MÓDULO 10

MÓDULO 10

TANDIL, 5 XX XXXXXX DE 2015

Obligaciones. Clasificación de las obligaciones. Obligaciones de dar cosas ciertas. Obligaciones de dar moneda extranjera. Pago. Consignación extrajudicial ante escribano. Obligaciones solidarias. Otros modos de extinción de las obligaciones. Contratos. Disposiciones generales. Clasificación.

Consentimiento. Contratos por adhesión. Incapacidad e inhabilidad para contratar. Objeto. Pactos sobre herencia futura. Causa. Forma. Contratos y actos que deben ser hechos en escritura pública. Prueba de los contratos. Contratos. Efectos. Efecto relativo de los contratos. Incorporación de terceros al contrato. Suspensión de cumplimiento. Obligación de saneamiento: evicción y vicios ocultos. Seña. Interpretación de los contratos. Subcontratos y contratos conexos. Extinción de los contratos. Contratos de consumo.

Cláusulas abusivas.

Docente: Xxxxxxx XXXXX

CASO N° 1. Consignación extrajudicial de sumas de dinero

En enero de 2013, Xxxxxx contrajo un préstamo con garantía hipotecaria con el banco “Préstamos S.A.”. Se trataba de un mutuo para la adquisición de su vivienda familiar por US$ 100.000 (cien mil dólares) a abonarse en cuotas mensuales de US$ 1.000 (un mil dólares) cada una por capital, más los intereses compensatorios acordados en el mutuo para cada cuota. Los pagos se realizaron normalmente en dólares estadounidenses y se emitieron los recibos en esa moneda. Próxima a vencer la cuota con vencimiento 10 xx xxxxxx de 2015, el deudor le consulta sobre la viabilidad de efectuar el pago de esa cuota en moneda nacional (pesos), el procedimiento a seguir y las consecuencias legales de ello.

1. Ante todo, los pagos de capital e intereses ya realizados por Xxxxxx, ¿deben documentarse por escritura pública? Examine el art. 1017 CCyC y su correlación con el art. 1184 CC.

2. Analice las opciones legales que tiene Xxxxxx para cancelar la cuota con vencimiento en agosto de 2015 y las subsiguientes.

3. Si optara por el procedimiento de pago extrajudicial, ¿cuál es el rol xxx xxxxxxxxx y los pasos a seguir?

4. Redacte el texto de la comunicación que el deudor debe cursar al acreedor haciéndole saber la elección del procedimiento de pago extrajudicial y demás circunstancias indicadas en el nuevo CCyC.

5. Analice y señale los principales aspectos que debe tener la escritura-acta de depósito de dinero nacional y sus intereses, que entregue del deudor al escribano (arts. 299 y sgts. CCyC).

6. Suponiendo que el acreedor no se presentara a recibir el pago, redacte el texto de la notificación que el escribano debe cursar al acreedor haciéndole saber el depósito efectuado.

7. Si usted fuera el escribano del acreedor y a pedido de éste lo acompaña al acto del depósito dinerario extrajudicial, ¿puede o debe intervenir? ¿Es posible su intervención? ¿Qué aspectos debe incluir en su escritura-acta respectiva si decide autorizarla? ¿Es necesario o es conveniente su actuación? ¿Encierra una conducta ética?

8. Finalmente, ¿se aplica el régimen de consignación extrajudicial de sumas de dinero en caso de que el monto a entregar fuera dinero extranjero?

CASO N° 2. Pago de sumas dinerarias en moneda extranjera en una compraventa de inmueble

El Sr. Buste vendió por boleto de compraventa a la sociedad “Bienes Raíces Argentinos S.A.” un inmueble de su propiedad por la suma de US$ 800.000 (ochocientos mil dólares estadounidenses billete). El boleto se celebró el 1º xx xxxxx de 2015, se fijó el pago de US$ 200.000 al momento del boleto, y el saldo, en quince cuotas iguales, mensuales y consecutivas de US$ 40.000 cada una, con más un interés compensatorio del 1% sobre saldos, a adicionarse a cada cuota. El pago en el boleto se indicó que sería “como seña y a cuenta de precio”.

1. El boleto de compraventa: ¿es considerado por el nuevo Código como un “contrato preliminar”?

2. ¿Qué relevancia jurídica tiene ello? Análisis del art. 994 CCyC.

3. ¿Qué efecto tiene en el nuevo ordenamiento la cláusula “como seña y a cuenta de precio”?

4. Redacte el recibo de la primera cuota, teniendo presente lo dispuesto en los arts. 896 y sgts. CCyC.

5. El Sr. Buste lo consulta para que se incluyan en el boleto cláusulas que le aseguren que el pago se realizará en la moneda dólar pactada y no en otra moneda. Ensaye hipótesis de cláusulas que refuercen el derecho del vendedor a percibir los saldos en la moneda pactada.

6. Suponga que el pago de la primera cuota se pretende realizar en pesos al tipo de cambio oficial y el Sr. Buste acepta ese pago. ¿Cuál debería ser el contenido del recibo para afianzar su derecho a que los pagos posteriores se realicen en dólares estadounidenses billete y no en pesos?

7. ¿Podrían las partes pactar que el precio se abone en dólares estadounidenses billete o en pesos al tipo de cambio oficial, con más un 30%?

8. El Sr. Xxxxx es casado. El boleto de compraventa, ¿debe llevar el asentimiento conyugal en todos los casos?

9. ¿Tiene alguna relevancia jurídica haber abonado en el boleto el 25% del precio?

CASO N° 3. Fideicomiso inmobiliario

Un arquitecto, tres inversores particulares y un ingeniero deciden constituir un fideicomiso para construir treinta unidades funcionales que integrarán un edificio de prestigio y alta calidad, designando a “Rascacielos S. A.” como sujeto fiduciario. El arquitecto aportará el anteproyecto, el plano y el plan de la obra; los inversores particulares, cierto dinero en pesos para la ejecución de la obra; y el ingeniero, el terreno adonde se construirá el edificio. Los aportes se indicaron y materializaron en el mismo acto de celebración del fideicomiso, excepto el inmueble que se transmitió quince días después. La obra la ejecutará el mismo fiduciario y la dirección de obra estará a cargo del arquitecto. Las unidades resultantes del emprendimiento corresponderán a los fiduciantes (10 unidades) y el resto se comercializará a terceros a través de un agente inmobiliario.

1. ¿El contrato de fideicomiso en cuestión debe constituirse por escritura pública o por instrumento privado?

2. Indique la documentación habilitante que se requiere en cada caso.

3. Los fiduciantes lo consultan acerca de si es posible designar a dos fiduciarios en lugar de uno solo. En caso afirmativo, redacte la cláusula o indique los aspectos que deben incluirse en ella para que aseguren una correcta y eficaz administración del fideicomiso.

4. Suponiendo que el accionista principal de la sociedad fiduciaria sea la cónyuge xxx xxxxxxxxx que autorizará la escritura de constitución del fideicomiso, ¿existe alguna incompatibilidad legal para ello?

5. Suponiendo que el ingeniero sea accionista de “Rascacielos S. A.” con un 30% del paquete accionario, de acciones nominales no preferidas. ¿Es viable jurídicamente la constitución de este fideicomiso? Si ese porcentaje accionario le permitiera formar la voluntad social del fiduciario, ¿variaría la conclusión anterior?

6. Los fiduciantes pretenden incorporar una cláusula que indique lo siguiente: “La cesión de los derechos del fiduciante no será válida si no cuenta con la conformidad escrita del fiduciario”. ¿Es una cláusula válida? Indique sus ventajas y desventajas.

7. Si el contrato de fideicomiso hubiera sido celebrado por escritura pública, la cesión de los derechos del fiduciante ¿qué forma exigirá?

8. El contrato prevé una cláusula que obliga a los fiduciantes a realizar nuevos aportes dinerarios en pesos en caso de que la obra lo requiera. ¿Se puede acordar que los aportes dinerarios sean abonados en cuotas mensuales, cuyo monto determinará la asamblea de fiduciantes, con cláusulas de reajuste?

9. En caso de que el fiduciario no ejecute la obra dentro de los tiempos y modos previstos en el contrato y esperados por los fiduciantes, ¿cómo se lo remueve de su cargo? ¿Quién administra el fideicomiso mientras se sustancia el reclamo por remoción? Redacte una cláusula para prever la designación de un fiduciario provisorio y sus efectos respecto del fiduciario a quien se pretende remover.

10. El fiduciario constructor ejecuta la obra en tiempo, la entrega a los adquirentes y fideicomisarios y, como sociedad, se disuelve y liquida. A los tres años de entregadas las unidades funcionales, surgen defectos de construcción de gravedad. Los adquirentes de las unidades, ¿pueden reclamar judicialmente contra los fiduciantes por ruina de obra?

11. El contrato de fideicomiso analizado, ¿configura un contrato de consumo? Evalúe las consecuencias jurídicas de calificarlo como tal o de considerar que no es un contrato de consumo.

CASO N° 4. Compraventa y locación

Corre xx xxxxxx de 2015, y Xxxxxxxx Xxxxxx y Xxxxxxx Xxxxxxx, casados desde noviembre de 2013, se acercan a su escribanía, junto con Xxxxxxxx Xxxxxxxx, dueño de un departamento en el centro de la ciudad. Este último, persona que confía en usted ciegamente, le solicita sus servicios para asesorarlo sobre la mejor manera de redactar el contrato de locación que tienen en mente celebrar con Xxxxxxx Xxxxxxx como locatario y, en tal caso, que lo haga. Xxxxxx Xxxxxxxx que Xxxx Xxxxxxx, padre del locatario, se constituirá como fiador principal pagador de su hijo en el contrato, ya que es propietario de un inmueble muy importante que adquirió en diciembre de 2015, siendo de estado civil casado con Xxxxxx Xxxxxx, de 22 años de edad.

Por otra parte, el Xx. Xxxxxxxx le refiere que, como él normalmente viaja mucho, quiere facultar a su hijo Xxxxxxx, para que cobre los alquileres del contrato.

Luego del asesoramiento correspondiente, usted finalmente redacta el contrato, que se firma el 1º de febrero de 2016.

1. ¿Qué aspectos ha tenido en especial consideración para la redacción del contrato y que información entendió usted, como notario, importante para que la redacción del contrato proteja de la mejor manera los intereses de las partes? ¿Cómo instrumenta el poder que le pide Xxxxxxxx? Enumere y fundamente sus respuestas.

2. En enero de 2016, el Xx. Xxxx Xxxxxxx se divorcia de Xxxxxx Xxxxxx, por lo que acuerdan la liquidación de la sociedad conyugal, quedando el importante inmueble dado en garantía en propiedad de ésta última.

a) ¿Puede esta solución estar ajustada a derecho? ¿En qué circunstancia y con qué requisitos?

b) ¿Tiene alguna incidencia esta nueva situación en la fianza relacionada con el contrato de locación? Determine y fundamente, indicando efectos y pasos a seguir en el caso de corresponder.

3. En octubre de 2016, el locatario, Xxxxxxx Xxxxxxx, se ausenta de su departamento, dejando una nota de su propio puño y letra en la que le expresa a Xxxxxxxx Xxxxxx, que ya no volverá. A partir de ese momento, Xxxxxxxx comienza a tener dificultades en el pago del alquiler, pagando todos los meses

pero siempre fuera de fecha, por lo que su amigo Xxxxxxxx, acude a su escribanía con el contrato que usted le redactó y, luego de transmitir su hastío por toda esta situación, le pregunta qué puede hacer para terminar con ese contrato. ¿Cuál sería su respuesta? Fundamente.

4. En enero de 2016, Xxxxxxxx, cansado de todo y con necesidad de hacerse de liquidez, firma un boleto de compraventa sobre el departamento locado, siendo la compradora la Xxx. Xxxxxxxx Xxxxx. Se comprometen a escriturar dentro de los 30 días, en su escribanía.

a) ¿Puede transmitir el dominio en esas condiciones? Fundamente y según su respuesta, indique que debería hacerse.

5. Pasados algunos meses más, Xxxxxxxx finalmente deja de pagar, por lo que la Xxx. Xxxxxxxx Xxxxx, patrocinada por el abogado que usted mismo le recomendó, inicia juicio de desalojo y cobro de alquileres. Apenas enterado el fiador sobre la tramitación del juicio, sin más, abona la deuda pendiente, y decide reclamar lo abonado al responsable. Ahora bien:

a) ¿Podrá el fiador reclamarle lo abonado a alguien? ¿A quién?

b) ¿Qué cantidad, proporción y rubros podrá reclamar en caso de que su respuesta sea afirmativa?

XXXX Xx 0. Donación, leasing, capacidad

Xxxxx Xxxxxxxx es titular dominial de dos unidades funcionales integrantes de un mismo consorcio y de un campo en la provincia de La Pampa, muy apto para la explotación agropecuaria. Xxxxx tiene actualmente 90 años, es viuda y lo consulta para saber si puede proyectar el destino de sus bienes sin que por ello pierda mientras viva, la posibilidad de vivir dignamente y sacar el mayor provecho de ellos.

Pretende beneficiar a sus cuatro sobrinos. Le comenta que uno de ellos (Xxxxxx) es un importante hombre de negocios, que siempre ha sido prolijo y responsable, aunque actualmente está pasando por un difícil momento financiero. Otro de ellos (Xxxxxx) es un exjugador de fútbol, caído en desgracia por su adicción al alcohol, y en proceso de rehabilitación. Finalmente, las restantes son dos sobrinas (Xxxxxxx y Xxxxxx) mellizas, solteras, que tienen un trato muy asiduo con Xxxxx, brindándoles cariño, afecto y cuidado.

Xxxxx pretende quedarse habitando el departamento “A” para que, luego de su fallecimiento, pase a dominio xx Xxxxxx. Para ello, le muestra una oferta de donación que efectuó a favor de este hace seis años. A cambio de ello, Xxxxxx le ha prometido verbalmente que se rehabilitaría de su adicción. Xxxxx entiende que el cumplimiento de esta promesa es fundamental para el beneficio que pretende asignarle, ya que así se constituiría como un premio a su valor y tesón.

A su vez, enterada de que su xxxxxxx Xxxxxx fue perjudicado por un negocio que lo dejó en muy mala situación económica y con una importante deuda dineraria en estado xx xxxx, quiere que el

departamento “B”, de su propiedad, pueda ser utilizado de la mejor manera que usted le indique para cancelar esa deuda.

Finalmente, quiere que sus sobrinas sean, en definitiva, las xxxxxx xxx xxxxx. Para eso, Xxxxx le insiste en que sabe que ese campo puede dar utilidades interesantes, por lo que quiere seguir percibiendo una renta por él.

1. ¿Cuál es el mejor encuadre que puede dar a cada negocio o inquietud que le plantea Xxxxx, para cumplir lo más fielmente posible su finalidad? ¿Es posible en todos los casos cumplir fielmente la intención de Xxxxx?

2. Xxxxxx debe viajar imprevistamente a Holanda para atender un problema de salud de su padre, que vive en ese país. Este viaje coincide temporalmente con la cancelación de la deuda que Xxxxx quiere efectivizar en su favor. ¿Qué aspectos consideraría y qué solución llevaría a cabo para ello? ¿Qué efectos tendría? Redacte el documento del que surgiría la cancelación de la deuda referida.

3. Xxxxxxx y Xxxxxx, luego de recibir el campo en propiedad, reciben una oferta para dar en leasing el campo. ¿Es esto posible de acuerdo al acto por usted recomendado para la transmisión del bien de Xxxxx x Xxxxxxx y Xxxxxx? En caso afirmativo, ¿qué recaudos tendría especialmente en cuenta para garantizar el cumplimiento del contrato de leasing para todas las partes?

4. Xxxxxxxx deja de cumplir su parte en el contrato celebrado con Xxxxx para la adquisición del campo.

¿Puede Xxxxx reclamarle el total de la deuda a la otra sobrina? ¿Qué debería disponer el contrato para que esto fuera posible? ¿Por qué monto y concepto podría exigir el pago?

5. ¿Podría el tomador en leasing evitar la extinción del contrato celebrado entre Xxxxx y sus sobrinas por incumplimiento de estas últimas?

6. ¿Qué ocurre si Xxxxxx finalmente no se recupera de su adicción? ¿Cómo influye este incumplimiento en el modo en el que usted estructuró el contrato y su naturaleza? ¿Qué se podría reclamar? ¿Quiénes estarían legitimados activamente?

CASO N° 6. Compraventa

El 00 xx xxxxxxxxxx xx 0000, Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx firma boleto de compraventa por el cual manifiesta que vende a Xxxxxx Xxxxx un inmueble ubicado en la ciudad de Xxx xxx Xxxxx. El bien está ocupado por el Xx. Xxxx Xxxxxxxxx y su familia, en calidad de comodatario, por contrato celebrado dos años antes y con vigencia hasta el 31 de enero de 2017.

Xxxxxx Xxxxx alega que compra por cuenta y orden de Xxxxxx Xxxxxxxxx, sin exhibir poder alguno. Asume, a cambio, la obligación de abonar el precio pactado, de U$S 200.000.

La escrituración se acuerda a los sesenta días de suscripto el boleto. Llegada la fecha de escrituración, las partes se constituyen en el banco designado por el comprador para la celebración del acto. En el instante previo a cumplirse con la escrituración, el Xx. Xxxxxx Xxxxx manifiesta que no posee la totalidad del monto, alcanzando sólo a la suma de U$S 50.000, alegando que el resto no le ha sido provisto por su mandatario, Xxxxxx Xxxxxxxxx, lo que le impide el cumplimiento efectivo de la obligación asumida. Indica para ello que Xxxxxxxxx no quiso entregarle el dinero, ya que no conocía sobre la existencia de ocupantes en el inmueble.

1. ¿Puede venderse el inmueble en el estado de ocupación descripto? En tal caso, ¿qué cláusulas deberían incorporarse en el boleto? ¿Y en la escritura para que se cumpla con la transmisión del dominio?

2. ¿Qué derechos les corresponden al comodatario y al adquirente respectivamente en relación al inmueble vendido en razón de la situación jurídica en la que se encuentran en relación a aquel?

3. ¿Es eficaz y oponible la razón invocada por Xxxxx para no abonar el precio del inmueble?

¿Cuál debería haber sido la mejor forma de expresar la modalidad por la que adquiere Xxxxx, para garantizar la eficacia y exigibilidad de las obligaciones asumidas por las partes?

4. Frustrada la escrituración, ¿cuáles son los derechos y obligaciones exigibles entre Xxxxx y Xxxxxxxxx?

¿Qué extremos sería necesario acreditar para ello?

5. ¿Qué efectos tendría la ratificación xx Xxxxxxxxx del contrato celebrado por Xxxxx?

6. ¿Qué hubiera ocurrido si, con posterioridad a la escrituración frustrada, Xxxxx apareciera exigiendo el cumplimiento de la escrituración, ofreciendo el precio adeudado e invocando la representación xx Xxxxxxxxx, mediante un poder extendido con fecha anterior al boleto? ¿Podría exigir el cumplimiento?

¿Cómo? ¿En qué caso no podría hacerlo?

7. Si el boleto hubiera contenido una cláusula de “seña”, ¿qué efectos hubiera tenido ésta en el acto escriturario? ¿Hubiera cambiado su respuesta si el boleto se hubiera firmado el 15 de julio de 2015?

¿Por qué?

8. Solucionadas todas las contingencias, la escrituración de la venta finalmente se lleva a cabo, siendo el Xx. Xxxxxxxxx, el comprador definitivo. Sin embargo, poco tiempo después, al presentarse ante el supuesto comodatario para anoticiarlo de su adquisición, éste le informa que ha adquirido el inmueble con anterioridad al título que invoca Xxxxxxxxx, mediante boleto de compraventa, habiendo abonado más el 40% del precio y constando en el referido boleto que la posesión se otorga en el momento de la firma del boleto. ¿Cuál de los dos interesados tiene un mejor derecho sobre el otro? ¿Qué requisitos debe reunir el adquirente por boleto para tener un mejor derecho?, ¿Hubiera cambiado su respuesta si el boleto, la posesión y la escrituración hubieran se hubieran llevado a cabo antes del 1º xx xxxxxx de 2015?

9. ¿Puede adjudicarse responsabilidad al escribano autorizante de la escritura de compraventa, para el caso de que se determine mejor derecho al adquirente por boleto? Justifique su respuesta.