CASO PRACTICO Nº 111

CASO PRACTICO Nº 111

CONSULTA

Descripción de los hechos:

Una sociedad limitada, cuya actividad es la promoción inmobiliaria, firma un contrato de compra-venta de unas parcelas con la intención de construir en algunas de ellas, chalets para su venta, y otras destinadas a la venta directa.

En el contrato se estipula un precio que se paga una parte mediante la aceptación de siete letras de cambio, con vencimiento en los ejercicios 1998, 1999 y 2000, y el resto mediante la subrogación de un préstamo hipotecario.

La sociedad compradora pagará intereses por los pagos aplazados y también los intereses que devengue el préstamo hipotecario hasta la subrogación efectiva.

Hasta que el comprador no pague la totalidad del precio acordado o garantice el mismo a juicio de la vendedora, no se elevará a público el contrato privado, ni se entregará la propiedad, la posesión y la disposición de las parcelas, ni tampoco se producirá la subrogación efectiva xxx xxxxxxxx.

Datos adicionales:

El precio de la presente compraventa es de 14.713.500 pts., más 2.354.160 pts. Correspondiente al 16% de IVA, que será abonada por la parte compradora de la siguiente forma:

a) en el acto de firma del contrato privado de compraventa, 200.000 pts., más 32.000 pts. de IVA.

b) mediante la aceptación de 7 letras de cambio, con los importes y vencimientos detallados según el siguiente cuadro:

VENCIMIENTO	PRINCIPAL	INTERESES	IVA	TOTAL
17-10-1998	1.695.018	40.367	277.662	2.013.047
17-04-1999	822.978	39.091	137.931	1.000.000
17-10-1999	804.683	57.386	137.931	1.000.000
17-04-2000	787.278	74.791	137.931	1.000.000
17-07-2000	778.854	83.215	137.931	1.000.000
17-10-2000	1.541.039	183.099	275.862	2.000.000
31-12-2000	1.527.712	196.426	275.862	2.000.000
TOTAL	7.957.562	674.375	1.381.110	10.013.047

c) mediante la subrogación xxx xxxxxxxx hipotecario que grava la parcela, por importe de 6.555.938 pts. (se supone que más el IVA en el 16%).

Cuestiones planteadas:

1. Dado que, en este caso, mediante el contrato privado no se transmite la propiedad, la posesión, la disposixción y ni se subroga efectivamente en el préstamo, ¿pueden considerarse los pagos hasta que la compra se eleve a escritura pública como Anticipos a proveedores?.

2. ¿Se debe incluir en el valor de las parcelas los intereses devengados desde la firma del contrato hasta su formalización en escritura pública?.

SOLUCIÓN

A.) Compra o anticipos a proveedores:

Observando las estipulaciones contenidas en el contrato privado de compraventa, la operación de compra de terrenos con calificación urbanística o solares se realizará cuando se otorgue la escritura pública correspondiente, ya que en ese momento la parte compradora adquiere la propiedad y, con ella, la plena disposición de las parcelas.

Según la AECA, a través del Documento nº 17 de la Serie de Principios Contables, relativo a Gastos, en cuanto al reconocimiento contable de los gastos por aprovisionamiento de bienes almacenables, epígrafe 1.3.2., expresa:

“1. Las compras de bienes se reconocerán contablemente cuando se hayan trasmitido todos los riesgos y beneficios significativos característicos de la propiedad, conforme a las condiciones contratadas, ...”

Por otro lado, mediante el Documento nº 8 de la misma serie, relativo a Existencias, expone en el epígrafe 1.1.4., relacionado con la aplicabilidad de los principios básicos de contabilidad enunciados por AECA y, concretamente, el principio de registro:

“Las existencias se reflejarán contablemente cuando se originen los derechos inherentes a su tenencia o posesión,...”

Por ello, los pagos que la empresa de promoción inmobiliaria tenga que efectuar para la adquisición de las parcelas antes de que se obtenga la capacidad o facultad de disponer de las mismas, bien para construir sobre ellas, o bien para transmitirlas mediante la venta, tendrán la característica de Anticipos a proveedores.

A efectos de la formulación del balance, la anterior partida debe figurar en el subgrupo

Existencias.

B.) Activación de intereses:

Los intereses devengados de aquellas fuentes de financiación ajena o deudas, cuyos recursos se materializan en Terrenos y solares, podrán ser incorporados como mayor

valor de dichas existencias, y solamente los devengados hasta el momento en que aquéllas estén en condiciones de explotación, esto es, cuando hayan finalizado las obras necesarias o actos que permitan disponer plenamente de estos bienes, bien para realizar la venta directa o bien para iniciar la construcción sobre ellos.

La elevación a escritura pública del contrato privado es el principal acto que posibilita a la empresa inmobiliaria en cuestión disponer de las parcelas.

Lógicamente, el valor de las parcelas, incluyendo los intereses activados, no ha de sobrepasar el valor xx xxxxxxx, entendiéndose como al menor entre el precio de reposición o valor neto de realización. Así se expresan las normas de valoración 2ª y 13ª que figuran en la V Parte de la Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias.

C.) Contabilización de las operaciones:

Momento inicial:

	D	H
Anticipos a proveedores (408)	200.000
Hacienda Pública, IVA soportado (472)	32.000
Caja o bancos (57)		232.000

(la numeración de las cuentas es meramente indicativa)

17-10-1998 (Vencimiento de 1ªletra):

	D	H
Anticipos a proveedores (000)	0.000.000
Hacienda Pública, IVA soportado (472)	277.662 (*)
Caja o bancos (57)		2.013.047

(*) Considerando que los intereses devengan IVA, tal como en las operaciones de arrendamiento financiero o leasing.

17-04-1998 (Vencimiento de 2ªletra):

	D	H
Anticipos a proveedores (408)	862.069
Hacienda Pública, IVA soportado (472)	137.931 (*)
Caja o bancos (57)		1.000.000

Y así sucesivamente...

31-12-2000 (Vencimiento de 7ªletra):

	D	H
Anticipos a proveedores (000)	0.000.000
Hacienda Pública, IVA soportado (472)	275.862 (*)
Caja o bancos (57)		2.000.000

El saldo de Anticipos a proveedores al 31 de diciembre de 2000, sin haberse activado los intereses devengados xxx xxxxxxxx hipotecario a subrogar, previo a la formalización del contrato de compra-venta mediante la escritura pública, es de 8.831.937 pts. (D).

En el momento de la elaboración de la escritura pública y subrogación efectiva xxx xxxxxxxx asociado al terreno:

	D	H
Compra de terrenos con calificación urbanística (6012) o solares (6013) (pérdidas y ganancias)	15.387.875 (1)
Anticipos a proveedores (408)		8.831.937
Deudas a largo plazo con entidades de crédito (170)		6.555.938 (3)
Hacienda Pública, IVA soportado (000)	0.000.000 (2)
		1.048.950 (4)
Caja o bancos (57)

(1) Se incorpora el valor pendiente mediante la subrogación xxx xxxxxxxx asociado al terreno; la diferencia existente entre el valor de la compra y el precio establecido en el contrato de compra-venta se debe a los intereses devengados a través de la aceptación de las siete letras.

(2) El IVA soportado se calcula sobre la base del importe a pagar o a asumir a través xxx xxxxxxxx: 0,16 * 6.555.938 pts..

(3) Consideramos que la vida financiera xxx xxxxxxxx adscrito al citado terreno es a largo plazo; si se requiere mayor especificación, podría ser contabilizado en Préstamo hipotecario a largo plazo de entidades de crédito (1702).

(4) Suponiendo que el IVA se liquida de inmediato.

C.) Información complementaria en la Memoria:

Mientras que no se efectúe la compra, en la nota relativa a Existencias, se ha de informar sobre el compromiso firme de la misma.

Importe de los intereses incorporados con carácter transitorio en Anticipos a proveedores; asimismo, detalle de los intereses activados en periodos anteriores.

Mención de las circunstancias que afecten a la titularidad y disposición de las parcelas. Información respecto al préstamo a subrogar en el futuro; tipo de interés, vida financiera, etc...Asimismo, mención de las cláusulas que se deriven del incumplimiento del contrato.