CONTRADICCIÓN DE TESIS 5/2010

SUSCITADA entre el noveno tribunal colegiado en materia civil del primer circUito, EL primer tribunal colegiado en materia civil del segundo circuito y EL Tribunal Colegiado en Materias civil y de trabajo del octavo circuito.

MINISTRO PONENTE: XxXx XXXXX XXXXXX XXXX

SECRETARIO: XXXXXXXX x. XXXXXXXX XXXXXXX

México, Distrito Federal. Acuerdo de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, correspondiente al día veintitrés xx xxxxx de dos mil diez.

V I S T O S; para resolver los autos de la contradicción de tesis 5/2010 sustentada entre el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil Segundo Circuito y el Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Octavo Circuito cuyo probable tema es determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio, constituye un documento apto para ejercer la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, y

R E S U L T A N D O QUE:

PRIMERO. Denuncia. Mediante el oficio 5833, recibido el cinco de enero de dos mil diez en la Oficina de Certificación Judicial y Correspondencia de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, los Magistrados integrantes del Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, denunciaron la existencia de una posible contradicción, por un lado, entre el criterio sustentado por dicho tribunal al resolver el juicio xx xxxxxx directo * * * * * * * * * *, en el que sustentó la tesis “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O POSITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO, ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO”, pendiente de publicación.

Por el otro, el emitido por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, al resolver el amparo directo * * * * * * * * * *, en el que sustentó la tesis del rubro: “RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO)”.¹

Y finalmente, el criterio del anterior Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito, al resolver el amparo directo * * * * * * * * * *, del cual derivó la tesis de rubro: “RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE. (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE DURANGO).”²

SEGUNDO. Trámite de la denuncia. Mediante acuerdo de doce de enero de dos mil diez, el Presidente de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación admitió a trámite la denuncia de contradicción y ordenó su registro bajo el número 5/2010.

TERCERO. Integración del asunto. Por acuerdo de veintitrés de febrero de dos mil diez, el Ministro Presidente de la Primera Sala de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación tuvo por integrada la presente contradicción de tesis, por lo que ordenó dar vista al Procurador General de la República para que dentro del término de treinta días, en caso de estimarlo conveniente, formulara su opinión sobre el tema, así como turnar el asunto al Ministro Xxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxx para que formulara el proyecto correspondiente.

Por oficio DGC/DCC/364/2010, recibido el ocho xx xxxxx de dos mil diez, ante la Oficina de Certificación Judicial y Correspondencia de esta Suprema Corte de Justicia, el agente del Ministerio Público de la Federación, emitió la opinión concerniente al presente asunto, en la cual señala que sí existe la contradicción de tesis denunciada.

X X X X X X X X X X X O:

PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer de esta denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 107, fracción XIII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 197-A, de la Xxx xx Xxxxxx y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, así como con los puntos Sexto y Octavo del Acuerdo 5/2001, del Pleno de la Suprema Corte de Justicia, en tanto que los asuntos de los que deriva el punto de contradicción son del orden civil, materia de la exclusiva competencia de esta Sala.

SEGUNDO. Legitimación. La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo constitucional y 197-A, párrafo primero de la Xxx xx Xxxxxx pues, en el caso, fue denunciada por los Magistrados integrantes del Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito dentro del juicio xx xxxxxx directo * * * * * * * * * *, por lo que formalmente se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.

TERCERO. Posturas contendientes. Con la finalidad de establecer y determinar si existe o no la contradicción de tesis denunciada, se estima conveniente analizar las consideraciones y argumentaciones en que basaron sus resoluciones los tribunales colegiados contendientes.

Criterio del Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Al resolver el juicio xx xxxxxx directo * * * * * * * * * *, conoció de un juicio en el que se demandó la prescripción positiva de un inmueble, así como la cancelación de inscripción en el Registro Público a nombre del demandado como propietario y la orden de la inscripción de dicho inmueble a nombre de la actora; en este juicio se adjunto como causa generadora de la posesión un contrato de compraventa con reserva de dominio; seguido el juicio en sus etapas se dictó sentencia definitiva en la que declaró procedente la vía ordinaria civil intentada por la actora.

Inconformes con esa y con posteriores resoluciones, las partes promovieron diversos recursos de apelación, así como diversos amparos directos, ante las instancias correspondientes.

Consecuentemente, la sala responsable dictó una nueva sentencia en la que declaró fundados los agravios hechos valer por la actora, en consecuencia modificó la resolución apelada y declaró procedente la prescripción positiva a favor de la actora principal, respecto del inmueble materia de la controversia, en consecuencia condenó al Registro Xxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx x xxx Xxxxxxxx xxx Xxxxxxxx Xxxxxxx, a realizar la cancelación de la inscripción que aparece a favor de la parte demandada en el principal, y realice una nueva inscripción en el cual se asiente como legítima propietaria a la actora principal.

En contra de la anterior sentencia, el demandado promovió amparo directo, del cual conoció el Tribunal Colegiado de mérito bajo el número * * * * * * * * * * de su índice, quien consideró que el contrato de compraventa con reserva de dominio sí es un documento apto para hacer creer que fundadamente el comprador tiene la calidad de propietario para los efectos de ejercer la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, con base en los siguientes argumentos:

“El contrato privado de compraventa del inmueble controvertido, de diecisiete xx xxxx de mil novecientos noventa y uno, mismo que obra en el legajo de las copias certificadas por la secretaria de acuerdos del diverso Juzgado Cuadragésimo Tercero de lo Civil del Distrito Federal, en el expediente número * * * * * * * * * *, celebrado entre la hoy quejosa * * * * * * * * * *, en su calidad de promitente vendedor, y * * * * * * * * * *, en su carácter de promitente comprador, se advierte que en la cláusula novena se acordó lo siguiente:

“Novena.- La promitente vendedora se obliga a transmitir la propiedad de la parte del indiviso que le corresponde del inmueble así como del departamento objeto del contrato, libre de todo gravamen, sin limitación de dominio, así como al corriente de todas las obligaciones y derechos tanto federales como locales, a la firma de la escritura que contenga el contrato de compra venta definitivo, y una vez finiquitada la cantidad establecida quinta (sic) inciso”

Cabe precisar, que en la cláusula quinta, primer párrafo, se estableció el precio de la operación de compraventa, y en apartado dos de esa cláusula, se señaló como segundo pago la cantidad de * * * * * * * * * * de aquélla época, o * * * * * * * * * * salarios mínimos vigentes en el Distrito Federal.

De una correcta interpretación de la cláusula novena en cita, se advierte que la obligación de transmitir la propiedad del inmueble controvertido, se sujetó a una condición o hecho futuro, consistente en la firma de la escritura correspondiente, y una vez que se finiquitara la cantidad establecida en la cláusula quinta, apartado dos, de ese contrato.

Lo anterior evidencia que se trata de un contrato de compraventa con reserva de dominio, a que se refiere el artículo 2312 del entonces Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común, y para toda la República en Materia Federal, que estuvo vigente en la época en que se celebró el citado contrato, y cuyo contenido es igual al similar que se contiene en el actual Código Civil para el Distrito Federal, el cual dispone: “Artículo 2312. (transcribe).

(…)

Cabe precisar, que aun cuando a dicho contrato se le denominó contrato privado de promesa de compraventa, al haberse pactado el precio y el objeto de venta, según se advierte de las cláusulas primera y quinta, en realidad se trata de un contrato de compraventa, en términos de los artículos 2248 y 2249 del citado ordenamiento, que disponen, respectivamente, que habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, y que por regla general la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho; éste último aspecto que inclusive la hoy quejosa acepta como cierto, pero con la salvedad de que no hubo transmisión de dominio por virtud de la cláusula novena del contrato de referencia.

Ahora bien, el artículo 2312 del citado ordenamiento, dispone que el vendedor puede reservarse la propiedad de la cosa vendida, hasta que su precio haya sido pagado, en tanto que el numeral 2315 ordena que mientras no pase la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, será considerado como arrendatario de la misma.

(…)

Partiendo de estas premisas, si bien el artículo 2315 del Código Civil, dispone que al comprador deberá considerársele como arrendatario, también lo es, que tal disposición sólo está referida a proteger los derechos que tiene el vendedor para que le sea devuelto el bien, pero con relación al cumplimiento o rescisión del contrato de compraventa en sí mismo, lo cual, a consideración de este tribunal colegiado, no afecta la procedencia de la acción de prescripción positiva o adquisitiva, como se verá más adelante.

En consecuencia, en un contrato de compraventa con reserva de dominio, la posesión que ejerce el comprador, tendrá el carácter de un propietario condicional, por la sencilla razón de que entre el vendedor y el comprador, no se estipuló un contrato de arrendamiento, sino una venta, cuyos pagos se aplican al precio, y no a una renta o alquiler.

Así las cosas, debe precisarse que si bien la hoy quejosa se reservó el dominio del inmueble controvertido, tal circunstancia, por las razones indicadas, no desvirtúa, la naturaleza o finalidad que tuvo el contrato de compraventa en sí mismo, lo cual permite considerar que es eficaz para considerar que el comprador ejerce la posesión en concepto de propietario, lo cual ha de entenderse como la intención de poseer la cosa a título de dueño, sin que sea necesario que tal calidad sea justa o no, siendo suficiente que el interesado se conduzca como propietario de la cosa, esto es, sólo es necesario acreditar que se inició la posesión con motivo de un título que tuviera la finalidad de trasladar el dominio, y no necesariamente que éste se hubiera perfeccionado, pues precisamente lo que se pretende con la acción de prescripción positiva es que se perfeccione la adquisición de la propiedad, esto es, basta acreditar la existencia de una operación contractual que sea bastante para que fundadamente se crea que se posee en concepto de dueño o propietario, y que su posesión no sea precaria o derivada.

Ahora bien, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha considerado que los actos traslativos de dominio son suficientes para demostrar que se ha poseído el bien en concepto de propietario, sin embargo, también ha contemplado que las operaciones contractuales que han tenido como finalidad el que se transmita la propiedad, también son idóneos para acreditar ese extremo.

En efecto, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la ejecutoria que dio origen a la tesis de jurisprudencia (…)por contradicción número 1a./J. 40/2001, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XIV, Julio de dos mil uno, Materia Civil, Novena Época, página trescientos veinte, que dice:

“PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES UN MEDIO APTO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO, AUN CUANDO SE ENCUENTRE PENDIENTE DE SATISFACER EL PAGO RESPECTIVO”. (transcribe).

Ejecutoria en donde también se hizo referencia a la diversa tesis de jurisprudencia por contradicción número 322, misma que resulta aplicable al caso, emitida por la Tercera Sala de la anterior conformación de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en el Apéndice de Dos mil, Tomo IV, Materia Civil, Octava Época, página doscientos setenta y uno, que dice:

“PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA "POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO" EXIGIDO POR EL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE LA REPÚBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN. (transcribe).

Asimismo, en diversa ejecutoria, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha sostenido, en lo que interesa, lo siguiente:

“En términos de los numerales transcritos, la posesión necesaria para que se pueda prescribir un derecho a favor de un sujeto de derecho, debe reunir las siguientes características: - a) Xxxxx de propietario, el cual debe entenderse como la intención de poseer la cosa a título de dueño, sin que sea necesario que tal calidad sea justa o no, siendo suficiente que el interesado se conduzca como propietario de la cosa, bien porque legalmente lo sea, o porque tiene el propósito de serlo.”

“Ahora bien, respecto del primero de los requisitos, previsto en los artículos 1151 y 911 del los Códigos Civiles del Distrito Federal y del Estado de México, resulta conveniente señalar que este Alto Tribunal lo ha interpretado en el sentido de que éste exige no sólo la exteriorización del dominio sobre el inmueble mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño mandando sobre él y disfrutando del mismo con exclusión de los demás, sino que también exige se acredite el origen de la posesión pues al ser el concepto de propietario o de dueño un elemento constitutivo de la acción, el actor debe probar, que inició la posesión con motivo de un título apto para trasladarle el dominio. Por ende, de una interpretación sistemática de los preceptos anotados con antelación, se desprende que siendo uno de los requisitos para la prescripción el que el bien inmueble se posea en concepto de dueño o de propietario, y que si a la parte actora le corresponde probar los hechos constitutivos de sus pretensiones, el concepto de "propietario" o de "dueño", entraña actos positivos realizados por quien pretende usucapir un bien inmueble y por esa razón constituyen hechos sobre los cuales se funda su pretensión. - En tal virtud, resulta claro que no basta con mencionar o revelar únicamente el origen de la posesión para tener por satisfecho el requisito de poseer en concepto de propietario o de dueño, sino que es menester que se demuestre la causa que originó esa clase de posesión; esto es, es indispensable que se demuestre la causa que le dio ese carácter, pues si sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción, según lo disponen los artículos 826 del Código Civil para el Distrito Federal y 801 del Código Civil del Estado de México, únicamente la prueba de que se posee en ese concepto puede permitir diferenciar una posesión en concepto de propietario de una posesión derivada o precaria.- De lo contrario, se daría lugar a que el simple detentador, el arrendatario o depositario, a su capricho, podría constituirse en poseedor en nombre propio, cambiando su verdadera condición de poseedor precario, para pretender luego de cierto tiempo haber adquirido por prescripción, con la sola manifestación de que siempre han poseído en concepto de dueños o de propietarios, en virtud de determinado acto traslativo de dominio.- Así las cosas, cabe concluir que el origen de la posesión no sólo debe revelarse, sino que también es necesaria su prueba fehaciente, pues siendo un elemento de la prescripción el que la posesión se tenga en concepto de dueño o de propietario, es un hecho cuya prueba es a cargo de quien pretende usucapir, en términos del artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal.- Las disposiciones legales antes transcritas, así como el criterio de este Alto Tribunal antes invocado, nos llevan a la necesidad de definir justo título. - Xxxxxxxx Xxxxx y Xxxxx Xxxxxxxx, en su obra de Derecho Civil, Bienes, Patrimonio y Derechos Reales, señalan que: ‘por justo título no se entiende un escrito, sino un acto jurídico que por su naturaleza, es traslativo de la propiedad (o del derecho real que se trata de prescribir) y al que sólo le ha faltado para haber transmitido al adquirente la propiedad (o el derecho real), el proceder del verdadero propietario.’”

Ejecutoria que dio origen a la tesis de jurisprudencia por contradicción número 1a./J. 89/2008, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX, Enero de dos mil nueve, Materia Civil, Novena Época, página ciento nueve, que dice:

“CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA). (transcribe).

Ahora bien, la parte quejosa invoca la tesis aislada número II.1o.C.180 C, emitida por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, cuyo texto es el siguiente:

“RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). (transcribe).

Asimismo, la peticionaria cita la tesis aislada sin número, emitida por el Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito, cuyo texto es el siguiente:

“RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRO BAJO LA MODALIDAD DE. (LEGISLACION DEL ESTADO DE DURANGO). (transcribe).

Criterios que, por las razones indicadas, este tribunal colegiado no comparte, pues dada la dinámica de las interpretaciones que ha sustentado la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en donde se ha llegado a la conclusión de que sólo es necesario comprobar la existencia de la finalidad del acto jurídico por el que fundadamente se crea bastante para transferir el dominio, máxime que, como quedó asentado, si bien el Código Civil establece que al comprador, en un contrato de compraventa con reserva de dominio, se le considerará como arrendatario hasta en tanto no cubra el precio pactado, también lo es, que la calidad de arrendatario sólo trasciende al cumplimiento o incumplimiento del contrato en sí, esto es, cuando se trata de rescindir el contrato, lo cual no afecta la existencia de su finalidad, consistente en transferir la propiedad del bien, y ante ese tópico, cuando el comprador ocupa el bien objeto de la compraventa, lo hace en su calidad de propietario condicional, por la sencilla razón de que entre vendedor y comprador no se estipuló un contrato de arrendamiento, sino de venta, cuyos pagos se aplican al precio, y no a una renta y alquiler, dado que éste último supuesto sólo se actualiza cuando se rescinde el contrato, en donde a partir de entonces, el comprador estará obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, en términos del artículo 2311 del Código Civil citado.

En conclusión, de la interpretación armónica, que se contiene en las tesis de jurisprudencia por contradicción (…),se advierte que basta acreditar la existencia de un título que sea apto para trasladar el dominio del bien que se pretende usucapir, ya sea que efectivamente se hubiera trasladado la propiedad o que su finalidad o propósito hubiera sido éste, para que fundadamente se crea que el interesado posee en concepto de dueño o de propietario, y que su posesión no es precaria o derivada, lo que significa, en este último supuesto, que no es necesario que se acredite que efectivamente sea el propietario, pues en ese supuesto no habría necesidad de acudir a la prescripción para consolidar el dominio. Partiendo de esta premisa, el contrato de compraventa con reserva de dominio puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al comprador, que es apto para transmitir la propiedad, y como consecuencia de ello, que la posesión se ejerce en concepto de propietario, para los efectos de ejercer la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, pues si bien es cierto que el numeral 2315 del Código Civil para el Distrito Federal, equipara al comprador como arrendatario, hasta en tanto no se le transmita la propiedad por no haber cubierto el precio de la operación, también lo es, que esa comparación sólo tiene como finalidad que se apliquen las reglas del arrendamiento en los casos por los cuales se rescindió la compraventa, cuya circunstancia no tiene el alcance de desvirtuar la naturaleza de propietario condicional que tiene el comprador, por la sencilla razón de que entre éste y el vendedor, no se estipuló un contrato de arrendamiento, sino una venta, la cual se perfecciona, una vez celebrada, en términos de los artículos 2248 y 2249 del citado ordenamiento, cuyos pagos se aplican al precio y no a una renta o alquiler; lo que significa que la reserva de dominio, cuando se hace entrega material del bien al comprador, sólo incide sobre la disposición de la cosa vendida, esto es, únicamente afecta o restringe a uno y no a todos los atributos de la propiedad, en virtud de que se dejan intocados los del uso y disfrute, los cuales entraron al patrimonio de aquél en su calidad de comprador, lo que evidencia el ejercicio de una posesión originaria, y no precaria o derivada”.

Por otra parte, el criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito. Al conocer xxx xxxxxx directo civil * * * * * * * * * *, conoció de un asunto en el que la quejosa demando en vía ordinaria civil el ejercicio de la acción plenaria de posesión o publiciana, la restitución y entrega del inmueble materia de la litis; la declaración mediante sentencia firme del dominio que tiene la quejosa sobre el bien inmueble materia de la litis, por ser legitima propietaria; el pago de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada con motivo de la indebida ocupación del predio en disputa; pago de los gastos y costas.

La parte demandada al dar contestación reconvino la demanda instaurada en su contra y reclamó las siguientes prestaciones:

La declaración mediante sentencia firme que adquirió la propiedad por usucapión; la inscripción parcialmente que obra en la partida, volumen, libro y sección que describe, a nombre de la demandada; el pago de gastos y costas que origine el juicio; la inscripción de la acción de usucapión por sentencia ejecutoria. Como base de la acción exhibió un contrato de compraventa con reserva de dominio.

El juez natural dictó sentencia definitiva y determinó que la actora acreditó la propiedad del bien inmueble materia de la litis, con el contrato de compraventa base de la acción; condenó a la demandada a la restitución y entrega del inmueble objeto de la litis, con sus frutos y accesiones, y estimó que la reconvencionista no acreditó su acción intentada de usucapión.

Inconforme con esa resolución, la parte demandada en el juicio principal, interpuso recurso de apelación, posteriormente, la sala responsable revocó dicha resolución y declaró procedente la acción de usucapión ejercitada por la actora en la reconvención.

En desacuerdo con esa determinación, la actora principal promovió amparo directo * * * * * * * * * *, de cuyo trámite conoció el Tribunal Colegiado de mérito, quien consideró que los contratos de compraventa con reserva de dominio, no eran aptos para ejercer la acción de prescripción adquisitiva o positiva, toda vez que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio no hubiera sido pagado, y por tanto, el comprador tenía la calidad de arrendatario, lo anterior con base en los siguientes razonamientos:

“… en la especie… se trata de un contrato de compraventa con reserva de dominio, que la sala indebidamente consideró que la actora principal, no tenía legitimación para reclamar en un juicio que el supuesto vendedor se había reservado el dominio del inmueble; que la demandada en el principal no acreditó tener una causa generadora de dicha posesión en concepto de propietaria y con los requisitos que requiera la ley; que el documento base de la acción de la reconvencionista no es un acto transferible de dominio…

El ad quem al emitir su fallo, consideró substancialmente: Que aun cuando en la cláusula tercera se había convenido que el vendedor se reservaba el dominio del precio, lo cierto era que la actora principal no estaba legitimada para hacer valer tal cuestión; que contrariamente a lo sostenido por el juez natural, la legislación del Estado de México no establece la obligación de demostrar la existencia de un justo título para la procedencia de la usucapión, sino que bastaba con revelar aquélla.

Ahora bien, el título base de la acción de usucapión, se hizo consistir en un contrato de promesa de venta celebrado entre * * * * * * * * * * como “vendedor” y * * * * * * * * * * como “Comprador”, y en la cláusula tercera se estableció que el vendedor se reserva el dominio del precio contratado hasta en tanto no se le cubra la totalidad de precio en los términos de la cláusula segunda del contrato.

… lo más importante, es que contrario a lo considerado por la sala, la ahora impetrante de garantías sí estaba legitimada para hacer valer la circunstancia de que el contrato aludido se había celebrado con la cláusula de reserva de dominio, pues dicho contrato sirvió de base a la contraparte de la ahora quejosa, para ejercitar su acción reconvencional de usucapión, y tal contrato así celebrado carece de eficacia para demostrar el justo título de la reconventora, pues mientras no se demuestre que haya cubierto el pago total de la operación, se le debe tener como arrendataria en términos del artículo 2169 del Código Civil de la entidad.

... para la procedencia de la acción de usucapión, sí se requiere demostrar la existencia de un título del que derive la posesión,….

De la anterior ejecutoria, derivó la tesis aislada del rubro y texto siguientes:

“RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). Conforme a lo establecido por el artículo 2166 del Código Civil para el Estado de México, puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. De donde se sigue que, mientras no se transfiera la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste la recibe, será considerado como arrendatario en términos de lo dispuesto por el diverso numeral 2169 ibídem. En consecuencia, si el contrato de promesa de compraventa se celebró con reserva de dominio, sujeto a la modalidad de que la propiedad se transmitiría hasta en tanto el comprador cubriera el precio total de la operación, resulta improcedente la acción de prescripción positiva deducida por éste por no encontrarse satisfechos los requisitos exigidos por el artículo 911 del propio ordenamiento legal, en virtud de que la posesión así adquirida no fue en concepto de propietario, sino derivada, por la calidad de arrendatario que le otorga el numeral en segundo término citado.”

Y finalmente, el criterio sustentado por el entonces Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito. Al resolver el juicio xx xxxxxx directo * * * * * * * * * *, se analizó un juicio ordinario civil en el que los quejosos demandaron de la sucesión intestamentaria, representada por su albacea, la declaración judicial de haber adquirido en propiedad el inmueble materia de la litis a través de un contrato informal de compraventa y por haber operado la prescripción positiva a su favor; el otorgamiento de la escritura correspondiente y la declaración judicial de haberse liberado de la obligación de pagar la cantidad fijada como parte del precio total de la compraventa.

Posteriormente, el juez natural dictó sentencia definitiva y estimó que la parte actora no probó los elementos constitutivos de su acción y la demandada sí justifico sus excepciones.

Inconforme con esa resolución la parte actora, interpuso recurso de apelación, en el que sala responsable modificó la sentencia recurrida, únicamente en cuanto al pronunciamiento de que los actores carecieron de acción y de derecho que hicieron valer solamente contra la sucesión intestamentaria operando la excepción de litisconsorcio, por no haberse demandado a la cónyuge supérstite al de cujus que también intervino en el contrato.

En contra de esa resolución la parte actora promovió amparo directo * * * * * * * * * *, de cuyo trámite conoció el Tribunal Colegiado de mérito quien bajo su óptica, consideró que el contrato de promesa de compraventa con reserva de dominio sujeto a la modalidad de que el comprador cubriera el precio total de la operación, resulta improcedente para la acción de prescripción positiva por no encontrarse satisfechos los requisitos previstos en el artículo 1137 del Código Civil para el Estado de Durango, lo anterior con base en los siguientes razonamientos:

“(…) Es infundado el segundo concepto de violación donde esencialmente se aduce que la responsable no entendió el argumento vertido en el segundo agravio, en el que se expreso que la invalidez del contrato informal de compraventa no restaba apoyo jurídico al derecho de prescribir y que la mención de ese contrato fue únicamente para revelar la causa jurídica de la posesión.

Contrariamente a ello, de la lectura de la resolución impugnada, que en lo que interesa obra a fijas 41 del expediente respectivo, se aprecia que la ad quem fue congruente con los razonamientos que se le plantearon en el segundo de los agravios, donde toralmente se adujo que el juez de primera instancia mezcló los elementos y argumentos en que se apoyó para restarle validez al multicitado contrato de promesa de venta, con aquellas que le sirvieron de sustento para negar la procedencia de la acción de prescripción positiva, según se observa a fojas 6 del expediente de segunda instancia, donde los impetrantes argumentaron: “en este respecto tiene razón el juez. El contrato no tiene validez, pero no tiene razón al mezclar los elementos hechos valer en las dos vertientes por las que mis representados quieren obtener su derecho. No puede hacer que la invalidez del contrato le quite apoyo jurídico al derecho de prescribir. Y si bien los elementos que conforman el derecho a obtener, a través de la compraventa, son los utilizados para obtener por prescripción, lo cierto es que su eficacia jurídica es distinta. Y nada importa que desde el enfoque contractual sean nulos (por la falta de consentimiento los menores), porque desde el enfoque de la prescripción son eficaces, pues xxxxxx los supuestos contenidos en las normas relativas a este derecho. Entonces, aun cuando como actos contractuales estén afectados de nulidad, como actos prescriptorios no tiene reproche válido..” y, congruente con ello, la responsable debidamente estimó: “ Por lo que se refiere al segundo agravio, resulta infundado e inoperante, dado que si se examina la sentencia recurrida se encuentra que no es cierto, como afirma el recurrente, que la improcedencia de la acción de prescripción positiva intentada por la parte actora y recurrente, encuentre su fundamento en las mismas consideraciones vertidas por el juzgador en el segundo considerando de la sentencia a estudio, en donde determina que la prestación reclamada por la actora consistente en la declaración judicial de que adquirieron en propiedad la finca urbana, objeto del juicio ordinario civil, material del recurso a estudio, mediante un contrato informal de compraventa es improcedente por tratarse de un acto inexistente; pues que es en el primer considerando de dicha sentencia en donde el juzgador de primera instancia, determina que:… de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2196 del Código Civil, la posesión del inmueble a favor de los actores es considerada como derivada, como arrendatarios, por lo que no satisfacen los requisitos que señala el artículo 1137 del propio ordenamiento legal mencionado, ya que la posesión necesaria para prescribir debe ser en primer término en concepto de propietario, cualidad que no tiene la parte actora, pues independientemente de las pruebas aportadas, estos confesaron al absolver posiciones que el acto celebrado fue con reserva de dominio…”, es decir, tales argumentos los reprodujo la responsable apoyándose en que no era procedente la acción de prescripción ejercitada, en virtud de que los quejosos tenían una posesión derivada en calidad de arrendatarios en términos de lo dispuesto por el artículo 2196 del Código Civil vigente en el estado, toda vez que la promesa de venta se propaló bajo reserva de dominio.

Por consiguiente y en vista de la modalidad bajo la cual se concertó el precitado contrato de promesa de venta, ésta no era apta para considerar reunido el requisito que la fracción primera del artículo 1137 que citado código sustantivo exige para la procedencia de la prescripción positiva.

Y si bien es cierto que en el contrato multicitado de fecha once xx xxxx de mil novecientos setenta y nueve se estableció que se extendería la correspondiente escritura de traspaso del inmueble con reserva de dominio, sin que la misma se hubiese otorgado, ello no implica que la posesión de los impetrantes hubiese sido en calidad de propietarios, pues independientemente de que esa reserva de dominio, por sus efectos jurídicos impidió que los quejosos adquirieran el bien en calidad de propietarios, el hecho de no haberse extendido tal escritura obedeció precisamente a que no se cubrió en la fecha pactada, el total del monto de lo estipulado en dicha operación, pues de esto dependía el cumplimiento de los vendedores a extender la escritura respectiva.

Es igualmente infundado el cuarto y quinto concepto de violación, en donde básicamente se alega que el abordar la responsable lo relativo a que la posesión de los impetrantes no podía producir la prescripción por haber adquirido el inmueble en su calidad de depositarios, inadvirtió que esa condición solamente asistía a uno de los actores y hoy quejosos * * * * * * * * * *, quien fue nombrado como tal en un juicio ejecutivo mercantil que siguió la quejosa * * * * * * * * * *, contra la señora * * * * * * * * * *.

En efecto, aún cuando es cierto que al resolver lo procedente el tribunal de alzada resolvió que los hoy quejosos habían entrado en posesión del inmueble en su calidad de depositarios, según se acreditó con las copias fotostáticas certificadas de las actuaciones del juicio ejecutivo mercantil * * * * * * * * * *, que obran foja 44,45 y 46 del expediente de primera instancia, cuando que el cargo de depositario en dicho juicio solamente recayó en * * * * * * * * * *, no menos cierto es que por las funciones inherentes de este nombramiento, el precitado depositario no actuaba a nombre propio, sino en calidad de mandante de la actora * * * * * * * * * *, de tal suerte que al habérsele entregado la posesión del inmueble el veintitrés xx xxxx de mil novecientos setenta y nueve, esa posesión no fue en concepto de propietario sino en virtud del mandamiento judicial de referencia y, en consecuencia la diversa actora en ese juicio, y hoy quejosa únicamente tuvo una mera tenencia material del inmueble en su carácter de causahabiente, de donde se colige que la ocupación de la finca adquirida en esa forma no les dio el corpus y animus domini que pertenecen al propietario.

Por otra parte es inexacto que debió imponérsele al demandado la carga de la prueba para demostrar que los quejosos no tuvieron la posesión apta para prescribir, pues independientemente de que sí se aportaron pruebas para tal efecto, correspondía a estos demostrar los elementos de la acción deducida, es decir, que se poseyeron el inmueble en calidad de propietarios, lo cual, como ya se dijo, no se demostró en virtud de que el precitado contrato promesa de venta se concertó bajo reserva de dominio, de ahí que su posesión no era apta para los extremos pretendidos”.

CUARTO. Existencia de la contradicción. De conformidad con lo resuelto por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en sesión de treinta xx xxxxx de dos mil nueve, la nueva mecánica para abordar la procedencia de las contradicciones de tesis no necesita ya pasar por el cumplimiento irrestricto de los requisitos establecidos en la tesis de jurisprudencia número P./J. 26/2001, emitida por el Tribunal Pleno, cuyo rubro dice: “CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA”³, puesto que dicho criterio fue ya interrumpido.

Una nueva forma de aproximarse a los problemas que plantean los tribunales colegiados en este tipo de asuntos debe radicar en la necesidad de unificar criterios y no en la de comprobar que se reúnan una serie de características determinadas en los casos resueltos por los tribunales colegiados.

Por ello, para comprobar que una contradicción de tesis es procedente será indispensable determinar si existe una necesidad de unificación, es decir, una posible discrepancia en el proceso de interpretación más que en el producto del mismo. Dicho en otras palabras, para determinar si existe o no una contradicción de tesis será necesario analizar detenidamente cada uno de los procesos interpretativos involucrados ―y no tanto los resultados que ellos arrojen― con el objeto de identificar si en algún tramo de los respectivos razonamientos se tomaron decisiones distintas ―no necesariamente contradictorias en términos lógicos― aunque legales.

Resumiendo: si la finalidad de la contradicción de tesis es la unificación de criterios, y si el problema radica en los procesos de interpretación —que no en los resultados— adoptados por los tribunales contendientes, entonces es posible afirmar que para que una contradicción de tesis sea procedente es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

Que los tribunales contendientes hayan resuelto alguna cuestión litigiosa en la que se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo mediante la adopción de algún canon o método, cualquiera que fuese.

Que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre algún punto de toque, es decir, que exista al menos un tramo de razonamiento en el que la interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general;

El discernimiento expuesto, es tomado y resulta complementario del criterio sustentado por el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL⁴.

Por otro lado, cabe señalar que aun cuando los criterios sustentados por los tribunales contendientes no constituyen jurisprudencia debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder a su análisis y establecer si existe la contradicción planteada y, en su caso, cuál es el criterio que debe prevalecer, siendo aplicable la tesis L/94, de rubro: “CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU INTEGRACIÓN NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE JURISPRUDENCIAS”, emitida por el Pleno de esta Suprema Corte⁵.

Primer requisito: ejercicio interpretativo y arbitrio judicial. A juicio de esta Primera Sala los tribunales contendientes, al resolver las cuestiones litigiosas presentadas, se vieron en la necesidad de ejercer el arbitrio judicial a través de un ejercicio interpretativo para llegar a una solución determinada. Ello se desprende de las resoluciones emitidas por los tribunales colegiados contendientes, las cuales se detallaron en el considerando tercero de la resolución.

Segundo requisito: razonamiento y diferendo de criterios interpretativos. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que en los ejercicios interpretativos realizados por los tribunales colegiados contendientes existió un razonamiento con respecto a la figura jurídica del contrato de compraventa con reserva de dominio.

En efecto, los órganos colegiados abordaron el estudio de la misma cuestión jurídica, que fue determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio es apto para acreditar la posesión en concepto de dueño para la procedencia de la prescripción adquisitiva o usucapión.

Así, el anterior Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito, consideró que el contrato de promesa de compraventa celebrado con reserva de dominio, sujeto a la modalidad de que el comprador cubriera el precio total de la operación, resulta improcedente la acción de prescripción positiva deducida por éste por no encontrarse satisfechos los requisitos previstos en el artículo 1137 del Código Civil para el Estado de Durango; asimismo, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo circuito, consideró que los contratos de compraventa con reserva de dominio, no eran aptos para ejercer la acción de prescripción adquisitiva o positiva, toda vez que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio no hubiera sido pagado, y por tanto, el comprador tenía la calidad de arrendatario en caso de que hubiera recibido en posesión el inmueble materia de la compraventa.

Contrario a los criterios anteriores, el Noveno Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, sostuvo que el contrato de compraventa con reserva de dominio sí puede constituir un título subjetivamente válido para hacer creer que fundadamente el comprador tiene la calidad de propietario para los efectos de ejercer la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, pues si bien es cierto que el artículo 2315 del Código Civil para el Distrito Federal, equipara al comprador como arrendatario, hasta en tanto se transmita la propiedad por no haber cubierto el precio pactado de la operación, también lo es que esa comparación sólo tiene como finalidad que se apliquen las reglas del arrendamiento en los casos por los cuales se rescindió la compraventa, circunstancia que no tiene el alcance de desvirtuar la naturaleza de propietario condicional que tiene el comprador.

Con lo anterior puede llegarse a la conclusión de que sí existe la contradicción de tesis denunciada y que la materia de la misma puede resumirse a través de la siguiente pregunta: ¿el contrato de compraventa con reserva de dominio es un documento apto para acreditar la posesión con carácter de propietario para la procedencia de la prescripción adquisitiva o usucapión?

QUINTO. Determinación del criterio a prevalecer. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe prevalecer, con el carácter de jurisprudencia, el criterio que se sustenta en el presente fallo, de conformidad con los siguientes razonamientos.

Cabe precisar que para efecto de la presente contradicción de tesis, se hará referencia a lo dispuesto en la legislación del Distrito Federal, toda vez que las legislaciones, tanto del Estado de Durango, como la del Estado de México, materia de análisis por los tribunales contendientes, regulan de manera similar la acción de prescripción positiva o usucapión y sus requisitos.⁶

En principio, se estima conveniente analizar la naturaleza jurídica de la figura de la prescripción.

La prescripción adquisitiva o usucapión es el medio de adquirir la propiedad de una cosa, por la posesión prolongada de la misma durante un tiempo determinado.⁷

En efecto, la figura de la prescripción es un medio de adquirir bienes, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones que la propia ley señala, lo anterior conforme a lo establecido en el artículo 1135 del Código Civil para el Distrito Federal que establece:

“Artículo 1135. Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.”

Por otra parte, para la procedencia de la figura de la prescripción adquisitiva la ley establece ciertos requisitos que contempla el precepto legal 1151 de la legislación civil para el Distrito Federal, que a la letra dice;

“Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

I.- En concepto de propietario;

II.- Pacífica;

III.- Continua;

IV.- Pública.”

De lo anterior se desprende que para ejercitar la acción de prescripción adquisitiva, es necesaria la posesión continua, pacifica, pública y a título de propietario, y la falta de alguno de estos requisitos constituye un vicio de la posesión.

Ahora bien, la posesión necesaria para que pueda prescribir un derecho, deberá reunir los siguientes requisitos:

1) La intención de ser propietario del bien, la cual debe entenderse como la de poseer la cosa a título de dueño, siendo suficiente la intención de conducirse como propietario de la cosa, bien porque legalmente lo sea, o porque tiene el propósito de serlo.

2) Pacífica, entendiéndose por ello la posesión que no se ha adquirido con violencia.

3) Continua, lo cual se refiere a aquella posesión que no ha sido interrumpida por alguno de los medios que establece el artículo 1168 del Código Civil para el Distrito Federal, tales como que el poseedor sea privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año; por la interposición de una demanda u otro cualquier género de interpelación judicial notificada al poseedor o al deudor en su caso; o bien, porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien prescribe.

4) Pública, es decir, que la posesión se disfrute de modo que sea conocida por todos los interesados.

Ahora bien, esa posesión como primer requisito para la prescripción, no basta con la exteriorización del dominio de quien pretende promover la prescripción tenga sobre el inmueble mediante actos que revelen comportamiento como propietario teniendo el dominio y el disfrute sobre el referido inmueble, sino también resulta necesario que esa posesión se demuestre con la existencia de la causa que dio origen a ésta, es decir, es indispensable que esa posesión se demuestre con una causa generadora de ese carácter, pues el solo hecho de que la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción, lo anterior con apoyo el artículo 826 del Código Civil para el Distrito Federal que establece:

“ARTÍCULO 826. Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa poseída puede producir la prescripción.”

En efecto, la posesión en concepto de propietario o dueño, deberá acreditarse como un elemento constitutivo de la acción, es decir, el actor deberá probar que el inicio la posesión es con un justo título, apto para trasladar el domino del bien inmueble que se pretende usucapir, de lo contrario, se consideraría únicamente como un simple tenedor, arrendatario o depositario; dicho en otras palabras, tendría sólo una posesión derivada.

Entendiéndose por justo título la causa generadora de la posesión, es decir, es el acto o fundamento que da origen o trasmite la posesión a título de dueño, pues es claro que el concepto de justo título da origen a la posesión y, por ello encuadra dentro de lo previsto por el artículo 806 del Código Civil para el Distrito Federal, que señala:

“Artículo 806. Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.

Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.

Entendiéndose por título la causa generadora de la posesión.”

En este sentido, resulta aplicable la jurisprudencia emitida por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, criterio que esta Primera Sala comparte y que establece lo siguiente:

“PRESCRIPCION ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE LA EXISTENCIA DE LA "POSESION EN CONCEPTO DE PROPIETARIO" EXIGIDO POR EL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR LAS DIVERSAS LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE LA REPUBLICA QUE CONTIENEN DISPOSICIONES IGUALES, ES NECESARIO DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESION. De acuerdo con lo establecido por los artículos 826, 1151, fracción I, y 1152 del Código Civil para el Distrito Federal, y por las legislaciones de los Estados de la República que contienen disposiciones iguales, para usucapir un bien raíz, es necesario que la posesión del mismo se tenga en concepto de dueño o de propietario. Este requisito exige no sólo la exteriorización del dominio sobre el inmueble mediante la ejecución de actos que revelen su comportamiento como dueño mandando sobre él y disfrutando del mismo con exclusión de los demás, sino que también exige se acredite el origen de la posesión pues al ser el concepto de propietario o de dueño un elemento constitutivo de la acción, el actor debe probar, con fundamento en el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que inició la posesión con motivo de un título apto para trasladarle el dominio, que puede constituir un hecho lícito o no, pero en todo caso debe ser bastante para que fundadamente se crea que posee en concepto de dueño o de propietario y que su posesión no es precaria o derivada. Por tanto, no basta para usucapir, la sola posesión del inmueble y el comportamiento de dueño del mismo en un momento determinado, pues ello no excluye la posibilidad que inicialmente esa posesión hubiere sido derivada.”⁸

Así las cosas, se concluye que para ejercitar la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, es requisito indispensable demostrar todos los elementos que la posesión necesaria para tal fin requiere, entre ellos la calidad en concepto de propietario, la cual se deberá demostrar con la causa que dio origen a esa clase de posesión; es decir, resulta indispensable que la causa que le dio ese carácter, se demuestre con un justo título como prueba fehaciente.

Una vez dicho lo anterior, lo procedente es determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio, como causa generadora de la posesión en los juicios de origen, valorados por los Tribunales contendientes, puede considerarse un documento apto para la procedencia de la acción de prescripción adquisitiva o usucapión.

El contrato de compraventa es un acto jurídico en el que una de las partes se obliga a la entrega de una cosa a la otra parte, por un determinado precio, concediéndole un derecho de propiedad, y por ende, otorgándole una posesión originaria.

El Código Civil para el Distrito Federal, define la posesión originaria y la derivada de la siguiente manera:

“Artículo 791. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria, el otro, una posesión derivada”.

En efecto, del precepto anteriormente transcrito, se desprende que la posesión derivada es consecuencia de un acto jurídico mediante el cual no se transmite la propiedad del bien (por ejemplo, en el usufructo, el arrendamiento o en el depósito), por excepción, la posesión originaria puede acreditarse mediante un acto jurídico cuya finalidad sea la transmisión de la propiedad, en el caso, con el contrato de compraventa.

Una vez realizadas las anteriores precisiones, procede examinar la forma en que el derecho positivo define al contrato de compraventa. En lo conducente, el Código Civil para el Distrito Federal establece:

“Artículo 2248. Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero”.

“Artículo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho”.

En conclusión, el contrato de compraventa es el medio por el cual uno de los contratantes llamado vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otro, llamado comprador quien se obliga a pagar un precio cierto y en dinero; dicho contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes respecto del precio y de la cosa, y desde entonces obliga a los contratantes, aunque la cosa no haya sido entregada, ni el precio satisfecho.

Ahora bien, el precepto legal 2312 del Código Civil para el Distrito Federal, sostiene que:

“Artículo 2312. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.”

Del precepto anterior, se advierte que la ley prevé una modalidad del contrato de compraventa –reserva de dominio (pactum reservati dominii), el cual se determina cuando el vendedor, aún después de entregar la cosa al comprador, siga siendo dueño de ésta hasta cierto momento o suceso. Se trata, pues, de que a diferencia del caso normal dicha entrega no es transmitiva del dominio, que luego, como ya el comprador tiene la cosa, se transfiere automáticamente, sin necesidad del desplazamiento posesorio, cuando llega el momento o acontece el suceso hasta el que se estableció la reserva.

Generalmente, con esta modalidad se persigue garantizar al vendedor el cobro del precio, cuando ha sido aplazado, haciendo que la trasmisión de la propiedad al comprador no se verifique hasta el pago del mismo (lo que impulsa a pagarlo para convertirse en dueño).

Es decir, el vendedor podrá reservarse la propiedad de la cosa vendida, hasta que su precio haya sido pagado, y mientras no pase la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, será considerado como arrendatario de la misma, por tanto en los contratos de compraventa con reserva de dominio, existe una transferencia de sólo dos de los atributos de la propiedad, consistente en el uso y disfrute, pero no del derecho de disponer de la cosa vendida.

Por otra parte el artículo 2315 del citado ordenamiento, dispone que:

“Artículo 2315. En la venta de que habla el artículo 2312 mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.”

Si bien, el artículo anterior dispone que al comprador deberá considerarse como arrendatario, también lo es, que tal disposición está encaminada a proteger los derechos del vendedor para que le sea devuelto el bien, pero con relación al cumplimiento o rescisión del contrato de compraventa en sí mismo.

Dicho en otras palabras, la venta del inmueble puede sujetarse a una condición suspensiva la cual puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita, y mientras no pase la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, tendrá el carácter de arrendatario.

Sin embargo, es menester precisar que el carácter de arrendatario únicamente es para efectos de que el propietario incumpla con lo pactado o la rescisión del contrato de compraventa, en donde a partir de entones, el comprador estará obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa vendida y no para diversos actos, pues la posesión que ejerce el comprador -posesión originaria- tendrá siempre el carácter de propietario, ello en virtud de que entre el vendedor y el comprador, no se estipulo contrato de arrendamiento alguno sino, la venta de una cosa o inmueble sujeta a una condición.

Por tanto, el hecho que en un contrato de compraventa el vendedor se reserve el domino del inmueble tal circunstancia, no desvirtúa la naturaleza de éste, razón por la cual debe considerarse un título suficiente para que el comprador ejerza la posesión en concepto de propietario, pues es claro que tiene la intención de poseer la cosa a título de dueño.

Por las razones expuestas, el contrato de compraventa con reserva de dominio puede constituir un justo título para poseer el inmueble con el carácter de propietario y, en consecuencia, apto para acreditar la calidad de propietario para efectos de ejercitar la acción de prescripción adquisitiva o usucapión, lo anterior en virtud de que, el hecho que el vendedor se reserve el domino del inmueble del cual se pretende ejercitar la prescripción, tal circunstancia no desvirtúa la finalidad del contrato de compraventa en sí mismo, lo que permite considerarlo como un documento con eficacia para contemplar que el comprador pueda ejercer la posesión en carácter de propietario -posesión originaria-, pues bastará con acreditar que dicha posesión fue con motivo de una causa generadora acreditable con un título que tenga como objeto trasladar el dominio, aun cuando este no haya sido perfeccionado.

En apoyo a las anteriores consideraciones, se cita la siguiente tesis de jurisprudencia:

CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA). Cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el origen de la posesión en concepto de dueño o propietario. Ahora bien, debe decirse que el contrato de cesión de derechos propiamente dicho, no es apto para transmitir la propiedad de un inmueble, pues sólo sirve para transmitir otro tipo de derechos que están directamente vinculados con un crédito. Sin embargo, si en un contrato denominado de cesión de derechos, derivado de las cláusulas pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se está ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de un contrato de cesión de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de éste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto cesionario, quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no por virtud del contrato de cesión de derechos, sino del diverso que sí es apto para transferir derechos reales. En ese orden de ideas, el denominado contrato de cesión de derechos puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo título para poseer el inmueble con el carácter de propietario y en consecuencia, ser apto para acreditar la calidad de propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripción adquisitiva o usucapión.⁹

De esta manera, esta Primera Sala estima que el contrato de compraventa con reserva de dominio, tiene el carácter de justo título, apto para ejercer la prescripción adquisitiva o usucapión, pues como ya se dijo, la posesión que tiene el comprador se ejerce en concepto de propietario, para los efectos de ejercer dicha acción, y si bien éste también puede ser considerado como arrendatario, esto es sólo para el caso de que se rescinda la compraventa. Circunstancia que no altera la naturaleza del carácter de propietario que tiene el comprador, pues dicho carácter no deriva de un contrato de arrendamiento sino de un contrato de compraventa.

De acuerdo con las consideraciones que se han expuesto, debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, en términos del artículo 192 de la Xxx xx Xxxxxx, el criterio que sustenta esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación a continuación:

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO CONSTITUYE JUSTO TÍTULO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON CARÁCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. El contrato de compraventa con reserva de dominio previsto en el artículo 2,312 del Código Civil para el Distrito Federal, constituye justo título para ejercer la acción de prescripción adquisitiva, toda vez que el comprador posee en concepto de dueño o propietario, y su posesión es originaria y no derivada. El hecho de que el vendedor se reserve el dominio del inmueble, en el contrato no desvirtúa su naturaleza, es por esto que se considera suficiente para que el comprador ejerza su posesión con carácter de propietario, ya que claramente tiene la intención de poseer la cosa a título de dueño. No obsta a lo anterior que el artículo 2,315 del mismo ordenamiento establezca que mientras no se transmita la propiedad de la cosa vendida al comprador, éste será considerado arrendatario, para el efecto de que pague las rentas correspondientes, ya que esto únicamente opera para proteger al vendedor en caso de que se rescinda el contrato.

Por lo expuesto y fundado,

SE RESUELVE:

PRIMERO. Sí existe la contradicción de tesis a que este expediente se refiere, en los términos del considerando cuarto de esta resolución.

SEGUNDO. Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala, en los términos de la tesis redactada en el último considerando del presente fallo.

TERCERO. Dése publicidad a la tesis jurisprudencial que se sustenta en la presente resolución, en términos del artículo 195 de la Xxx xx Xxxxxx.

Notifíquese y, en su oportunidad, archívese como asunto totalmente concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de tres votos de los señores Ministros: Xxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxx (Ponente), Xxxx X. Xxxxx Xxxx y Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxx de Xxxxxx Xxxxxxxx; contra los emitidos por los señores Ministros Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxx xx Xxxxxx y Presidente Xxxx de Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx.

El Ministro Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxx xx Xxxxxx se reservó el derecho a formular voto particular.

Firman el Ministro Presidente de la Sala y el Ministro Ponente, con el Secretario de Acuerdos que autoriza y da fe.

PRESIDENTE DE LA PRIMERA SALA

MINISTRO XXXXXX XXXXXXXX XXXX XX XXXXXX.

PONENTE

MINISTRO XXXX XXXXX XXXXXX XXXX

SECRETARIO DE ACUERDOS DE LA PRIMERA SALA

LIC. XXXXXXXXX XXXXX XXXXX.

EN MÉXICO, DISTRITO FEDERAL, A VEINTINUEVE DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIEZ, EL LICENCIADO XXXXXXXXX XXXXX XXXXX, SECRETARIO DE ACUERDOS DE LA PRIMERA SALA DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, C E R T I F I C A: QUE DE ACUERDO A LA PARTE RELATIVA DEL ACTA CORRESPONDIENTE DE LA SESIÓN PÚBLICA CELEBRADA EL VEINTITRÉS XX XXXXX DE DOS MIL DIEZ, SE DICTÓ LA RESOLUCIÓN QUE CORRE AGREGADA A LOS PRESENTES AUTOS, POR MAYORÍA DE TRES VOTOS DE LOS SEÑORES MINISTROS XXXX XXXXX XXXXXX XXXX (PONENTE), XXXX X. XXXXX XXXX Y XXXX XXXXXXX XXXXXXX DE XXXXXX XXXXXXXX. EN DICHA SESIÓN FUNGIÓ COMO PRESIDENTE EL XXXXXXXX XXXX DE XXXXX XXXXXX XXXXXX; Y CON MOTIVO DE SU FALLECIMIENTO, POR ACUERDO TOMADO POR LOS SEÑORES MINISTROS DE ESTA PRIMERA SALA EN SESIÓN PRIVADA DE ESTA FECHA, FIRMA EL MINISTRO XXXXXX XXXXXXXX XXXX XX XXXXXX, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 24 DE LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL DE LA FEDERACIÓN, EN RELACIÓN CON EL DIVERSO 55 DEL REGLAMENTO INTERIOR DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN. CONSTE.

“En términos de lo previsto en el artículo 3°, fracción II, 13 y 14 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos”.

CONTRADICCIÓN DE TESIS 5/2010.

SUCITADA ENTRE EL NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO, EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO Y EL TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL OCTAVO CIRCUITO.

VOTO PARTICULAR QUE FORMULA EL MINISTRO XXXXXX XXXXXXXX XXXX XX XXXXXX RELATIVO A LAS CONSIDERACIONES SUSTENTADAS EN LA CONTRADICCIÓN DE TESIS 5/2010.

En sesión del día veintitrés xx xxxxx de dos mil diez, la mayoría de los señores ministros de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, resolvieron la contradicción de tesis 5/2010, en el sentido de que sí existe la contradicción planteada y debe prevalecer con carácter de jurisprudencia el criterio que establece, en lo medular, que el contrato de compraventa con reserva de dominio tiene el carácter de justo título, apto para acreditar la posesión con carácter de propietario para la procedencia de la prescripción adquisitiva o usucapión.

A pesar del pleno respeto a la opinión de la mayoría, expreso mi discrepancia respecto a las consideraciones plasmadas en la resolución, por las siguientes razones:

Como puede apreciarse, el tema a dilucidar en el presente asunto consistió en determinar si el contrato de compraventa con reserva de dominio como causa generadora de la posesión en los juicios de origen valorados por los tribunales contendientes, puede considerarse como un documento apto para la procedencia de la acción de prescripción adquisitiva o usucapión. La sentencia aprobada por la mayoría sostiene que sí en los siguientes términos:

En primer lugar se hace una interpretación de los artículos que regulan la compraventa con reserva de dominio en el Código Civil para el Distrito Federal, que en lo que interesa señalan:

“Artículo 2312.- Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2310 (bienes inmuebles y bienes muebles susceptibles de identificación)^¹⁰, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.

Artículo 2313.- El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.

Artículo 2314.- Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2311^¹¹.

Artículo 2315.- En la venta de que habla el artículo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.”

La sentencia aprobada por la mayoría sostiene su criterio esencialmente en que esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ya se ha pronunciado sobre el tema relativo a que una cesión de derechos o un contrato de compraventa son documentos aptos para acreditar que se adquirió la posesión originaria, en virtud de que sólo ésta es apta para prescribir.¹²

Distingue además la compraventa con reserva de dominio de la compraventa ordinaria, al señalar que “a diferencia del caso normal, dicha entrega no es transmitiva de dominio”, y aclara que con dicha modalidad se persigue garantizar al vendedor el pago del precio, y que por ello al celebrarse el contrato, no se transmite la propiedad, sino sólo el uso y el disfrute.

Sin embargo, al analizar el artículo 2315 (que dispone: “En la venta de que habla el artículo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma”), establece que “si bien, el artículo anterior dispone que al comprador deberá considerarse como arrendatario, también lo es, que tal disposición está encaminada a proteger los derechos del vendedor para que le sea devuelto el bien, pero con relación al cumplimiento o rescisión del contrato de compraventa en sí mismo”.

La sentencia concluye que el carácter de arrendatario que le da la ley al comprador únicamente es para el caso de que el propietario incumpla con lo pactado, o se rescinda el contrato de compraventa, en cuyo caso, a partir de entonces, el comprador estará obligado a cubrir el pago de un alquiler o renta por el uso de la cosa vendida y no para diversos actos, pues la posesión que ejerza el comprador, ─posesión originaria─ tendrá siempre el carácter de propiedad en virtud de que entre el vendedor y el comprador no se estipuló contrato de arrendamiento alguno, sino la venta de un inmueble sujeta a una condición.

Por tanto, continúa la sentencia, el hecho que en un contrato de compraventa el vendedor se reserve el dominio de un inmueble, no desvirtúa la naturaleza de éste, razón por la cual debe considerarse un título suficiente para que el comprador ejerza la posesión en concepto de propietario, pues es claro que tiene la intención de poseer la cosa a título de dueño.

No comparto estas consideraciones atento a que el Código Civil, en su artículo 2315, es muy claro en establecer que el vendedor podrá reservarse la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado; pero si el comprador recibe la cosa antes de que el precio pactado esté saldado, será considerado como arrendatario de la misma^¹³. De ahí que resulte evidente que el contrato de compraventa con reserva de dominio no es un justo título para usucapir, pues mientras no se cubra el precio total de la cosa, no es más que un contrato de arrendamiento, documento que no es apto para usucapir.

En otras palabras, en los contratos de compraventa con reserva de dominio, existe una transferencia de sólo dos de los atributos de la propiedad, consistentes en el uso y disfrute, pero no de disponer de la cosa vendida. Así, es dable concluir que la compraventa con reserva de dominio da al vendedor la garantía de que, hasta en tanto no se pague el precio de la compraventa, la propiedad de la cosa no pasará al comprador.

Si conforme al desarrollo de la propia sentencia y de los criterios que cita, lo que se busca acreditar es que el comprador adquirió la posesión originaria, es decir, que ha poseído en concepto de dueño, no es posible afirmar que un contrato en el que se pactó lo contrario, le dé ese carácter.

El proyecto desestima lo que dispone el artículo 2315, el cual señala en forma expresa que “mientras no se transmita la propiedad, el comprador debe considerarse como arrendatario”; pues concluye que en realidad el comprador sólo tendrá ese carácter si incumple, en caso de que se rescinda el contrato.

No se comparte dicha interpretación porque el artículo señala lo contrario. La interpretación que hace el proyecto implica que, a contrario sensu, durante toda la vida del contrato se le considere propietario al comprador, no obstante que la ley diga lo opuesto. La ley dice que el comprador es un arrendatario desde un inicio, y hasta que haya terminado de pagar el precio. Sólo hasta terminado de pagar el precio podrá legalmente considerarse dueño y conducirse como tal.

Es cierto que lo que las partes celebraron fue un contrato de compraventa, que tiene como finalidad que el comprador adquiera la propiedad del bien; sin embargo, es incorrecto que se le reste importancia a la característica esencial de esa modalidad de compraventa, ─que el vendedor se reserve el dominio─, y por tanto, considero que el comprador sólo debe considerarse arrendatario y tiene sólo una posesión derivada, hasta en tanto pague el precio.

El tema de la contradicción de tesis que se analizó en la ejecutoria no es si en algún momento por virtud del contrato, el comprador puede adquirir la propiedad del bien, suponiendo que haya pagado la totalidad del precio; sino determinar si en el momento en que los quejosos ejercitaron la acción de prescripción poseían en concepto de dueño. Considero que no.

Con el criterio que se propone, esta Primera Sala podrá asegurarse de que no se vuelva a utilizar dicha figura, porque si las partes celebran un contrato en el que pactan el pago a 10 o 20 años, en el que acuerdan que al comprador sólo se le transmitirá la propiedad hasta pagar el precio total, y después de 5 años el comprador demanda la prescripción sin haber pagado el precio, y se considera que la acción es procedente porque ha poseído en concepto de dueño, la consecuencia será que el vendedor se quedará sólo con una acción personal para el cobro del precio, y perderá su derecho real sobre el inmueble. En esa situación ¿qué sentido tuvo celebrar un contrato de compraventa con reserva de dominio cuando se le da el mismo tratamiento que a cualquier otro contrato de compraventa sin esa modalidad?

La sentencia aprobada por la mayoría equipara el contrato de compraventa con reserva de dominio con cualquier compraventa sujeta a condición. Considero que no es lo mismo, pues si bien el Código Civil contempla que las partes pueden pactar cualquier modalidad en su compraventa, también es cierto que regula en forma específica una modalidad que tiene la finalidad de asegurar al propietario el pago del precio, estableciendo expresamente que mientras tanto, el vendedor será el poseedor originario, y el comprador, el poseedor derivado. Por lo tanto, el segundo no podrá prescribir en contra del vendedor, porque la posesión derivada que da un arrendamiento no permite la prescripción, sólo puede prescribir quien posee en concepto de propietario, cuestión que no es aplicable al comprador en ese caso.

La naturaleza especial del contrato de compraventa con reserva de dominio, la explica en forma xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, en su libro: Cuarto Curso de Derecho Civil Contratos^¹⁴, al referirse en la clasificación de los contratos a la “unión con forma alternativa”.

Al respecto señala que “es una manera de unión de contratos en la que necesariamente, a la postre, al final, uno de los contratos va a extinguirse y el otro subsistirá”. Al referirse en específico a la compraventa con reserva de dominio, señala que encontramos unidos dos contratos, contrato de compraventa y contrato de arrendamiento; pero estos dos contratos están subordinados a una misma condición; condición que para la venta es suspensiva y para el arrendamiento es resolutoria. ¿En qué consiste la condición? En el pago del precio. Mientras no se pague el precio, hay un contrato de arrendamiento, el cual terminará con efectos retroactivos al cumplirse la condición resolutoria de pago del precio, la cual a su vez, es condición suspensiva para la compraventa, por lo que el comprador con reserva de dominio dejará de ser arrendatario y se convertirá en dueño al cumplirse la condición, también con efectos retroactivos. Sin embargo, mientras no hay pago de precio, hay un arrendamiento por disposición de la ley. Una vez que hay pago de precio, entonces sí se puede hablar de transmisión de propiedad, y de posesión en concepto de dueño.

A mi juicio con el criterio que se propone en la sentencia aprobada por la mayoría, el efecto que se obtendrá será el de terminar con la figura de la compraventa con reserva de dominio, pues si no obstante el pacto expreso de las partes y la disposición expresa de la ley, al comprador con reserva de dominio no debe tenérsele como arrendatario, sino como comprador, ¿qué sentido tendrá celebrar un contrato con reserva de dominio?

Cabe señalar que además, la acción que sería más apta para el comprador con reserva de dominio para formalizar su derecho de propiedad sobre el inmueble, una vez pagado el precio, es la acción pro-forma, en caso de que el vendedor no quisiera formalizar la compraventa.

El Código Civil es claro en que hay compraventa cuando hay acuerdo entre precio y cosa. Si en el caso, las partes sujetaron la transmisión de propiedad a la condición del pago del precio, en el momento en que el comprador termine de pagar el precio será dueño. Sólo tendrá que acreditar el pago total del precio. Por lo que no parece natural que deba tener a su alcance la acción de prescripción, en primer lugar, porque si ya es dueño, no puede prescribir contra sí mismo, y si todavía no lo es, lo único que tiene que hacer es pagar el precio para volverse dueño. La escrituración es una cuestión de forma que se puede solicitar mediante la acción pro-forma. Lo anterior deja ver que quien haya celebrado un contrato de compraventa respecto de un bien, no requiere de la acción de prescripción para ser dueño, puesto que adquirió su derecho de propiedad a través de un contrato traslativo de dominio, que por sí solo, o al cumplimiento de la condición pactada, en su caso, automáticamente le transmite la propiedad, por lo que no requiere de una acción que le transmita la propiedad, sino de una que le permita formalizar su derecho de propiedad.

En conclusión, el hecho de considerar al contrato de compraventa con reserva de dominio como un justo título para usucapir, es tanto como equipararlo con cualquier compraventa sujeta a condición, y al hacerlo, se desnaturaliza la compraventa afecta a esta modalidad, pues cuando en un contrato de compraventa, la parte vendedora se reserva el dominio de la cosa vendida hasta en tanto el comprador no pague el precio pactado, se entiende que el vendedor se reservó su derecho de propiedad y por tanto, el inmueble no es objeto de prescripción.

Considero que si a un contrato de compraventa con reserva de dominio se le otorga valor de título apto para prescribir, sus características esenciales, ─que son las que describí párrafos arriba─, desaparecen, y la figura jurídica de la reserva de dominio queda desnaturalizada.

Razones éstas por las que, respetuosamente, disiento de las consideraciones sostenidas en la sentencia aprobada por esta Primera Sala.

MINISTRO XXXXXX XXXXXXXX XXXX XX XXXXXX

LIC. XXXXXXXXX XXXXX XXXXX.

SECRETARIO DE ACUERDOS DE LA PRIMERA SALA

1 Tesis Aislada número II.1o.C.180, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Tomo: IX, Abril de 1999, página 607.

Tesis Aislada, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Xxxxxx, Xxxxxx Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Tomo: XI, Mayo de 1993, páginas 391.

3 Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Novena Época, tomo XIII, abril de 2001, página 76.

4 De la señalada contradicción, derivaron la tesis jurisprudencial 72/2010 y la tesis aislada XLVII/2009, de rubros: “CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES”. y “CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE ESTIMARSE EXISTENTE, AUNQUE SE ADVIERTAN ELEMENTOS SECUNDARIOS DIFERENTES EN EL ORIGEN DE LAS EJECUTORIAS.”

5 Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Octava Época, tomo 83, noviembre de 1994, página 35,

6 Código Civil para el Estado de Durango. Artículo 1121. Prescripción es un modo de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. Artículo. 1137. La posesión necesaria para prescribir debe ser: I. En concepto de propietario; II. Pacífica; III. Continúa; IV. Pública.

Código Civil para el Estado de México. Artículo 910. La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante posesión de los mismos; durante el tiempo y con las condiciones establecidas en este código. Artículo 000.Xx posesión necesaria para usucapir debe ser: l. En concepto de propietario; II. Pacífica; III. Continua; y IV. Pública.

7Marcel Xxxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxx, Tratado Elemental de Derecho Civil. Tomo III. Los Bienes. Página 342.

8 No. Registro: 206,602, Octava Época, Instancia: Tercera Sala publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Tomo: 78, Junio de 1994, Tesis: 3a./J. 18/94, Página: 30, Genealogía: Apéndice 1917-1995, Tomo IV, Primera Parte, tesis 317, página 214.

9 Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Novena Época, tomo XXIX, Enero de 2009, página 109.

10 Artículo 2310.- La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.- Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.

II.- Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público.

11 Artículo 2311.- Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. (…).

12 “CESIÓN DE DERECHOS. ES UN CONTRATO SUBJETIVAMENTE VÁLIDO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON JUSTO TÍTULO PARA EFECTOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE MÉXICO ABROGADA).--- Cuando se ejercita la acción de prescripción adquisitiva, quien pretende usucapir debe probar fehacientemente el origen de la posesión en concepto de dueño o propietario. Ahora bien, debe decirse que el contrato de cesión de derechos propiamente dicho, no es apto para transmitir la propiedad de un inmueble, pues sólo sirve para transmitir otro tipo de derechos que están directamente vinculados con un crédito. Sin embargo, si en un contrato denominado de cesión de derechos, derivado de las cláusulas pactadas, una de las partes transfiere derechos reales, ello implica que en realidad se está ante un diverso contrato que es apto para hacerlo y que no se trata entonces de un contrato de cesión de derechos como lo sostienen las partes, y derivado de éste, la propiedad de la cosa u objeto que eran del supuesto cedente pasan a formar parte del patrimonio del supuesto cesionario, quien la recibe y la incorpora a su esfera de dominio, pero no por virtud del contrato de cesión de derechos, sino del diverso que sí es apto para transferir derechos reales. En ese orden de ideas, el denominado contrato de cesión de derechos puede constituir un título subjetivamente válido, para hacer creer, fundadamente al cesionario, que es apto para transmitir la propiedad y, como consecuencia de ello, que se tiene el justo título para poseer el inmueble con el carácter de propietario y en consecuencia, ser apto para acreditar la calidad de propietario para efectos de acudir a un juicio de prescripción adquisitiva o usucapión”.

13 Artículo 2315 del Código Civil para el Distrito Federal.- En la venta de que habla el artículo 2312, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.

14 Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx, Cuarto Curso de Derecho Civil Contratos, Asociación Nacional del Notariado Mexicano, Xxxxxx, X.X., 0000, p. 46.

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CONTRADICCIÓN DE TESIS 5/2010

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