CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO PARA TEMPORADA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO PARA TEMPORADA
Fecha de publicación: Octubre de 2007.
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A través del contrato de arrendamiento de apartamento de temporada, recae sobre una edificación, cuyo destino primordial no es el de vivienda permanente, sino por tiempo determinado.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incluye dentro de la categoría de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, los arrendamientos de fincas urbanas de temporada (Apartamentos), a diferencia del tratamiento que se daba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Se trata de un contrato que se redactará habitualmente por el Arrendador propietario de la finca urbana a arrendar.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos):
Según el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, XXX): “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial un uso distinto del establecido en el artículo anterior (satisfacer la necesidad permanente de vivienda del Arrendatario)”.
Es precisamente en este precepto, donde encontramos que “tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada” (rige en este caso lo establecido además por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.
Se entiende por arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, aquellos cuyo elemento esencial consiste en la temporalidad, en el sentido de finalidad a que va dirigido el arrendamiento que determina la ocupación del bien inmueble, así mismo también lo ha determinado la jurisprudencia en un análisis de esta nueva figura. Comprende, por tanto, una ocupación transitoria del inmueble, respondiendo a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales que determinan el contrato.
De acuerdo con el artículo 4.1 de la XXX son imperativas las normas dispuestas en los Títulos I, IV y V. No obstante, el artículo 4.3 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III (normas dispositivas) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil
Capacidad:
De acuerdo con el artículo 1.457 del Código Civil la capacidad necesaria exigible a cada una de las personas que interviene en el contrato es la general para obligarse.
En el Código Civil en el artículo 1263 se establece que podrán prestar validamente consentimiento y por tanto obligarse como parte de un contrato de arrendamiento de apartamento de temporada las siguientes personas:
Los mayores de edad, y
Las personas que no estén incapacitadas.
Para el supuesto del contrato de arrendamiento de apartamento por temporada, el Código Civil no requiere capacidad especial, tan solo se exige al arrendador tener capacidad para realizar actos de administración. Y el arrendatario por su parte, ha de tener capacidad suficiente para realizar actos de administración.
En el supuesto que una de las partes del contrato de arrendamiento sea un menor de edad o una persona incapacitada, para que pueda intervenir y obligarse será necesario que lo haga con la intervención de su representante legal, con las limitaciones que el Código Civil establece.
Es muy importante señalar que la capacidad para arrendar un bien inmueble corresponde al propietario del mismo. Tendrá la capacidad para arrendar un inmueble aquella persona que sea el legítimo propietario del bien.
3 Forma:
Tal y como se establece en el artículo 37 de la XXX, el contrato de arrendamiento podrá ser oral o escrito, y de la misma manera las partes podrán obligarse a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento.
De acuerdo con el artículo 1280 in fine del Código Civil: “También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 9,02 euros”.
No obstante, el artículo 1279 del Código Civil establece la facultad de las partes “de compelerse recíprocamente a llenar aquella forma (la establecida en el artículo 1280) desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”, elevándolo a escritura pública, en su caso o documento privado.
Así pues, el arrendamiento de apartamento de temporada es válido si se hace de forma verbal, en todo caso, recomendamos que como mínimo se redacte por escrito un contrato.
Si el contrato de arrendamiento constara en documento electrónico, no se le negarán efectos jurídicos entre las partes, en todo caso deberá probar su existencia aquella parte que alegue su existencia exceptuando el caso que el contrato hubiera sido firmado con firma electrónica reconocida, en este caso, tendrá la misma consideración que la firma manuscrita, en relación con los elementos consignados en dicho documento electrónico. En todo caso, si se desea utilizar una firma electrónica se recomienda que se verifique claramente el tipo de firma electrónica que se utilizará y los efectos jurídicos que tendrá la misma en virtud de la normativa reguladora de la firma electrónica.
4. Reunidos:
En este apartado deben figurar los datos personales de los sujetos que celebran el contrato. Por cada una de las partes figurarán una o más personas, cuya firma será la que conste al final del contrato. Tal y como señalábamos en el apartado anterior, es muy importante que la parte arrendadora sea la propietaria del bien. En el supuesto que el contrato no lo firme el arrendador y lo haga un apoderado suyo o un representante, se aconseja que se incluya referencia a los poderes mediante los cuales actúa la persona que firma el contrato y que se revise la vigencia de los mismos.
En los supuestos que una de las partes sea una persona jurídica (Sociedad Limitada, Sociedad Anónima, Sociedad Civil, etc.) también será necesario incluir la referencia a los poderes de representación de la sociedad que tiene la persona que firma el contrato ya que si la persona no tiene poderes suficientes el arrendamiento podría declararse como no valido y el arrendatario perdería el bien inmueble.
En el modelo de contrato se incluye la redacción para el caso que el arrendador o arrendatario sea una persona física o la redacción por si se trata de una empresa o sociedad.
5. Cláusulas
Es importante recordar que este contrato se rige por las disposiciones de los Títulos I, IV y V de la XXX que son normas imperativas a todo tipo de arrendamientos, ya sean de vivienda o para uso distinto del de vivienda, de obligado cumplimiento. En segundo lugar, por la voluntad del Arrendador y Arrendatario, que pactarán las cláusulas que estimen convenientes y que serán de obligado cumplimiento para éstos. En su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la XXX.
a) Objeto del contrato
El objeto de este contrato consiste en el arrendamiento de una finca urbana y sus accesorios. Ha de ser una edificación cerrada (piso, casa, etc.), destinada al arrendamiento por temporada.
Junto al objeto del contrato, deberá incluirse mediante anexos, la descripción del apartamento que se arrienda, de tal forma que pueda quedar constancia de la titularidad y estado del mismo. En dichos anexos deberán figurar los siguientes elementos:
Descripción del inmueble.
Se debe tratar de individualizar el apartamento objeto del arrendamiento, aportando el máximo de datos a este fin: localización de la edificación donde este sito el inmueble, identificación del inmueble, superficie, y distribución del mismo (enumerando las diferentes estancias o habitaciones que lo componen, si fuera el caso), además de incluir un inventario del contenido (mobiliario, electrodomésticos y enseres)
Titulo
En este apartado se debe identificar el título de propiedad del arrendador sobre el apartamento, es decir, cómo adquirió el inmueble (por compraventa, por sucesión, etc.) El arrendador deberá de coincidir con el titular del bien inmueble.
Inscripción
Señalar los datos de inscripción del apartamento en el registro de la propiedad. En caso que el apartamento no esté inscrito en el registro de la propiedad se indicará que carece de título escrito y de inscripción en este Registro, o que está pendiente de inscripción.
Cargas y gravámenes
Uno de los elementos que pueden acarrear problemas si no se revisan son la posible existencia de cargas o gravámenes (deudas, obligaciones, derechos de terceros, impuestos, cuotas de comunidad impagadas, etc.) sobre el apartamento.
b) Destino del apartamento
Deberá determinarse la finalidad por la que se arrienda el apartamento por temporada. De hecho su propia denominación, podrá darnos el destino del apartamento, pero es preciso especificar la temporada durante la que se va a arrendar el apartamento y lar circunstancias que determinan su arriendo (vacaciones, etc.). Es importante que se indique que el apartamento no será utilizado como vivienda por parte del arrendatario.
c) Entrega
Según el artículo 1.554 del C.C el arrendador está obligado a efectuar la entrega de la cosa arrendada. Así pues, éste puede consignar en el contrato el estado del apartamento a fin de apreciar a posteriori el comportamiento del arrendatario por el deterioro de la misma.
d) Renta
La renta (o precio) ha de ser cierta (determinable) y pecuniaria (en dinero o signo que lo represente).
El régimen aplicable a la determinación de la renta para los arrendamientos de apartamento por temporada, será el de pacto libre entre las partes (artículo 17.1 de la XXX) de igual forma que se pactara libremente el día, lugar y procedimiento de pago. El arrendador, por tanto, queda obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago de la renta, salvo que se pacte la realización del pago por procedimientos que acrediten su efectivo cumplimiento (por ejemplo transferencia bancaria). En este caso, el documento acreditativo que lo sustituya contendrá separadamente las cantidades abonadas y, específicamente la renta en vigor. Si el arrendador no entrega el recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Las partes podrán pactar libremente cláusulas de revisión distintas al IPC para realizar la actualización xx xxxxx.
e) Gastos a cargo del arrendatario
Se puede incluir una cláusula pactando el abono de los gastos a cargo del arrendatario, que deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato para que sea válido. Dichos gastos irán destinados al adecuado sostenimiento del apartamento, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no atribuibles a la edificación arrendada ni al arrendador. Además, los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario, así como cualquier otro gasto por servicio prestado por el arrendador como limpieza, ropa, etc.
Es importante precisar que los pactos de las partes sobre la repercusión de los tributos no afecta a la Administración, que podrá reclamar el pago al propietario.
Duración
La duración será pactada libremente por las partes. No existe un plazo mínimo de cinco años, como esta previsto para el arrendamiento de vivienda. A falta de acuerdo expreso de las partes será de aplicación lo previsto en el artículo 1581 del Código Civil:
El arrendamiento se entiende hecho por años cuando se ha fijado una renta anual.
Por meses cuando es mensual.
Por días cuando es diario.
En cualquier caso, el arrendamiento cesa cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial.
Cesión y Subarriendo
En el arrendamiento de apartamento por temporada, no se prevé la cesión, traspaso o subarriendo del apartamento a un tercero, aunque al tratarse de normas dispositivas, las partes podrán pactar lo contrario, siendo necesaria, por tanto, la comunicación fehaciente al arrendador, en el plazo de un mes, de la cesión o subarriendo de la finca, desde la adopción del acuerdo. En caso de que la notificación no se llevara a cabo, el arrendador tiene la facultad de resolver el contrato de arrendamiento de pleno derecho.
Fianza
Es normal que las partes pacten una fianza o depósito como garantía.
i) Cláusula Penal
Para el Arrendador supone una ventaja, el hecho de pactar una cláusula penal, en el supuesto de que finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no deje el apartamento en las fechas acordadas.
Saneamiento
Según el artículo 1553 del Código Civil (de aplicación preferente) son aplicables las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa. Así pues, el artículo 1461 del Código Civil establece que el vendedor se obliga al saneamiento de la cosa objeto de la venta (en nuestro caso del arrendamiento), y responde a favor del comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, de acuerdo con el artículo 1474 del Código Civil.
Resolución del contrato
El artículo 35 de la XXX (de naturaleza dispositiva) establece las causas de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Las partes pueden pactar su no aplicación y la resolución por incumplimiento de las cláusulas del contrato, por ejemplo.
Como causas de resolución tenemos las contenidas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2. Por tanto, tendríamos como causas de resolución del contrato:
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
l) Legislación aplicable y jurisdicción competente
De acuerdo con el artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), se establece como tribunal competente para conocer de las acciones reales sobre bienes inmuebles al del lugar “en que esté sita la cosa litigiosa” (el bien inmueble).
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO POR TEMPORADA.
En (ciudad), a (día) de (mes) de (año).
REUNIDOS
De una Parte,
Don/ Doña (nombre), mayor de edad, (estado civil), (profesión), vecino/ a de (ciudad), con domicilio (calle/ avenida/ plaza), número (número) y con Documento Nacional de Identidad (número), (en adelante, “el Arrendador”).
(nombre de la entidad/ sociedad/ persona jurídica), entidad de nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/ avenida/ plaza), número (número) y provista de Código de Identificación Fiscal (CIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad) Don (nombre xxx Xxxxxxx) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción (número) (en adelante, “el Arrendador”).
Se halla representada en este acto por el Don (nombre del representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad) Don (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.
Y de otra Parte,
Don/ Doña (nombre), mayor de edad, (estado civil), (profesión), vecino/ a de (ciudad), con domicilio (calle/ avenida/ plaza), número (número) y con Documento Nacional de Identidad (número), (en adelante, “el Arrendatario”).
(nombre de la entidad/ sociedad/ persona jurídica), entidad de nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/ avenida/ plaza), número (número) y provista de Código de Identificación Fiscal (CIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad) Don (nombre xxx Xxxxxxx) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción (número) (en adelante, “el Arrendatario”).
Se halla representada en este acto por el Don (nombre del representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad) Don (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.
Ambas partes podrán denominarse conjuntamente como “las Partes” o individualmente como “la Parte”. Las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, manifiestan tener y se reconocen, mutua y recíprocamente, la capacidad legal necesaria para otorgar el presente Contrato, a cuyos efectos
MANIFIESTAN
Que el Arrendador es propietario de un apartamento.
Que el Arrendatario desea alquilar un apartamento de temporada.
Que tienen concertado un arrendamiento.
Que, en virtud de las consideraciones precedentes, las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, han acordado otorgar el presente contrato de arrendamiento de apartamento por temporada (en adelante, “el Contrato”) con sujeción a las siguientes
CLÁUSULAS
1. Objeto
El Arrendador arrienda al Arrendatario el apartamento que se describe en el Anexo I al presente Contrato, para ser usado, única y exclusivamente, como apartamento de temporada con carácter temporal. Al igual que se cede el uso de todos los muebles y enseres contenidos en el Apartamento arrendado, (en adelante “el Apartamento”), cuya relación y estado de conservación se encuentra descrito en el Anexo II.
El Arrendamiento del Apartamento se realizará según los términos y condiciones acordados por las Partes en el presente Contrato.
Entrega
(opción 1)
El Arrendador entrega al Arrendatario el Apartamento en perfectas condiciones de habitabilidad, buen estado de conservación y funcionamiento de sus servicios. En este acto le hace entrega de las llaves de acceso al Apartamento.
(opción 2)
Las partes acuerdan que el Apartamento se entregará en (indicar la fecha).
3. Renta
El precio de este arrendamiento es de (indicar cantidad en letras y números) euros mensuales (en adelante, “el Precio”), que serán abonados de la forma siguiente:
Fecha: (indicar el día del mes en que se procederá al pago)
Lugar: (entidad bancaria y datos donde se producirá el pago/otro tipo de pago estipulado)
El Precio establecido en el presente Contrato no incluye los impuestos indirectos que según la legislación fueren aplicables.
4. Duración
El arrendamiento se concierta por un período de (indicar) días, entre las siguientes fechas (indicar) hasta (indicar).
5. Destino del apartamento
El apartamento objeto del presente contrato se destina a residencia de temporada, excluyéndose por tanto todo otro uso y, especialmente, el de vivienda, almacén o cualquier otro.
6. Conservación
El Arrendatario se obliga a conservar el Apartamento y entregarlo en las mismas condiciones que lo recibió.
7. Cesión, traspaso o subarriendo
El Arrendatario renuncia de forma expresa a ceder, subrogar o subarrendar el Apartamento objeto del presente Contrato. Así pues, Arrendador y Arrendatario pactan expresamente la no aplicación al presente contrato de lo dispuesto en el artículo 32 de la XXX.
8. Gastos
Serán de cuanta del Arrendador todos los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades.
Los recibos de teléfono y gas, serán abonados por el Arrendatario.
9. Fianza
El Arrendatario entrega, a la firma del presente Contrato, la cantidad de (expresar en letras y números) euros que equivalen a dos mensualidades, en concepto de fianza.
10. Desistimiento
En caso de desistimiento el Arrendatario indemnizará al Arrendador con la cantidad de (indicar) euros.
11. Cláusula penal
Finalizado el contrato, el Arrendatario dejará el Apartamento antes de las (indicar) horas. Por cada día de retraso pagará la cantidad de (indicar) euros.
12. Saneamiento y Evicción
El Arrendador se obliga a la evicción y saneamiento de la cosa arrendada conforme a Derecho.
13. Ley aplicable y jurisdicción competente
El presente contrato se regirá e interpretará de acuerdo con las Leyes de España y se someterá a la jurisdicción de los Tribunales de España. La competencia para conocer de toda controversia relacionada con el presente contrato corresponde al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la vivienda arrendada.
14. Notificaciones
Todas las notificaciones, requerimiento, peticiones y otras comunicaciones que hayan de efectuarse por las Partes en relación con el presente Contrato, deberán realizarse por escrito y se entenderá que han sido debidamente realizadas cuando hayan sido entregadas en mano o bien remitidas por correo certificado al domicilio de la otra Parte que conste en el encabezamiento del presente Contrato, o bien a cualquier otro domicilio que a estos efectos cada Parte pueda indicar a la otra.
15. Gastos e impuestos
Todos los gastos de elevación a público y, en su caso, impuestos indirectos derivados del otorgamiento del presente Contrato serán soportados por las Partes según Ley.
Las Partes manifiestan su conformidad con el presente Contrato, que otorgan y firman en dos ejemplares igualmente originales, en el lugar y fecha arroba indicados.
Por el Arrendador Por el Arrendatario
Don/Doña (nombre) Don/Doña (nombre)
ANEXO I
Descripción del Apartamento
(Describir detalladamente el Apartamento objeto del presente Contrato a fin de que quede claramente identificado. Para ello podrá hacer mención, según corresponda, de los siguientes elementos:
Descripción: Apartamento en el edificio (denominación) en el término de (localidad), calle/avenida/plaza (calle/avenida/plaza), número (número). Dicho apartamento se encuentra en (planta/puerta/escalera/) con una superficie de (número) metros cuadrados y se compone de (número de dependencias)Forman parte del apartamento los elementos comunes siguientes (piscina, solarium...)
Título: El Arrendador adquirió dicho apartamento por compra a Don/Doña (nombre) el (día) de (mes) de (año), según consta en la escritura pública autorizada por el Notario de (localidad), D. (nombre), el (día) de (mes) de (año).
Inscripción: En el Registro de la Propiedad de (localidad), tomo (número), libro (número), folio (número), finca (número).
Cargas y gravámenes: Libre de cargas y gravámenes. (O indicar las que existan)
ANEXO II
Inventario de muebles y enseres
(Será necesario incluir una relación de todos los muebles (si los hubiera), instalaciones, electrodomésticos, enseres y elementos de ajuar, que contiene el apartamento, así como hacer constar su estado de conservación)