IDEAS PRELIMINARES. CONTRATOS

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IDEAS PRELIMINARES. CONTRATOS

SuMARIO: 1. Generalidades. ConCepto. 2. elementos del Contrato.

3. CateGorías ContraCtuales.

1. GENERALIDADES. CONCEPTO

el contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes mani- fiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extin- guir relaciones jurídicas patrimoniales; así se encuentra definido en el art. 957 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), en el Título II, Capítulo 1.

En cuanto a sus efectos, el contrato es obligatorio para las partes y su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé (conf. art. 959 del CCCN).

Ahora bien, el efecto vinculante referido es sólo respecto a las partes, dado que sólo ellas pueden regular sus propios intereses, mas no pueden pretender imponerlos a quienes no consintieron en formar parte del contra- to, para lo que encuentran un límite en la vigencia del principio del efecto relativo de los contratos. Este extremo resulta de lo establecido en los arts. 1021 y 1022 del CCCN1.

No puede pasarse por alto que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe (conf. art. 961, CCCN), siendo del caso señalar que la buena fe es un principio rector y punto cardinal en materia contractual y, en definitiva, de todo el ordenamiento jurídico. Esta se aprecia desde dos ángulos: la buena fe objetiva o “buena fe-lealtad”, que admite contratar con probidad, rectitud y lealtad de aplicación mayormente en el campo de las relaciones personales y obligacionales; y la buena fe subjetiva o “buena fe-creencia”, que es aquélla en la que se involucra el convencimiento que se actúa legítimamente, de conocida injerencia en el campo de los dere- chos reales. La buena fe ha de primar en toda la vida del negocio, desde su nacimiento (celebración), si fuese necesario interpretarlo y, en definitiva, mientras se desarrolle su ejecución2, o sea necesario determinar el alcance de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato.

1 art. 1021.- Regla general. El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley. Artículo 1022.- Situación de los terceros. El contrato no hace surgir obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no han convenido, excepto disposición legal.

2 Conf. Xxxxxx-Xxxxxx, Código Civil y Comercial Explicado, T. II, pág. 78, edit. Estudio, Buenos Aires, septiembre de 2015.

26 Xxxxx - Xxxxx - Xxxxxxx

Y en lo tocante a la normativa aplicable, cabe señalar que las normas relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes salvo que de su modo de expresión, de su contenido o de su contexto, resulte su carácter indisponible (conf. art. 962 del CCCN). En virtud de ese carácter supletorio, en primer lugar las relaciones entre las partes de un contrato de- xxx regularse por la propia voluntad de las partes, siempre que no incluyan objetos prohibidos o indisponibles.

Es importante aclarar que en el CCCN se incluye un orden de prelación normativa, para supuestos en los que se plantea una contraposición de po- sibles normas aplicables.

Si ello ocurre, en primer lugar habrá que tener en cuenta a las normas indisponibles de la ley especial y del CCCN.

En segundo lugar, a las normas particulares del contrato, esto es, a la voluntad que manifestaron y expresaron las partes en él.

En tercer lugar, a las normas supletorias de la ley especial (por ejemplo, ley de alquileres).

Y por último, a las normas supletorias del CCCN.

De estas breves líneas sobre la definición de contrato, sus efectos, y la normativa aplicable, pueden extraerse las siguientes consecuencias:

• la libertad de contratación entre partes no es ilimitada, pues no pueden ir más allá de lo dispuesto en la ley, o contradecir el orden público, la moral o las buenas costumbres

• los contratantes deben atenerse a lo contratado y cumplirlo o indem- xxxxx al acreedor por la inejecución de lo debido

• las convenciones hechas por los contratantes tienen más fuerza que las leyes supletorias vigentes al tiempo de la celebración del contrato y a las dictadas con ulterioridad; por ende, primero habrá de estar a lo que pactan las partes, salvo que lo pactado sea de objeto prohibido

• los jueces deben hacer respetar y cumplir las estipulaciones contrac- tuales como si se tratara de la ley, pueden interpretarlas y decidir su alcance3

• los derechos que surgen de un contrato tienen la garantía consti- tucional de la propiedad, de manera que son intangibles inclusive para el legislador4 y comprende “todos los intereses apreciables

3 art. 960.- Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden público.

4 art. 965.- Derecho de propiedad. Los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de

propiedad del contratante.

ANEXO I

EL JuICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓDIGOS PROCESALES PROVINCIALES

Anexo I. el juIcIo de desAlojo en los dIstIntos cód. Xxxx. Xxxx. 000

0. XxXXXX XXXXX

Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Buenos Aires

Art. 676. Clase de juicio

La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.

Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible.

Art. 676 bis. Entrega del inmueble al accionante

En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o in- truso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar.

El Juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.

Art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato

Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el des- alojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.

Art. 677. Condena de futuro

La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.

Art. 678. Aplicabilidad ley locaciones urbanas

Aquellos juicios de desalojo en los que sea aplicable la ley de locaciones urba- nas, se regirán en lo pertinente, por las disposiciones procesales que ésta contenga.

Art. 678 bis.

Previo a ordenar el desalojo de personas o familias que habiten en una villa o asentamiento precario, el/la juez/jueza deberá oficiar al Ministerio de Infraestructura de la Provincia de Buenos Aires a fin de constatar si dicha villa o asentamiento está incluido en el Registro Público de Villas y Asentamientos creado por el artículo 28 de la Ley Nº 14.449. En caso de estar incluido en dicho Registro, no podrá ordenarse el desalojo por el plazo establecido en el artículo 70 de la Ley Nº 14.449, excepto que se acredite un peligro real e inminente para la seguridad e integridad física de las personas, basado en factores socio-sanitarios, ambientales y/o en un riesgo de derrumbe. En estos casos, el/la juez/a citará a una audiencia para acordar un plan de relocalización conforme lo establece el artículo 29 de la Ley Nº 14.449, que incluya una solución habitacional definitiva para las personas y/o familias afectadas a través de los distintos instrumentos previstos en dicha Ley.

ANEXO II MODELOS

Anexo II. Modelos

MODELO DE CONTRATO DE LOCACIÓN

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CONTRATO DE LOCACIÓN

En Ituzaingó, Provincia de Buenos Aires, a los 22 días del mes xx xxxx de 2018, entre el Señor ,

DNI , con domicilio real y constituido a los efectos del

presente contrato en , Ituzain-

gó, Provincia de Buenos Aires, en adelante EL LOCADOR, por su parte, y por la otra parte el Señor ,

DNI ……………, con domicilio real en Ituzaingó,

Provincia de Buenos Aires, y domicilio constituido a los efectos del presente contrato en , Ituzaingó, Provin-

cia de Buenos Aires, en adelante EL LOCATARIO, han resuelto celebrar el presente contrato de locación, el que se regirá por las cláusulas aquí estatuidas y por las normas aplicables del Código Civil y Comercial.

primera: OBJETO. El LOCADOR, da en locación al LOCATARIO, y éste lo recibe en plena conformidad y a su entera satisfacción, el inmueble sito en calle ,

Ituzaingó, Provincia de Buenos Aires, compuesto de los muebles y accesorios de acuerdo a inventario que se detalla en la Cláusula Quinta del presente contrato. se deja constancia que el estado del inmueble y sus accesorios han sido constatados previamente por el locatario al momento de subscribirse el presente contrato. el locatario cuenta con diez días corridos en caso que sea ne- xxxxxxx para presentar un descargo por escrito con lo que crea necesario destacar.

seGunda: PLAZO. El plazo de la locación se fija de común acuerdo por el término de veinticuatro (24) meses co- rridos a partir del día 22/05/2018, venciendo de pleno derecho en fecha 21/05/2020 debiendo entregarse el inmueble el día 22/05/2018. Al vencimiento, el locatario deberá, como una de las obligaciones asumidas, proceder a desocupar y restituir el inmueble al LOCADOR, libre de personas, cosas y deudas que dependan de ella (servicios públicos y privados). Asimismo, deberá restituirlo en las mismas condiciones de habitabilidad en que fue recibido.

ANEXO III DATOS ÚTILES

Anexo III. DAtos útIles 379

JuzGADOS NACIONALES DE 1ª INSTANCIA EN LO CIVIL DE LA CAPITAL FEDERAL, CON COMPETENCIA PATRIMONIAL

• Nº 1:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000	• Nº 28:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 2:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 29:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 3:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 30:	Xx. xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - XX Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 5:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 31:	Xxxxxxx 000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 6:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 32:	Xx. xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 11:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 33:	Xxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 / 6894
• Nº 13:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 / 0000-0000	• Nº 34:	Xxxxxxx 000 - 0x X Tel: 0000-0000 / 6936
• Nº 14:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 35:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 15:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 36:	Xxxxxxx 000- XX Tel: 0000-0000 / 6802
• Nº 16:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - XX Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 37:	Xxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000
• Nº 17:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 39:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 18:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 40:	Xxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 / 6902
• Nº 19:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000	• Nº 41:	Xxxxxxx 000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 20:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 42:	Xxxxxxx 000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 21:	Xxxxxxxxxx 000-0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 43:	Xxxxxxx 000 - EP Tel: 0000-0000 / 6812
• Nº 22:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000	• Nº 44:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 24:	Xxxxxxxxxx 000 - 0x P Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 45:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000
• Nº 27:	Xx. Xx xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000	• Nº 46:	Xx. Xx Xxx Xxxxxxxxxxx 0000 - 0x X Tel: 0000-0000 /0000-0000

ANEXO IV FORMuLARIOS

Anexo IV. FormulArIos 391

PLANILLA DE INICIO

C I

u D A D

A

u T Ó N O M A

D E

B

x X X X X

A I R E S