Unidad 11 CONCEPTOS CLAVE GREL
Unidad 11 CONCEPTOS CLAVE GREL
Contratos de bienes raíces
Contratos en general
- Define la relación jurídica de las partes y detalla los derechos y deberes de cada una
- La clave en todo contrato es la promesa.
- El vendedor promete transferir el titulo y el comprador promete pagar el precio de compra
Los titulares de licencias de bienes raíces pueden ayudar a compradores y vendedores a completar cuatro tipos de contratos, según lo indiquen los compradores y / o vendedores.
- El acuerdo de listado es un contrato de trabajo entre un corredor y un vendedor
- El acuerdo de corretaje del comprador es un contrato de trabajo entre un corredor y un comprador.
- El asociado de ventas puede preparar el contrato de compraventa si el licenciatario actúa como agente o facilitador de la parte contratante.
- El contrato de opción es un acuerdo entre el propietario de una propiedad y una parte interesada en la propiedad para mantener abierta durante un período específico una oferta para vender o arrendar una propiedad inmueble
Elaboración de contratos de arrendamiento
- Redactar documentos o instrumentos legales es considerado practicar leyes (Un corredor no puede redactar escrituras, pagares, hipotecas, arrendamientos)
Los titulares de licencias pueden completar los espacios en blanco en los instrumentos de arrendamiento residencial preaprobados por la Corte Suprema de Florida para períodos de arrendamiento que no excedan un año.
Un contrato válido cumple con las disposiciones de la ley de contratos y tiene cuatro elementos esenciales
- Capacidad contractual de las partes (partes competentes)
- Encuentro de oferta y aceptación (consentimiento mutuo) de las mentes
- Legalidad del objeto (objeto legal)
- Contraprestación (consideración)
Dos tipos de consideración
- Oneroso (dinero) utilizado para respaldar una transacción independiente en la que las partes han llevado a cabo negociaciones en su propio interés y se paga dinero
- Xxxxxx (las promesas que todas las partes aceptan) para apoyar un regalo, como un padre que le da una propiedad a su hija y la hija no paga nada o solo una contraprestación simbólica por la propiedad.
La Ley Contra Fraude (statute of frauds) requiere que los contratos que transmitan un interés en bienes inmuebles, y todos los contratos que no se ejecuten dentro de un año a partir de la fecha en que entran en vigencia, deben estar por escrito y firmados para ser ejecutables
- Contratos de compraventa
- Contratos de opción
- Contratos de arrendamiento con opción de compra
- Escrituras e instrumentos hipotecarios
- Contratos de arrendamiento por un plazo superior a un año
- Listado de contratos por un plazo superior a un año
- Contratos de representación de compradores por un plazo superior a un año
Ley de Prescripción / El estatuto de limitaciones es el período de tiempo, establecido por el estatuto, durante el cual se pueden hacer cumplir los términos de un contrato.
- Contratos escritos: cinco años
- Contratos orales (parol): cuatro años Los contratos pueden ser escritos u orales
Parcialmemte oral y escrita 4 años la parte oral y 5 años la parte escrita
- Los contratos que involucran una transferencia de bienes inmuebles deben estar por escrito y firmados por todas las partes que están obligadas por el acuerdo a ser legalmente ejecutables en los tribunales.
- Como todos los contratos, los contratos inmobiliarios deben contener los cuatro elementos esenciales para ser válidos
- Las cartas y la comunicación telegráfica pueden formar parte de un contrato de venta válido
- No se requiere que los contratos de bienes raíces sean presenciados o notarizados
- Los contratos inmobiliarios no se registran
Elementos de un contrato de compraventa de bienes raíces válido y exigible
- Partes competentes
- Oferta y aceptación (encuentro de las mentes)
- Objeto legal
- Contraprestación (onerosa o válida)
- Por escrito y firmado (estatuto de fraudes)
Contratos nulos, anulables e inejecutables
- Los contratos nulos carecen de uno o más elementos requeridos de un contrato válido y no tienen efecto legal
- Los contratos anulables permiten que una de las partes rechace potencialmente los deberes contractuales
- Los contratos inejecutables parecen tener todos los elementos esenciales, pero no se pueden hacer cumplir en los tribunales debido al estatuto de fraude o el estatuto de limitaciones ha pasado
Los contratos de bienes raíces no están obligados a ser testigos o notarizados, ni requieren un depósito.
Clasificación de los contratos
Contratos formales e informales
- El contrato formal está escrito y sellado; un contrato de relleno en blanco en un formulario preimpreso también se considera un contrato formal
- El contrato informal (parol) es oral
Contratos bilaterales y unilaterales
- Bilateral obliga a ambas partes (contrato de venta)
- Unilateral obliga a una sola parte (contrato de opción)
Contratos expresos e implícitos
- El contrato expreso existe en el momento en que las partes celebran y comunican los términos de un acuerdo.
- Existe un contrato implícito cuando algunas de las condiciones pueden estar razonablemente implícitas
Contratos ejecutorios y ejecutados
- Los contratos ejecutorios aún no se han cumplido en su totalidad; Un contrato de venta, entre el momento de la firma del contrato y el momento en que el otorgante se transfiere el título al
concesionario, es un contrato pendiente de ejecución porque las partes no han cumplido plenamente
- Los contratos ejecutados existen cuando ambas partes han cumplido con sus obligaciones.
Negociación de contrato
- Oferente u ofertante (persona que hace la oferta).
- Ofrecido u ofertado (persona que recibe la oferta)
- Nota: las partes cambian de roles cuando hay una contraoferta
- Una contraoferta anula la oferta original y la sustituye por una nueva oferta.
- Cada contraoferta anula la oferta correspondiente
Se crea un contrato cuando ocurren tres eventos
- La oferta la realiza el oferente
- Oferta aceptada por el ofrecido
- La aceptación se comunica de nuevo al oferente (si el estatuto de fraude es aplicable, la aceptación debe comunicarse por escrito)
Formas de terminar una oferta
- Retiro por oferente
- Demencia
- Caducidad - Lapso de tiempo
- Fallecimiento
- Contraoferta
- Aceptación
- Rechazo
- Destrucción de la propiedad
Eventos que terminan un contrato
- Cumplimiento
- Rescisión mutua
- Imposibilidad de ejecución
Por destrucción de la propiedad,
Por fallecimiento de una de las partes (a menos que el contrato disponga) Por impedimentos legales producto de una bancarrota
- Caducidad (prescripción, el tiempo es esencial)
- Incumplimiento (una de las partes no cumple con una obligación válida)
Los recursos por incumplimiento de contrato son impuestos por el tribunal que considera la demanda.
- Ejecución específica que el tribunal ordena a la otra parte que realice de acuerdo con los términos del contrato.
- Indemnización liquidable por daños: monto de los daños estipulados en el contrato (generalmente el depósito de garantía)
- Rescisión del contrato : el tribunal ordena que las partes vuelvan a sus posiciones originales como si el contrato nunca hubiera existido.
- Resarcimiento por dañosy perjuicios: implica una demanda para recuperar el monto real de la pérdida monetaria (daños no liquidados)
Cesión y novación
- La cesión (asignación) Cedente/Cesionario
- Transferencia de los derechos y deberes de una persona en virtud de un contrato a otra persona
- Los contratos son asignables a menos que estén prohibidos en el contrato.
- La novación se utiliza para sustituir una nueva parte por la parte original.
- Exime al cedente de la obligación del cumplimiento del contrato
Contratos inmobiliarios importantes
Contratos de listado
Acuerdo entre el dueño y el corredor
Una autoridad del agente de ventas se deriva de su corredor Los contratos de intermediación pueden ser escritos, orales o implícitos
Los contratos de intermediación por un plazo de más de un año deben realizarse por escrito y firmarse para que sean exigibles
Requisitos de contratos de listado
El Capitulo 475FS, requiere que todos los listados contengan la siguiente información: Fecha de vencimiento.
Descripción de la propiedad. Precio y términos.
Compensación xxx Xxxxxxxx. Firmas de todos los dueños.
Los dueños deberán recibir una copia en un plazo no mayor de 24 horas después de su ejecución. No deben contener una cláusula de renovación automática. (multa de $200 por infracción)
Tipos de listados
Contrato de listado abierto - venta sin exclusividad
-Uno o más corredores, comisión para el corredor que vende la propiedad, por lo general, a través de un contrato unilateral
Contrato de agencia exclusivo de venta o alquiler
-Un solo corredor, comisión para el corredor si la vende, pero si el propietario la vende directamente no tiene que pagar comisión.
Contrato de derecho exclusivo de venta o alquiler (Aunque el vendedor venda la propiedad directamente todavía debe pagar la comisión)
-Un solo corredor, comisión para el corredor de venta sin importar quién le compra al comprador, por lo general mediante contrato bilateral
Acuerdo de listado neto
-Puede ser en un listado abierto, agencia exclusiva, o un derecho de venta exclusivo
-El vendedor acepta una cantidad mínima y el corredor retiene los ingresos en exceso xxx xxxx del vendedor
-Es legal en Florida pero el corredor no debe tergiversar el valor de la propiedad por obtener una ganancia mayor
Servicio De Listados Múltiples
El listado múltiple se refiere a un servicio proporcionado por corredores y no a un tipo específico de listado.
Los listados de derecho exclusivo de venta y de agencia exclusiva, contienen cláusulas que permiten que los Corredores listen dichas propiedades en el MLS.
Contratos de corretaje de compradores
- Un contrato de trabajo con el comprador.
- Se presume que el corredor está empleado como corredor de transacciones del comprador Estos contratos generalmente contienen la siguiente información:
Partes y Términos del acuerdo Características de la propiedad buscada Obligaciones de los Corredores Obligaciones de los compradores Compensación
Periodo de protección Vencimiento anticipado Relación de corretaje
La compensación xxx xxxxxxxx se especifica en el listado o en el acuerdo de corretaje del comprador.
- Encontrar un comprador
- Efectuar una venta
- Causa próxima
-Haber iniciado una cadena de acontecimientos que haya dado lugar a la venta
Contratos de opción
- Oferente / optatario es el dueño de la propiedad
- Receptor / Optante es el posible comprador
- Opcionista tiene obligación de vender
- Optionee tiene derecho a comprar
- Contrato unilateral
Contratos de compraventa
- Partes del contrato: vendedor (vendedor) y comprador (comprador)
- Ambos cónyuges deben firmar el contrato de venta si la propiedad es copropiedad de la pareja o si la propiedad está ocupada por ambos.
- El corredor no tiene la autoridad para firmar un contrato para el comprador o el vendedor a menos que esté autorizado en un poder de representacion (power of attorney).
Divulgaciones contractuales
- Divulgación de defectos materiales: los vendedores de bienes inmuebles residenciales deben divulgar los defectos materiales
- Divulgación del gas radón: consiste en explicar qué es el radón
- Divulgación de pintura a base de plomo: se aplica a contratos de venta y arrendamientos si la casa se construyó antes de 1978
- Folleto de eficiencia energética --- informa a los compradores, antes de firmar el contrato de venta, de la opción de una calificación de eficiencia energética en el edificio
- La divulgación de la asociación de propietarios requiere que los vendedores de propiedades sujetos a una asociación de propietarios proporcionen a los compradores un resumen de divulgación
Vendedor debe proporcionar a los compradores una divulgación con un resumen informativo respecto a la asociación, los honorarios, los pactos restrictivos y las evaluaciones
Derecho de rescisión de tres días (si no se ha recibido antes de la firma del contrato para la venta)
El derecho es irrenunciable
Finaliza al momento de cierre
propietarios al momento de firmar el contrato, dicho contrato de compraventa es anulable.
Si el vendedor incumple con proporcionar al comprador un informe sobre la asociación de los
- La divulgación del impuesto a la propiedad se refiere a impuestos ad valorem (propiedad)
- La divulgación de la infracción del código de construcción se aplica si un vendedor ha sido citado por una infracción del código de construcción y es objeto de un procedimiento de ejecución pendiente.
- Divulgación del distrito de desarrollo comunitario
Tergiversación y fraude
- Falsedad de hecho u omisión u ocultación de un hecho fáctico
Elementos de una causa de acción por fraude
- El titular de la licencia cometió una incorrección o no reveló un hecho material
- El titular de la licencia sabía o debería haber sabido que la declaración no era precisa o que la información no divulgada debería haber sido divulgada
- La parte a la que se hizo la declaración se basó en la incorrección
- La parte a la que se hizo la declaración resultó perjudicada como consecuencia