GESTIÓN DE OBRAS EN EDIFICIOS DE VIVIENDA COLECTIVA
GESTIÓN DE OBRAS EN EDIFICIOS DE VIVIENDA COLECTIVA
( A p u n t e s b á s i c o s . D o c u m e n t o s t i p o )
Para elaborar con acierto un Proyecto de ejecución y desarrollar adecuadamente una Dirección de obra es necesario identificar con precisión al Promotor y el encargo, analizar el alcance del servicio, sus costes de producción y honorarios, y formular correctamente el contrato de arrendamiento de servicios. Por otra parte, una desafortunada adjudicación de la obra puede perjudicar notablemente el desarrollo de la misma; es necesario seleccionar con garantías al Constructor, desarrollando un determinado esquema procedimental y fijando claramente la base contractual. Por último, es fundamental realizar un seguimiento de la ejecución de la obra, identificando con precisión a los participantes, sus funciones y responsabilidades, diferenciando las diversas etapas del proceso constructivo y estructurando y documentando las tareas que deben desarrollarse.
En la primera parte de la lección, como introducción, se exponen ciertas generalidades de gran interés para el desarrollo de todo el proceso:
- Se recuerda la importancia de los controles encadenados que deben realizar todos los agentes de la edificación y se expone el proceso general que debe desarrollarse, desde el planteamiento inicial de la Cdad. hasta la recepción de la obra terminada.
- Se recuerda el reparto de tareas entre todos los agentes de la edificación y el calendario correspondiente.
- Se recuerdan las grandes etapas de la ejecución de una obra y las actuaciones incluidas en cada una de ellas; se subraya la vertebración entre los agentes de la edificación y las funciones y responsabilidades que les corresponde, estableciendo reglas fundamentales de comunicación.
- Se recuerda la utilidad de las listas de chequeo y la necesidad
documentar el resultado de los controles.
- Se apuntan sugerencias para ayudar a la Cdad. en el desarrollo de las funciones que le corresponden como Promotora de las obras.
En la segunda parte de la lección, se hace referencia al Proyecto, como base fundamental del contrato de ejecución entre Xxxx. y el Constructor:
- Se insiste en la importancia de la definición precisa del planteamiento del encargo, por parte de la Cdad.
- Se recuerda cual es el contenido que debe tener un proyecto de ejecución y las advertencias que debe incluir; también se apunta el modo de presentar el proyecto a todos los miembros de la Cdad.
En la tercera parte de la lección se expone el procedimiento de contratación del Constructor. Fase crítica que condiciona, muy notablemente, la labor de la Dirección facultativa:
- Se muestra el esquema general del proceso y se detallan las actuaciones.
- Se dan indicaciones para ayudar a la Cdad. a desarrollar las tareas que le corresponden como Promotora de las obras en esta fase y se describe el proceso de solicitud de licitaciones, y de la selección y contratación del Constructor; m/informe previo, con advertencias.
En la cuarta parte de la lección se comentan las actuaciones propias de la etapa inicial de la ejecución de las obras:
- Se dan instrucciones para supervisar la realización de las actuaciones necesarias y para identificar, con precisión, a los participantes, repartiendo funciones y responsabilidades.
- Se recuerdan las actuaciones que deben realizarse respecto a la Cdad., a la formalización del inicio de la obra y a su desarrollo general; se apuntan métodos de control de recepción de los subcontratistas y de los materiales.
En la quinta parte de la lección se trata el desarrollo de la ejecución de la obra:
- Se subraya la importancia de los archivos de las comunicaciones y se dan indicaciones para dejar constancia del desarrollo de las obras y mantener a la Cdad. permanentemente informada.
- Se recuerda como debe actuarse frente a eventuales modificaciones del proyecto durante la ejecución de la obra; deben formalizarse, por escrito y se apuntan formas de reclamar a la Cdad. la realización de las actuaciones que le corresponden como Promotora de las obras, manteniéndola permanentemente informada.
- y se recuerda el proceso de elaboración y formalización de las certificaciones de obra; un procedimiento reglado.
Finalmente, en la sexta parte de la lección, se describen las actuaciones que deben realizarse al terminar las obras:
- La notificación de fin de obra, … la atención a los reparos que plantee la Cdad., … la formalización de la recepción de la obra y la formulación de la liquidación final; contestando, por escrito, los reparos del Constructor.
XXXXXXX XXXXXX SAN XXXXX XXXXXXXX, Arquitecto
R E H A B I L I T A C I Ó N D E E D I F I C I O S D E V I V I E N D A S C O L E C T I V A S
G E S T I Ó N D E L A S O B R A S . P r o c e d i m i e n t o s
DATOS DE LA LECCIÓN
DURACIÓN : 8 horas + descansos FECHA : 26/ octubre/ 2017 HORARIO : 9h30/14h00 y 16h00/ 20h30
LUGAR : Colegio de Arquitectos xx
Xxxxxx – Xxxx. xx xx Xxx, 00-X
Xxxxxxxxx Gratuita(1)
(1) Incluye unidad didáctica (pdf), enviada mediante e- mail.
DOCENTE(2)
XXXXXXX XXXXXX SAN XXXXX
Arquitecto
CONFIRMACIÓN DE ASISTENCIA:
xxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx.xxx Tel. 000 000 000
PATROCINADOR
INTRODUCCIÓN. GENERALIDADES
- El círculo del control de calidad.
- El proceso general. Etapas.
- Actuaciones. Agentes. Calendario
- La ejecución. Etapas. Tareas.
- Agentes y su vertebración.
- Agentes: Sus funciones y responsabilidades.
- El Promotor. Representación.
- Controles. Listas de chequeo.
- Ayudas de gestión: Pedagogía, marketing.
EL PROYECTO
(Base Contractual)
- El estudio previo: planteamiento de obras. Aclaración de dudas.
- El proyecto. Documentos contractuales.
- La memoria de calidades. Exigencia legal.
- Los pliegos de condiciones. Obligaciones “subyacentes”
- El estudio económico (ppto). Advertencias.
- Las especificaciones detalladas. Precios descompuestos.
- Presentación del proyecto al Promotor. Advertencias.
- Exposición pública de actuaciones.
CONTRATACIÓN DE CONSTRUCTOR
- Procedimiento general. Calendario.
- Apoyo a la Cdad. para la gestión. Recordatorios.
- Preselección de Constructores. Consulta a la Cdad.
- Presentación del proyecto a Constructores. Advertencias.
- Solicitud de licitaciones. Concurso-subasta.
- Informe previo a la adjudicación. Criterios. Advertencias.
- El contrato de obras, el contenido.
INICIO DE LA
EJECUCIÓN
- La identificación de los participantes. Datos.
- El programa de actuaciones, reparto y calendario.
- La presentación del programa de obra a la Comunidad.
- Las directrices a la Cdad. Reclamación de representantes.
- La comprobación del replanteo.
- La ejecución de la obra. Esquema procedimental.
- Las visitas de obra. Convocatoria, contenido.
- La identificación de empresas y operarios.
- La recepción de los materiales.
DESARROLLO DE LA EJECUCIÓN
- Las comunicaciones, archivo documental (D.R./D.E.).
- Las convocatorias a las visitas de obra.
- Memorias de obra. Información a la Comunidad.
- El Libro de órdenes.
- Las modificaciones en el proyecto de obras.
- La formulación de los precios nuevos.
- Los vicios ocultos. La reclamación de decisiones del Promotor.
- Opciones constructivas. Reclamación de decisiones.
- Información permanente al Promotor. Actualizaciones.
- Las certificaciones de obra. Procedimiento, formalización.
- ¿… y la seguridad) ¿… y la calidad?.
FINALIZACIÓN DE LA EJECUCIÓN
- Las notificaciones a la Comunidad del fin de obra.
- La solicitud de exposición de reparos.
- La comunicación de los reparos al Constructor. Directrices.
- El acta de la recepción de la obra.
- La liquidación de la obra. Reparos del Constructor.
(2) Acreditaciones: Arquitecto. (Universidad Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxx, 0000); Master en Desarrollo Territorial (Universidad Autónoma de Madrid, 1994); Director de la Escuela Taller de Construcción de Santurce (1.986–1.994); Asesor Técnico de la Delegación en Vizcaya del Colegio Oficial de Arquitectos (1996-1999) & (2005-2008); Profesor de la Escuela Superior de Arquitectura de la Universidad Internacional de Cataluña (2001-2002); Profesor del Programa de Formación Permanente del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) (2002-2010).