Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Se ha publicado el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Esta norma modifica la actualmente vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos. En todo caso, los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

A continuación se van recogiendo las principales novedades con referencias al articulado de la ley modificada.

ÁMBITO DE LA LEY

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligatoria de la propia XXX y, en su caso, de forma supletoria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, o aquellos en los que la renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, donde se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civi.

Art. 5 e). Quedan excluidos los turísticos, a los que se añade cualquier modo de comercialización: cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectoria.

DURACION DEL CONTRATO

Art. 9.1. Duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, y siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Art. 9.2. Cuando no se haya fijado el plazo en el contrato, tendrá una duración de un año, sin perjuicio del derecho a la renovación hasta el máximo del apartado anterior.

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedará de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Habrá problemas de interpretación porque se menciona al arrendador persona jurídica, que obviamente no puede destinar, como tal, la misma a vivienda permanente.

Art. 9.4. Se aplicará el art. 1.571 del Código Civil, de tal manera que cabe la posibilidad de rescindir el arrendamiento por el nuevo adquirente de la vivienda, aunque cabe indemnizar por los daños y perjuicios al arrendatario. ¿a todos los arrendamientos? Es una redacción farragosa. Lo lógico es que sea para los no inscritos, en protección del tercer adquirente.

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 10.2. Este nuevo plazo se impondrá solamente frente a terceros adquirientes si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad o el comprador es de buena fe a tenor del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Art. 10.3. Se establece que al contrato prorrogado le seguirá siendo aplicable el régimen legal y convencional al que está sometido el arrendamiento.

Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

RENTA

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos xx xxxxx reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art. 19.1. No hay elevación xx xxxxx por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento xx xxxxx, siempre con el acuerdo de las partes.

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

DERECHOS DE LAS PARTES

Art. 25.7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo

FIANZA

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades xx xxxxx.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 49/1960, REFORMADA POR LEY 8/2013

Art. 9.1 f). Se obliga a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de

conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad. El

fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario

Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, aun cuando las ayudas públicas superen el 75%.

Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000

Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

CUESTIONES FISCALES

1.- Ley reguladora de las Haciendas Locales

Art. 63.2. Se elimina la obligación de repercutir por las Administraciones y otros entes el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

Art. 72.4. Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dentro de este límite, los ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble

Art. 74.6. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

2.- Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.