del cierre de la transacción..
RECIBO DE CARGO DE OPCIÓN
Se acusa recibo de $ (cargo de opción) en la forma de .
Vendedor x xxxxxxxx del listado
Fecha
Contrato sobre Página 10 de 9
(Dirección de la Propiedad)
Iniciales para identificación del Comprador y del Vendedor
XXXX XX. 00-00
XXX 0000