Arrendadores
Arrendadores
Y
arrendatarIos
Consejos para evitar conflictos
ÍndIce
Aranceles de la solicitud 2
Contratos de arrendamiento 3
Recibos de arrendamiento 5
Depósitos de garantía 6
Derecho a tomar posesión al comienzo del
contrato de arrendamiento 11
Renovaciones del contrato de arrendamiento 12
Incumplimiento de un contrato de arrendamiento 13
Depósito de arrendamiento: cuando el arrendador
no realiza reparaciones 14
Represalias del arrendador contra los arrendatarios 18
Riesgos de la pintura a base de plomo 18
Desalojo 21
Asistencia de problemas/recursos del arrendamiento 26
Leyes pertinentes 29
Preguntas frecuentes 30
Oficina del Fiscal General de Maryland División de Protección al Consumidor
Aranceles de la solIcItud
X. Xxxxx pagó un arancel de la solicitud de USD 25 para solicitar un apartamento. Al día siguiente, encontró otro apartamento que le gustó más. Le preguntó al primer arrendador si le reembolsaría su arancel de la solicitud, pero él le dijo que no era reembolsable.
¿Tenía derecho el arrendador a conservar el arancel?
R. Sí. Un arrendador puede conservar un arancel de la solicitud de USD 25 o menos.
Si un arrendador posee cinco o más unidades en una ubicación, la solicitud de contrato de arrendamiento debe explicar cuáles son sus obligaciones y derechos, y si se cobra un arancel de la solicitud.
Un arancel de la solicitud es todo arancel que no sea un depósito de garantía que se le paga a un arrendador antes de firmar un contrato de arrendamiento. Nunca debe firmar un contrato de arrendamiento antes de que se haya aceptado su solicitud.
Los arrendadores utilizan los aranceles de la solicitud para cubrir los gastos del proceso de solicitud, como realizar una verificación de crédi- to. Un arrendador tiene derecho a conservar un arancel de la solicitud de USD 25 o menos. Si el arancel es mayor a USD 25, el arrendador debe reembolsarle toda la suma que no se haya utilizado para procesar su solicitud. La suma excedente se le debe devolver dentro de los 15 días posteriores a que se instale o luego de que usted o el arrendador hayan notificado, por escrito, que no se realizará el arrendamiento.
Si el arrendador retiene más de USD 25 de un arancel de la solicitud, us- xxx debe pedirle al arrendador que le brinde una explicación por escrito de qué gastos se generaron con exactitud y cuál fue el costo de cada elemento. Si la explicación no lo satisface, puede seguir adelante con el asunto.
Si, al llenar la solicitud, el arrendador le pide dinero para reservarle un apartamento, es posible que no esté claro que le están pidiendo un depósito de garantía. No se aconseja pagar un depósito de garantía antes de que se haya aceptado su solicitud y usted firme un contrato
de arrendamiento. Antes de pagar, debe confirmar con el arrendador si se le reembolsará tanto si usted decide arrendar como si no, o si
el arrendador decide no arrendarle a usted. Pídale al arrendador que escriba esa información en un recibo. Esto podría evitarle discusiones para que se le reembolse el dinero después.
Contratos de arrendamIento
X. Xxxxx realizó un acuerdo verbal con un arrendador en el que él arrendaría un apartamento por mes a USD 600 mensuales; él pa- xxxxx por los servicios públicos y se instalaría el día 15 del próxi- mo mes. ¿Es un contrato legal?
R. Sí. Los contratos verbales de arrendamiento son legales para los arrendamientos de menos de un año de duración. Sin embargo,
se recomienda encarecidamente celebrar un contrato de arrenda- miento por escrito para que los arrendadores y los arrendatarios eviten conflictos.
Se requiere que un arrendador utilice un contrato de arrendamiento por escrito si el arren- xxxxxxxx será por un año o más, o si el arrendador po- see cinco unidades de arrendamiento o más en el estado.
De lo contrario, el arrendador y el arrendatario pueden acordar de manera verbal cómo será el arrendamiento y otros términos de dicho contrato. Si usted ce- lebra un contrato verbal, es muy importante que conozca los derechos y las responsabilidades legales suyas y del arrendador. Además, usted
y el arrendador deben tener un claro entendimiento sobre todos los términos del acuerdo. Sin embargo, sería ventajoso para usted aclarar las cuestiones en un contrato de arrendamiento por escrito.
Muchos arrendadores utilizan un contrato de arrendamiento estándar para todos sus arrendatarios. Sin embargo, es posible que usted desee negociar sus propios términos con el arrendador. Los términos adicio- nales se pueden escribir en el acuerdo y se pueden eliminar los térmi- nos inaceptables. Por supuesto, el arrendador también debe aceptar estos términos. Asegúrese que todos los cambios estén fechados y contengan las iniciales suyas y las del arrendador.
La ley estatal requiere que un arrendador que ofrece cinco o más unidades de vivienda para arrendar en Maryland debe incluir en cada contrato de arrendamiento una declaración de que las instalaciones es- tarán disponibles en una condición razonablemente segura y habitable, o, si ese no es el acuerdo, una declaración relativa a la condición de las instalaciones. El contrato de arrendamiento también debe especificar las obligaciones del arrendador y del arrendatario con respecto a la calefac- ción, el gas, la electricidad, el agua y la reparación de las instalaciones.
Un contrato de arrendamiento no puede contener nin- guna disposición que deniegue los derechos otorgados a los arrendatarios en virtud de la xxx xx Xxxxxxxx. El contrato de arrendamiento no podrá:
• autorizar un juicio confeso a través del cual re- nuncia a todos los derechos de defensa
• imponer una penalización de arrendamiento tar- dío superior al 5 % de la suma adeudada
• imponer una penalización de arrendamiento tardío superior a USD 3 a la semana cuando el arrendamiento se paga de manera semanal (que no exceda USD 12 al mes)
• dar al arrendador el derecho a desalojar o tomar sus pertenencias personales sin un fallo judicial
• brindar un aviso de menos de 30 días para rescin- dir su contrato de arrendamiento
CopIa antIcIpada del contrato de arrenda- mIento
Si lo solicita por escrito, el arrendador debe darle una copia de un contrato de arrendamiento antes de que decida arrendar. Debe incluir todos los términos
acordados, pero no debe indicar su nombre o el
domicilio, la fecha de la instalación ni la identifica- ción y la tasa de arrendamiento de su unidad.
Es una muy buena
idea obtener una copia del contrato de arrendamiento para leerlo con antelación. Antes de firmar un contrato de arrendamiento, debe conocer todos los términos que incluye, como el vencimiento del
arrendamiento, los aranceles por demora, los procedimientos para dar aviso al final del contrato de arrendamiento, las disposiciones xx xxxx- vación automática y la devolución del depósito de garantía. También debe leer y asegurarse de que puede vivir con las reglas relacionadas
a las mascotas, el estacionamiento, las áreas de almacenamiento, el ruido, los requisitos de las alfombras, la basura, el número máximo de ocupantes y los procedimientos de mudanza.
RecIbos de arrendamIento
Se requiere que un arrendador le dé un recibo al arrendatario por un pago de arrendamiento a petición o uno de que se paga en efectivo. (En el condado de Xxxx Xxxxxxx, se requiere que un arrendador entre- gue un recibo a menos que el pago se realice por cheque o a menos que el arrendatario use la propiedad con fines comerciales o empresariales).
DepósItos de garantía
Un depósito de garantía es todo dinero que un arrendatario paga a un arrendador que lo protege contra daños a la propiedad arrendada, falta de pago del arrendamiento o los gastos generados debido a un incumplimiento del contrato de arrendamiento.
El depósito xx xxxxx- tía no puede exceder el arrendamiento de dos meses. Si se le co- bra por demás, tiene derecho a recuperar hasta tres veces la suma adicional co- brada, además de los honorarios razona- bles de un abogado.
El arrendador debe entregarle un recibo por el depósito de garantía. El recibo se puede incluir en el contrato de arrendamiento por escrito. Hay una penalización de USD 25 si el arrendador no le entrega un recibo.
El recibo o el contrato de arrendamiento debe indicar su derecho a recibir una lista por escrito del arrendador con todos los daños exis- tentes en la propiedad de arrendamiento si usted realiza una solicitud por escrito dentro de los 15 días posteriores al arrendamiento. Si no se le brinda una lista de los daños existentes, el arrendador puede ser res- ponsable de pagar tres veces el depósito de garantía, menos los daños o el arrendamiento no pagado.
El arrendador debe poner el depósito de garantía en una cuenta de depósito bloqueada. Al devolver depósitos de garantía de USD 50 o más, el arrendador debe incluir intereses simples del 3 % anual,
devengados a intervalos mensuales a partir de la fecha en que se pagó el depósito de garantía por todos los arrendamientos iniciados antes del 1.° de enero de 2015. Para los arrendamientos que comenzaron a
partir del 1.° de enero de 2015, la tasa de interés es pagadera al 1.5 % anual O la tasa de interés simple devengada a la tasa diaria de la curva de rendimiento xxx Xxxxxx de los Estados Unidos durante un año a partir del primer día hábil de cada año, cualquiera que sea mayor. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland tiene una calculadora de depósito de garantía del arrendamiento en su sitio web en xxxx://xxx.xxxx.xxxxxxxx.xxx para que usted calcule esta tasa de interés. Un arrendador debe pagar un 4 % de los depósi- tos retenidos antes del 1.° de octubre de 2004.
DevolucIón del depósIto de garantía
X. Xxxxxx no cumplió con su contrato de arrendamiento cuan- do compró una casa. El arrendador pudo arrendarle a un nuevo arrendatario 3 días después de que Xxxxxx se mudara. Sin embar- go, dijo que conservaba el depósito de garantía xx Xxxxxx porque había incumplido el contrato de arrendamiento. ¿El arrendador tenía derecho a conservar el dinero?
R. No toda la suma. Un arrendador solo puede retener del de- pósito de garantía una suma igual a los daños reales sufridos.
El arrendador no generó ningún gasto en volver a arrendar y no hubo daños en el apartamento, por lo que su única pérdida fueron los 3 días perdidos de arrendamiento.
X. Xxxxxxx vivió en un apartamento por cinco años. Cuando se mudó, el arrendador conservó su depósito de garantía para volver a pintar el apartamento y reemplazar la alfombra de la sala de estar. ¿El arrendador tenía derecho a conservar el dinero?
R. A menos que Xxxxxxx dañara la alfombra o las paredes más allá del desgaste común, el arrendador no podía conservar ningún dinero del depósito de garantía. Un arrendador no puede conservar el depósito de garantía de un arrendatario para pagar los retoques y reemplazos necesarios debido al deterioro normal por utilización.
Los conflictos por el depósito de garantía a menudo implican mal- entendidos sobre cuándo el arrendador tiene derecho a conservar el
depósito de garantía y desacuerdos sobre si el arrendatario causó daños en la unidad de arrendamiento.
El arrendador debe devolver el depósito de garantía del arren- datario además de los intereses, menos todos los daños legalmente retenidos, dentro de los 45 días posteriores luego de que finalice el arrendamiento. Si el arrendador no hace esto sin un buen motivo, usted puede demandar hasta tres veces la suma retenida, además de
honorarios razonables del abogado.
Si el arrendador retiene una parte de su depósito de garantía, debe enviarle
una lista escrita de los daños junto con una declaración de lo que cuesta reparar los daños por correo de primera clase a su último domicilio cono- cido dentro de los 45 días posteriores a su mudanza. Si el arrendador no hace esto, pierde el derecho de retener una parte del depósito de garantía.
Usted tiene derecho a estar presente cuando el arrendador inspec- cione su unidad de arrendamiento en busca de daños al final de su contrato de arrendamiento si usted notifica su intención de mudarse al arrendador, junto con la fecha de mudanza y su nuevo domicilio, por correo certificado al menos 15 días antes de hacerlo. Luego, el arrendador debe notificarle por correo certificado la fecha y hora de la inspección. La inspección debe realizarse dentro de los 5 días anterio- res o posteriores a su fecha de mudanza. El arrendador debe revelarle estos derechos por escrito cuando paga el depósito de garantía. En caso contrario, el arrendador pierde el derecho a retener una parte del depósito de garantía por daños.
Sus derechos y obligaciones son diferentes si se lo desalojó por incum- plimiento del contrato de arrendamiento o si abandonó la propiedad arrendada antes de que expire el contrato de arrendamiento. En estas circunstancias, usted debe enviar un aviso por escrito al arrendador por
correo de primera clase dentro de los 45 días posteriores a su desalojo o abandono de la propiedad. Este aviso debe informar al arrendador de su nuevo domicilio y solicitar la devolución de su depósito. Una vez que el arrendador reciba la solicitud por escrito, debe seguir ciertos pasos.
• En un plazo de 45 días, el arrendador debe enviarle por correo de primera clase una lista de daños de la unidad de arrenda- miento y los costos generados para repararlos. Si el arrendador no le envía una lista de los daños, pierde el derecho a retener el depósito de garantía.
• El depósito de garantía, además de los intereses, menos todo daño legalmente retenido, se debe devolver dentro de los 45 días posteriores a su aviso.
Bonos de garantía de la propIedad arren- dada
X. Xxxxxxx pagó una prima de USD 200 por un bono de garantía cuando se instaló en su apartamento. Después de mudarse, el arren- dador realizó una inspección de su unidad y envió una carta en la que indicaba que Xxxxxxx debía
USD 150 por daños causados en el baño, y solicitó el pago de di- chos daños. ¿Xxxxxxx sigue siendo responsable de pagar estos daños a pesar de que pagó por un bono de garantía?
R. Sí. Al arrendar un apartamento, un arrendador puede aceptar un bono de garantía como alternativa al depósito de garantía que brinda el arrendatario. Aunque ambos protegen al arrendador contra daños a la propiedad, no pagar el arrendamiento o los gastos genera- dos debido a un incumplimiento
del contrato de arrendamiento, existen diferencias subyacentes entre ellos.
Un bono de garantía es aquel que un arrendatario puede comprar para proteger a un arrendador contra daños a las instalaciones arren- dadas por deterioro normal de uso, un mes de arrendamiento no pagado o daños debido a un incumplimiento del contrato de arrenda- miento. Xxxxxxx puede optar por pagarle directamente al arrendador por el daño o que los daños se paguen con el bono de garantía. Sin embargo, si los daños se pagan con el bono de garantía, a Xxxxxxx finalmente se le pedirá que reembolse el bono por la suma que pagó al arrendador.
No se le puede requerir que compre un bono de garantía; en su lugar, us- xxx puede entregarle un depósito de garantía al arrendador. La suma xxx xxxx de garantía no puede exceder el arrendamiento de dos meses, ya sea individualmente o combinado con todo depósito de garantía.
Los arrendatarios que compran bonos de garantía gozan de muchas de las mismas protecciones que gozan cuando pagan un depósito de ga- rantía. Por ejemplo, los arrendatarios que compran bonos de garantía tienen derecho a lo siguiente:
• inspeccionar las instalaciones de arrendamiento con su arrenda-
dor antes y después de arrendar la propiedad;
• recibir una lista de los daños que el arrendador reclama que son responsabilidad del arrendatario;
• obtener un recibo que explique sus derechos cuando se les pide comprar un bono de garantía.
Hay diferencias importantes entre un depósito de garantía y un bono de garantía. Los bonos de garantía no eximen al arrendatario de pagar por tales daños al final del arrendamiento. A diferencia de un depósito de garantía, la prima pagada por un bono de garantía no es reembolsable al final del arrendamiento y la cantidad que pagó el arrendatario por la prima xxx xxxx de garantía no se acredita para el pago de daños.
¿«Daño» o deterIoro normal por uso?
A menudo, este es el punto en el que los arrendadores y los arrendata- xxxx no están de acuerdo. Desafortunadamente, no hay reglas claras ni rápidas que se ajusten a todas las situaciones. El sentido común sugiere que las alfombras deberán reemplazarse de manera periódica y que las paredes se deberán volver a pintar debido al deterioro normal por uso. Un arrendador debe asumir estos costos como parte del negocio. Sin embargo, si un arrendatario quemó una gran superficie de la alfombra o si arrastró un electrodoméstico sobre ella y la rasgó, podría considerarse, de manera razonable, como un daño. Dejar pequeños agujeros de los ganchos para cuadros en la pared sería deterioro normal por uso, mien- tras que realizar un agujero en la pared que requeriría una reparación del panel de yeso o del yeso se podría considerar como daño.
Derecho a tomar posesIón al comIen- zo del contrato de arrendamIento
X. Xxxxx debía ins- talarse en su nuevo apartamento el 1.° xx xxxxx, pero el arrendatario ante- rior no se mudó a tiempo y el arren- dador dijo que el apartamento no estaría listo hasta el
6. ¿Que podía hacer Xxxxx?
X. Xxxxx tiene derecho a cancelar su contrato de arrendamiento y recuperar todo arrendamiento pagado con antelación o el depó- sito de garantía que le haya pagado al arrendador. Si opta por esperar el apartamento, puede conseguir alojamiento temporal, colocar sus muebles en un almacén y que el arrendador pague estos gastos, además de los gastos de mudanza adicionales. No debería pagar el arrendamiento de los días que no pudo ocupar el apartamento.
Si un arrendador no le permite tomar posesión de su unidad de arrenda- miento al comienzo de su contrato de arrendamiento, usted tiene derecho a cancelar el contrato con un aviso por escrito al arrendador. Además, el arrendador es responsable ante usted por todo daño que sufra como re- sultado de no poder instalarse al comienzo del contrato de arrendamien- to, sin importar si usted decide cancelarlo o no. Desafortunadamente, aunque el arrendador sea responsable legal de sus gastos en esta situación, es posible que sea difícil obtener el pago. Es posible que deba llevar al arrendador al tribunal y luego esforzarse para que le pague.
RenovacIones del contrato de arrendamIento
X. Xxxxxxx sabía que tenía que darle un aviso con 30 xxxx xx xxxxxx- ción al arrendador antes de mudarse. Seis semanas antes del final de su contrato de arrendamiento, Xxxxxxx le dijo a un empleado de la oficina de arrendamientos que se mudaría al final del contrato. Más tarde, la oficina de arrendamientos le notificó que su con- trato de arrendamiento se había renovado de manera automática porque no había entregado el aviso por escrito, como lo exigía el
contrato. ¿Por qué debería haber entregado un avi- so por escrito?
R. Para protegerse, siempre entréguele un aviso por escri- to al arrendador con su intención de mudarse y con- serve una copia para usted.
Muchos contratos de arrendamiento contienen una disposición que permite que se renueve de manera automática por otro período o que se renueve por mes, a menos que el arrendador o el arrendata- rio notifiquen que no lo renovarán con antelación. Tenga en cuenta
con cuántos días de antelación tendrá que notificar al arrendador si no desea renovar el contrato de arrendamiento. Si no da este aviso a tiempo, su contrato de arrendamiento podría renovarse de manera automática.
Debe enviar el aviso por escrito y asegurarse de que el arrendador lo reciba a tiempo. Envíe el aviso por correo certificado si desea tener pruebas de que se recibió a tiempo.
Una disposición de renovación automática en un contrato de arren- xxxxxxxx debe proporcionar espacio para que el arrendatario dé un acuse de recibo por escrito aceptando la disposición. Si el arrendador no puede mostrar la firma, iniciales u otra marca que reconozca esta disposición, el arrendador no puede exigir una renovación automática del contrato de arrendamiento.
Algunos contratos de arrendamiento no tienen disposiciones xx xxxx- vación automática, por lo que usted debe firmar uno nuevo si desea seguir con el arrendamiento.
Aumento del arrendamIento u otros cam- bIos en los térmInos
Si desea seguir con el arrendamiento, asegúrese de saber si cambiará algún término del contrato de arrendamiento. Si su contrato de arren- xxxxxxxx tiene una cláusula de renovación automática, el arrendador debe notificarle un aumento de arrendamiento u otro cambio con suficiente tiempo para que usted decida si desea renovar. Si su contra- to de arrendamiento no se renueva de manera automática, asegúrese xx xxxx detenidamente el nuevo contrato que va a firmar. Es un nuevo contrato entre usted y el arrendador, y cualquiera de los términos pue- de diferir de los términos en su contrato de arrendamiento anterior.
IncumplImIento de un contrato de arrendamIento
X. Xxxxxxx le notificó al arrendador que debía incumplir su con- trato de arrendamiento, ya que se iba a casar. El arrendador dijo
que Xxxxxxx sería responsable por el arrendamiento de los cuatro meses restantes del contrato de arrendamiento si no podía encon- trar un nuevo arrendatario. ¿El arrendador estaba en lo correcto?
R. Sí. Usted debe pagar el arrendamiento hasta el final del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el arrendador solo le puede cobrar por el periodo durante el cual la propiedad permaneció desocupada.
Si usted no cumple con el contrato de arrendamiento, el arrendador puede responsabilizarlo del arrendamiento adeudado por el resto del contrato. Sin embargo, el arrendador debe realizar un esfuerzo razona- ble para volver a arrendar el apartamento y limitar las pérdidas. Si el arrendador puede volver a arrendar la unidad, usted solo es responsable del arrendamiento hasta la fecha en que se instale el nuevo arrendatario.
No se requiere que un arrendador con múltiples unidades desocupa- das ponga a un nuevo arrendatario en la unidad que usted desocupó. Además, el arrendador puede responsabilizarlo por los gastos que ocasiona volver a arrendar, como la publicidad.
Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula que per- mite que el arrendatario cancele el contrato con una cierta cantidad de tiempo y, quizás, ofrecerle la opción de irse antes de tiempo y no ser responsable del resto del contrato de arrendamiento a cambio del pago de un arancel. Otros contratos de arrendamiento pueden conte- ner una cláusula que permite que el arrendatario cancele el contrato de arrendamiento si un empleador lo transfiere a un lugar que se encuentra a un cierto número xx xxxxxx de distancia. Según la xxx xx
Xxxxxxxx, el personal militar que recibió órde- nes de cambio de estación permanente (o un servicio temporal por más de tres meses) puede rescindir un contrato de arrendamien- to con el debido aviso.
Es prudente pensar a futuro
14 Revisado en julio de 2021
antes de firmar un contrato
de arrendamiento a largo plazo. Si usted anticipa comprar una casa, ca- sarse o tener que mudarse por otro motivo en el futuro cercano, pídale al arrendador que le dé un contrato de arrendamiento por seis meses o uno de renovación mensual. Si usted anticipa una transferencia de empleo, pí- dale al arrendador que agregue una cláusula de transferencia de empleo en el contrato de arrendamiento que le permita rescindirlo antes de tiempo con el aviso adecuado.
DepósIto de arrendamIento: cuando el arrendador no realIza las repara- cIones
P. Durante los meses de invierno, hay poca calefacción en el apartamento de Xxxx. Después de llamar al arrendador varias veces por este problema, envió una queja por escrito que el arrendador ignoró. Luego, Xxxx informó esta condición al inspector de vivien- das de la ciudad, quien emitió un aviso de infracción al arrenda- dor. ¿Puede Xxxx
dejar de pagar el arrendamien- to hasta que el
arrendador solu- cione el proble- ma?
R. No. Si ella dejara de pagar el arrendamien- to, el arrendador
podría desalojarla. Sin embargo, Xxxx sí tiene derecho a tener calefacción adecuada en su apartamento. Al seguir ciertos pasos, puede depositar el dinero de su arrendamiento en una cuenta de depósito establecida en el Tribunal de Distrito en lugar de pagar el arrendamiento al arrendador.
Según la xxx xx Xxxxxxxx, si un arrendador no repara defectos graves o peligrosos en una unidad de arrendamiento, usted tiene el derecho
de pagar su arrendamiento en una cuenta de depósito establecida en el Tribunal de Distrito local. Sin embargo, la ley es muy específica acerca de las condiciones bajo las cuales el arrendamiento se puede dejar en depósito. Usted debe dar al arrendador el aviso adecuado y el tiempo adecuado para realizar las reparaciones antes de tener el derecho de dejar el arrendamiento en depósito. Solo el Tribunal puede establecer la cuenta de depósito bloqueada.
Las condiciones graves o peligrosas incluyen, entre otras cosas, las siguientes:
• Falta de calefacción, luz, electricidad o agua, a menos que usted sea responsable de los servicios y se hayan cortado porque usted no pagó la factura (la falta de aire acondicionado no se conside- ra una situación grave o peligrosa que permitiría el depósito del arrendamiento).
• Falta de una eliminación adecuada de las aguas residuales. Plaga de roedores en dos o más unidades.
Además del depósIto del arrenda- mIento, ¿qué más puede hacer un arrendatarIo sI un arrendador no realIza reparacIones?
Un arrendatario puede denunciar al arrendador ante las autorida- des locales. Según una ley que la Asamblea General de Maryland
aprobó en 1986, cada condado debe adop- tar un código de vivienda que cumpla con los estándares mínimos de todo el
estado. Algunos condados y la ciudad de Baltimore tienen códigos integra- les de vivienda y construcción que
aplican las autoridades locales. Las autoridades locales investigarán su queja y, si el arrendador es citado por infracciones, deberán
realizarse las reparaciones.
• Riesgos de la pintura a base de plomo que el arrendador no pudo reducir.
• La existencia de algún defecto estructural que presente una amenaza grave para su seguridad física.
• La existencia de toda condición que presente un riesgo grave de incendio o salud.
El depósito de arrendamiento no es para defectos que solo hacen que el apartamento o la casa sea menos atractiva o cómoda, como peque- ñas grietas en los pisos, las paredes o el techo.
Con el fin de retener el arrendamiento por condiciones que constituyen una amenaza para la vida, la salud o la seguridad, usted debe brindar un aviso real de los defectos. Puede notificar al arrendador por correo certificado o se lo puede notificar de las infracciones desde una agencia gubernamental adecuada, como el departamento de vivienda local.
El arrendador tiene, entonces, una cantidad de tiempo razonable después de recibir el aviso para corregir las condiciones. Si el arrenda- dor no hace esto, usted puede ir al tribunal y presentar una acción de depósito del arrendamiento.
Antes de que se establezca una cuenta de depósito bloqueada, el Tri- bunal celebrará una audiencia para oír a ambas partes. Si los hechos exigen que se establezca una cuenta de depósito del arrendamiento, el juez puede tomar varias medidas, que incluyen devolverle a usted todo o parte del dinero como compensación, devolverle a usted o al arrenda- dor todo o parte del dinero para realizar las reparaciones, o asignar a un administrador especial que se asegure de que se realicen las reparaciones. Una vez establecida la cuenta de depósito bloqueada, usted debe conti- nuar con el pago regular del arrendamiento en esta cuenta.
La ciudad de Baltimore tiene una ley de depósito del arrendamiento que es muy similar a la ley estatal. Por lo tanto, los residentes de Balti- more deben ejercer sus derechos de depósito del arrendamiento según la ley municipal. Si usted reside en un condado en el que la ley de depósi- to del arrendamiento se aprobó, debe seguir los procedimientos requeri- dos según la ley local para establecer una cuenta de depósito bloqueada.
Si opta por retener el arrendamiento sin establecer una cuenta de depósito, usted aún debe notificar al arrendador por correo certificado de los problemas en la unidad y de su denegación a pagar el arren- damiento. Sin embargo, el arrendador podría llevarlo al tribunal e intentar desalojarlo. En ese caso, usted puede defenderse al contarle al tribunal sus motivos para retener el arrendamiento. Si el tribunal está de acuerdo en que la condición de su casa o apartamento representa una grave amenaza para su vida, salud o seguridad, se le requerirá en ese momento que ponga sus pagos del arrendamiento en una cuenta de depósito hasta que se resuelva el conflicto.
RepresalIas del arrendador contra los arrendatarIos
X. Xxxxx y dos otros arrendatarios en su complejo de aparta- mentos circularon una petición para formar un grupo
de arrendatarios para tratar el hecho de que el arren- dador no realiza reparaciones. El sobrino del arrenda- dor, que también es un arrendatario en el complejo, le informó esta actividad al arrendador. El arrendador le notificó a Xxxxx que su arrendamiento aumentaría en USD 100 al mes. ¿Xxxxx tiene que pagar este arren- xxxxxxxx más caro o enfrentar el desalojo?
R. No.
Un arrendador no puede desalo- jarlo, aumentar el arrendamien-
to o dejar de prestarle
servicios porque usted organiza o se une a una organización de arrendatarios. El arrendador tampoco puede tomar ninguna de estas acciones si usted se queja ante él, presenta una queja de buena fe con- tra él con el Departamento de Inspección de Vivienda u otra agencia, o presenta una demanda.
RIesgos de la pIntura a base de plomo
X. Xxxxxx y Xxxxx arrendaron una casa adosada antigua. Dado que tienen hijos pequeños, le preguntaron al arrendador si la casa tenía pintura a base de plomo. El arrendador dijo que había pin- tado las paredes y el enmaderado recientemente y no había pin- tura astillada, así que no debían preocuparse. ¿Deberían Xxxxxx y Xxxxx estar satisfechos con esa respuesta?
R. Tanto la ley federal como la de Maryland requieren que un arrendador de una casa
antigua (construida antes de 1978) le dé al arren- datario como mínimo un folleto específico sobre los riesgos de la pintura a base de plomo. Más importante aún, la xxx xx Xxxxxxxx requiere que los arrenda- xxxxx xx xxxxx construidas antes de 1978 le dé al arrendatario un certifica-
do de reducción de riesgos que pruebe que se tomaron medidas de reducción de riesgos en la propiedad.
La pintura a base de plomo que se encuentra en las casas antiguas es extremadamente peligrosa para los niños pequeños y las mujeres emba- razadas. El envenenamiento por plomo puede causar discapacidades de aprendizaje, pérdida de audición, trastorno por déficit de atención, pér- dida de coeficiente intelectual (CI), retrasos en el desarrollo del habla, hiperactividad y comportamiento agresivo en los niños. Puede causar desarrollo fetal anormal y aborto involuntario en mujeres embarazadas.
La xxx xx Xxxxxxxx brInda
Revisado en julio de 2021
lo sIguIente: 19
Un arrendador de una propiedad construida antes de 1978 en Maryland debe cumplir tres requisitos antes de arrendársela.
1. Debe registrar la propiedad y pagar un honorario de USD 30 al año al Departamento de Medioambiente de Maryland.
2. Debe entregarle los folletos «Programa de prevención de enve- nenamiento por plomo: aviso de los derechos del arrendatario» y «Proteja a su familia del plomo en su casa».
3. Debe tomar todas las medidas de reducción de riesgos (tra- tamientos de riesgos de plomo) en la propiedad y obtener un certificado de reducción de riesgos, y entregarle una copia del certificado a usted antes de instalarse.
Si un arrendador recibe un «aviso de defecto» por escrito que indica que hay pintura astillada o pelada, o un aviso de un niño con niveles altos de plomo en sangre en la propiedad, el arrendador debe responder tomando las medidas de reducción de riesgos modificadas dentro de
los 30 días posteriores al recibimiento del aviso. Todos los arrendatarios se deben reubicar mientras se realizan los tratamientos de reducción de riesgos. Si debe dejar su casa por más de 24 horas mientras se realizan los tratamientos, el propietario debe pagar los gastos razonables por
alojamiento de una noche y, posiblemente, las comidas para su familia.
En Maryland, es ilegal que un arrendador tome represalias y desaloje a un arrendatario solo porque el arrendatario o el inspector de viviendas envía un aviso al arrendador en el que se le informa que hay riesgos
de plomo en la propiedad, o que hay un niño con un nivel elevado de plomo en sangre que vive en la propiedad.
RequIsItos de la ley federal
La ley federal (Título X: la Ley Federal de Reducción de Riesgos de Pintura a Base de Plomo en Residencias de 1992) requiere que un arrendador de una propiedad construida antes de 1978 revele al
arrendatario todo riesgo relacionado con la pintura a base de plomo conocido en la propiedad antes de que el contrato de arrendamiento
Más InformacIón
Para obtener más información sobre los riesgos asociados con la pintura a base de plomo y cómo lidiar con ella
en su casa, contáctese con la Iniciativa xx Xxxxx Verdes y Saludables al 000-000-0000 o el Departamento de
Medioambiente de Maryland al 000-000-0000. También se puede encontrar información útil para arrendatarios
y arrendadores en un folleto elaborado por la Agencia de Protección Ambiental, la Comisión de Seguridad de Productos para el Consumidor de los Estados Unidos y
el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (xxxx://xxx.xxx.xxx/xxxx/xxxxxxx-xxxx- family-lead-your-home). Si sospecha que su hijo estuvo expuesto a pintura a base de plomo, llame al médico de su hijo de inmediato para solicitar un análisis de sangre.
sea definitivo. El arrendador también debe entregar al arrendatario un folleto de «Proteja a su familia del plomo en su casa», en el que se explican los riesgos de la pintura a base de plomo.
Revisado en julio de 2021 21
RecordatorIo de la vIvIenda justa
Puede ser ilegal que un arrendador requiera que una familia revele los niveles de plomo en sangre de sus hijos antes de la aprobación de la solicitud de arrendamiento, o que discrimine negándose a arrendar a familias con niños o familias con niños envenados por plomo. Se de-
mandó a algunos arrendadores por estas acciones.
Desalojo
X. Xxxxx y dos compañeros universitarios arrendaron una casa. El contrato de arrendamien- to declaraba que solo tres adultos
no emparentados podían vivir en la casa, pero Xxxxx invitó a dos estudiantes más a instalarse con él para compartir los costos. Después de que los vecinos se quejaron de fiestas ruidosas, el arrendador descubrió a los arrendatarios adicionales. Les dijo a
los estudiantes que los desalojaba a todos por incumplimiento del contrato de arrendamiento y que tenían que estar fuera de la casa antes del fin de semana. ¿Podía el arrendador hacer eso?
R. No. El arrendador puede desalojar a los estudiantes, pero debe seguir el procedimiento establecido por la xxx xx Xxxxxxxx.
El desalojo es un procedimiento legal. El arrendador no puede decirle que tiene que mudarse o tirar sus pertenencias. Para desalojarlo, un arren- dador debe ir al Tribunal de Distrito para obtener un fallo en contra de usted. Si un arrendador saca sus pertenencias de la casa, cambia las cerra- duras o corta los servicios públicos sin una orden judicial, debe llamar a la policía y a un abogado o a una organización de servicios legales.
Un arrendador no puede desalojarlo solo porque presentó una queja o una demanda en su contra o porque se unió a una asociación de arrendatarios. Esto se llama «desalojo de represalia», y usted puede detener un desalojo demostrándole al Tribunal que el arrendador lo está desalojando por uno de estos motivos.
Un arrendador puede desalojarlo por lo siguiente:
• No pagar el arrendamiento. Su arrendador puede comenzar el proceso de desalojo tan pronto como su fecha de vencimien- to del arrendamiento haya pasado y usted no haya pagado el arrendamiento. El arrendador no tiene que avisarle con antela- ción. En la mayoría de los casos, usted puede detener el desalo- jo en algún momento antes de que el comisario xxxx a desalo- jarlo con pagar el arrendamiento que debe.
• «Retención». Si usted no se muda cuando finaliza su contrato
de arrendamiento, el arrendador puede desalojarlo por «reten- ción». El arrendador debe demostrar que le entregó el debido aviso por escrito (con al menos un mes de antelación) de la finaliza-
ción de su contrato de arrenda- miento.
• Incumpli- miento del contrato de arrenda-
miento. Un arrendador puede des- alojarlo por
incumplir parte de su contrato de arrendamiento (por ejemplo, al tener más personas viviendo en la casa que lo permitido por el con- trato de arrendamiento). Antes de ir al tribunal, el arrendador debe darle un aviso por escrito con un mes de antelación para rescindir
el contrato de arrendamReiveisnadtooen(jusloio ldoe 20s2e1 requiere un aviso de 14 días 23
cuando el arrendatario mostró un comportamiento que constituye una amenaza para la seguridad de otros). El arrendador deberá demostrar que usted infringió su contrato de arrendamiento y que la infracción fue grave.
Además, el fiscal estatal, el fiscal del condado o una asociación comu- nitaria pueden iniciar una acción de desalojo contra los arrendatarios involucrados en actividades ilegales de droga.
Si el arrendador comienza el procedimiento de desalojo, usted reci- birá una citación oficial para asistir a una audiencia. Las citaciones se pueden entregar en persona, pero por lo general se envían por correo o se publican en la propiedad de arrendamiento. No las ignore. Vaya a la audiencia y llegue a tiempo. Si no va, es probable que gane el arrendador.
La audiencia le da la oportunidad de contar su versión de la historia. Por ejemplo, usted puede demostrar que pagó el arrendamiento o que intentó pagarlo pero el arrendador no lo aceptó, o que el arrendador no le dio un aviso por escrito con un mes de antelación de que usted había infringido su contrato de arrendamiento y debía mudarse.
Si el juez decide a favor del arrendador, el arrendador puede presentar una orden judicial para el desalojo dentro de 5 días hábiles (llamada «orden de
Xxxxx para los arrendatarIos que enfrentan desalojo
Si un desalojo lo deja sin hogar, puede ser elegible para recibir ayuda de un programa de prevención de desalojos ofrecido por un grupo de asistencia de vivienda sin fines de lucro o su Departamento de Servicios Sociales local.
restitución») y organizar que un comisario supervise el desalojo.
Usted puede apelar un fallo de desalojo. La apelación se debe presen- tar dentro de 4 días posteriores a la fecha del fallo en los casos en los que no se pagó el arrendamiento y 10 días en los casos de incumpli- miento del contrato de arrendamiento o retención. Es posible que deba enviar un bono para cubrir el arrendamiento mientras espera que el Tribunal de Circuito decida la apelación.
En la fecha de un desalojo, el comisario irá a la unidad de arrenda- miento para ordenar al arrendatario y a todos los que están dentro que se vayan. El arrendador o los empleados del arrendador pueden, entonces, retirar todas las pertenencias de la propiedad y ponerlas en el derecho de paso público mientras el comisario supervisa. Una vez que se retiren las pertenencias de la propiedad, son responsabilidad del arrendatario.
AsIstencIa de problemas/recursos de arrendamIento
OfIcIna del FIscal General de Maryland
La División de Protección al Consumidor tiene una unidad de media- ción que puede ayudarlo a resolver un conflicto con un arrendador.
Sucursal del centro de Baltimore 200 Xx. Xxxx Xxxxx, 00xx Xxxxx Xxxxxxxxx, XX 00000-0000
Línea directa de atención al consumidor: 000-000-0000 o número gratuito 000-000-0000
de 9 a. m. a 3 p. m., de lunes a viernes
Dispositivo de telecomunicación para sordos (TDD): 000-000-0000 xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx/Xxxxx/XXX/
Los consumidores pueden descargar o imprimir un formulario de queja o presentar una queja en línea.
Sucursales
Asistencia telefónica xx Xxxxxxxxxx
000-000-0000 • de 9 a. m. a 12 p. m., 0.xx martes de cada mes
Asistencia telefónica xx Xxxxxxxxx
000-000-0000 • de 9 a. m. a 1 p. m., 2.° y 4.° jueves de cada mes
Sucursal del condado xx Xxxxxx Xxxxxx
9200 Xxxxx Xx., Xxxxx 000, Xxxxx, XX 00000
000-000-0000 • de 9 a. m. a 5 p. m., de lunes a viernes
Sucursal del oeste de Maryland
44 Xxxxx Xxxxxxx Xx., Xxxxx 000, Xxxxxxxxxx, XX 00000 001-791-4780 • de 8.30 a. m. a 4.30 p. m., de lunes a viernes
Sucursal de la xxxxx este
200 Xxxxxxx Xx., Xxxxxxxxx, XX 00000
000-000-0000 • de 8.30 a. m. a 4.30 p. m., de lunes a viernes
Sucursal del sur de Maryland
15000 Xxxxx Xxxxx Xx., Xxxxxxxxxxx, XX 00000
000-000-0000 o el número gratuito 000-000-0000 • Llame para obtener una cita.
OfIcIna de ConsumIdores del Condado Aunque la División de Protección al Consumidor cubre todo el estado, los condados xx Xxxxxxxxxx y Xxxxxx también tienen sus propias sucursales de protección al consumidor que podrían ayudar- lo con los problemas de arrendamiento. Contáctese con la sucursal para averiguar si el condado tiene sus propias leyes entre arrendador y arrendatario que puedan ofrecerle protección adicional.
Sucursal de Protección al Consumidor del xxxxxxx xx Xxxxxx
6751 Columbia Gateway Dr. Columbia, MD 21046 • 000-000-0000
Sucursal de Protección al Consumidor del xxxxxxx xx Xxxxxxxxxx
100 Maryland Ave.
Rockville, MD 20850 • 000-000-0000
Otros recursos
Xxxxxxxxxxxx puede obtener ayuda de los siguientes grupos:
Centro Público de Justicia (una organización de defensa jurídica sin fines de lucro que se centra en el cambio sistémico para las personas que viven en la pobreza)
1 X. Xxxxxxx Xx. Xxxxx 000, Xxxxxxxxx, XX 00000
000-000-0000 • xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xxx/
Agencias de aplicación de códigos locales (consulte su directorio local)
AsIstencIa Legal de Maryland
Asistencia Legal de Maryland es un despacho de abogados privado sin fines de lucro que ofrece servicios legales gratuitos a personas con in- gresos limitados. Si necesita asistencia legal para resolver un conflicto entre arrendadores y arrendatarios y es financieramente elegible para recibir sus servicios, puede dirigirse a una de las oficinas de Asistencia Legal ubicadas en todo el estado.
Central de Asistencia Legal 500 X. Xxxxxxxxx St., Baltimore, MD 21202 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del condado de Xxxx Xxxxxxx 229 Hanover St., Annapo- lis, MD 21401 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del condado de Baltimore 215 Washington Ave., Suite 305, Towson, MD 21204 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del xxxxxxx xx Xxxxxx District Tribunal, 2nd Floor, 3451 Tribunal House Dr., Xxxxxxxx City, MD 21043 • 000-000-0000
Sucursal de la xxxxx este inferior 111 High St., Xxxxxxxxx, MD 21801 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del medio oeste de Maryland (condados xx Xxxxxxx, Fre-
derick y Washington) 22 South Market St., Suite 11, Frederick, MD 21701 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del xxxxxxx xx Xxxxxxxxxx 600 Xxxxxxxxx Plaza, Suite 430, Rockville, MD 20852 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del noreste de Maryland (condados xx Xxxxxxx y Xxxxx)
103 S. Hickory Ave., Bel Air, MD 21014 • 000-000-0000,
000-000-0000
Sucursal del condado xx Xxxxxx Xxxxxx 8401 Corporate Drive, Suite 200
Landover, MD 20785 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del sur de Maryland P.O. Box 249, 15045 Burnt Store Rd., 3rd Floor, Hughesville, MD 20637 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal de la xxxxx este superior 106 X. Xxxxxxxxxx St., Suite 101, Xxxxxx MD 21601 • 000-000-0000, 000-000-0000
Sucursal del oeste de Maryland 110 Xxxxxx St., Cumberland, MD 21502 • 000-000-0000, 000-000-0000
Leyes pertInentes relatIvas a los pro- blemas entre arrendador y arrenda- tarIo en Maryland
Puede acceder a estas leyes en muchas bibliotecas del condado o buscar secciones específicas de las leyes de Maryland en xxxx://xxxxxx. xxxxxxxx.xxx/ (haga clic en la pestaña «leyes»).
Xxx xx Xxxxxxxx
Código Anotado de Maryland
Bienes inmuebles, Título 8: arrendador y arrendatario
8-203 Depósitos de garantía y bonos de garantía
8-203.1 Recibo del depósito de garantía
8-204 Derecho del arrendatario a la posesión al
comienzo del contrato de arrendamiento
8-000 Xxxxxxxxx xara que el arrendador le dé un recibo al arrendatario
8-208 Disposiciones de renovación automática
8-208.1 Desalojos de represalia
8-208.2 Medidas de represalia para informar
al arrendador de riesgos de envenenamiento por plomo
8-211-211.1 Reparación de defectos peligrosos; depósito del arrendamiento
8-212.1 Responsabilidad del personal militar que recibe ciertas órdenes
8-213 Solicitudes de contratos de arrendamiento, depósitos
0-000-000 Desalojo
Bienes inmuebles, Título 8A: Estacionamientos xx xxxxx rodantes Medioambiente 0-000-000, Reducción de riesgos por pintura con plomo
Ley federal
Título X: Ley Federal de Reducción del Riesgo de Pintura a base de Plomo en Residencias de 1992
Preguntas frecuentes
El arrendador no reparó mi lavavajillas. ¿Puedo retener parte de mi arrendamiento hasta que lo haga?
No pagar el arrendamiento completo puede ponerlo en riesgo de desalojo. Consulte la página 14 para ver las situaciones que pueden calificar para el depósito del arrendamiento.
El arrendador dice que yo dañé la alfombra, pero las manchas estaban allí cuando me instalé. ¿Qué puedo hacer?
Si notó las manchas en un formulario de inspección antes de la instalación o en una lista de daños (consulte la página 6), tiene pruebas de que no causó las manchas. Si no notó las manchas como preexistentes, será difícil de demostrarlo y es posible que el arrendador tenga derecho a retener parte de su depósito de garantía.
¿Tengo un período xx xxxxxx para pagos atrasados del arrendamiento? Es posible que su contrato de arrendamiento o las leyes locales le otorguen un cierto período de tiempo (por ejemplo, 5 días) antes de que se aplique un arancel por demora. Sin embargo, por lo general un arrendador puede iniciar un procedimiento legal de desalojo apenas se retrase su pago por el arrendamiento. Consulte la página 22.
¿Puede un arrendador desalojarme solo diciéndome que me vaya o que, de lo contrario, pondrá mis cosas en la calle?
No, un arrendador debe ir al tribunal para obtener un fallo en su contra primero. Consulte la página 22.
Debía instalarme el 1.° del mes. El otro arrendatario no se mudó.
¿Cuáles son mis derechos?
Usted tiene derecho a cancelar el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito y el arrendador es responsable ante usted por los daños que sufra como resultado de no poder instalarse al comienzo del contrato de arrendamiento. Consulte la página 11.
Mi compañero de piso u otro arrendatario detiene el pago o se muda antes de que se termine el contrato de arrendamiento. ¿Quién es res- ponsable de pagar su parte del arrendamiento?
Incluso si su compañero de piso/otro arrendatario aparece en el contrato de arrendamiento, se lo puede considerar a usted como responsable del pago completo del arrendamiento.
Un arrendador decidió no arrendarme y pienso que es un caso de discriminación. ¿Ante quién puedo presentar una queja?
La Comisión de Derechos Civiles de Maryland investiga las quejas de discriminación de vivienda basadas en raza, color, religión, origen nacional, sexo, edad, situación familiar o discapacidad física o mental. Llame al 000- 000-0000 en Baltimore, 000-000-0000 en el área xx Xxxxxxxxx, 301-790- 4972 en el área xx Xxxxxxxxxx, 000-000-0000 en el área de Leonardtown o al número gratuito 000-000-0000 en cualquier lugar de Maryland.
¿Debo pagar el último mes de arrendamiento? Pensé que el depósito de garantía era para eso.
Usted debe pagar el arrendamiento hasta el final del contrato de arrenda- miento, incluido el último mes. Si usted pagó todo su arrendamiento y no causó ningún daño, el arrendador le devolverá su depósito de garantía. Consulte la página 7.
¿Hay algún límite a cuánto puede mi arrendador aumentar el arrenda- miento por un nuevo período del contrato de arrendamiento?
La ley estatal de Maryland no tiene disposiciones de control de arrenda- mientos, aunque las jurisdicciones locales pueden tener leyes de control de arrendamientos. Consulte la página 12 para obtener más información sobre las renovaciones del contrato de arrendamiento.
¿Puede un arrendador negarme el arrendamiento porque tengo un certificado de sección 8?
Algunas jurisdicciones prohíben que un arrendador se niegue a arrendarle debido a su fuente de ingresos. Consulte con el gobierno de su ciudad o condado para obtener más información.
NOTAS