seña, si el contrato no se cumple, e imputación al precio, en caso contrario;

seña, si el contrato no se cumple, e imputación al precio, en caso contrario;

e) seña, a cuenta de precio y principio de ejecución del contrato: también doble función sucesiva. El principio de ejecución que impide el arrepentimiento es el que se traduce en hechos concretos y no basta la mera mención en el boleto.

El monto de la seña penitencial implica como regla tan sólo el límite mínimo del resarcimiento, de ejercitarse la resolución por incumplimiento. Sólo si se acordó expresamente que la seña tendría alcances penales (seña penal), la indemnización deberá ajustarse a su monto, pues haría las veces de una cláusula penal.

VI. CLÁUSULA PENAL

En el supuesto de resolución por incumplimiento, la indemnización queda prefijada por el monto de la cláusula penal compensatoria.

La revalorización de la cláusula penal compensatoria procede sólo a partir de la xxxx del obligado ante el requerimiento de su pago.

La revalorización de la cláusula penal moratoria procede a partir de la xxxx en el cumplimiento de la obligación principal.

BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Expositor: Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx

1. Naturaleza jurídica

1. El "boleto" contiene un negocio de compraventa nulo, por inobservancia de la forma de la escritura pública impuesta por el art. 1184, inc. 1°, Cód. Civil.

2. La supresión introducida a dicho artículo por la ley 17711 - de la expresión "bajo pena de nulidad" - no obsta a tal conclusión, a tenor de lo dispuesto en otras normas (arts. 974, 978, 976, 977 y 1044, Cód. Civil).

3. El contrato instrumentado - nulo como "compraventa" - vale como negocio de escrituración, en virtud de la "conversión sustancial" prevista en el art. 1185, Cód. Civil.

4. El requisito formal de la escritura pública no apunta a la prueba de la compraventa inmobiliaria, sino a la esencia del negocio ("consensual - formal", art. 1140, Cód. Civil).

5. El "boleto" no es título por cuanto no genera la obligación de entregar la cosa con efecto traslativo de dominio (dare), sino la de concluir el negocio en la forma impuesta (facere).

6. El contrato de compraventa inmobiliaria es formalmente "solemne - relativo", y en defecto de escritura pública padece de "nulidad efectual"

("nulidad con conversión sustancial").

7. El "boleto" contiene un negocio nulo como compraventa inmobiliaria, pero válido como "preliminar bilateral".

8. En consecuencia, no genera las obligaciones propias del contrato de compraventa (entregar la cosa y pagar el precio), sino otra distinta: hacer escritura pública (art. 1185, Cód. Civil).

9. En caso de voluntario cumplimiento de las obligaciones propias de la compraventa, el caso encuadra en las prescripciones del art. 515, inc. 3°, Cód. Civil ("obligación natural por defecto de forma", que autoriza "a retener lo que se ha dado por razón de ellas").

2. La "obligación de escriturar"

1. Si bien se trata de una "obligación de hacer" (art. 1187, Cód. Civil), no reviste el carácter de intuito personae (art. 498, Cód. Civil, con la consiguiente imposibilidad de cumplimiento por los herederos [art. 562], curador o mandatario)

2. Tratándose de un supuesto de "venta forzosa" (por interpretación extensiva de lo dispuesto en el art. 1324, inc. 2°, Cód. Civil), la escritura pública puede ser firmada por el tribunal que entiende en el juicio de escrituración por cumplimiento del "boleto"

3. Boleto y posesión

1. La reforma introducida por la ley 17711 al art. 2355, Cód. Civil, no consagra legítima y de buena fe la posesión adquirida por "boleto".

2. Sólo dispone que - mediando "boleto" y "buena fe" - se considera legítima la adquisición de la posesión.

3. En consecuencia:

1. El adquirente puede ser considerado poseedor (art. 2377, Cód. Civil), excepto que la entrega se efectúe a título de mera "tenencia".

2. Es poseedor ilegítimo (art. 2355, 1ª parte).

3. Adquirirá legítimamente la posesión si:

1. Adquiere xxx xxxxx dominus.

2. O la recibe de quien no es dueño, pero de buena fe (por error de hecho excusable [art. 2356, Cód. Civil]).

4. Por ende:

1. Como "poseedor": puede ejercitar las acciones posesorias y "usucapir".

2. A pesar de ser "poseedor ilegítimo", por haber adquirido legítimamente la posesión, la ínsita "buena fe" juega en materia de riesgos y mejoras. (En materia de percepción xx xxxxxx, la buena fe debe existir al momento de cada percepción).

5. El adquirente por boleto no exhibe ningún derecho real (ni "cuasidominio", ni "dominio imperfecto" [arts 2661 y 2672, Cód. Civil]), careciendo - en consecuencia - de acciones reales (excepto: subrogado en las del promitente [art. 1196, Cód. Civil] o por vía de cesión).

4. Boleto y quiebra

1. El régimen se halla estructurado por las disposiciones del art. 1185 bis, Cód. Civil (introducido por la ley 17711) y del art. 150, 2° párrafo, de la ley 19551.

2. Comprende a todas las "promesas de contratos" o "contratos sin la forma debida" que reciben supletoriamente la normativa de la compraventa (permuta, cesión de créditos, dación en pago, aportes de inmuebles a sociedades).

3. Debe tratarse de adquirente de buena fe: sin connivencia fraudulenta o simulatoria con el promitente (al momento de celebrarse el negocio preliminar).

4. Debe haberse pagado el 25 % del precio, como mínimo. Los pagos normales (en las épocas y montos pactados en el "boleto") podrán acreditarse con simple "recibo"; los extraordinarios (pagos anticipados o en montos superiores a los convenidos) deberán gozar de "fecha cierta".

5. El inmueble objeto del "boleto" debe haber sido adquirido para destinarlo exclusivamente a vivienda, acorde a sus características físicas y según resulte de las previsiones del contrato preliminar.

6. El promitente debe haber caído en "concurso" o "quiebra".

7. El "boleto" debe tener fecha cierta (art. 1034, Cód. Civil).

8. Es indiferente que el adquirente se halle en posesión del inmueble. (La investidura posesoria no comporta un nuevo requisito, ni constituye causal autónoma de oponibilidad.)

9. Cumplimentados tales recaudos, el "boleto" es oponible ex lege al concurso o quiebra del xxxxxxxxxx (xxx. 000, 0x xxxxxxx, ley 19551).

10. Por consecuencia, el juez deberá disponer la escrituración (a pesar del vocablo "podrá" contenido en el art. 1185 bis, Cód. Civil).

LA CESIÓN DEL BOLETO DE COMPRAVENTA

Expositor: Xxxxx X. Xxxxx Xxxxxxx

1. INTRODUCCIÓN

La cesión del boleto de compraventa importa en verdad la cesión de un contrato.

El Código Civil argentino no regula de modo autónomo esta figura, como ocurre en el Código italiano de 1942 o en el portugués de 1966.

Empero, con relación a la compraventa, se roza el tema en las leyes 14005 y 19724. Por otro lado el Cód. Civil regula la cesión de derechos (arts. 1434 y siguientes) y la novación por delegación (art. 814). Y, específicamente, contempla la cesión de la locación (arts. 1583, 1584 y siguientes).

De estas normas pueden extraerse principios generales que sirvan de pauta para la solución de los problemas que plantea la cesión del boleto de compraventa. Ahora bien, tales principios pueden aplicarse en la medida en que lo tolere la analogía.

2. LA CESIÓN DE UN CONTRATO BILATERAL

Como la compraventa presupone prestaciones recíprocas, la cesión del boleto importa no sólo la transmisión de derechos, sino también la de obligaciones.

Sobre la base de este esquema se ha argumentado, como entre nosotros lo propicia Xxxxxxxx, que, en cuanto al crédito, la cesión se perfecciona por el solo acuerdo del cedente y del cesionario, sin perjuicio de la notificación al deudor cedido o de la aceptación de este. Y, en cuanto a las deudas, la cesión pone a cargo del cesionario la obligación de satisfacer la prestación debida, con el entendimiento de que, sin la conformidad del acreedor, no queda exonerado el primitivo deudor.

Una moderna corriente doctrinaria interpreta, en cambio, que lo que se cede es el contrato como un conjunto unitario de elementos activos y pasivos - y también de derechos potestativos y de deberes secundarios -, sin distinguir ni tratar separadamente créditos y débitos. Sustentan este criterio X. Xxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx - Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx xx Xxxxxxx y otros.

Tiene importancia la adopción de una u otra posición porque en la primera el vendedor cedido cumple un rol meramente pasivo frente a la cesión celebrada por el comprador con un tercero.

En cambio, en el esquema de la segunda tesis, como se trata de la