CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS [1] MODELO TIPO:
CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS [1]
MODELO TIPO:
REUNIDOS
De una parte, D/Xx. ..............(datos personales).........
Y de otra parte, D/Xx. ............(datos personales).........
ACTÚAN
El/La primero/a, en nombre y representación de la compañía "...............", ........... (datos identificativos de la misma) ..........., en su calidad de ................., con facultades bastantes para este acto según resulta de .........................
El/La segundo/a, en nombre y representación de la compañía "..........", .............(datos identificativos de la misma)......, en su calidad de ........., con facultades bastantes para el presente otorgamiento según resulta de .........................
MANIFIESTAN
I.- Que la compañía "............." (en adelante, LA PROMOTORA) es propietaria en pleno dominio, por justos y legítimos títulos, de la siguiente finca:
"...........(descripción registral)..........."
INSCRITA en el Registro de la Propiedad de ......................, al tomo ....., libro ..... de ....................., folio ......., finca nº ............, inscripción ........
TÍTULO: Le pertenece en virtud de contrato privado de compraventa de fecha .....................
II.- Que LA PROMOTORA tiene la intención de construir en dicho solar locales comerciales, según proyecto básico y de ejecución del Arquitecto D. ....................
III.- Que la dirección de obra ha sido asumida con anterioridad a este acto por el Arquitecto D. ............................., y el Aparejador D. ...........................
IV.- Que estando interesada LA PROMOTORA en adjudicar la realización de los trabajos de ejecución de la obra descrita en el antecedente II, conviene con ...................... (en adelante, EL CONTRATISTA) su realización, rigiéndose por los siguientes
PACTOS
PRIMERO.- LA PROMOTORA encarga al CONTRATISTA, quien acepta el encargo, la ejecución de los trabajos reseñados en el Anexo nº ..... (obra con suministro de materiales), los cuales se ejecutarán con los materiales y calidades que se detallan en el mismo, no comprendiendo más partidas que las allí indicadas.
SEGUNDO.- El precio total de la obra a pagar por LA PROMOTORA será el que resulta del Anexo nº ..... [2]
Los precios aceptados detallados en el Anexo nº 2 no podrán ser objeto de revisión[3] por ninguna causa o motivo, por considerar las partes que cualesquiera eventualidad ya ha sido prevista al confeccionar la oferta, declarando EL CONTRATISTA haber verificado las partidas y mediciones del Proyecto, conocer las características técnicas y estado actual del terreno (incluido el subsuelo), así como que la información dada por EL CONTRATISTA es suficiente para realizar LA OBRA (hasta su puesta en marcha) al precio convenido, considerándose este contrato como "LLAVES EN MANO".
TERCERO.- La maquinaria de elevación, maquinaria auxiliar y los útiles necesarios para la ejecución de los trabajos contratados serán aportados por EL CONTRATISTA y su coste se halla incluido en los precios del Anexo nº ......
CUARTO.- La fecha de inicio de los trabajos contratados será la del ...................., levantándose acta de dicho juicio. Desde dicha fecha entrarán en vigor los plazos de ejecución de obra determinados en el planing que se adjunta como Anexo nº .....
QUINTO.- El plazo para la ejecución queda fijado en el planing que se adjunta como Anexo nº 3, debiendo obligatoriamente EL CONTRATISTA recuperar el ritmo del planing cada quince días, realizando horas extraordinarias o trabajando en ... (días festivos)... si fuera necesario, todo ello a su xxxxx.
Finalizado el plazo de ejecución sin concluirse los trabajos contratados, EL CONTRATISTA abonará a LA PROMOTORA en concepto de penalización por cada día de retraso la cantidad de ........,- Euros./día, y le serán deducidas a la fianza (apartado b) del Pacto SEXTO del presente contrato) o de la última certificación presentada si la cuantía de ésta fuera insuficiente.
No obstante, si el ritmo de las obras se retrasase apreciablemente sobre el planing adjunto por causas imputables al CONTRATISTA que dejara prever un retraso superior a los ....... días, LA PROMOTORA queda facultada para rescindir automáticamente, sin necesidad de intervención de autoridad alguna, el presente contrato y resarcirse por los perjuicios con la cantidad que tuviera retenida y pendiente de pago hasta aquel momento, reservándose asimismo cuantas acciones legales estime convenientes.
SEXTO.- El pago de las cantidades a que ascienda la ejecución de los trabajos se ejecutará bajo las normas siguientes:
a) EL CONTRATISTA certificará, el último día de cada mes, el volumen de obra realmente ejecutada a origen, con aplicación de los precios unitarios pactados y deduciendo de la misma el montante de la certificación anterior.
b) Recibida la certificación, LA PROMOTORA efectuará el repaso de la misma -previo examen y comprobación sobre el terreno si lo considera pertinente- dentro de los .... días hábiles siguientes de su presentación, y si es de su conformidad la atenderá mediante la aceptación de una letra de cambio por el importe de dicha certificación, deducido un ...% que retendrá en concepto de fianza. El vencimiento de dicha letra de cambio será a los ...... días desde el último día del mes de la certificación de que se trate.
Dichos pagos tendrán el carácter de parcial y a buena cuenta y, por tanto, sujetos a las rectificaciones y variaciones de calidad y cantidad que se produzcan en la medición hasta la recepción provisional de la obra, por lo que no supone en forma alguna la aprobación de las obras comprendidas en las certificaciones mensuales que se presenten.
SÉPTIMO.- EL CONTRATISTA comunicará a LA PROMOTORA la terminación de las obras contratadas, procediéndose si ambas partes están de acuerdo a levantar la correspondiente Acta de Recepción Provisional de Obra, [4] la cual firmarán conjuntamente EL CONTRATISTA, LA PROMOTORA y la Dirección Técnica de Obra, y en la que se harán constar las circunstancias e incidencias que fueran conocidas en aquel momento, sin perjuicio de las deficiencias no observadas y que puedan aparecer en el transcurso del plazo legal de responsabilidad del CONTRATISTA, empezando a contar desde la fecha de firma de dicha Acta el plazo de ... meses para su recepción definitiva.
OCTAVO.- EL CONTRATISTA se compromete, en definitiva, a ... meses de garantía, tanto de la obra propia como de las subcontratadas, xxxxx industriales, etc.., y durante este período todos los defectos de la construcción, así como los daños a terceros que pudieran aparecer motivados por la misma, serán inmediatamente reparados a cuenta de éste.
Si EL CONTRATISTA se negase a hacer por su cuenta los trabajos precisos para ultimar la obra en las condiciones contratadas, la Dirección Técnica, en nombre y representación de la propiedad, podrá ordenar ejecutarlas a un término, y abonar su importe directamente a éste, con cargo a la retención o fianza, sin perjuicio de las acciones legales a que tenga derecho LA PROMOTORA si el importe de la fianza no bastase.
El importe de la retención efectuada por LA PROMOTORA en concepto de garantía hasta la fecha del Acta, será devuelto al CONTRATISTA al finalizar el indicado plazo de garantía de ... meses.
Finalizado dicho plazo de garantía, se procederá a la recepción definitiva de las obras y, si ambas partes están de acuerdo, se suscribirá el Acta correspondiente, firmando EL CONTRATISTA juntamente con LA PROMOTORA y la Dirección Técnica de Obra.
En dicho momento, LA PROMOTORA devolverá al CONTRATISTA el importe de la retención efectuada en concepto de garantía hasta la fecha de Acta de recepción definitiva, siempre y cuando se hubieran subsanado todas las deficiencias observadas.
NOVENO.- La constructora se compromete a constituir aval bancario irrevocable a favor de LA PROMOTORA hasta el otorgamiento del acta de recepción definitiva de la obra por importe de ....................,- euros . para responder del incumplimiento de las obligaciones pactadas en este contrato por parte de LA PROMOTORA.
Este aval será inmediatamente ejecutable por el simple requerimiento de LA PROMOTORA al Banco que haya otorgado el aval.
DÉCIMO.- Las partes convienen que EL CONTRATISTA responde, durante el plazo de tiempo a que se refiere el segundo párrafo del art. 1591 del C.C., por vicios ocultos, falta de calidad de los trabajos efectuados, falta a las condiciones del contrato, así como de cualquier desperfecto o defecto de funcionamiento, y de los daños y perjuicios que con ello se ocasionasen, salvo que acreditase que tales eventos son debidos a culpa o negligencia y, en consecuencia, imputables al arquitecto o a terceros no dependientes ni contratados o recomendados por EL CONTRATISTA.
UNDÉCIMO.- Los daños producidos en las fincas vecinas y a terceros, debido al empleo de medios y métodos inadecuados, serán a cargo del CONTRATISTA. Este dispondrá de póliza de seguro de Responsabilidad Civil frente a terceros, de garantía suficiente a su servicio.
DUODÉCIMO.- EL CONTRATISTA adoptará las disposiciones correspondientes al Reglamento de Seguridad e Higiene en el Trabajo y disposiciones complementarias en vigor o las nuevas que se establezcan en el transcurso de los trabajos, las cuales serán rigurosamente observadas, siendo EL CONTRATISTA responsable, a todos los efectos, del personal a sus órdenes, y el de los subcontratistas por él contratados.
DÉCIMOTERCERO.- EL CONTRATISTA se compromete a mantener en perfecto estado legal su situación, tanto laboral como fiscal, en tanto duren las obras objeto de este contrato, quedando por tanto LA PROMOTORA al margen de los daños y perjuicios que pudieran ser ocasionados a terceros, debido al incumplimiento por parte del CONTRATISTA de cualquiera de las obligaciones que le vienen impuestas por su actividad.
DÉCIMOCUARTO.- EL CONTRATISTA será responsable de que la ejecución de la obra se ajuste a los documentos del proyecto.
Cualquier duda, aclaración o contradicción que surgiere será consultada por EL CONTRATISTA a la Dirección Técnica. En caso contrario, será éste el responsable de los trabajos que no procedan, pudiendo rechazar la Dirección Técnica cualquier elemento de obra que no se ajuste a lo especificado en el proyecto o no reúna las condiciones necesarias.
DÉCIMOQUINTO.- EL CONTRATISTA tendrá encargado responsable, con conocimientos suficientes para la correcta interpretación de los planos y de cuantas sugerencias provengan de la Dirección Técnica.
DÉCIMOSEXTO.- EL CONTRATISTA separará de la obra aquel personal que, a juicio de la Dirección Técnica, no cumpla sus obligaciones en la forma debida.
DÉCIMOSEPTIMO.- EL CONTRATISTA estará obligado a realizar las modificaciones que se encarguen, siempre que las mismas no alteren ni en más ni en menos el ........% del valor total contratado, no siendo excusa esta variación el que produzca un retraso en la finalización de la obra.
DÉCIMOCTAVO.- Serán a cargo del CONTRATISTA los gastos debidos a ensayos de materiales. Mientras no se especifique lo contrario, se considerará que un ........% del importe de la obra está destinado a gastos de laboratorio.
La Dirección Técnica tendrá la facultad de suspender la realización de las obras en caso de que no se hayan realizado dichos ensayos, o que el resultado de los mismos no sea admisible.
DÉCIMONOVENO.- La Dirección Técnica podrá ordenar las pruebas de carga y comprobaciones necesarias en las partidas que crea conveniente.
VIGÉSIMO.- LA PROMOTORA se reserva el derecho de la explotación publicitaria de cualquier tipo.
VIGÉSIMOPRIMERO.- Serán causas de extinción automática del presente contrato:
a) Muerte, insubordinación o incapacidad del gerente de la sociedad constructora que representa a la misma en este acto.
b) Retraso de ... días sobre el Planing de las obras acompañado de Anexo nº 3.
c) Paralización de la obra durante ........ días.
d) Incumplimiento de las obligaciones laborales, fiscales y de higiene y seguridad por parte del CONTRATISTA.
e) Insolvencia manifiesta, concurso del CONTRATISTA.
f) El embargo de los bienes destinados a la obra o autorizados en la misma.
En cualquiera de dichos casos, EL CONTRATISTA se obliga al desalojo inmediato de la obra, y permitiendo la entrada de un nuevo contratista, facultando expresamente a LA PROMOTORA, caso de no hacerlo por sí, para el traslado fuera de la obra de todos los bienes muebles e instalaciones provisionales que sean propiedad del CONTRATISTA, siendo los gastos que ocasione a carga del mismo.
VIGÉSIMOSEGUNDO.- LA PROMOTORA podrá, unilateralmente, dar por extinguido el presente contrato si por orden de algún Organismo de la Administración o por causas de fuerza mayor o particulares de ésta, le impidieran continuar las obras, sin pago de indemnización alguna y practicando seguidamente la liquidación definitiva según el volumen de obra realmente ejecutado, con una baja del .....%. Cumplido ello, EL CONTRATISTA se obliga al inmediato desalojo de la obra con todas sus pertenencias sin nada más exigir o reclamar.
VIGÉSIMOTERCERO.- Para cualquier cuestión o divergencia que pudiera derivarse de la interpretación y/o ejecución del presente contrato, las partes se someten al arbitraje de equidad sujeto a la Ley Española de Arbitraje Privado. Las partes acuerdan designar como árbitro/s a ...............................
Las partes se comprometen a aceptar y cumplir el laudo emitido por el árbitro.
El procedimiento arbitral se desarrollará en el idioma ......................., y en el lugar de ..........................
En prueba de conformidad, las partes firman el presente por duplicado y a un solo efecto.
Fdo.: LA PROMOTORA Fdo.: EL CONTRATISTA".
[1] La Ley 38/1999, de 5 de Noviembre de 1999, de Ordenación de la Edificación tiene por objeto, como expresa su artículo 1, el “regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios”.
Será de aplicación, pues, para todos los edificios de nueva planta o para las obras en edificios existentes para los que se solicite licencia de edificación, a partir del 6 xx xxxx del año 2.000 (Disposición Transitoria Primera y Disposición Final Cuarta).
Por otra parte, la Ley delimita las competencias entre arquitectos, ingenieros superiores y técnicos, fijando unas competencias exclusivas, otras compartidas y otras de libre mercado. A) Son exclusivas para el arquitecto los edificios destinados a los usos: administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural; B) Son compartidas por los arquitectos, con los ingenieros, los usos: aereonáutico; agropecuario; de la energía; hidráulico; minero; de telecomunicaciones; del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene; y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación; C) Y son de libre mercado, los demás usos, entre los que destacan los comerciales y deportivos.
A tenor del artículo 2.2. requieren proyecto técnico (con las características del artículo 4) “a) las obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta (barracones de obra, cubiertos agrícolas, kioscos, etc.). b) obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos de los edificios; c) obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, reguladas a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección”.
Los agentes de la edificación que intervienen en el contrato de ejecución de obra son el Promotor y el Constructor.
Se definen en la Ley las obligaciones y funciones de los denominados “agentes de la edificación”, considerando como tales, además de los definidos en la Ley, “a todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación” (artículo 8). Dichos agentes son:
A) El Promotor, que se define en el artículo 9.1. como “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, estando obligado a tenor del artículo 9.2. “a) ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b) facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como a autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo; c) gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de obra; d) suscribir los seguros previstos en el artículo 19; y e) entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes”.
B) El Proyectista, se define en el artículo 10.1. como “el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto”, pudiendo redactarse proyectos parciales y/o complementarios otros técnicos de forma coordinada con el autor de éste, asumiendo cada proyectista la titularidad de su proyecto.
C) El Constructor, se define en el artículo 11.1. como “el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato”, estando obligado a tenor del artículo 11.2. “a) ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto; b) tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor; c) designar el jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra (...); d) asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera; e) formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato; f) firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra; g) facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de obra ejecutada; y h) suscribir las garantías previstas en el artículo 19”.
D) El Director de obra se define en el artículo 12.1. como “ el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”, determinando el artículo 12.3. la titulación académica y profesional habilitante en méritos de la obra que se realice y sus obligaciones.
E) El Director de la ejecución de la obra se define en el artículo 13.1. como “el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado”, determinando el artículo 13.2. la titulación académica y profesional habilitante en méritos de la obra a realizar y sus obligaciones.
F) Las Entidades y los Laboratorios de control de calidad de la edificación, que deberán regular las respectivas Comunidades Autónomas –y que han sido una imposición de las aseguradoras, que son las verdaderas entidades que homologan a los controladores-, se definen en el artículo 14 las primeras como “ aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable” y los segundos como “los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación”.
G) Los suministradores de productos se definen en el artículo 15 como “los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción”.
H) Y los propietarios y usuarios, que a tenor del artículo 16, responden del buen uso y mantenimiento de la edificación.
Modificación sustancial se produce en materia de responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación (artículos 17 y 18), destacando:
a) Responsabilidad de 10 años (decenal) de todos los agentes, circunscrita a los daños estructurales: daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Para este caso la Ley impone un seguro obligatorio del 100% del coste total de la obra (artículo 19.1.c)), si bien de momento solo se aplicará a edificios con destino principal viviendas (Disposición Adicional Segunda).
b) También responden todos los agentes durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medioambiente; protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico; y demás elementos funcionales de las instalaciones). Para este caso la Ley impone un seguro obligatorio del 30% del coste total de la obra (artículo 19.1.b), si bien su obligatoriedad está suspendida (Disposición Adicional Segunda).
c) Además, el constructor responde durante 1 año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En este caso se exige un seguro o una retención del 5% del coste total de la obra (artículo 19.a), si bien está en suspenso (Disposición Adicional Segunda).
El cómputo de dichos plazos se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda tácitamente producida la misma a tenor del artículo 6.4 de la Ley.
La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido. El Promotor siempre es solidario (con los demás agentes) frente al adquirente.
Cabe destacar la Disposición Adicional Séptima, en cuyos méritos “quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de edificación previstas en la presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido intervención en el proceso". Una cuestión sin solucionar, y que simplemente apuntamos, es la de la condena en costas: ¿quién debe hacer frente a las costas procesales del agente no demandado por el perjudicado, sino adherido al proceso a solicitud del demandado inicial?.
Las acciones para exigir responsabilidad prescribirán a los 2 años a contar desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. La acción de repetición que pudiere corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial (artículo 18).
Materia a dilucidar por los Tribunales de Justicia será la de la aplicabilidad o no de los artículos 1591 y 1969 del Código Civil en relación a las obras anteriores a la entrada en vigor de la Ley.
Finalmente destacar que no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que les sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías del artículo 19.
Además, en caso de percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, que será de aplicación con las modificaciones expresadas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999.
Téngase en cuenta, entre otras, la instrucción de 11 de septiembre de 2.000 (BOE núm. 227, de 21 de septiembre de 2.000), de la Dirección General de Registros y del Notariado, evacuando consulta formulada por la Dirección General de Seguros y Fondos de pensiones sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Recientemente, con el objetivo de mejorar la calidad de la edificación y promover la innovación y la sostenibilidad, mediante el Real Decreto 314/2006, de 17 xx xxxxx, se aprueba el Código Técnico de la Edificación. Se trata de un instrumento normativo que fija las exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones. A través de esta normativa se da satisfacción a ciertos requisitos básicos de la edificación relacionados con la seguridad y el bienestar de las personas, que se refieren, tanto a la seguridad estructural y de protección contra incendios, como a la salubridad, la protección contra el ruido, el ahorro energético o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En definitiva, el Código Técnico de la Edificación crea un marco normativo homologable al existente en los países más avanzados y armoniza la reglamentación nacional existente en la edificación con las disposiciones de la Unión Europea vigentes en esta materia.
[2] En fecha 0 xx xxxxx xx 0000 xxxxx xx xxxxx la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Ley General Tributaria, la cual, entre sus novedades, dispone en el artículo 43 la responsabilidad subsidiaria de las personas que contraten ejecuciones de obra y prestaciones de servicios correspondientes a su actividad económica principal por las deudas tributarias de sus contratistas o subcontratistas, eximiéndose aquéllas de dicha responsabilidad cuando el contratista o subcontratista entregue a su cliente un certificado específico emitido por la Agencia Tributaria de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias. Por ello es aconsejable que os contratos incluyan una cláusula que permita condicionar el pago a la entrega del certificado en plazo legal. A título de ejemplo:
"La obligación de pago queda en todo caso condicionada a la entrega por EL CONTRATISTA del certificado específico de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias emitido a estos efectos por la Administración tributaria y a que se refiere el artículo 43.1, f) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Ley General Tributaria.".
[3] De una interpretación estricta del citado artículo 1593 del Código Civil, las partes pueden convenir que ni en el proyecto técnico ni el precio puedan ser objeto de variaciones (ajuste alzado absoluto), y también pueden convenir que el precio fijado pueda ser objeto de revisión en base a diferencias que existan de obra ejecutada y las descritas en el proyecto (ajuste alzado relativo). Como ya se ha visto, la jurisprudencia ha ampliado dicha relatividad a los supuestos de revisión de precio expresamente pactada en los casos de variación del coste de mano de obra y/o materiales.
En tales supuestos, debe incluirse una cláusula de revisión de precio como, por ejemplo, la siguiente:
"Cualquier ampliación o modificación de obra solicitada por LA PROMOTORA, que conlleve un mayor coste, no está incluida en el precio establecido; asimismo, procederá la revisión del precio en caso de incremento del coste de materiales o de la mano de obra, previa justificación razonada del aumento por parte de EL CONTRATISTA".
[4] Téngase en cuenta el artículo 6 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que regula el tema de recepción de obra. Se usa la terminología de recepción de obra “con o sin reservas”.