TEMA: SETENTA Y CUATRO. REGISTROS.
TEMA: SETENTA Y CUATRO. REGISTROS.
SUBROGACIÓN, CESIÓN EN ARRENDAMIENTOS URBANOS. TANTEO Y RETRACTO. EL SUBARRIENDO. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
SUBROGACIÓN.
1. Subrogación el los arrendamientos de vivienda.
A) Subrogaciones en la posición el arrendador
1. Por resolución del derecho del arrendador. Art. 13:
“1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.”
2. Enajenación de vivienda arrendada a un tercero.
La enajenación de la vivienda arrendada por parte del propietario arrendador dará lugar a que el nuevo propietario se subrogue en los derechos y obligaciones del anterior. Dispone el ART.14:
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.” A tenor del art.34LH al que se remite el precepto, es preciso que el adquirente sea de BF, y que la adquisición sea a título oneroso y que tal adquisición la haga de persona que aparezca en el Registro de la Propiedad como titular de la vivienda y que, además, inscriba su adquisición en el Registro de la Propiedad. A los supuestos del art.14, aún habrá que añadir otro supuesto, que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad: en este caso el adquirente siempre estará vinculado por todo el tiempo que dure el arrendamiento inscrito. |
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B) Subrogación en la posición del arrendatario
1. Inter-vivos: Continuación del arrendamiento en casos especiales.
1.1- Art.12:
“1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. “
1.2-Art.15:
“1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.”
2. Mortis causa. Art.16:
“1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. 2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el xx xxxxx vínculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.” |
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2. Subrogación en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda.
1. En la posición del arrendador. Art. 29: "El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del A 34 LH”.
2. En la posición del arrendatario. Artículo 33:
“En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. “
II.CESIÓN:
1-En arrendamiento de vivienda:
Art.8 apart. 1º:
“1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. “
Del art.27 c) se desprende que la cesión inconsentida dará derecho al arrendador para promover la resolución del contrato.
En cuanto a los derechos y obligaciones de las partes habrá que estar a lo que se hubiera estipulado en el contrato de cesión.
2-En arrendamiento para usos distintos del de vivienda:
Art. 32: “1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 2. El arrendador tiene derecho a una elevación xx xxxxx del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado”.
La XXX no regula las relaciones entre cedente y cesionario y el arrendador cedido una vez producida la cesión. No hay duda que el cesionario se subroga en la posición del cedente frente al arrendador. Así lo dispone el srt.8 respecto a la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda. El cesionario, como afirma la doctrina, subentra en la posición contractual del arrendatario. Por tanto, tendrá que responder de las rentas pendientes o de cualesquiera obligaciones que el cedente tuviera contraídas con el arrendador. Por la misma razón se beneficiará de los derechos que el arrendador hubiera otorgado al arrendatario.
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III. TANTEO Y RETRACTO.
1-Arrendamiento de vivienda:
La XXX concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la vivienda arrendada que se desglosa en un derecho de TANTEO y un derecho de RETRACTO: Art.25:
“1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años”.
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2-Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: Art.31:
“Lo dispuesto en el ART. 25 será de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda”.
3-Ámbito:
3.1-Según la Res de 10 de diciembre de 2007, NO existe retracto arrendaticio urbano en la Dación en pago de deuda, pues:
-- la dación en pago es una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida («aliud pro alio»). Y, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos.
--El art 25.1 XXX ha de ser objeto de interpretación estricta, en cuanto limita las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (y el dominio se presume siempre libre, además de que la regla «odiosa sunt restringenda» también es de aplicación al dominio y a la libre contratación]; establece el derecho de adquisición preferente solo para el caso de venta ( a diferencia de la Ley de 1964, y art 22 LAR 2003). Por lo tanto, se excluye del ámbito del Art.25 la cesión solutoria así como la dación y adjudicación en pago. En el mismo sentido RDGRN de 30 xx xxxxx de 2011.
--Pero debe reconocerse al arrendatario el derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado respecto de la compraventa realmente perseguida por las partes. Pero la apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral (Res 22 junio 2006).
3.2-
a- No proceden estos derechos:(además de los supuestos contemplados de dación, cesión solutoria y adjudicación en pago antes comentados)
* Por razón del objeto:
· Venta de finca arrendada sólo en parte (S.T.S. 18 V 1995).
· Venta de empresa y no sólo del local en que se desarrolla. S 30 IX 1991
.Supuestos del ART.25.7 XXX
.Venta de solar, pues no constituye una edificación. (Del Art. 1 en relación con el art.3 de la XXX se desprende que se excluyen de la Ley los arrendamientos xx xxxxxxx, que se rigen por el CC).
.Plazas de garaje, salvo que sean accesorias de vivienda. (RDGRN de 3 xx xxxxx de 2004)
.viviendas excluidas del art.5 de la presente Ley
.viviendas suntuarias del art.4.2, cuando se haya pactado en el contrato de arrendamiento que no procedan tales derechos.
* Por razón del título. (salvo fraude xx Xxx):
· Permuta
· Donación y demás transmisiones gratuitas
· Adjudicación de vivienda por división de la cosa común.
· Transmisiones derivadas de operaciones societarias, como constitución, aumento de capital, disolución, etc..., aunque en este punto la solución dista de ser pacífica.
.Casos de renuncias conforme al art.25.8 XXX.
b)- Sí proceden
- Ventas forzosas, (subastas judiciales, procedimientos de apremio judicial, sumario y extrajudicial) aunque el arrendatario haya intervenido como licitador, y sin que el carácter público exima de la notificación individual al arrendatario. S. 30 VI 1994.
- Resolución de venta por mutuo disenso (R 20 II 1992), pues en virtud del principio de calificación del negocio, ha de considerarse como una nueva venta entre los sujetos en posiciones contrarias (así resulta de su contemplación a efectos fiscales).
-ventas voluntarias, obviamente.
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4-· Preferencia entre retractos y retrayentes.
1. Tendrán preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto:
- El retracto reconocido al condueño de la vivienda
- El convencional que figurase inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. Art. 25.4
2. Preferencia entre retrayentes. Ante el silencio de la Ley, XXXXXXXXX XXXXXXXXX entiende que es necesario el consentimiento de todos y, si alguno no quiere ejercitarlo, su derecho acrece a los demás.
VI. SUBARRIENDO.
*Se diferencia de la cesión en que:
- Mientras esta es un contrato de tracto único que transmite a un tercero la posición jurídica del arrendatario, el cual desaparece de la relación jurídica.
- El subarriendo es un contrato de tracto sucesivo, que implica un arrendamiento de la misma finca arrendada llevado a cabo por el arrendatario, que no desaparece de la relación jurídica y responde frente al arrendador.
*Se define como aquel contrato en virtud del cual el arrendatario se obliga a dar a otro el goce o uso, total o parcial, de la cosa arrendada por tiempo determinado y precio cierto”.
1. Subarriendo de viviendas. Art. 8 apart.2º:
“2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título(II) para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1 (que se destine a vivienda). De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponderá al arrendamiento”.
2. Subarriendo de fincas para usos distintos del de vivienda. Art. 32.
- Si en la finca arrendada se ejerce actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador.
El subarriendo puede ser total o parcial.
- Deberá notificarse fehacientemente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.
- El arrendatario tiene derecho a una elevación del 10% de la renta en vigor en el subarriendo parcial, y del 20% en el total.
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V-. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
Arrendamiento de vivienda. Trataremos de la suspensión, resolución y extinción por causas objetivas.
a) Suspensión. Art 26.
“Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá , hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.
b) Resolución. Art. 27:
“1.El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2.Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. “
*Comentaré brevemente las causas de resolución contempladas en los apartados 1 y 2 del precepto citado:
1-Resolución a instancia de arrendador o arrendatario:
Constituye una aplicación del art.1124 CC “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”
2-Resolución del contrato a instancia del arrendador:
2.1-Falta de pago de la renta, o en su caso, de cualesquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario:
Por falta de pago de la renta habrá que entender la falta de pago de la renta vigente en el momento en que el arrendador ejercite la acción resolutoria. En consecuencia habrá que tener en cuenta lo que dispone el art.17 sobre determinación de la renta, 18 sobre la actualización de la renta y el 19 sobre elevación de la renta por mejoras, objeto de estudio en el tema precedente.
2.2-Falta de pago del importe de la fianza o su actualización:
Se introduce esta causa de resolución por primera vez en la Ley vigente, viniendo a reforzar la posición jurídica del arrendador.
2.3-Subarriendo o cesión inconsentidos:
El consentimiento escrito del arrendador en la cesión o subarriendo es exigido en el art.8. La falta del mismo determinará la resolución del contarto.
Ello no obstante, se estima que puede ser de aplicación la jurisprudencia del TS que interpretando el art.22 de la XXX de 1964 que requería que el consentimiento fuera expreso, equiparaba a tal consentimiento el dado en forma verbal por el arrendador, así como el consentimiento tácito derivado de hechos inequívocos del arrendador.
2.4-Realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario:
Se distinguen dos causas de resolución distintas:
a)Realización de daños: es preciso que concurran los siguientes presupuestos:
-causación de un daño en la finca
-que el daño haya sido causado dolosamente por el arrendatario (si el daño se hubiere ocasionado por culpa o imprudencia no será aplicable esta causa de resolución)
-que los daños causados sean de cierta entidad (serán los Tribunales, los que, en cada caso concreto, y a la vista de todas las circunstancias concurrentes, los que tendrán que determinar si el daño causado tiene entidad suficiente para que pueda acarrear la resolución del contrato).
b)-Obras inconsentidas:
El régimen jurídico de las obras está contenido en los arts. 21 a 24 objeto de estudio en el tema precedente.
2.5-Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas:
Habrá que estar al Reglamento de actividades molestas, insalubres nocivas y peligrosas de 30 de noviembre de 1961.
La nueva Ley utiliza por primera vez, en la enumeración, la expresión “actividades ilícitas”, sin duda están comprendidas las actividades que constituyen infracciones penales (falsificación de billetes de banco, tráfico de drogas, explotación de la prostitución….)
2.6-Cambio de destino de la vivienda: se comprende:
a) Abandono de la vivienda:
La cuestión que se plantea es determinar el período de tiempo en que ha de permanecer desocupada la vivienda para que pueda hablarse de abandono. La XXX de 1964 exigía que la desocupación hubiera durado al menos 6 meses para que pudiera denegarse la prórroga. La vigente Ley nada dice al respecto, por lo que tendrán que ser los tribunales los que valorando las circunstancias del caso determinen si existe o no abandono.
No entra en juego esta causa de resolución en el supuesto del art.7: “
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. “ b)Transformación del uso de la vivienda, destinando la totalidad del inmueble arrendado para usos distintos del de vivienda. |
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c) Causas objetivas de extinción. Artículo 28:
“El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.” |
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2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Suspensión. El artículo 30 declara aplicable el artículo 26.
Resolución. Art.35:
“El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. “ |
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Del Art. 35 se deriva el arrendador podra resolver de pleno derecho el contrato por:
1- La falta de pago de la renta o en su caso de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
2- La falta de pago del importe de la finaza o de su actualización.
3- La cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el A 32 (que exige la notificación fehaciente al arrendador de la cesión o subarriendo en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado)
4- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Indemnización al arrendatario. Art. 34. El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador:
· Cuando haya manifestado a éste, con 4 meses de antelación a la terminación del contrato, su voluntad de continuar el arrendamiento
· Por un mínimo de 5 años más y
· Por una xxxxx xx xxxxxxx.
Siempre que el arrendatario haya de abandonar, por haber transcurrido el plazo previsto, el local donde los últimos 5 años haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.
La cuantía de la indemnización será la ss:
- Si el arrendatario iniciara, en los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, la misma actividad, comprenderá:
* Los gastos de traslado.
* Los perjuicios derivados de la pérdida de clientela en los seis primeros meses, respecto de la que tuviera en el anterior local.
- Si en el mismo periodo
· Iniciara una actividad diferente
· O no iniciara actividad alguna.
· Y el arrendador o un tercero desarrollan en la misma finca la misma o análoga actividad (entendiéndose por tal aquella que pueda aprovecharse de la clientela, aunque sea parcialmente), la indemnización consistirá:
* En una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
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Nota: se añade a continuación el régimen transitorio de la materia objeto de este tema, sólo a efectos prácticos, pues el programa nada exige.
I.SUBROGACIÓN:
a) Arrendamientos sujetos a la XXX 1964. DT 2ª y 3ª.
1- Subrogación en los arrendamientos de vivienda.
A) En la posición del arrendador.
- El adquirente siempre queda subrogado en el lugar del arrendador, aunque esté protegido por el Art. 34 LH, como resulta del Art. 57, que hace prevalecer la prórroga forzosa frente a tercero.
- Igual norma se aplicará al caso de extinción del usufructo, salvo cuando el propietario pruebe que el arriendo convenido sea notoriamente gravoso para la propiedad, en que se extingue el arriendamiento. A. 118.12.
B) En la posición del arrendatario.
1. Inter vivos.
- Son de aplicación los Arts. 12 y 15 de la nueva Ley.
- Se suprime totalmente la subrogación inter vivos, al dejar de ser de aplicación el Art. 24.1 XXX 1964.
2. Mortis causa. Se suprime gradualmente:
- Si ya ha habido dos subrogaciones, se extingue el contrato al fallecer el segundo subrogado.
- Si no ha existido ninguna subrogación anterior, pueden subrogarse:
· El cónyuge no separado legalmente o de hecho.
· La pareja de hecho los dos años anteriores al fallecimiento, salvo descendencia común, en cuyo basta la mera convivencia.
· En su defecto, los hijos que convivieran con el arrendatario 2 años antes del fallecimiento.
· En último término los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido en los 3 años anteriores al fallecimiento.
* Sólo cabrá una segunda subrogación:
· Si el subrogado anterior es el cónyuge.
· Si a su fallecimiento existen hijos que convivan con él.
El contrato se extinguirá a los dos años, salvo que el subrogado tenga la minusvalía citada, en que se extinguirá a su muerte.
- Si ya ha existido una primera subrogación, tienen derecho a subrogarse las mismas personas con exclusión de los ascendientes.
2- Subrogación en los arrendamientos de local de negocio. DT 3ª.
A) En la posición del arrendador. Como el arrendamiento de viviendas.
B) En la posición del arrendatario.
Si el arrendatario es una persona física, se extinguirá el contrato por jubilación o fallecimiento, salvo subrogación del cónyuge que continúe la misma actividad. En defecto, o por jubilación o fallecimiento del cónyuge, podrá subrogarse un descendiente que continúe la actividad, hasta un máximo de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley.
b). Ley de 1985.
Será de aplicación lo dispuesto en los Art. 12 y 15 de la Ley.
II-CESIÓN. Nos referiremos a la cesión del arrendamiento de vivienda.
a). Ley de 1994. Art. 8:
- El contrato de arrendamiento de vivienda no se podrá ceder sin el consentimiento escrito del arrendador.
- El cesionario se subrogará en la posición del cedente (arrendatario) frente al arrendador
b)Ley de 1964. Arts 23 a 25.
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- Se prohíbe la cesión a título oneroso.
- La cesión gratuita requiere consentimiento del arrendador.
- La DT 2ª Ley ha suprimido las excepciones a favor de determinados parientes.
III.TRASPASO:
a) Ley 1964. La DT 3 L 1994 modifica el régimen del traspaso de locales.
- Los arrendatarios de locales de negocios, que sean personas físicas, o sus cónyuges subrogados, tendrán derecho de traspaso, en los términos previstos en el Art. 32 L. 1964.
- El traspaso dará derecho al adquirente a continuar en el arrendamiento por un periodo de 10 años.
- Si se verifica antes de la aprobación de la nueva Ley, podrá durar un máximo de 20 años desde dicha aprobación, plazo que se incrementará en 5 años si el traspaso se ha producido en los 10 años anteriores su entrada en vigor.
TANTEO Y RETRACTO:
IV- TANTEO Y RETRACTO:
a) Ley de 1964.
Se restringen pues frente a la normativa anterior, la DT 2ª afirma que no tendrán lugar en los supuestos de adjudicación por división de cosa común
Cuando la comunidad:
- Haya surgido con anterioridad a la celebración del contrato.
- O proceda de herencia o legado.
- El Art. 51 impone al que haya adquirido por tanteo o retracto y a sus herederos o causahabientes, la obligación de no transmitir por actos inter vivos el objeto de la adquisición hasta que transcurran 2 años, salvo si hubiesen venido a peor fortuna.
b). Ley de 1985.
- Se restringen los derechos de tanteo y retracto en caso de división de la cosa común, en los términos vistos para los arrendamientos sujetos a la L. 1964.
V-SUBARRIENDO:
a)Ley 1964. A grandes rasgos, señalar:
- El subarriendo de vivienda, que puede ser total o parcial, requiere autorización expresa y escrita del arrendador, y entrega del mobiliario adecuado.
· No es necesario consentimiento o entrega del mobiliario cuando:
* Se trate de subarriendo parcial.
* No exceda de dos en número de subarrendatarios, que con el cónyuge e hijos vayan a ocupar la vivienda.
* No se altere el destino de ésta.
* Que se notifique fehacientemente al arrendador en los 30 días ss al subarriendo.
- El subarriendo de locales exigirá siempre autorización
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