Contract

Sugerencia dirigida al Ayuntamiento xx Xxx-Cesuras para que se proceda a la firma del acta de cesión, en la que se haga constar que sobre parte de los terrenos objeto de cesión, existe una servidumbre de paso que no constituye una carga para la futura ejecución de los viales públicos, al no suponer para la propiedad del predio dominante, un derecho de paso distinto o superior a lo que había disfrutado el resto de la ciudadanía.

Expediente: B.10.Q/3854/22

Santiago de Compostela, 3 de octubre de 2022

Sr. alcalde:

En esta institución se inició expediente de queja a consecuencia del escrito presentado por Xx XXX y X. XXX, con fecha 13 xx xxxxx de 2022, por la falta de resolución de su solicitud de obtención de licencia presentada en el Ayuntamiento xx Xxx-Cesuras por no obtenerse la firma de un vecino en el acta de cesión de terrenos para viales.

Indica que presentó con fecha 27 de septiembre de 2021 en el registro del Ayuntamiento una solicitud de licencia de obra para la construcción de una vivienda unifamiliar en Santa Xxxx de Mondoi, con los documentos que se piden obligatoriamente para la concesión de esa licencia y se les solicitó de palabra la entrega de copia de las escrituras del predio, las cuales no son obligatorias a la hora de conceder una licencia, pero que entregaron igualmente.

Tras esa solicitud recibieron dos requerimientos a los que dieron respuesta. El día 13 xx xxxx de 2022, la técnica-arquitecta del ayuntamiento se puso en contacto telefónico para comunicar que ya estaba toda la tramitación hecha, y lo único que falta para conceder la licencia es la firma del acta de cesión a viarias, y que debían de ser ellos los que se pusieran en contacto con los vecinos que deben firmar ese acta de cesión, puesto que tienen una servidumbre de paso en su predio. Después de intentar contactar con los vecinos en varias ocasiones, lo único que obtuvo fue una negativa por respuesta.

Intentó en varias ocasiones que desde el Ayuntamiento se le diera otra solución, sin obtenerla, y se le indica que no se conceda la licencia porque es necesaria esa firma. No comprende que siendo los propietarios del predio y los que pagan los impuestos de ella, que la construcción de su casa dependa de esa firma de los vecinos, dado que cualquier retraso de esta licencia está suponiéndoles mucho, tanto a nivel económico como a nivel personal en cuanto a la firma de una hipoteca, que puede conllevar una subida de intereses y pago de alquileres.

ANTECEDENTES

La queja fue admitida a trámite promoviendo, desde esta institución, una investigación sumaria e informal para el esclarecimiento de los supuestos en que se basaba, en el que se solicitó la remisión de información al Ayuntamiento xx Xxx-Cesuras con fecha 29 xx xxxxx de 2022.

Con fecha 27 de julio de 2022, el Ayuntamiento remitió informe en el que, en síntesis, se hace constar que el proyecto presentado para la construcción de vivienda unifamiliar aislada en el lugar de Sierra, parroquia de Santa Xxxx de Mondoi del municipio xx Xxx-Cesuras, sobre el predio identificado con la referencia catastral XXXX, incluye plano de cesiones obligatorias indicando una superficie a ceder de 54,25 m2. Del examen de la copia de la escritura de compra-venta, presentada y del citado plano de cesiones obligatorias, los servicios técnicos municipales aprecian que una de las porciones objeto de cesión, concretamente a denominada cesión sur no se encuentra libre de cargas y gravámenes, ya que sobre esta superficie consta registralmente un derecho de servidumbre de paso en favor de un predio dominante correspondiente a la finca con referencia catastral XXX cuya propiedad corresponde a otros dueños.

Indica el Ayuntamiento que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 2/2016, del 10 de febrero, del Suelo de Galicia, cuando se pretenda construir nuevas edificaciones las personas propietarias habrán de ceder gratuitamente al ayuntamiento los terrenos necesarios para la apertura o regularización del viario preciso, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 85 del Real Decreto Legislativo 781/1986, del 18 xx xxxxx, por lo que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local establece que debe inscribirse por el Ayuntamiento en el Registro de la Propiedad, al ser inscribibles las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las Leyes o a consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1093/1997, del 4 de julio, por lo que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria.

Siendo la servidumbre un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y debiendo los terrenos objeto de cesión estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa, es necesario el acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante, formalizado en acta administrativa de la que se expedirá la certificación correspondiente.

De acuerdo con lo anterior, el informe concluye que para la concesión de la licencia urbanística es imprescindible que con carácter previo a su otorgamiento se formalice la cesión obligatoria de los terrenos necesarios para la regularización del viario y que la propiedad a ceder esté libre de cargas o gravámenes y la superficie a ceder no debe "servir de paso" a ningún predio colindante.

La firma del acta de cesión únicamente por los propietarios del predio sirviente no extinguiría la servidumbre; el predio mantendría las cargas y gravámenes existentes, con lo que no se daría cumplimiento a la normativa expuesta que exige que la superficie objeto de cesión obligatoria esté libre de cargas; y tampoco se podría inscribir en el Registro de la Propiedad, por lo que, no se podría conceder la licencia municipal por no ajustarse a la normativa legalmente aplicable.

Indica el Ayuntamiento que con el fin de que las partes interesadas llegaran a un acuerdo voluntario para la extinción de la servidumbre de paso en la superficie objeto de cesión y así poder conceder la licencia de obras incluso esta Alcaldía medió, en reiteradas ocasiones, entre las dos propiedades sin conseguir ningún resultado.

CONSIDERACIONES:

PRIMERA: De la información remitida por los interesados y del informe enviado por el Ayuntamiento xx Xxx-Cesuras, se constata que el único motivo por el cual no se resuelve favorablemente la concesión de la licencia solicitada, es la existencia de una servidumbre de paso sobre la parte del predio de cesión obligatoria al Ayuntamiento para la apertura o regularización del viario preciso.

SEGUNDA: La licencia urbanística es un acto administrativo de autorización o declarativo de derechos, de naturaleza reglada mediante la cual la Administración actúa un control preventivo sobre la actividad de los administrados para asegurar que la actuación proyectada se ajusta a la ordenación urbanística, como se establecen en los artículos 142 y 143 de la Ley 2/2016 citada, y artículos 348 y siguientes del Decreto 143/2016, del 22 de septiembre, que aprueba su Reglamento.

La licencia urbanística no es un medio de control de la legalidad en general, sino de la legalidad urbanística en particular, de suerte que la licencia, acto reglado, no puede ser utilizada como instrumento de tutela de otros bienes, motivo por lo que debe concederse a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio xx xxxxxxx. La Administración, titular de la competencia de control de la legalidad urbanística, coteja la petición de licencia con la norma urbanística aplicable

para, en el caso de ajustarse la solicitud al régimen jurídico urbanístico, otorgar la mencionada licencia.

TERCERA.- A la vista de lo expuesto, es necesario centrarse en el análisis de la consideración o no de si una servidumbre de paso sobre una porción de terreno que se va a destinar a cesión obligatoria al Ayuntamiento para la apertura o regularización del viario como una carga de cara a la firma de la cesión xx xxxxxx.

Por una parte, la cesión de la porción de terreno sobre el que existe un derecho de servidumbre de paso que el predio dominante tiene sobre la parte del predio sirviente, no sufriría modificación alguna por el hecho de la cesión, ya que el contenido del derecho, que es el paso a través del mismo, se conservaría exactamente igual, variando únicamente la titularidad de dicha parte de la parcela, que pasaría de titularidad privada a titularidad pública, de libre tránsito por parte de cualquier ciudadano.

Por otra parte, respecto del Ayuntamiento, el hecho de que sobre el terreno que debe ser objeto de cesión para viales, exista una servidumbre de paso por parte de la propiedad del predio dominante, no puede considerarse que suponga carga alguna, dado que el derecho existente antes de la cesión, que es un simple derecho de paso, se conservaría al convertirse el terreno en dominio público destinado a viales, ya que está destinado a ser utilizado como paso por cualquier persona, tenga o no constituido un derecho real de servidumbre en el mismo.

Determinada normativa sectorial, como puede ser la de Telecomunicaciones, establece el derecho de los operadores a la ocupación de la propiedad privada y pública cuando resulte estrictamente necesario para la instalación, despliegue y explotación de la red en determinadas circunstancias, entre otros instrumentos, mediante la declaración de servidumbre forzosa de paso para la instalación, despliegue y explotación de infraestructuras de redes públicas de comunicaciones electrónicas, tanto en terrenos de titularidad privada como pública. En estos casos, no puede entenderse que por ejemplo, que la instalación de un poste de telecomunicaciones en un terreno privado que deba ser objeto de cesión, tenga la consideración de carga, pudiéndose firmar el acta de cesión xx xxxxxx.

Se considera que el hecho de que la propiedad del predio dominante no quiera llegar a un acuerdo voluntario para la extinción de la servidumbre de paso en la superficie objeto de cesión, no puede justificar la denegación de la licencia para la construcción de la vivienda, ya que el destino de la superficie objeto de cesión va a ser un vial público, y podrá ser utilizado, en el momento en el que sobre el mismo se abra el correspondiente viario público, con el mismo derecho a propiedad del predio dominante, que cualquier otro ciudadano.

De acuerdo con lo anterior, y toda vez que las normas deben interpretarse de acuerdo con las circunstancias que concurran en cada caso, se considera que al no constituir la servidumbre

de paso sobre un terreno que va a ser objeto de cesión una carga, procede a continuación del expediente de concesión de la licencia, formalizándose el acta de cesión de terreno para vial, haciendo constar en la misma, que existe una servidumbre de paso, no constituyendo esta una carga para el futuro vial, ya que lo contenido del derecho de paso será exactamente igual para la propiedad del predio dominante que para cualquier otro ciudadano.

De acuerdo con lo anterior, se considera necesario, en aplicación de lo dispuesto en el artículo

32.1 de la Ley 6/1984, del Valedor do Pobo, hacer llegar a ese Ayuntamiento xx Xxx-Cesuras la siguiente:

SUGERENCIA:

Para que por el Ayuntamiento se proceda a la firma del acta de cesión, en la que se haga constar que sobre parte de los terrenos objeto de cesión, existe una servidumbre de paso que no constituye una carga para la futura ejecución de los viales públicos, al no suponer para la propiedad del predio dominante, un derecho de paso distinto o superior a lo que había disfrutado el resto de la ciudadanía.

Le agradezco de antemano la acogida a lo manifestado en esta resolución de la Valedora do Pobo, y le recuerdo la necesidad de que en el plazo de un mes (art. 32.2), dé cuenta a esta Institución de la aceptación del recordatorio de deberes legales formulado, de ser el caso, y de las medidas adoptadas para darle efectividad, también en su caso.

Además, le hacemos saber que, en aplicación del principio de transparencia, a partir de la semana siguiente a la fecha en la que se dictó la presente resolución, esta se incluirá en la página web de la institución.

Debo recordarle también que, al amparo de la ley reguladora de esta institución, su artículo 33 prevé que, si formuladas sus sugerencias o recomendaciones, no obtuviera respuesta o, en un plazo razonable, no se produjera una medida adecuada a lo sugerido o no se obtuviera una justificación adecuada, incluirá tal asunto en su informe anual o especial con mención de los nombres de las autoridades o funcionarios que persistan en aquella actitud, especialmente en los casos en que, considerando la Valedora do Pobo que era posible una solución positiva, esta no se consiguiera.

El principio de publicidad de las resoluciones de esta institución se refuerza en el artículo 37 de la Ley 6/1984, cuando prevé que la Valedora do Pobo, en su informe anual al Parlamento de Galicia, dará cuenta del número y tipos de quejas presentadas; de aquellas que fueron rechazadas y sus causas, así como de las que fueron objeto de investigación y su resultado, con especificación de las sugerencias o recomendaciones admitidas por la administración pública gallega.

Le saludo atentamente.

Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx do Pobo