Alquilar una vivienda implica aceptar ciertas condiciones que tanto el propietario del inmueble como el inquilino deben cumplir y respetar cuyo compromiso se plasma en un contrato Algunas definiciones y sugerencias a tener en cuenta a la hora de...

Alquilar una vivienda implica aceptar ciertas condiciones que tanto el propietario del inmueble como el inquilino deben cumplir y respetar cuyo compromiso se plasma en un contrato

Algunas definiciones y sugerencias a tener en cuenta a la hora de pensar en alquilar.

 Locatario, Inquilino o Xxxxxxxxxxxx: La persona que paga el precio.

 Locador o Arrendador: La persona que recibe el precio.

Contrato de Locación o “Alquiler”: Contrato mediante el cual una parte, denominada locatario, arrendatario o inquilino, se obliga al pago de una suma de dinero abonada periódicamente (precio del alquiler o canon locativo) a favor de la otra parte, denominada locador o arrendador, a cambio de que éste último le conceda a aquél el uso y goce (disfrute) temporal de un bien de su propiedad.

Al momento de celebrar un contrato de locación o “alquilar” un inmueble destinado a vivienda (una casa o un departamento) es recomendable tener en cuenta lo siguiente:

Conocer la real titularidad del inmueble: Mediante un informe o un certificado de dominio expedido por el registro de propiedad inmueble donde esté asentado el mismo.

¿Puede alquilarse si el inmueble tiene más de un dueño? En el caso de copropiedad (partes comunes de un “PH”), el inmueble puede alquilarse pero es conveniente contar con el consentimiento por escrito de todos los “copropietarios”. Si uno de los copropietarios quisiera resolver el contrato deberá contar con el consentimiento del resto.

CONTRATO

 FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO: Todo contrato de locación de inmueble con destino a vivienda debería consignar al menos los siguientes datos:

● Datos personales de las partes (nombre y apellido, DNI y domicilio).

● Localización del inmueble con descripción detallada de la propiedad y amoblamiento.

● Estado en que se encuentra el inmueble.

● Duración del contrato.

● Fecha de vencimiento, lugar de pago, monto del alquiler y de las expensas si las hubiera.

● Aclaración de a cargo de quién estarán los gastos, impuestos y servicios del inmueble.

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CONTRATO: Datos y duración

Derechos y deberes de las partes.

● Garantía (fiador, garante, seguro de caución).

● El modo, fecha y lugar de entrega del inmueble.

● Domicilios que constituyen al efecto de las notificaciones y jurisdicción a la que se someten las partes.

● Firmas de las partes y si existe, del fiador o garante y fecha del contrato.

● Cada parte tiene derecho a conservar un ejemplar del contrato

 Duración del Contrato: El plazo máximo para el destino vivienda no puede exceder 20 años ni 50 años para otros destinos. El contrato es renovable por un lapso que no exceda estos máximos.

El plazo mínimo legal de locación del inmueble, cualquiera sea su destino, es de 2 años, excepto los destinados

a turismo o descanso (si el plazo excede los 3 meses se presume que no fue hecho con esos fines), a la exposición de cosas o servicios en un predio ferial y a los destinados a sedes de embajadas y consulados.

 ¿Qué sucede si el inquilino no entrega el inmueble en término?

El nuevo Código Civil en su artículo 1218 establece que al vencimiento del plazo convenido y el inquilino continua en la tenencia del inmueble no se produce una renovación tácita sino la continuación de la locación, en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato en forma fehaciente (Carta documento o Notificación Personal)

Al concluir el contrato, el locatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, excepto los deterioros provenientes del transcurso del tiempo y el uso regular. Además, debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó relacionados con los servicios.

 ¿Puede el inquilino rescindir (terminar) el contrato de alquiler antes del vencimiento del plazo? Sí, puede hacerlo, es lo que la ley denomina como rescisión anticipada. Puede rescindir a partir de los seis meses de vigencia del contrato de alquiler; debiendo notificar en forma fehaciente (a través de una carta documento) su decisión al locador y la notificación debe hacerse con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que entregará el inmueble. Si el locatario rescinde el contrato durante el transcurso del primer año del contrato, deberá abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler antes de los seis meses pero deberá pagar además de la multa de un mes y medio de alquiler los meses restantes hasta llegar a ese plazo.

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FIANZA- GARANTÍA – PRECIO

La fianza es un contrato (accesorio al de alquiler) que se configura cuando un fiador o garante se obliga por el inquilino a cumplir con todas las responsabilidades inherentes al inquilino. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para la renovación o prórroga del contrato de locación, una vez concluido éste.

El depósito es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y

que no deriven de un uso habitual o corriente). El importe del depósito se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe del depósito.

 Convenio de Desocupación y Acta de Desocupación

El Convenio de Desocupación es un acuerdo escrito entre las partes en el que se pactan la fecha y lugar de entrega del inmueble, las condiciones de entrega, así como también las consecuencias de la falta de entrega de la propiedad en el lugar y fechas indicados (como la indemnización de daños y perjuicios ocasionados). El día pactado para la entrega del inmueble es conveniente redactar por escrito un “Acta de Desocupación y Entrega de llaves del inmueble alquilado.”

¿Puede exigirse la renovación de contrato? No.

¿Qué se puede hacerse mientras las partes negocian, si no lo hicieron antes del vencimiento del plazo? Si las partes están de acuerdo, se puede firmar una prórroga de alquiler

 Precio del contrato o alquiler. La ley 23.091 establece que el precio deberá ser fijado en pagos que

correspondan a períodos mensuales.

¿Pueden pactarse cláusulas de ajustes o indexación? Una cláusula de indexación es aquella mediante la cual el propietario establece que el valor del alquiler irá variando de forma indeterminada en el tiempo, en función de aumentos en el índice general de precios. El inquilino desconoce cuál será el valor de la cuota en los meses siguientes. Esta cláusula es ilegal. El art. 3 de la ley de alquileres preveía los ajustes mediante índices oficiales del INEDC pero la Ley de Convertibilidad, aún vigente, los prohibió expresamente.

¿Son válidos los aumentos escalonados? Sí. No obstante, no está permitido el aumento del alquiler no fijado inicialmente en el contrato. El contrato debe respetarse, tal como ha sido redactado.

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Ante la falta de dos períodos consecutivos del alquiler el locador está en condiciones de intimar de pago al locatario bajo apercibimiento de desalojo. Previamente a la demanda de desalojo deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo no inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

 Deberes y derechos del locador: A partir de la entrega el locador está obligado a conservar el inmueble en buen estado, que consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro del inmueble y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación.

 Deberes y derechos del locatario: El inquilino debe abonar el alquiler y desocupar el inmueble en tiempo y forma, es decir en buen estado de conservación y con todos sus accesorios (ventiladores, muebles, etc.) conforme fue convenido.

El locatario tiene derecho a hacer uso y goce del inmueble alquilado conforme el destino pactado contractualmente y no puede destinarse para otro salvo consentimiento expreso del locador. Si el contrato tiene como destino exclusivo el de vivienda, no podrá ser explotado comercialmente excepto que el locador lo acepte por escrito.

Los profesionales del Programa de Asistencia al Empleado se encuentran disponibles para ampliar y profundizar la información contenida en este documento.