MODELO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA (VIVIENDA EN CONSTRUCCION)
MODELO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA (VIVIENDA EN CONSTRUCCION)
En Sitges, a ….. de ………. de ……...
REUNIDOS
De una parte: DON , mayor de edad, con domicilio a estos efectos en de Sitges (Barcelona), y provisto de N.I.F. nº .
Y de otra parte: DOÑA y DON
, mayores de edad, con domicilio en calle
de Barcelona y de Sant Xxxx xx Xxxxx (Barcelona), con D.N.I./ N.I.F números y , respectivamente.
INTERVIENEN
DON , en nombre y representación de la sociedad, como Administrador solidario, de la sociedad “ .” de duración indefinida, con domicilio en Sitges, calle y constituida mediante escritura autorizada por el Notario de esta ciudad Don
el día 1 xx Xxxxxx de 1.997, bajo número de su protocolo. Inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, al Tomo , folio , hoja número
. Su representación se desprende de su nombramiento como Administrador solidario por plazo indefinido realizado en la escritura otorgada el 17 xx xxxxx de 1.998 ante el Notario de Sant Pere xx Xxxxx Xxx , con el número de su protocolo.
En adelante podrá ser denominada LA VENDEDORA.
b) DOÑA y DON
, en su propio nombre y derecho.
En adelante podrán ser denominados los COMPRADORES.
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para obligarse y de sus libres y espontáneas voluntades
MANIFIESTAN
I.- Que la Sociedad es propietaria de la siguiente finca: DESCRIPCION: NUMERO
INSCRIPCION:
TITULO:
CARGAS: Hipoteca constructor. (Datos xx Xxxxxxx autorizante, fecha escritura, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, responsabilidad hipotecaria de la finca, vencimientos y cantidades).
ESTADO ARRENDATICIO Y POSESORIO: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
REFERENCIA CATASTRAL:
II.- Que sobre la parcela referida en el anterior expositivo, la Sociedad
, está construyendo un edificio plurifamiliar aislado para
viviendas, habiendo obtenido del Ayuntamiento de Barcelona la oportuna Licencia Municipal de Obras en fecha de de 1998, (expediente número ), según el Proyecto elaborado por el Arquitecto DON
con nº de colegiado , con domicilio a estos efectos en Barcelona, en Avenida nº , y que fue visado con el número
……………… por el Colegio Oficial de Arquitectos de Barcelona, el día
……………….
III.- Que ha procedido a la Declaración de Obra Nueva en construcción del edificio antes descrito y posterior División en régimen de Propiedad Horizontal dando lugar, entre otras, a las siguientes entidades:
a) URBANA.- NUMERO .- VIVIENDA denominada Segundo Segunda de la Segunda Planta Alta del edificio en Sitges, calle
(copiar la descripción que figure en la escritura de DPH)
Coeficiente de participación en los elementos comunes: 13 %
IV.- Que, Doña y Don manifiestan su interés en adquirir la entidad descrita en el anterior expositivo III y
está interesada en proceder a su venta, por lo que han convenido el presente contrato de compraventa que sujetan a las siguientes
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- OBJETO.
vende y transmite, a DOÑA
y a DON , quienes, en
común y pro indiviso, compran y adquieren, la vivienda descrita en el expositivo III
del presente contrato, por el precio y condiciones que se determinan en el presente contrato.
SEGUNDA.- PRECIO DE LA COMPRAVENTA Y PAGO.
El precio de compra de la vivienda, se establece en la suma de VEINTE MILLONES DE PESETAS, (20.000.000’-) más el 7 % de IVA que asciende a TRES MILLONES SEISCIENTAS NOVENTA Y SEIS MIL (1.400.000’-) PESETAS.
El total precio convenido, antes indicado, será satisfecho de la siguiente forma:
a) En cuanto a la suma de DOS MILLONES DE PESETAS (2.000.0000’-) PESETAS, se entregan en este acto a la vendedora a cuenta del total precio de la compraventa, sirviendo el presente documento cabal y eficaz carta de pago por dicha suma.
En cuanto a , se satisfarán mediante El pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que se devengue a consecuencia del libramiento de las citadas cambiales será satisfecho íntegramente por la parte compradora.
a) Por la diferencia existente entre el precio total y los pagos anticipados y una vez efectuada la distribución de responsabilidad hipotecaria entre las entidades resultantes de la División en Propiedad Horizonta, la compradora se subrogará en la hipoteca referida en el expositivo I de este contrato, asumiendo el pago de la misma en cuanto afecte a las entidades objeto de este contrato, que se fija en CUARENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTAS CUARENTA MIL (42.240.000,-PTS). El IVA, correspondiente a dicha cantidad al tipo impositivo al 7% y que equivale a la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTAS CINCUENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTAS (2.956.800’-) PESETAS, será abonado por el COMPRADOR al VENDEDOR en efectivo o en cheque conformado, en el momento del otorgamiento de la escritura pública prevista en el siguiente pacto.
Ambas partes manifiestan conocer que en la actualidad el tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión de viviendas, se halla fijado en el 7% y convienen que en el supuesto de que dicho tipo fuera modificado a lo largo de la vigencia del periodo de pago, será a cargo o a favor del COMPRADOR el importe resultante de la diferencia.
TERCERA.- ENTREGA DEL OBJETO Y FORMALIZACION DE LA COMPRAVENTA.
La entrega de la posesión del piso y plazas de aparcamiento se producirá previa finalización de las obras, en el momento en que se formalice la oportuna escritura pública de compraventa.
El plazo previsto para la terminación de las obras es el de 31 de Enero del año 2000, aceptando la parte compradora posibles retrasos y comprometiéndose a no efectuar reclamación alguna por dicho concpeto, siempre y cuando los mismos fueren causados por circunstancias no imputables a la vendedora.
A tal efecto, la Sociedad transmitente comunicará por escrito a la adquirente la fecha de terminación de las obras acompañando la oportuna certificación de final de obra, suscrita por los Arquitectos Superiores y Técnicos que se hayan encargado del proyecto y dirección facultativa de la obra, debidamente visada por los respectivos colegios profesionales.
En el plazo máximo de los treinta días siguientes a la recepción de dicha comunicación ambas partes se comprometen al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, designando, en ejercicio del derecho conferido por el art. 29 de la Llei 24/1991, ya desde ahora y para entonces, al Notario de Barcelona Don ………. como el fedatario autorizante de dicho instrumento público.
Para el caso de que la construcción de la edificación no se termine en el plazo referido, o una vez terminada, no se obtuviere la correspondiente cédula de habitabilidad,
, de conformidad con lo dispuesto en la “Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, se obliga a reintegrar las cantidades percibidas a cuenta, incrementadas con un interés del 6 % anual, sin perjuicio de que la parte adquirente alternativamente pueda exigir el cumplimiento del presente contrato.
A fin de garantizar la devolución de las cantidades a las que se refiere el párrafo anterior, garantiza mediante el contrato de seguro celebrado con la compañía cuya copia se adjunta como Anexo ……, el importe de las cantidades entregadas hasta esta fecha y las que se paguen en la sucesivo antes de la terminación de la construcción del inmueble.
La determinación de las condiciones económicas del presente contrato se ha efectuado partiendo de la base de que los gastos derivados del referido seguro son asumidos proporcionalmente por la parte adquirente, por lo que esta última se obliga a su pago.
CUARTA.- CONDICION RESOLUTORIA
Una vez terminada la construcción y cumplimentados los requisitos establecidos en los pactos segundo y tercero anteriores respecto a pago del precio y comunicación de la finalización de la obra a la parte adquirente, requerida ésta por la Sociedad transmitente para formalizar la escritura pública de compraventa, si aquélla no compareciera para formalizar dicha compraventa, la Sociedad transmitente quedará facultada para considerar automáticamente resuelto el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial, mediante simple comunicación escrita al adquirente, quedando de este modo el contrato resuelto y sin efecto alguno. De igual facultad de resolución gozará la vendedora en el supuesto de falta de pago de alguno de los plazos del precio de la compraventa, a satisfacer antes del otorgamiento de tal escritura, siendo de cuenta del COMPRADOR todos los gastos judiciales o extrajudiciales que el incumplimiento o resolución de este contrato ocasionaran, incluidos honorarios de Letrado y derechos de Procurador, aunque fuese potestativa su intervención y aunque no hubiera expresa imposición xx xxxxxx.
En tal supuesto la parte adquirente perderá el 50 % del importe de los plazos del precio ya satisfechos hasta la fecha, y ello en concepto de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento y, en lo menester, como pena convencional expresamente pactada.
Asimismo, una vez resuelto automáticamente el contrato en la forma establecida, la Sociedad transmitente podrá disponer libremente de las entidades objeto del presente contrato.
QUINTA.- ESCRITURA DE DIVISION DE LA FINCA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y NORMAS DE LA COMUNIDAD.
La parte compradora manifiesta conocer y aceptar el contenido de la escritura de Declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal del total edificio del que forman parte los departamentos objeto del presente contrato, así como las normas de comunidad contenidas en la misma, de las que ha recibido una copia completa.
La parte compradora, no obstante, autoriza y apodera a la vendedora y promotora para que, por sí sola, pueda proceder a cualquier tipo de rectificación, ampliación o modificación de la referida Declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal, así como de las normas de comunidad obrantes en la misma, para lo que queda facultada ya desde ahora por la parte compradora, siempre y cuando dichas
modificaciones no alteren los elementos privativos o coeficientes de las entidades transmitidas.
Asimismo, la vendedora y promotora queda facultada, sin necesidad de recabar el consentimiento de la otra parte, para proceder a constituir y regular la subcomunidad del local aparcamiento, determinando las zonas comunes de dicha subcomunidad y la asignación de participaciones indivisas del total local aparcamiento a las plazas de aparcamiento resultantes.
(siempre y cuando las plazas de parking se configuren registralmente como partic. Indivisas del departamento correspondiente al sótano)
Igualmente la parte adquirente consiente y faculta a la parte transmitente para que en su día convoque las primeras reuniones de copropietarios a fin de constituir la Comunidad y las Subcomunidades; se designe en ellas su Presidente y SecretarioAdministrador y demás personas necesarias para atender a la conservación, limpieza y vigilancia del total conjunto de la edificación. En caso de no asistir por sí misma o representada la parte adquirente a dichas reuniones, se entenderá que estará representada a todos los efectos y asuntos que hayan de tratarse en la misma por la parte transmitente, sobre la cual delega, xx xxx para entonces, sus derechos de voz y voto.
Y por último, la parte adquirente autoriza y faculta a la transmitente para que en nombre de dichas Comunidad y Subcomunidades de propietarios contrate los servicios precisos para la puesta en funcionamiento del total conjunto de la edificación y de los cuerpos de edificio que configuran la misma.
SEXTA.- NORMAS DE CONSTRUCCION.-
Las obras de edificación y particularmente las relativas a las entidades objeto del presente contrato, serán realizadas conforme al proyecto referido en la parte expositiva del presente contrato.
No obstante lo anterior, la parte transmitente se reserva el derecho de efectuar en las mismas las modificaciones o alteraciones que fueran precisas, así como aquellas otras autorizadas oficialmente y que viniesen motivadas por exigencias técnicas, jurídicas, o comerciales durante su ejecución, sin que dichas modificaciones alteren sustancialmente las superficies construidas del objeto del presente contrato.
SEPTIMA.- ENTREGA DE LA DOCUMENTACION RELATIVA A LA VIVIENDA.
Convienen las partes que la documentación propia de la vivienda a que se refieren los artículos 25 y 26 de la “Llei 24/1991 de 29 de novembre, de l’Habitatge” será entregada por la vendedora al comprador al procederse al otorgamiento de la escritura y entrega de llaves de la finca, librándose al Presidente de la Comunidad de Propietarios aquellos que se refieran al edificio en su conjunto.
La transmitente pone a disposición del adquirente los documentos a que se refieren los arts. 4, 5 y 6 del Real Decreto 515/1989 de 21 xx Xxxxx de Protección de los Consumidores, de los que existe copia en el domicilio social de la transmitente y, en cumplimiento de la mencionada norma, facilita a éste el texto íntegro de los artículos
1.279 y 1.280.1º del Código Civil que es el siguiente: Art. 1.279 del Código Civil:
"Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez."
Art. 1.280 del Código Civil:
"Deberán constar en documento público: 1º) Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles."
Ambas partes convienen que el comprador no asume obligación de pago alguna de los gastos que legalmente corresponde satisfacer al vendedor a consecuencia de los actos necesarios para la titulación de su propiedad (Declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal, Hipoteca para financiar la construcción, )
OCTAVA.- ENTREGA Y TRANSMISION DE DOMINIO.-
Convienen las partes contratantes en que la tradición y entrega de la posesión de las entidades objeto de este contrato se efectuará en el mismo momento en que se proceda a otorgar la escritura pública de compraventa.
En consecuencia manifiestan las partes que aunque perfeccionado el presente contrato, la vendedora no transmitirá el dominio de la finca hasta el momento mismo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y, en todo caso, habiendo mediado el previo y total cumplimiento de las obligaciones de pago del precio de la venta aquí
convenidas, y en consecuencia pactan que en tanto no se haya producido la mencionada transmisión de dominio, la parte adquirente no podrá gravar, enajenar, arrendar, ni permitir la ocupación por ningún título, de las entidades objeto de este contrato, sin previa autorización escrita de la parte transmitente.
El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la resolución del presente contrato, debiendo la parte adquirente liberar a sus solas expensas y costas la finca de cuantas cargas y gravámenes haya constituido sobre la misma contra lo expresamente aquí convenido, e indemnizando a la parte transmitente de cuantos daños y perjuicios le haya causado por cualquier limitación total o parcial de dominio.
NOVENA. CALIFICACION URBANISTICA, LIBRE TRANSMISIBILIDAD Y SANEAMIENTO.
Manifiesta la parte adquirente que conoce y acepta el total Proyecto que se está ejecutando para construir las edificaciones objeto del presente contrato, y concretamente la parte relativa al objeto del mismo, así como los materiales y calidades empleados en la construcción, y las normas urbanísticas que rigen en el solar referido.
Las entidades objeto del presente contrato se transmitirán, al otorgar la escritura de compraventa, libre de cargas y gravámenes así como de arrendatarios y ocupantes, salvo la hipoteca reseñada en el expositivo I, letra a), de subrogarse en la misma el adquirente.
La parte vendedora responderá de evicción y saneamiento con arreglo a derecho.
DECIMA.- EFICACIA DEL CONTRATO.
Convienen las partes que el objeto del presente contrato se halla en la actualidad en construcción, y por lo tanto se trata de una compraventa de cosa futura, esto no obstante, el presente contrato desplegará su eficacia desde el día xx xxx, no pudiéndose anular el mismo por indeterminación del objeto del contrato.
DECIMOPRIMERA.- UNIDAD DE OBJETO.-
No obstante haberse fijado valores diferentes para la vivienda y plazas de aparcamiento, ambas partes convienen la unidad de objeto del presente contrato, de tal manera que el
precio únicamente se considerará satisfecho cuando la adquirente haya abonado en su integridad la suma de los valores económicos consignados para cada una de dichas entidades. Por ello, en el supuesto en que se hubiere entregado por la parte compradora una suma de dinero suficiente para cubrir el valor atribuido a las plazas de aparcamiento no se entenderá consumada la venta en tanto no se abone la parte de precio correspondiente a la vivienda.
DECIMOSEGUNDA.- GASTOS E IMPUESTOS.
La presnete compraventa se halla sujeta al I.V.A. cuya cuota al 7 % asciende a la suma de ‘- Ptas que la parte vendedora ha repercutido a la comprador y recibido
de ésta con anterioridad para su posterior ingreso en el Tesoro Público, por lo que el presente contrato no está sujeto a la modalidad “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La parte vendedora se obliga a entregar a la compradora la correspondiente factura de conformidad con lo dispuesto en el vigente Reglamento del I.V.A.
Todos los gastos que se devenguen a consecuencia del otorgamiento de la escritura de formalización de la compraventa, y los de subrogación hipotecaria, hasta su inscripción registral, serán satisfechos por la Compradora.
Unicamente será a cargo de la Sociedad vendedora el pago del Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), si se devengare.
DECIMOTERCERA.- MONEDA UNICA.-
Las partes declaran conocer que durante la vigencia de este contrato, la peseta y el resto de monedas de la Unión Europea pueden ser sustituidas por la moneda única europea y pactan que, en tal caso, el presente contrato no experimentará variación alguna a causa de los procesos de adaptación a dicha moneda única, por cuanto las cantidades que aparecen reflejadas en pesetas serán sustituidas, en su caso, por las cantidades equivalente de moneda única, calculadas al tipo de conversión que se establezca en las normas que a tal efecto se promulguen.
DECIMOCUARTA.- DOMICILIO.
Se fija como domicilio legal de las partes contratantes, para toda clase de actuaciones judiciales y extrajudiciales, notificaciones y requerimientos, los señalados en el encabezamiento del presente contrato.
Una vez efectuada la tradición o entrega de la posesión de la vivienda objeto del presente contrato, será domicilio legal de la parte adquirente la citada vivienda.
DECIMOQUINTA.- JURISDICCION COMPETENTE.
Todas las divergencias que pudieran surgir entre los contratantes en razón de la interpretación, cumplimiento o incumplimiento del presente contrato, se someterá a la jurisdicción y competencia de los Juzgados y Tribunales de Barcelona, renunciando expresamente las partes a cualquier otro fuero que en su caso les pudiera corresponder.
Así lo dicen y convienen, y en prueba de conformidad firman el presente contrato en el lugar y fecha al principio indicados, por duplicado ejemplar y a un solo efecto.
Fdo.: Fdo.: EL COMPRADOR
p.p.