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4. CONTRATOS DE GARANTÍA.

4.1. Fianza.

La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace, o sea, el contrato de fianza es un contrato accesorio por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, la prestación o una equivalente o inferior, en igual o distinta especie, si éste no lo hace.

Las características del contrato de fianza son las siguientes:

a) Accesorio, porque no existe por sí mismo, sino que depende de una relación preexistente entre un deudor o un acreedor, salvo algunas excepciones.

b) Unilateral, generalmente.

c) Bilateral, cuando existe una retribución a cargo del acreedor.

d) Gratuito.

e) Oneroso por excepción, cuando el acreedor reporta como obligación retribuir al fiador. Algunos autores dicen que el contrato de fianza se convierte en contrato de seguro.

f) Consensual en oposición a formal, excepto en los casos de la fianza legal, judicial u otorgada en póliza.

g) Aleatorio o conmutativo, cuando la fianza tiene el carácter de oneroso, debido a que se establezca una retribución.

h) De garantía, pues, implica una obligación para el fiador de pagar, en caso de que el deudor no lo haga.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha preceptuado lo siguiente:

“Registro IUS: 360058

Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo XLIV, p. 3380, aislada, Civil.

Rubro: FIANZA LEGAL, NATURALEZA DE LA.

Texto: Aun cuando la fianza legal o judicial no es propiamente un contrato, sí participa de los caracteres de la fianza contractual, que requiere, como

condición fundamental, por ser obligación accesoria o secundaria, la existencia de una obligación principal, y es lógico y jurídico inferir, teniendo en cuenta que según el artículo 2794 del Código Civil vigente en el Distrito, la fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace, que los Jueces de Distrito no están en lo justo al aceptar la contrafianza que se dé a sí mismo, el tercero perjudicado, puesto que en tales condiciones no existiría la fianza, de acuerdo con la ley.

Precedentes: Queja en amparo civil 74/35. Xxxxx xx Xxxxxxxxx Xxxxxx, sucesión de. 00 xx xxxx xx 0000. Xxxxxxx xx xxxxxx votos. Disidente: Xxxxxx Xxxxxxx. La publicación no menciona el nombre del ponente.”1

La fianza puede ser legal, judicial, convencional, gratuita o a título oneroso. Puede constituirse no sólo en favor del deudor principal, sino en el del fiador, ya sea que uno u otro, en su respectivo caso, consienta en la garantía, ya sea que la ignore, ya sea que la contradiga.

La fianza no puede existir sin una obligación válida. Puede, no obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado. Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.

El fiador puede obligarse a menos y no a más que el deudor principal. Si se hubiere obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudor. En caso de duda sobre si se obligó por menos o por otro tanto de la obligación principal, se presume que se obligó por otro tanto. El fiador tiene derecho de oponer todas las excepciones que sean inherentes a la obligación principal, más no las que sean personales del deudor.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:

“Registro IUS: 315970

Localización: Quinta Época, Xxxxxxx Xxxx, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXXI, p. 735, aislada, Administrativa.

Rubro: FIANZAS. ESTIPULACIONES A FAVOR XX XXXXXXX.

1Ibídem.

Texto: El artículo 2794 del Código Civil, dice: "La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor si este no lo hace" y no está en lo cierto la autoridad responsable al pretender inferir que al decir el legislador que el fiador se compromete con el acreedor, ya está exigiendo que el contrato de fianza se celebre entre el fiador y acreedor. No hay necesidad siquiera de llamar la atención acerca del significado del verbo "comprometer", que salvo la acepción jurídica que tiene en la expresión "comprometer en arbitros", no tiene más que la acepción vulgar de asumir una obligación, cuando se usa como reflexivo, como en el texto legal citado, y es obvio que se puede asumir una obligación no sólo mediante un acuerdo de voluntades, sino también por otros medios que la ley establece. Es decir, el verbo reflexivo "comprometerse" no significa celebrar un contrato, sino solamente adquirir una obligación para con alguien. Esta obligación bien puede asumirla el fiador mediante un contrato celebrado con el acreedor directamente, como ocurre por lo general en la fianza de derecho común, que es la definida en el artículo 2794 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, o bien en un contrato celebrado por el fiador con el fiado, con estipulación a favor del acreedor. Este último procedimiento es perfectamente legal desde que en el Código de 1928 se estableció como fuente general de las obligaciones, la estipulación a favor xx xxxxxxx, según consta de los artículos 1868 a 1872. Esta forma de contratación a favor xx xxxxxxx es la usual y casi exclusiva de las instituciones fiadoras y prueba de ello son los formularios que las compañías de fianzas usan para la celebración de sus contratos.

Precedentes: Amparo en revisión 5013/56. Cía. de Fianzas México, S. A. 28 xx xxxxx de 1957. Unanimidad de cinco votos. Relator: Xxxxxx Xxxxxxx.”2

La renuncia voluntaria que hiciere el deudor de la prescripción de la deuda, o de toda otra causa de liberación, o de la nulidad o rescisión de la obligación, no impide que el fiador haga valer esas excepciones. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes.

La excusión consiste en aplicar todo el valor libre de los bienes del deudor al pago de la obligación, que quedará extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto. La excusión no tendrá lugar:

2 Ibídem.

I. Cuando el fiador renunció expresamente a ella;

II. En los casos de concurso o de insolvencia probada del deudor;

III. Cuando el deudor no puede ser judicialmente demandado dentro del territorio de la República;

IV. Cuando el negocio para que se prestó la fianza sea propio del fiador;

V. Cuando se ignore el paradero del deudor, siempre que llamado éste por edictos, no comparezca, ni tenga bienes embargables en el lugar donde deba cumplirse la obligación.

La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor y por las mismas causas que las demás obligaciones. El fiador que haya de darse por disposición de la ley o de providencia judicial, excepto cuando el fiador sea una institución de crédito, debe tener bienes raíces inscritos en el Registro de la Propiedad y de un valor que garantice suficientemente las obligaciones que contraiga.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:

“Registro IUS: 342411

Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXI, p. 1975, aislada, Civil.

Rubro: FIADOR, OBLIGACIONES DEL, EN CASO DE MUERTE DEL FIADO.

Texto: No existe forma alguna que determine que la obligación del fiador, cese por la muerte del fiado, y como el artículo 2842 del Código Civil previene que dicha obligación se extingue por los mismos actos que la del deudor principal, en el caso de un fiador de un arrendatario, la muerte de este no lo libera de su obligación, dado que los herederos continúan obligados en representación del de cujus.

Precedentes: Amparo civil directo 3568/48. Xxxxx Xxxxxx Xxxxx. 18 xx xxxxx de 1952. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx. La publicación no menciona el nombre del ponente.”3

3 Ibídem.

Cuando la fianza sea para garantizar el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no exceda de mil pesos, no se exigirá que el fiador tenga bienes raíces. La fianza puede sustituirse con prenda o hipoteca.

Para otorgar una fianza legal o judicial por más de mil pesos se presentará un certificado expedido por el encargado del Registro Público, a fin de demostrar que el fiador tiene bienes raíces suficientes para responder del cumplimiento de la obligación que garantice.

4.2. Prenda.

Es un contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un tercero entregan al acreedor una cosa mueble, enajenable, determinada, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal y su preferencia en el pago, concediéndole además los derechos de persecución y de venta sobre los citados bienes en caso de incumplimiento.4

O como lo prescribe el derecho positivo: la prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. También pueden darse en prenda los frutos pendientes de los bienes raíces que deben ser recogidos en tiempo determinado. Para que esta prenda surta sus efectos contra tercero necesitará inscribirse en el Registro Público a que corresponda la finca respectiva. El que dé los frutos en prenda se considerará como depositario de aquellos, salvo convenio en contrario. Para que se tenga por constituida la prenda, deberá ser entregada al acreedor, real o jurídicamente. Se entiende entregada jurídicamente la prenda al acreedor, cuando éste y el deudor convienen en que quede en poder de un tercero, o bien cuando quede en poder del mismo deudor porque así lo haya estipulado con el acreedor o expresamente lo autorice la ley.

Cuando la prenda quede en poder del deudor, para que surta efectos contra tercero debe inscribirse en el Registro Público. La inscripción sólo podrá

4 En todo lo referente al contrato de prenda, véase el Código Civil del Distrito Federal de los artículos 2856 a 2892.

efectuarse si se trata de bienes que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable y si conforme al reglamento del registro pueden ser materia de inscripción.

El contrato de prenda debe constar por escrito. Si se otorga en documento privado, se formarán dos ejemplares, uno para cada contratante. No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta la certeza de la fecha por el registro, escritura pública o de alguna otra manera fehaciente. El deudor puede usar de la prenda que quede en su poder en los términos que convengan las partes.

Cuando la cosa dada en prenda sea un título de crédito que legalmente deba constar en el Registro Público, no surtirá efecto contra tercero el derecho de prenda, sino desde que se inscriba en el registro.

A voluntad de los interesados podrá suplirse la entrega del título al acreedor, con el depósito de aquél en una institución de crédito. Si llega el caso de que los títulos dados en prenda sean amortizados por quien los haya emitido, podrá el deudor, salvo pacto en contrario, sustituirlos con otros de igual valor.

El acreedor a quien se haya dado en prenda un título de crédito, no tiene derecho, aun cuando se venza el plazo del crédito empeñado, para cobrarle ni para recibir su importe, aun cuando voluntariamente se le ofrezca por el que lo debe; pero podrá en ambos casos exigir que el importe del crédito se deposite.

Si el objeto dado en prenda fuese un crédito o acciones que no sean al portador o negociables por endoso, para que la prenda quede legalmente constituida, debe ser notificado el deudor del crédito dado en prenda.

Siempre que la prenda fuere un crédito, el acreedor que tuviere en su poder el título, estará obligado a hacer todo lo que sea necesario para que no se altere o menoscabe el derecho que aquél representa.

Se puede constituir prenda para garantizar una deuda, aun sin consentimiento del deudor. Nadie puede dar en prenda las cosas ajenas sin estar autorizado por su dueño.

Si se prueba debidamente que el dueño prestó su cosa a otro con el objeto de que éste la empeñara, valdrá la prenda como si la hubiere constituido el mismo dueño.

Puede darse prenda para garantizar obligaciones futuras, pero en este caso no puede venderse ni adjudicarse la cosa empeñada, sin que se pruebe que la obligación principal fue legalmente exigible.

Si alguno hubiere prometido dar cierta cosa en prenda y no la hubiere entregado, sea con culpa suya o sin ella, el acreedor puede pedir que se le entregue la cosa, que se dé por vencido el plazo de la obligación o que ésta se rescinda.

El acreedor adquiere por el empeño:

I. El derecho de ser pagado de su deuda con el precio de la cosa empeñada, con la preferencia que establece el artículo 2981 del Código Civil del Distrito Federal;

II. El derecho de recobrar la prenda de cualquier detentador, sin exceptuar al mismo deudor;

III. El derecho de ser indemnizado de los gastos necesarios y útiles que hiciere para conservar la cosa empeñada, a no ser que use de ella por convenio;

IV. El de exigir del deudor otra prenda o el pago de la deuda aun antes del plazo convenido, si la cosa empeñada se pierde o se deteriora sin su culpa.

Si perdida la prenda el deudor ofreciere otra o alguna caución, queda al arbitrio del acreedor aceptarlas o rescindir el contrato.

El acreedor está obligado:

I. A conservar la cosa empeñada como si fuera propia, y a responder de los deterioros y perjuicios que sufra por su culpa o negligencia;

II. A restituir la prenda luego que estén pagados íntegramente la deuda, sus intereses y los gastos de conservación de la cosa, si se han estipulado los primeros y hecho los segundos.

Los frutos de la cosa empeñada pertenecen al deudor; mas si por convenio los percibe el acreedor, su importe se imputará primero a los gastos, después a los intereses y el sobrante al capital.

Si el deudor no paga en el plazo estipulado, y no habiéndolo, cuando tenga obligación de hacerlo conforme al artículo 2080 del Código Civil del Distrito Federal, el acreedor podrá pedir y el Juez decretará la venta en pública almoneda de la cosa empeñada, previa citación del deudor o del que hubiere constituido la prenda.

La cosa se adjudicará al acreedor en las dos terceras partes de la postura legal, si no pudiere venderse en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

El derecho que da la prenda al acreedor se extiende a todos los accesorios de la cosa, y a todos los aumentos de ella. El acreedor no responde por la evicción de la prenda vendida, a no ser que intervenga dolo de su parte o que se hubiere sujetado a aquella responsabilidad expresamente.

Extinguida la obligación principal, sea por el pago, sea por cualquiera otra causa legal, queda extinguido el derecho de prenda. Respecto de los xxxxxx xx xxxxxx, que con autorización legal prestan dinero sobre prenda, se observarán las leyes y reglamentos que les conciernen, y supletoriamente las disposiciones de este título.

4.3. Hipoteca.

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.5

Al respecto la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:

“Registro IUS: 353630

Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXIX, p. 3599, aislada, Civil.

Rubro: HIPOTECAS, PREFERENCIA DE LAS.

Texto: La preferencia de un crédito hipotecario no dimana de la fecha en que se expide y registra la cédula hipotecaria, sino de la constitución misma y registro de la hipoteca, porque ésta, según el artículo 2893 del Código Civil, vigente en el Distrito y Territorios Federales, es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que dan derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley; preferencia que

5 El contrato de hipoteca está regulado de los artículos 2893 a 2943 del Código Civil del Distrito Federal.

se encuentra dispuesta, para los acreedores hipotecarios, en el capítulo II, del Título 1o., de la 3a. parte del libro 4o. del Código Civil antes citado.

Precedentes: Amparo civil directo 5033/40. Xxxxxx xx Xxx Xxxxxx Xxxx. 4 de septiembre de 1941. Unanimidad de cuatro votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.”6

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder xx xxxxxxx. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I. A las accesiones naturales del bien hipotecado;

II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;

II. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

6 SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN; IUS 2007; ob. cit.

V. El uso y la habitación;

VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

En relación a la naturaleza jurídica del contrato de hipoteca, la Suprema Corte de Justicia de la Nación prescribe lo siguiente:

“Registro IUS: 345642

Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo XCVII, p. 1990, aislada, Civil.

Rubro: HIPOTECA, NATURALEZA REAL DEL DERECHO DE.

Texto: De conformidad con el artículo 2894 del Código Civil del Distrito Federal, los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder xx xxxxxxx, lo que significa que es el bien el que está afectado al pago del adeudo; por lo que el hecho de que el acreedor hipotecario haya intentado la vía ejecutiva contra quien aparecía como propietario y que en ese juicio se haya declarado procedente una tercería excluyente de dominio interpuesta por el propietario verdadero, no implica que el actor haya perdido su derecho para ser pagado con el inmueble hipotecado, si éste no se ha extinguido, dirigiendo su acción contra el verdadero titular de ese inmueble. Por otra parte, el artículo 472 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, no establece como pena la pérdida del derecho hipotecario contra quien, para cobrar su crédito, elige vía distinta.

Precedentes: Amparo civil directo 706/47. Flores viuda xx Xxxxx Xxxxxxxxxx y coagraviada. 6 de septiembre de 1948. Unanimidad de cinco votos. Relator: Xxxxx Xxxxxxx.”7

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área. Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

7 Ibídem.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece el Código Civil del Distrito Federal. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en el que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor. El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; y

si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio xx xxxxxxx, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial, o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos xx xxxxxxx.

Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320 del Código Civil del Distrito Federal.

Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos x xxxxx por el Gobierno del Distrito Federal para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 2317 del Código Civil del Distrito Federal, se observarán las formalidades establecidas en el párrafo segundo de dicho precepto.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito.

La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen. La hipoteca constituida para la

seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores. La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.

La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción. Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:

I. Cuando se extinga el bien hipotecado;

II. Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;

III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;

IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 2910 del Código Civil del Distrito Federal;

V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2325 del Código Civil del Distrito Federal;

VI. Por la remisión expresa del acreedor;

VII. Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

Sobre el tema de la extinción la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:

“Registro IUS: 351498

Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXXV, p. 7724, aislada, Civil.

Rubro: HIPOTECA, EXTINCION DE LA.

Texto: Lo dispuesto en la fracción III del artículo 2941 del Código Civil del Distrito Federal, respecto a que la hipoteca se extingue cuando se resuelve el derecho del deudor sobre el bien hipotecado, no es aplicable al caso en que el deudor hipotecario pierda la propiedad porque otro la adquiera por prescripción, pues de acuerdo con los artículos 2893 y 2894 del mismo código, la hipoteca

constituye una garantía real, y los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder xx xxxxxxx, sin que en el último de los preceptos citados, se establezca distinción alguna por lo que ve a la causa que origine la transmisión de la propiedad. Por tanto, la fracción III, del artículo 2941 mencionado, no es una norma legal que abarque todos los casos de extinción del derecho de propiedad del dueño del predio hipotecado, y sólo es aplicable cuando ese derecho es condicional o limitado.

Precedentes: Amparo civil directo 4852/41. Xxxxxx X. Xxxxxxx. 25 xx xxxxx de 1943. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.”8

8 Ibídem.