CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE INMUEBLE
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE INMUEBLE
Entre:
Empresa de Construcción GVS Y Gestión Integral de la Edificación SRL en la condición de sociedad de responsabilidad limitada organizada de conformidad con la Ley No. 479-08 sobre Sociedades Comerciales y Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada y sus modificaciones, con domicilio y asiento social en Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx, xxxxx Xxxxxxxx, xx. 14, sector Alameda, xxxxx xxxxxxx xxxxx, Distrito Nacional, titular del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) No. 0-00-000000 siendo representada por XXXXXX XXXXXXX XXXX en calidad de gerente, de nacionalidad española, mayor de edad, ingeniero, portador del pasaporte No. XXX000000 domiciliado y residente en la ciudad de Xxxxx Xxxxxxx, República Dominicana, República Dominicana se denominarán “Desarrollador”., o por sus nombres completo
XXXX, de nacionalidad XXXX, mayor de edad, titular de la licencia de conducir XXXX Núm. XXXX O pasaporte Núm. XXXX, con domicilio en XXXX , accidentalmente en la ciudad xx XXXXXX, quien para todos los fines y consecuencias del presente contrato se denominará como el “Comprador”, o por su propio nombre completo, indistintamente;
EL Desarrollador y el Comprador cuando fueren referidos conjuntamente en lo que sigue del presente contrato se denominarán como las “Partes”.
PREÁMBULO
POR CUANTO (1): El Desarrollador promociona y desarrolla un proyecto inmobiliario de viviendas unifamiliares de tres habitaciones, tres y medio baños, sala, comedor, cocina modular, dos niveles, con aproximadamente XXX mt2 de construcción, (en adelante, el ¨proyecto”).
POR CUANTO (2): El Desarrollador es el único responsable de todos los aspectos necesarios para la ejecución del Proyecto, por lo que debe responder por todas las reclamaciones, recursos y acciones de cualquier naturaleza que sean interpuestas por el Comprador, en cuanto a los aspectos de construcción
POR CUANTO (3): Que el Comprador ha manifestado su interés de adquirir la unidad funcional objeto de este contrato, mientras que el Desarrollador como responsables declaran haber iniciado los trámites para la construcción.
POR CUANTO (4): Las Partes han decidido suscribir el presente contrato con el fin de establecer los términos y condiciones que regirán la promesa de venta de la unidad funcional objeto de este contrato.
POR TANTO y en el entendido de que el anterior preámbulo forma parte integral y vinculante del presente Contrato;
LAS PARTES HAN CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE
1. Objeto. El Propietario con la suscripción de este contrato perfecciona esta promesa de venta, con el compromiso posterior de transferir libre de cargas y gravámenes en favor del Comprador, quien acepta y se compromete a comprar la villa no. XXXX, la cual será construida sobre una superficie de solar de XXX mt2, constara de 3 habitaciones, 2.5 baños, sala comedor, balcones, terraza, piscina de aproximadamente 11 mt2(solo opcional), y que se describe a continuación, (en lo adelante el “Inmueble”):
Unidad Funcional | NO- | CALLE | SECTOR |
VILLA | XXX | PRINCIPAL | XXXXX SAND |
Superficie Techada Mts2 | Habitaciones | Baños | Parqueos |
XXX | 3 | 2.5 | 2 |
2. Aceptación y Conformidad con el Inmueble. El Comprador declara conocer la ubicación del Proyecto, sus planos, incluyendo los del Inmueble, así como sus características generales, las cuales han sido encontradas a su entera conformidad para la suscripción de este contrato. El Comprador reconoce que el metraje del Inmueble es aproximado y que puede sufrir una variación de al menos cinco por ciento sin que implique responsabilidad para el Desarrollador. Asimismo, reconoce que ni el Desarrollador serán responsables por las variaciones que puedan sufrir los planos del Proyecto o del Inmueble como consecuencia de los cambios realizados por las autoridades competentes para emitir los permisos requeridos para la construcción, por modificaciones parcelarias o régimen de condominio. Por igual, el Proyecto podría sufrir cambios a causa de aumentos en los precios o cualquier imprevisto en el sector de la construcción o mercado de materiales, siempre que no se reduzca la calidad inicialmente ofertada al Comprador. Por tanto, ante la verificación de alguno de los eventos planteados no existirá responsabilidad a cargo de ninguna de las Partes, ni se generarán acciones u obligaciones en favor de ninguna de las Partes.
3. Régimen de Convivencia del Proyecto. El Comprador reconoce que con esta promesa de compra del Inmueble se adherirá a los documentos
constitutivos del régimen de convivencia del Proyecto, en especial al reglamento de copropiedad que establecerá los derechos, obligaciones, limitaciones, normas de convivencia y uso de los sectores exclusivos y comunes, así como todo lo relativo a la administración, mantenimiento y gastos. Por tanto, la firma del contrato de venta implicará su adhesión al referido reglamento, reconociendo que las disposiciones allí contenidas les son vinculantes y oponibles. En ese sentido, el Comprador reconoce que el Inmueble solo puede ser utilizado para vivienda familiar no pudiendo destinarlo a cualquier otro uso comercial, asociativo o de cualquier naturaleza distinta. De la misma manera, el Comprador reconoce y acepta que la administración del condominio del Proyecto será llevada a cabo por la empresa que designe la junta de vecinos mediante los documentos de los estatutos de convivencia para salvaguardar la integridad de la obra, su buena administración y el valor de la propiedad.
4. Justificación del Derecho de Propiedad. El propietario justifica su derecho de propiedad sobre el Inmueble en virtud de lo establecido en el acuerdo bajo firma privada de fecha 20 DIAS DEL MES DE OCTUBRE 2021, sobre nueve mil setecientos mt2 (9,700.00 mt2) de terrenos ubicados dentro del ámbito de la parcela numero 00-000-00 DEL D.C. 11/4to del municipio de Higüey, amparada mediante la matricula no. 3000007068, expedido por el registrador de títulos del departamento de Higüey Provincia de La Xxxxxxxxxx, República Dominicana
5. Precio y Forma de Pago. El precio de esta promesa de venta de Inmueble asciende a la suma de XXX dólares americanos con 00/100 (USD
$XXXX.00), el cual debe ser pagado por el Comprador en la cuenta bancaria del DESARROLLADOR, o de quien este disponga e indique, según el siguiente plan de pagos:
5.1. La suma de XXX MIL DOLARES AMERICANOS con CERO centavos (USD$XXX,000.00) por concepto de separación del Inmueble, la cual será pagada contra la RESERVA DEL INMUEBLE.
5.2. La suma de XXXX DOLARES AMERICANOS con CER0 centavos (USD$XXX.00), por concepto del restante de la separación del Inmueble, la cual será pagada en contra la firma de este contrato.
5.3. La suma de XXX DOLARES AMERICANOS con CER0 centavos (USD$XXXX.00) por concepto de completivo del XXX% de pago inicial en
XXX (XX) cuotas iguales y consecutivas por el monto de XXX con XXX/100 a partir del mes de XXX del año 2022.
5.4. La suma de XXX dólares americanos con cero centavos. (USD$ XXX.00) por concepto de saldo del inmueble al momento de la entrega.
6. Mecanismo para Identificación de los Pagos. El Desarrollador comunicará al Comprador el número de cuenta bancaria en la que deberá realizar los pagos. Esta notificación será realizada mediante la entrega de una comunicación que contendrá el detalle de la cuenta bancaria y un código exclusivo para identificar al Comprador y sus depósitos, por lo que este se obliga a colocar dicho código al momento de realizar pagos.
7. Destino de los Recursos Pagados. El Comprador reconoce que, una vez realizados los pagos en las cuentas bancarias del Propietario, esta podrá utilizar dichos recursos a manera enunciativa y sin que esta enumeración implique prelación, realizar inversiones, realizar pagos de comisiones a intermediarios, realizar las deducciones por penalidades, gastos o costos estipulados en este contrato, cubrir impuestos entre otros.
8. Incumplimientos, Desistimientos y Penalidades. Las Partes convienen que en caso de incumplimientos o desistimiento por parte del Comprador o del Desarrollador, se aplicarán las siguientes disposiciones.
8.1. Incumplimientos del Comprador. En caso de incumplimientos que provengan del Comprador el PROPIETARIO descontará las penalidades automáticamente de los pagos que este realice en las cuentas bancarias del PROPIETARIO, aplicando los siguientes términos y condiciones:
8.1.1. El Comprador se obliga a pagar una penalidad por concepto xx xxxx del UNO PUNTO CINCO por ciento (1.5%) sobre las sumas adeudadas y acumuladas por cada mes o fracción de mes que transcurra sin realizar los pagos estipulados en el artículo relativo al precio y forma de pago.
8.1.2. El Comprador en caso de que incumpla por más de dos (2) meses consecutivos, según los términos estipulados en los numerales precedentes, así como cualquier otra obligación estipulada a su cargo en este contrato, se entenderá cumplida una condición resolutoria que dará lugar a la terminación del presente Contrato, sin que exista necesidad de intervención judicial o extrajudicial, debiendo procederse con lo dispuesto en los párrafos siguientes:
8.1.2.1. El Desarrollador en caso de que ocurra lo establecido en el párrafo anterior deberán notificar mediante comunicación por escrito al Comprador la terminación de este contrato siempre que le hayan realizado al menos una advertencia por escrito o puesta en xxxx. En caso contrario, deberán indicarle por escrito que si no cumple con las obligaciones pendientes dentro del plazo de quince (15) días calendarios contados a partir de la referida notificación, se procederá con la terminación de este contrato, debiendo las Partes agotar el proceso establecido en el párrafo siguiente para devolver las sumas que correspondan al Comprador.
8.2. Desistimiento del Comprador. En caso de retracto o desistimiento que provengan del Comprador este deberá pagar por concepto de penalidad el treinta por ciento (30%) sobre el total de las sumas pagadas, la cual será descontada automáticamente por EL DESARROLLADOR de los pagos que este realice en las cuentas bancarias, aplicando los siguientes términos y condiciones:
8.3. Deducciones por Terminación de Contrato a Causa de Incumplimientos o Desistimiento. El Comprador acepta que, ante el incumplimiento que conlleve terminación de contrato o ante el desistimiento o retracto de la promesa de compra del Inmueble, éste será responsable de las sumas que hayan sido pagadas por concepto de comisiones a cualquier intermediario o sociedad de bienes raíces que haya promocionado y participado para que este contrato haya sido perfeccionado, así como por los gastos estipulados a su cargo y de los impuestos generados para realizar la devolución del dinero a que tenga derecho.
9. Incumplimiento del Desarrollador. En caso de incumplimientos de obligaciones a cargo del Desarrollador, este y el propietario deberán devolver las sumas pagadas por el Comprador si así es requerido mediante comunicación por escrito.
10. Desistimiento del Desarrollador. El Desarrollador se reserva el derecho de desistir y terminar de manera unilateral este contrato mediante notificación por escrito al Comprador con treinta (30) días calendarios de anticipación a la fecha efectiva de terminación, sin necesidad de que exista intervención judicial o extrajudicial. Bajo el entendido de que se le devolverán las sumas avanzadas para la compra del Inmueble, más el CINCO por ciento (5%) anual de interés sobre los montos pagados, contados a partir de las fechas de cada uno de los pagos y hasta el momento de aviso por escrito de la terminación de este contrato, salvo que la decisión de terminarlo sea a causa de incumplimientos xx xxxxx nacionales, en especial FATCA y la ley de prevención xx xxxxxx de
activos, financiamiento del terrorismo y proliferación xx xxxxx de destrucción masiva.
11. Garantías de Derecho sobre el Inmueble. El Desarrollador garantiza al Comprador los vicios ocultos y la evicción, comprometiéndose a responder por dichos conceptos. El Comprador acepta que la garantía por vicios ocultos se pierde si se evidencia un uso inadecuado, abusivo o incluso desuso, así como en los casos de remodelación y/o modificación, instalación de equipos y accesorios que afecten la estructura o instalaciones del Inmueble, por el Comprador, sus contratistas o demás personas que realicen dichos trabajos para él. Igualmente, la garantía por vicios ocultos quedará sin efecto en el caso de que el Comprador no haya dado mantenimiento a los equipos con la rigurosidad requerida por el fabricante, o permita que las partes del Inmueble objeto de reclamo sean reparadas o tocadas por una persona que no haya sido autorizada por escrito por el Desarrollador.
12. Entrega del Inmueble. Las Partes reconocen que la entrega del Inmueble será realizada en un plazo de XXX (XXX) meses contados a partir del mes de XXX del año 2022, o dentro del plazo de un (1) mes contado a partir de la notificación de entrega que sea realizada por el Desarrollador al Comprador, lo que ocurra primero, previa verificación del saldo del precio de venta. Automáticamente aplicará una prórroga de dos (02) meses luego de vencida la fecha de entrega. Las Partes reconocen que de encontrarse listo el Inmueble antes que la emisión del certificado de título se procederá con la entrega de llaves y toma de posesión, siempre y cuando el Comprador haya pagado el precio convenido u obtenga el financiamiento para el saldo en una entidad de intermediación financiera que acceda a otorgárselo sin la entrega del certificado de título.
13. Contrato de Venta. Las Partes convienen en suscribir un contrato de venta definitivo en el que puedan individualizar el Inmueble con una designación catastral conforme al régimen de condominio del Proyecto y la documentación legal requerida para el traspaso, con un plazo máximo no mayor sesenta días laborables, posteriores a la entrega del inmueble aquí mencionado, con el propósito de que el Comprador pueda realizar el traspaso de los derechos de propiedad. La firma de este contrato deberá realizarse previo al vencimiento del plazo acordado para la entrega del Inmueble en el artículo precedente.
14. Gastos e Impuestos. El Comprador pagará los gastos, incluyendo impuestos por traspaso de los derechos de propiedad sobre el Inmueble que fueren aplicables, así como los costos legales por la firma de este contrato y los demás documentos que deban ser firmados para la terminación de este contrato en los casos que provenga de incumplimientos o desistimiento del Comprador,
así como los gastos por impuestos aplicables para poder realizar la devolución de las sumas a las que tiene derecho. El Desarrollador cubrirá los gastos de desvinculación o retracto por causas que le sean imputables.
15. Gestión de la Información. El Comprador autoriza al propietario, al Desarrollador y las personas físicas x xxxxxxx, sean entidades de intermediación financiera, interesas en financiar la compra del Inmueble objeto de este contrato, a consultar sus datos personales, de crédito, o de cualquier otra naturaleza en base de datos públicas o privadas, nacionales o internacionales, así como a mantener en sus archivos o base de datos las informaciones obtenidas, siempre que sea en el interés de realizar gestiones o cumplir obligaciones en virtud de este contrato, sin que esto signifique una violación de índole penal, a la Ley Núm. 172-13, o a cualquier otra normativa aplicable.
16. Licitud de Fondos. El Comprador declara que los fondos con los cuales pagará el precio de venta del Inmueble tienen y tendrán un origen licito. El Comprador se obliga a entregar al DESARROLLADOR todas las informaciones y documentos que le sean requeridos, en forma veraz y en un plazo no mayor a dos (2) días hábiles contados a partir de la solicitud, con el fin de realizar una eficiente prevención en el lavado de activos al tenor de la Ley 155-17, así como prestar toda su colaboración para lograr un eficiente cumplimiento de esta obligación.
17. No Cesión. Este contrato no podrá ser transferido, traspasado, cedido o delegado por ninguna de las Partes a otra persona sin el consentimiento previo y por escrito de la otra Parte, la cual deberá notificar su respuesta a la otra Parte de manera escrita dentro de los cinco (5) días laborables siguientes a la fecha en que la Parte lo haya solicitado. En ningún caso deberá interpretarse un silencio positivo. Esto con el propósito de que pueda realizarse la evaluación del cesionario respecto del cumplimiento de sus políticas internas y la normativa sobre FATCA y prevención xx xxxxxx de activos, financiamiento al terrorismo y la proliferación xx xxxxx de destrucción masiva. El incumplimiento de esta cláusula verificará una condición resolutoria que dará lugar a la terminación de este contrato.
18. Confidencialidad. Las Partes reconocen y admiten que toda información y documentación compartida entre ellas, así como los términos y condiciones específicas de este contrato constituyen información privilegiada y confidencial. En tal virtud, las Partes se obligan y comprometen a no revelar a ningún tercero, directa o indirectamente, en ninguna circunstancia, la información que haya sido obtenida como consecuencia del consenso de este contrato o de su ejecución, a excepción del personal de las Partes, o en caso de que fuere requerido por
alguna autoridad competente del orden judicial o administrativo. Las Partes se comprometen a implementar las medidas necesarias y legales para que su personal mantenga como confidencial las informaciones y documentaciones originales en virtud de este contrato.
19. No Asociación Comercial. Las relaciones entre las Partes resultantes del presente contrato serán aquellas que se deriven de su objeto, no pudiendo considerarse lo contenido en el mismo como constitutivo de asociación comercial o empresarial entre ellas; la actividad conjunta de las Partes contratantes se limitará expresamente a lo consignado en el presente contrato.
20. Ejecutoriedad. El presente contrato ha sido concertado para el beneficio mutuo de las Partes, por lo tanto, el mismo es ejecutorio entre ellas, sus causahabientes, cesionarios, contratistas y subcontratistas, así como a sus respectivos representantes legales.
21. Títulos y Subtítulos. Los títulos y subtítulos de cada uno de los artículos del presente contrato han sido colocados para fines de conveniencia, los cuales de modo alguno deberán considerarse que limitan o afectan el contenido del párrafo o subpárrafo que encabezan y no afectarán de ninguna manera el sentido y la interpretación de las disposiciones a las cuales hacen referencia.
22. Nulidad de Cláusulas. Si alguna de las cláusulas de este contrato se prueba por algún motivo, parcial o totalmente nula, dicha nulidad afectará solamente la parte de dicha cláusula que se anula y se considerará como si dicha cláusula o parte de la misma no se hubiere convenido. En todos los demás aspectos, este contrato se considerará completamente válido, y seguirá surtiendo sus mismos efectos, quedando libre de toda nulidad, afectación o perjuicio que interrumpa o entorpezca su ejecución y cumplimiento.
23. Acuerdo Completo. Este contrato pone en vigor el entendido completo entre las Partes respecto del objeto del mismo y sustituye todos los contratos o acuerdos previos, arreglos y entendidos entre éstas, sean de forma verbal o escrita que hayan existido entre las Partes con anterioridad a la firma del mismo.
24. Modificaciones. El presente contrato no podrá ser modificado a menos que las Partes contratantes así lo convengan de manera expresa. Por tanto, cualquier modificación o adición al presente Contrato requerirá para su validez, el diligenciamiento de la respectiva adenda, suscrita por las Partes.
25. Fuerza Mayor o Caso Fortuito. Si por causa de fuerza mayor o caso fortuito, una de las Partes incumpliere sus obligaciones contractuales de conformidad con lo estipulado en el presente contrato, se procederá de conformidad con las prescripciones que fueren aplicables según el derecho.
26. Elección de Domicilio y Notificaciones. Todos los avisos requeridos o que están permitidos dar según este contrato, deberán ser considerados debidamente hechos si son enviados por escrito con acuse de recibo o notificados por ministerio xx xxxxxxxx en las respectivas direcciones de las Partes indicadas en este contrato. Los domicilios de elección de las Partes son las direcciones que se mencionan al inicio del presente contrato.
27. Solución de Controversias. Las Partes se comprometen a realizar sus mejores esfuerzos para resolver de forma amigable todo diferendo o controversia que surja durante la ejecución del presente contrato. En caso de que no pueda lograrse un acuerdo amigable y una vez agotado el esfuerzo conciliatorio descrito en este artículo, las Partes someterán el litigio, la controversia o la reclamación resultante de este contrato o relativo al mismo, su incumplimiento, su interpretación, su resolución o nulidad por ante los tribunales de la República Dominicana.
28. Ley Aplicable y Jurisdicción Competente. Las Partes declaran que el presente contrato será interpretado, regido y ejecutado bajo las leyes dominicanas y con sujeción a las jurisdicciones competentes de la República Dominicana. Para lo no previsto en el presente acto, las Partes se remiten a las disposiciones del derecho común.
Hecho, Leído y Firmado en tantos originales como Partes contratantes, todos de un mismo tenor y efecto, en la ciudad de Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx, Distrito Nacional, República Dominicana, a los XXX (XXX) días del mes de XXX del año dos mil veinte dos (2022).
Por El Desarrollador:
XXXXXX XXXXXXX SECO
(En representación de la Empresa Constructora GVS)
Por el Comprador:
XXXX
Yo, , Abogado Notario Público de los del Número del Distrito Nacional, Matricula Núm. , CERTIFICO Y DOY FE, que las firmas que anteceden fueron puestas libre y voluntariamente ante mí por los señores, Empresa de Construcción GVS Y Gestión Integral de la Edificación SRL (Representada por Xxxxxx Xxxxxxx), XXXX de generales y calidades que constan, declarándome los mismos, que éstas son las firmas que acostumbran a usar en todos los actos de sus vidas, tanto públicos como privados, por lo que las mismas merecen entera fe y crédito. En la ciudad de Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx, Distrito Nacional, República Dominicana, a los XXX (XXX) días del mes de XXXX del año dos mil veinte dos (2022).