Capítulo I
Capítulo I
Compraventa
SUMARIO: l. Definición.-2. Características: A. Es un contrato consensual. B. Es un contrato bilateral. C Es un contrato oneroso. D. Es un contrato conmutativo. X. Xx un contrato principal. F. Es un contrato de ejecución instantánea. G. Transmite el dominio.- 3. Su importancia.- 4. Clases.- 5. Requisitos.- 6. El consentimiento.- 7. Capacidad.- 8. Objeto: A. Cosas que pueden ser vendidas. B. Requisitos del objeto: a) Posible; b) Real; c) Determinado o determinable; d) Xxxxxx; e) No debe pertenecer al comprador. C Venta de cosa futura y venta de esperanza.- 9. El precio.- A. Concepto.- B. Requisitos: a) Precio en dinero; b) Precio cierto. C. Las arras.- 10. Efectos.- 11. Obligaciones del vendedor: A. Obligación de conservar y entregar la cosa. B. Garantía de la cosa vendida.- 12. Obligaciones del comprador: A. Obligación de pagar el precio. B. Derecho a depositar el precio. C. Lugar y tiempo del pago. D. Resolución del contrato por falta del pago del precio. E. Obligación de recibir la cosa.-13. Modalidades de la compraventa.- 14. Compraventa condicional.- 15. Venta con pacto comisorio.- 16. Cláusula de no enajenar.- 17. Venta ad gustum.- 18. Venta a ensayo o prueba.- 19. Venta con calidad determinada.- 20. Venta a satisfacción del comprador.- 21. Venta con cláusula de arrepentimiento.- 22. Venta con pacto de retroventa: A. Concepto y naturaleza jurídica. B. Su utilidad. C. Requisitos. D. Forma de ejercitar el derecho. E. Personas que pueden ejercer la retroventa. F. Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa. G. Efectos de la retroventa. 23. Pacto de reventa.- 24. Venta con reserva de dominio.- 25. Venta con pacto de preferencia: A. Su concepto y naturaleza. B. Requisitos. C Efectos. D. Venta en pública subasta. E. Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.- 26. Venta con la facultad de señalar la persona para quien se compra: A. Concepto y naturaleza jurídica. B. Requisitos. C. Efectos.- 27. Pacto del mejor comprador: X. Xxxxxxxx y naturaleza. B. Trasmisibilidad. C Bienes sobre el que recae y plazo. D. Solo cabe en casos de venta y pago. E. Limitaciones del ar. 2709 C. F. Efectos.- G. Comparación con el pacto de preferencia.- 28. Modalidades de la venta de inmuebles.- 29. Venta en junto, bloque o masa.- 30. Venta por cuenta, peso o medida.- 31. Jurisprudencias.-
l. Definición
La compraventa se encuentra definida en el art. 2530 C. que dice: «La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto» Esta defunción consagra varias de las características de la compraventa y señala los requisitos de especial relevancia: el objeto y el precio. Según los anotadores, esta definición fue tomada de la obra de Xxx Xxxxxxx Xxxxxx0
2. Características
El contrato de compraventa tiene las características siguientes:
A. Es un contrato consensual
El carácter consensual de este contrato se consagra en el art. 2540 C. que dice: «La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregados»2
Es cierto que el art. 2534 C. establece que la compraventa de inmueble se otorgará en escritura pública; pero esta no es un requisito esencial de su perfeccionamiento. Si no se celebró en escritura pública, el contrato existe y las partes pueden compelerse para su otorgamiento y proceder a la inscripción.
B. Es un contrato bilateral
Es bilateral porque se obliga tanto el vendedor como el comprador. El primero se obliga a entregar la cosa vendida y a responder por la evicción y saneamiento. El segundo se obliga a pagar el precio, lo mismo que a recibir el objeto comprado.
C. Es un contrato oneroso
Es oneroso por cuantos ambos contratantes sufren un sacrificio, un gravamen. El vendedor se desprende de la cosa y el comprador del precio.
D. Es un contrato conmutativo
Es conmutativo por cuanto las partes pueden prever al celebrarse el contrato el sacrificio equivalente de sus prestaciones, lo mismo que sus ventajas.
No obstante, a veces puede ser aleatorio, como sucede en las ventas de cosas futuras cuando el comprador asume el riesgo de que no llegaren a existir en todo o en parte, o cuando se venden como existentes las sujetas a riesgos y el comprador los asume, de acuerdo con el art. 2571 C.
E. Es un contrato principal
Es principal porque subsiste por sí solo. No necesita de otro para subsistir, como sucede con la hipoteca y la fianza.
F. Es un contrato de ejecución Instantánea
Es de ejecución instantánea por cuanto se cumple de una sola vez. No obstante, puede ser de ejecución sucesiva cuando está de por medio un suministro de cosas.
G. La compraventa trasmite el dominio
Tal efecto se desprende de la definición que da el art. 2530 C. En ella se expresa que la compraventa transfiere el dominio. Se produce la trasmisión aunque ni el precio ni la cosa se hayan entregado. Este sistema de trasmisión es el consagrado por el Código Civil Francés, el que se aparta xxx Xxxxxx y Xxxxxx.
3. Su importancia
Este contrato es el más usual y en los tiempos modernos se presenta en forma masiva. Por lo expuesto, es regulado en los códigos en forma minuciosa.
4. Clases
La compraventa puede ser civil y mercantil. El art. 341 C.C. señala las pautas para distinguir la venta civil de la mercantil. Expresa: «Serán mercantiles las compraventas a las que este Código da tal carácter y todas las-que se hagan de bienes muebles con el objeto directo y preferente de traficar, esto es, de revenderlos, o alquilar su uso»
De acuerdo con el art. 111 literal i), la venta de inmueble queda sujeta al Código Civil.
Es importante la distinción para determinar la ley reguladora del contrato; a saber:
a) De acuerdo con el Código Civil la venta civil puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles; de acuerdo con el Código de Comercio, la mercantil sólo sobre muebles.
b) De acuerdo con el art. 2568 C. no pueden venderse las cosas ajenas, bajo pena de nulidad; en cambio el art. 342 C.C. expresa que la venta de cosa ajena es válida y, como consecuencia, vincula a las partes.
5. Requisitos
La compraventa es un contrato y como tal debe reunir todos los requisitos generales de los contratos: consentimiento, objeto, capacidad y causa.
El precio y la cosa vendida forman parte del objeto del contrato de compraventa, pero en este contrato adquieren características especiales. De aquí- que se exprese que son elementos esenciales de la compraventa. U doctrina los califica como elementos especiales.
Si falta el precio o la cosa no hay venta. Si falta el precio, por ejemplo, no hay venta, pero puede convertirse en donación si se han llenado los requisitos de ésta.
El art. 2533 C. establece que el contrato no será juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltare un requisito esencial.
Trataremos brevemente sobre el consentimiento, capacidad, objeto y precio.
6. El consentimiento
El consentimiento es un requisito esencial de todo contrato, y, como consecuencia, de la compraventa. El consentimiento debe recaer sobre:
a) La cosa comprada. No existe contrato válido si Xxxx cree vender el inmueble X y Xxxx entiende comprar el inmueble Y. Xxxx cree vender su automóvil Datsun y Xxxxx cree adquirir un Jeep Toyota.
b) El precio. No hay contrato válido si Xxxx cree vender el inmueble X por C$100.000 y Xxxxx cree adquirirlo por C$10.000.
c) Sobre la naturaleza del contrato. No habrá venta ni arrendamiento si Xxxx cree vender a plazo el inmueble X y Xxxxx recibirlo en arriendo.
La venta, como contrato que es, se forma por el consentimiento libre del vendedor y del comprador. No obstante, el art. 2531 C. establece algunos casos en que una persona se ve compelida a vender. Las ventas forzadas no son consideradas como verdaderas ventas, por cuanto falta el consentimiento libre del vendedor. Sin embargo, un fuerte sector doctrinal estima que no hay ausencia de consentimiento, ya que éste se ha dado por adelantado en el instrumento de donde emana la obligación del deudor, o al adquirir el inmueble objeto de la expropiación.
De acuerdo con el citado artículo nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
i) Cuando se decreta la expropiación por causa de utilidad pública. Este es el ejemplo típico de la venta forzada.
En épocas normales no se presenta con mucha frecuencia; no sucediendo lo mismo en períodos revolucionarios, la que generalmente va acompañada con injustas confiscaciones. En la Ley de Reforma Agraria se presentan ambas figuras.
ii) Cuando por una convención o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada.
Si es por una convención estamos en presencia de la promesa de venta. Si es por virtud de testamento estamos en presencia de una carga a la institución de heredero o a un legatario.
iii) Cuando en la partición de la herencia o en la cesación de comunidad las cosas partibles no admiten división o su división las hiciere desmerecer.
iv) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial.
Son las ventas judiciales que resultan de los juicios que los acreedores iniciaron en contra de sus deudores para el cumplimiento de la obligación.
Entre los autores se discute en torno a la determinación de quién es el vendedor: la mayoría sostiene que el vendedor es el deudor, representado por el Juez; otro sector opina que el vendedor es el acreedor representado por el Juez; otro grupo opina que vende el Juez en ejercicio de su función jurisdiccional.
Nuestro derecho sigue el primer sistema, porque en los arts. 1775 y 1816 Pr. se dispone que el Juez procederá en representación del deudor demandado a otorgar la escritura al acreedor ejecutante, según se establece en el art. 2624 inc. 2 C.
v) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración.
Ejemplos: la obligación del guardador de la herencia de vender todos los bienes hereditarios de acuerdo con el art. 379 C.; la obligación del albacea de vender los bienes de la sucesión para el pago de las deudas de conformidad con el art. 1285 C.
7. Capacidad
Todas las personas capaces para obligarse pueden celebrar la compra-venta. Pero al vendedor se le exige que además tenga el dominio y la libre disposición de las cosas vendidas. Así se dispone en el art. 2564 C.
El art. 2565 C. señala una serie de prohibiciones y no de incapacidades.
8. Objeto
A. Cosas que pueden ser vendidas.
Todas las cosas muebles e inmuebles pueden ser vendidas, aun las futuras, siempre que puedan ser objetos de contrato. Esta es la regla general. No se permite cuando la ley lo prohíbe. Esta es la excepción. Así se desprende del art. 2566 C. que dice: «Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida»
Se prohíben vender, por ejemplo: las cosas públicas de acuerdo con el art. 611 C.; la sucesión de una persona viva de acuerdo con los arts. 934, 2473 inc. 2 y 2734 C.; todos los bienes presentes o futuros o una parte de ellos de acuerdo con el art. 2573 C.; los derechos de uso, habitación y comodato de acuerdo con los arts. 1548 y 3426 C.; el derecho de pedir alimento de acuerdo con el art. 286 C.; el derecho otorgado por el pacto de preferencia de acuerdo con el art. 2703 C.
B. Requisitos del objeto.
Para determinar los requisitos del objeto de la venta debemos recurrir a las reglas generales sobre el objeto de los contratos y de las obligaciones y a las especiales para ella, siempre que no resultaron modificadas por estas últimas.
El objeto de la compraventa debe ser:
a) Posible.
El objeto de la compraventa debe ser posible. Esta posibilidad debe ser física y jurídica. En pocas palabras, el objeto debe estar en el comercio, como se desprende del art. 2473 C.
No se puede vender por ejemplo: El sol, el aire, las calles y las cosas cuya enajenación prohíbe la ley, como hemos visto anteriormente.
b) Real.
El objeto de la compraventa debe ser real.
Real significa que exista la cosa. No es válida la venta de una cosa que dejó de existir al tiempo de celebrarse el contrato. Será nula por falta de objeto. Ejemplo: Es nula la venta que hace Xxxx x Xxxxx del caballo X, si al tiempo de celebrarse el contrato ya había muerto.
Esto no quiere decir que no se puedan vender las cosas futuras, es decir, las que no existen, pero que se espera que existan.
c) Determinado o determinable.
De acuerdo con el art. 2572 C., la cosa es determinada:
i) Cuando es una cosa cierta. Se refiere al cuerpo cierto, o sea, aquel que se encuentra determinado en sus elementos esenciales. Ejemplos: el caballo «El Consentido»; el automóvil placa No. 482-2030, chasis 103678; el inmueble X con tales linderos, medidas y datos de inscripción.
ii) Cuando la cosa se determina en su especie y cantidad. Ejemplo: 10 fanegas de maíz, 30 litros de aceite de semilla de algodón.
Si sólo se señala el género, no hay contrato, por cuanto no se sabe cuál es el objeto debido. Ejemplo: te vendo animales. Tampoco hay contrato cuando se señala la especie sin la cantidad. Ejemplo: te vendo maíz, frijoles, etc. Se podría cumplir la obligación entregando un grano de fríjol o un grano de maíz.
d) Propio.
La cosa objeto de la venta debe pertenecer al vendedor, debe ser propia. Al art. 2568 C. expresamente prohíbe y declara nula la venta de cosa ajena, pues si nadie puede trasmitir un derecho que no tiene y por definición legal la venta trasmite el dominio, lógico es consagrar la nulidad de la venta de cosa ajena.
En los sistemas en que la venta no trasmite el dominio, se acepta la venta de cosa ajena. Era la solución que seguía el Derecho Romano. No obstante, algunas legislaciones que distinguen entre título y modo, declaran la nulidad de la venta de cosa ajena.
Por el contrario, la venta comercial de la cosa de otro es válida. Obliga al vendedor a adquirirla y entregarla al comprador bajo la pena de la indemnización de daños y perjuicios. Así lo dispone el art. 342 C.C.
Para el estudio de los efectos de la venta de cosa ajena es preciso distinguir: efectos con relación al verdadero propietario de la cosa y efectos con relación a los contratantes.
La venta de cosa ajena no puede perjudicarle al verdadero propietario que no ha sido parte en el contrato de venta de cosa ajena res inter alios acta, conservando el derecho de reivindicarla.
El verdadero propietario sólo pierde la acción reivindicatoria:
i) Cuando el comprador adquirió la cosa por prescripción.
ii) Cuando se adquieren cosas muebles no hurtadas ni robadas por tercero de buena fe, de acuerdo con el art. 1768 C.
iii) Cuando el tercero registral adquiere en virtud de testamento revocado o declarado nulo3.
La Corte Suprema ha dicho que la acción de nulidad por la venta de la cosa ajena no la puede ejercer el dueño de ella. Sólo los contratantes la pueden ejercer4.
Con relación a los contratantes se producen dos efectos fundamentales: la nulidad de la venta y la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador.
En principio la acción de nulidad se establece en beneficio del comprador, quien debe tener buena fe (ignorar que la cosa era ajena). Por eso la parte pertinente del art. 2568 C. dice: «... si el comprador sabía que la cosa era ajena no podrá pedir la restitución del precio...»
El comprador no sólo puede invocar la nulidad como acción, sino también como excepción. Se invoca como acción a fin de que se le devuelva el precio y liquide una situación conflictiva. Se invoca como excepción a fin de negarse a entregar el precio.
Al vendedor que entregó la cosa no se le concede acción de nulidad de conformidad con la parte pertinente del art. 2568 C. que dice: «... El vendedor después que hubiere entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa...». Interpretado a contrario sensus, antes de haber sido entregada puede demandar la nulidad. Debemos de reconocer que el tema no es pacífico en la doctrina.
En nuestro derecho no existe duda de que la nulidad es relativa. El art. 2568 C. expresamente dispone que es nula, con nulidad relativa, la venta de cosa ajena.
Como consecuencia, la venta se convalida o consolida:
i) Por la ratificación que de ella hiciera el propietario.
ii) Por la adquisición posterior que hace del objeto vendido el comprador, sea a título universal (institución de heredero), o a título particular (legado, venta, donación, permuta, dación en pago, etc.).
La convalidación tiene lugar aun después de presentada la demanda de nulidad por el comprador, aunque el tema es discutido en la doctrina.
Son varias las teorías que tratan de dar fundamento a esta nulidad: la de la rescisión, de la falta de causa, de un error sobre la persona, del error sobre la cosa y del error sobre la causa del acto.
El otro efecto que produce la venta de cosa ajena consiste en la indemnización de los daños y perjuicios que el vendedor debe pagar al comprador, aunque se encuentre de buena fe, como consecuencia de la anulación del contrato o de la reivindicación de la cosa. Para que el comprador sea indemnizado necesita tener buena fe.
El art. 2568 C. no comprende las ventas siguientes:
i) La que se refiere a cosas genéricas. Ejemplos: cincuenta fanegas de maíz, cien vacas.
Estas se pueden adquirir al momento de la entrega.
ii) Aquellas en las cuales el vendedor se obliga adquirir los bienes objeto de la venta.
En este tipo de venta las partes están de acuerdo en que es condicional.
En los anteriores supuestos no hay venta de cosa ajena, pues solamente se difiere la trasmisión de la propiedad, lo cual es permitido. Son, pues, ventas válidas.
Relacionada íntimamente con la venta de cosa ajena se encuentra la venta de la totalidad de la cosa común por uno de los condóminos. Esta venta es nula aun respecto de la porción que le corresponde al vendedor. Así lo dispone el art. 2569 C.
La solución del mencionado artículo ha sido criticada por ser excesiva, pues se piensa que debe ser válida la venta por la porción que le corresponde al vendedor.
Creo que la solución del artículo citado es la justa, pues el comprador ha creído comprar toda la cosa y no una parte indivisa.
También esta venta puede ser ratificada de acuerdo con el art. 2568 C., pues el art. 2569 C. declara que el art. 2568 C. es aplicable al supuesto de la venta de la totalidad de la cosa común.
Los anotadores encuentran un roce entre los arts. 2569 C. y 1803 inc. 2 C.
e) No debe pertenecer al comprador.
La compra de cosa propia no vale. Así lo dispone expresamente el art. 2574 C. Esta nulidad es absoluta y se produce por faltarle causa al contrato.
C. Venta de cosa futura y venta de esperanza.
En la venta de cosa futura o esperada el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a existir. Si la cosa llega a existir se habrá cumplido la condición y el contrato surtirá todos sus efectos. Si por el contrario, la cosa no llega a existir, la condición no se cumple y el contrato se tendrá por no celebrado, por lo que, como consecuencia, el comprador no está obligado a pagar el precio. No existe contrato por falta de objeto. Ejemplos: la cosecha de naranjas que producirá la finca el Xxxxxxx; el potrillo que nazca de la yegua el 'Encanto'.
Si lo vendido no es la cosa esperada, sino la esperanza o suerte de que exista, la venta es de esperanza. En este supuesto existe venta pura y simple, pero es aleatoria. Como consecuencia, el comprador debe pagar el precio aunque las cosas no lleguen a e. Ejemplo: la compra por C$ 500.00 que Xxxx le hace al pescador de los peces que coja con un tiro de red.
El art. 2571 C. establece tres casos en que la venta es aleatoria:
a) Cuando sean vendidas cosas futuras tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad. Ejemplos: comprar la cosecha de café asumiendo el riesgo de que se pierda totalmente antes de ser cortada; comprar un billete de lotería; comprar por C$ 500.00 los peces que de un golpe de red saque el pescador.
En estos supuestos el comprador debe pagar el precio aunque no obtenga ninguna utilidad de la esperanza. Por ejemplo: el comprador debe pagar el precio aunque se pierda toda o parte de la cosecha por un incendio, plaga, etc.; Aunque el pescador no saque ningún pez.
El comprador en los anteriores supuestos asume el riesgo de que no resulte nada de lo calculado. Así lo dispone el art. 2711 C. «Si la venta fuera aleatoria, por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegaren a e, el vendedor tendrá derecho a todo el precio, aunque la cosa no llegare a existir, si de su parte no hubiere culpa»
b) Cuando se venden cosas futuras asumiendo el comprador los riesgos de que no lleguen a existir en cualquier cantidad. Ejemplo: se calcula la cosecha en quinientas fanegas de café y sólo produjo la finca cien fanegas; se calculó que la cosecha de maíz será de quinientos quintales y sólo produjo doscientos.
En tales casos el comprador debe de pagar la totalidad del precio, pues ha comprado una esperanza. Así lo dispone la primera parte del art. 2712 C. que dice: «Si la venta fuere aleatoria por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegaren a existir, en cualquier cantidad, el vendedor tendrá también derecho a todo el precio, aunque la cosa no llegare a existir en una cantidad inferior a la expresada...»
En este supuesto el comprador no ha tomado el riesgo de la inexistencia total sino el riesgo de la inexistencia de una parte, aunque sea muy pequeña; como consecuencia, si se produce la pérdida total no habrá venta por falta de objeto y el vendedor debe restituir el precio si ya lo hubiere recibido. Así lo dispone el art. 2712 inc. 2 C.
c) Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando este riesgo el comprador. Ejemplo: venta de los animales que existen en la finca X afectada por una sequía, los que están expuestos a morirse por falta de agua y comida.
En este caso el vendedor tiene derecho a todo el precio aunque la cosa hubiere dejado de existir en su totalidad o en parte en el día del contrato. Así lo dispone el art. 2713 C.
Esta venta puede ser anulada como dolosa por la parte perjudicada si probare que la otra parte no ignoraba el resultado del riesgo a que estaba sujeta la cosa. Así lo dispone el art. 2714 C. El dolo puede provenir del vendedor o del comprador (sabía que a la fecha del contrato había pasado el peligro y se aprovechó de ello para comprar a un precio inferior).
No es preciso que conste expresamente que el comprador asume el riesgo para que la venta sea aleatoria en los casos regulados por los artículos anteriores. Puede resultar del contexto del contrato o de la circunstancia que rodean el caso, como cuando se vende una cosecha de café de la finca X que normalmente produce quinientos quintales en cincuenta mil córdobas.
9. El precio
A. Concepto
El precio es la contraprestación que realiza el comprador a cambio de la cosa que recibe.
B. Requisitos
El precio debe de reunir los requisitos siguientes: debe consistir en dinero y ser cierto.
a) Precio en dinero.
El precio debe consistir en dinero; pero el art. 2536 C. admite el precio mixto que consiste parte en dinero y parte en otras cosas. Ejemplo de precio o: Xxxx le vende a Xxxxx el inmueble X por cien Mil Córdobas, de los cuales recibe setenta mil córdobas en efectivo y un automóvil en treinta mil Córdobas. De acuerdo con el citado artículo para determinar si estamos en presencia de una permuta o de una venta cuando el precio es o debe atenderse preferentemente a la intención de las partes; pero agrega que en defecto de ella se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada como parte del precio excede al del dinero y por venta, cuando el dinero excede al de la cosa dada como parte del precio.
La referida disposición se presta a confusión, pues tal como se encuentra redactada las partes podrían convertir en venta lo que es permuta o en permuta lo que es venta, a pesar de la diferencia de los valores del dinero y de la cosa dada. Pero en realidad esa no ha sido la intención del legislador, ya que las partes no pueden desnaturalizar el contrato, convirtiendo en venta lo que es permuta o viceversa. La intención de los contratantes funcionará cuando el dinero y las cosas son iguales o más o menos iguales.
b) Precio cierto.
El art. 2530 C. al definir la venta exige como requisito el precio cierto.
El precio es cierto cuando es determinado o determinable.
El precio es cierto:
i) Cuando determinan las partes el precio que debe de pagar el comprador.
Es la forma más usual de determinar el precio. El precio no podrá quedar al arbitrio de uno de los contratantes, pues en tal supuesto no existiría consentimiento. Así lo dispone el art. 2539 C. Ejemplos: el que fije Xxxx (comprador); el que fije Xxxxx (vendedor).
ii) Cuando se deje su señalamiento al, arbitrio de un tercero determinado.
Así lo permite el art. 2537 C. Si el tercero no quisiere señalarlo (muerte, negativa, incapacidad, etc.), quedará ineficaz el contrato. Si el tercero ha procedido de mala fe, con evidente error y, en general cuando el precio es bastante desproporcionado, puede ser impugnado en busca de un reajuste.
Esta forma de determinar el precio es poco usual.
iii) Cuando se fija con referencia a otra cosa cierta.
Ejemplo: Vendo el inmueble X por el precio en que lo compré.
iv) Cuando en las ventas de valores, granos, líquidos y demás consumibles se señalare por precio el que la cosa vendida tuviere en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.
Ejemplo: Vender cien fanegas de maíz al precio que tenga el día veinte de septiembre del corriente año; vender diez fanegas de maíz con el diez por ciento menos del que tuviere el diecisiete de julio del corriente año en el Mercado Oriental.
C. Las arras.
Su origen se encuentra en el Derecho Romano.
Son sumas de dinero o cosas muebles (un anillo ordinariamente en el Derecho Romano), que se entregan como prueba de la celebración de un contrato o para reservarle a las partes el derecho de retractarse del contrato. Las primeras se denominan arras probatorias y las segundas penitenciales.
Las arras probatorias tienen por objeto constatar que el contrato se ha celebrado y para este fin el comprador entrega una cosa o dinero de valor inferior a la cosa vendida. Si el contrato es cumplido, lo recibido se aplica al precio convenido.
Nuestro Código Civil no regula este tipo xx xxxxx, pero puede ser convenido. Solamente consagra las arras penitenciales en el art. 2557 C. que dice: "Si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindiese el contrato, allanándose el comprador a pederlas, o el vendedor volverlas duplicadas". Estas arras penitenciales producen los efectos siguientes:
a) Si el contrato se cumple, lo entregado se aplica al precio convenido.
b) Cuando ambos contratantes de común acuerdo desisten de la venta, el vendedor debe regresar las arras al comprador, sin estar obligado a dar otro tanto al mismo comprador.
c) Si el comprador desiste de la venta pierde las arras entregadas al vendedor.
d) Si el vendedor es el que desiste debe devolver las arras recibidas al comprador, y otra cantidad igual.
En los casos de los dos últimos literales, para retractarse en virtud de las arras, no es preciso que exista un incumplimiento del contrato de la otra contraparte, pues basta la simple voluntad sin motivaciones de dar por resuelto el contrato.
Esto es así porque el derecho concebido en el art. 2557 C. es diferente al del art. 1885 C. En virtud del primero se puede resolver el contrato sin que exista incumplimiento; por el contrario, en virtud del segundo, es preciso el incumplimiento del otro contratante para que proceda la resolución del contrato.
Cuando se produce la resolución por falta del pago del precio, el vendedor tiene derecho a retener las arras o recibirlas dobladas. Así lo dispone el art. 2664 C.
Generalmente las arras se estipulan en la compraventa. De aquí que el legislador las haya regulado en el titulo correspondiente a ese contrato, pero en realidad, pueden emplearse en todos los contratos, razón por la cual el o Civil Italiano de 1942, las regula en la parte general de las obligaciones, conjuntamente con la cláusula penal del art. 1382 a 1386.
En el art. 361 C.C. se dispone que las arras se reputan dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario. Acepta pues, las arras como medio de prueba y las arras como medio de retracción, pero éstas deben pactarse expresamente.
10. Efectos.
El contrato de compraventa es bilateral y como tal produce obligaciones para ambas partes. El vendedor está obligado a conservar, entregar y garantizar la cosa, como también a sufragar los gastos de entrega y a recibir el precio. El comprador por su parte está obligado a entregar el precio y a recibir la cosa.
Es importante destacar que la compraventa produce la trasmisión del dominio de la cosa vendida junto con los riesgos.
11. Obligaciones del vendedor
El art. 2582 C. señala las principales obligaciones del vendedor: la entrega y la garantía de la cosa vendida.
A. Obligación de conservar y entregar la cosa.
a) Conservación.
El vendedor está obligado a conservar la cosa tal como se hallaba al tiempo de celebrarse el contrato sin cambiar su estado, hasta que la entregue al comprador. Así lo dispone el art. 2583 C.
Como consecuencia de esa obligación el vendedor debe de mantenerla en buen estado y obtenerse de hacer mejoras y modificaciones en la cosa.
Los gastos de conservación corren a cuenta del vendedor, salvo convenio en contrario. Esto resulta por la aplicación del art. 2590 C.
El deber de custodia se da e el cuerpo cierto, pues cuando lo debido es un género se puede pagar entregando cualquier cosa perteneciente a dicho género. ¿Si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, quién debe de asumir el riesgo? De acuerdo con los arts. 1846, 1847, 2174 inc. 2 y 2579 C., los riesgos del cuerpo cierto los asume el comprador desde que se celebró la venta, salvo que se haya hecho bajo condición suspensiva, en cuyo caso mientras penda la condición los riesgos serán a cargo del vendedor.
También asume el riesgo el comprador, de acuerdo con el art. 2580 C. cuando se trata de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalado de modo que no puede confundirse con otra porción de la misma cosa, como por ejemplo, todo el maíz que se encuentra en el granero de la finca Los Ángeles.
Si sólo se venden partes indeterminadas de ese granero (diez fanegas de maíz) la pérdida la asume el vendedor, a menos que ya se hubiere ajustado el precio y de haberse pesado, en cuyo caso la asume el comprador.
En las ventas al gusto mientras el comprador no declare que le agrada la cosa el riesgo lo asume el vendedor.
No obstante, si el cuerpo cierto perece durante la xxxx del vendedor de entregar la cosa, éste asumirá los riesgos. Así se desprende de los arts. 1847 inc. 3 y 2166 inc. 1 C.
Debemos de tener presente que el género no perece y que el deudor siempre lo debe entregar, ya sea que haya perecido por caso fortuito o por fuerza mayor o por su culpa.
b) Obligación de entregar.
En virtud de la entrega se pone en posesión al comprador para que pueda disfrutar de la cosa vendida como propietario.
El vendedor debe entregar la cosa junto con los accesorios (llaves, etc.) y aumentos después de la venta. Los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, salvo que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo, pues en este supuesto no pertenecerán al comprador sino vencido el plazo. Así se desprende de los arts. 2574 inc. 2 y 2584 C.
El art. 2574 inc. 2 C. se encuentra mal ubicado, pues el problema de los frutos es diferente al de la venta de cosa ajena. Se trata de dos problemas diferentes, por lo que deben ser regulados en forma separada.
La entrega debe hacerse en el lugar convenido y si las partes no lo designaron se hará en el lugar en que se encontraba la cosa en la época del contrato. Así lo dispone el art. 2585 inc. 1 C.
La solución de que a falta de designación convencional se entregará la cosa en el lugar en que se encontraba solo es aplicable al cuerpo cierto. Cuando se trata de un género la entrega debe hacerse en el domicilio del vendedor al tenor de lo dispuesto en el art. 2031 inc. 2 C. con relación al pago.
De acuerdo con el art. 2586 C. la entrega debe de hacerse en el tiempo estipulado en el contrato, y si no lo hubiere cuando la exija el comprador.
Los gastos de entrega corren a cargo del vendedor. Son gastos de entrega: el acarreo, embalaje, pesaje, medida, etc., si se trataré de cosas muebles, los honorarios xxx Xxxxxxx, el pago de los impuestos de trasmisión, la certificación de que si tiene o no gravamen el inmueble, etc. Los gastos del testimonio y su inscripción corresponden al comprador. Así se dispone en los arts. 2558 y 2590 C5. Estos mismos artículos permiten que se pacte en contrario a la solución que ellos mismos dan.
c) Casos en que no existe o se retarda la obligación de entregar la cosa.
Ya hemos visto que la entrega de la cosa es una obligación fundamental del vendedor; sin embargo, existen algunos casos en que se extingue o se retarda la obligación de entregar:
i) Cuando por caso fortuito o fuerza mayor desaparece la cosa. En tal supuesto el riesgo es del comprador y, como consecuencia, no puede pedir la devolución del precio si ya lo pagó. De no haberlo entregado podrá ser obligado a ello.
Si la imposibilidad derivada del caso fortuito o fuerza mayor fuere temporal (falta de solvencia fiscales, etc.), el comprador puede pedir la resolución de la venta y la devolución del precio, pero no tiene derecho para reclamar los daños y perjuicios, a menos que hubiere culpa por parte del vendedor.
El comprador no puede demandar en tal supuesto el cumplimiento del contrato, salvo que pase la imposibilidad. Sólo cabe, pues, la resolución de la venta.
ii) Cuando el comprador no ha pagado el precio.
El art. 2593 C. le concede el derecho de retención al vendedor cuando el comprador no le hubiere pagado el precio en la venta de contado. Por el contrario, si el vendedor le hubiera concedido un plazo al comprador para pagar el precio no puede negarse a entregar la cosa.
iii) Cuando en la venta a plazo el comprador cae en insolvencia. Así lo dispone el art. 2594 C. que dice: «Xxxxxxx está obligado a entregar la cosa, cuando hubiere concedido un término para el pago, y después de la venta el comprador se halla en insolvencia, salvo que afianzare de pagar en el plazo convenido».
d) Sanciones por la falta de entrega.
Si el vendedor no entregare la cosa, el comprador puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, más los daños y perjuicios en ambos casos. El ejercicio optativo de ambas acciones se produce tanto por la falta de entrega de bienes muebles como de inmuebles, a pesar de la aparente limitación con relación a estos últimos del art. 2597 C. Esta solución se desprende xxx xxxxxxxx que informa el Código Civil en esta materia, como puede observarse en los arts. 1885, 2586 y 2595 C.
B. Garantía de la cosa vendida.
a) Concepto.
El vendedor no sólo se encuentra obligado a entregar la cosa vendida, sino a garantizarle al comprador lo siguiente: el derecho y posesión de la cosa que trasmite (saneamiento por evicción) y el uso útil de la cosa de acuerdo a su destino (saneamiento por vicios redhibitorios).
El vendedor, pues, es garante del disfrute y uso de la cosa vendida. Esta garantía está consagrada en el art. 2589 C., cuyo desarrollo lo hace el Código Civil en dos capítulos.
b) Saneamiento por evicción.
i) Ideas generales.
Evicción es la privación de toda o parte de la cosa comprada, en virtud de sentencia judicial. Ejemplo: Xxxx vende a Xxxxx el inmueble X, pero éste es demandado por Xxxx con acción reivindicatoria para que le restituya dicho inmueble y el Juez declara con lugar la demanda por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Xxxxx ha sido evicto, por lo que Xxxx debe sanear la evicción de acuerdo con el art. 2589 C. Existe normalmente en virtud de una sentencia que condena al comprador a abandonar la cosa comprada por causas anteriores a la venta. Pero también se dan supuestos en que no es preciso la sentencia para que se produzca la evicción:
-Cuando el tercero detenta la cosa vendida y se niega a entregarla al comprador.
-Cuando por ser evidentemente indiscutible el derecho del reivindicante, el comprador se allana a la demanda.
No es aconsejable esta actitud, ya que es muy difícil determinar si nos encontramos frente a un derecho evidentemente indiscutible; por lo que resulta mejor citar de evicción al vendedor para evitar que este se niegue a prestar la garantía de conformidad con el art. 2617 C.
Es conveniente insistir sobre la anterioridad del título xxx xxxxxxx. El enajenante no puede garantizar los títulos posteriores de adquisición sobre las cosas enajenadas. El vendedor, por ejemplo, no debe la garantía de evicción cuando el inmueble es expropiado o confiscado en manos del comprador.
Cuando la adquisición del derecho xxx xxxxxxx se produce con posterioridad, pero en base a un origen anterior, el Juez tiene suficiente arbitrio para decidir si cabe o no la evicción. Así lo dispone el art. 2605 C. que dice: "Cuando el derecho que ha causado la evicción es adquirido posteriormente a la tradición de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias y resolver la cuestión".
Ejemplo: Xxxx vende a Xxxxx el inmueble X. Si antes de la venta Xxxxxx ya estaba por adquirir el inmueble X por prescripción y poco tiempo después de la venta se ha cumplido la prescripción y adquirido el inmueble, Xxxx debe garantizar a Xxxxx. Por el contrario, si la prescripción no se encontraba tan avanzada al tiempo de la venta no debe la garantía, por cuanto Xxxxx tuvo tiempo suficiente para interrumpir la prescripción. Esta es una cuestión de hecho que queda bajo la apreciación soberana de los tribunales de instancia.
El citado artículo termina con las opiniones extremas que se daban sobre el asunto: unos sostenían que se debía la garantía y otros que no se debía.
La evicción es parcial cuando se priva de una parte de la cosa (diez hectáreas de una finca de sesenta) o de una de las adquiridas (un caballo de los seis comprados) o cuando se turba el goce de la cosa (se priva de una servidumbre activa del inmueble vendido o se declara que pesa sobre él una servidumbre pasiva, o un usufructo o habitación),
ii) Efectos.
Dos son los efectos fundamentales de la garantía de la evicción: defender al comprador en el juicio e indemnizarlo si perdiere el juicio.
iii) Defensa enjuicio.
El vendedor debe salir en defensa del adquirente. Tal obligación la consagra el art. 2612 C. que dice: «El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por este en la forma y tiempo que designe el Código de Procedimiento, en el caso que un tercero le demandare la propiedad o posesión de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho comprendido en la adquisición, o lo turbare en el uso de la propiedad, goce o posesión de la cosa».
El enajenante sustituye procesalmente al adquirente si asume la defensa en el proceso, quien puede adherirse como coadyuvante. Hay una sustitución procesal, al igual que en la acción oblicua. Se litiga en nombre propio en virtud de un interés ajeno, pero que le conviene hacer en su beneficie). Los sujetos de la relación sustancial no cambian en ambas acciones, a pesar del cambio de las personas que ejercitan las acciones.
La acción de evicción la tiene el actual adquirente y sus herederos. Se puede dirigir contra el anterior vendedor o contra cualquiera de los anteriores.
El citado de evicción no puede citar a su vez a otro de los enajenantes. Pero tendrá derecho a pedir que se notifique la demanda a los enajenantes que designe. Si los notificados comparecen deben coadyuvar con el que pidió la notificación, formando con él una sola parte, debiendo gestionar en conjunto o por medio de apoderado. El citante tiene contra los notificados los mismos derechos que contra él tiene el demandado que lo ha citado de evicción. Así lo disponen los arts. 2013 y 2614 C.
Cabe la evicción contra los anteriores enajenantes aunque el demandado no puede citar por evicción a su enajenante inmediato por haber adquirido en virtud de donación o de venta en la que se renunció el saneamiento. Ejemplo: si Xxxx no puede citar a Xxxxx por cuanto renunció al saneamiento, puede citar a Xxxxx de quien adquirió Xxxx en virtud de venta. Así lo permite el art. 2606 C.
La citación de evicción es una condición indispensable para que funcione la garantía de la evicción. Así lo dispone el art. 2617 C. que dice: «La obligación que resulta de la evicción cesa si el vencido en juicio no hubiere hecho citar de saneamiento el enajenante, o si hubiere hecho la citación, pasado el tiempo señalado por el Código de Procedimiento».
Si el demandado no cita de evicción pierde su derecho para reclamar los daños y perjuicios.
También cesa la responsabilidad si el demandado, sin intervenir el enajenante, se allana a la demanda y fuere por ello privado de su derecho. Así se desprende del art. 2618 C.
No obstante, si el adquirente demandado es vencido en el juicio y probare que era inútil citar al trasmitente por no existir una oposición justa subsistirá la garantía de evicción. Así lo dispone el art. 2618 C.
La citación de evicción es una excepción dilatoria y representa un supuesto de intervención forzada. Es cierto que puede o no concurrir el enajenante, pero si no lo hace sufrirá las consecuencias de la sentencia condenatoria.
La obligación de la defensa enjuicio es indivisible; pero la condenación hecha a los herederos del enajenante es divisible. Así lo dispone el art. 2611 C. que dice: «La obligación que produce la evicción es indivisible y puede demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos de los enajenantes, pero la condenación hecha al enajenante sobre restitución del precio de la cosa, o de los daños e intereses causados por evicción es divisible entre ellos».
Si la demanda xxx xxxxxxx contra uno solo de los herederos es rechazada favorecerá a los otros y, como consecuencia, no podrá demandarlos en otro juicio. Por el contrario, si fuere condenatoria no produce cosa juzgada en contra de los otros que no fueron parte.
ii.2) Indemnización por la pérdida del juicio.
El saneamiento o indemnización comprende:
-La devolución del precio pagado por el comprador.
Esta obligación está contemplada en el art. 2620 C. que dice: «Verificada la evicción, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido por él, sin interés, aunque la cosa haya disminuido de valor, sufrido deterioros o pérdidas en parte, por caso fortuito o por culpa del comprador».
Se debe entregar el precio sin intereses, por cuanto se estiman compensados por el uso que de la cosa hizo el comprador. Pero se deben los intereses moratorias.
No se puede autorizar al vendedor a retener el precio, por cuanto equivaldría a convalidar un pago sin causa. Debe restituirlo aunque el comprador tenga mala fe, ya que siempre existe pago indebido.
El vendedor debe entregar el precio aunque la cosa se haya deteriorado por culpa del comprador, por cuanto aquel no tiene derecho sobre la cosa vendida, lo cual queda plenamente demostrado con el triunfo del tercero.
No obstante, el vendedor puede retener del precio la suma que el comprador hubiere recibido xxx xxxxxxx que lo ha vencido, por las mejoras hechas por el vendedor antes de la venta y la que hubiere obtenido por las destrucciones en la cosa comprada (venta de materiales de las cosas destruidas, etc.).
- Los frutos.
De acuerdo con el art. 2621 C., el vendedor está obligado a pagar el valor de los frutos de la cosa cuando el comprador tiene que restituirlos al tercero, a menos que el comprador fuere de mala fe, pues de conformidad con el art. 2610 C. nada puede reclamar al enajenante.
- Las mejoras no necesarias.
El comprador puede reclamarle al vendedor las mejoras no necesarias. Las necesarias las debe reclamar al verdadero dueño. Así se desprende del art. 2622 C. que dice: "Debe también el vendedor al comprador los gastos hechos en reparaciones o mejoras que no sean necesarias, cuando él no recibiera del que lo ha vencido, ninguna indemnización, o sólo obtuviere una indemnización incompleta.
- Los gastos del contrato y las costas procésales.
De acuerdo con el art. 2621 C. el vendedor también debe los gastos del contrato (certificaciones regístrales, honorarios xxx Xxxxxxx, etc.) También debe pagar el vendedor los gastos del juicio.
Los daños y perjuicios.
De acuerdo con el art. 2621 C. el vendedor debe pagar al comprador los daños y perjuicios que la evicción le causare.
El art. 2623 C. señala que lo debido por daños y perjuicios se determina por la diferencia del precio de la venta con el precio de la cosa al día dé la evicción (si la cosa valía 100 córdobas y su valor actual es de 200 Córdobas, el aumento es de cien córdobas) a menos que se deba a causas extraordinarias (apareció petróleo, se hizo una avenida, etc.).
La indemnización del art. 2621 C. es amplia y, como consecuencia, no puede estar limitada sólo al aumento de valor de la cosa contemplado en el art. 2623 C. En virtud del art. 2621 C. se dan otras indemnizaciones, como gastos de intermediarios en la operación de compra, etc.
En las ventas forzadas el vendedor sólo está obligado a la devolución del precio. Se considera vendedor al acreedor que adquiere el inmueble o se ha pagado de su crédito a cualquier otra persona que recibió el precio. También se considera vendedor al deudor que no se haya opuesto al embargo y subasta por cuanto no le pertenece. la cosa. Así lo dispone el art. 2624 C., cuyas dos últimas partes han dejado mucho que desear.
iii) Evicción parcial.
Cuando existe evicción parcial el comprador tiene a su elección dos acciones:
iii.1) Demandar una indemnización proporcional al daño sufrido.
En este supuesto el comprador decide no rescindir el contrato. Los daños se determinan de acuerdo con el art. 2628 C. que dice: «Habiendo evicción parcial, y cuando el contrato no se rescinda, la indemnización por la evicción sufrida, es determinada por el valor al tiempo de la evicción, de la parte de que el comprador ha sido privado, sino fuere menor que el que le correspondía proporcionalmente, respecto al precio total de la cosa comprada. Si fuere menor, la indemnización, será proporcional al precio de la compra».
Expresa SaIvat: «Así: Supongamos que la compra se ha redo por 10,000 pesos y que el comprador sea vencido de la cuarta parte; si esta parte al tiempo de la evicción vale 3,000 pesos es éste el valor que debe ser indemnizado, por ser él superior a la cuarta parte del precio pagado.
En sentido inverso, supongamos que la cuarta parte de la cosa, en la cual se ha vencido, vale 2000 pesos: la indemnización consiste en este caso en la cuarta parte del precio, es decir, 2,500 pesos, por ser aquel valor inferior a esta última».6
iii.2) Demandar la rescisión del contrato.
El comprador puede demandar la rescisión del contrato cuando la parte que se le ha quitado o la carga o servidumbre que resultara fuere de tal importancia respecto del todo que sin ella no hubiere comprado. Ejemplos: si se compra un terreno para un hipódromo y la parte privada por la evicción lo hace insuficiente para ello; si se compra una casa de habitación y por la evicción se reconoce sobre ella un derecho de habitación.
Esto es una cuestión de hecho que queda bajo la Apreciación soberana de los tribunales de instancia.
En ambos supuestos también el comprador tiene derecho a los daños y perjuicios.
La misma elección le corresponde al comprador de dos cosas adquiridas conjuntamente si apareciese que el comprador no hubiere comprado la una sin la otra. Así lo dispone el art. 2627 inc. 2 C. Ejemplo: Xxxx le compra a Xxxxx los inmuebles X y Z para funcionarlos y hacer un hotel; pero Xxxxx es privado por el verdadero propietario del inmueble Y, sin el cual no se puede construir el hotel.
El comprador tiene derecho a ser indemnizado de las cargas ocultas que tenga que sufrir cuando el vendedor a pesar de conocerlas no las mencionó. Ejemplo: servidumbre de no edificar a más de cierta altura. Así lo dispone el art. 2607 C.
Las cargas aparentes y las que emanan directamente de la ley, no dan derecho a la indemnización. Las primeras porque se presume que son conocidas y las segundas porque son inherentes al dominio traspasándose al comprador junto con éste. Así se desprende del art. 2608 C.
Si la servidumbre no aparente, fuere conocida por el comprador ya sea que le manifieste el vendedor o ya sea por otros medios, no tendrá derecho a reclamar, pues la admitió sin protesta alguna. Lo mismo sucederá cuando pudo haber sido conocida examinando el predio. La servidumbre no aparente inscrita en el Registro perjudica al comprador.
Si el vendedor declara que el inmueble tiene gravamen o gravámenes hipotecarios, no responde de los perjuicios por ellos, salvo que prometa garantizar. Así lo dispone el art. 2609 C.
c) Excepción y modificación de la garantía de la evicción.
La garantía de la evicción se debe aunque no se pacte en el contrato, pues va implícita en él. Así lo dispone el art. 2601 C. Pero no es un elemento esencial, sino de la naturaleza del contrato y no afecta al orden público. De aquí que se permita pactar su exención, ampliación o restricción. El art. 2602 C. expresa: "Pueden los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la evicción y el saneamiento: Pueden también pactar que el vendedor no queda sujeto a esa obligación".
Cuando el vendedor es eximido de la obligación de responder de la evicción, el comprador tiene derecho a pedir la devolución del precio, pues no puede enriquecerse sin una causa justa, salvo que estuviere de mala fe (por no permitírselo el art. 2568 C.), cuando el vendedor quedó también eximido de entregarlo o cuando la venta es a riesgo del comprador. El vendedor en virtud de la cláusula de exención de responsabilidad queda eximido de entregarlo o cuando la venta es a riesgo del comprador queda liberado de pagar los daños y perjuicios, pero no de la obligación de entregar el precio de la venta excepto en los casos enumerados.
De acuerdo con el art. 2602 C., las partes, pues, pueden suprimir la garantía de evicción, ampliarla o restringirla. Las cláusulas de ampliación o restricción son poco usuales; por el contrario, las de exención se pactan con frecuencia.
Todos los anteriores pactos son nulos cuando el vendedor tuviere mala fe al ocultarle al comprador la existencia de un mejor derecho en manos de un tercero.
d) Extinción de la garantía de la evicción.
La garantía de la evicción se extingue:
i) Por la cláusula de exención de responsabilidad.
De ella tratamos anteriormente.
ii) Cuando el adquirente conocía el peligro de la evicción.
Así lo dispone el art. 2610 C. que dice: «Cuando el adquirente, de cualquier modo conocía el peligro de la evicción antes de la adquisición, nada puede reclamar del enajenante por los efectos de la evicción que suceda, a no ser que esta hubiere sido expresamente convenida».
En este supuesto el vendedor debe devolver el precio, pues carece de una justa causa para retenerlo.
iii) Por no haber sido citado a juicio el enajenante.
No obstante, a pesar de no haber sido citado, no se extingue la garantía si el comprador prueba que era inútil citarlo, dado el carácter indiscutible del derecho xxx xxxxxxx. Así lo dispone el art. 2618 C.
iv) Cuando el comprador se allana a la demanda.
Xxxxx que el comprador demuestre que no tenía excepciones legítimas que oponer. Así se desprende del art. 2618 C.
v) Por dolo o negligencia en el juicio.
Se presenta cuando el comprador asume la defensa y dejó de oponer por dolo o negligencia las defensas convenientes, o si no apeló de la sentencia de primera instancia, o no prosiguió la apelación. Pero el vendedor responderá si el adquirente demuestra que era inútil apelar o proseguir la apelación. Así lo dispone el art. 2619 C.
vi) Cuando sin consentimiento del vendedor se sometiera el negocio a árbitros y éstos laudasen en contra del comprador. Así lo dispone el art. 2619 C.
vii) Por la prescripción.
e) Vicios redhibitorios.
i) Concepto.
Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de las cosas vendidas a título oneroso que las hace impropias para su destino, de tal manera que de haberlos conocido el adquirente no las habría comprado, o hubiese dado menor precio por ellas.
Los vicios ocultos pueden existir tanto en los bienes muebles como en los inmuebles.
ii) Requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio.
Para la existencia de un vicio redhibitorio son necesarios los requisitos siguientes: que sea oculto; Que sea grave; que sea anterior a la venta.
- Que sea oculto.
El vicio debe ser oculto y no aparente. Del aparente no responde el vendedor. Así se desprende de los arts. 2630 y 2638 C.
No son ocultos aquellos defectos que pueden ser descubiertos en virtud de un atento examen practicado en la forma usual para el negocio o el tipo de mercadería. No es preciso que el comprador siempre se asesore de expertos, salvo que se trate de cosas mecánicas o de estructuras de gran valor económico. Esta exigencia seria muy excesiva, contraria a la forma en que se actúa en el tráfico mercantil.
La determinación de si el vicio es o no oculto es una cuestión de hecho que queda atribuida a la apreciación de los tribunales de instancia. Ejemplos de vicios aparentes: La ceguera de un caballo; La cojera de un toro.
En los animales existe vicio redhibitorio aunque no haya podido ser detectado por el facultativo, dada la naturaleza del vicio. Pero si el facultativo por ignorancia o mala fe dejare de descubrirlo o manifestarlo, será responsable de los daños y perjuicios. Así lo dispone el art. 2655 C.
- Que sea grave.
El vicio o defecto tiene que ser grave, de tal manera que de haberlo conocido el comprador no hubiera celebrado el contrato o hubiera dado menor precio.
Esta condición la establece el art. 2630 C. al expresar «... que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyera el uso de ella, que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella». Por ejemplo: comprar semillas para la siembra de algodón y ésta no es apta para ello.
La apreciación de la gravedad queda atribuida a la libre apreciación de los tribunales de instancia, los que deben de tener en cuenta para calificar la gravedad, el destino manifestado al vendedor que el comprador le dará a la cosa, y en defecto de esa manifestación, el que es racional asignarle, de acuerdo con la costumbre.
- Que sea anterior a la venta.
Los vicios posteriores a la adquisición no conceden acción contra el vendedor. Son los anteriores los que pueden constituir vicios ocultos. Los posteriores se atribuyen al efecto del tiempo o a la culpa del comprador. Es suficiente que el vicio se encuentra en germen antes de la venta para que se constituya en un vicio oculto.
Si se reúnen los anteriores requisitos se debe la garantía con independencia de si conoció o no el vicio el vendedor, pues aunque se encuentre de buena fe responde de acuerdo con el art. 2638 C.
De acuerdo con el art. 2630 inc. 2 C.; las adquisiciones a título gratuito no dan lugar a las acciones por vicios redhibitorias.
iii) Prueba de los vicios redhibitorios.
De acuerdo con el art. 2633 C. el adquirente debe probar que el vicio existía antes de la adquisición; y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después.
Para Xxxxx Xxxxxxxx la anterior solución vino a terminar con el problema de determinar a quién le incumbe la carga de la prueba.
iv) Personas vinculadas por la garantía.
La garantía por vicios redhibitorios se da entre el enajenante y el adquirente, como también con relación a los sucesores hereditarios de éste.
Asimismo se da entre los sucesores a título particular del adquirente, sean a título oneroso o gratuito, siempre que al tiempo de la adquisición el vicio no sea ya aparente. El que adquirió a título gratuito puede demandar por vicios redhibitorios a los que le vendió a su donante.
El adquirente puede demandar a cualquiera de los enajenantes anteriores a título oneroso.
v) Efectos.
-Acciones que nacen del vicio.
La existencia de un vicio oculto da nacimiento a dos acciones: la redhibitoria, en virtud de la cual se deja sin efecto el contrato; y la acción de reducción del precio actio aestimatoria o actio quanti minoris. Estas dos acciones están consagradas en el art. 2639 C.
Estas dos acciones la pueden ejercer el comprador en forma alternativa, pero la elección desaparece, de acuerdo con el art. 2640 C., cuando ha sido vencido en una de ellas o cuando ha intentado la otra.
- Acción redhibitoria.
Esta es una acción resolutoria y como tal se encuentra destinada a dejar sin efecto el contrato. En virtud de la resolución el vendedor queda obligado a restituir el precio y el comprador a devolver la cosa junto con sus accesorios.
El comprador no sólo tendrá derecho al precio, sino también a los daños y perjuicios, cuando el vendedor actuó de mala fe, por razón de su oficio o arte conoce o debe conocer de los vicios ocultos y no se los manifestó al comprador. Por el contrario, si el vendedor actúa de buena fe, el comprador sólo tiene derecho a la restitución del precio conforme el art. 2639 C.
Los gastos del contrato se deben ya sea que se encuentre de buena o mala fe el vendedor.
- Acción de reducción del precio.
Esta acción era denominada en el Derecho Romano, actio aestimatoria o actio quanti minoris.
En virtud de esta acción no se persigue la resolución del contrato, sino su modificación mediante la reducción del precio y, como consecuencia, el comprador se queda con la cosa, pero en compensación a la disminución del valor de ella por el vicio oculto pide la reducción del precio que debe pagar.
Si el vendedor es de mala fe, también debe al comprador los daños y perjuicios, aunque parece desprenderse del art. 2641 C. que éstos sólo se conceden cuando el comprador ejerce la acción redhibitoria.
vi) Venta conjunta de varias cosas.
Cuando se compran varias cosas en un mismo acto por un solo precio o por precios separados, el vicio que una de ellas tenga sólo da acción para reclamar su redhibición y no contra la otra, salvo que el comprador no hubiera comprado la sana sin la viciada (una yunta de bueyes, etc.) o cuando la venta fuere de un rebaño y el vicio fuere contagioso. Así lo dispone el art. 2642 C.
vii) Venta en remate.
El dueño de la cosa vendida en remate judicial está exento de la responsabilidad de los vicios redhibitorios. Así lo dispone el art.2636 C. Tampoco tiene lugar el saneamiento por vicios ocultos en las ventas de ganado y animales hechas en subastas públicas y ferias, ni en las de caballería enajenadas como deshechos. Así lo dispone el art. 2653 C.
Es nula la venta de animales y ganado contagioso. También es nula cuando se establece en el contrato el uso o destino para la cual se adquieren y resultaron inútiles para ello. Así lo dispone el art. 2654 C. Como consecuencia de lo expuesto, para estos casos deben aplicarse las disposiciones que regulan la nulidad. Esta nulidad es absoluta.
viii) Pérdida de la cosa.
Es posible que la cosa se pierda en manos del comprador, en cuyo caso se producen los efectos siguientes:
- Si la cosa se pierde a consecuencia del vicio redhibitorio, el vendedor sufrirá la pérdida y debe restituir el precio. Si la pérdida fuere parcial, el comprador deberá devolverla en el estado en que se hallare y puede reclamar todo el precio que dio. Así lo dispone el art. 2643 C.
- Si la cosa se perdió por caso fortuito o por culpa del comprador, éste tiene el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Así lo dispone el art. 2644 C. No es esta la solución del Código francés, pues de acuerdo con el art. 1644 de ese cuerpo xx xxxxx, la pérdida fortuita de la cosa viciada la asume el comprador, y, corno consecuencia, no tendrá derecho a la parte del precio.
ix) Los vicios con relación a otros actos.
Entre enajenantes y adquirentes que no son vendedor ni comprador el vicio en la cosa sólo da derecho a la acción redhibitoria y no a la rebaja del precio. Así lo dispone el art. 2637 C.
Por su parte el art. 2645 C. preceptúa que lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y vendedor es aplicable: a las adquisiciones por dación en pago; las adquisiciones por contratos innominados; las adquisiciones en virtud de remate o adjudicación (cuando no sean en virtud de sentencia); a las permutas; a las donaciones en los casos en que haya lugar a la evicción donaciones remuneratorias o con cargos); a las sociedades, dando lugar a la disolución de la sociedad o a la exclusión del socio que aporta la cosa viciada.
x) Indivisibilidad de la acción redhibitoria.
De acuerdo con el art. 2646 C. la acción redhibitoria es indivisible; por lo que ninguno de los herederos del adquirente la puede ejercer por su sola parte. Pero puede demandarse a cada uno de los herederos del enajenante.
xi) Cláusula de exención y modificación de la garantía.
Es permitida la renuncia, ampliación y restricción de la garantía de los vicios redhibitorios, por cuanto no afectan al orden público. Así se desprende del art. 2631 C.
Pero estas cláusulas serán nulas cuando el vendedor conocía el vicio y no se lo manifestó al comprador, según se desprende de los arts. 2631 y 2634 C.
Respondiendo a la posibilidad de ampliar la garantía, el art. 2632 C. permite convertir en vicios redhibitorios los que por su naturaleza no lo son. Expresa dicho artículo: “Pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son cuando el enajenante garantizare la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta garantía tiene lugar, aunque no exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuere fácil conocer el defecto o la falta de la calidad".
xii) Prescripción.
La acción redhibitoria prescribe a los seis meses respecto a los muebles y a un año con relación a los inmuebles, salvo ampliación legal o convencional de los plazos de la prescripción. Esta prescripción se contará desde la entrega real. Así se desprende del art. 2647 C.
Como supuesto de restricción legal del plazo se puede citar la consagrada en el art. 2656 C., según el cual la acción redhibitoria fundada en los vicios de los animales debe entablarse dentro de cuarenta días, salvo que por el uso de la localidad se hallaren establecidos mayores o menores plazos.
Habiendo prescrito la acción redhibitoria, el comprador todavía conserva la acción de rebaja del precio y la de indemnización de daños. Así se desprende del art. 2648 C. La acción de rebaja del precio tiene un plazo más largo de prescripción: un año para los bienes muebles y dieciocho meses para los inmuebles. Si la cosa tiene que remitirse a lugar distante, la acción prescribirá en un año, más el término del emplazamiento que corresponda al de la distancia, a partir de la entrega al consignatario; pero será preciso que en el tiempo intermedio entre la remesa y la venta el comprador haya podido ignorar el vicio sin negligencia de su parte. Así se desprende de los arts. 2649 y 2650 C.
xiii) Cesación de la garantía
La garantía por los vicios ocultos puede desaparecer:
- Por convenio entre las partes.
- Por prescripción.
Ya nos ocupamos de ambas circunstancias.
- Cuando el adquirente conocía los vicios o debía conocerlos por su profesión u oficio.
En el primer supuesto los conoce directamente y en el segundo los debía conocer por su profesión u oficio (carros vendidos a un mecánico, harina vendida a un panadero, etc). Lo expresado se desprende del art. 2635 C.
12. Obligaciones del comprador
A. Obligación de pagar el precio.
La principal obligación del comprador es el pago del precio. Así lo dice expresamente el art. 2660 C. Este mismo artículo establece que el comprador tiene otras obligaciones, como por ejemplo, la de recibir la cosa comprada.
B. Derecho a depositar el precio.
Si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que contra ella existe ya una acción real que no le fue manifestada, podrá depositar el precio con autorización judicial. Este depósito durará hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio. Así lo dispone el art. 2661 inc. 2 C. De acuerdo con el art. 2120 Pr. este mismo derecho tiene el comprador en los casos de los arts. 2551, 2552, 2553 y 2554 C.
C. Lugar y tiempo del pago.
El pago debe hacerse en el tiempo y lugar de la entrega, salvo estipulación en contrario, de acuerdo con el art. 2661 inc. 1 C.
D. Resolución del contrato por falta del pago del precio.
Ya hemos visto que el vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando el comprador no paga el precio, o cuando se volviere insolvente si mediare plazo. También se le concede al vendedor el derecho de resolver la venta, sean muebles o inmuebles los objetos vendidos, aunque no se hubiere estipulado el pacto comisorio.
Es cierto que los arts. 2596, 2597 y 2665 C. establecen limitaciones al funcionamiento de la condición resolutoria tácita; pero tales restricciones no son justas y chocan con el sistema general del art. 1885 C., que consagra la condición resolutoria tácita para todos los contratos.
Los mencionados artículos responden al sistema argentino de donde los tomó nuestro Código Civil en el cual en forma general no opera la condición resolutoria tácita en los contratos; aunque actualmente ha sido consagrada. Pero aun antes de la reforma los juristas argentinos la aceptaban en la venta ya sea sobre muebles o sobre inmuebles. Expresa Borda: «En suma: hoy se admite que el pacto comisario está implícito en la compraventa, trátese de muebles o inmuebles, sea a favor del comprador o vendedor».7
E. Obligación de recibir la cosa.
El comprador se encuentra obligado a recibir la cosa. Para el cumplimiento de dicha obligación el Código Civil concede al vendedor varios derechos, según se trate de bienes muebles o inmuebles.
De acuerdo con el art. 2670 C. cuando se trata de bienes muebles el vendedor tiene derecho a:
a) Exigirle al comprador las costas de conservación y las pérdidas e intereses (materiales para conservación, salarios del cuidador, arriendo de locales, etc.).
b) Depositar la cosa en un lugar determinado con autorización del juez.
c) Demandar el pago del precio o bien la resolución de la venta.
Puede alternativamente pedir el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato.
De acuerdo con el art. 2671 C., si la venta hubiere sido de inmueble y el vendedor hubiere recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiere hecho al crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negare a recibir el inmueble, el vendedor tiene los derechos siguientes:
a) Pedir al comprador las costas de conservación y los daños y perjuicios.
b) Poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador.
Este derecho tiene amplia aplicación en el Código Civil argentino donde la trasmisión del dominio no se realiza por el contrato de venta, ya que se requiere además la tradición.
En nuestro sistema la trasmisión se produce por la compraventa y el riesgo de la cosa vendida se traslada al comprador desde el perfeccionamiento del contrato, aunque el precio y la cosa no se hayan entregado, según lo dispone expresamente el art. 2579 C.
En nuestro Código Civil por el mencionado derecho sólo se pondría en xxxx de recibir la cosa al acreedor.
Sí el comprador ya pago el precio, carece el vendedor del derecho de pedir la resolución de la venta del inmueble, ya que de una parte, los riesgos los asume el comprador y de otra, le basta consignar para asegurar sus intereses.
13. Modalidades de la compraventa
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad las partes pueden establecer en el contrato de venta las cláusulas que estimen convenientes, subordinándolo a condiciones o modificando las obligaciones que nacen de él, a menos que sean contrarias al orden público, a la moral y a la ley. Así se dispone en los arts. 2437 y 2673 C.
El Código Civil reglamenta una serie de modalidades, como por ejemplo, la venta condicional, el pacto de retroventa, etc., sobre los cuales haremos un breve análisis junto con otras no regulados expresamente por dicho cuerpo xx xxxxx.
Este es un contrato rico en modalidades. Admite tantas que el juego del principio de la libre voluntad es amplio y el régimen legal que lo regula con frecuencia es modificado.
14. Compraventa condicional
El Código Civil regula en los arts. 2680 y 2681 C., las ventas subordinadas a una condición suspensiva o a una resolutoria. Estos artículos son aplicables, salvo disposiciones especiales, a las ventas hechas con pacto de retroventa, de reventa, de preferencia y de mejor comprador.
Cuando la condición es suspensiva el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida y, como consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art. 2579 C., son a cargo del vendedor. Ejemplos: te vendo el inmueble X si te gradúas de abogado. Vendo el automóvil X a ensayo o prueba del comprador. Vendo el tractor X a satisfacción del comprador.
El art. 2680 C. regula los efectos de la venta bajo condición suspensiva.
De acuerdo con dicho artículo 9 la compraventa bajo condición suspensiva tendrá los efectos siguientes:
a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas de conservación.
Pendiente la condición suspensiva el contrato queda en suspenso y, como consecuencia, ninguna de las partes puede pedir el cumplimento de las obligaciones que genera. El comprador tiene derecho para solicitar las medidas conservativas con la finalidad de que la cosa vendida le sea entregada tal como la contrató.
No existe todavía transferencia del precio y del dominio de la cosa comprada. El vendedor continúa siendo dueño de la cosa junto con sus frutos y asume los riesgos.
b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena.
Por voluntad de las partes el vendedor retiene la trasferencia del dominio hasta el cumplimiento de la condición y, como consecuencia, la entrega de ella antes de cumplida, no tiene la virtud de trasmitir el dominio.
El comprador será considerado como administrador de cosa ajena para todas las obligaciones y responsabilidades que resulten si no se cumple la obligación y como consecuencia tenga que devolverla.
c) Si el comprador, sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condición no se cumpliere, se hará la restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla.
Es justa la compensación de los intereses del precio con los frutos de la cosa. Pero si no hubo entrega del precio, el comprador no puede quedarse con los frutos percibidos pendiente la condición.
Por otra parte, tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a condición suspensiva pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo, hipoteca, servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran también sujetos a dicha condición. Considero, fundado en los arts. 1894, 3782, 3804 y 3870 C., que el comprador tiene un derecho real sujeto a una condición suspensiva y no una simple expectativa o derecho personal y, como consecuencia, puede realizar actos de disposición y de gravamen. Lo expresado es sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 3795 C. (venta con pacto de retroventa) que puede dar pie para sostener en general que el propietario ajo condición suspensiva no puede hipotecar.
Cuando la venta está subordinada a una condición resolutoria el dominio de la cosa se transfiere de inmediato al comprador y, como consecuencia, asume los riesgos hasta que se cumple la condición. Una vez cumplida la condición el contrato queda resuelto. Ejemplos: Te Yendo el inmueble X, pero me reservo el derecho de poder arrepentirme y desistir de la venta. Te vendo el automóvil X, pero podrás arrepentirte de la compra y dejarla sin efecto. Te vendo el inmueble X, pero quedará sin efecto la venta sin antes del primero de enero próximo no adquiero otro semejante.
Por otra parte, de acuerdo con los arts. 1894,3782,.3804 y 3870 C., tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a una condición resolutoria pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo, servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran sujetos a dicha condición. Sin embargo, el art. 3795 C., en forma excepcional le impide al que vende el inmueble bajo una condición resolutoria, hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición. Esta es una disposición que se opone a la idea general aceptada en los citados artículos, por lo que resulta inconsecuente su inclusión en el Código.
El art. 2681 C. regula los efectos de la condición resolutoria. Expresa que cuando la condición fuere resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) El vendedor y el comprador quedarán obligados como si la venta no fuere condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.
La venta se perfecciona, pero se encuentra subordinada a una condición resolutoria. Como consecuencia, el comprador adquiere el dominio junto con los riesgos.
b) Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto en el título de las prestaciones mutuas (no existe en nuestro Código Civil ese título); pero el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa, sino cuando el comprador le haga tradición de ella.
El art. 2681 inc. 2 C. es confuso. Primero se refiere al título de las prestaciones mutuas que no existe en nuestro Código Civil. Después expresa que el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella, pero en realidad no existe en nuestro Código Civil la tradición como modo de adquirir el dominio y éste es adquirido de pleno derecho por el vendedor en virtud del cumplimiento de la condición, encontrándose obligado el comprador a restituir la cosa de acuerdo con el art. 1883 C. Lo debido, pues, por el comprador, una vez cumplida la condición, es la posesión y no el dominio. A favor de esta opinión se encuentran las de Xxxxxx Xxxxxx y Xxxxxxx.
15. Venta con pacto comisario
La venta con pacto comisario está hecha bajo una condición resolutoria, según lo dispone el art. . Es definida por el art. .C. como la resolución del contrato por la falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles y no comprende al supuesto de la falta de entrega de la cosa. Pero también funciona por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles, a pesar de que con relación a éstos se encuentra prohibición expresamente en el art. 2684 C., ya que esta prohibición solamente se refiere a los terceros que adquieren derechos sobre la cosa mueble.
Borda al comentar el art. 1364 del Código Civil de Argentina, modelo de nuestro art. 2684 C., expresa. "Es obvio que Xxxxx ha tenido presente los inconvenientes que la resolución retroactiva del contrato tendrá para los terceros que han adquirido derechos sobre ella; su intención fue indubitablemente limitar a las partes los efectos resolutorios del pacto comisario tratándose de cosas muebles. En la práctica, el segundo párrafo del art. 1.364 se tiene por no escrito; el pacto comisorio, sea expreso o tácito, se admite tanto respecto de los muebles como de los inmuebles".8
El art. 2685 C. regula los efectos del pacto comisario. De conformidad con este artículo la venta con pacto comisario tendrá los efectos siguientes
a) Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podrá demandar la resolución del contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuere pagado el precio.
Este es un caso xx xxxx legal a los que se refiere el art. 1859 inc. 1 C. No es preciso la interpelación, pues el solo vencimiento del plazo constituye en xxxx al comprador.
b) Si no hubiere plazo, el comprador no quedará constituido en xxxx del pago del precio, sino desde la interpelación judicial.
Cuando las partes no señalaron plazo, el juez, de acuerdo con el art. 1900 C., debe señalarlo si de la naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concedérsele al comprador. Una vez señalado y vencido, el vendedor debe interpelar al comprador para constituirlo en xxxx. Pero si no es ese el caso debe procederse a la interpelación.
c) Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta, o exigir el pago del precio. Si prefiere este último expediente, no podrá en adelante demandar la resolución del contrato.
Lo prohibido es pedir la resolución después de haber demandado el cumplimiento del contrato mediante el pago del precio, pero no lo contrario, o sea, demandar la resolución y después pedir el cumplimiento del contrato.
d) Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado a este derecho.
Es una renuncia tácita al pacto comisario establecido a favor del vendedor. De ahí en adelante el vendedor sólo puede demandar el cumplimiento del contrato.
También se admite que la resolución de la venta, ya sea en virtud de la condición resolutoria tácita o en virtud del pacto comisario, no opera cuando resulta muy gravosa e injusta al comprador. Ejemplo: cuando el comprador ya ha pagado casi toda la totalidad del precio.
Los anteriores efectos son los específicos del pacto comisario. El efecto fundamental consiste en la resolución de la venta y, como consecuencia, la devolución de las cosas recibidas por las partes.
16. Cláusula de no enajenar
El art. 2674 C. prohíbe la cláusula de no enajenar la cosa a persona alguna; pero la permite con relación a una persona determinada. Es una limitación a la libre contratación a fin de no paralizar la libre circulación de la riqueza.
El vendedor puede tener interés en prohibir la venta a persona determinada, como cuando ésta es su enemigo, su competidor, y no desea que el inmueble le sirva para el negocio en que compiten.
17. La venta ad gustum
Esta venta se da generalmente sobre bienes muebles que en el comercio se suelen paladear, gustar, antes de comprarlos (aceite, vino, etc.). No es necesario estipular la cláusula de la degustación cuando es costumbre probar las cosas vendidas antes de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc. 3 C. Si no existe tal costumbre es necesario pactar que la cosa quedará sujeta a la degustación.
De acuerdo con el art. 2542 C. es una condición suspensiva y tácita en los casos en que es costumbre probar. No obstante, es conveniente observar, que entre el art. 2542 y el art. 2581 C., hay una contradicción, por cuanto éste expresa que no te contrato mientras no exista manifestación del agrado y aquél preceptúa que hay condición suspensiva.
En esta venta el comprador tiene el derecho absoluto de decidir si le agrada o no la cosa sin que pueda ser revisado justamente por abuso de ese derecho.
El vendedor debe poner la cosa a disposición del comprador para degustarla. La xxxx en gustar o probar tiene por efecto la de dar por perfeccionada la venta. Así lo dispone el art. 2543 C.: «Si el comprador fuere moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha y la venta quedará concluida». Con lo expuesto se evita que quede indefinidamente en suspenso el contrato. El comprador tiene que pronunciarse, bajo la sanción anterior.
En el caso de rechazo no puede el vendedor pedir otra degustación de productos análogos, ni el comprador puede exigirle al vendedor la entrega de otras cosas.
Existe una manifestación tácita de que la cosa le agrada al comprador, si paga el precio de ella, sin hacer reserva alguna.
El derecho a la degustación puede renunciarse.
18. Venta a ensayo o prueba
Esta es similar a la anterior. Es una cláusula en virtud de la cual el contrato no se formará si del ensayo o prueba no resulta satisfactoria para su uso o destino.
El derecho del comprador de probar la cosa y rechazarla no es absoluta, arbitrario, pues no la puede rechazar si la cosa tiene las calidades prometidas, o las corrientes, lo que se puede probar por medio de peritos. El comprador tiene una gran discrecionalidad, pero con los referidos límites.
Se pueden comprar cosas muebles o inmuebles a ensayo, aunque es raro en éstos.
De acuerdo con el art. 2542 C. es una venta bajo condición suspensiva que consiste en la manifestación del agrado del comprador. Es conveniente observar que este artículo está en contradicción con el art. 2581 C., por cuanto expresa que se entiende que no hay contrato mientras el comprador no manifiesta su agrado. La contradicción tiene su origen en la diferencia xx xxxxxxx legislativas.
Mientras pende la condición el contrato se encuentra en suspenso y, como consecuencia, los riesgos anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.
Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas a satisfacción del comprador, por lo que se les aplica las regias de los arts. 2686, 2687 y 2688 C.
19. Venta con calidad determinada
Se da cuando se vende la cosa fijando en el contrato calidades determinadas. Ejemplos: 10 quintales de café Matagalpa, un carro Toyota que desarrolla 200 Km. por hora. Es una venta bajo condición suspensiva que consiste en que la cosa tenga la calidad convenida.
En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la que debe aceptar si tiene la calidad determinada. Si a pesar de ello la rehúsa, el vendedor debe acreditar por medio de peritos que tiene la calidad pactada.
El art. 2544 C. consagra este tipo de venta. Expresa: «Cuando las cosas se vendieren como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probado que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio».
20. Venta a satisfacción del comprador
El art. 2675 C. define este tipo de venta diciendo: «Venta a satisfacción del comprador, es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador». El artículo trascrito se aplica tanto a la venta de bienes muebles como a la de inmuebles.
La apreciación de que si le agrada queda al absoluto arbitrio del comprador y, como consecuencia, su decisión de desagrado no puede ser revisada judicialmente.
Esta cláusula sujeta a la venta a una condición suspensiva, la que consiste en la manifestación del agrado del comprador. El art. 2686 C. expresa: «la venta a satisfacción del comprador, se reputa hecha bajo condición suspensiva, y el comprador será considerado como mandatario (debe entenderse como comodatario, según expresa el modelo argentino), mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada». El paréntesis es nuestro.
El artículo trascrito expresa que se presume como condición suspensiva, por lo que no es obstáculo para que se pacte como condición resolutoria cuando se ha entregado el precio y la cosa, en cuyo caso al manifestar su desagrado el comprador debe devolver lo recibido.
Produce los efectos siguientes:
a) El vendedor debe entregar la cosa al comprador para que pueda decidir si le agrada o no le agrada. De acuerdo con el art. 2686 C., mientras la tiene en su poder y no declara que la cosa le agrada se considerará como comodatario.
b) la manifestación del comprador de que la cosa le agrada puede ser expresa o tácita. De acuerdo con el art. 2687 C., habrá declaración tácita de que la cosa le agrada cuando pague el precio sin reserva alguna.
c) De acuerdo con el art. 2688 C. no habiendo plazo para que el comprador manifieste si le agrada o no la cosa, el vendedor podrá intimarle judicialmente para que la haga en un término improrrogable, con la conminación de quedar extinguido el derecho de resolver el contrato.
Interpretando a contrario sensu el mencionado artículo, si hubiere plazo para la manifestación no es necesaria la intimidación judicial, pues basta el vencimiento del plazo para que quede extinguido el derecho para resolver el contrato.
Se critica al referido artículo porque habla de resolver el contrato, ya que el art. 2686 C. considera a esta venta subordinada a una condición suspensiva, en la cual no puede darse una resolución, sino la falta del cumplimiento de la condición, en cuyo supuesto se puede pedir el cumplimiento del contrato.
21. Venta con cláusula de arrepentimiento
Los antiguos la llamaban Pactum Displicentae. En virtud de ella el vendedor y el comprador, o cualquiera de ellos, se reserva el derecho de poder arrepentirse del contrato dándolo por resuelto.
Xx xxxxxxx xxxxx xxx xxx. 0000 X. xxxxxx x xx xxxxx con cláusula de poder arrepentirse sujeta a una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiera hecho tradición de la cosa.
Esta cláusula produce los efectos siguientes:
a) Las partes pueden pedir el cumplimiento de las prestaciones: entrega del precio y de la cosa, sin perjuicio del derecho de arrepentirse.
Si no se ha entregado ni el uno ni la otra, el arrepentimiento extingue el contrato y ningún efecto puede producir.
b) Si la cosa ha sido entregada o pagado el precio, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuere estipulada a nombre del comprador.
Las partes pueden fijar el plazo para el arrepentimiento. En su defecto el arrepentimiento debe hacerse dentro de los tres años señalados para la retroventa y reventa en el art. 2667 C.
22. Venta con pacto de retroventa
A. Concepto y naturaleza jurídica.
Esta es una cláusula de gran importancia. En el Derecho Romano se llamaba pactum de retrovendendo y en el Derecho Español retracto convencional.
El art. 2676 C. define dicho pacto diciendo-. "Venta con pacto de retroventa es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperarla cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución". Ejemplo: Xxxx le vende a Xxxxx el inmueble X por 50 mil córdobas, pero se reserva el derecho de recuperar dicho inmueble devolviéndole a Xxxxx los 50 mil córdobas recibidos, o bien 60 mil o 40 mil córdobas, según convenio.
Dos teorías se han formulado en torno a la naturaleza jurídica del pacto con retroventa: la que considera que existe una nueva venta del comprador al vendedor y su origen se encuentra en el Derecho Romano; La que considera que existe venta subordinada a una condición resolutoria, la que una vez cumplida (ejercitado el derecho) retrotrae las cosas a su estado anterior sin necesidad de una nueva venta.
La adopción de una u otra teoría tiene importancia práctica; a saber:
a) Si se adopta la teoría de la nueva venta, se producen los efectos siguientes:
i) Los derechos reales constituidos en el intervalo subsisten aunque la cosa la recupere el vendedor.
ii) El comprador no está obligado a pagar los deterioros de la cosa.
b) Si se adopta la teoría de la cláusula resolutoria, se producen los efectos siguientes:
i) La resolución opera retroactivamente y como consecuencia:
- Se reputa que la propiedad de la cosa nunca ha salido del patrimonio del vendedor, por lo cual no es preciso una nueva venta para que se opere la trasmisión de la propiedad a favor del vendedor.
De aquí que no sea necesaria una nueva escritura traslativa del dominio.
- Se extinguen los derechos constituidos sobre la cosa a favor de terceros.
- No se pagan por la recuperación los impuestos de trasmisión.
De la definición dada en el art. 2676 C. y de los arts. 2690 y 2691 C., entre otros, se desprende que el pacto de retroventa constituye una condición resolutoria potestativa del vendedor. Es resolutoria porque del ejercicio del derecho que otorga depende la subsistencia o resolución del contrato. Es potestativa porque el ejercicio o no ejercicio del derecho que concede depende de la voluntad del vendedor. Si el vendedor entrega el precio, la condición se cumple y la venta se resuelve. Si no lo entrega, la condición no se cumple (falla) y la cosa la adquiere el comprador en forma irrevocable.
B. Su utilidad.
Desde el punto de vista teórico el pacto no tiene nada de malo y perjudicial, pues es una verdadera y sincera venta con la modalidad de poder el comprador recuperar la cosa vendida. Pero en la realidad presenta inconvenientes:
a) Se utiliza como instrumento de los prestamistas que practican la usura. Se ocupa como un instrumento de crédito y no como venta, lo que ha dado lugar a muchos abusos.
En nuestro medio se ha usado la promesa de venta y no el pacto de retroventa para encubrir préstamos, pues aquella no paga impuestos de trasmisión y no es preciso tener a la vista las demás solvencias fiscales.
b) Limita la libre circulación de la riqueza.
c) Termina con los derechos a favor de terceros.
Por todo lo expuesto muchos códigos como el nuestro han limitado su aplicación y otros como el de México, la han prohibido.
C. Requisitos.
Cuatro son los requisitos o condiciones para la validez del pacto de retroventa: que recaiga sobre inmuebles; que no se pacte un plazo mayor de tres años; que se estipule un precio; y que se pacte en el mismo acto de la venta.
a) Xxxx recaer sobre inmuebles.
Se prohíbe este pacto sobre bienes muebles. Así lo dispone el art. 2689 C. que dice: "Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa.
Se prohíbe para favorecer a los terceros que han adquirido de acuerdo con el art. 1768 C. Por igual razón se prohíbe en la venta de muebles los pactos comisarios y de mejor comprador.
Si se pacta la retroventa sobre bienes muebles será nula toda la venta. Esta nulidad es absoluta. No faltan autores que sostienen que sólo es nula la cláusula, subsistiendo la venta en forma pura y simple. Se fundan en que la condición ilícita se tiene por no puesta de acuerdo con el art. 1880 C., pero ya vimos en nuestro Derecho de Obligaciones que en realidad esa condición anula el contrato.
b) No puede estipularse por un plazo mayor de tres años.
Tal limitación se desprende de los arts. 2667 y 2690 C. Se establece la limitación para evitar trabas a la libre disposición y circulación de los bienes.
Si se estipula un plazo mayor no se anula toda la cláusula. Es válida por tres años y se anula por el excedente. Se permite la prórroga del plazo, pero no tiene efecto con relación a los terceros que han adquirido derechos sobre la cosa antes de dicha prórroga.
El plazo presenta las características siguientes:
i) Es un plazo de prescripción. Así lo dicen expresamente los arts. 2667 y 2690 C.
ii) Opera de pleno derecho, por lo que no es necesario poner en xxxx al vendedor, quedando por su vencimiento extinguido el derecho del vendedor que no lo ejercitó. Así se desprende del art. 2690 C.
iii) Si las partes no establecieron un plazo, debe entenderse que es de tres años. Los arts. 2667 y 2690 C. actúan como normas supletorias o interpretativas.
iv) El plazo de tres años de prescripción para ejercer el derecho corre contra toda clase de personas, aun contra los incapaces. Así lo dispone el art. 2690 C. Esta es una excepción a la regla del art. 931 inc. 1 C. de que la prescripción no corre contra los incapaces.
v) Debe pactarse el precio en virtud del cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida. Si no se estipuló será el precio de la venta.
vi) Pasado el plazo se extingue el derecho del vendedor para resolver la venta y el comprador queda como propietario irrevocable. La extinción opera de pleno derecho, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial, pasando el comprador a ser propietario del inmueble en forma irrevocable.
c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta.
Si se estipula con posterioridad habrá una promesa de venta que al cumplirse producirá una nueva trasmisión. Ya no estamos, pues, frente a una condición resolutoria de la retroventa, por lo que tendrá que hacerse una nueva venta y pagarse el impuesto de trasmisión. Por otra parte, este pacto posterior no afecta a los terceros adquirentes.
D. Forma de ejercitar el derecho.
El Código Civil no señala una forma específica para ejercitar el derecho de recuperar el inmueble, por lo que existe libertad para hacerlo: puede hacerse en forma escrita o verbal, judicial o extrajudicial, pero debe ser expresa y hecha dentro del término legal o convencional.
Si el comprador recibe el precio no se presentan problemas, por cuanto de común acuerdo se ha cumplido la condición; pero si pone obstáculo a ello, debe demandarlo. Junto con la demanda debe allanarse a pagar el precio o consignarlo.
Se sostiene que la demanda se puede presentar con posterioridad al vencimiento del plazo, siempre que pruebe el vendedor haberle hecho saber al comprador dentro del plazo estipulado su intención de recuperar la cosa vendida; aunque otros piensan que es necesario que haya sido precedida de una consignación.
Debemos advertir que el tema de la forma de ejercer el pacto de retroventa es objeto de múltiples opiniones.
E. Personas que pueden ejercer la retroventa.
El derecho del vendedor de recuperar la cosa vendida es de carácter patrimonial y, como consecuencia, puede ser ejercitado:
a) Por el vendedor.
Es el titular original del derecho. Si fueren varios los vendedores, o varios los herederos del vendedor, será preciso el consentimiento de todos ellos para ejercitar el derecho. Así lo dispone el art. 2695 C. Pero de acuerdo con el art. 2697 C. si cada uno de los condominios ha vendido separadamente su parte indivisa, puede ejercer su derecho separadamente, y no podrá ser obligado por el comprador a tomar la totalidad de la finca.
b) Por el cesionario del vendedor.
Esta cesión es permitida por el art. 2694 C. El art. 1884 del Código Civil chileno prohíbe expresamente la cesión.
c) Por los herederos.
Así lo permiten los arts. 2694 y 2695 C. De acuerdo con el art. 2484 C. se puede convenir que el derecho del vendedor no se trasmita a sus herederos.
d) Los acreedores del vendedor.
Así lo permite el art. 2694 C. Esta es una aplicación específica del art. 1870 C. que consagra en forma general la acción subrogatoria u oblicua.
F. Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa.
Se puede ejercer este derecho contra las personas siguientes:
a) Contra el comprador.
Es el generalmente obligado y lógicamente contra él procede esta acción.
b) Contra los herederos del comprador.
Son los sucesores de los derechos y obligaciones del comprador. El art. 2698 C. expresamente establece que la obligación de s la retroventa pasa a los herederos del comprador.
Si fueren varios los herederos, la acción se divide entre ellos en proporción a su haber hereditario y, como consecuencia, el vendedor la debe ejercer contra cada uno de los herederos en la proporción que le corresponde.
La demanda a cada heredero sólo tiene efectos con relación a él, de tal manera que si el vendedor deja transcurrir el plazo sin demandar a los demás, el dominio de éstos se torna irrevocable. Si ya se verificó la partición y la cosa común se adjudicó a uno de los herederos, la acción deber ser intentada en contra del adjudicatario de toda la cosa. Lo expuesto se desprende del art. 2698 C.
G. Efectos de la retroventa.
Para proceder al estudio de los efectos es preciso distinguir: efectos antes del vencimiento del plazo y efectos posteriores al vencimiento del plazo.
a) Efectos anteriores al vencimiento del plazo (pendente conditione).
i) Con relación al comprador. El comprador es el propietario de la cosa, pero sujeto a condición resolutoria. Tiene un dominio revocable. Como consecuencia de lo expuesto se desprenden los efectos siguientes:
- Puede realizar toda clase de acto de disposición, como venta, hipoteca, servidumbre, etc., pero estos actos quedan sujetos al pacto de retroventa si consta en el Registro, y se extinguen si el vendedor recupera la cosa vendida mediante el ejercicio del pacto. Así se desprende del art. 1894 C.
- Puede re toda clase de actos de administración y el vendedor que recupera el inmueble tendrá que respetarlos.
- La cosa se pierde o deteriora para el comprador.
ii) Con relación al vendedor. El vendedor es propietario subordinado a la condición suspensiva de ejercitar el derecho y, como consecuencia, puede vender, permutar, donar o gravar con servidumbres los derechos sobre el inmueble vendido (excepto hipotecar por no permitírselo el art. 3795 C.). Estos derechos se extinguen si no se recupera la cosa vendida. Por el contrario, se consolidan si la recupera.
b) Efectos posteriores al vencimiento del plazo.
i) Cuando el vendedor no ejercita el derecho de recuperar la cosa dentro del plazo fijado, el comprador adquiere en forma irrevocable el dominio de la cosa comprada y se consolidan los actos de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) que hubiere redo. Este efecto se produce de pleno derecho, sin necesidad de sentencia que lo declare, según se desprende del art. 2690 C.
ii) Si el vendedor ejercita su derecho de recuperar la cosa.
Si el vendedor hace uso de su derecho de recuperar la cosa, se producen los efectos siguientes:
- Entre las partes queda resuelta la venta y las cosas vuelven al estado anterior a la celebración de dicha venta.
Es cierto que en la recuperación no existe una nueva venta, pero es necesario que por escritura pública o por orden judicial se haga constar la recuperación del inmueble para su debida inscripción en el Registro.
De acuerdo con el art. 15 del R.R.P. la recuperación debe hacerse constar en un nuevo asiento de inscripción, pues así debe incorporarse al Registro el cumplimiento de la condición resolutoria. Con base en el mismo artículo, la consolidación de la adquisición del comprador por no haber usado de su derecho el vendedor, se hará constar en nota marginal.
Sí las partes de común acuerdo realizan la operación y otorgan la escritura pública, no existe problema alguno; pero si a ello se negare el comprador deberá recurriese a la autoridad judicial.
Se sostiene que la acción del vendedor tiene por objeto obligar al .comprador a otorgar la escritura de retroventa, bajo el apercibimiento de otorgarla el Juez, de acuerdo con el art. 2527 C. De ahí que la obligación de entregar se convierta en la práctica en una de hacer.
-El vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminución.
También debe rembolsar los gastos de entrega y del contrato y las mejoras que no sean voluntarias (necesarias y útiles). Si no cumple con todas esas obligaciones no puede entrar en posesión. Lo expuesto anteriormente se desprende de los arts. 2676 y 2692 C.
El pago de tales obligaciones produce la efectiva resolución de la venta. La manifestación del vendedor de ejercitar su derecho dentro del plazo legal evita la extinción de su derecho, pero no produce la resolución de la venta. Es conveniente advertir que existen opiniones en contrario, según las cuales basta la manifestación sin acompañar el pago de dichas obligaciones.
El art. 2692 C. concede un derecho de retención a favor del comprador para garantizar sus créditos.
-El comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro por su culpa, pero no por los deterioros causados por caso fortuito o fuerza mayor. Así se desprende del art. 2693 C.
-Recuperada la cosa vendida, los frutos de ésta (cosechas, alquileres, etc.) deberán ser compensados con los intereses del precio de la venta, salvo pacto en contrario. Así lo dispone el art. 2691 C.
-Los actos de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) del comprador quedan sin efectos, pero para ello debe constar el pacto en el Registro. Así se desprende del art. 1894 C.
-Los riesgos de la cosa corresponden al vendedor.
-Los aumentos y mejoras corresponden al vendedor.
-El comprador tiene derecho de retener la cosa mientras el vendedor no le pague el precio de las mejoras útiles y necesarias.
23. Pacto de reventa
Es el pacto en virtud del cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa, recibiendo por ello el precio, con exceso o disminución.
Así como la ley le permite al vendedor recuperar la cosa vendida por medio de la retroventa, también se le permite al comprador por medio de la reventa recuperar el precio devolviendo la cosa vendida. Por eso se dice que la reventa es la retroventa a favor del comprador. Se le denomina pactum de retroemendo.
Es una condición resolutoria potestativa a favor del comprador, la que consiste en la manifestación que hace éste de recuperar el precio y resolver la venta mediante la devolución de la cosa.
El art. 2677 C. define el pacto de reventa diciendo: "Pacto de reventa, es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiere pagado, con exceso o disminución".
Los principios y disposiciones de la retroventa se aplican a la reventa, en cuanto fueren compatibles a las diferentes posiciones que ocupan las partes en ambos pactos, ya que las dos son condiciones resolutorias y la reventa es el pacto de retroventa a favor del comprador. Como consecuencia, para la reventa rigen las normas siguientes: La reventa no constituye una nueva venta; el vendedor y los herederos deben soportarla; se resuelve la venta por la manifestación del comprador de recuperar el precio; el derecho de la reventa puede ser cedido; los intereses se compensan con los frutos; el derecho pasa a los herederos del comprador; cuando son varios los herederos del comprador debe ejercerse por todos ellos; cuando se ejerce contra varios herederos del vendedor, debe hacerse en la porción que cada uno tiene en la herencia; el comprador puede realizar actos de administración y de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.); no cabe sobre bienes muebles; etc.
Algunos autores expresan que entre ambos pactos existen profundas diferencias y aconsejan prudencia en aplicar las normas de la retroventa a la reventa.
De acuerdo con los arts. 2667 y 2690 C. el plazo de la reventa no puede ser mayor de tres años. Este plazo también opera de pleno derecho, sin necesidad de la xxxx.
24. Venta con reserva de dominio.
En el Derecho Romano no se conoció como un pacto expreso de la compraventa, pero se consideraba implícita en ella, ya que era necesario, además de la tradición, que el comprador pagara el precio para adquirir el dominio, salvo que el vendedor haya concedido un plazo al comprador para el pago o que éste diere caución para garantizarlo, en cuyo caso se transfería el dominio desde la entrega. Esta venta ha sido criticada por ciertos abusos que se han cometido; pero éstos pueden ser corregidos.
En la actualidad se estima como una formidable garantía para el pago del precio de las ventas a plazo; creándose Registros de venta de bienes muebles en donde se hace constar la reserva de dominio. En la actualidad son muchos los Códigos que la admiten, tanto sobre bienes muebles como sobre inmuebles, por cuanto facilita el crédito.
Por medio de este pacto, el vendedor se reserva el dominio hasta que el comprador pague la totalidad del precio.
Este pacto encierra una verdadera condición suspensiva, pues mientras el comprador no pague el precio queda en suspenso la adquisición del dominio por el comprador.
Visto así produce los efectos siguientes:
i) Pendiente la condición el vendedor continúa siendo propietario de la cosa, pero como el comprador tiene el uso y custodia de ésta, asume sus riesgos. Esta es una excepción justificada de la regia de que las cosas perecen para su dueño.
ii) Xxxxxx el precio se cumple la condición y el comprador adquiere el dominio de la cosa.
iii) Si no se paga el precio, falla la condición y el vendedor puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, en los dos casos junto con los daños y perjuicios.
En nuestro Código Civil este pacto no tiene aplicación, pues de acuerdo con el art. 2663 C. un pacto de esa naturaleza sujeta a la venta a una condición resolutoria, en virtud de la cual el comprador adquiere el dominio, pero subordinado a quedar resuelto si no paga el precio. En otras palabras, el pacto de reserva de dominio no impide la trasmisión del dominio. Esta opinión es sostenida por Xxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx0 y Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx.10
El mencionado artículo dice: «La cláusula de no transferir el dominio, sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el preció, subsistirá en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa, o de los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio».
De acuerdo con lo expuesto los riesgos de la cosa están a cargo del vendedor.
Algunos piensan que el artículo trascrito establece una condición suspensiva y que cuando el comprador paga es para evitar que la condición falle y una vez cumplida la condición adquiera el dominio retenido por el vendedor.
Nuestra excelentísima Corte Suprema de Justicia, partiendo de que el pacto de reserva de dominio constituye una condición suspensiva, admite dicho pacto.11
25. Venta con pacto de preferencia
A. Su concepto y naturaleza.
Pacto de preferencia es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador si éste decide venderla o darla en pago, mediante el pago del precio (con aumento o disminución) y satisfacción de las demás ventajas ofrecidas por el tercero. Este pacto se permite tanto en la venta de bienes muebles como en la de bienes inmuebles.
El art. 2678 C. lo define así: "Pacto de preferencia, es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla".
Se denomina derecho de tanteo y en el Derecho Romano pactum protimeseos.
Este pacto se regula en la compraventa, pero no es obstáculo para incorporarlo a otros contratos, como, por ejemplo, el arriendo (preferencia para ser arrendatario), en la sociedad (preferencia para adquirir acciones).Su uso es muy amplio y útil.
No obstante su utilidad, algunas legislaciones no lo contemplan y otras, como la nuestra, sólo lo regulan para la venta.
En esta venta, al vendedor sólo se le concede un derecho, por lo que no está obligado a comprar si el comprador se decide a vender o a dar en pago la cosa. Tampoco el comprador está obligado a vender, pero si voluntariamente se decide a vender debe preferir a su vendedor.
En la doctrina se estima que el pacto de preferencia no envuelve una venta condiciona sino una promesa de venta subordinada a la condición suspensiva de que el comprador decida vender o dar en pago la cosa. Por eso se expresa que hay dos ventas independientes: la del vendedor al comprador y la de éste al vendedor, Ambas ventas pagan el impuesto de trasmisión. El comprador en este tipo de venta adquiere la propiedad de la cosa vendida.
B. Requisitos.
Para que opere el pacto de preferencia son necesarios los requisitos o condiciones siguientes:
a) Que el comprador decida vender la cosa o darla en pago.
Si se trata de otros actos no tiene aplicación, como por ejemplo, si el comprador dona la cosa, la aporta a una sociedad, la da en comodato, arriendo, usufructo, etc.
Así lo dispone el art. 2699 C. que dice: "La venta con pacto de preferencia no da derecho al vendedor para recuperar la cosa vendida, sino cuando el comprador quisiere venderla y darla en pago y no cuando enajenare por otro contrato, o constituyera sobre ella derechos reales".
b) Que el vendedor ofrezca el precio convenido y las demás ventajas que ofrece el tercero que pretende comprar la cosa.
Así lo establece el art. 2700 C. al expresar: «... En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador hubiere encontrado, o más o menos si hubieren pactado algo sobre el precio. Está obligado también a satisfacer cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado, y sino las pudiere satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia».
Como puede observarse, el artículo trascrito permite que el precio sea menor o mayor del ofrecido por el tercero.
C. Efectos.
a) Obligaciones del vendedor.
i) De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de los tres días siguientes, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiere hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho, sí en este tiempo no lo ejerciera. Sí fuere cosa inmueble, después xx xxxx días, bajo la misma pena.
Si el vendedor no ejerce su derecho dentro de los términos señalados pierde ese derecho y el comprador puede vender la cosa sin ninguna responsabilidad. Es conveniente advertir que mientras el comprador no se decida a vender la cosa y notificarle esa decisión al vendedor, éste conserva su derecho de preferencia, cualquiera que sea el tiempo transcurrido.
ii) De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor está obligado a pagar el precio y demás ventajas ofrecidas por el tercero.
b) Obligaciones del comprador.
La obligación fundamental del comprador es avisarte al vendedor el precio y las ventajas que le ofrece el tercero. Esta obligación debe ser cumplida sin dolo o reticencias.
La falta de cumplimiento de esta obligación hace incurrir al comprador en los daños y perjuicios, pero la venta es válida. Así lo dispone el art. 2701 C. que dice: «El comprador queda obligado a hacer saber al vendedor el precio y las ventajas que se le ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la intimación judicial; y si la vende sin avisarle al vendedor, la venta será válida, pero debe indemnizar a éste todo el perjuicio que le resultara».
Cuando el pacto de preferencia recae sobre bienes inmuebles y consta inscrito en el Registro, perjudicará a los terceros adquirentes, pues aunque sólo engendra un derecho personal, la inscripción le concede virtualidad real.
D. Venta en pública subasta.
Si la cosa vendida en pública subasta fuere mueble, el vendedor pierde todo derecho, el pacto de preferencia desaparece. Si la cosa fuere inmueble el vendedor tiene derecho a ser notificado sobre el día y el lugar en que ha de hacerse el remate; pero no puede hacer uso del derecho de preferencia y, como consecuencia, adjudicarse la cosa si ofrece igual precio del mejor postor, ya que debe entrar a la subasta en pie de igualdad con los otros postores y mejorar las posturas si pretende ser preferido. Xxxx advertirse que algunos piensan que el vendedor conserva en la subasta el derecho de preferencia. La omisión de la notificación del remate al vendedor obliga al comprador a pagar los daños y perjuicios,
El art. 2702 C. expresa: "Si la venta hubiere de hacerse en pública subasta, y la cosa fuere mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que se hace el remate. Si no le hiciere saber, debe ser indemnizado del perjuicio que te resulte".
E. Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.
De acuerdo con el art. 2703 C. el derecho adquirido por pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor, pues es concedido en atención a la persona (intuito personas). Como consecuencia, no puede ser ejercitado por los acreedores del vendedor por medio de la acción oblicua.
En la doctrina se reconoce la posibilidad de pactar la cesibilidad y transmisibilidad del pacto de preferencia.
26. Venta con la facultad de señalar la persona para quien se compra
A. Concepto y naturaleza jurídica.
En virtud de esta venta, el comprador, a pesar de comparecer en su propio nombre, manifiesta que compra para otro que vendrá a ocupar su lugar. Se piensa que si el comprador actúa por encargo de otro, nos encontramos ante un mandato sin representación, donde el mandante comprador aparece oculto, figura reconocida por el art. 3331 C. Pero si la compra es con el exclusivo propósito de buscar un comprador a quien le transferirá sus derechos nos encontramos frente a la estipulación a favor xxx xxxxxxx.
Ambas soluciones han sido criticadas con razón y la doctrina más aceptada es la que considera que esta venta se encuentra afectada a una alternativa en cuanto a la persona del comprador: uno de los compradores eventuales está determinado y el otro no. El comprador en forma alternativa compra para sí y para un tercero.
Esta cláusula puede tener cabida tanto en las ventas voluntarias como en las forzadas. El art. 1774 Pr. se refiere incidentalmente a este tipo de venta. Esta cláusula puede consignarse en la venta con base al principio de la autonomía de la voluntad.
Se sostiene en la doctrina que esta cláusula también cabe en otro tipo de contrato. El nuevo Código Civil italiano en los arts. 1401 a 1405, la establece para todos los contratos, bajo el nombre de contrato por persona a nombrar.
Sus funciones son muy importantes: de gestión o de comisión.
B. Requisitos.
Esta cláusula debe reunir los requisitos o condiciones de validez siguientes:
a) Que se pacte en el contrato de compraventa.
Es la autorización para que el comprador transfiera sus derechos quedando así liberado.
b) Que la determinación de la persona para quien se compra se haga dentro del plazo legal o convencional.
c) Que el tercero acepte la celebración de la venta.
C. Efectos.
a) Si el comprador estipulante no determina en el plazo legal o convencional, se reputa que renuncia a la determinación y asume la posición de verdadero y definitivo comprador, obligado, corno consecuencia, al pago del precio, etc.
b) Si el comprador estipulante señala dentro del plazo la persona xxx xxxxxxx comprador, queda eliminado y la venta se realiza directamente entre el vendedor y el tercero. Existe una sola venta entre el vendedor y el tercero.
c) Si el tercero no acepta o carece de capacidad, la venta queda consumada entre el vendedor y el comprador.
27. Pacto de mejor comprador
A. Concepto y naturaleza.
En virtud de este pacto la venta queda deshecha si el vendedor encontrara un mejor comprador que ofrece un precio más ventajoso u otras ventajas. El art. 2679 C. lo define así: «Pacto de mejor comprador, es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentaré otro comprador que ofreciera un precio más ventajoso».
De acuerdo con el art. 2705 C. la venta con pacto de mejor comprador se reputa hecha bajo condición resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva. La condición resolutoria de este pacto consiste en el hecho de que el vendedor encuentre un nuevo comprador que ofrezca mejores ventajas.
B. Trasmisibilidad.
El derecho derivado del pacto de mejor comprador es patrimonio] y, como consecuencia, trasmisible por herencia, cesible y ejercitable por los acreedores del vendedor.
El art. 2704 C. expresa: "El pacto de mejor comprador puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor pueden también ejercer ese derecho en caso de concurso".
El ejercicio de ese derecho por los acreedores no puede ser limitado al supuesto de concurso. El artículo en su parte final se refiere al concurso por vía de ejemplo. Es conveniente advertir que varios autores piensan que sólo cabe en caso de concurso.
C. Bienes sobre que recae y plazo.
El pacto de mejor comprador no cabe sobre bienes muebles, por ser incompatible con el principio de presunción de propiedad de las cosas muebles adquiridas de buena fe establecida en el art. 1768 C. Sólo tiene aplicación sobre bienes inmuebles.
Su plazo no puede exceder de tres meses, a fin de no impedir la libre circulación de la riqueza. Si se pacta un plazo mayor debe reducirse a tres meses. Lo dispuesto anteriormente se encuentra consagrado en el art. 2707 C.
D. Sólo cabe en caso de venta y pago.
De acuerdo con el art. 2710 C. sólo cabe este pacto cuando el tercero pretende comprar la cosa o recibirla en pago, no cuando desea recibirla en virtud de otro contrato (permuta, donación, etc.).
E. Limitaciones del art. 2709 C.
De acuerdo con este artículo si dos o más personas venden en común a dos o más compradores en común ninguno de ellos podrá ser nuevo comprador.
Se sostiene que si la venta de las partes indivisas fueron hechas separadamente, el vendedor de una de las partes puede ser comprador de la venta hecha por el otro vendedor.
F. Efectos.
a) De acuerdo con el art. 2708 C. el vendedor debe hacer saber al comprador quien es el mejor comprador y las ventajas que ofrece.
El mejor comprador debe ser plenamente individualizado a fin de que el vendedor pueda comprobar la verdad de la oferta y de las incompatibilidades del art. 2709 C., y el comprador pueda hacer uso del derecho de preferencia consagrado en el art. 2708 C.
También tienen que detallarse las mejores ventajas que ofrece el tercero para que el primitivo comprador pueda igualarlas o superarlas a fin de hacer efectivo el derecho de preferencia.
Estas mejores ventajas pueden consistir en un mayor precio, plazos más cortos para el pago, pago al contado o en un lugar más útil al vendedor. También puede consistir en un precio menor, pero acompañado de una serie de ventajas que superen al precio original, como por ejemplo, fianzas o hipotecas que garanticen el pago.
De acuerdo con el art. 2706 C. el mayor precio o las mejoras ofrecidas deben ser por la cosa como estaba cuando se vendió, sin los aumentos o mejoras ulteriores.
El art. 2708 C. dice: "El vendedor debe hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador y que mejores ventajas le ofrece. Si el comprador propusiere iguales ventajas, tendrá derechos de preferencia; sino, podrá el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador".
b) Cuando el vendedor encontrara un mejor comprador y el primitivo comprador después de notificado no hace uso del derecho de preferencia para dejar firme su venta, quedará esta resuelta, y la cosa debe ser restituida al vendedor, pudiendo éste venderla al mejor comprador tal como lo expresa la parte final del art. 2708 C. anteriormente trascrito. Este es un efecto de la condición resolutoria que encierra este pacto, pero como ya hemos visto, se puede convenir bajo una condición suspensiva. Ejemplo: Xxxx vende a Xxxxx el inmueble X por 50 mil córdobas, si antes del primero de Diciembre del corriente año no encontrara un mejor comprador que ofreciera un mejor precio.
c) Si el comprador propusiera iguales ventajas tiene preferencia para consolidar su compra, pagando para ello las ventajas ofrecidas por el tercero. Es justo el otorgamiento de este derecho.
d) Si el vendedor no encontrara comprador, la venta se consolida. La constancia de este pacto en el Registro afecta a los terceros adquirentes si el vendedor no cumplió con la obligación de avisarle al comprador original.
G. Comparación con el pacto de preferencia.
El pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia tienen las semejanzas siguientes: se establecen a favor el vendedor y sólo caben en el supuesto de venta o entrega en pago.
Pero tiene importantes diferencias:
a) El pacto de mejor comprador puede ser cedido y se trasmite a los herederos del vendedor; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no puede ser cedido ni se trasmite a los herederos del vendedor.
b) El acreedor del vendedor puede ejercer el derecho derivado del pacto de mejor comprador; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no lo pueden ejercer los acreedores del vendedor.
c) El pacto de mejor comprador sólo puede recaer sobre bienes inmuebles; en cambio el pacto de preferencia puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.
d) En el pacto de mejor comprador el derecho surge en el supuesto de que el vendedor encontrara un tercero que le ofrezca mejores condiciones; en cambio en el pacto de preferencia el derecho surge cuando el comprador decide vender o dar en pago la cosa.
e) El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo condición resolutoria, salvo que se pacte bajo condición suspensiva; en cambio el pacto de preferencia no encierra condición alguna, pues es una promesa de venta.
28. Modalidades de la venta de inmuebles
De acuerdo con el art. 2550 C. la venta de un inmueble determinado puede hacerse:
A. Sin indicación de área y por un solo precio.
Esta es la venta denominada ad corpus. Se vende por un precio global, con prescindencia de las disminuciones, pues éstas no se indican en el contrato. Ejemplo, te vendo mi finca de ganadería «El Xxxxx» xxxxxxx xx xx Xx. 00 xx xx xxxxxxxxx Xxxxxxx-Xxxxxxxx por un millón de córdobas.
En estas ventas las partes no pueden hacerse reclamaciones fundadas en la diferencia de la medida con la que creían que tenía el inmueble, aunque exceda del vigésimo del art. 2551 C. Tampoco da lugar esta venta a dejarla sin efecto, salvo que resultara el inmueble tan pequeño que no fuere útil para su destino.
Es posible que en la venta por precio único se señalen los linderos y medidas, pero se agregue la cláusula «o lo que resulte más o menos dentro de los muros» o «dentro de los linderos». Esta venta es también ad corpus. Pero debemos advertir que un fuerte sector doctrinal piensa que es ad mensuram o quamtitantem.12 Nuestra excelentísima Corte Suprema de Justicia considera que estas ventas son ad corpus.13
En nuestra práctica notarial se usa la expresión "más o menos", la cual es agregada a la medida o linderos detallados en la escritura. La Excelentísima Corte Suprema le justicia sostiene que ese agregado no la convierte en ad corpus;14 pero debe advertirse que existen sentencias anteriores que, por el contrario, sostienen que ese agregado la convierte en ad corpus.15
B. Sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida. Ejemplos: te vendo el inmueble X a razón de 200 córdobas el metro cuadrado; te vendo el inmueble X a razón de 20 mil córdobas la hectárea.
Esta venta es llamada ad mensuram, pues el precio resultará de la medida que se haga. Como consecuencia, no se conciben reclamaciones en cuanto al exceso o disminución del área; aunque se reconoce el derecho de dejar sin efecto la venta cuando el área hace inepto al inmueble para su destino.
C. Con indicación del área, pero bajo un cierto número de medidas que se tomarán de un terreno más grande. Ejemplo: te vendo 500 hectáreas de mi finca X a razón de 20 mil córdobas la hectárea, o por un precio total de un millón de córdobas.
En la escritura generalmente se ubica el lote con relación al resto de la finca; pero si no se hace la elección le corresponde al vendedor, quien debe actuar xx xxxxx xx.
Si esta venta se hace por un precio único, se, le aplica el art. 2552 C. Si se o con precio por medida se le aplica el art. 2551 C.
D. Con indicación del área con un precio cada medida, haya o no indicación del precio total. Ejemplos: te vendo el inmueble X de 1.000 hectáreas a razón de 20 mil córdobas la hectárea. Te vendo un lote de terreno que mide 20 x 50 a razón de 200 córdobas el metro.
En este tipo de venta no surge problema alguno si el inmueble vendido tiene la superficie señalada. Si no tiene la superficie indicada surge el problema, para cuya solución el art. 2551 C. sienta la, reglas siguientes:
a) Si resultara una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso abonando su valor al precio estipulado.
b) Si resultara una superficie menor, el comprador tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional al precio.
En los supuestos anteriores no se permite la resolución de la venta, sino solo ajustar las prestaciones.
c) Pero si el exceso o la diferencia fuera de un vigésimo del área total del inmueble señalado por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato o bien aceptarlo. Ejemplos: te vendo el inmueble X de 200 hectáreas a razón de 20 mil córdobas la hectárea, pero resulta que sólo tiene 100 hectáreas. Te vendo el inmueble X de 200 hectáreas a 20 mil córdobas por hectárea y resulta que tiene 300 hectáreas.
En el primer caso el comprador puede pedir la resolución de la venta o aceptarla pagando solamente el precio de las 100 hectáreas que tiene el inmueble. En el segundo supuesto el comprador también tiene derecho de pedir la resolución del contrato, o aceptarlo pagando las 100 hectáreas que tiene demás el inmueble, pero no puede sólo pagar las 200 hectáreas y dejarle al vendedor las 100 hectáreas de exceso.
La facultad de dejar sin efecto a la compraventa se le concede exclusivamente al comprador, pues el vendedor debe saber la superficie del inmueble. Sólo puede reclamar el precio del excedente y reivindicar este sobrante.
E. Con indicación del área, pero por un precio único y no a tanto la medida. Ejemplos: te vendo el inmueble X de 100 hectáreas por 200 mil córdobas; te vendo el inmueble X de 30 x 50 metros por C$ 80,000.00
Esta venta es llamada venta per aversionem y se le aplica el art.2552 C, como consecuencia:
a) Cuando el exceso o disminución no alcanza el vigésimo, no hay reclamaciones recíprocas: el vendedor no tiene derecho a reclamar un suplemento del precio, por el excedente, y el comprador no tiene derecho a la disminución del precio por resultar menor el área.
Esa diferencia del área, pues, no autoriza a reclamo alguno y a ajuste de precio, ni a la resolución del contrato, pues las partes han puesto más atención sobre el total de la cosa que sobre esas pequeñas diferencias.
b) Cuando el exceso o disminución fuere igual o superior al vigésimo de la superficie, hay derecho a reclamaciones recíprocas y a dejar sin efecto el contrato en la forma siguiente:
i) El comprador tiene derecho a que se le disminuya el precio si hubiere disminución de la superficie, pero no puede pedir la disolución del contrato, a menos que resulte inútil a su destino.
ii) Si hubiere exceso de superficie, el comprador tendrá derecho de mantener el contrato asumiendo el mayor precio, o dejarlo sin efecto, de acuerdo con el art. 2553 C.
iii) El vendedor no puede pedir la disolución del contrato. Sólo puede reclamar el pago del suplemento del precio por el exceso.
F. De muchos inmuebles, con indicación del área, pero bajo la convención de que no se garantizan el contenido y que la diferencia, sea más o sea menos, no producirá en el contrato efecto alguno Ejemplo: Te vendo el inmueble X de 30 hectáreas y el Y de 50 hectáreas por 300 mil córdobas, pero ni tú ni yo podremos reclamar sí resultara exceso o disminución de la superficie pactada.
Por la voluntad expresa de las partes, ésta venta se vuelve ad corpus. Por el contrario, no existiendo tal pacto y se procediera, de acuerdo con el art. 2554 C., a la venta de dos o más inmuebles con designación del área de cada uno de ellos y por un solo precio, y se encontrase exceso o disminución, se compensaran las diferencias hasta la cantidad concurrente, y la acción del comprador y del vendedor sólo tendrán lugar según las reglas establecidas. Estas reglas son contenidas en los arts. 2552 y 2553 C.
Ejemplos: Xxxx vende a Xxxxx por C$ 20.000 el inmueble X de 20 hectáreas y el Y de 30 hectáreas. Si resulta que el X tiene 15 hectáreas y el Y 35 hectáreas, éstas diferencias se compensan sin lugar a reclamación alguna. Pero si resultara que el X tiene 18 hectáreas y el Y 36 hectáreas, por el exceso de las 4 hectáreas no habrá lugar al aumento de precio, porque de acuerdo con el art. 253''C. no alcanza el vigésimo del área convenida (50 hectáreas). Por el contrario, si el X tiene 18 hectáreas y el Y 80 hectáreas, habrá lugar al aumento del precio, en cuyo caso el comprador puede optar entre consolidar su venta pagando el suplemento del precio o disolver el contrato, de acuerdo con el art. 2553 C.
Se sostiene que el art. 2554 C. también se aplica cuando sin producirse compensación resulta un excedente o un déficit. Ejemplos: El inmueble X tiene 20 ó 22 hectáreas y el Y 35 hectáreas. El inmueble X tiene 20 ó 18 hectáreas y el Y 20 hectáreas.
Cuando el valor de los inmuebles no es el mismo, debe calcularse la diferencia del precio que debe pagarse o disminuirse, según los valores respectivos del excedente o disminución de los inmuebles. Se deben, pues, compensar los valores respectivos de los excedentes o disminuciones y no las superficies.
Las reglas contenidas en los arts. 2551 y 2554 C. son supletorias de la voluntad de las partes, por lo que pueden ser dejadas sin efectos. También se aplican a la venta voluntaria como a la forzada. Las acciones de los arts. 2551 y 2554 C. expiran a un año contado desde la entrega material. Así lo dispone el art. 2555 C.
De acuerdo con el art. 2556 C. las reglas de los arts. 2551, 2552, 2553 y 2554 C., se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos, piaras, mercaderías u otros semejantes.
29. Venta en junto, bloque o masa
A esta venta se refieren los arts. 2545, 2546 y 2547 C.
El art. 2545 C. expresa que la venta puede ser por junto o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio.
También se denomina por aversionem.
Surge esta venta cuando se vende un conjunto de cosas por un precio único. En este tipo de venta no es preciso pesar, contar o medir, para Negar a la determinación de la cosa vendida o del precio de la venta.
Ejemplo: te Yendo por C$ 50.000.00 todo el maíz que existe en la bodega X. Te vendo mi biblioteca por C$ 1.000.000.00. Te vendo por C$ 500.000.00 la mitad de los frijoles que existen en la bodega X. Te vendo por C$ 20.000 los 200 quintales de frijoles que tengo en mi bodega X.
Como se deduce de los dos últimos ejemplos, también existe venta por junto cuando se vende la totalidad o una cuota parte determinada de las cosas que se encuentran en un lugar determinado, por un precio global. Existe unidad de precio y unidad del objeto.
Esta venta se perfecciona desde que existe acuerdo en la cosa y el precio. Desde su perfeccionamiento se trasmite el dominio de la cosa vendida y, como consecuencia, el comprador asume los riesgos. Así se desprende de los arts. 2547 C. y 2580 inc. 2 C. que dicen:
«Art. 21547 C. En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa».
«Art. 2580 C. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalado de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido, con tal que se haya ajustado el precio».
30. Venta por cuenta, peso o medida
Si para llegar a la determinación de la cosa vendida o del precio de la venta es preciso contar, pesar o medir, estamos en presencia de la venta por cuenta, peso o medida.
De acuerdo con el art. 2546 C. la venta es a peso, cuenta o medida:
a) Cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio. Ejemplos: te vendo diez caballos de mi finca X a razón de 3.000 córdobas cada caballo. Te vendo 100 quintales de maíz a rayón de 500 córdobas el quintal. Te vendo 50 litros de aguardiente de tal barril a razón de 100 córdobas el litro.
b) Cuando no hubiere unidad en el objeto, aunque el precio sea uno. Ejemplo: Te vendo 10 quintales de mi maíz por 10,000 córdobas. Te vendo diez caballos de mi finca por C$ 30,000 córdobas. Te vendo 10 litros de mi aguardiente por 1.000 córdobas.
c) Cuando no hay unidad del precio, aunque las cosas sean indicadas en masa. Ejemplos: Te vendo todo el maíz de mi bodega X a razón de 5.000 el quintal. Te vendo todos los novillos de la finca X a razón de 5.000 córdobas cada novillo. Te vendo todo el aceite de comer que tengo en mi bodega X a razón de 100 córdobas el litro.
En estas ventas no existe unidad del precio y del objeto vendido.
Los arts. 2548,2549 y 2580 inc. 1 C. consagran los efectos de esta venta. Dice el primero: "En las ventas hechas al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta hasta que las cosas no estén contadas, pesadas o medidas".
Al expresar el artículo trascrito que la venta no es perfecta, no significa que el contrato no obligue a las partes, pues de acuerdo con el art. 2549 C. el comprador puede obligar al vendedor a que pese, mida o cuente y le entregue la cosa vendida; y el vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida o pesada y satisfaga el precio de ella.
Lo que verdaderamente el artículo expresa es que no se opera la trasmisión del dominio al comprador, y como consecuencia, no asume los riesgos. Tales trasmisiones sólo se producen hasta que las cosas estén contadas, pesadas o medidas.
Dentro de tal orden de ideas se han pronunciado los anotadores16 y la Corte Suprema de Justicia.17
31. Otras sentencias
1) No se puede demandar simultáneamente la entrega de la cosa (cumplimiento del contrato) y el incumplimiento del contrato por ser contrarios u opuestos, pero pueden proponerse sucesivamente si en la primitiva demanda no se hubiesen satisfecho uno de los extremos.18
2) Si el comprador de una parte del inmueble toma una parte mayor, cabe contra él la acción reivindicatoria y no la concedida en los arts. 2551 y 2552 C., los cuales son aplicables cuando se vende toda la propiedad.19
3) Sobre lo no incluido en la venta no existe la obligación de eviccionar.20
4) La prohibición del art. 2565 C., no impide que el abogado en quien se subastó diga que adquiere para su mandante.21
5) Es válida la venta que hace el sustituto a los hijos del mandatario, pues la prohibición del art. 2565 C., no puede ampliarse a otros casos.22
6) El comprador demandado por la nulidad de la escritura de venta tiene derecho a contra demandar, uno de los derechos que concede el art. 2598 C.23
7) Cuando se vence el plazo de la retroventa, quedan extinguidos los derechos del vendedor a retrocomprar, salvo que pruebe la prórroga.24
8) En las ventas con pacto de retroventa, el comprador tiene un derecho bajo condición resolutoria y el vendedor bajo condición suspensiva.25
9) El verdadero heredero no tiene acción para pedir la nulidad de la venta hecha por el heredero aparente por ser nula relativamente.26
10) La acción de nulidad por venta de cosa ajena sólo prospera cuando el comprador acredita que la cosa era ajena en su totalidad y no en parte. Si la cosa solamente es ajena en parte, la acción procedente no es la nulidad, sino las regidas por el art. 2550 C. y siguientes, los cuales son aplicables tanto a los predios rústicos, como a los urbanos, a diferencia de la legislación chilena en donde son aplicables a los rústicos.27
11) Las fincas quedan identificadas con solo su nombre y situación si no alegó nada el demandado sobre la identidad.28
12) Es mercantil la venta si el comprador confiesa que adquirió la cosa para revenderla, aunque nunca haya ejercido el comercio.29
13) El verdadero dueño puede pedir la nulidad de la venta hecha por tercero de su propiedad, pues para él la nulidad es absoluta, por faltar el objeto del contrato (existen dos disentimientos).30
14) Cuando la venta de un solar es por un precio único y no a tanto la medida, se aplica el art. 2552 y no el art. 2551 C. En consecuencia, si la disminución del área llega al vigésimo, el comprador puede pedir disminución del precio, pero no puede pedir la disolución del contrato por cuanto ésta sólo procede cuando por el exceso de cabida hay aumento del precio de acuerdo con el art. 2553 C.31
15) No produce nulidad el pacto de un término mayor de tres años para la retroventa, en cuyo caso rige el término legal (tres años).32
16) Los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor.33
17) La venta a satisfacción del comprador está subordinado a una condición suspensiva que deja pendiente el perfeccionamiento del contrato.34
18) Es nula la escritura en que no se insertó el poder del vendedor, pero no es nulo el contrato de venta, pues tiene valor de documento privado reconocido con el cual se puede compeler al vendedor a otorgar la escritura.35
19) El art. 2551 C. y siguientes, no es aplicable cuando el comprador adquiere una parte de la finca de mayor área.36
20) Si el vendedor viene a ser heredero del dueño se convalida la venta de cosa ajena.37
21) Es válida la venta de cosa mueble con entrega de la cosa, aunque anteriormente haya sido vendida a otro y, como consecuencia, el segundo comprador no tiene acción de evicción contra el vendedor aún cuando el primer comprador le quite la cosa. Art. 2575 C.38
22) No son acumulables la acción redhibitoria y la del cuanto menos, pero como el demandante expresó que vendió la cosa y el demandado no opuso la excepción correspondiente, se excusó la primera.39
23) Los daños y perjuicios en el caso del art. 2641 C., consisten en el interés legal del dinero conforme el art. 1867 C. 40
24) La expresión "en el estado en que se encuentra" el vehículo vendido no contiene una renuncia a los reclamos por los vicios rehibiditorios por el carácter accidental con que aparece incluida dicha expresión.41
1 Nota al art. 2530 C.
2 El carácter consensual de la compraventa tanto civil como mercantil, lo confirma la Corte Suprema en sentencia de las 8 a.m. del 4 de febrero de 1931, B.J., P. 7689.
3 Xxx XXXXXXX XXXXXX XXXX, INTRODUCCIÓN AL DERECHO REGISTRAL NICARAGÜENSE, Managua, Nicaragua, 1979, p.p. 330 y 331.
4 S. 10 a.m., del 12 xx Xxxxx de 1926, BJ., p. 521. S. 12 m. del 15 de Octubre de 1931, BJ., p. 7880. S. 12 m. del 29 de Julio de 1932, BJ., p. 8082. S. 12 m. del 27 de Febrero de 1937, B.J., p. 9602, S. 11 a.m. del 26 xx Xxxxx de 1945, BJ., p. 12839. S. 10 a.m. del 28 xx Xxxxx de 1954, B J., p. 17011; S. 11 a.m. del 31 de Julio de 1963, BJ., p. 322. S. 10:35 a.m. del 6 de Julio de 1965, BJ., p. 202.
5 De acuerdo con el art. 2 de la Ley de Impuestos de Transmisiones de Xxxxxxxxx se tendrá por obligado a pagar el impuesto al vendedor, pero el Fisco puede tener también por obligado al comprado. Pero si el comprador paga puede reclamar lo pagado al vendedor.
6 Tratado de Derecho Civil. Fuente de las Obligaciones. Tipográfica. Editorial Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, 0000, Vol. III, p. 412.
7. Manual de Contratos. Editorial Xxxxxx. Argentina, 1968, p. 230.
8. Ob. cit., p. 230.
9. De la compraventa y la Promesa de Venta. Imprenta-Litográfica. Barcelona. Santiago, Chile, 1917. Tomo II p. 637 y sigts.
10. Ob. cit., p. Homine est errare. Editorial El Centroamericano. Xxxx, 1966, p. 52 y sigts.
11. 11. S., 10:30 a.m. del 20 de Diciembre de 1950, B.J., p. 15375. S. 10:30 a.m. del 30 xx Xxxxx de 1958, B.J., p. 19061.
12. La Suprema hace ver las diferentes opiniones sobre la expresión «poco más o menos» (S. 11 a.m. del 2 xx Xxxx de 1935, B.J. p. 8956).
13. S. 9:45 a.m. del 25 de Julio de 1969, B.J., p. 169.
14. S. 10:30 a.m. del 31 xx Xxxx de 1946, B.J., p. 13478. S. 9:45 a.m. del 25 de Julio de 1969, B.J., p. 169.
15. S. 12 m. del 23 de Diciembre de 1924, B.J., p. 4685. S. 10:30 a.m. del 31 xx Xxxxx de 1954, B.J., p. 16839. S. 11:40 a.m. del 20 de Enero de 1959, B.J., p. 19367.
16. Nota al art. 2548 C.
17. S. 10:35 a.m. del 7 de Noviembre de 1973, B.J., p. 202.
18. S. 10 a.m. del 8 de Septiembre de 1914, B.J., p. 516.
19. S. 12 a.m. del 8 de Noviembre de 1914, B J., p. 599.
20. S. 10:30 a.m. del 22 xx Xxxx de 1912, B.J., p. 1497.
21. S. 11:30 a.m. del 3 xx Xxxxx de 1919, B.J., p. 2282.
22. S. 11:30 a.m. del 16 xx Xxxxx de 1926, B.J., p. 5535.
23. S. 12 m. del 20 de Octubre de 1928, B.J., p. 6460.
24. S. 12 m. del 23 xx Xxxxx de 1928, B.J., p. 6952.
25. S. 12 m. del 11 xx Xxxx de 1929, B.J., p. 6983.
26. S. 11 a.m. del 21 de Noviembre de 1929, B.J., p. 7216.
27. S. 11:30 a.m. del 22 de diciembre de 1936, B.J., p. 9509.
28. S. 1:30 a.m. del 8 de Febrero de 1938, B.J., p. 10054.
29. S. 11 a.m. del 4 xx Xxxxx de 1938, B.J., p. 10091.
30. S. 12 m. del 26 de Octubre de 1943, B.J., p. 12205.
31. S. 11 a.m. del 7 de Febrero de 1944, B.J., p. 12311.
32. S. 11:30 a.m. del 6 de Noviembre de 1945, B.J., p. 13087.
33. S. 11:30 a.m. del 7 de Octubre de 1949, B.J., p. 14868.
34. S. 11:30 a.m. del 13 de Febrero de 1956, B.J., p. 17950.
35. S. 10:30 a.m. del 4 xx Xxxxx de 1956, B.J., p. 18027.
36. S. 11 a.m. del 25 de Febrero de 1958, B.J., p. 18896.
37. S. 8:45 a.m. del 28 xx Xxxxx de 1958, B.J., p. 18970.
38. S. 11 a.m. del 00 Xx Xxxxx xx 0000, X.X., x. 00000.
39. S. 11 a.m. del 4 xx Xxxxx de 1938, B.J., p. 10091.
40. S. 10:30 a.m. del 30 xx Xxxxx de 1958, B.J., p. 19061.
41. 41. S. 9:45 a.m. del 4 de Febrero de 1%9, B J., p. 12.
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