AGENCIA DEL ÁREA ECONÓMICA ESPECIAL PANAMÁ - PACÍFICO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INVERSIÓN No. 001 -06

REPÚBLICA DE PANAMÁ


AGENCIA DEL ÁREA ECONÓMICA ESPECIAL PANAMÁ - PACÍFICO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INVERSIÓN No. 001 -06

Entre los suscritos a saber, XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX, varón, panameño, mayor de edad, con cédula de identidad personal No.0-000-000, vecino de esta ciudad, actuando en nombre y representación de la Agencia del Área Económica Especial Panamá Pacífico, en su condición de Administrador, debidamente facultado para este acto por la Ley No.41 de 20 de julio de 2004, por la Resolución de Junta Directiva No.005-06 de 30 xx xxxxx de 2006, por la Resolución del Consejo de Gabinete No.84 de 26 de julio de 2006, por el Consejo Económico Nacional mediante la Nota CENA/317 de 11 xx xxxxxx de 2006 y por la Resolución de Consejo de Gabinete No.96 de 16 xx xxxxxx de 2006 quien en lo sucesivo se denominará LA AGENCIA, por una parte, y por la otra, TAY XXX XXXXXX, varón, ciudadano de la República de Singapur, mayor de edad, con pasaporte No.X0000000X, actuando en su condición de Presidente y Representante Legal de SINGAPORE TECHNOLOGIES AEROSPACE LTD., sociedad organizada bajo las leyes de la República de Singapur con Registro No.198105870/H y de su empresa subsidiaria PANAMA AEROSPACE ENGINEERING, INC. (PAE), sociedad debidamente inscrita a la Ficha 527428, Documento 958515, de la Sección de Mercantil del Registro Público de Panamá, quien en adelante se denominará LA ARRENDATARIA, quienes en lo sucesivo se denominarán las "Partes",


CONSIDERANDO


Que LA AGENCIA bajo el interés de promover al país como centro de logística internacional, ha identificado áreas de acción que faciliten y promuevan el desarrollo económico nacional, específicamente a través de la promoción de actividades conexas a la industria aeronáutica, a fin de reforzar la infraestructura nacional, incrementar la capacidad productiva, diversificar las actividades económicas y comerciales, así como potenciar el conocimiento y la base tecnológica de la mano de obra panameña.


Que LA AGENCIA y la empresa matriz de LA ARRENDATARIA, SINGAPORE TECHNOLOGIES AEROSPACE

LTD., suscribieron un Acuerdo de Entendimiento de 22 de febrero de 2006, con el propósito de evaluar la factibilidad de establecer un centro de reparación y reconversión de estructuras de aviones ("MRO") en el Área Económica Especial Panamá Pacífico de la República de Panamá y la definición de los términos y condiciones iniciales bajo los cuales se constituyera un acuerdo definitivo (adjunto como Anexo E), y sobre esta base LA AGENCIA y LA ARRENDATARIA empresa subsidiaria de SINGAPORE TECHNOLOGIES AEROSPACE LTD., acuerdan suscribir el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INVERSIÓN, sujeto a los términos y condiciones descritos en las siguientes cláusulas:


PRIMERA: FACULTAD DE DISPOSICIÓN DE LOS BIENES


LA AGENCIA declara lo siguiente:


1. Que la Nación es propietaria de las Fincas que conforman el Área Económica Especial Panamá - Pacífico, conforme se describen en el artículo 2 de la Ley No.41 del 20 de julio de 2004.

2. Que según lo dispuesto en la Ley No.41 de 20 de julio de 2004, el Área Económica Especial Panamá - Pacífico se encuentra sujeta, de forma privativa, a la custodia, aprovechamiento y administración de LA AGENCIA.

3. Que los bienes e instalaciones objeto del presente Contrato se encuentran ubicados dentro del Área Económica Especial Panamá - Pacífico.

4. Que la ubicación de las Fincas que integran el Área Económica Especial Panamá - Pacífico, sus linderos generales, medidas, superficies y valores, debidamente refrendados por el Ministerio de Economía y Finanzas y la Contraloría General de la República, constan inscritos en el Registro Público.


SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO


2.1 Declara LA AGENCIA que en ejercicio de sus facultades de custodia, administración y disposición de bienes, debidamente consagrada en la Ley 41 de 20 de julio de 2004 y sobre la base de la Resolución de la Junta Directiva No.005-06 de 30 xx xxxxx de 2006, la Nota CENA/317 de 11 xx xxxxxx de 2006 y la Resolución de Gabinete No.96 de 16 xx xxxxxx de 2006, concede en arrendamiento y derecho preferencial de arrendamiento los bienes detallados a continuación, para el establecimiento de un centro de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves:


A.- INSTALACIONES DEL AEROPUERTO XXXXXX INTERNACIONAL


Dentro del Polígono AR-241 descrito en el Anexo A del presente Contrato se dan en arrendamiento las siguientes instalaciones, denominadas en conjunto, Bienes Arrendados del Aeropuerto:


a) Hangar No.237

Área de construcción de la planta baja: 7,725.83 m 2

b) Hangar No.241


Área de construcción de la planta baja: 9,323.37 m 2

c) Hangar No.249


Área de construcción de la planta baja: 7,762.91 m 2

d) Xxxxxx Xx.000, el cual incluye el tanque de agua de 350 mil galones y su estación de bombeo.


Área de construcción de la planta baja: 7,843.04 m 2

e) Depósitos y Talleres:


(i) No.236


Área de construcción: 1,954.00 m 2

(ii) No.244


Área de construcción: 1,072.84 m 2

(iii) No.245


Área de construcción: 446.87 m 2

(iv) No.251


Área de construcción: 149.14 m 2

f) Xxxxxxxx XX-000X de 4,214.95 m² conformado por las áreas de estacionamiento y maniobra de aeronaves de uso compartido con las operaciones del Aeropuerto, conforme a la designación de dichas áreas por la Dirección del Aeropuerto.


Las áreas restantes que no forman parte de los Bienes Arrendados del Aeropuerto especificadas en el Anexo A del presente Contrato no serán de uso privativo para LA ARRENDATARIA, sin embargo LA ARRENDATARIA tendrá acceso directo a dichas áreas para entrar a los hangares.


Los Bienes descritos anteriormente en la Sección A de esta Cláusula, se encuentran debidamente delimitados y resaltados en rojo en los planos adjuntos como Anexo A del presente Contrato.


B.- VIVIENDAS (No amobladas)


El Polígono HW-550-564 de 9,600.57 m² y el polígono HW-545-565 de 11,833.84 m² conformados por las unidades de viviendas (no amobladas) y el polígono HW-519 de 6,378.87 m 2 que alberga el edificio No.519 que para los efectos de este Contrato no se incluyen dentro de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, descritos en el Anexo B del Contrato, en adelante denominadas en conjunto las Viviendas y se detallan a continuación:



Vivienda/Edificio No.

Área de Construcción


(metros cuadrados)

545 A

219.71 m²

545 B

219.71 m²

547 A

219.71 m²

547 B

219.71 m²

549 A

219.71 m²

549 B

219.71 m ²

550 A

219.71 m²

550 B

219.71 m²

551 A

219.71 m²


551 B

219.71 m²

552 A

219.71 m²

552 B

219.71 m²

553 A

219.71 m²

553 B

219.71 m²

554 A

219.71 m²

554 B

219.71 m²

555 A

219.71 m²

555 B

219.71 m²

556 A

219.71 m²

556 B

219.71 m²

557 A

219.71 m²

557 B

219.71 m²

558 A

148.11 m²

558 B

148.11 m²

559 A

148.11 m²

559 B

148.11 m²

560 A

148.11 m²

560 B

148.11 m²

561A

148.11 m²

561 B

148.11 m²

562 A

148.11 m²

562 B

148.11 m²

563 A

148.11 m²

563 B

148.11 m²

564

196.49 m²

565

196.49 m²

Edificio 519

Área de construcción 1,803.30 m²


LA ARRENDATARIA tendrá derecho preferencial de arrendar una o más Viviendas arriba descritas en la Sección B de esta cláusula por el término de tres (3) años, con derecho a prorrogar este término por tres (3) años adicionales, el cual lo deberá ejercer dentro de ese término mediante aviso por escrito, que inicia a partir de la vigencia del presente Contrato. Si durante estos tres (3) años, LA ARRENDATARIA no ejerce el derecho preferencial de arrendamiento, pierde la opción de arrendarlos. Posteriores extensiones al periodo de opción de arrendamiento de las Viviendas será sujeto al consentimiento entre LA AGENCIA y LA ARRENDATARIA.


Una vez LA ARRENDATARIA ejerza el derecho preferencial sobre las Viviendas descritas, LA AGENCIA establecerá el orden de ocupación en que se asignarán las Viviendas en arrendamiento, para lo cual suscribirá un contrato de arrendamiento entre LA ARRENDATARIA y LA AGENCIA por cada una de las Viviendas solicitadas, de conformidad con el orden establecido por LA AGENCIA. Una vez ejercido el derecho preferencial sobre las Viviendas LA AGENCIA y LA ARRENDATARIA celebrarán un contrato de arrendamiento respectivo por cada vivienda por un periodo inicial de un (1) año, con derecho a prórroga por dos (2) periodos consecutivos de un (1) año cada uno. Al finalizar el término del segundo año de prórroga de un (1) año, LA ARRENDATARIA podrá solicitar la prórroga del contrato de arrendamiento en los mismos términos, excepto por el derecho de prórroga.

Al momento de la firma del respectivo contrato de arrendamiento de cada unidad de vivienda, LA ARRENDATARIA se compromete a realizar un depósito en efectivo equivalente a un (1) mes xx xxxxx en calidad de depósito, el cual se constituirá en la fianza de cumplimiento del contrato de arrendamiento de cada vivienda. En caso de incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento, LA AGENCIA cobrará de este depósito las sumas adeudadas a la fecha. Cualquier valor resultante del depósito a la fecha de terminación del respectivo contrato de arrendamiento de cada unidad de vivienda será reembolsado a LA ARRENDATARIA. LA ARRENDATARIA pagará a LA AGENCIA un canon de arrendamiento por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes.


Si en cualquier momento antes de finalizar el periodo de opción de los tres (3) años o durante el término de arrendamiento de cualquier unidad de Vivienda, LA AGENCIA podrá solicitar la devolución de estos bienes a solicitud formulada por el Desarrollador Maestro, y LA AGENCIA se compromete y así lo acepta LA ARRENDATARIA, a ser reubicada a otras áreas de viviendas disponibles, en un plazo de dos (2) meses, contados a partir de la notificación de la reubicación.


LA ARRENDATARIA puede desistir del uso de las Viviendas notificando a LA AGENCIA con dos (2) meses de anticipación, durante el transcurso del término del arrendamiento de cada unidad de vivienda sin que esto conlleve obligaciones para LA ARRENDATARIA por la terminación del arrendamiento.


C.- ÁREA ADICIONAL DE TERRENO PARA DESARROLLO


LA AGENCIA reservará un área de terreno aproximada de las dimensiones 360 m X 120 m sin límite de altura de hasta 35 m, identificado como Xxxxxxxx XX-00, xxxxxxxx xx xx Xxxxx X xx xxxx Contrato, como opción para la construcción y desarrollo de hangares de cuerpo ancho de 3 vías y otra área para espacio de explanada de soporte de 360 m X 80 m, a que hace referencia la Cláusula Novena de este Contrato, a favor de LA ARRENDATARIA.


LA ARRENDATARIA gozará de un derecho preferencial para desarrollos futuros de proyectos de expansión sobre esta área adicional por el término xx xxxx (10) años, contados a partir de la entrada en vigencia del presente Contrato. Para el ejercicio de este derecho preferencial LA ARRENDATARIA deberá notificar por escrito a LA AGENCIA en un término no menor de seis (6) meses su decisión de incorporar estos bienes como parte de los Bienes Arrendados del Aeropuerto según los términos del presente Contrato. LA ARRENDATARIA y LA AGENCIA acuerdan que el término de arrendamiento de los bienes asignados para este desarrollo no podrá ser menor al balance del término restante de arrendamiento de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, prorrogables por un término adicional de veinte (20) años.


En el evento que el Desarrollador Maestro de conformidad con la Ley No.41 de 2004, o un tercero interesado solicite estas áreas, dentro de un término de cinco (5) años, contado a partir de la vigencia de este Contrato, y LA ARRENDATARIA no haya ejercido el derecho preferencial, LA AGENCIA notificará por escrito a LA ARRENDATARIA de la solicitud del Desarrollador Maestro o del tercero interesado, para que dentro de un término de sesenta (60) días calendario, contados a partir del recibo de la notificación, comunique su decisión de añadir o no dicha área a los Bienes Arrendados del Aeropuerto.


LA AGENCIA, otorgará la garantía conferida de uso privativo a LA ARRENDATARIA en la cláusula Vigésimo Quinta en atención al área adicional de terreno para desarrollo, identificada en esta sección.


En caso que LA AGENCIA otorgue al Desarrollador Maestro o a un tercero interesado el área reservada, LA AGENCIA le proveerá a LA ARRENDATARIA un área similar para desarrollo en otra ubicación dentro del área destinada al desarrollo de actividades aeroportuarias de LA AGENCIA. En caso que la nueva ubicación no cuente con condiciones similares a las del área anteriormente asignada y LA AGENCIA no pueda realizar las adecuaciones necesarias, LA AGENCIA reembolsará a LA ARRENDATARIA por los gastos en que incurra para la preparación preliminar del área reservada y asegurará el suministro de las instalaciones necesarias, incluyendo los accesos a la pista del aeropuerto, los servicios de electricidad, agua potable, aguas servidas en un estándar equivalente a los encontrados dentro del área reservada. Cualquiera de los gastos antes mencionados en que incurra LA ARRENDATARIA, deberán ser previamente autorizados y consensuados por las partes.


Declara LA AGENCIA, y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que todo aumento en el área dada en arrendamiento se hará mediante una Adenda a este Contrato, de conformidad al cumplimiento de lo aquí pactado y las formalidades legales vigentes.


2.2 LA ARRENDATARIA reconoce que el área señalada en el literal a) descrito a continuación, es de uso exclusivo de LA AGENCIA, y el área descrita en el literal b) que está comprendida dentro de los bienes dados en arrendamiento no será de uso exclusivo para LA ARRENDATARIA:


a) El área aproximada de 41.42 m 2 , que corresponde al Cuarto de Reguladores (Control manual de las luces de pista del Aeropuerto), que se referencia en el Anexo A del presente Contrato, y

b) El Polígono AR-241A de área aproximada de 4,214.95 m² que se describe en el Anexo A del presente Contrato, frente al Hangar No.241, que es área de circulación y maniobra con la autorización de la Torre de Control para las aeronaves, por lo que será un área de uso compartido con las operaciones del Aeropuerto. Sobre esta área no se pagará canon alguno.

TERCERA: DESTINO DE LOS BIENES


Declara LA AGENCIA y así lo acepta LA ARRENDATARIA que los bienes que se asignan en arrendamiento a través de este Contrato (excepto por los bienes excluidos que se establecen en la Sección 2.2 de la Cláusula Segunda), serán destinados a que LA ARRENDATARIA los utilice exclusivamente para llevar a cabo un centro de reparación, mantenimiento y revisión general de aeronaves, establecer programas de entrenamiento para desarrollo de mecánicos e inspectores calificados y/o especialistas en mantenimiento aeronáutico, siempre y cuando se cumpla con todos los requisitos y se cuente con todas las autorizaciones exigidas por las autoridades nacionales correspondientes y la legislación vigente.


Las unidades de Vivienda serán destinadas exclusivamente por LA ARRENDATARIA, al uso de residencia para los trabajadores técnicos, especialistas extranjeros y sus familiares.


Cualquier variación del uso o destino de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, según lo expresamente autorizado, sin contar con la aprobación previa de LA AGENCIA, y en caso que no sea rectificada dicha variación en un término de tres

(3) meses a partir de la notificación por parte de LA AGENCIA del uso inadecuado, producirá la declaratoria de resolución administrativa del Contrato, la ejecución de la Fianza de Cumplimiento, según lo disponen los artículos 104, 105 y 106 de la Ley No. 56 de 27 de diciembre de 1995, que regula el procedimiento de contratación pública en la República de Panamá.


CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO Y/O VARIABLE


LA ARRENDATARIA pagará a LA AGENCIA en concepto de canon de arrendamiento de los Bienes Arrendados del Aeropuerto un canon fijo y un canon variable de conformidad con lo establecido en la presente cláusula.


CANON FIJO: LA ARRENDATARIA pagará a LA AGENCIA un canon de arrendamiento trimestral por los Bienes Arrendados del Aeropuerto de Dieciocho Dólares (US$18.00) por metro cuadrado por año, como se refleja en el Anexo F, por cada uno de los hangares y edificios para depósitos y talleres, tomando como base para el cálculo las medidas que constan en los planos del área de planta baja de los mismos, tal como se establece en la Cláusula Segunda, para llevar a cabo las actividades de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves. A partir del año 12 del presente contrato, dicho canon de arrendamiento se incrementará un dos por ciento (2%) anual del canon inmediatamente anterior hasta la terminación del Contrato.


Tomando en consideración las inversiones por un monto xx Xxxx Millones de Dólares (US$10,000,000.00) que ha de realizar LA ARRENDATARIA durante los primeros diez (10) años del contrato, conforme a lo establecido en la cláusula Novena del presente Contrato, montos que serán destinados directamente al entrenamiento de mano de obra panameña y en obras de infraestructuras aeronáuticas que benefician directamente los activos de LA AGENCIA y al Estado panameño; considerando que dichas inversiones superan con creces los pagos que se recibirían en concepto de canon de arrendamiento, LA AGENCIA otorga un periodo xx xxxxxx a LA ARRENDATARIA durante los diez (10) primeros años del presente Contrato sobre el canon de arrendamiento de los Bienes Arrendados del Aeropuerto.


LA ARRENDATARIA pagará a LA AGENCIA un canon de arrendamiento mensual basado en la ocupación actual de las Viviendas tomando como base las áreas construidas indicadas en la Cláusula Segunda, así:


Año 1: Un Dólar con Setenta y Cinco Centésimos (US$ 1.75) por metro cuadrado. Año 2: Dos Dólares (US$ 2.00) por metro cuadrado.

Año 3: Dos Dólares con Veinticinco Centésimos (US$ 2.25) por metro cuadrado.


Año 4 al año 6: Se aplica un incremento del dos por ciento (2%) anual al canon del tercer año hasta su terminación, al sexto año.


CANON VARIABLE: LA ARRENDATARIA pagará a LA AGENCIA por el espacio de áreas de estacionamiento, conforme a la designación de dichos espacios por la Dirección del Aeropuerto, un canon de arrendamiento mensual variable así:


US$0.25 por cada periodo de seis horas o fracción, por cada mil kilogramos (1,000 Kgs.) de peso de la aeronave estacionada dentro del Aeropuerto. Las primeras seis (6) horas son libres de cargo alguno.


Los espacios de áreas de maniobras de las aeronaves en mantenimiento que se detallan en el Anexo A del presente Contrato, que se encuentran entre los Hangares y dentro del perímetro arrendado, así como el área frente al Hangar 241, serán libres de cargos.


LA ARRENDATARIA pagará los cánones de arrendamiento según se mencionan en los párrafos anteriores, y cuando corresponda a los pagos mensuales, estos serán realizados dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, y cuando corresponda a los pagos trimestrales, estos serán realizados dentro de los primeros cinco (5) días hábiles cada tres

(3) meses en los meses de enero, xxxxx, xxxxx y octubre de cada año, en las oficinas de LA AGENCIA, en moneda de curso

legal en la República de Panamá. LA AGENCIA informará cualquier cambio en el lugar de pago mediante aviso por escrito a LA ARRENDATARIA.


LA AGENCIA cobrará un recargo del dos por ciento (2%) sobre el canon de arrendamiento según lo pactado, al vencimiento de cada mes y/o trimestre en caso que LA ARRENDATARIA incurra en morosidad.


Los pagos realizados por LA ARRENDATARIA ingresarán a la partida presupuestaria No. 2.97.1.2.1.1.01.


De darse la disponibilidad del área adicional para el desarrollo de hangares conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda literal C e identificada en el Anexo D de este Contrato, el precio base para el pago del arrendamiento de dicha área será el menor entre Un Dólar (US$1.00) por metro cuadrado por año a valor de 2006 ó el precio que pague el Desarrollador Maestro por la tierra a valor de 2006, el que resulte menor. Este precio base, una vez se concrete el contrato de arrendamiento, tendrá un incremento anual de dos por ciento (2%) en cada año consecutivo.


QUINTA: DEMOLICIONES, REPARACIONES Y MEJORAS


Cualquier mejora y/o reparaciones menores o mayores que resulten necesarias efectuar a los Bienes Arrendados del Aeropuerto serán ejecutadas y correrán por cuenta de LA ARRENDATARIA y al finalizar este Contrato, quedarán a favor de LA AGENCIA o de la entidad pública o privada que la sustituya, sin costo alguno para ésta.


Cualquier mejora o construcción que se pretenda realizar sobre los Bienes Arrendados del Aeropuerto deberá ser autorizada previamente por LA AGENCIA, previa presentación de los planos correspondientes, así como de los permisos que deban expedir las autoridades competentes. LA ARRENDATARIA es responsable por el mantenimiento de las mejoras existentes y de las nuevas mejoras que realice. LA ARRENDATARIA no será responsable por las restauraciones en las áreas y/o infraestructuras que sean modificadas como resultado de las mejoras previamente autorizadas por LA AGENCIA.


LA AGENCIA vigilará la correcta ejecución de lo estipulado en los planos arquitectónicos, estructurales y otros planos aprobados con relación a las normas de construcción para el Área Económica Especial Panamá - Pacífico, y velará porque las respectivas obras se realicen conforme a lo aprobado en el plano y LA AGENCIA podrá ordenar por escrito la suspensión de las mismas, de considerar que no corresponden a los términos y condiciones establecidos en el mismo. LA ARRENDATARIA deberá presentar los planos con los cambios propuestos a LA AGENCIA para la aprobación de la construcción de nuevas edificaciones o la ejecución de mejoras en los Bienes Arrendados del Aeropuerto y LA AGENCIA dentro de los siguientes treinta (30) días calendario deberá aprobar o recomendar cambios sobre estos. Posterior a la aprobación de los planos dentro del término antes señalado, LA AGENCIA no impondrá cargos adicionales sobre los costos de construcción en que incurra LA ARRENDATARIA.


Cualquier demolición deberá ser autorizada previamente por LA AGENCIA, presentando para ello los planos correspondientes, y LA ARRENDATARIA deberá obtener previamente los permisos que deban expedir legalmente otras entidades, y deberá cumplir con aquellas recomendaciones que al efecto señale LA AGENCIA. El mantenimiento de dichas obras será responsabilidad exclusiva de LA ARRENDATARIA.


LA ARRENDATARIA podrá demoler y/o remover las infraestructuras temporales ubicadas dentro de los Bienes Arrendados del Aeropuerto que no sean necesarias previa autorización de LA AGENCIA. Previo a la demolición de dichos bienes LA AGENCIA tendrá la opción de remover algunos de los materiales de estas infraestructuras temporales.


En uno u otro caso, LA ARRENDATARIA será responsable por reparar cualquier daño causado a los Bienes Arrendados del Aeropuerto, a las vías de acceso o a cualquier otro bien del Área Económica Especial Panamá - Pacífico como consecuencia de las demoliciones, la edificación de las mejoras, remodelaciones, construcciones que realice y a retirar los escombros, basura, desperdicios u otros causados en la ejecución de dichas obras. LA AGENCIA no cargará con gastos a LA ARRENDATARIA por las demoliciones necesarias en la realización de mejoras a los Bienes Arrendados del Aeropuerto.


SEXTA: VIGENCIA Y DURACIÓN


El término de vigencia de este contrato para los Bienes Arrendados del Aeropuerto es de veinte (20) años contados a partir de su refrendo por la Contraloría General de la República, prorrogable por veinte (20) años más.


El derecho preferencial de las unidades de Viviendas será por un período tres (3) años con derecho a prórroga por un periodo de tres (3) años adicionales, el cual se contará a partir del refrendo del presente Contrato y dicho término será único indistintamente del momento de la ocupación que se haga dentro del mismo, siendo entonces que todas las ocupaciones concluyen al término de los seis (6) años.


La prórroga de veinte (20) años señalada podrá acordarse siempre que LA ARRENDATARIA no haya incurrido en incumplimiento de las condiciones y/o sus obligaciones contractuales y que lo solicite por escrito, con doce (12) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del Contrato. Esta prórroga de veinte (20) años sobre los Bienes Arrendados del Aeropuerto, se realizará bajo los mismos términos y condiciones del presente Contrato, excepto por el derecho de

prórroga.


De darse la prórroga del Contrato sus términos financieros serán renegociados y los nuevos cánones que se establezcan no serán inferiores a los establecidos para el último año de la vigencia de este Contrato. Para cada año del término adicional de veinte (20) años, se aplicará cada año el ajuste por inflación, que corresponderá al índice de precios al consumidor que señale la Contraloría General de la República, calculado respecto al año inmediatamente precedente o al ajuste del tres por ciento (3%), lo que sea mayor.


SÉPTIMA: OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA


LA ARRENDATARIA se compromete a cumplir con todas las obligaciones que emanan de este Contrato, con las establecidas en Leyes y Reglamentos vigentes. Además, LA ARRENDATARIA se obliga a lo siguiente:


1. Iniciar operaciones a más tardar un (1) año de la entrada en vigencia del presente Contrato.

2. Cumplir con todas las regulaciones de la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC) y la Organización de Aviación Civil Internacional (OACI).

3. Durante los primeros diez (10) años de vigencia del Contrato, ha de crear un mínimo de mil (1,000) empleos permanentes de tiempo completo, como mano de obra calificada, una vez quede operativa la instalación de mantenimiento de estructuras de aviones, tomando como referencia el día que haga su entrada en las instalaciones la primera aeronave para mantenimiento, conforme a lo establecido en el Anexo G del presente Contrato.

4. Implementar sus planes de inversión en la organización de las instalaciones, equipamiento e instrumentación y entrenamiento especializado de mano de obra panameña, conforme a lo establecido en el Anexo H del presente Contrato por un mínimo xx Xxxx Millones de Dólares (US$10,000,000.00) en un término de hasta diez (10) años.

5. Invertir en programas de becas para el entrenamiento y la especialización industrial con énfasis en la capacitación práctica del personal, potencializando el conocimiento y la mano de obra panameña, incrementando la capacidad productiva nacional, como parte del compromiso de inversión de LA ARRENDATARIA.

6. Pagar el canon de arrendamiento mensual y/o trimestral, de acuerdo a los términos pactados en el presente Contrato.

7. Pagar los servicios de energía eléctrica, agua potable, telecomunicaciones, tratamiento de aguas servidas y alcantarillados, recolección de basura, así como el pago de tasas e impuestos municipales y de cualquier servicio público que utilice en los Bienes Arrendados del Aeropuerto.

8. Asumir la responsabilidad del mantenimiento, operación y reparación del sistema de aire acondicionado que formen parte de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, distribución eléctrica y plomería, y el mantenimiento externo de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, incluyendo, sin limitar, la pintura, limpieza exterior, limpieza de ventanas y de pisos. Igualmente será responsable por el mantenimiento interior de los Bienes Arrendados del Aeropuerto.

9. Ser responsable y cubrir los gastos en que incurra por la protección, seguridad, rehabilitación, construcción, remodelación, mantenimiento y aseo de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, así como de las correspondientes áreas verdes, los cuales deberá devolver al finalizar este Contrato, por cualquier causa, en las mismas condiciones en que le fueron entregados, salvo el deterioro normal por su uso y efectuar las reparaciones necesarias en un xxxxxxx xxxxxxxxx.

00. Utilizar los Bienes Arrendados del Aeropuerto únicamente para los propósitos establecidos en este Contrato, por tanto, en ningún momento podrá destinarlos a otros fines distintos a los pactados, ni abandonarlo sin previo consentimiento escrito de LA AGENCIA.

11. Obtener todas las autorizaciones, licencias y permisos requeridos por toda la legislación que regula la actividad a que se destinarán los Bienes Arrendados del Aeropuerto, incluyendo, pero sin limitarse, a permisos sanitarios, ambientales, etcétera.

12. No ceder total ni parcialmente los derechos que emanan de este Contrato, sin contar con la previa autorización escrita de LA AGENCIA. Se considerará nulo todo traspaso, cesión o gravamen que no cuente con dicha autorización y será causal para dar por terminado el presente Contrato.

13. Asegurar los Bienes Arrendados del Aeropuerto durante todo el término del presente Contrato, contra los riesgos de incendio, explosión, terremoto, vendaval, actos vandálicos, contacto de vehículos terrestres, huracán, hurto o robo, o cualquier otro riesgo similar y, en general, contra cualquier daño que puedan sufrir los Bienes Arrendados del Aeropuerto, por la suma equivalente al cien por ciento (100 %) del valor de las mejoras. Dicho valor por el primer año del arrendamiento será de Seis Millones Trescientos Doce Mil Seiscientos Noventa y Nueve Dólares con Treinta y Siete Centésimos (US$6,312,699.37). Por otra parte, LA ARRENDATARIA se compromete a tener una póliza de responsabilidad civil contractual y extracontractual contra terceros por un valor no menor a la suma de Ciento Cincuenta Mil Dólares (US$150,000.00), cuyas vigencias serán a partir del Acta de Entrega de los bienes y por mientras dure el Contrato. Estas pólizas deberán ser presentadas a LA AGENCIA, dentro del término de cinco (5) días calendarios contados a partir de la fecha de suscripción del presente Contrato.


Los límites de las pólizas serán ajustados anualmente conforme a las variaciones del Índice de Precios al Consumidor, publicados por la Contraloría. LA ARRENDATARIA no podrá reducir los límites de cobertura ni aumentar los deducibles, exenciones o excepciones de ninguna de las pólizas de seguro contratadas o renovadas, sin la autorización previa de LA AGENCIA. Las pólizas deberán contener los términos y condiciones aceptables para LA AGENCIA y la Contraloría General de la República. Estos términos y condiciones deberán ser razonables dentro del contexto de los usos comerciales internacionalmente.

LA ARRENDATARIA deberá ser considerada beneficiaria. De darse algún evento de los aquí asegurados, LA ARRENDATARIA se compromete a utilizar las sumas producto de la indemnización del seguro únicamente para la reconstrucción o reparación, según sea el caso, de dichas instalaciones o mejoras a condiciones similares previas al suceso o siniestro. Si LA ARRENDATARIA no cumple con la obligación de realizar las reparaciones y/o reconstrucciones de las instalaciones o mejoras afectadas, LA AGENCIA deberá constituirse como beneficiaria de las sumas producto de la indemnización de la póliza para la reparación y reconstrucción de las instalaciones o mejoras.


LA ARRENDATARIA notificará inmediatamente a LA AGENCIA del acontecimiento de cualesquiera de los siguientes eventos: a) la ocurrencia de cualquier siniestro cubierto por la póliza; b) cualquier disputa con la compañía aseguradora; c) la cancelación anticipada de cualquier póliza; d) el incumplimiento en el pago de cualquier prima; e) el incumplimiento, por cualquier motivo, en mantener vigente cualquiera de las pólizas, y f) cualquier cambio sustancial en cualesquiera de las coberturas de seguro obtenidas por LA ARRENDATARIA.


LA ARRENDATARIA obligará a todos sus contratistas a obtener y mantener plenamente vigentes y efectivas, pólizas, durante la totalidad del periodo en que dichos contratistas realicen trabajos o provean servicios a LA ARRENDATARIA y por un monto que refleje y cubra los trabajos que el contratista esté realizando.


14. Garantizar todas y cada una de las obligaciones que adquiere mediante este Contrato, constituyendo una Fianza de Cumplimiento, equivalente a los seis (6) meses del canon de arrendamiento del primer año presumiendo el monto que se cobraría de no existir el periodo xx xxxxxx de vigencia del contrato, sobre una base de Quince Dólares (US$15.00) por metro cuadrado y un incremento escalado del dos por ciento (2%) para los hangares de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Duodécima del presente Contrato.

15. Cumplir con las leyes, reglamentos y órdenes vigentes o que se dicten en el futuro, emanadas de otras autoridades públicas competentes y relacionadas, pero no exclusivamente, con policía, sanidad, seguridad social, normas de seguridad industrial y de aseo, reglamentación del comercio en general, turismo, protección del medio ambiente, servidumbres y con cualquier otra que emane de autoridad competente que sean aplicable a los Bienes Arrendados del Aeropuerto.

16. Pagar cualquier tasa o gravamen nacional o municipal o de cualquier otra índole y naturaleza que impongan las leyes, reglamentos, acuerdos y que afecten el tipo de actividad que desempeña LA ARRENDATARIA.

17. Responder por cualquier deterioro de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, que no sea producto del uso normal de los mismos, así como por los daños que puedan causarse a los Bienes Arrendados del Aeropuerto y/o como a otros bienes e instalaciones ubicados en el área xx Xxxxxx, que sean consecuencia de actos u omisiones imputables a LA ARRENDATARIA, a sus empleados o a sus contratistas. Tales daños deberán ser reparados dentro de un término razonable, que determinen las partes conforme al daño que se ocasione.

18. Cumplir con las normas y reglamentos emitidos por las autoridades competentes en relación con la protección del régimen ecológico y adoptar las medidas necesarias para que los bienes dados en arrendamiento se mantengan libres de contaminación ambiental y cumplir con la guía ambiental contenida en el Anexo C, que forma parte integral del presente Contrato.

19. Asumir todas las responsabilidades y obligaciones que puedan recaer sobre ella por actos u omisiones realizados por LA ARRENDATARIA, sus empleados, sus contratistas o subcontratistas, que ocasionen daños al medio ambiente o por el incremento de los niveles de contaminación que pudieran encontrarse por encima de los niveles existentes a la fecha de inicio de sus operaciones. Para estos efectos, se entenderá que LA ARRENDATARIA no será responsable de los pasivos ambientales encontrados o existentes en los Bienes Arrendados del Aeropuerto con anterioridad a la fecha de inicio de sus operaciones.

20. Someter a la aprobación escrita de LA AGENCIA todas las mejoras permanentes, remodelaciones o modificaciones que pretenda efectuar a su propia cuenta sobre los Bienes Arrendados del Aeropuerto, cumpliendo con las especificaciones que a tales efectos las partes acuerden, preservando suficientes áreas verdes y de estacionamientos, de manera que las mejoras armonicen con el ecosistema que las rodea, así como cumplir con aquellas recomendaciones que al efecto señale LA AGENCIA.

21. Velar por el funcionamiento normal de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, sin ningún tipo de conflictos o perturbación pública de cualquier índole que afecten la normal y pacífica convivencia del área.

22. Devolver a la expiración del Contrato los Bienes Arrendados del Aeropuerto y todas las mejoras permanentes que se hayan realizado sobre el mismo, sin cargo alguno para LA AGENCIA, en buenas condiciones, salvo el deterioro normal de éstos.

23. Responder ante LA AGENCIA, demás entidades y los particulares, por todas las obligaciones, compromisos o deudas que adquiera durante la ejecución del contrato, así como por el pago de las prestaciones laborales correspondientes a sus empleados. Por tanto, LA ARRENDATARIA reconoce que no existe relación jurídica y en consecuencia no generan responsabilidad alguna para LA AGENCIA, las relaciones con los trabajadores directos o indirectos de LA ARRENDATARIA, sus afiliados, contratistas, subcontratistas o de cualquier otra índole de vínculo con LA ARRENDATARIA, previo o posterior a la firma de este Contrato.

24. Proteger toda manifestación de xxxx xxxxxxxxx que se encuentre en el área arrendada, para beneficio y salvaguarda del ecosistema natural, según los términos y condiciones establecidos en la legislación nacional vigente. Por ello deberá contar, antes del inicio de operaciones con un Estudio de Impacto Ambiental debidamente aprobado por la Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM).

25. Una vez finalice el presente Contrato, retirar total o parcialmente las mejoras no permanentes que haya construido,

cuando así lo solicite LA AGENCIA, dentro de los sesenta (60) días calendarios contados a partir de la fecha en que reciba de LA AGENCIA la comunicación correspondiente y sin costo alguno para ésta última.

26. Tomar las medidas correspondientes, por razón de interés público, en caso que se lleven a cabo actividades que utilicen acústica, para que el ruido sea autocontenido, excepto por el ruido razonablemente causado por las aeronaves y la operación de plantas auxiliares de energía.

27. No permitir actividad alguna en los Bienes Arrendados del Aeropuerto, que de cualquier forma menoscabe o disminuya los niveles de calidad, renombre y prestigio del área.

28. Liberar a LA AGENCIA de cualquier responsabilidad por daños a terceras personas y/o a la propiedad ajena, causados por LA ARRENDATARIA, sus empleados, agentes o contratistas en el desarrollo de toda o cualquier actividad, así como de cualquier responsabilidad legal de tipo laboral, fiscal, civil, mercantil o de cualquier naturaleza, que pudiere surgir durante la ejecución del presente Contrato, lo que comprende, sin limitación, eventual responsabilidad por cualquier construcción, remodelación o mejora en los Bienes Arrendados del Aeropuerto.

29. Cumplir las limitaciones de construcción, uso y acceso al área, debido a las tuberías y líneas soterradas que puedan atravesar los bienes objeto de este Contrato y cumplir con los lineamientos del Plan Maestro de Uso de Tierras aplicable al Área Económica Especial Panamá - Pacífico, conforme a lo establecido en la Ley No. 41 de 20 de julio de 2004.

30. Mantener y preservar las áreas verdes de los bienes objeto del presente Contrato y de sus mejoras existentes o que en el futuro se edifiquen, de manera que los bienes armonicen y protejan el ecosistema que los rodea, conforme a lo establecido en Ley No. 41 de 20 de julio de 2004.

31. Pagar las tarifas, tasas y derechos que correspondan al futuro operador o desarrollador del Aeropuerto Xxxxxx Internacional y en general, cumplir con todas las obligaciones que puedan recaer sobre LA ARRENDATARIA para con el futuro operador o desarrollador de dicho Aeropuerto.

32. No podrá instalar u operar equipos de comunicaciones de techo u otro equipo, que pudiese causar interferencia con cualesquiera equipos de comunicaciones normales que esté operando la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC). En caso que la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC), indistintamente, notifiquen a LA AGENCIA que estiman que el equipo de comunicaciones instalado u operado por LA ARRENDATARIA causa interferencia con el equipo que están siendo operados por la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC), LA AGENCIA cooperará con la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC) para hacer que tal interferencia cese prontamente.

33. Permitir a LA AGENCIA el uso del tanque de agua y todo su sistema, en el evento de darse alguna emergencia en el área del Aeropuerto Xxxxxx Internacional, y LA AGENCIA no cuente con el normal suministro de agua.


LA AGENCIA podrá exigir el estricto cumplimiento de todas las obligaciones antes descritas y de no hacerlo oportunamente, no se considerará en ninguna circunstancia que LA AGENCIA ha renunciado a ejecutar el cumplimiento de dichas obligaciones en cualquier momento dado.


OCTAVA: RESPONSABILIDADES DE LA AGENCIA


LA AGENCIA para el debido cumplimiento del objeto del Contrato, asume las siguientes responsabilidades:


1. Asegurar en todo momento el uso y goce pacífico de los Bienes Arrendados del Aeropuerto a LA ARRENDATARIA, para los usos y propósitos señalados en el presente Contrato.

2. Facilitar sin demora justificada el trámite y aprobación de los permisos del personal técnico extranjero calificado, en caso que la mano de obra local no sea la adecuada o no cuente con la especialidad requerida para las actividades que realizará LA ARRENDATARIA.

3. Asumir los gastos de seguridad del Aeropuerto Xxxxxx Internacional y sus instalaciones para facilitar el desarrollo y operación del mismo, y realizar los mejores esfuerzos junto a las autoridades aeronáuticas correspondientes para lograr en el menor tiempo posible la certificación del Aeropuerto Xxxxxx Internacional en la Categoría 7, sin que esto represente gastos adicionales para LA ARRENDATARIA.

4. Realizar sus mejores esfuerzos para facilitar que las autoridades mantengan el aeropuerto operativo y manteniendo los requerimientos para el apoyo de los vuelos de las aeronaves de LA ARRENDATARIA y sus clientes, incluyendo pero sin limitar, proveer los servicios de abastecimiento y desabastecimiento de aeronaves, y los servicios de agua potable y aguas residuales. LA AGENCIA asegurará que no habrá ningún otro cargo por licencia de franquicia, cargos por el aterrizaje de aeronaves en el aeropuerto u otro cargo relacionado al desarrollo de los servicios de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves (MRO) de LA ARRENDATARIA en las instalaciones xx Xxxxxx.

5. Garantizar los servicios de rescate de aeronaves y de extinción de incendios sin cargo alguno por sus operaciones en un término de respuesta de tres (3) minutos cumpliendo con los requisitos establecidos en el Anexo 14, Volumen 1 de la OACI sobre diseño y operaciones.

6. Asegurar que las instalaciones de los hangares cuenten con los servicios adecuados y suficientes, de manera que puedan operar como instalaciones para que lleven a cabo operaciones de mantenimiento y reparación de estructuras de aviones, conforme a las regulaciones de aviación, de seguridad de incendios y de edificios.

7. LA AGENCIA será responsable del mantenimiento y reparación de las áreas comunes y rampas de acceso.

8. Asegurar que los costos adicionales previamente acordados y aprobados entre las partes, en que incurra LA ARRENDATARIA por la adecuación de las infraestructuras de los hangares y otras instalaciones, según sea exigido por la Autoridad Aeronáutica Civil (AAC) y la Agencia Federal de Aviación (FAA), serán utilizados como crédito en el pago futuro de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Vigésima Cuarta.

9. Mantener las áreas comunes en condiciones que a la vista resulten buenas y seguras y en cumplimiento con las leyes y reglamentos vigentes.

10. Proporcionar a LA ARRENDATARIA, al momento de la entrada en vigencia del presente Contrato, copia del Estudio Base Ambiental de los hangares del Aeropuerto Xxxxxx Internacional.

11. Asegurar que LA ARRENDATARIA en todo momento durante la vigencia de este Contrato cuente con el acceso y la infraestructura necesaria para asegurar la disponibilidad de agua suficiente y el sistema de desalojo y conducción de aguas servidas, así como de electricidad y telecomunicaciones.

12. Hacer los mejores esfuerzos para que los servicios de los funcionarios aduaneros se presten durante las 24 horas del día, los 7 días de la semana sin costo adicional para LA ARRENDATARIA.

13. Habilitar o construir para LA AGENCIA un acceso directo e independiente al acceso del Hangar 241, para el Cuarto de Reguladores (Control manual de las luces de pista del Aeropuerto) que se ubica en esquina oeste del Hangar 241.

14. Apoyar y desarrollar junto con LA ARRENDATARIA el patrocinio de un Programa de Becas de Entrenamiento y

Especialización Industrial para el desarrollo de hasta 1,000 técnicos capacitados durante un período total de hasta nueve

(9) años. La cantidad de personal a entrenar cada año podrá variar de acuerdo a la demanda xxx xxxxxxx, pero se entiende que en cualquier año dentro de este período, el número de personal capacitado podrá alcanzar hasta 150 mecánicos A&P por año. El Programa de Becas de Entrenamiento y Especialización Industrial incluirá, sin limitación, el desarrollo de mecánicos e inspectores entrenados. LA AGENCIA certifica que ha firmado un acuerdo con el Instituto para la Formación y el Aprovechamiento de los Recursos Humanos (IFARHU) para garantizar el pago de la mitad del valor del curso en la Universidad Tecnológica de Panamá (UTP) por hasta dieciocho (18) meses de entrenamiento mecánico básico en aulas. Subsecuentemente, LA ARRENDATARIA, en conjunto con LA AGENCIA dirigirán un esquema de entrenamiento industrial para el personal que forme parte del Programa de Becas de Entrenamiento y Especialización Industrial. Para mayor claridad, todos los costos en que se incurra en el desarrollo de los Programas de Entrenamiento y Especialización Industrial, antes mencionados, serán responsabilidad de LA ARRENDATARIA.

15. Garantizar el uso privativo a LA ARRENDATARIA de los Bienes Arrendados del Aeropuerto para las actividades de MRO, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Vigésima Quinta del presente Contrato.


NOVENA: COMPROMISO DE INVERSIÓN Y EMPLEO


LA ARRENDATARIA deberá invertir un mínimo xx Xxxx Millones de Dólares (US$10,000,000.00) en un término de hasta diez (10) años, para la organización de las instalaciones, equipamiento e instrumentación y entrenamiento especializado de mano de obra panameña, conforme a lo establecido en el Anexo H del presente Contrato.


Durante los primeros diez (10) años de vigencia del Contrato, LA ARRENDATARIA se compromete a generar un mínimo de mil (1,000) empleos permanentes de tiempo completo, como mano de obra calificada, una vez quede operativa la instalación de mantenimiento de estructuras de aviones, tomando como referencia el día que haga su entrada en las instalaciones la primera aeronave para mantenimiento, conforme a lo establecido en el Anexo G del presente Contrato.


Además, LA ARRENDATARIA deberá promocionar a Panamá para que se convierta en un Centro de Mantenimiento Aeronáutico de la región, sirviendo los mercados mundiales.


Para lograrse este propósito de inversión, LA AGENCIA y LA ARRENDATARIA, en conjunto, llevaran a cabo sus mejores esfuerzos con el fin de coordinar e implementar los mecanismos de capacitación y entrenamiento para el desarrollo de su fuerza laboral, a efectos de graduar mecánicos e inspectores calificados, con sus Licencias Aeronáuticas, el cual comprende:


Un entrenamiento básico para mecánicos de ocho (8) a dieciocho (18) meses;

Un entrenamiento adicional de desarrollo de especializaciones de 5 años en campo


Dentro del desarrollo potencial futuro que LA ARRENDATARIA puede realizar para la expansión de las operaciones de mantenimiento, reparación y reconversión de estructuras de aviones que esta realiza, se contempla la posibilidad de construir un (1) hangar de cuerpo ancho de tres (3) vías de las dimensiones 360 m X 120 m y otra área para espacio de explanada de soporte de 360 m X 80 m sin límite de altura de hasta 35 m, cuya inversión para cada vía se estima como mínimo en Diez Millones de Dólares (US$10,000,000.00), lo cual se podrá hacer efectivo al ejercer el derecho preferencial sobre el área reservada, conforme se establece el literal X xx xx Xxxxxxx 0.0 xx xx Xxxxxxxx Xxxxxxx xx xxxx Contrato.


DÉCIMA: CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES


La parte afectada por el incumplimiento de la otra parte, notificará por escrito a la parte que causó el incumplimiento en cuestión, detallando las razones que motivan dicho aviso. La parte que ha incumplido demostrará que está tomando diligentemente todas las medidas relevantes para subsanar el incumplimiento; o dentro de un término razonable, presentando un plan para remediar la falta, para que el mismo sea aprobado por la otra parte, lo cual también se hará en un período que será decidido por mutuo acuerdo entre ambas partes y no podrá ser negado sin causa justificada, excepto en los casos en que el incumplimiento no pueda ser subsanado inmediatamente al recibir el aviso de incumplimiento.

Si el incumplimiento continúa, la parte afectada tendrá opción de reclamar la terminación del Contrato o de hacer valer sus derechos y a exigir el estricto cumplimiento conforme a la Legislación Nacional o este Contrato.


UNDÉCIMA: RECLAMACIÓN DIPLOMÁTICA


LA ARRENDATARIA declara que renuncia al derecho de solicitar la interposición de cualquier reclamación diplomática, salvo que mediara denegación de justicia, según lo señalado en la Ley de Contratación Pública, y de acuerdo a lo estipulado en el Tratado de Libre Comercio, firmado entre los gobiernos de la República de Panamá y Singapur, una vez entre en vigencia.


DUODÉCIMA: FIANZA DE CUMPLIMIENTO


A la firma del presente Contrato, LA ARRENDATARIA, presentó la Fianza de Cumplimiento, con cláusula de renovación automática de conformidad con lo establecido en el artículo 108 de la Ley No.56 de 27 de diciembre de 1995. La Fianza de Cumplimiento para el primer año corresponde a la suma total de Doscientos Setenta y Dos Mil Ochenta y Cinco Dólares (US$272,085.00), que equivaldrá al canon estimado que sería cobrado durante los seis (6) meses del primer año de vigencia del Contrato, de no haber periodo xx xxxxxx, de los Bienes Arrendados del Aeropuerto, basado en el monto de Quince Dólares (US$15.00) por metro cuadrado por año. A partir del segundo año de vigencia, la Fianza de Cumplimiento se renovará automáticamente con un incremento del dos por ciento (2%).


Esta fianza de cumplimiento deberá mantenerse vigente durante el término que les corresponda del presente Contrato y por treinta (30) días después de haber expirado la vigencia de la misma.


DÉCIMA TERCERA: CAUSALES DE RESOLUCIÓN


Serán causales de resolución administrativa del presente Contrato las que señala el Artículo 104 de la Ley No. 56 de 27 de diciembre de 1995, modificada por el Decreto Ley No.7 de 2 de julio de 1997, y las siguientes:


1. El no pago de dos (2) trimestres del canon de arrendamiento de los hangares e instalaciones comprendidas en la cláusula Segunda literal A.

2. El abandono de los Bienes Arrendados del Aeropuerto sin previa autorización por escrito de LA AGENCIA;

3. Que LA ARRENDATARIA incumpla cualquiera de las cláusulas de este Contrato;

4. La utilización de los Bienes Arrendados del Aeropuerto para fines distintos a los convenidos en la Cláusula Tercera de este Contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de LA AGENCIA;

5. La disolución o quiebra de LA ARRENDATARIA, sin que LA AGENCIA haya admitido un sucesor en los derechos de LA ARRENDATARIA.

6. Que LA ARRENDATARIA constituya gravamen, ceda, o de cualquier modo traspase a terceros los derechos derivados de este Contrato, sin consentimiento previo y por escrito de LA AGENCIA.

7. El incumplimiento de las normas y reglamentos emitidos por las autoridades competentes en relación con la protección del régimen ecológico y la omisión y/o no adopción de las medidas necesarias para que los bienes dados en arrendamiento y su entorno ambiental se mantengan libres de contaminación, conforme a la Guía Ambiental que consta en el Anexo C del presente Contrato.

8. Las pérdidas financieras en las operaciones de LA ARRENDATARIA por cinco (5) años o más.


LA AGENCIA podrá ejercer su derecho de resolver administrativamente el presente Contrato sólo si LA ARRENDATARIA no haya rectificado su incumplimiento dentro de un periodo de seis (6) meses contados a partir de la notificación por escrito de LA AGENCIA, donde solicite se subsane el incumplimiento.


La resolución administrativa de este Contrato, por cualquiera que sea la causal, no exonera a LA ARRENDATARIA del pago de los saldos pendientes, ni del costo de la reparación de los daños causados por su culpa o negligencia.


En el caso que el presente Contrato se resuelva administrativamente, LA AGENCIA concederá a LA ARRENDATARIA un término de tres (3) meses para desocupar los Bienes Arrendados del Aeropuerto y ésta última deberá pagar a LA AGENCIA el canon de arrendamiento correspondiente a dicho período.


DÉCIMA CUARTA: OPCIONES FRENTE A CAUSALES DE RESOLUCIÓN


Al ocurrir cualquiera de las causales de resolución del contrato enumeradas en la cláusula anterior, con excepción de las causales No. 3, 7 y 8 LA AGENCIA tendrá derecho a declarar resuelto el Contrato, conforme al procedimiento establecido en el artículo 106 de la Ley No. 56 de 27 de diciembre de 1995, modificada por el Decreto Ley No. 7 de 2 de julio de 1997, salvo que LA ARRENDATARIA demuestre que la causal de resolución obedece al incumplimiento de alguna de sus obligaciones a causa de circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito. En tal caso, LA ARRENDATARIA podrá subsanar dicho incumplimiento en un término similar al tiempo de retraso que ocasione la fuerza mayor o el caso fortuito, según sea el caso.

En caso que LA AGENCIA resuelva el Contrato conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, LA AGENCIA ejercerá sus derechos sobre la Fianza de Cumplimiento, según sea aplicable.


DÉCIMA QUINTA: REGISTRO DE MEJORAS.


De conformidad con lo establecido en el artículo 15 de la Ley No. 41 de 20 de julio de 2004 y siguiendo los procedimientos legales relativos a la edificación de mejoras en terreno ajeno que al efecto establece el artículo 1444 del Código Judicial y demás disposiciones concordantes, previa notificación a LA AGENCIA, LA ARRENDATARIA podrá declarar e inscribir en el Registro de la Propiedad el título constitutivo de dominio a su favor sobre las edificaciones o mejoras nuevas de carácter permanente que construya sobre los Bienes Arrendados del Aeropuerto,


En caso que el término de vigencia del presente Contrato no sea prorrogado conforme a lo dispuesto en la Cláusula Sexta, tres (3) meses antes de concluir los veinte (20) años de vigencia de este Contrato, deberá levantarse en el Registro Público la inscripción de las mejoras a favor de LA ARRENDATARIA, de modo que las mismas sean inscritas a nombre de La Nación, sujetas a la administración de LA AGENCIA, como entidad legalmente facultada para administrar, custodiar y disponer de los bienes que integran el Área Económica Especial Panamá - Pacífico.


En caso que el presente Contrato no sea prorrogado según lo establecido en la Cláusula Sexta, tres (3) meses antes de concluir el período de prórroga contractual de que se trate, deberá levantarse en el Registro Público la inscripción de las mejoras a favor de LA ARRENDATARIA, de modo que las mismas sean inscritas a nombre de La Nación, sujetas a la administración de LA AGENCIA, como entidad legalmente facultada para administrar, custodiar y disponer de los bienes que integran el Área Económica Especial Panamá - Pacífico.


En caso que el presente Contrato sea resuelto administrativamente conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décima Tercera, deberá levantarse inmediatamente la inscripción de las mejoras a favor de LA ARRENDATARIA e inscribirse a favor de La Nación y bajo la administración de LA AGENCIA. En el evento que al resolverse administrativamente este Contrato, las mejoras edificadas por LA ARRENDATARIA sean objeto de un gravamen, ha de aplicarse el procedimiento descrito en la Cláusula Décima Séptima del presente Contrato.


En cualquier caso, la transferencia a La Nación del título de dominio sobre las mejoras se verificará por el precio de Un Dólar (US$1.00) y se realizará conforme a la legislación vigente sobre la materia a tal momento.


LA ARRENDATARIA no podrá inscribir título de dominio sobre mejoras o edificaciones ya existentes a la fecha de este Contrato.


DÉCIMA SEXTA: GRAVÁMENES SOBRE LAS MEJORAS


LA ARRENDATARIA podrá hipotecar, o de cualquier forma, gravar las mejoras permanentes por ella construidas. Dichos gravámenes en ningún momento podrán afectar los derechos de LA AGENCIA derivados del presente Contrato. La duración de tales gravámenes no podrá ser mayor del setenta y cinco por ciento (75%) del término de vigencia del presente Contrato. Por consiguiente, al finalizar el período antes mencionado, las mejoras deberán estar libres de gravámenes.


Para efectos de proceder a constituir el gravamen a que hace referencia esta Cláusula, LA ARRENDATARIA deberá someter a la previa aprobación por escrito de LA AGENCIA el contrato de crédito y su respectivo gravamen. Dicho contrato deberá establecer expresamente lo siguiente: (a) El término del gravamen, el cual no podrá exceder del período establecido en esta Cláusula; (b) El conocimiento entre las partes del hecho que los bienes objeto del gravamen deberán ser inscritos en el Registro Público, como propiedad de La Nación, tres (3) meses antes de concluir el período de veinte

(20) años, contados a partir de la entrada en vigencia del presente Contrato; (c) El conocimiento y aceptación entre las partes que, en caso que LA AGENCIA resuelva administrativamente el presente Contrato, deberá procederse de la manera descrita en la Cláusula Décima Séptima de este Contrato, y; (d) La aceptación por parte del acreedor y/o beneficiario del gravamen que, en caso que ejecute su crédito sobre las mejoras objeto del gravamen, deberá proceder de la manera establecida más adelante en esta Cláusula.


Cualquier hipoteca o gravamen que se constituya sin cumplir con las condiciones establecidas en esta Cláusula se considerará nulo de pleno derecho y podrá ser considerada causal de resolución administrativa del presente Contrato.


En caso que el acreedor a favor de cual se haya constituido el gravamen sobre las mejoras ejecute su crédito contra las mismas, deberá proceder de la siguiente manera:


(1) Conceder a LA AGENCIA el derecho de primera opción de compra sobre las mejoras y el derecho de disponer de dichas mejoras a través de un tercero, que se subrogue en los derechos y obligaciones entre LA ARRENDATARIA y el acreedor y/o beneficiario del gravamen, siempre que dicho tercero llene los requisitos que el acreedor y/o beneficiario del gravamen requieran y pueda cumplir con el objeto del presente contrato.

(2) En caso que LA AGENCIA no opte por ejercer las opciones descritas en el numeral anterior, el acreedor y/o beneficiario del gravamen podrá subrogarse en los derechos y obligaciones de LA ARRENDATARIA conforme al presente Contrato, caso en el cual el acreedor y/o beneficiario del gravamen deberá estar en condiciones de cumplir o hacer cumplir con el objeto del presente contrato y con los procedimientos legales vigentes a tal momento para perfeccionar la subrogación.


(3) En caso que el acreedor y/o beneficiario del gravamen decida no proceder de la manera descrita en el numeral anterior, y siempre que así lo autorice LA AGENCIA, el acreedor y/o beneficiario del gravamen podrá optar por disponer de las mejoras a través de un tercero, el cual se subrogará en los derechos y obligaciones de LA ARRENDATARIA conforme al presente Contrato, siempre que dicho tercero sea una compañía de buena reputación e investida de integridad comercial y financiera. En este caso, deberá cumplirse con los procedimientos legales vigentes al momento para perfeccionar la subrogación.


En los supuestos contemplados en los numerales anteriores, quien se subrogue en los derechos y obligaciones de LA ARRENDATARIA deberá consignar las fianzas y las pólizas de seguros exigidas por el presente Contrato.


En el supuesto contemplado en el numeral (3) anterior, el tercero que se haya subrogado en los derechos y obligaciones de LA ARRENDATARIA no podrá declarar e inscribir en el Registro de la Propiedad título constitutivo de dominio a su favor sobre mejoras ya edificadas.


En los supuestos contemplados en los numerales (2) y (3) anteriores, deberá levantarse en el Registro Público la inscripción de las mejoras a favor del acreedor y/o beneficiario del gravamen, tres (3) meses antes de concluir el término de veinte (20) años de vigencia del presente Contrato, de modo que las mismas sean inscritas a nombre de La Nación, sujetas a la administración de LA AGENCIA, como entidad legalmente facultada para administrar, custodiar y disponer de los bienes que integran el Área Económica Especial Panamá - Pacífico. La transferencia a La Nación del título de dominio sobre las mejoras, se verificará por el precio de Un Dólar (US$ 1.00) y se realizará conforme a la legislación vigente sobre la materia a tal momento.


DÉCIMA SÉPTIMA: GRAVÁMENES ANTE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA DEL CONTRATO.


En caso que el presente Contrato sea resuelto administrativamente por LA AGENCIA durante el término de vigencia de un gravamen constituido sobre las mejoras conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décima Cuarta, el acreedor deberá declarar inmediatamente de plazo vencido la obligación de LA ARRENDATARIA (deudora) y deberá exigirle que cancele el saldo total adeudado dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la notificación.


En el supuesto que LA ARRENDATARIA cancele el saldo adeudado al acreedor dentro del plazo antes señalado, deberá levantarse inmediatamente en el Registro Público la inscripción de las mejoras a favor de LA ARRENDATARIA, e inscribirse a favor de La Nación y bajo la administración de LA AGENCIA. La transferencia a La Nación del título de dominio sobre las mejoras se verificará por el precio de Un Dólar (US$ 1.00) y se realizará conforme a la legislación vigente sobre la materia a tal momento.


En caso que LA ARRENDATARIA no cancele el saldo adeudado al acreedor dentro del plazo antes señalado, el acreedor deberá proceder inmediatamente a ejecutar su crédito contra LA ARRENDATARIA (deudora). En tal supuesto, el acreedor y/o beneficiario del gravamen deberá proceder de la manera descrita en la Cláusula anterior para el supuesto en que haya ejecutado su crédito contra las mejoras.


DÉCIMA OCTAVA: CESIÓN DE DERECHOS.


LA AGENCIA podrá ceder, traspasar, transferir, descontar o efectuar cualquier operación financiera dimanante del Contrato, sin el consentimiento previo, pero informando a LA ARRENDATARIA. Esto no afectará el fondo del Contrato ni implicará cambios de sus cláusulas, condiciones o plazos.


LA AGENCIA podrá asignar los derechos que le asisten conforme al presente Contrato al o los Desarrolladores u Operadores Maestros contratados en virtud de lo dispuesto en el artículo 41 de la ley No. 41 de 20 de julio de 2004. LA AGENCIA garantizará que todo o cualquier beneficio que de manera implícita o explícita se derive de este Contrato a favor de LA ARRENDATARIA sea respetado por el o los Desarrolladores u Operadores Maestro antes mencionados.


LA ARRENDATARIA podrá ceder los derechos y obligaciones que le impone este Contrato, siempre que cuente con la previa y expresa aprobación por escrito de LA AGENCIA y siempre que el cesionario cuente con las mismas calificaciones, requisitos, experiencia y capacidad financiera que LA ARRENDATARIA. En el evento que se incumpla con tales condiciones, la cesión se considerará nula de pleno derecho.


De autorizarse la cesión correspondiente, el cesionario deberá utilizar los Bienes Arrendados del Aeropuerto de conformidad con los términos de este Contrato, asumirá todos los derechos y obligaciones que se desprenden del mismo y deberá consignar la fianza de cumplimiento y garantías correspondiente, al momento en que se verifique la cesión.

DÉCIMA NOVENA: SUSTITUCIÓN DE LA AGENCIA


LA AGENCIA podrá ser sustituida por cualquier entidad pública o privada, de conformidad con las Leyes de la República de Panamá, sin que con ello se afecten los términos del presente Contrato.


VIGÉSIMA: INSPECCIONES


LA AGENCIA se reserva el derecho, a través de la persona que designe, a inspeccionar los Bienes Arrendados del Aeropuerto, cuando así lo considere necesario, para asegurarse que LA ARRENDATARIA está cumpliendo con las obligaciones contraídas en el presente Contrato. El funcionario designado para hacer estas inspecciones notificará a LA ARRENDATARIA cualquier anomalía que encuentre, para que ésta sea subsanada de inmediato.


VIGÉSIMA PRIMERA: NULIDADES


Las partes acuerdan que en caso que una o más Cláusulas del presente Contrato sean declaradas nulas por ilegales, ello no afectará las restantes disposiciones contenidas en el Contrato, las cuales continuarán vigentes y serán de obligatorio cumplimiento para ambas partes.


VIGÉSIMA SEGUNDA: EXISTENCIAS DE LÍNEAS SOTERRADAS.


Declara LA AGENCIA y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que en caso que en los Bienes Arrendados del Aeropuerto existan cualesquiera líneas soterradas que no sean utilizada por LA ARRENDATARIA (incluyendo, sin limitación, tuberías de aguas servidas, tuberías de agua potable, tuberías de cableado eléctrico, tubería de cableado de teléfonos), LA AGENCIA cubrirá el mantenimiento y reparación de tales líneas, siempre y cuando la legislación vigente la obligue a ello o los prestadores de los servicios públicos provistos por dichas líneas soterradas sean entidades estatales.


LA ARRENDATARIA, no podrá alterar, ni de ninguna forma afectar la existencia y el curso de las líneas a que se refiere esta Cláusula, sin la debida aprobación de las autoridades o personas correspondientes, en cuyo caso LA ARRENDATARIA asumirá todos los gastos en que se incurra.


LA AGENCIA igualmente no podrá alterar, ni de ninguna forma afectar la existencia y el curso de las líneas a que hace referencia el párrafo primero, sin la debida aprobación de las autoridades correspondientes y programando primero tales alteraciones con LA ARRENDATARIA, la cual se realizará de tal manera y en un momento que no interfiera con las operaciones de LA ARRENDATARIA en los Bienes Arrendados del Aeropuerto.


Con respecto a cualesquiera líneas soterradas de agua utilizadas en los Bienes Arrendados del Aeropuerto, LA ARRENDATARIA será responsable por el mantenimiento y reparación de la parte de tal línea soterrada de agua localizada entre la edificación que utiliza tal línea soterrada de agua y el medidor de agua más próximo a tal edificación. LA AGENCIA será responsable por el mantenimiento y reparación de todas las otras partes de tales líneas soterradas de agua.


Con respecto a cualesquiera líneas soterradas de agua servida utilizada en los Bienes Arrendados del Aeropuerto, LA ARRENDATARIA será responsable por el mantenimiento y reparación de la parte de tal línea soterrada de agua servida localizada entre la edificación que utiliza tal línea soterrada de agua y la boca de inspección más cercana a tal edificación. LA AGENCIA será responsable por el mantenimiento y reparación de todas las demás porciones de líneas soterradas.


VIGÉSIMA TERCERA: ADECUACIÓN DE LAS INSTALACIONES EXISTENTES DENTRO DEL ÁREA ARRENDADA.


LA ARRENDATARIA acepta que correrá por su cuenta y costo la adecuación de las instalaciones existentes dentro del área en arrendamiento de agua y electricidad a un sistema individual, de acuerdo a las normas de la empresa eléctrica del sector y las normas del Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales (IDAAN). De la misma manera, LA AGENCIA, declara y acepta que correrá por su cuenta y costo la adecuación e instalación de la infraestructura eléctrica y civil, que se requiere dentro del área concedida en arrendamiento para habilitar la medición de la energía eléctrica, de acuerdo a las normas del servicio en el área, establecidas por la empresa de distribución eléctrica que le corresponde.


VIGÉSIMA CUARTA: ACEPTACIÓN DE LOS BIENES.


LA AGENCIA asegurará que los Bienes Arrendados del Aeropuerto se encuentran en las condiciones necesarias y requeridas por las autoridades panameñas, tales como las regulaciones aeronáuticas, de seguridad en los inmuebles y aquellas requeridas para la actividad de mantenimiento de aeronaves. De común acuerdo las partes establecen que los gastos adicionales para adecuaciones de los hangares, que sean de obligatorio cumplimiento y exigidos por la Autoridad de Aeronáutica Civil (AAC) y la Administración Federal de Aviación de los Estados Unidos a fin de cumplir con los reglamentos y regulaciones en materia de seguridad y demás relacionadas a la operaciones de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves que realiza LA ARRENDATARIA, serán reconocidos como créditos a favor de LA ARRENDATARIA sobre pagos futuros que deba realizar a LA AGENCIA, siempre y cuando los mismo sean previamente acordados y aprobados entre las partes.

Sujeto a lo establecido en el párrafo anterior, declara LA ARRENDATARIA que tiene conocimiento completo, adecuado y suficiente de las condiciones externas y cualidades de la propiedad e infraestructura objeto de este Contrato, y por tanto, los recibe y acepta como satisfactorios, y considera que la propiedad es apta para los usos y propósitos para los cuales está destinada conforme este Contrato, y en consecuencia por este medio exime a LA AGENCIA de cualquier responsabilidad, defectos de limpieza o vicios ocultos que los Bienes Arrendados del Aeropuerto tengan o puedan tener, y cuya existencia no sea conocida por LA AGENCIA por razones de falta de planos o mapas específicos, y tomando en consideración que los reglamentos aplicables en el pasado se ajustaban a los requerimientos de ese momento específico, cuando se construyeron dicha propiedad e infraestructura. LA ARRENDATARIA renuncia a cualquier reclamo o acción judicial contra LA AGENCIA, basada en tales causas.


Para estos efectos, una vez se perfeccione el presente Contrato, las partes suscribirán un acta de entrega que describa en detalle el contenido y las condiciones de los Bienes Arrendados del Aeropuerto e infraestructuras.


VIGÉSIMA QUINTA: OBLIGACIÓN DE LA AGENCIA.


Atendiendo que la actividad que se compromete a desarrollar LA ARRENDATARIA de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves, conlleva la necesidad de contar con mano de obra nacional, la cual requiere de un alto conocimiento técnico, de una industria novedosa de poco desarrollo en el país, en donde el componente de mano de obra escasea, y tomando en consideración la complejidad de las operaciones a desarrollar por LA ARRENDATARIA que limitan la posibilidad de establecer operadores adicionales dentro del Área Económica Panamá Pacífico, dada las limitaciones de área disponible aptas para el desarrollo de actividades de mantenimiento, reparación y reconversión de aeronaves, y previendo la posible afectación negativa a la eficiencia, el aprovechamiento de recursos y el fomento de ellos; LA AGENCIA otorgará a LA ARRENDATARIA el uso privativo de los Bienes Arrendados del Aeropuerto y por lo tanto, acuerda no disponer de otras áreas dentro del área destinada al desarrollo de actividades aeroportuarias para empresas dedicadas al servicio de MRO a aeronaves en el Área Panamá Pacífico, por el término de duración del presente contrato y sus renovaciones, siempre y cuando LA ARRENDATARIA cumpla con todas sus obligaciones pactadas en el presente contrato.


Este uso privativo, no incluye actividades conexas, que complementen las actividades de LA ARRENDATARIA como la manufactura, mantenimiento, reparación ni distribución de motores, partes, componentes (hidráulicos, mecánicos o electrónicos) y otros elementos no estructurales, que impulsen y promuevan el establecimiento en Panamá de un centro de tecnología aeronáutica y logística, por lo que, LA AGENCIA no está limitada a disponer de áreas del Aeropuerto Xxxxxx Internacional para estas actividades comerciales.


VIGÉSIMA SEXTA: CARGOS DE MANTENIMIENTO DE LAS ÁREAS Y SERVICIOS COMUNES.


LA ARRENDATARIA contribuirá con el pago de los costos de mantenimiento de las áreas y servicios comunes, con excepción a las áreas donde se ubican las Viviendas. Para los efectos de esta Cláusula, las áreas comunes son aquellas que no estén disponibles para el arrendamiento o venta. En caso de que LA AGENCIA traspase el presente Contrato a un Desarrollador u Operador, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décimo Octava del mismo, la participación de LA ARRENDATARIA en los costos totales de mantenimiento de las áreas y servicios comunes, será el resultado de multiplicar el costo total de mantenimiento y tasas de servicios por una fracción que resultará de dividir el número total de metros cuadrados que comprenden los Bienes Arrendados del Aeropuerto, con excepción del área de las Viviendas, entre el número total de metros cuadrados de espacio contenido en el área administrada por el respectivo Desarrollador u Operador Maestro encargado de administrar y desarrollar u operar el área dentro del cual se encuentren ubicados los Bienes Arrendados del Aeropuerto. En caso que el área dentro del cual están localizados los Bienes Arrendados del Aeropuerto no sea otorgada a la administración, desarrollo u operación de un Desarrollador u Operador Maestro, la participación de LA ARRENDATARIA en los costos totales de mantenimiento de las áreas y servicios comunes será el resultado de multiplicar el costo total de mantenimiento y servicios por una fracción que resultará de dividir el número total de metros cuadrados que comprenden los Bienes Arrendados del Aeropuerto, con excepción del área de las Viviendas, entre el número total de metros cuadrados de espacio contenido en el área administrada por LA AGENCIA, como entidad encargada de la administración, custodia y desarrollo del Área Económica Especial Panamá - Pacífico.


El monto total de contribución anual que LA ARRENDATARIA realizará al pago de los costos de mantenimiento de las áreas y servicios comunes bajo esta Cláusula, no podrá ser superior al cuatro por ciento (4%) del valor del canon de arrendamiento anual que esté pagando o vaya a pagar en el período para el cual se esté realizando alguno de los cálculos citados en el párrafo anterior de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta de este Contrato.


Los cargos de mantenimiento de las áreas y servicios comunes solamente incluirán los costos razonables en que incurriere LA AGENCIA, el Desarrollador u Operador para ofrecer los servicios básicos y para mantener y reparar bienes que razonablemente necesiten mantenimiento y/o reparación en las áreas comunes, con el propósito de mantener las áreas comunes en condiciones visiblemente buenas y seguras.


El costo de mantener garitas de seguridad permanente en los puntos de entrada y salida del Área Económica Especial Panamá - Pacífico se considerará como un cargo de mantenimiento de las áreas y servicios comunes.

VIGÉSIMA SÉPTIMA: RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA


LA AGENCIA no será responsable por cualesquiera daños a terceras personas y/o a la propiedad ajena, causados por LA ARRENDATARIA, sus empleados, agentes o contratistas, en el desarrollo de toda o cualquier actividad, así como de cualquier responsabilidad legal de tipo laboral, fiscal, civil, mercantil o de cualquier naturaleza, que pudiere surgir durante la ejecución del presente Contrato, lo que comprende, sin limitación, la eventual responsabilidad por cualquier edificación, construcción, remodelación o mejora en los Bienes Arrendados del Aeropuerto.


VIGÉSIMA OCTAVA: RESPONSABILIDAD SOLIDARIA


SINGAPORE TECHNOLOGIES AEROSPACE LTD., es solidariamente responsable por todas las acciones y omisiones realizadas por LA ARRENDATARIA (PANAMÁ AEROSPACE ENGINEERING, INC. (PAE), en el cumplimiento de los términos y condiciones establecidos en el presente Contrato.


VIGÉSIMA NOVENA: MATERIALES PELIGROSOS


Luego de haber realizado los análisis e investigaciones pertinentes por personas profesionales y calificadas, LA AGENCIA manifiesta que a la fecha de suscripción del presente Contrato, toda la información encontrada y que reposa en estos estudios ha sido ofrecida a LA ARRENDATARIA y por tanto, LA AGENCIA declara que no tiene conocimiento de la existencia de ningún otro tipo de material peligroso o elemento perjudicial para el ambiente, dentro del área de los hangares, que no sean los expuestos en los estudios referidos.


TRIGÉSIMA: incentivos de la ley no.41 de 00 XX XXXXX XX 0000


XX XXXXXXX tomará las medidas necesarias y cooperará en la obtención del registro de LA ARRENDATARIA como empresa establecida en el Área Económica Especial Panamá - Pacífico, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 47 y subsecuentes de la Ley 41 de 20 de julio de 2004.


LA ARRENDATARIA, una vez tramite y obtenga la inscripción en el Registro del Área Panamá-Pacífico, como empresa establecida, conforme al artículo 47, 48 y 49 de la Ley No.41 de 20 de julio d 2004, gozará de los beneficios e incentivos previstos en dicha ley, reglamentos y normas que se dicten en su desarrollo, incluyendo sin limitar los incentivos establecidos en el artículo 60 literales (g y h) de la Ley No. 41 del 20 de julio de 2004, toda vez que los objetivos y los fines de esta contratación es para maximizar el desarrollo económico, especialmente la creación de empleos y la calidad de la formación y mejoramiento de empleos.


TRIGÉSIMA PRIMERA: USOS PROHIBIDOS


Estará prohibido para LA ARRENDATARIA el uso del Hangar 253 como depósito de líquidos o solventes inflamables usados en el mantenimiento de aeronaves mayor de 500 galones, y de realizar procesos de manufactura que involucre el uso de materiales inflamables o explosivos, salvo que se trate de combustibles usados en generadores de energía.


TRIGÉSIMA SEGUNDA: LEGISLACIÓN APLICABLE Y ARBITRAJE


Las leyes de la República de Panamá serán aplicables a la interpretación y ejecución de los términos y disposiciones del presente Contrato. Las partes someten la resolución de cualesquiera disputas que se surjan en la interpretación y ejecución de los términos y disposiciones del presente Contrato, al Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones (en adelante, el "Centro"), incluyendo cualquier disputa relativa a la existencia, validez o terminación del Contrato; a arbitraje, de conformidad con las disposiciones del Decreto Ley No.5 de 8 de julio de 1999 modificado por la Ley No.15 de 22 xx xxxx de 2006.


En todos los casos, el arbitraje deberá llevarse a cabo en la República de Panamá y en el idioma español, y cada parte nombrará a un árbitro de cualquier país. Estos, a su vez, nombrarán a un tercer árbitro que presida el tribunal de arbitraje.


TRIGÉSIMA TERCERA: IDIOMA Y DISPOSICIONES PARA LAS NOTIFICACIONES


El idioma oficial de este Contrato es el español. Las partes convienen en que la versión en español de este Contrato prevalecerá sobre cualquier traducción del mismo a cualquier idioma.


Cualquier notificación u otra correspondencia que deba ser entregada, según los términos de este Contrato, deberá constar por escrito y será efectiva a partir del momento de lo que ocurra primero entre: a) su recibo, b) su rechazo, c) o si la parte que tiene que ser notificada no ha informado a la otra su cambio de dirección, conforme a lo establecido en el último párrafo de esta Cláusula, cuando se intente entregar la notificación o correspondencia, en su dirección anterior.


En el caso de LA AGENCIA las notificaciones y entrega de correspondencia se harán a la siguiente dirección: Administrador de la Agencia del Área Económica Especial Panamá - Pacífico,

Edificio No.2 Área Económica Especial Panamá - Pacífico (antigua base aérea xx Xxxxxx), distrito de Arraiján, provincia de Panamá, República de Panamá.


Y, en el caso de LA ARRENDATARIA a la siguiente dirección:


Presidente y Representante Legal,


Panama Aerospace Engineering, Inc. (PAE)


Área Económica Especial Panamá - Pacífico (antigua base aérea xx Xxxxxx), distrito de Arraiján, provincia de Panamá, República de Panamá.


Toda notificación podrá ser entregada en español y en inglés. Cualquiera de las Partes podrá especificar una nueva dirección para efectuar las notificaciones según el presente Contrato, comunicándolo a la otra parte por escrito y conforme a lo establecido en esta Cláusula, con diez (10) días calendario de anticipación.


TRIGÉSIMA CUARTA: TIMBRES FISCALES.


Este contrato no causará derecho de timbres, de conformidad con lo establecido en el artículo 58, numeral 5 de la Ley No.41 de 20 de julio de 2004.


Para constancia se extiende y firma el presente Contrato, en la ciudad de Panamá, a los dieciocho (18) días del mes xx xxxxxx de dos mil seis (2006).


LA AGENCIA XXXXXXXX XXXXXXX X.

Administrador


LA ARRENDATARIA TAY XXX XXXXXX

Representante Legal SINGAPORE TECHNOLOGIES AEROSPACE LTD.

TAY XXX XXXXXX


Representante Legal


Refrendado por la Contraloría General de la República de Panamá, el ocho (8) de febrero de dos mil siete (2007).


REFRENDO: XXXX XXXXXXXXX

CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA


Índice de Anexos


Anexo A: Bienes Arrendados del Aeropuerto (Polígono de 9 has. + 1,648.79 m2)

Anexo B: Viviendas (unidades de Viviendas y Edificio No. 519)


Anexo C: Guías Ambientales


Anexo D: Área Adicional para Desarrollo Anexo E: Acuerdo de Entendimiento (MOU) Anexo F: Cuadro de Cánones Anuales

Anexo G: Generación de Empleo


Anexo H: Inversión (Programa Entrenamiento e Inversiones Físicas)




ANEXO C


GUIAS AMBIENTALES PARA LAS EMPRESAS DEDICADAS A LAS ACTIVIDADES DE PINTURA, RECONVERSIÒN Y MANTENIMIENTO DE AVIONES.

ALCANCE


El siguiente documento establece las Guías Ambientales que deberán ser aplicadas por todas las empresas que se dediquen a las actividades de pintura, reconversión y mantenimiento de aeronaves, dentro del Área Económica Especial Panamá-Pacífico.


ASPECTOS AMBIENTALES:

Los aspectos ambientales que son objeto de regulación mediante este documento son: Estudios de Impacto Ambiental (EsIA)

Gestión de residuos peligrosos Aguas residuales industriales Emisiones atmosféricas Ruidos y vibraciones

Para los aspectos ambientales no considerados en este documento serán aplicables las normas y reglamentos establecidos por las autoridades nacionales competentes o en su defecto por las regulaciones internacionales establecidas en convenios o acuerdos adoptados por la República de Panamá.


RESPONSABILIDADES


Será responsabilidad de las empresas:


Incluir dentro de sus sistema de gestión los mecanismos que garanticen el cumplimiento de los valores guías establecidos en este documento.

Someter para la aprobación de la Agencia, las propuestas sobre los sistemas de control de descargas liquidas y gaseosas, así como de ruidos y vibraciones.

Enviar a la Agencia copia de los resultados analíticos realizados.

Cumplir con las normas ambientales nacionales aplicables a esta actividad, así como de aquellas establecidas por los organismos internacionales regentes sobre la materia.


ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL


El Estudio de Impacto Ambiental (EsIA)


Es un documento que describe las características de una acción humana y proporciona antecedentes fundados para la predicción, identificación e interpretación de los impactos ambientales, y describe, además, las medidas para evitar, reducir, corregir, compensar y controlar los impactos adversos significativos.


Proyectos que deben presentar EsIA


Cualquier persona o compañía que desarrolle nuevos proyectos o modificaciones de proyectos existentes, en sus fases de planificación, ejecución, emplazamiento, instalación, construcción, montaje, ensamblaje, mantenimiento, operación, funcionamiento, modificación, desmantelamiento, abandono, y terminación dentro del AEEPP, deberán elaborar un Estudio de Impacto Ambiental, de acuerdo con o establecido en el Decreto Ejecutivo Nº 59 xx xxxxx de 2000, por el cual se establece el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental.


Los costos incurridos en el proceso de evaluación del Estudio de Impacto Ambiental serán cubiertos por el promotor del proyecto.


Personal Idóneo


Los EsIA serán elaborados por personas idóneas, naturales o jurídicas, independientes del Promotor del proyecto de inversión, público o privado, debidamente certificadas por la Autoridad Nacional del Ambiente.


Responsabilidad de las empresas


Las empresas serán responsables de los contenidos y antecedentes que fundamenten los EsIA. Deberán presentar todos los documentos, informes, correspondencia y estudios necesarios. Asimismo, quedarán obligados a cumplir con el Plan de Manejo Ambiental, a evaluar su cumplimiento, a realizar el monitoreo ambiental y enviar los informes y resultados a la Administración Regional de la ANAM


Consulta Pública

Los EsIA Categoría II y III deberán ser sometidos a un periodo de consulta pública.


GESTION DE RESIDUOS PELIGROSOS


Identificación: La empresa deberá identificar y preparar un listado de los residuos que presenten algunas de las siguientes características de peligrosidad:


Inflamable Reactivo Corrosivo

Tóxico (agudo o crónico)


Para determinar las características de peligrosidad de los residuos se utilizaran los siguientes criterios:


Inflamable. Un residuo tendrá la característica de inflamabilidad si presenta cualquiera de las siguientes propiedades:


a) Es líquido y presenta un punto de inflamación inferior a 61ºC en ensayos de copa cerrada o no superior a 65,6 ºC en ensayos de copa abierta.


No incluyéndose en esta definición las soluciones acuosas con una concentración en volumen de alcohol inferior o igual al 24%.


b) No es líquido y es capaz de provocar, bajo condiciones estándares de presión y temperatura (1 atm y 25 ºC), fuego por fricción, por absorción de humedad o cambios químicos espontáneos y, cuando se inflama, lo hace en forma tan vigorosa y persistente que ocasiona una situación de peligro.


c) Es un gas comprimido inflamable. Se dice que un gas o una mezcla de gases es inflamable cuando al combinarse con aire constituye una mezcla que tiene un punto de inflamación inferior a 61 ºC.


d) Es una sustancia oxidante, tal como los cloratos, permanganatos, peróxidos inorgánicos o nitratos, que genera oxígeno lo suficientemente rápido como para estimular la combustión de materia orgánica.


Reactivo. Un residuo tendrá la característica de reactividad si presenta cualquiera de las siguientes propiedades:


a) Es normalmente inestable y sufre, con facilidad, cambios violentos sin detonar.


b) Reacciona violentamente con el agua.


c) Forma mezclas explosivas con el agua.


d) Cuando mezclado o en contacto con agua, genera gases, vapores o humos tóxicos, en cantidades suficientes como para representar un peligro para la salud humana.


e) Contiene cianuros o sulfuros y al ser expuesto a condiciones de pH entre 2 y 12,5, puede generar gases, vapores o humos tóxicos en cantidades suficientes como para representar un peligro para la salud humana.


f) Cuando es capaz de detonar o explosionar por la acción de una fuente de energía de activación o cuando es calentado en forma confinada.


g) Cuando es capaz de detonar, descomponerse explosivamente o reaccionar con facilidad, bajo condiciones estándares de temperatura y presión (1 atm y 25 ºC).


h) Cuando tenga la calidad de explosivo de acuerdo a la legislación y reglamentación vigente.


Corrosivo. Un residuo tendrá la característica de corrosividad si presenta alguna de las siguientes propiedades:


a) Es acuoso y tiene un pH inferior o igual a 2 o mayor o igual a 12,5;


b) Corroe el acero (SAE 1020) a una tasa mayor de 6,35 mm por año, a una temperatura de 55 ºC según el Método de la Tasa de Corrosión.


Toxico (agudo o crónico). La toxicidad (agua o crónica) de los residuos será determinada de acuerdo a la información suministrada en la Hoja de Información sobre Seguridad (Material Safety Data Sheet - MSDS), del producto de origen.


Almacenamiento.


La empresa deberá contar con un sitio para el almacenamiento de los residuos peligrosos, el cual deberá realizarse de manera diferenciada de los demás residuos que no presentan estas características.

Los sitios donde se almacenen residuos peligrosos deberán cumplir sin limitarse a ello, con las siguientes condiciones básicas:


a) Tener una base continua, impermeable y resistente estructural y químicamente a los residuos.


b) Contar con un cierre perimetral de a lo menos 1,80 metros de altura que impida el libre acceso de personas y animales.


c) Estar techados y protegidos de condiciones ambientales tales como humedad, temperatura y radiación solar.


d) Garantizar que se minimizará la volatilización, el arrastre o la lixiviación y en general cualquier otro mecanismo de contaminación del medio ambiente que pueda afectar a la población.


e) Tener una capacidad de retención de escurrimientos o derrames no inferior al volumen del contenedor de mayor capacidad ni al 20% del volumen total de los contenedores almacenados.


f) Contar con señalización de acuerdo a las normas internacionales sobre manejo de residuos peligrosos.


El sitio de almacenamiento deberá tener acceso restringido, en términos que sólo podrá ingresar personal debidamente autorizado por el responsable de la instalación.


Transporte.


El transporte de los residuos peligrosos sólo podrá ser realizado por personas naturales o jurídicas que hayan sido autorizadas por el Ministerio de Salud para tal fin.


Disposición final


Sólo se podrán disponer o eliminar los desechos peligrosos en sitios o mediante las tecnologías que cuenten con el aval del Ministerio de Salud. En ese sentido el Generador deberá notificar mediante nota al Director General de Salud Pública, su interés de disponer o eliminar los residuos.


El Ministerio de Salud solicitará a la empresa información sobre las características del residuo, así como la (s) tecnologías propuestas para su disposición o eliminación.

Control y seguimiento: La empresa será responsable del manejo de los residuos peligrosos en todas las etapas del proceso. Para esto deberá preparar un Plan de Manejo de Residuos Peligrosos.


El Plan de Manejo de Residuos Peligrosos deberá privilegiar opciones de sustitución en la fuente, minimización y reciclaje cuyo objetivo sea reducir la peligrosidad, cantidad y/o volumen de residuos que van a disposición final y deberá contemplar al menos los siguientes aspectos:


a) Descripción de las actividades que se desarrollan en el proceso productivo, sus flujos de materiales e identificación de los puntos en que se generan residuos peligrosos.


b) Identificación de las características de peligrosidad de los residuos generados y estimación de la cantidad anual de cada uno de ellos.


c) Análisis de alternativas de minimización de la generación de residuos peligrosos y justificación de la medida seleccionada.


d) Detalle de los procedimientos internos para recoger, transportar, embalar, etiquetar y almacenar los residuos.


e) Definición de los equipos, rutas y señalizaciones que deberán emplearse para el manejo interno de los residuos peligrosos.


f) Capacitación que deberán recibir las personas que laboran en las instalaciones, establecimientos o actividades donde se manejan residuos peligrosos.


g) Plan de Contingencias.


h) Sistema de registro de los residuos peligrosos generados por la instalación o actividad y en donde al menos se consigne:


- cantidad en peso y/o volumen e identificación de las características de peligrosidad de los residuos peligrosos generados semanalmente, mensualmente y anualmente.


- cantidad en peso y/o volumen e identificación de la características de peligrosidad de los residuos peligrosos que ingresen o egresen del sitio de almacenamiento,

- cantidad en peso y/o volumen e identificación de las características de peligrosidad de los residuos peligrosos enviados a terceros para su eliminación.


Una copia del Plan de Manejo de Residuos Peligrosos deberá ser enviada a la Agencia y una copia al Ministerio de Salud, para su aprobación.


AGUAS RESIDUALES INDUSTRIALES


Caracterización. Las empresas que generen aguas residuales resultantes de la actividad de pintura, reconversión y mantenimiento de aeronaves deberán realizar la caracterización de las mismas de acuerdo con lo establecido en el Listado de Parámetros Contaminantes Significativos en cada Tipo de Industria, según la Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las Actividades Económicas (CIIU).


Los parámetros a ser analizados son los siguientes: pH, Temperatura, Sólidos suspendidos), Sólidos totales, Sólidos disueltos, Turbiedad (NTU), Aceites y grasas, HC, Coliformes totales, DBO 5 , DQO, XXX/XXX 0 , xxxxxxxxxxxxx, Xx, XX - , Xx, Xxxxx total, Xx 0x , Xx, X-XX 0 , Xx, SO 4 2- , Zn, PE, Xx - , XX 0 - , xxxxxxx).

La Agencia se reserva el derecho a solicitar la inclusión de cualquier otro parámetro si lo estima conveniente.


Sistema de Pre-Tratamiento: Las empresas no podrán descargar los efluentes resultantes de la actividad industrial directamente al sistema de alcantarillado del AEEPP, sin antes haber realizado un pre-tratamiento mediante un sistema aprobado por la Agencia.


El tratamiento de los efluentes resultantes de la actividad deberá asegurar el cumplimiento del Reglamento Técnico DGNTI-COPANIT 39-2000 "DESCARGA DE EFLUENTES LÍQUIDOS DIRECTAMENTE A SISTEMAS DE RECOLECCIÓN DE AGUAS RESIDUALES"


Los lodos resultantes del pre-tratamiento deberán cumplir con el Reglamento Técnico DGNTI-COPANIT 47-2001. AGUA. USOS Y DISPOSICION FINAL DE LODOS", de lo contrario deberán gestionarse como residuos peligrosos.


Seguimiento y Control: Las empresas deberán realizar, posterior al inicio de operaciones, estudios analíticos los parámetros arriba mencionados en un Laboratorio acreditado nacional o internacionalmente para este tipo de pruebas. La frecuencia de los estudios será determinada de acuerdo a la naturaleza de los efluentes y según lo establezca la Agencia.


La empresa enviará una copia de los resultados de los estudios realizados a la Agencia y una copia a la Dirección Nacional de Protección a la Calidad Ambiental de la Autoridad Nacional del Ambiente.


EMISIONES ATMOSFERICAS


Identificación y caracterización xx xxxxxxx: Las empresas deberán realizar la identificación de las fuentes y la caracterización de las emisiones atmosféricas generadas durante los distintos procesos que conlleva la actividad. Para estos propósitos se deberá realizar el análisis de los siguientes parámetros:


Partículas sólidas COVs

Compuestos específicos (según el tipo xx xxxx: NOx, HCl, HCN, HNO3 Gases de combustión

CO, CO 2 , SO 2 , NO, NOx

Opacidad, humos, Temperatura

Niveles máximos permitidos. Las empresas deberán asegurar que las emisiones generadas no excedan los valores guías establecidos en la siguiente tabla:


Parámetro

Valor guía

Unidad

Monóxido de Carbono (CO)

500

ppm

Óxidos de Nitrógeno (medido como NO 2 )

300

ppm

Opacidad humos

2

(escala Xxxxxxxxx)

Dióxido de Azufre

4300

mg/m3N

Partículas

150

mg/Nm3

HCl

460

mg/Nm3

HCN

5

mg/Nm3

HNO3

5,2

mg/Nm3

COV’s en procesos de limpieza de superficies y aplicación de recubrimientos

75

mg/Nm3

COV´s en recubrimientos

procesos

de

secado

de

50

mg/Nm3


20



Tricloroetileno:


mg/Nm3 cuando el caudal másico de la suma de los compuestos sea mayor o

.


igual a 100 g/h



mg/Nm3 en caso de ser dicho caudal inferior a 100 g/h


150



Medidas de control. Las empresas deberán realizar un estudio sobre la calidad de sus emisiones al inicio de operaciones y de manera regular al menos una vez al año o cuando la Agencia lo estime conveniente, para determinar la presencia de los parámetros establecidos arriba o cualquier otro que la Agencia solicite. Este estudio será realizado por un laboratorio analítico que cuente con acreditación nacional o internacional para efectuar este tipo de análisis.


En caso de que no se cumplan con los límites arriba señalados, se deberá instaurar medidas correctivas en un plazo no mayor de 1 mes, luego de detectado el incumplimiento, de manera que se adecue a los límites arriba establecidos. De no lograr dicha adecuación en el plazo determinado se solicitará el cese de las operaciones.


La Agencia solicitará copia de los resultados analíticos realizados una vez transcurrido el periodo de adecuación o cuando así lo crea conveniente.


La empresa remitirá una copia de los análisis realizados a la Agencia y una copia a la Dirección Nacional de Protección a la Calidad Ambiental de la Autoridad Nacional del Ambiente.


RUIDOS Y VIBRACIONES


Identificación xx xxxxxxx sonoras. La empresa deberá identificar las posibles fuentes de emisión de ruidos y vibraciones dentro de los procesos que desarrollan.


Niveles de ruido en ambientes laborales: Para estos propósitos se utilizarán los valores establecidos en el Decreto Ejecutivo 306, de 2002.


Tipo de trabajo

Nivel sonoro (en escala A)

Con actividad mental constante e intensa

50 decibeles

De oficina y actividades similares

60 decibeles

Otros trabajos

85 decibeles

Niveles de ruido producidos por industrias y comercios vecinos a residencias o habitaciones. Se utilizarán los valores establecidos en el Decreto Ejecutivo 306, de 2002, modificado por el Decreto Ejecutivo Nº 1 de 15 de enero de 2004.


Horario

Nivel sonoro (en escala A)

De 6:00 a.m a 9:59 p.m

60 decibeles

De 10:00 p.m a 5:59 a.m.

50 decibeles


Cuando los niveles de ruido dentro de la empresa (nivel de fondo) superen los valores arriba establecidos, los niveles de inmisión fuera del local podrán ser hasta 3 decibeles, en escala A, mayor al nivel fondo, en áreas comerciales sin presencia de residencias y hasta de 5 decibeles en áreas públicas sin presencia de residencias.


Medidas de Control y seguimiento en ambientes laborales. La empresa que exceda los 85 decibeles, en escala A, en sus ambientes de trabajo en una jornada de ocho horas, deberá establecer medidas de ingeniería que reduzcan los ruidos a los niveles arriba establecidos, de no existir medida mitigable debe implementar programas de conservación auditiva, que incluya además la realización de audiometrías periódicas cada seis meses a todos los trabajadores.


Medidas de control en ambientes externos. Cuando los niveles de inmisión excedan los límites sonoros establecidos, las empresas deberán implementar medidas de mitigación que aseguren el cumplimiento de las normas vigentes. Las empresas someterán a la Agencia la información sobre las medidas de mitigación identificadas.



















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Filed: May 5th, 2020