TRABAJOS GANADORES DEL
TRABAJOS GANADORES DEL
XXVIII Encuentro Nacional del Notariado Novel XIX Jornada Notarial del Cono Sur
JUJUY -2018
xxxxx xxxxxx-xxxx, el derecho real de anticresis para garantizar el saldo de precio en el contrato de compraventa inmobiliaria · 521
TEMA 2: DERECHOS REALES DE GARANTÍA
El dErEcho rEal dE anticrEsis para garantizar El saldo dE prEcio En El contrato dE compravEnta inmobiliaria
Seudónimo: Yaguodi Py
Autoras: Notarias Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx
Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx
INTRODUCCIÓN.
Es nuestra responsabilidad como operado- res del derecho profundizar sobre el estudio de los institutos jurídicos vigentes en nuestro ordenamiento, para valernos de ellos como herramientas útiles al momento de determi- nar el contrato que refleja la realidad negocial planteada por nuestros requirentes.
La omisión de esta tarea en el ejercicio de la profesión y el temor a lo desconocido, nos conducirá fatalmente a recurrir a una figura de uso habitual, en lugar de encontrar aque- lla otra que brinde la plena satisfacción a los intereses de las partes.
Ello nos ha sembrado el interrogante acer- ca de si esto es lo que ha ocurrido con el de- recho real de anticresis, cuya utilización ha sido tan escasa que ha llegado a plantearse su eliminación legislativa. Sin embargo, lejos de optar por su derogación, el nuevo régimen ha conservado esta garantía incorporando modificaciones que tornan más favorable su aplicación.
Al introducirnos en el estudio del tema que nos convoca, hemos advertido que en las oportunidades en que se ha recurrido a esta figura, lo ha sido en proyectos inmobiliarios que por ser de gran envergadura y requerir inversiones de alta magnitud (tales como la construcción de centros comerciales), la han apartado de un posible uso frente a supuestos ordinarios.
En esta oportunidad nos proponemos el desafío de analizar la posibilidad de recurrir al derecho real de anticresis para garantizar el saldo de precio en el contrato de compraven- ta inmobiliaria, en el particular y reiterado supuesto en el cual el vendedor tiene la nece- sidad de continuar habitando el inmueble ob- jeto de la misma, y el comprador la necesidad de financiamiento.
EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) regula en especial a la anticresis en el Libro Cuarto, Titulo 12, Capitulo 3, siéndole
de aplicación -en virtud de la metodología del ordenamiento actual- lo dispuesto para los derechos reales en general, y las disposicio- nes comunes previstas a todos los derechos reales de garantía en particular.
El Art. 2212 del CCCN conceptualiza a la anticresis como “el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individua- lizadas, cuya posesión se entrega al acree- dor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda”. Este derecho se ca- racteriza por ser un derecho real, accesorio de un crédito en función de garantía, sobre cosa ajena, que se ejerce por la posesión, so- bre cosas registrables.
Analizaremos a continuación las disposi- ciones comunes previstas para los derechos reales de garantía, respecto de su aplicación al derecho real de anticresis, y las disposicio- nes especiales de ésta.
Convencionalidad.
Debemos distinguir el “contrato de anti- cresis” del “derecho real de anticresis”, sien- do éste el efecto principal de la instrumen- tación válida y eficaz de aquel. La anticresis sólo puede constituirse por contrato, reco- nociendo a éste como su única causa fuente posible. Es dable destacar que como contrato en el régimen vigente, es de carácter con- sensual y no real, como lo era en el régimen anterior. Este requisito de convencionalidad cobra relevancia especial para el notario, por ser autor del documento que dará nacimiento al derecho.
Forma.
Conforme lo regulado en los Arts. 1017 inc.
a) y 1018 del CCCN, si el asiento de la garantía es un inmueble, el contrato deberá instrumen- tarse por escritura pública, y si se tratara de muebles registrables deberá observarse la for- ma prevista en la ley especial que los regule.
Legitimación y capacidad.
Uno de los presupuestos de este contrato es que el mismo sea otorgado por quienes es- tén legitimados, siendo tales los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufruc- to. A diferencia del Código Velezano que sólo mencionaba que la anticresis podía ser cons- tituida por el “propietario”, el régimen actual efectúa una enumeración de los legitimados a su constitución.
Como todo derecho real accesorio estará sujeto a los plazos y condiciones a los cuales esté sometido el derecho del legitimado a su constitución, tales los supuestos del usufruc- tuario, superficiario, y cualquier otro titular de un dominio imperfecto.
En el supuesto de constitución por el usu- fructuario, la garantía se extinguirá por el fallecimiento del constituyente o por venci- miento del plazo del derecho real de usufruc- to. Creemos conveniente en vías a resguardar los derechos del acreedor y de fomentar la celebración de este contrato en los supuestos de dominio desmembrado, que al momen- to de la constitución de la garantía, el nudo propietario asuma por delegación la deuda garantizada y asimismo constituya anticresis
sobre la cosa asiento de la garantía, ambas – delegación y constitución- bajo la condición suspensiva de muerte del usufructuario. Además debe tenerse en cuenta que el usu- fructuario no podrá renunciar al derecho real de usufructo sin haberse antes desinteresado completamente al acreedor anticresista.
Tratándose del condómino constituyente, el acreedor anticresista ejercerá la copose- sión con los restantes condóminos, teniendo derecho a percibir los frutos que correspon- dan a la parte indivisa de aquel. Sin embar- go creemos que este principio será aplicable toda vez que no exista un convenio de uso y goce entre los condóminos, en los términos de los Arts. 1986 a 1988 del CCCN.
Como en todo derecho real de garantía no se requiere identidad entre el sujeto deudor y el constituyente, por lo que podrá constituir la garantía un tercero legitimado no deudor, con los alcances del Art. 2199, siguientes y concordantes del CCCN.
Para los casos de representación volunta- ria debemos tener en cuenta que de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 375, inc. e) del CCCN, el instrumento de apoderamiento deberá contener facultades expresas para constituir derechos reales sobre inmuebles u otros bie- nes registrables.
Respecto del asentimiento conyugal son de aplicación los Arts. 456 y 522 del CCCN, por tratarse de un acto de disposición el otorga- miento del contrato de anticresis.
La capacidad exigida para la constitución de este derecho real es la propia de cualquier acto dispositivo, requiriéndose capacidad plena de obrar y debiendo observarse lo esta- blecido para el otorgamiento de este tipo de actos por inhabilitados, personas incapaces o
con capacidad restringida, no habiendo nor- ma expresa en la regulación del derecho en análisis que modifique dicho régimen.
Accesoriedad.
Dada la función de garantía de este derecho real, el mismo requiere la existencia de una obligación válida cuyo cumplimiento se ase- gura. En este sentido el acreedor es titular de un derecho personal que le confiere el derecho de exigir determinado comportamiento de su deudor –cumplimiento de la obligación- y a su vez titular de un derecho real que lo garantiza. Cabe destacar aquí la particularidad xxx xxxxx carácter de la anticresis, ya que no sólo agota su función económico-social siendo como tal una mera garantía, sino que además constituye un medio para extinguir la obliga-
ción garantizada.
Por efecto propio del carácter de acce- soriedad, la garantía es intransmisible sin el crédito y excepto extinción autónoma de ésta, se extingue con aquel.
El contrato constitutivo de la garantía debe individualizar adecuadamente el crédito a la cual ésta accede, determinándose los sujetos, el objeto y la causa, tal como señala Xxxxx X. Xxxxxxx la determinación de estos elementos de la obligación garantizada no está vinculada al carácter de especialidad de los derechos rea- les de garantía, sino a la accesoriedad.
Especialidad.
Especialidad en cuanto al objeto.
A diferencia del Código Velezano que sólo preveía como asiento de la garantía a los in-
muebles, el régimen actual extendió el objeto a las cosas muebles registrables, debiendo en ambos casos ser individualizados adecuada- mente en el contrato constitutivo.
Si bien ya no configura un requisito de perfeccionamiento del contrato, es necesaria la tradición de la cosa, ya sea al acreedor o a un tercero designado por las partes, a los fi- nes de la percepción de los frutos. Tratándose de cosas registrables en las cuales la inscrip- ción fuera constitutiva de la adquisición del derecho, deberá cumplirse además con esta exigencia para nazca la garantía.
Aunque tradicionalmente se ha criticado la figura por tratarse de una garantía que se ejerce mediante la posesión, quedando el constituyente privado de ésta, consideramos que para determinados supuestos, como el que luego desarrollaremos, dicha situación posibilita la concreción del negocio por res- ponder a los intereses de ambas partes.
Respecto de la anticresis es de aplicación el primer párrafo del Art. 2192 del CCCN, que reza: “En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas”. Por ello creemos que el acreedor deberá imputar estas “rentas debidas” al cumplimiento de la obligación garantizada, ya que no dejan de ser frutos generados por el inmueble asiento de la garantía.
Especialidad en cuanto al crédito.
En cumplimiento del carácter de especia-
X. Xxxxxxx indica que la especialidad o deter- minación “se refiere a la cantidad a que que- da sujeta, a la cantidad a que se extiende la garantía”1.
De acuerdo al Art. 2187 del CCCN se puede garantizar todo tipo de créditos, pese a ello y dado el doble carácter ya mencionado de la anticresis, como garantía y modo extintivo o medio de cumplimiento de la obligación, en los casos de créditos eventuales o sometidos a condición suspensiva, sería a todas luces improcedente recurrir a este instituto. Con- sideramos que en tales supuestos no es via- ble la constitución de esta garantía, ya que el acreedor en posesión del inmueble no es aún titular de una obligación exigible, a la cual pueda imputar los frutos.
Siendo la anticresis un derecho real de garantía que se ejerce por la posesión y ope- rando el mismo a través de la imputación de los frutos del inmueble a la extinción de una obligación exigible, consideramos que se re- duce la posibilidad de existencia de defectos en la especialidad –en cuanto al objeto o al crédito- en el contrato constitutivo, a los que hace referencia el Art. 2190 del CCCN.
Indivisibilidad.
La indivisibilidad como carácter natural implica que todo el objeto gravado y cada una de sus partes están afectadas a la garantía constituida, asegurando el cumplimiento to- tal de la obligación, aunque ésta se extinga parcialmente, excepto pacto en contrario,
lidad en el contrato constitutivo deberá de-
terminarse en dinero el monto máximo del gravamen al cual queda afectado el objeto asiento de la garantía. En este sentido Xxxxx
1 Código Civil. Análisis doctrinal y jurisprudencial, Tomo 5C, Artículos 2948/3261, Derechos Reales. Xxxxxxx X. Xxxxxx Dirección- Xxxxx X. Xxxxxxx Coor- dinación. Ed. Hammurabi. J. L. Xxxxxxx editor. Pag. 228
siendo plenamente aplicable a la figura en exégesis el Art. 2191 del CCCN.
Plazo y publicidad.
A diferencia de lo que ocurría en el régi- men anterior, donde la anticresis no gozaba de plazo máximo, el Art. 2214 del CCCN prevé para la constitución de la garantía sobre co- sas inmuebles un plazo xxxxxx xx xxxx años y de cinco años para cosas muebles registra- bles; de no establecerse plazo en el contrato constitutivo, la garantía se entenderá cons- tituida por los máximos legales de acuerdo al bien de que se trate. Entendemos que esta in- corporación promueve el actuar diligente del acreedor en la explotación del inmueble para la obtención de los frutos.
Para su oponibilidad a terceros el contra- to constitutivo debe inscribirse en el registro respectivo. Remitimos aquí a la diferencia mencionada respecto de las inscripciones de- clarativas y constitutivas. De acuerdo al Art. 2218 del CCCN la duración del asiento regis- tral es de veinte años para inmuebles y diez años para muebles registrables.
Debemos distinguir el plazo previsto para el derecho real, del establecido para la vi- gencia de la inscripción. Vencido el primero, el acreedor deberá restituir el inmueble (no teniendo derecho a retenerlo), y si no hu- biera satisfecho íntegramente su crédito de- berá iniciar la ejecución de la garantía. Esto trasluce el mencionado doble carácter de la anticresis, ya que con dicho vencimiento se extingue la posibilidad de percibir los frutos como medio de cumplimiento de la obliga- ción, activándose su propia función xx xxxxx- tía quedando el acreedor habilitado a iniciar
el proceso de realización del bien, gozando de privilegio en el régimen actual.
La mayor extensión de durabilidad de la inscripción respecto del plazo de la anticresis se justifica “(…) en la circunstancia que si se ha verificado el incumplimiento de la obli- gación asegurada con la garantía en el plazo de vigencia de esta última, y el acreedor ha procedido a instar la vía ejecutiva para enju- gar su crédito con el producido de la subasta del objeto gravado, no es razonable que de modo automático el funcionario del Registro cancele el asiento de una garantía que por el mentado incumplimiento, subsiste y se está haciendo efectiva”2.
Se aplica para la cancelación registral del gravamen lo dispuesto en el Art. 2204 del CCCN de las disposiciones comunes a los de- rechos reales de garantía.
Privilegio y derecho de retención.
El régimen actual introdujo una sustancial diferencia respecto del Código Velezano, con- firiendo al acreedor anticrético el privilegio (Arts. 2585, inc. e) y 2583 del CCCN), con el que antes no contaba, y suprimiendo el dere- cho de retención.
El derecho de retención se encontraba regulado en el Art. 3245 del Código Civil, integrando la esencia del derecho real por ejercerse mediante la posesión, pudiendo el acreedor conservar la cosa hasta la íntegra satisfacción de su crédito, lo que resulta- ba razonable por no contar la anticresis con plazo máximo, ni privilegio en la ejecución.
2 Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Tomo V, Artículos 1763 a 2276, Xxxxx Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx, Directores, Editorial La Ley.
Esta situación frente a la insatisfacción de su crédito obligaba al acreedor a optar entre la retención del inmueble o la ejecución del mismo como acreedor quirografario.
Derechos y deberes del acreedor. Gastos.
El acreedor anticrético tiene el derecho y la vez la obligación de explotar la cosa objeto de la garantía para percibir sus frutos y efec- tuar la imputación de los mismos a la deuda, debiendo rendir cuentas al deudor.
El uso y goce del que está facultado el acreedor puede ser ejercido por él mismo o por un tercero. Tratándose de un inmueble podrá darlo en arrendamiento o habitarlo, y en tal caso imputará como fruto el valor loca- tivo que otro pagaría. En este último supues- to y en aras a la protección de los intereses de cada parte, consideramos que en el contrato constitutivo éstas deberán tasar el valor de dicho uso y goce –habitación del inmueble por el mismo acreedor- o bien fijar un meca- nismo mediante el cual se determinará dicho valor (como por ejemplo promedio de tasa- ciones inmobiliarias sobre el valor locativo del inmueble). Asimismo en el contrato cons- titutivo deberán las partes pactar el modo en que el acreedor efectuará la imputación, caso contrario el Art. 2215 del CCCN establece que los frutos se imputarán primero a gastos e in- tereses y luego al capital.
El acreedor tiene el derecho al reembolso de los gastos efectuados por las mejoras nece- sarias o de conservación de la cosa, pudien- do estipularse que éstos se deduzcan de los frutos percibidos; sin embargo tiene la obli- gación de afrontar el pago de las contribucio-
nes y cargas que gravaren al inmueble, tales como los impuestos y tasas. Entendemos que aunque el Art. 2217 del CCCN sólo refiere a “inmuebles”, esta obligación es también apli- cable a los muebles registrables.
Consideramos que respecto de los gastos por mejoras útiles efectuados por el acreedor, con o sin consentimiento del constituyente, aquel tiene derecho a su reembolso pero sólo en la medida en que hubieran aportado un mayor valor a la cosa y hasta la concurren- cia del mayor valor adquirido. En cuanto a las mejoras voluntarias ante el silencio del Código entendemos que las partes podrán convenir su regulación, siendo de aplicación lo dispuesto en el Art. 1938 del CCCN para el poseedor.
Como todo titular de un derecho real de garantía, ante el vencimiento del plazo esti- pulado en el contrato constitutivo, y verifi- cándose el incumplimiento de la obligación garantizada, tiene derecho a instar la ejecu- ción, previa intimación de pago al deudor y entrega del inmueble al constituyente, con el privilegio ya mencionado.
En cuanto a la realización del bien son de aplicación los Arts. 2194, 2196, 2197 (primer párrafo), 2198 y siguientes al 2203 inclusive, de las disposiciones comunes de los derechos reales de garantía del Código Civil y Comercial de la Nación, sin ninguna particularidad res- pecto de lo establecido por ellos en su aplica- ción a la anticresis.
Siendo el acreedor un poseedor legítimo cuenta con todas las acciones reales y pose- sorias, toda vez que se vea afectado por tur- bación o despojo.
En la explotación de la cosa el acreedor está obligado a su conservación y administración
conforme las reglas del mandato (debiendo comportarse como un “buen administra- dor”), respondiendo por los daños que su in- cumplimiento ocasione. En el Código Veleza- no el acreedor tenía además de la obligación de conservar el inmueble, la de mantener “los derechos que tenía la heredad”. Creemos que si bien esta obligación no se encuentra regu- lada específicamente en la legislación actual, queda comprendida en la obligación genérica de conservación. La administración que tiene a su cargo el acreedor está encuadrada den- tro de las reglas del mandato, por lo que salvo pacto en contrario, éste deberá rendir cuenta de ella al deudor. Creemos conveniente que las partes regulen el modo en que se efectua- rá la rendición de cuentas, ya que de no estar previsto se aplicará lo dispuesto en los Arts. 858, siguientes y concordantes del CCCN.
Si en el contrato constitutivo las partes nada hubieran previsto, el acreedor no está obligado a respetar el destino de la cosa, pese a ello no podrá introducir ningún cambio o modificación sustancial, que imposibilite al constituyente utilizarla como lo hacía en for- ma previa a la constitución de la garantía.
El incumplimiento de los deberes del acreedor regulados en el Art. 2216 del CCCN, relativos a la imputación de los frutos, a la administración y conservación de la cosa y lo dicho en cuanto al destino de la misma, extingue la garantía, obligando al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Facultad del constituyente.
Al ser la anticresis un derecho real de ga- rantía que se ejerce por la posesión, impor- tando esto la desmembración del dominio,
las facultades del constituyente se ven res- tringidas a los límites propios del derecho que conserva. En este sentido el ámbito de aplicación en relación a la anticresis del Art. 2195 del CCCN de las disposiciones comunes, se encuentra acotado a esta particular situa- ción jurídica.
COMPRAVENTA INMOBILIARIA CON SALDO DE PRECIO GARANTIZADO CON DERECHO REAL DE ANTICRESIS.
Como ya adelantáramos en la introducción del presente trabajo, nos planteamos la posi- bilidad de recurrir a la garantía en exegesis en el supuesto en el cual se requiere nuestra intervención para instrumentar un contrato de compraventa planteándonos las partes sus particulares intereses (ya sea por necesidad o conveniencia), el vendedor de continuar habitando el inmueble y el comprador de fi- nanciamiento.
Pensemos por ejemplo en el caso de una persona que pretende vender su vivienda para adquirir una nueva pero de la que no podrá obtener la posesión inmediata, por lo que necesita continuar habitando su inmue- ble por determinado plazo, frente al supuesto de un comprador que no tiene necesidad de mudarse, como el caso de un inversor, obte- niendo éste la ventaja del pago aplazado del precio.
En el mencionado planteo el interés del vendedor de continuar habitando el inmue- ble, es posible ya que al ser el acreedor del saldo del precio que se garantiza con anticre- sis a ésta la ejerce a través de la posesión.
Por su parte el comprador, a su vez deudor, logra el mentando financiamiento sin verse
en la necesidad de efectuar el desembolso de parte del precio, que el vendedor percibirá mediante la imputación de los frutos civiles generados por el inmueble (valor locativo predeterminado en el contrato constitutivo) extinguiéndose de este modo el saldo de pre- cio –obligación garantizada-.
Entendemos que garantizar el saldo de precio de la compraventa con este derecho real brinda considerables ventajas y seguri- dad para ambas partes contratantes.
Por su parte, el comprador tiene la facultad de exigir la extinción de la garantía frente al incumplimiento de los deberes del vendedor/ acreedor respecto de la imputación de los frutos, así como la correcta administración y conservación de la cosa. Verificado que fuera el incumplimiento de los deberes del acreedor el comprador podrá exigir judicialmente la entrega de la cosa pudiendo esgrimir acción real de reivindicación, y además reclamar la reparación de los daños y perjuicios ocasio- nados.
El vendedor obtiene la ventaja xx xxxxx- nuar habitando el inmueble por un plazo cier- to, sin incurrir en las erogaciones que debería afrontar en el caso de tener que buscar una nueva vivienda por ese mismo plazo, con la seguridad que le confiere ser titular de un de- recho real que garantiza el cumplimiento de su crédito. Además este mecanismo xx xxxxxx- ción del saldo de precio favorece al vendedor ya que el cumplimiento de la obligación no de- pende del actuar diligente del comprador.
CLÁUSULAS ESCRITURARIAS SUGERIDAS.
COMPRAVENTA y ANTICRESIS “A” y “B-------
ESCRITURA NUMERO …...-------------------
En la xxxxxx xx Xxxxxxx, xxxxxxxxx xx Xxxxx Xx, Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, a … , ante mí, N.N., escribana titular del Registro No. …, compa- recen: por una parte “A”; y por la otra “B”; los comparecientes son personas de mi conoci- miento, quienes declaran su voluntad de ins- trumentar en la presente los siguientes con- tratos de compraventa y anticresis, conforme a las siguientes cláusulas:--------------------
(A)COMPRAVENTA: ------------------------
(I) “A” vende a “B” y éste acepta, el si- guiente inmueble: … .------------------------
(II) Se efectúa esta compraventa por el precio total de un millón de pesos ($1.000.000.-), de cuyo importe el compra- dor abona en este acto la suma de ochocien- tos ochenta mil pesos ($880.000.-), en efec- tivo, otorgando el vendedor por la presente suficiente recibo; y el saldo, es decir la suma de ciento veinte mil pesos ($120.000.-), será cancelado con la imputación de la renta del inmueble objeto de la presente, mediante del derecho real de anticresis que se cons- tituirá.-----------------------------------------
(III) El vendedor se obliga a responder por saneamiento en caso de evicción y vicios ocultos.----------------------------------
(IV) La tradición se efectúa “constituto posesorio” por cuanto el vendedor se consti- tuye en poseedor del inmueble a nombre del adquirente, a título de acreedor anticresista, según contrato instrumentado en esta escri- tura.---------------------------------------------
(V) Declaraciones de carácter fiscal e im- positivo …
Asentimiento conyugal: Presente en este acto … .------------------------------------------
(B) ANTICRESIS ---------------------------
(I) “B” constituye derecho real de anticre- sis por la suma de ciento veinte mil pesos ($120.000.-) en favor de “A”, y éste acepta, sobre el mismo inmueble adquirido en esta escritura, cuyas características se dan por reproducidas.-----------------------------------
(II) Esta anticresis se constituye para ga- rantizar y cancelar la suma adeudada por el comprador en concepto de saldo de precio de la compraventa.-------------------------------
(III) La explotación del inmueble consisti- rá en la habitación del mismo por parte de “A” y el saldo de precio será cancelado a través de la imputación de la renta del inmueble objeto de la presente, a la cual las partes asignan un valor de ciento veinte mil pesos ($120.000.-)
--------------------------------------------------
(IV) Esta anticresis se constituye por el plazo de un año.--------------------------------
(V) “A” manifiesta encontrarse en posesión del inmueble asiento de la garantía en calidad acreedor acreedor anticresista.---------------
(VI) “A” se obliga a: (1) destinar el inmue- ble a su vivienda familiar; (2) cumplir en tér- xxxx todas las obligaciones tributarias (por impuestos o tasas nacionales, provinciales o municipales, existentes a la fecha o que se impongan en el futuro) cuyo hecho imponi- ble se vincule con el inmueble objeto del pre- sente contrato, hasta su efectiva restitución; y (3) restituir el inmueble libre de ocupantes y/o cosas, al titular legitimado, al vencimien- to del plazo establecido. La xxxx se producirá en forma automática, debiendo abonar una multa diaria de cien dólares estadouniden- ses (u$s 100.-) por cada día de retardo en la
entrega del inmueble, en concepto de indem- nización tada.-----------------------------------
(VII) “B” se obliga a: (1) celebrar contrato de seguro contra riesgo de incendio respecto del inmueble objeto del presente contrato por una indemnización igual a la suma del saldo de precio adeudado consignado en la cláusu- la (II) del contrato de compraventa instru- mentado en la presente, debiendo instituir beneficiario al acreedor anticresista, a quien deberá entregar la póliza respectiva y exhibir los recibos de pago de la prima en término; y
(2) abonar los gastos emergentes de la cons- titución de esta anticresis, y los que demande su cancelación, correspondiendo al acreedor la designación xxx xxxxxxxxx autorizante de la escritura de recibo.--------------------------
(VIII) Poder especial irrevocable: “A” con- fiere a favor de “B”, poder especial irrevoca- ble e inextinguible por fallecimiento en los términos del Art. 380, inc. b) y c) del Código Civil y Comercial de la Nación, por el plazo un año a contar desde el vencimiento del plazo pactado para el derecho real constituido en la presente, para otorgar en su nombre y repre- sentación y a favor de sí mismo, escritura de recibo por el saldo de precio.-----------------
Asentimiento conyugal: Presente en este acto … ------------------------------------------
(C) CLAUSULAS COMUNES A LOS CON- TRATOS DE COMPRAVENTA y ANTICRE- SIS:-------------------------------------------
(I) Ningún acto jurídico de las partes re- lacionado con los contratos instrumentados en esta escritura producirá la novación de las obligaciones emergentes de los mismos. No obstante, si por la naturaleza del caso se interpretare que existió novación, la anti- cresis constituida en este acto mantendrá su
vigencia con relación a las obligaciones emer- gentes de la supuesta novación, formulando el acreedor reserva expresa en los términos del Art. 940 del Código Civil y Comercial de la Nación.----------------------------------------
(II) Para todos los efectos jurídicos, inclu- so procesales, derivados de los contratos ins- trumentados, las partes constituyen domici- lio especial en los declarados al comienzo.----
CONSTANCIAS NOTARIALES: …
CONCLUSIÓN.
Luego del análisis efectuado del derecho real de anticresis, no podemos sino concluir que la aplicación de este instituto a casos or- dinarios como el supuesto planteado, es no sólo factible sino conveniente dada la pro- tección y satisfacción de los intereses de cada una de las partes.
Celebramos que la anticresis no haya sido eliminada de nuestro cuerpo normativo, sino que el legislador a los fines de revitalizarla haya introducido modificaciones que tornan favorable su aplicación.
Creemos que podemos recurrir con seguri- dad a la utilización de esta figura para garan- tizar el saldo de precio de una compraventa inmobiliaria cuando se configuren los extre- mos del supuesto planteado y desarrollado en este trabajo, ya que la anticresis confiere a los sujetos otorgantes del negocio las he- rramientas necesarias para la satisfacción de sus intereses, alentando en consecuencia su utilización en el ámbito notarial.
PONENCIAS.
1. Consideramos apropiada la conservación de la anticresis en el Código Civil y Comer- cial de la Nación, dentro de los derechos reales de garantía, ya que con sus espe- ciales caracteres, y más aun habiéndose introducido modificaciones que tornan favorable su aplicación, constituye una herramienta útil para brindar seguridad a los negocios jurídicos.
2. La esencial diferencia del derecho real de anticresis, con relación a los res- tantes derechos reales de garantía está dada por el doble carácter de esta figu- ra, ya que no sólo agota su función eco- nómico-social siendo como tal una mera garantía, sino que además constituye un medio para extinguir la obligación garantizada.
3. En el supuesto de constitución de anti- cresis por el usufructuario, la garantía se extinguirá por el fallecimiento del cons- tituyente o por vencimiento del plazo del derecho real de usufructo. En vías a resguardar los derechos del acreedor y de fomentar la celebración de este contrato en los supuestos de dominio desmem- brado, sugerimos que al momento de la constitución de la garantía, el nudo pro- pietario asuma por delegación la deuda garantizada y asimismo constituya anti- cresis sobre la cosa asiento de la garan- tía, ambas –delegación y constitución- bajo la condición suspensiva de muerte del usufructuario.
4. Tratándose del condómino constituyente, el acreedor anticresista ejercerá la copo- sesión con los restantes condóminos, te-
niendo derecho a percibir los frutos que correspondan a la parte indivisa de aquel. Sin embargo creemos que este princi- xxx rige toda vez que no exista un con- venio de uso y goce entre los condómi- nos, en los términos de los Art. 1986 a 1988 del CCCN.
5. Es improcedente la constitución del dere- cho real de anticresis para garantizar cré- ditos eventuales o sometidos a condición suspensiva, ya que en virtud xxx xxxxx carácter de la misma -garantía y medio de cumplimiento de la obligación-, en ta- les supuestos el acreedor en posesión del inmueble no es aún titular de una obliga- ción exigible, a la cual pueda imputar los frutos.
6. Cuando el vendedor de un inmueble ma- nifieste la necesidad o conveniencia de continuar habitando el inmueble, y el comprador la de financiamiento, el otor- gamiento del contrato de compraventa con saldo de precio garantizado con de- recho real de anticresis, brinda seguridad y plena satisfacción a los intereses de las partes.
BIBLIOGRAFÍA.
Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Tomo V, Artículos 1763 a 2276, Xxxxx Xxxxx Xxxx- ra, Xxxxxxxx Xxxxxx, Directores, Editorial La Ley.
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