de las normas del contrato de permuta
Academia
Aplicaciones actuales
de las normas del contrato de permuta
Xxxxx X. Xxxxxxxxx y Xxxxx X. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx*
I. Transferencia de terreno por unidades a construir
Cuando el propietario del terreno opta por tomar en pago de- partamentos a construir en el mismo edificio para el cual está realizando la operación, estamos ante un contrato atípico por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa, el inmueble sobre el que se va a construir el edificio, y la otra parte se com- promete a entregar departamentos del edificio que va a cons- truir, es decir, una cosa que materialmente no existe. Ello supo- ne la celebración de un contrato atípico de naturaleza compleja, en el que el dueño del terreno transmitirá la propiedad del te- rreno a la otra parte contratante que, como contraprestación, se obliga a entregar la propiedad de una o varias unidades fun- cionales en el edificio que al efecto ha de construir en el referido terreno en un plazo determinado. El transmitente del terreno no adquirirá inmediatamente la propiedad de las unidades funcio- nales sino que lo que adquiere es un crédito que podrá exigir a la contraparte, consistente en el cumplimiento de las obligaciones tendientes a la producción de la cosa en los términos pactados en el contrato, y una vez concluida la transmisión de dominio mediante la entrega y la escritura transmisiva. Esta postura no es pacífica en la doctrina ya que algunos sostienen que se trata de un contrato de permuta.
Este contrato se rige por la amplia libertad de convencio- nes que permite el sistema jurídico por la cual se puede formu- lar toda clase de contratos atípicos, mientras no sean contrarios a la moral y a las buenas costumbres.
* La parte I del artículo es de autoría de la escri- bana Xxxxx X. Xxxxxxx- ne, y la escribana Xxxxx
X. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx es autora de la parte II.
Caracteres del contrato atípico
Se lo puede describir como un contrato bilateral, porque hay dos centros de interés, aun cuando los que intervengan sean más de una persona física o jurídica. Suele ocurrir que sean varias las empresas inversoras que se obliguen a construir el edificio. Siempre es un contrato oneroso, porque hay contraprestaciones equivalentes para cada una de las partes, que significan sacrifi- cios y ventajas para cada una de ellas. Es consensual, ya que sur- te sus efectos propios desde que la voluntad fue expresada, todo lo cual lleva a la aplicación de los principios generales referidos a este tipo de contratos. Es formal porque se transfieren derechos reales. Es un contrato conmutativo, ya que las ventajas patrimo- niales se conocen desde el comienzo. Se podría alegar que aten- to a que la construcción se puede o no llevar a cabo está sujeto a un alea, pero si aun cuando el contrato no prevea la circunstan- cia, siempre se puede hacer una evaluación económica de esta consecuencia lo que conforma un contrato conmutativo.
Es un contrato atípico, pues no se encuentra regulado y para analizar los efectos debemos recurrir analógicamente a la figura que más se acerque a su estructura. Por lo tanto, cabe el análisis de las similitudes para ver cuáles son las reglas a aplicar. Dice Xxxxx que este contrato tiene elementos de la compraven- ta, de la sociedad, de la permuta y de la locación de obra mate- rial1 y que se debe instrumentar denominándolo como canje de predio por unidades a construir.
1. Xxxxx, Xxxxxxx X., Tra- tado de locación de obra, Buenos Aires, Xxxxxxx, 1982, Volumen I, pp.
200 y ss.
[…] COMPARECEN , mayores de edad, personas de mi conocimiento, doy fe […]
Interviene el señor A en nombre y representación de Los Ladri- llos S. A. en su carácter de presidente, como se acreditará más adelante, y la señora B por sí y EXPONEN: Que la señora B es propietaria del inmueble que se describe a continuación una FINCA ubicada en la Zona Norte de esta Ciudad, con frente a la calle MELTAN números DOS MIL NOVECIENTOS CINCUEN- TA Y CUATRO, entre la calle Xxxxxxxx y la calle Sucasa, edificada en el lote de terreno designado en el plano de subdivisión con el número VEINTINUEVE, el que es parte de los lotes CUATRO, ONCE y DOCE de la MANZANA A, de un plano anterior y mide:
A) Según título, ocho metros seiscientos sesenta y un milímetros de frente al noreste; ocho metros sesenta y seis centímetros en su contrafrente al sudoeste por cuarenta y cuatro metros ochocien- tos sesenta y seis milímetros de fondo en el costado noroeste y cuarenta y cinco metros dos milímetros en el sudeste. SUPERFI- CIE TOTAL: TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRA- DOS. Xxxxx por el Noreste con la calle Meltán; por el Noroeste con el lote veintiocho y fondos del lote veintidós; por el Sudoeste con fondos del lote catorce y por el Sudeste con el lote treinta del mismo plano de subdivisión. Por lo expuesto la señora B celebra un convenio por el cual transferirá el dominio recibiendo como contraprestación unidades funcionales a construir en el predio que transmite y que se regirá por las siguientes cláusulas.
Es conveniente realizar un preámbulo con los presupues- tos del acuerdo que en este caso es el inmueble donde se va a realizar la edificación por lo que se describe el mismo con todos los datos que se requieren desde el punto de vista registral para una posterior inscripción del dominio a favor de la adquirente. Asimismo, es importante que se exprese la finalidad del acuerdo para una mejor interpretación de lo convenido.
Escritura de transferencia de dominio
PRIMERA: B transmite a favor de Los Ladrillos S. A. los derechos de propiedad, posesión y dominio que tiene y le corresponden sobre el inmueble descripto entregando al adquirente la pose- sión del mismo siendo aceptada de conformidad por la misma.
Para que sea posible la edificación se deberá transmitir el dominio del precio. Capítulo aparte son las garantías de quien transmite para obtener la contraprestación, ya que las prestacio- nes quedan cumplidas por parte de quien transmite el dominio del inmueble pero ello se analizará y convendrá por separado.
SEGUNDA: Los Ladrillos S. A., a título de contraprestación, se obliga a transmitir a la Sra. B los derechos de propiedad, po-
sesión y dominio de dos unidades funcionales a construir, del edificio que se construirá a su xxxxx destinadas a vivienda, sitas en el piso cuarto del edificio que se construirá sobre el predio deslindado en la cláusula anterior, individualizadas en el plano que se citará con los números 20 y 21.
Si se finaliza la construcción, se realiza la escritura de transferencia de las unidades a favor de la transmitente y se da por cumplida la contraprestación. En estos supuestos se puede caracterizar al contrato como una verdadera permuta, con pres- taciones diferidas ya que una vez realizada la entrega aparece como tal2. Los problemas que tenemos que prever están rela- cionados con el incumplimiento de esta entrega, por lo cual no solo se deberá describir, mediante pliegos de especificaciones técnicas, cómo deben construirse las unidades que son la con- traprestación sino describir todo lo atinente a la obra.
Si no se entregan las unidades, quedaría la transferencia de dominio sin contraprestación lo cual podría originar accio- nes por parte de la transmitente del terreno que tendría un pri- vilegio. Si se tratara de una compraventa, lo tendríamos resuelto por medio de las reglas de falta de pago del precio. En ese su- puesto creemos que, por analogía, debemos aplicarle las mis- mas reglas.
2. Xx Xxx, Xxxxxxx opi- na que este contrato es de permuta con presta- ciones diferidas en el Se- minario de la Academia Nacional del Notariado. Nuestra opinión es que frente al cumplimiento se configura la permuta pero no frente al incum- plimiento.
TERCERA: La construcción del edificio deberá realizarse con arreglo a las siguientes disposiciones: I. El edificio a construir contará de una planta baja y pisos. Cada piso tendrá unidades funcionales, con excepción de la planta baja donde se construirán dos locales de negocio, destinados a las siguientes actividades comerciales [...] II. Las unidades , cuyo domi- nio exclusivo se transmitirá a , serán realizadas de acuerdo a los planos y croquis que se adjuntan a la presente escritura, debiendo contar de las siguientes superficies: unidad funcional número : metros cuadrados, unidad funcional número
: metros cuadrados, y unidad funcional número : metros cuadrados. III. La dirección técnica de la obra estará a cargo del ingeniero , quien deberá emplear materiales de primerísima calidad, realizando los trabajos correspondientes con sujeción a los croquis y planos antes mencionados. Para el
caso en que el mencionado profesional no quisiere o no pudiere asumir la dirección técnica de la obra, se contratará al ingenie- ro . En su defecto, las partes deberán acordar quién realizará la construcción. IV. El proyecto podrá sufrir solo las modifica- ciones que puedan resultar de la aprobación definitiva de los planos o disposiciones de las autoridades de , siempre que no alteren sustancialmente el proyecto V. La obra deberá rea- lizarse dentro de los 36 meses contados a partir xx xxx. VI. en ningún caso podrá reclamar a el cobro por la diferencia de dinero originada en errores de apreciación, mayores costos, mayores trabajos, sea por materiales, mano de obra, provisiones o cualquier otra causal actual o sobreviniente. VII. En caso de divergencias en el transcurso de la construcción de la obra en cuanto a la interpretación de planos y proyectos, calidades de materiales empleados, atraso en los plazos previstos para cada etapa y todo aquello referido a la edificación será sometida a la decisión definitiva del ingeniero designado en esta escritura, o el que correspondiere, según lo acordado.
Se deben estipular las cláusulas que se asemejan a una lo- cación de obra ya que las características de la obra y cómo debe estar realizada son parte esencial de este contrato. La doctrina, particularmente la española, ha dicho que no se puede desco- nectar la permuta de la obligación de construir ya que comporta un cambio por una cosa futura con prestación subordinada de hacerla comportando la actividad necesaria para la producción de la cosa que se espera como medio de posibilitar y realizar la prestación principal del adquirente del terreno y permutante de las unidades funcionales3.
CUARTA: Los Ladrillos S. A. se obliga a cumplir estrictamente con las normas edilicias y administrativas que exija el Código de Edificación y las demás normas vigentes durante el desarrollo de la obra proyectada, observando fielmente las reglas del arte y ejecutando todos los trabajos que sean necesarios.
Siempre la pretensión de quien quiere unidades funcio- nales a construir deberá estar de acuerdo con las normas de edificación que se relacionen con el derecho urbanístico. Sería
3. Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Cambio de solar por edificación futura, Xxxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, 0000.
impensable que se comprometieran en contraprestación unida- des en un piso alto cuando las normas no permiten más de una determinada altura.
QUINTA: Finalizada la construcción del edificio, dentro del improrrogable plazo de días, deberá cumplir con las siguientes obligaciones: I. Someter el edificio al Régimen de la Propiedad Horizontal, previsto en la ley 13.512, y, en conse- cuencia, otorgar el respectivo Reglamento de Copropiedad y Administración. III. En el mismo acto, deberá transmitir a el dominio exclusivo de las unidades funcionales números a título de cumplimiento de la obligación contraída en esta es- critura. IV. Hacer tradición de los referidos bienes. V. Tomar a su exclusivo cargo los impuestos, honorarios y demás gastos que se originen por la transferencia de las unidades antes descriptas, y cualquier otro gasto u honorario que demande el cumplimento de las obligaciones su cargo.
En los contratos de este tipo se debe pactar quién divi- de el edificio en propiedad horizontal, porque bien puede pa- sar que se le otorgue algún derecho al titular de los derechos de la obra a construir, lo que no es frecuente pero, como estamos ante un contrato que puede configurar un negocio entre titular del terreno y el que va a realizar la obra, hay que pensar en esta posibilidad.
SEXTA: Si transcurrido el plazo estipulado para la entrega no se hubieran entregado y escriturado las unidades funcionales, la transmitente señora B tendrá las siguientes opciones: a) Eje- cutar el cumplimiento de este contrato y pedir judicialmente la escrituración de las unidades, o b) Requerir la suma de USD
en concepto de precio los que deberán ser abonados por dentro de las 48 horas de serle requerido mediante notificación fehaciente. En ningún caso podrá reclamar el inmueble que se considera transmitido irrevocablemente renunciando a cual- quier acción reivindicatoria que pudiera corresponderle.
El problema más complejo es respecto de las sanciones por el incumplimiento. En este ejemplo no se le permite a la
transmitente recuperar el inmueble, si en cambio se reglamenta la acción judicial que tiene para reclamar el cumplimiento.
SÉPTIMA: OPCIÓN DE RECOMPRA. En caso de que no se cons- truya el edificio descripto o el Sr. B no cumpla con sus obligacio- nes, el Sr. A puede a su OPCIÓN comprar el inmueble descripto compensando el precio con la deuda de valor estipulada a su fa- vor. Por medio de la presente la señora , los comparecientes.
En el caso se previó que la transmitente recupere el in- mueble pero no mediante una cláusulas de resolución sino me- diante la recompra, lo que implica que el dominio queda firme e irrevocable a nombre del titular de dominio y posteriormente se vuelve a transmitir en forma plena nuevamente a nombre de quien transmitió.
OCTAVA: Todas las prestaciones se considerarán plenamente compensadas al momento en que B otorgue las respectivas es- crituras de dominio de las unidades proyectadas a favor de A, ha- ciendo la tradición correspondiente de las mismas, totalmente libre de gravámenes y otros derechos reales, con los impuestos, tasas, contribuciones y expensas totalmente pagas a esa fecha.
Con el cumplimiento de las prestaciones es cuando más nos acercamos, en cuanto a su naturaleza, al contrato de permu- ta. No obstante, creemos que hay normas que se aplican y otras que no se pueden aplicar ya que tenemos por un lado la garantía de evicción del terreno sobre el que se realizó el edificio y por otro, la responsabilidad referida a los defectos de construcción. Si lo dado en cambio sufriera evicción, esta sería la misma ya que el edificio se asienta sobre el mismo terreno.
NOVENA: Habida cuenta de la reciprocidad de igualdad de los valores de las prestaciones estimadas anteriormente y de la ínte- gra satisfacción en este acto de la prestación a cargo de A, se es- tablece de común acuerdo que B no podrá pretender el cobro de diferencia de dinero alguna originada en errores de apreciación, mayores costos, mayores trabajos, sea por materiales, mano de obra, provisiones o cualquier otra causal actual o sobreviniente
en la construcción de la obra proyectada.
Para el caso de cumplimiento, es importante que se pacte que ninguna de las partes deberá compensar nada a la otra o, por el contrario, si se entregaran más unidades que el valor que tiene el terreno, se deberá pactar la posibilidad del pago.
DÉCIMA: Ambas partes, de común acuerdo, designan al escri- bano don con domicilio a fin de suscribir el Reglamento y las escrituras mencionadas en la cláusula anterior, quien por medio fehaciente hará saber a las partes el lugar, día y hora de firma de las escrituras traslativas de las unidades y del Regla- mento respectivo, con una antelación no inferior a cinco días corridos.
Siempre es conveniente que se nombre un profesional que actúe como árbitro si hubiera alguna discordancia técnica en la obra a construir
DÉCIMA PRIMERA: Los impuestos, honorarios y demás gastos que se originen por la transferencia del lote de terreno, produci- da en este acto, serán exclusivamente a cargo de B; mientras que aquellos que se originen en los planos de construcción, men- sura, subdivisión, otorgamiento de Reglamento de Copropiedad y Administración, escrituras traslativas de dominio de las uni- dades prometidas y todo otro gasto u honorario que demande el cumplimiento de la obligación a cargo de Los Ladrillos S. A., deberán ser soportados exclusivamente a su costo.
También pertenecen al grupo de reglamentos que no son esenciales al contrato pero que conviene dejar aclaradas para evitar conflictos.
DÉCIMA SEGUNDA: Las partes, de común acuerdo, pactan que en caso de divergencias en la marcha de la construcción de la obra en cuanto a la interpretación de planos y proyectos, calida- des de materiales empleados, atraso en los plazos previstos para cada etapa y todo aquello referido a la edificación proyectada será sometido a la decisión del ingeniero , quien deberá emi-
tir su opinión por escrito dentro del plazo de 10 días corridos de consultado, siendo su fallo apelable judicialmente.
Como la construcción de un edificio conlleva varias cues- tiones que se deben resolver sobre la misma edificación, es im- portante que se sometan a un juicio supuestamente imparcial como puede ser la intervención de un tercero ajeno a los intere- ses de ambas partes.
DÉCIMA SEGUNDA: Queda expresamente prohibida la trans- ferencia o cesión de los derechos, acciones y obligaciones de B salvo que A lo autorice expresamente.
El carácter de adquirente de unidades funcionales se con- sidera un contrato personal, aunque nada impide que se pacte la prohibición y la posibilidad amplia para el mismo de ceder sus derechos.
DÉCIMA TERCERA: La adquirente DECLARA: a) Que acepta la transferencia de dominio que efectúa a su favor; y b) Que se encuentra en posesión del inmueble por tradición verificada en el día de la fecha sin oposición de terceros.
La aceptación es fundamental para configurar el contrato y la transmisión del derecho real de dominio, quedando expre- sado el modo en que adquirió la posesión.
DÉCIMA CUARTA: Ambas partes DECLARAN: a) Que se some- ten a la jurisdicción y competencia de los tribunales de ; b) Que renuncian a repetir el inmueble dado en cambio, c) Que una vez cumplidas cada una de las obligaciones asumidas en esta escritura, nada más tendrán que reclamarse entre sí por concepto alguno.
Es conveniente pactar la prórroga de jurisdicción ya que hay obligaciones pendientes. En esta cláusula además se esta- blece el carácter de la transmisión en forma irrevocable. Podría estipularse lo contrario, es decir, que hasta que no se den por cumplidas las prestaciones, no se considerará irrevocable el do-
xxxxx, pero ello va a depender de cómo se encararon las garan- tías del cumplimiento
Hipoteca en garantía de las obligaciones de hacer
Las obligaciones de hacer contraídas por el adquirente pueden ser garantizadas de diversas formas: o bien transfiriendo el bien inmueble a un fiduciario mediante un contrato de fideicomiso por el cual se entregará el inmueble al finalizar la obra o bien mediante un gravamen sobre el mismo inmueble que se trans- fiere a efectos de ejecutar ante el incumplimiento el gravamen hipotecario. Nos encontramos con una hipoteca que garantiza obligaciones de hacer.
DÉCIMA QUINTA: En garantía del cumplimiento de las obliga- ciones asumidas y sin perjuicio de responder con todo su patri- monio, el Sr. B grava a favor de A con derecho real de hipoteca en primer grado el inmueble deslindado en la cláusula primera de este contrato, sito A los efectos previstos por el art. 3109 del Código Civil se estima en la suma de $ el valor de las obligaciones garantizadas. La hipoteca subsistirá hasta la escri- turación y entrega de las unidades funcionales prometidas por la presente. A su vez y con relación a la hipoteca por este acto instrumentada, las partes pactan: a) Que la misma es divisible, y una vez construidas las unidades proyectadas, se aplicará úni- camente sobre las mismas liberando al lote y al resto de las uni- dades; y b) Que el señor B se reserva el primer rango de hipoteca sobre el inmueble descripto, pudiendo constituir dicho derecho una vez construido el pasando la hipoteca constituida en este acto al segundo grado de privilegio.
El Código Civil en el artículo 3109 reglamenta que no pue- de constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada, pero si el crédito es eventual o si consis- te en un hacer o en un no hacer, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. El acto consti- tutivo de la hipoteca debe contener las designaciones respecto
de deudor y acreedor, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; la situación de la finca y sus linderos; y la cantidad cierta de la deuda –art. 3131 del Códi- go Civil–. El monto que se consigna en la cláusula es el importe máximo que se encontrará garantizado por la hipoteca. Esto es independiente del monto de la obligación que pueda resultar para el deudor como consecuencia del incumplimiento, el que resultará de la aplicación de las estipulaciones del contrato de locación de obra. Si el importe fuera menor que el monto del gravamen, la ejecución se iniciaría por este importe. Si, por el contrario, excediera el monto del gravamen, la deuda gozaría de privilegio hipotecario por este importe y carecería de garantía por el resto.
Y quien autoriza hace constar: I. Que le pertenece el inmueble al transmitente por , que efectuó siendo del mismo estado civil , a , el día de de , mediante escritura pú- blica número , pasada al folio , autorizada por el escriba- no , del Registro Notarial número de , inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, el día de de
, bajo II. Que de los certificados números -inhibicio- nes- y –dominio-, expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble, el día de de , surge que no se encuentra anotada inhibición alguna a nombre del enajenante y, además, que el inmueble obra inscripto en la forma relacionada, sin re- gistrar gravámenes, restricciones, ni interdicciones. III. Que con los certificados administrativos, que oportunamente serán librados, deberá quedar acreditado que no se registran deudas en relación al inmueble por impuestos, tasas y demás contribu- ciones, cuya percepción corresponda a la Dirección General xx Xxxxxx de IV. Partida Inmobiliaria Valuación Fiscal
Hasta acá las constancias notariales correspondientes a las transferencias de dominio, es decir, el título inscripto a la vis- ta, los certificados registrales y administrativos que correspon- den a cualquier transferencia de dominio.
V. Que corresponde retener la suma de $ en concepto del pago de Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles.
Se debe retener y pagar el impuesto correspondiente si se trata de persona física como en el caso. No corresponde retener para el pago si se tratare de una persona jurídica, ya que está contem- plado expresamente en las resoluciones de ganancias.
VI. Que retengo para el pago del Impuesto de Sellos
Siguen las demás constancias que corresponden a la transmisión de bienes inmuebles.
II. Transferencia de acciones por inmueble
Veremos dos casos en los que se ceden acciones de sociedades anónimas como contraprestación de la permuta.
1) En el primer caso, se permutan acciones por un in- mueble. Se trata de dos personas que son titulares de dominio de un terreno ubicado en la Provincia de Buenos Aires, y les in- xxxxxx tener unidades funcionales en otra ubicación, en la Ciu- dad de Buenos Aires. Por lo tanto, Xxxxxxxxx Xxxx y Estrella Treg permutan el terreno del cual son propietarias por acciones de una sociedad La Xxxxxxx S. A. que ha construido en la Ciudad de Buenos Aires. Estas acciones fueron totalmente integradas por Xxxx Xxx quien ha cumplido con todos los convenios de aporte para realizar la edificación. Se permuta el terreno de las Treg por las acciones integradas que tienen derecho a la adjudicación de dos unidades funcionales. En el ínterin y ya que han transmiti- do el dominio del terreno, se hipoteca en garantía de la entrega efectiva de las unidades funcionales.
Se contemplan los siguientes negocios jurídicos: 1) Se cancela un usufructo, 2) Se permutan acciones por inmueble y 3) Se constituye la obligación de un tercero que es la empresa cons- tructora a entregar y escriturar las unidades a las accionistas.
En estos casos, en que se ceden acciones de sociedades anónimas, hay en miras un negocio subyacente que va mas allá de la voluntad de obtener los títulos representativos de las acciones que se adquieren, y de la obtención de ganancias del ejercicio; lo que se tiene en miras no es solo la producción de la actividad de la empresa sino algo más que es la adjudicación
final del departamento construido y entonces es muy importan- te especificar el modo que la empresa tendrá que desarrollar el objeto y cumplir con la obligación especifica.
Si no se explicita, al ser un negocio innominado, se aplica- rán solo las normas que regulan la cesión de acciones y la verda- dera intención de las partes no tendrá interpretación posible en caso de incumplimiento o conflicto. Se debe exteriorizar la finali- dad que es la intención de las partes, para no perder, en la redac- ción del contrato, la esencia de lo que las partes quieren lograr.
2) En el segundo supuesto se realiza una cesión de dere- chos hereditarios por la cesión de acciones, con lo cual se trata de un trueque de derechos por un bien cuya materialidad se dis- cute en doctrina. Hay derechos hereditarios con la enumeración de ciertos bienes que componen la herencia que se transmiten a cambio de otros bienes que no componen la herencia, por ser bienes propios de la cedente, cónyuge del fallecido, que consis- ten en acciones de una sociedad anónima.
En el caso que tratamos la tenencia de las acciones de la sociedad anónima implica un cambio radical en el control so- cial, a pesar de que se transfiere el 50 por ciento del capital so- cial, ya que se trata de las acciones que tienen el control. Por lo tanto, hay renuncias de directores y síndicos, hay aprobación de la gestión de los salientes, hay renuncias a iniciar acciones con- tra la sociedad en su calidad de socia como de parte de los direc- tores, y también hay indemnizaciones y despidos laborales, un verdadero caso de venta de empresa.
Respecto a los pasivos ocultos, también podrían preverse cláusulas de garantía que configuren y contextúen la obligación del cedente por el activo y pasivo de la sociedad y asimismo que la garanticen. Las garantías por los pasivos ocultos podrían va- riar entre la constitución de hipoteca sobre algún bien de los vendedores, o también un depósito bancario o notarial o un fi- deicomiso, a los efectos de depositar el dinero estipulado para descontar de posibles futuros pasivos que pudieran llegar a apa- recer o que las partes estiman por prudencia o por cierto grado de probabilidad que pudieran llegar a plantearse a la sociedad y que no pueden ser ciertamente establecidos en el rubro pasivos, es decir, son eventuales, contingentes u ocultos.
3) Por último también podría darse el caso de aporte de
inmueble por aumento de capital y la contraprestación de la so- ciedad, en ese caso, sería las acciones que se aumentan.
Ese caso es más simple, y la sociedad constructora sería la obligada a construir y a adjudicar al socio aportante las unida- des que se pacten. Y también el inmueble podría ser la garantía de la obligación de construir y adjudicar en tiempo y forma.
Pero este caso no se desarrolla en el presente trabajo, por- que si bien se aplican las reglas de la permuta, el negocio jurídi- co está tipificado como una transferencia a título de aporte para aumentar el capital social. La sociedad, como contraprestación, entregaría las acciones que representan el capital que aumenta. Y lo aconsejable y necesario desde todo punto de vista, ya que estamos abordando negocios mixtos, es explicitar en las cláu- sulas del contrato, cuáles son las obligaciones, y plazos de las partes contratantes a desarrollarse en el tiempo y bajo qué mo- dalidades y condiciones.
Proyecto de escritura del caso 1
ESCRITURA NÚMERO UNO. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO
y PERMUTA. Xxxxxxx XXXX, Xxxxxxxxx XXXX, Estrella TREG a favor de Xxxx XXX. Compromiso de “La Xxxxxxx SOCIEDAD ANÓ- NIMA”. XXXXXXXXXXXX XX XXXXXXXX.
Xx xx Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, xxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a los veintinueve días del mes de enero de dos mil nueve, ante mí escribana autorizante, comparecen, por una parte, el señor Mar- celo TREG, italiano, nacido el 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000, xxxxxx xx xxxxxxxxx xxxxxxxx xxx xx Xxxxxxx Xxxxxxx número 9.951.637 y documento nacional de identidad número 00.000.000, CUIT número 20-00000000-9, casado en primeras nupcias con Xxx- ra Sampaglione, domiciliado en la xxxxx Xxxxxx xxxxxx 0000 xx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx; por la otra parte, la señorita Xxxxxxxxx XXXX, argentina, nacida el 13 de julio de 1968, docu- mento nacional de identidad número 20.617.489, CUIL número 27-00000000-2, soltera, hija xx Xxxxxxx XXXX y de Xxxxx Xxx- xxxxxxxx, domiciliada en la xxxxx Xxxxxx xxxxxx 0000 xx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx; por una tercera parte, la señora Es- trella TREG, italiana, nacida el 6 de enero de 1950, documento
nacional de identidad número 93.181.888, CUIL número 27-93 181888-7, casada en primeras nupcias con Xxxxx Xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxx xx xx xxxxx Xxxxxx xx xx Xxx número 1701, Florida, Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx y por una tercera parte Xxxx XXX, argentino, nacido el 29 de enero de 1969, con documento nacional de identidad número 00.000.000, do- miciliado en avenida Córdoba 817, piso 8 B, de esta Ciudad. Y por una cuarta parte, el señor Xxxxxxx XXX, argentino, nacido el 23 de enero de 1966, con documento nacional de identidad número 00.000.000, domiciliado en avenida Córdoba 817,piso 8 B de esta ciudad. Los comparecientes son personas mayores de edad y a quienes identifico, conforme al artículo 1002, inci- so c, del Código Civil, por la exhibición de los documentos de identidad que se individualizan ut supra y de los que en fotoco- pias autenticadas acompaño a la presente. INTERVIENEN todos los comparecientes por sus propios derechos excepto el señor Xxxxxxx XXX quien concurre en nombre y representación en su carácter de presidente de la sociedad que gira bajo la denomina- ción de La Xxxxxxx S. A., con domicilio legal en la xxxxx xxxxxxx Xxxxxxx 000 piso 8 B de esta ciudad, lo que acredita y más ade- lante se relacionará, manifestando que la representación invo- cada se encuentra vigente y no le ha sido revocada ni limitada en forma alguna, y EXPRESAN:
I) CANCELACION DE USUFRUCTO: El señor Xxxxxxx XXXX ma- nifiesta: PRIMERO: Que por escritura número 012 de fecha 20 de enero de 2004 otorgada al folio número 32 por ante este Re- gistro y Protocolo, donó sin cargo ni condición alguna reserván- dose el usufructo vitalicio y gratuito, a su hija Xxxxxxxxx XXXX, la nuda propiedad de la una mediava parte indivisa de la finca sita en Florida, Partido de Xxxxxxx Xxxxx, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle (87C) CIUDAD DE LA PAZ números MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO/VEINTITRÉS entre las de (32b) Xxxxxxxx y (32c) Xxxxxx, edificada en el lote de terreno designa- do según su título con el número VEINTE de la manzana letra “G” y cuyas medidas, linderos, superficie y demás circunstan- cias se reproducirán más adelante.
SEGUNDO: Que por la presente CANCELA en este acto el usu- fructo vitalicio y gratuito que poseía sobre el inmueble relacio- nado precedentemente.
II) PERMUTA: Las comparecientes Guadalupe TREG y Estrella TREG manifiestan: PRIMERO: Que son las únicas titulares y en condominio del siguiente inmueble: INMUEBLE sito en Florida, Partido de Xxxxxxx Xxxxx, Provincia de Buenos Aires, con frente a la calle (87 C) CIUDAD DE LA PAZ números MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO/ VEINTITRÉS entre las de (32 b) Xxxxxxxx y (32 e) Xxxxxx, edificada en el lote de terreno designada según su títu- lo con el número VEINTE de la manzana letra “G” el que mide: diez metros de frente al sudoeste por treinta y cuatro metros veinticinco centímetros de fondo, o sea una superficie total de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CINCUENTA DECÍ- METROS CUADRADOS, lindando: por su frente al sudoeste con calle Ciudad de la Paz; al noroeste con el lote veintiuno; al no- reste con fondos del lote doce; y por el sudeste con fondos de los lotes diecisiete, dieciocho, diecinueve y parte del lote dieciséis. NOMENCLATURA CATASTRAL: Xxxxxxxxxxxxxxx XX, Xxxxxxx X, Xxxxxxx 00, Xxxxxxx 00. PARTIDA INMOBILIARIA número: 4.902. VALUACIÓN FISCAL: Total: $190.808,00. SEGUNDO: La señoras Estrella TREG y Xxxxxxxxx XXXX transfieren a título de PERMUTA a Xxxx XXX el inmueble sito en CIUDAD DE LA PAZ número MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS de Florida, Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, y asimismo y como contraprestación, Xxxx XXX transfiere a título de PERMUTA a la señoras Xxxxxxxxx XXXX y Estrella TREG, 60.000 acciones no- minativas no endosables de $1 valor nominal cada una y de un voto por acción de la sociedad que gira bajo la denominación de “La Xxxxxxx SOCIEDAD ANÓNIMA”, inscripta en la Inspec- ción General de Justicia bajo el número 887, tomo de sociedades por acciones, con fecha 15 xx xxxxx de 1976. TERCERO: Ambas partes se transfieren entre sí y recíprocamente el derecho real de dominio y todos los derechos inherentes al inmueble y las acciones descriptas precedentemente y a la posesión del inmue- ble y de los títulos representativos de las acciones transferidas; responden recíprocamente por la evicción y vicios redhibitorios y, consecuentemente, declaran: a) Que no se encuentran in- hibidas para disponer de sus bienes; b) Que lo permutado no reconoce hipotecas, embargos, ni otros derechos reales; c) Que los inmuebles se permutan con los impuestos, tasas y contribu- ciones pagos al día; que las acciones no se encuentran afectadas
por derechos personales ni reales y que se hallan integradas en su totalidad no debiéndose suma ni obligación alguna a la socie- dad; d) Que se encuentra en posesión material de lo adquirido;
e) Que no han suscripto boleto de permuta para esta operación; f) Que se conocen entre sí y que han arreglado entre ellas los pagos, incluso los atrasados, accesorios, multas y/o recargos co- rrespondientes a los servicios de agua, gas, luz y teléfono, del inmueble permutado, eximiendo expresamente en este acto a la escribana autorizante de toda responsabilidad al respecto;
g) Que asignan al inmueble y a las acciones permutada valo- res equivalentes y los fijan en la suma de PESOS TRESCIENTOS VEINTE MIL; h) Que renuncian expresamente en este acto y en forma recíproca al derecho de repetir el inmueble transmitido, y las acciones objeto de la presente transferencia, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que pudieran corresponder. i) Que la sociedad La Xxxxxxx S. A., a través de su representante, se notifica en este acto, conforme al artículo 215 de la Xxx xx Xxxxx- dades, y a los efectos de tomar nota en el Registro de Acciones de la Sociedad, y expresa su conformidad y aceptación respecto a la manifestación de la cedente de que no debe suma ni obligación alguna a la sociedad. j) Manifiesta asimismo la sociedad y la par- te transmitente de las acciones, que las acciones se encuentran totalmente integradas, son de libre disponibilidad, no registran gravamen alguno y no han sido caucionadas bajo ningún tipo de contrato. K) Las partes manifiestan que obtienen por medio de esta permuta la propiedad sobre el 33 por ciento (33%) del capital social de la sociedad, con los bienes inmuebles y mue- bles que se detallaron en el Anexo I del contrato en el estado en que se encuentran. l) Asimismo las partes manifiestan que los transmitentes de las acciones han presentado y entregado a los compradores las renuncias firmadas a todo reclamo que pudieran tener contra la sociedad por cualquier causa u origen en su carácter de accionistas. CUARTO: ASENTIMIENTO CON- YUGAL: Los transmitentes manifiestan que no es necesario el asentimiento conyugal requerido por el artículo 1277 del Código Civil por ser bienes propios, no ser asiento del hogar conyugal ni existir hijos menores y/o incapaces. QUINTO: La sociedad La Xxxxxxx S. A., a través de su representante, señor Xxxxxxx XXX, se compromete a: 1. Adjudicar a las accionistas, señoras Xxxxx-
xxxx y Estrella TREG, dos unidades funcionales ubicadas en el piso sexto y dos cocheras cubiertas, según las especificaciones técnicas y plano que se adjunta a la presente que se identifican como 6 A y B y cocheras 11 y 12 del inmueble sito en la calle YER- BAL 123 DE ESTA CIUDAD. 2. Entregar dichas unidades en con- diciones de habitabilidad en el plazo de un mes a contar de la fecha. 3. Escriturar dichas unidades una vez aprobado el plano de subdivisión por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Bue- nos Aires y confeccionado el Reglamento de Copropiedad y Ad- ministración respectivo. Se estima en el plazo de 4 meses, plazo que se considera improrrogable, salvo causas de fuerza mayor no imputables a La Xxxxxxx S. A, a contar de la fecha xx xxx.
SEXTO: En garantía del cumplimiento de las todas las obliga- ciones suscriptas por la sociedad La Xxxxxxx, el señor Xxxx Xxx constituye hipoteca en primer grado de privilegio sobre el in- mueble sito en la calle YERBAL 123 DE ESTA Ciudad, (descrip- ción del inmueble) del que es propietaria la sociedad, por la suma de PESOS TRESCIENTOS VEINTE MIL ($320.000.) a favor de las
transmitentes señoras Xxxxxxxxx XXXX y Estrella TREG, cuyos datos constan en el encabezamiento de la presente escritura y quienes aceptan en este acto el derecho real constituido a su fa- vor. SÉPTIMO: La hipoteca subsistirá hasta el otorgamiento de la escritura transmisiva de dominio de las unidades a favor de las señoras TREG, salvo el supuesto de incomparecencia de las adquirentes, en cuyo caso Xxxx Xxx, podrán ejercer el derecho de exigir la extinción del gravamen. OCTAVO: Cada día de atraso en la entrega de las unidades terminadas, en condiciones de habi- tabilidad y/o cada día de atraso en la escrituración una vez con- cluida la obra, generará una multa diaria de USD 50 (cincuenta dólares estadounidenses billetes) a favor de las señoras Treg. La garantía hipotecaria garantiza asimismo estas sumas a deven- garse en concepto de multa. NOVENO: En caso de ejecución las acreedoras, señoras Xxxx, podrán solicitar la venta en pública su- basta del inmueble hipotecado, por el martillero que ellas desig- nen. La base estará dada por la suma estipulada en el presente de pesos trescientos veinte mil ($320.000). Las acreedoras seño- ras Treg podrán retener en su poder la primera copia inscripta de la presente escritura. Y yo, la autorizante, con los elementos aportados por los comparecientes y los certificados expedidos
por el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo los números 1904752/1, 89999888/3 y 1904326/8 y 1904754/9 de dominio e inhibiciones, ambos de fecha 9 de Diciembre de 2008. HAGO CONSTAR: I) TÍTULO: Que lo permutado les corresponde: a) El inmueble de la calle CIUDAD DE LA PAZ 1223 de Florida, Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: a.1) Por escritura de donación con reserva de usufructo que hubiere efectuado xxx Xxxxxxxx XXXX y Xxxx Xxxxx a sus hijos Xxxxxxxx XXXX y Xxxxx- lo TREG número 94 de fecha 15 de Febrero de 1990 otorgada al folio número 179 por ante el escribano Xxxxxx Xxxx del Registro Notarial número 8 de Xxxxxxx Xxxxx, Provincia de Buenos Aires, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 6 xx Xxxx de 1990 en la Matrícula [...]. a.2) Por escritura de cancelación del usufructo relacionado ut supra y donación con reserva de usu- fructo de la una mediava parte indivisa que hubiere efectuado xxx Xxxxxxx Xxxx a favor de su hija Xxxxxxxxx XXXX número 012 de fecha 20 de enero de 2004 otorgada al folio número 32 por ante este Registro y Protocolo, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 31 de Enero de 2005 en las Matrícula [...].
b) Las acciones permutadas por haberlas recibido por donación de su padre Xxxxxxx Xxx, lo que fuera celebrado por escritura de fecha 15 de noviembre de 1980, ante el escribano Panzurio al folio 880 del registro Notarial 15 de esta Ciudad. c) El inmueble de la xxxxx Xxxxxx 000 de esta ciudad le corresponde a la sociedad La Xxxxxxx S. A. según escritura de compraventa de fecha 22 xx xxxxxx de 2006, por escritura número 88 ante este mismo Regis- tro y protocolo 2006, inscripto en la matrícula fr 4-5555 del Re- gistro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires.
II) INFORME REGISTRAL: El dominio consta inscripto a nombre de la partes tal como se da por reproducido ut supra, no regis- trándose inhibiciones a su nombre. Lo enajenado no reconoce hipotecas, embargos, gravámenes, restricciones ni interdiccio- nes un USUFRUCTO vitalicio a favor del señor Xxxxxxx XXXX constituido por escritura número 012 de fecha 20 de enero de 2004 otorgada al folio número 32 por ante este Registro y Proto- colo, el que ha sido CANCELADO ut supra.
IMPUESTOS: III) IMPUESTO DE SELLOS. Se retiene la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS PESOS que serán abonados en tér- xxxx xx xxx. IV) IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA: Se retiene
la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS PESOS que serán abo- nados en término xx xxx. CERTIFICADO DE CÓDIGO DE OFER- TA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: Con motivo de la re- ciente reforma respecto del Procedimiento, Negociación, Oferta y Transferencia de Bienes Inmuebles (COTI) impuesta por la Resolución General 2371/07 de la Administración Federal de In- gresos Públicos, para las escrituras que se efectúen a partir del 1º xx xxxxx de 2008, la cual fue puesta en vigencia a partir del 1º xx xxxxx del año 2008, se deja expresa constancia que se adjunta la constancia a la presente escritura. XXX a los comparecientes por su opción, quienes la otorgan y firman ante mí, doy fe.
Proyecto de escritura del caso 2
ESCRITURA NÚMERO DOS. PERMUTA. DERECHOS HEREDI- TARIOS POR ACCIONES DE “ESTABLECIMIENTO DON JOR-
GE SOCIEDAD ANÓNIMA” Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX a favor de Xxxxxxxx XXXXXXX. Xx xx Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx, xxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a veintidós días del mes xx xxxx de dos mil nueve, ante mí, escribana autorizante, comparecen por una parte: la señora Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX, argentina, nacida el 2 de enero de 1938, viuda de sus primeras nupcias con Xxxxx XXX- CHEZ, hija xx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx y de Xxxxxxxxxx Xxxxx Xxx, con documento nacional de identidad número 4.228.554, con CUIL 27-04228554-8, domiciliada en la xxxxx Xxxxxx 000 de esta Ciudad y por la otra parte: el señor Xxxxxxxx XXXXXXX, argenti- no, nacido el 17 xx xxxxx de 1968, casado en primeras nupcias con Xxxxxxx Xxxxx, hijo de Xxxxx Xxxxxxx y de Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxx, con documento nacional de identidad número 00.000.000, con CUIL 27-21199085-3, domiciliado en Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, xxxx xxxxxx 00, xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxxx. Los comparecientes son personas mayores de edad, y de mi conocimiento por haberlos individualizado, doy fe. IN- TERVIENEN ambos por sus propios derechos y expresan: PRIME- RO: Que Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX y Xxxxxxxx Xxxxxxx son únicos herederos de su esposo y padre respectivamente, Xxxxx XXX- CHEZ, cuya sucesión en autos “XXXXXXX, XXXXX s/ Sucesión ab intestato” se encuentra en trámite por ante el Juzgado Nacio-
nal de Primera Instancia en lo Civil Nº 1, Secretaría Única de esta Ciudad de Buenos Aires. SEGUNDO: El señor Xxxxxxxx XXXXXXX CEDE a título de PERMUTA a su madre Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX todos los derechos patrimoniales, acciones y obligaciones heredi- tarios que tiene y le corresponden en la sucesión de su padre, y que se compone de los siguientes bienes: 1) la FINCA identificada como CASA HABITACIÓN número 291, con frente a la calle Ola- xxxxx 1889, entre las xx Xxxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxxx, de la Ciudad de Buenos Aires, con las siguientes medidas y xxxxxxxx y super- ficie: al noroeste 31,10 metros; al noreste 28,70 metros, lindando con la calle Xxxxx Xxxxxxx; al este 4,84 metros, lindando con la ochava; al sudeste 17,35 metros, lindando con la calle Xxxxxxxx
X. Xxxxxxx; y al sudoeste, 39,56 metros, lindando con las par- celas 4 y 6, lo que hace una superficie total de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS. NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción II, Sección H, Manzana 6, Parcela 3. Número xx Xxxxxxx: 161.095. Valuación fiscal: CIEN MIL PESOS. Todo lo cual fue inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en la matrícula 17.021, del Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx.
2) El automotor xxxxx Xxxxx año 2008, modelo 1500, dominio FHF 476. Faculta a la cesionaria o a quien esta designe, a que en forma indistinta la representen a los efectos de suscribir los for- mularios y en especial el formulario 08, declaraciones juradas, y cualquier instrumento público o privado que exija el Registro de la Propiedad Automotor a los efectos de inscribir la cesión reali- zada. Valuación fiscal del automotor: diez mil pesos. TERCERO: Como contraprestación, la señora Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX transfie- re a título de permuta 6000 acciones nominativas no endosables de un peso valor nominal cada una y de un voto por acción de la sociedad que gira bajo la denominación de ESTABLECIMIENTO XXX XXXXX XXXXXXXX ANONIMA, cuyos títulos representativos, el señor Xxxxxxxx XXXXXXX recibe en este acto de conformidad. La señora Xxxxxxx Xxxxxxxx XXXX manifiesta que las acciones que en este acto cede revisten el carácter de propias por haber- las adquirido con anterioridad a la celebración del matrimonio con el señor Xxxxx Xxxxxxx lo que consta en la documentación que exhibe en sus originales y lo que asimismo obra registrado en el registro de acciones/accionistas de la sociedad. Continúa
declarando: que las acciones se encuentran totalmente integra- das, son de libre disponibilidad, no registran gravamen alguno y no han sido caucionadas bajo ningún tipo de contrato. De conformidad con lo acordado, el señor Xxxxxxxx Xxxxxxx obtiene por medio de esta permuta la propiedad sobre el cincuenta por ciento (50%) del capital social de la sociedad, con los bienes in- muebles y muebles que se detallaron en el Anexo I del Contrato en el estado en que se encuentran. La parte cedente de las accio- nes de la sociedad Establecimiento Xxx Xxxxx Xxxxxxxx Anóni- ma ha presentado y entregado al adquirente la renuncia firmada a todo reclamo que pudiera tener contra la sociedad por cual- quier causa u origen en su carácter de accionista. Los directores
y síndico suplente han presentado y entregado a la so- ciedad las renuncias firmadas a sus cargos y a todo reclamo que pudieran tener contra la sociedad por cualquier causa u origen en sus respectivos caracteres de directores y síndico suplente. El adquirente, señor Xxxxxxx, y el otro accionista de la sociedad, señor , celebran simultáneamente con este acto una Asam- xxxx General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad, mediante la cual aprueban las renuncias presentadas por los directores
y síndico suplente y se remueve al síndico titular , se aprueban sus gestiones a la fecha de cierre y se designan nuevos directores y síndicos titular y suplente de la sociedad. La parte cedente de las acciones objeto de la presente permuta ha proce- dido a despedir a todo el personal dependiente de la sociedad. De conformidad a lo pactado entre las partes, la cedente ha abo- nado las indemnizaciones por despido , todo lo que consta en las liquidaciones finales correspondientes. CUARTO: El Ce- sionario acepta la cesión realizada a su favor. QUINTO: La socie- dad se notifica de la transmisión de acciones realizada a favor del señor Xxxxxxxx Xxxxxxx, lo que obra en el documento que se adjunta a la presente. SEXTO: Ambas partes, cedente y cesionario, eximen a la escribana autorizante de las inscripciones respecti- vas asumiendo la obligación de efectuarlas en forma personal y manifiestan que han sido debidamente asesorados en cuanto a las consecuencias de la presente declaración. SÉPTIMO: Las partes declaran que los bienes permutados representan valores equivalentes y en tal estiman las prestaciones en la suma de pe- sos QUINIENTOS MIL. En este estado HAGO CONSTAR: Con los
certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, bajo los númeroS 1-0507827/1 de fecha 28 xx xxxxx de 2009 y 1-0578656/3 de fecha 7 xx xxxx de 2009, acredito que la cedente no ha hecho otras cesiones de derechos hereditarios y que el causante no se encontraba inhi- xxxx para disponer de sus bienes. Con el certificado de dominio del automotor se deja constancia que el mismo no se encuentra gravado ni afectado por restricciones y que se encuentra ins- cripto su dominio a favor del transmitente. Asimismo con el cer- tificado de inhibiciones expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires número 898.765, de fecha 0 xx xxxx xx 0000 xxxx xxxxxxxxxx que la parte transmi- tente de la acciones no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes. CERTIFICADO DE CÓDIGO DE OFERTA DE TRANS-
FERENCIA DE INMUEBLES: Con motivo de la reciente reforma respecto del Procedimiento, Negociación, Oferta y Transferencia de Bienes Inmuebles (COTI) impuesta por la Resolución Gene- ral 2371/07 de la Administración Federal de Ingresos Públicos, para las escrituras que se efectúen a partir del 1º xx xxxxx de 2008, la cual fue puesta en vigencia a partir del 1º xx xxxxx del año 2008, se deja expresa constancia que se adjunta la constancia a la presente escritura. Impuesto de Sellos: se retiene a las partes, la suma de PESOS CUATRO MIL que será abonado en términos xx xxx.
XXX a los comparecientes, por su opción, quienes la otorgan y firman ante mí, doy fe.