Contract

SUMILLA: La duración del contrato de arrendamiento indeterminado rige hasta que el arrendador solicite la devolución del bien.

Lima, dos xx xxxx de dos mil trece.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

DE LA REPUBLICA; vista la causa número dos mil cuatrocientos noventa y siete del dos mil doce, con sus acompañados; en audiencia pública de la fecha; y producida la votación de acuerdo x xxx, emite la siguiente sentencia.

I. ASUNTO:

En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, interpuso recurso de casación contra la resolución de vista de fecha diecinueve xx xxxxx de dos mil doce, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocó la resolución apelada, reformándola declararon fundada la demanda, en consecuencia, ordenaron que la demandada y los denunciados civiles desocupen y entreguen el inmueble a los demandantes, con lo demás que contiene.

II. ANTECEDENTES:

DEMANDA:

Según escrito de fojas treinta y cinco, Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx y Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxx interponen demanda de desalojo por ocupación precaria, dirigiéndola contra Xxxxxx Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, a fin que cumpla con desocupar el inmueble sito en la Avenida Arenales número mil cuatrocientos ochenta y siete, departamento número cuatrocientos uno, Cercado de Lima.

Los demandantes sostienen como soporte de su pretensión que:

Adquirieron la propiedad del referido inmueble con fecha once xx xxxx del dos mil nueve, asimismo indican que los anteriores propietarios le manifestaron que con los demandados no suscribieron ningún contrato y que nunca les pagó renta alguna, por lo que su ocupación es precaria.

Señalan que como propietarios han solicitado a los demandados que desocupen el departamento, haciendo caso omiso a tal requerimiento.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Según escrito de fojas cincuenta y ocho, Xxxxxx Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx contesta la demanda negándola en todos sus extremos, indica que no tiene la calidad de ocupante precaria, afirmando ocupar y conducir el inmueble materia de litis aproximadamente cuarenta años, en calidad de inquilina conjuntamente con su esposo Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, pagando puntualmente la renta, primero en forma directa y luego mediante consignación judicial; señalando además que no le consta que los actores hayan adquirido el inmueble sub litis.

RESOLUCIÓN DE PRIMERA INSTANCIA:

Mediante resolución de fecha nueve de diciembre de dos mil once, de fojas trescientos cuatro, declara infundada la demanda, sustenta su decisión en: Que, debe tenerse en cuenta que conforme aparece del expediente acompañado N° 415-92, seguido ante el Quinto Juzgado de Xxx Xxxxxxx xx Xxxx, Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx interpone demanda de aviso de despedida contra Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, para que desocupe el inmueble sub litis, afirmando que con el demandado celebraron un contrato de arrendamiento a plazo determinado en enero de mil novecientos ochenta y dos y que vencido el plazo de contrato el demandado continuó abonando la merced conductiva por lo que se convirtió en un contrato de arrendamiento de tiempo indeterminado; siendo que la referida demanda fue

desestimada, pues doña Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx no acreditó que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx haya concluido, esto es que su plazo se encuentre vencido.

Asimismo, mediante el procedimiento de consignación de arriendos, expediente N° 2048-86, tramitado ante el veinte Juzgado Civil de Lima, incoado por Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx a favor de los Hermanos Xxxxxxxx Xxxxxx, por los alquileres que corresponden a los meses de enero a diciembre de mil novecientos ochenta y cinco y de enero a diciembre de mil novecientos ochenta y seis, tal como consta del escrito que obra a fojas dos de dicho cuaderno, lo que no es impugnado por la parte contraria.

De lo expuesto el Juez colige que Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, ostenta la calidad de inquilino del inmueble materia de litigio, departamento número cuatrocientos uno de la avenida Arenales número mil cuatrocientos ochenta y siete, Cercado de Lima; por lo que estando a lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil, vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento; y en caso se trate de un contrato de duración indeterminada, el artículo 1703 del mismo cuerpo legal establece que para poner fin a un arrendamiento de duración indeterminada debe darse aviso judicial o extrajudicial al otro contratante; no habiéndose acreditado en autos que se haya puesto término al contrato de arrendamiento del litis consorte Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx por alguna de las formas citadas; por lo que concluye el Juez que los demandados tienen título justificatorio para poseer el inmueble materia de litis, esto un contrato de arrendamiento.

RESOLUCIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA:

La Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante resolución de fecha diecinueve xx xxxxx de dos mil doce, obrante a fojas trescientos noventa y ocho, revocó la resolución apelada, reformándola declararon fundada la demanda, en base a los siguientes fundamentos:

Que se desprende del Asiento C1 de la Partida N° 40391355 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (fojas veinte), que doña Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx y su esposo Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, fueron copropietarios del inmueble materia de litis; por consiguiente, la primera de las nombradas habría celebrado un contrato de arrendamiento con Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx (enero de mil novecientos ochenta y dos), en consecuencia, es con dicha persona que existió relación contractual; por tanto, con la demanda de aviso de despedida por vencimiento de plazo incoada por Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx en contra de Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx (Expediente N° 415-92); tramitado ante el Juez del Quinto Juzgado de Xxx Xxxxxxx de Lima y que corre como acompañado, quedó concluido el contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido por el artículo 1703 del Código Civil, que establece que se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Asimismo, según el Asiento C2 de la Partida N° 40391355 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (fojas veintiuno), xxxx Xxxxxxxx Bakell Xxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx Xxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxx Yema Xxxx Xxxxxx, adquirieron el dominio de las acciones y derechos que le correspondían a doña Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx en calidad de anticipo de legítima por escritura pública de fecha treinta xx xxxxx de mil novecientos noventa con quienes no existía vinculo contractual sobre el inmueble materia de litis; a su vez se desprende del Asiento C3 de la Partida N° 40391355 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (fojas veintiuno), xxxx Xxxxxxxx Bakell Xxxx

Xxxxxx xx Xxxxxxx y Radares Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx adquirieron los derechos y acciones de Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxx por escritura pública de fecha catorce de febrero de mil novecientos noventa y cuatro; se aprecia además, del Asiento C00001 de la Partida N° 40391355 del Registro de la Propiedad Xxxxxxxx xx Xxxx (fojas veintidós), la sucesión integrada por Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx adquirieron los derechos y acciones de quien en vida fue doña Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, fallecida el quince de febrero de mil novecientos noventa y siete.

De lo expuesto deduce la Sala de mérito que no está acreditado en autos que exista relación contractual sobre el inmueble materia de Litis y menos que hayan pagado renta a favor de los mismos por el uso del inmueble entre la parte demandada y los propietarios señalados en el considerando precedente ni con los actuales propietarios, los demandantes Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx y Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxx quienes adquirieron el inmueble materia de Litis por escritura pública de fecha once xx xxxx de dos mil nueve inscrita en el Asiento C0004 de la Partida N° 40391355 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (fojas veinticinco), concluyendo la Sala Superior que la demandada y los terceros denunciados civiles, se encuentran en posesión precaria, por ende la presente demanda debe ser amparada.

RECURSO DE CASACIÓN:

El emplazado Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx interpone recurso de casación, contra la resolución dictada por la Sala Superior, el mismo que ha sido calificado mediante resolución de fecha treinta de julio de dos mil doce, declarándose procedente por las siguientes causales:

a) Infracción normativa por inaplicación del artículo 1708 numeral 2 del Código Civil, que dispone que en caso de enajenación del bien arrendado,

si el arrendamiento no fue inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, alegando que los demandantes no comunicaron la conclusión del contrato de arrendamiento que el suscrito mantuvo con sus anteriores propietarios del inmueble los señores Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, como la Sala lo reconoce en el cuarto considerando y se encuentra acreditado con el mérito del expediente N° 415-92, por tanto, no pueden alegar que su condición es la de precario, toda vez que existe continuación del arrendamiento originario.

b) La infracción normativa por inaplicación del artículo 1700 del citado cuerpo sustantivo, porque los actores al adquirir el inmueble submateria, se sustituyen a los derechos y obligaciones de sus vendedores, por lo que se encuentran en la misma condición que los originarios propietarios y con relación al recurrente, mantienen la misma relación, de lo que se infiere que no tiene la condición de precario sino de inquilino en las mismas estipulaciones.

c) La infracción normativa sustantiva del artículo 911 del Código Civil, al sostener el recurrente que ejerció la posesión del predio en su calidad de inquilino, por tanto, lo ejerció con justo título; no siendo factible que la Sala indique que con la interposición de la demanda de aviso de despedida por vencimiento de plazo incoada por doña Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, haya concluido el contrato de arrendamiento, toda vez, que el proceso no fue amparado, sino resuelto a su favor; en tal sentido, el aviso de despedida por conclusión de contrato no prosperó, por lo que no se dio por fenecido judicialmente el contrato de arrendamiento que le une con los originarios propietarios y que a la fecha se mantiene.

III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

Es necesario establecer que la materia en discusión estriba en determinar si la parte demandada ostenta un titulo que legitime su posesión, para lo cual

se debe dilucidar si la interposición de una demanda de aviso de despedida pone fin a un contrato de arrendamiento indeterminado.

IV. FUNDAMENTOS:

1. Ante todo, en materia de casación es factible ejercer el control de las decisiones jurisdiccionales, para determinar si en ellas se han infringido o no las normas que garantizan el derecho al debido proceso, tomándose en consideración que éste supone el cumplimiento de los principios y de las garantías que regulan el proceso como instrumento judicial, cautelando sobre todo el ejercicio absoluto del derecho de defensa de las partes en litigio.

2. Procediendo a examinar la denuncia referente a la supuesta inaplicación del artículo 1708 inciso 2 del Código Civil, se debe señalar que dicho argumento carece de base real, pues el sustento que presenta no guarda correspondencia con lo actuado y los hechos acreditados en autos, dado que se ha establecido que la demandada no cuenta con título alguno que legitime su posesión sobre el inmueble, ni con los actuales propietario (los demandantes) ni con los inmediatos anteriores –véase considerando quinto y sexto de la sentencia recurrida-; asimismo, se debe tener en cuenta que en el hipotético caso que hubiera un contrato de arrendamiento (cosa que no hay) la referida norma no le es favorable a la parte demandada, pues lo que establece la norma es la facultad que tiene el nuevo adquirente del inmueble de dar por concluido el contrato de alquiler cuando el mismo no estuviere inscrito en los registros públicos, por ende las consecuencias jurídicas serían la misma de amparar la demanda en ese caso hipotético; siendo ello así la presente denuncia debe ser desestimada.

3. En cuanto al agravio contenido en el literal b) del punto II sub titulo recurso de casación de la presente resolución, cabe señalar que la norma alegada (artículo 1700 del Código Civil) establece “Vencido el plazo del

contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”, dicho supuesto normativo no estipula la obligatoriedad por parte del adquirente, de asumir los derechos y obligaciones del vendedor, por consiguiente la argumentación del recurrente no guarda correspondencia con la norma, deviniendo en incongruente y carente de sustento su denuncia por lo que debe ser desestimada.

4. Respecto a la denuncia contenida en el literal c) del punto II sub titulo recurso de casación de la presente resolución, respecto al contrato de alquiler que suscribió la demandada con la señora Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, cabe precisar que si bien existió con la referida señora un contrato sujeto a plazo el mismo que se convirtió en uno indeterminado al seguir la arrendataria en el uso del inmueble bajo las mismas estipulaciones, sin embargo, su vigencia lo determina el arrendador hasta que solicite su devolución dando aviso judicial o extrajudicial de conformidad con los artículos 1700 y 1703 del acotado Código; en el caso de autos del acompañado expediente N° 415-92 se advierte que la arrendadora Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx interpone una demanda de aviso de despedida por vencimiento de plazo contra el arrendatario con el fin que desocupen y hagan entrega del inmueble sub litis, dicho hecho constituye una manifestación de poner fin al arrendamiento de duración indeterminada, deviniendo su titulo en uno fenecido en la época cuando la propietaria del inmueble fue la señora Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx.

5. Cabe precisar que sobre el referido inmueble luego hubo dos ventas sucesivas, con cuyos propietarios no se acreditó la existencia de vinculo contractual con la parte demandada ni pago xx xxxxx a favor de los mismos, con lo cual se afirma la condición de precaria de la parte demandada, motivo

por el cual la Sala ampara la presente demanda; siendo ello así la resolución venida en grado contiene un pronunciamiento arreglado x xxx.

SS.

V. DECISIÓN:

Esta Sala Suprema, en aplicación de lo señalado por el artículo 397 del Código Procesal Civil; declara:

a) INFUNDADO el recurso de casación de fojas cuatrocientos treinta y siete, interpuesto por Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx; en consecuencia, NO CASARON la resolución de vista de fecha diecinueve xx xxxxx de dos mil doce, obrante a folios trescientos noventa y ocho.

b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial "El Peruano", bajo responsabilidad, y los devolvieron; en los seguidos por Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx y otro, con Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx y otros, sobre desalojo por ocupación precaria; intervino como ponente, el Juez Supremo señor Xxxxxxxx Xxxxxxxx.-

XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXX LLAMAS XXXXXXXX XXXX XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXX

ec/igp