PROVIDENCIA No.129
PROVIDENCIA No.129
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE ESTATAL – Aplicación de la normatividad civil / RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO – Expiración del plazo contractual
LA LEY 80 DE 1993, DILUCIDÓ LA CONTROVERSIA ENTRE CONTRATOS PRIVADOS DE LA ADMI NISTRACIÓN Y CONTRATOS PÚBLICOS DE LA ADMINISTRACIÓN, ESTABLECIENDO FUNDAMENTALMENTE UN CRITERIO ORGÁNICO PARA DETERMINAR LA NATURALEZA DEL CONTRATO, BASTANDO EN PRINCIPIO QUE EL CONTRATO SEA CELEBRADO POR UNA ENTIDAD ESTATAL PARA ADQUIRIR ESTA CONDICIÓN Y POR CONSIGUIENTE EL JUEZ NATURAL DEL CONTRATO SERÁ LA JURISDICCIÓN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA. ADEMÁS, SOMETIÓ LA ACTIVIDAD CONTRACTUAL DE LAS ENTIDADES ESTATALES, SALVO LO ESTIPULADO POR ELLA PARTICULARMENTE EN ALGUNAS MATERIAS, A LAS NORMATIVAS COMERCIALES Y CIVILES PROPIAS DE CADA CONTRATO, EN CUANTO NO SE OPUSIERA A ESTA LEY. LO QUE EN NINGÚN MOMENTO PUEDE ENTENDERSE COMO UN CRITERIO FINALISTA TENDIENTE A PRIVATIZAR LA ACTIVIDAD, SINO MAS BIEN COMO UN CRITERIO INSTRUMENTAL DE AYUDA Y COLABORACIÓN EN LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS, DEBIDO AL AMPLIO DESARROLLO PRÁCTICO, DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL ORIGINARIO DE LOS CONTRATOS PRIVADOS, CUYO LEGADO ES INVALUABLE PATRIMONIO DE TODO EL UNIVERSO HISTÓRICO JURÍDICO.
EN PRINCIPIO UNA LECTURA INFORMAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES QUE ORIGINA ESTA ACCIÓN PERMITIRÍA ENTENDER QUE ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL.
NO OBSTANTE LO ANTERIOR, OBSERVA LA SALA LOS SIGUIENTES DETALLES QUE SE OPONEN A UNA CONSIDERACIÓN DE TAL CARÁCTER Y POR EL CONTRARIO PERMITEN ESTIMAR QUE LAS DOS CLÁUSULAS ANTES REFERIDAS, SON EXTRAÑAS AL CONTRATO SUSCRITO Y PERMITEN SUPONER QUE LA LEGISLACIÓN APLICABLE EN ÚLTIMAS SERÍA LA CIVIL Y NO LA COMERCIAL.
LA SALA CUESTIONA QUE SE EQUIPARE LA CONDICIÓN DE UN PARTICULAR, A QUIEN BAJO UNA SITUACIÓN MINUCIOSAMENTE REGLADA QUE COARTA LA INICIATIVA EMPRESARIAL, SE LE COLOCA EN DISPOSICIÓN DE BIENES PÚBLICOS PARA EL CUMPLIMIENTO DE UN COMETIDO EN FAVOR DE UN GRUPO EN ESPECÍFICO, Y AL QUE SE OBLIGABA LA ENTIDAD POR EL IMPERIO DE LA LEY; CON LA DEL EMPRESARIO TOMADOR DE UN LOCAL, EJEMPLO EN LA PLAZOLETA DE LAS COMIDAS DE LA MISMA GOBERNACIÓN, QUIEN DÍA A DÍA, POR SUS MEDIOS Y DENTRO DE UNA LIBERTAD DE EMPRESA NORMADA, BUSCA DENTRO DE UNA GENERALIDAD, ESTABLECER UNA CLIENTELA AFECTA A SU SITIO ESPECÍFICO DE OPERACIÓN.
LO ANTERIOR, AUNADO A LA NO-DEMOSTRACIÓN DE LA CALIDAD DE COMERCIANTES, DETERMINA QUE LA SALA CONSIDERE COMO NORMATIVA APLICABLE AL CASO EN CONCRETO LA DEL CÓDIGO CIVIL.
DICHA NORMATIVA EN EL ARTÍCULO 2008, ESTABLECE DE MANERA ESPECÍFICA PARA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CUATRO CAUSALES DE TERMINACIÓN A SABER:
POR LA DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA;
POR LA EXPIRACIÓN DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL CONTRATO;
POR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR;
POR LA SENTENCIA DE JUEZ O DE PREFECTO EN LOS CASOS QUE LA LEY HA PREVISTO
AL ENCONTRARSE ACREDITADA LA CAUSAL DE TERMINACIÓN INVOCADA, SE PROCEDERÁ A DICTAR SENTENCIA DE RESTITUCIÓN EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE Y LOS MUEBLES QUE LE ACCEDEN Y QUE SE RELACIONARON EN ANEXO A LA DEMANDA.
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA
SECCIÓN TERCERA
SUBSECCIÓN “A”
Bogotá D.C., primero (1º) de diciembre de dos mil cinco (2005).
Magistrado Ponente |
: |
XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX |
Ref. Expediente |
: |
2003-00838 |
Demandante |
: |
EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA EIC |
Demandado |
: |
XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX |
RESTITUCIÓN DE INMUEBLE
Surtido el trámite xx Xxx sin que se observe causal de nulidad que invalide lo actuado se pasa a dictar sentencia dentro del proceso iniciado por la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA EIC contra la señora XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX, para que se pronuncien las declaraciones y condenas referidas en la demanda.
ANTECEDENTES
En escrito presentado ante esta Corporación el 10 xx xxxxx de 2003, la demandante, por intermedio de apoderado, formuló las siguientes pretensiones (fs.2 y 3, C.1):
“1.1 Que se declare que el contrato de arrendamiento No 025 de fecha 21 xx xxxx de 1997, suscrito entre las partes, se da por terminado debido al cumplimiento del plazo para el cual se celebró inicialmente.
“1.2 En el evento remoto en(sic) incierto que no se dé la anterior petición, solicito se declare que el mismo contrato fue incumplido por parte de la señora XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX, debido a que el pago del canon de arrendamiento no fue cancelado en las condiciones pactadas, incumplió la obligación de la suscripción de las pólizas de seguros pactadas en el contrato.
“1.3 Como consecuencia del incumplimiento solicito se declare terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
“1.4 Como consecuencia de alguna de las anteriores declaraciones, solicito se ordene la restitución del inmueble y los muebles que más adelante se describen, y, que fueron objeto del contrato de arrendamiento.
“1.5 En el evento de que no se cumpla ordene comisionar para la práctica de la diligencia de entrega y hacer cumplir las decisiones.
“1.6 Condene en costas y costos a la demandada en caso de oposición.
Como HECHOS, fuente de las pretensiones, narra la demanda (fs.3 a 6, C.1):
“2.1 Por medio del contrato de arrendamiento No 025 de 21 xx xxxx de 1997, la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, creada mediante decreto 0679 xx xxxxx 29 de 1996, dio en arrendamiento a la señora XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX, el siguiente inmueble ubicado en el XXXXXXXX XX XX XXXXXXXXXX XX XXXXX, XXXXX XXXX XXXXXXXXXXXXXX XX XX XXXXXXXXXXX XX XXXXXXXXXXXX, AVENIDA EL DORADO CARRERA CINCUENTA (50), PLAZOLETA DEL ENCUENTRO, LOCAL GUARDERÍA, cuyos linderos son: NORTE: En una extensión de 28 mts. contra el área xx xxxxx nororiental. ORIENTAL: En una extensión de 38 mts. Fraccionado así: 23 mts. Contra el parque infantil del costado oriental del proyecto en mención; 7.50 mts. Con el corredor comunitario de utilería y cuarto control del nivel – 1.50 del edificio de salud, en 7.50 mts., con el punto fijo del nivel – 1.50 del edifico de salud. SUR: En una extensión de 18.50 fraccionados así: 13.50 mts. Con el corredor de Educación y salud y 5 mts. Con el cuarto de ventilación del edificio salud. OCCIDENTE: En una extensión de 38 mts., fraccionados así 7mts., con el área xx xxxxx No 1 de Asamblea; 23mts., con salón cultural; 4 mts., con el cuarto de ventilación del nivel 1.50mts., del edificio Salud, y 4 mts., con la escalera de emergencia que conduce del – 1.50 al nivel –4 o sótano.
“2.2 Junto con el inmueble se dio en arrendamiento los bienes muebles que componen el jardín Infantil relacionado en quince (15) folios y que hacen parte del contrato de arrendamiento (parágrafo de la cláusula décima séptima y cláusula adicional del contrato de arrendamiento).
“2.3 La duración y vigencia del contrato era de cinco (5) años contados a partir del primero (1) xx xxxxx de 1997 (Cláusula novena del contrato).
“2.4 Oportunamente se le informó a la demandada que el contrato NO se prorrogaba a lo que hizo caso omiso.
“2.5 El canon mensual pactado fue de quinientos mil pesos moneda corriente ($500.000,oo) MAS EL TRES PUNTO CINCO POR CIENTO (3.5%) DEL VALOR DEL CANON CORRESPONDIENTE A LA PÓLIZA COLECTIVA DE ARRENDAMIENTO, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad por anticipado (cláusula sexta del contrato).
“2.6 Dicho canon de arrendamiento debía ser pagado en las Oficinas del Arrendador.
“2.7 La arrendataria en forma unilateral y abiertamente contrariando e incumpliendo el contrato de arrendamiento, consignó en la cuenta de la arrendadora una suma de dinero que dice ser el valor del canon de arrendamiento.
“2.8 El canon de arrendamiento para el año contractual de 2001 x xxxx 31 de 2002 era de $815.671,oo
“2.9 Para el mes xx Xxxxx, Agosto y Septiembre de 2002, la demandada NO realizó ese pago en la forma pactada en el contrato, ni por el valor incluyendo el porcentaje de la póliza de seguro del contrato, lo que nos lleva a alegar un incumplimiento de dicha convención.
“2.10 El 27 de noviembre de 2001, se emitió la carta No. EIC-SUB 002060, suscrita por el gerente de la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa, arrendadora, dirigida a la señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, arrendataria de la guardería, informándole que el contrato 025 de 1997, no se prorrogaba en cumplimiento a la cláusula décima cuarta del contrato.
“2.11 La anterior comunicación fue recibida por la señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx el día 28 de Noviembre de 2001, y guardó silencio respecto a la misma.
“2.12 Tan solo el día 20 xx xxxx DE 2002 informó que se acogía a la cláusula décima del contrato, a lo que la EMPRESA inmobiliaria no accedió y convocó a la mencionada señora par(sic) la entrega del inmueble y los muebles dados en arrendamiento.
“2.13 El 22 xx xxxx del corriente el gerente de la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa le dirige la comunicación No. EIC 001117, a la arrendataria del local, señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, invitándola a una reunión para coordinar la entrega del inmueble y los muebles dados en arrendamiento.
“2.14 Frente a la anterior comunicación la arrendataria se excusa de asistir debido a compromisos adquiridos con antelación y expresa su disposición para celebrar la reunión en mención, es decir COORDINAR LA ENTREGA DEL INMUEBLE. En la misma comunicación la mencionada señora xxxxxxxx se le informe la forma en que le cancelarían la mencionada señora solicita se le informe la forma en que le cancelarían el valor de los perjuicios por la terminación del contrato.
“2.15 El 28 xx xxxx de 2002, el gerente de la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa le solicita ala señora Xxxxx X. Xxxxx X., que designe a una persona para que haga entrega del local, la mencionada señora guardó silencio.
“2.16 El 31 xx xxxx de 2002, radicación No. EIC 1297, el Gerente de la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa le solicita a al señora Xxxxx X. Xxxxx X., que designe a una persona para que haga entrega del local, la mencionada señora guardó silencio.
“2.17 Respecto a la Póliza colectiva de seguro de arrendamiento, NO está cumpliendo la xxxxxx Xxxxx Xxxxx.
“2.18 Por otro lado el Departamento de Cundinamarca, mediante la resolución No 01132 de 20 xx xxxx de 1997, resolvió establecer el reglamento interno y de Convivencia de la Guardería Infantil Cunditos, de propiedad de la misma entidad.
“2.19 A pesar de todo, la señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, mediante resolución 787 de 15 xx xxxxx de 2000, expedida por la secretaría de educación del distrito capital, dice que el mismo es de propiedad de la mencionada señora, lo que a todas luces es violatorio no solo del contrato sino de otras normas.
“2.20 Inicialmente se presentó la solicitud ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de esta ciudad, quienes mediante comunicación No. 23264 de fecha 9 de octubre de 2002 la devolvieron junto con los anexos.
“2.21 Luego se presentó la solicitud de conciliación ante la procuraduría General de la Nación, correspondiéndole conocer de la conciliación a al Delegada cincuenta y uno (51) Judicial ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca.
“2.22 El nueve (9) de diciembre de 2002 se fijo como fecha para llevar a cabo la diligencia de conciliación extrajudicial, a la cual se excuso de asistir la demandada y se señalo nueva fecha.
“2.23 El 17 de enero de 2003 nueva fecha para la diligencia de conciliación la demandada no se hizo presente y se dio por terminado el proceso conciliatorio, todo lo anterior en cumplimiento a la cláusula del contrato sobre la materia.
LA IMPUGNACIÓN
El auto admisorio de la demanda se notificó por aviso a la señora XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX (f.18, C.1), quien mediante apoderado judicial (f.28, C.1), contestó la demanda oportunamente, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, solicitando absolver a la demandada y condenar en costas a la demandante (fs.19 a 27, C.1).
Aceptó como ciertos los hechos: 2.1, 2.2, 2.3, 2.8, 2.10, 2.11, 2.13, 2.15, 2.16, 2.20, 2.21, 2.22 y 2.23. Hizo aclaraciones respecto a los hechos: 2.4, porque la comunicación no da explicación o justificación sobre el particular. 2.5, respecto a la contratación de la póliza colectiva de arrendamiento, no se pudo cumplir por razones ajenas a la voluntad de la demandada dada la imposibilidad legal para hacerlo, por otra parte el valor que hubiese tenido que pagar de prima no le fue recibido por la arrendadora. 2.6, la arrendadora, mediante escrito, le solicitó a la arrendataria consignar los pagos de arrendamiento, servicios y aseo en determinada cuenta de ahorros, procedimiento cumplido estrictamente por parte de la demandada. 2.12, es cierto en cuanto la demandada informó que se acogía a la Cláusula Décima del contrato, pero no en cuanto a la manifestación de la inmobiliaria, ya que ésta guardo silencio. 2.14, la demandada no tuvo disposición para coordinar la entrega del inmueble. 2.17, el incumplimiento fue consentido por la demandante. Negó los hechos: 2.7, 2.9 y 2.19, señalando el cumplimiento de la demandada en cuanto al pago e incremento del canon y aclarando la titularidad respecto al JARDÍN INFANTIL CUNDITOS.
Como fundamentos de la defensa esgrimió que el vencimiento del plazo no se encuentra previsto como causal de terminación del contrato, que la demandada ha cumplido con el pago del canon y que la arrendadora ha consentido el no pago de la póliza colectiva por parte de la arrendataria.
En cuanto a excepciones de merito propuso:
1. PRORROGA TÁCITA DEL TÉRMINO DEL CONTRATO: Por cuanto el contrato se ha venido ejecutando con posterioridad al 30 xx xxxx de 2002, con la aceptación de la demandante, al hacer alusión a los pagos de las mensualidades correspondientes a los meses xx xxxxx, xxxxx, agosto y septiembre.
2. ACEPTACIÓN DE PAGOS POR PARTE DE LA ARRENDADORA: Quien por ningún medio ha rehusado los pagos que debidamente se han realizado con posterioridad a la fecha de la demanda.
3. RECONOCIMIENTO DE LA CALIDAD DE ARRENDATARIA POR PARTE DE LA ARRENDADORA: En comunicado de 13 de febrero de 2003
4. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO: En los términos del Artículo 518 del Código de Comercio, y la no adecuada aplicación del Artículo 520 de dicho ordenamiento.
La demandante guardó silencio respecto a las anteriores excepciones.
TRÁMITE
Mediante proveído del 16 de enero de 2004, se decretó la práctica de pruebas, una vez evacuadas, se procedió a correr traslado a las partes y al Agente del Ministerio Público para que alegaran de conclusión mediante el Auto del 5 xx xxxx de 2005.
ALEGATOS DE CONCLUSIÓN
De la anterior facultad hicieron uso los apoderados de las partes. El Ministerio Público guardó silencio.
a) La parte actora sostuvo en los alegatos que dentro del proceso se probó la comunicación a la demandada de la intención por parte de la demandante de no prorrogar el contrato y el incumplimiento de aquella en lo que respecta a la póliza colectiva de arrendamiento y al pago en la forma pactada. Argumentó en el acápite de análisis que el contrato se venció y que la arrendataria no tenia derecho a la renovación o prorroga del contrato (fs.118 a 122, C.1).
b) La demandada reiteró las excepciones de merito formuladas, adujó que con posterioridad a la contestación de la demanda la demandante hizo reconocimiento expreso y voluntario de la vigencia o prorroga del contrato de arrendamiento, con la expedición y consecuente envío a las instalaciones del jardín infantil de los recibos mensuales de cobro por concepto de cánones de arrendamiento, para que la arrendataria procediera a efectuar su pago.
CONSIDERACIONES DE LA SALA
Dentro del proceso se encuentran demostrados los siguientes hechos:
1) Que el 00 xx xxxx xx 0000, xx Xxxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxxxxx expidió la Resolución Número 01132, estableciendo el reglamento interno y de convivencia de la Guardería Infantil “CUNDITOS”, en cumplimiento de lo preceptuado por el Artículo 7º y 8º del Decreto 752 de 1984[1] (fs. 34 a 45, C.2)
2) Que dentro de la citada resolución se considera:
“Que el Decreto Nacional No. 752 de 1984, dispone en el artículo 7 que los organismos y entidades de la administración pública establecerán para los servicios públicos y sus familias programas de bienestar social, con el objeto de elevar su nivel de vida.
“Que el Decreto mencionado anteriormente establece en el artículo 8 que para los programas de bienestar social, se entiende por familia el cónyuge, compañero o compañera permanente y los hijos dependientes del trabajador.
“Que el programa de Guardería Infantil fue creado mediante Acuerdo No.11 del 7 de septiembre de 1995, por el Consejo Directivo de la Corporación Social de Cundinamarca.
3) Que entre la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA y la Señora XXXXX XXXXXX XXXXX XXXXX, se celebró el contrato de arrendamiento de fecha veintiuno xx xxxx de 1997 respecto al inmueble Local Guardería Edificio de la Secretaria de Salud Plazoleta del Encuentro Nueva Sede Administrativa Gobernación de Cundinamarca, Avenida el Dorado Carrera 50 (fs. 1 a 5, C.2)
4) Que la demandada a nombre propio, tal como lo reconoció en el acta de visita del ICBF, gestionó para el Local de la referencia, la licencia de funcionamiento de la institución educativa JARDÍN INFANTIL CUNDITOS, siendo esta otorgada para tal efecto en el año 2000 (fs. 40 y 41 C.1, 32 y 33 C.2)
5) Que el contrato de arrendamiento del que trata la demanda, sé celebró por el término de cinco (5) años, iniciándose a partir del día primero del mes xx xxxxx de 1997 (Cláusula 9ª f.3, C.2), con el objeto especifico de que dentro del inmueble arrendado funcionara la Guardería Infantil “CUNDITOS” de la Gobernación de Cundinamarca (Cláusula 5ª f.1, C.2)
6) Que el canon de arrendamiento estipulado para el primer año fue la suma de quinientos diecisiete mil quinientos pesos ($517.500), valor resultante de sumar quinientos mil pesos más un 3.5% (Cláusula 6ª f.1, C.2)
7) Que para los años siguientes, el valor del canon se incrementaría en el IPC acumulado del año anterior (Cláusula 7ª f.1, C.2).
8) Que aplicando los conceptos anteriores resulta el siguiente cuadro:
-
PERIODO CONTRACTUAL
CANON (1*)
IPC AÑO ANTERIOR
1 junio/97 a 31 mayo/98
$517.500 (2*)
17,68%
1 junio/98 a 31 mayo/99
$ 608.994
16,70%
1 junio/99 a 31 mayo/00
$ 710.696
9,23%
1 junio/00 a 31 mayo/01
$ 776.293
8,75%
1 junio/01 a 31 mayo/02
$ 844.219
7,65%
1 junio/02 a 31 mayo/03
$ 908.802
6,99%
1 junio/03 a 31 mayo/04
$ 972.327
6,49%
1 junio/04 a 31 mayo/05
$ 1.035.431
5,50%
1 junio/05 a 31 mayo/06
$ 1.092.380
(1*) Valores que no incluyen IVA
(2*) Valor estipulado Cláusula 6.f.1,C.2 $500.000 +3,5%
9) Que la Cláusula Décima determina: “como la destinación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es comercial, por lo tanto sus prórrogas se regirán por la normativa del Código de Comercio” (f.3, C.2)
10) Que en la Cláusula Vigésima los contratantes expresamente acordaron que “... este contrato no formará parte integral de ningún establecimiento de comercio” (f.4, C.2)
11) Que las partes establecieron como requisito de ejecución del contrato, a cargo de la arrendataria, la constitución de una póliza de cumplimiento en aras de garantizar que en 120 días el arrendatario constituyera una nueva póliza que garantizare el pago de los cánones de arrendamiento, Cláusula Vigésimo Tercera (f.4, C.2)
12) Que la demandada desconoció la Resolución a que estaba obligada, implementando un nivel educativo de preescolar, fijando tarifas distintas a las impuestas y acogiendo niños distintos a los de los funcionarios.
13) Que se cumplió por parte de la arrendadora del preaviso estipulado en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato referido (f.22, C.2)
14) Que por parte de la arrendataria, no se ha cumplido con la entrega solicitada.
Fijados los hechos, la Sala debería abordar el problema planteado por las excepciones propuestas por la demandada, pero encuentra que ninguna de ellas exigen previo y especial pronunciamiento, sino que algunas son hechos que se oponen a la prosperidad de las pretensiones y otras medios de defensa que buscan justificar la renuencia de la demandada a devolver el inmueble objeto del litigio; por lo tanto deberán resolverse junto con el fondo del asunto. Anticipando las siguientes precisiones sobre la naturaleza del contrato y el régimen legal que lo gobierna.
La Ley 80 de 1993, dilucidó la controversia entre contratos privados de la administración y contratos públicos de la administración, estableciendo fundamentalmente un criterio orgánico para determinar la naturaleza del contrato, bastando en principio que el contrato sea celebrado por una entidad estatal para adquirir esta condición y por consiguiente el juez natural del contrato será la jurisdicción contencioso administrativa. Además, sometió la actividad contractual de las entidades estatales, salvo lo estipulado por ella particularmente en algunas materias, a las normativas comerciales y civiles propias de cada contrato, en cuanto no se opusiera a esta ley. Lo que en ningún momento puede entenderse como un criterio finalista tendiente a privatizar la actividad, sino mas bien como un criterio instrumental de ayuda y colaboración en la interpretación de los contratos, debido al amplio desarrollo práctico, doctrinal y jurisprudencial originario de los contratos privados, cuyo legado es invaluable patrimonio de todo el universo histórico jurídico.
En principio una lectura informal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que origina esta acción permitiría entender que estamos frente a un contrato de arrendamiento comercial. Como se podría colegir, de entre otras cláusulas, de la Décima que estipula: “PRORROGAS.- Como la destinación pactada en este contrato es comercial, sus prorrogas se regirán por las normas pertinentes del Código de Comercio.”; y la Décima Cuarta que establece un término de preaviso para la entrega de seis meses de anticipación a la terminación del plazo contractual, dicha comunicación se realizara por escrito o correo certificado, dirigida por una de las partes a la otra, disposición similar a lo reglado en el Artículo 520 del Código de Comercio.
No obstante lo anterior, observa la Sala los siguientes detalles que se oponen a una consideración de tal carácter y por el contrario permiten estimar que las dos cláusulas antes referidas, son extrañas al contrato suscrito y permiten suponer que la legislación aplicable en últimas sería la civil y no la comercial:
- Por medio de la Cláusula Vigésima los contratantes expresamente desvirtúan el carácter de bien mercantil propio de los contratos de arrendamiento afectos a un Establecimiento Comercial, al estipular: “... este contrato no formará parte integral de ningún establecimiento de comercio” (f.4, C.2)
- Como se estableció de los hechos probados, el fin de la administración es cumplir un mandato legal, consagrado en el Decreto Nacional No 752 de 1984, para tal efecto pone a disposición de un particular una locación y unos implementos, los cuales se han de emplear bajo las directrices de la resolución 01132 de 1997, vigente a la ejecución del contrato. Ahora bien, adentrándonos a la normativa que el Código de Comercio consagra para el arrendamiento de locales, encontramos que tales disposiciones se encuentran dentro del título “Del establecimiento de Comercio”, lo que nos daría a entender que dichas normativas solamente regulan el arrendamiento de inmuebles ocupados para establecimientos de comercio, lo que encuadra perfectamente en la lógica mercantilista, puesto que el empresario con su quehacer profesional atrae una clientela a una locacion, factor tan preponderante de la actividad comercial que adquiere la categoría de bien mercantil integrante de una universalidad denominada Establecimiento de Comercio[2], que merece ser debidamente protegido. Es tal el sentido que desentrañamos del Artículo 518 del Código de Comercio, coincidente con el espíritu de la norma que demuestra la siguiente trascripción de la comisión redactora: “El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años. Por que se considera que ese tiempo es suficiente para que se cumplan todas las etapas de organización de una empresa y para que el empresario se dé a conocer y acredite su establecimiento.”[3].
Por lo expuesto y para el caso en estudio, la Sala cuestiona que se equipare la condición de un particular, a quien bajo una situación minuciosamente reglada[4] que coarta la iniciativa empresarial, se le coloca en disposición de bienes públicos para el cumplimiento de un cometido en favor de un grupo en específico, y al que se obligaba la entidad por el imperio de la ley; con la del empresario tomador de un local, ejemplo en la plazoleta de las comidas de la misma Gobernación, quien día a día, por sus medios y dentro de una libertad de empresa normada, busca dentro de una generalidad, establecer una clientela afecta a su sitio especifico de operación.
Lo anterior, aunado a la no-demostración de la calidad de comerciantes, determina que la Sala considere como normativa aplicable al caso en concreto la del Código Civil [5]
Dicha normativa en el Artículo 2008, establece de manera específica para el contrato de arrendamiento, cuatro causales de terminación a saber:
a) Por la destrucción total de la cosa arrendada;
b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato;
c) Por la extinción del derecho del arrendador;
d) Por la sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto
En el caso que nos ocupa las partes convinieron en la Cláusula Novena: “VIGENCIA Y DURACIÓN DEL CONTRATO.- La duración del presente contrato es de cinco (5) año(sic), que comienza a contarse el día 1 del mes xx Xxxxx de 1.997” (f.3, C.2), entendiéndose por lo tanto que el contrato expiró al vencimiento del plazo convenido. Respecto al desahucio, el Artículo 2012 (idem) establece: “si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, (...), no será necesario, desahucio.” De donde determinamos que la entrega de los bienes arrendados, debió realizarse el 31 xx xxxx de 2002, sin más consideraciones.
Por consiguiente, al encontrarse acreditada la causal de terminación invocada ,invocada, se procederá a dictar sentencia de restitución en relación con el inmueble y los muebles que le acceden y que se relacionaron en anexo a la demanda.
Se condenará en costas a la demandada, puesto desconoció la cláusula Vigésimo Quinta del contrato y excepcionó injustificadamente.
En mérito de lo expuesto el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA, Sección Tercera, Subsección “A”, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
F A L L A:
PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento No. 025 del 21 xx xxxx de 1997, celebrado entre la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa y la Señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, respecto al inmueble alinderado en el anexo integrante del citado contrato, y los muebles relacionados en el inventario igualmente anexo al contrato.
SEGUNDO: Ordenar a la arrendataria - Señora Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx -, que dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de ésta providencia restituya a la Empresa Inmobiliaria de Cundinamarquesa, el inmueble y muebles relacionados en el ordinal primero de esta providencia.
TERCERO: En caso de incumplimiento de la orden anterior, para llevar a cabo la diligencia de entrega COMISIONASE al señor Inspector de Policía - R- de la Localidad xx Xxxxxx Xxxxxx de esta ciudad. Por Secretaría de la Sección, líbrese el respectivo exhorto junto con los insertos del caso.
La parte demandante suministrará las expensas necesarias para la efectividad de está decisión.
CUARTO: Condenar a la parte demandada al pago de las costas procésales. Liquídense por Secretaría.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
(Aprobado en Sesión de la fecha. Acta No. )
XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXX
Magistrado
XXXX XXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXXXX
Magistrado Magistrado
[1] Articulo 7° Los organismos y entidades de la administración pública establecerán para los servidores públicos y sus familias programas de bienestar social, con el objeto de elevar su nivel de vida y de propender por su mejoramiento social y cultural de conformidad con el Decreto extraordinario 3129 de 1968.
Los programas de bienestar social se diseñarán para beneficio general y a ellos deberán tener acceso todos los empleados.
Artículo.8° Para los programas de bienestar social, se entiende por familia al cónyuge, compañero o compañera permanente, y los hijos dependientes del trabajador, acreditados ante el organismo al cual preste sus servicios.
[2] Numerales 5º y 6º del Art. 516 del C. de Co.
[3] Código de Comercio Comentado de XXXXXXXXXXX XXXX XXXXX, Ediciones Fundación Jurídica Colombiana, primera edición, página 214
[4] La Resolución 01132, que reguló desde la prestación del servicio, usuarios, horarios, hasta las tarifas y forma de pago.
[5] En tal sentido, esta Sala se pronuncio en sentencia del 22 de julio de 2004. Expediente No. 2002-02481, Actor: Municipio de Guatavita.