ANTE LA JUNTA DE SUPERVISORES DEL CONDADO DE SAN BENITO

XXXX XX XXXXX XX XXXXXXXXXXXX XXX XXXXXXX XX XXX XXXXXX

UNA ORDENANZA DE LA JUNTA DE SUPERVISORES DEL CONDADO DE SAN XXXXXX, CON ENMIENDA DEL CÓDIGO DEL CONDADO DE SAN XXXXXX MEDIANTE LA ENMIENDA DE LA SECCIÓN 25.05.001, LA SECCIÓN 25.03.002 DEL CAPÍTULO 25.03 Y LA SECCIÓN 25.16.001 Y ENMIENDA EL CAPÍTULO 25.16 PARA AÑADIR EL ARTÍCULO IV DISTRITO “REGIONAL COMERCIAL (C-3)”.

ORDENANZA NO. 991

LA JUNTA DE SUPERVISORES DEL CONDADO DE SAN XXXXXX ORDENA LO SIGUIENTE:

SECCIÓN 1. La Sección 25.05.001 del Capítulo 25.05 se deberá enmendar para añadir la tabla:

X-0	Xxxxxxxx Xxxxxxxxx

XXXXXXX 0. Xx Xxxxxxx 25.03.002 del Capítulo 25.03 se deberá enmendar para añadir las siguientes definiciones:

TEMA DEL DISEÑO. Una descripción conceptual de las características físicas y visuales de una propuesta de desarrollo, con énfasis en las cualidades estéticas.

NODO. Una concentración de desarrollo en o dentro de una distancia razonable de una intersección o cruce.

JARDINERÍADE CAMIONES. El cultivo de verdura, hierbas x xxxxxx para venta.

SECCIÓN 3. El título de la Sección 25.16 se deberá enmendar para decir:

CAPÍTULO 25.16: DISTRITOS XX XXXXXXXX COMERCIAL (C-1), COMERCIAL DEL VECINDARIO (C-2) Y COMERCIAL REGIONAL (C-3)

SECCIÓN 4. La Sección 25.16.001 se deberá enmendar para añadir:

(C) El distrito Comercial Regional C-3 deberá actuar como un distrito autónomo independiente (no combinado). Todas las normas, los estándares de desarrollo y los procedimientos del distrito C-3 se establecen en el Artículo IV.

SECCIÓN 5. El Capítulo 25.16 se deberá enmendar para añadir:

ARTÍCULO IV. DISTRITO COMERCIAL REGIONAL (C-3)

§ 25.16.060 INTENCIÓN.

§ 25.16.061 USOS PERMITIDOS

§ 25.16.062 USOS PERMITIDOS, REVISIÓN DEL PLAN DEL SITIO.

§ 25.16.063 USOS PERMITIDOS, PERMISO DE USO REQUERIDO EN CADA CASO.

§ 25.16.064 USOS PERMITIDOS, PLAN MAESTRO DE DESARROLLO.

§ 25.16.065 ESTÁNDARES DE DESARROLLO.

§ 25.16.066 PATIOS Y RESERVAS.

§ 25.16.067 ESTACIONAMIENTO, CARGA Y ACCESO/CIRCULACIÓN.

§ 25.16.068 LETREROS.

§ 25.16.069 ILUMINACIÓN.

§ 25.16.070 NIVELACIÓN Y JARDINERÍA.

§ 25.16.071 TEMA Y PLANES DE PROMOCIÓN TURÍSTICA.

§ 25.16.072 PROCEDIMIENTOS Y CONCLUSIONES.

§ 25.16.073 CONTINUACIÓN DE USOS EXISTENTES.

§ 25.16.074 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DE LA CARRETERA BETABEL.

§ 25.16.075 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA XX XXXX XX XX XXXXXXXXX 000.

§ 25.16.076 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DE ROCKS RANCH.

§ 25.16.077 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DEL

GANADO.

§ 25.16.060 INTENCIÓN.

El distrito Comercial Regional (C-3) tiene como objetivo específico incrementar el tráfico de turistas al proporcionar establecimientos que ofrezcan alojamiento, insumos o servicios destinados a los viajeros y visitantes, y proveer usos selectos como entretenimiento comercial o recreación y ventas y promoción de productos de origen regional que muestren la historia y la economía y herencia agrícola del Xxxxxxx xx Xxx Xxxxxx. Xx xxxxxxxx X-0 estará ubicado en nodos limitados y distribuidos convenientemente a lo largo de autopistas estatales o federales como se designa en el Diagrama de Uso de Suelo del Plan General y definidos específicamente en el Mapa de Zonificación. En la reglamentación del distrito se incorporan estándares de desarrollos especiales a fin de ofrecer un desarrollo visualmente adecuado que preserve y complemente el entorno escénico rural y que garantice un diseño del sitio ordenado

que facilite el acceso y reduzca los peligros de tránsito. Cada nodo del distrito C-3 deberá tener un tema que determine el estilo y carácter arquitectónico para dicho nodo. Cada nodo del distrito C-3 deberá integrar desplegados dedicados a la promoción de los temas turísticos e información, arte, productos y servicios del Condado de San Xxxxxx.

§ 25.16.061 USOS PERMITIDOS

Los siguientes usos estarán permitidos por derecho en el distrito C-3:

(A)

(B)

(C)

(D)

Cultivo agrícola y de árboles y jardinería de camiones; Pastoreo;

Usos permitidos en el Artículo I. Distrito de Agricultura y Pastizales (AR, Agriculture and Rangeland); y,

Los usos C-2 existentes y futuros identificados en el Artículo III, Distrito Comercial del Vecindario (C-2), estarán permitidos dentro de los límites de áreas previamente designadas como C-2. Los nuevos usos Comercial del Vecindario C- 2 deberán cumplir con el nivel de aprobación identificado en el Artículo III para cada uso permitido. En lugar de la Revisión del Plan del Sitio, el Permiso Administrativo o los Permisos de Uso Condicional requeridos en el Artículo III, el solicitante de un nuevo desarrollo dentro del distrito C-3 previamente designado como distrito C-2 puede preparar un Plan Maestro de Desarrollo de conformidad con la sección § 25.16.064. Se presume que los usos C-2 existentes están en conformidad con la reglamentación, estándares de desarrollo y procedimientos establecidos por el Artículo IV para el distrito C-3.

§ 25.16.062 USOS PERMITIDOS, REVISIÓN DEL PLAN DEL SITIO.

Los siguientes usos se permiten en el distrito C-3 con una Revisión del Plan del Sitio aprobada por el Director de Planificación de conformidad con la sección §25.16.072 (A) 1:

(A) Cambios preexistentes de usos comerciales existentes o determinados dentro de este código, dentro de un sitio o estructura existente, previsto que dicho cambio no altere la naturaleza o la intensidad de uso del sitio o estructura y sujeto a la presentación y revisión de un plan del sitio o un resumen del proyecto donde se detalle el cambio y se demuestre cómo es similar al uso aprobado con anterioridad;

(B) Parques públicos, parques infantiles y espacios abiertos;

(D) Usos para los cuales esté aprobada una descripción general o conceptual en un Plan Maestro de Desarrollo o que se proporcionen detalles adicionales después de la aprobación de un Plan Maestro de Desarrollo; y

(E) Planes del sitio, planes de iluminación, planes de jardinería y programas de señalamiento finales, cuando dichos planes no hayan sido aprobados en su versión final como parte de una aprobación de la Comisión de Planificación.

§ 25.16.063 USOS PERMITIDOS, PERMISO DE USO REQUERIDO EN CADA CASO.

Los siguientes usos están permitidos en el distrito C-3 con un Plan Maestro de Desarrollo de conformidad con la sección § 25.16.064 o un Permiso de Uso Condicional emitido por la Comisión de Plan Maestro de Desarrollo en una audiencia Pública notificada. Si el desarrollo del sitio propuesto incluye 1 acre o más o una mezcla de tipos de uso dentro de cualquier nodo, será requisito presentar un Plan Maestro de Desarrollo para dicho nodo o porción de dicho nodo.

(A) Establecimientos de comercio minoristas, incluidas farmacias; frutas, verduras y abarrotes; plantas; arte o antigüedades; libros; artículos y suministros de campamento o

recreativos; hardware; ropa; recuerdos; etc.;

(B) Establecimientos de comida o bebida, incluyendo restaurantes; charcuterías; pastcealeferítae;rías; y fuentes de soda;

(D) Venta de bebidas alcohólicas en envase cerrado, con énfasis en productos del Condado de San Xxxxxx;

(E) Moteles, hoteles, posadas y otros tipos de alojamiento nocturno con estancia limitada a 30 días o menos;

(F) Parques para caravanas y remolques, campamentos y centros vacacionales;

(G) Entretenimiento o atracciones comerciales, incluyendo teatros y cines;

(H) Museos; exhibiciones; y centros de información;

(I) Recreación o educación al aire libre;

(J) Minigolf; natación; tenis; clubes deportivos y sociales;

(K) Estaciones de servicio automotriz con reparación menor incidental;

(L) Muestras de productos agrícolas o producción o procesamiento agrícola que no ocupe más de 5,000 pies cuadrados;

(M) Servicios de lavandería y lavandería de autoservicio;

(N) Unidades para cuidadores y viviendas para empleados;

(O) Usos residenciales limitados de densidad media o alta secundarios a usos comerciales y previstos como parte de un desarrollo de uso mixto integrado;

(P) Usos habituales accesorios a los anteriores;

(Q) Señalamiento identificador, iluminación, circulación, jardinería o programas operacionales asociados con los usos anteriores;

(R) Xxxxxxx y carteleras que no sean nombres de identificación, logotipos o iconografía de negocios;

(S) Temas del Diseño y Planes de Promoción;

(T)

(U)

(V)

(W)

(X)

(Y)

Exhibición o almacenamiento de mercancía al aire libre, si no existe previamente;

Talleres de reparación de vehículos incluyendo la reparación y servicio de

sistemas componentes, cristales, llantas y similares, sin incluir pintura, trabajos de carrocería y defensas o reconstrucción de motores y transmisiones como usos principales;

Paraderos de autobuses y camiones/plazas de viaje; Consultorios o clínicas médicas o veterinarias;

Oficinas de negocios o profesionales limitadas, no secundarias a usos comerciales;

Usos habituales accesorios a los anteriores;

(Z) Señalamiento identificador, iluminación, circulación, jardinería o programas operacionales asociados con los usos anteriores;

(AA) Murales y carteleras que incluyan nombres de identificación, logotipos o iconografía de negocios;

(BB) Puestos de frutas y verduras

(CC) Tiendas de recuerdos y curiosidades, puestos de carretera; y,

(DD) Otros usos similares a los anteriores según lo determine la Comisión de Planificación.

§ 25.16.064 USOS PERMITIDOS, PLAN MAESTRO DE DESARROLLO.

(A) En lugar de la Revisión del Plan del Sitio o los Permisos de Uso Condicional, el solicitante de un desarrollo dentro del distrito C-3 puede preparar un Plan Maestro de Desarrollo sujeto a la aprobación por parte de la Comisión de Planificación, que consista en un relato y los estándares, tema y plan de promoción, plan del sitio, plan de iluminación, plan de jardinería y programas de señalamiento para la totalidad del nodo del Distrito o una subsección que no esté ubicada contigua (p.ej., separada por una calle, una línea de propiedad, etc.) con el resto del nodo del Distrito, dentro de la cual esté propuesto el desarrollo.

(B) Tema Arquitectónico, inspirado en la historia y paisajes del Condado de San Xxxxxx. La presentación debe incluir el concepto arquitectónico propuesto y el tema general del sitio, incluidos los materiales arquitectónicos, colores, elevaciones de edificios, planificación del sitio, diseño de los espacios y senderos conectores, jardinería, identificadores y letreros.

1. Una descripción de los usos del suelo que se incluirán dentro del Distrito, correlacionados dichos usos al plan del sitio.

2. Una tabla con la superficie aproximada de cada uso propuesto.

3. Una descripción de cualquier desviación de los estándares del desarrollo establecidos.

(D) Un plan del sitio deberá proporcionar la siguiente información:

1. Límites de los lotes y nombres de las calles colindantes.

2. Estructuras, servicios públicos y derechos de acceso colindantes dentro de los 50 pies del límite del lote.

3. Elementos construidos y árboles existentes.

4. Líneas de contorno topográfico, elementos con agua existentes y límites de zonas de inundación.

5. Servicios y derechos de acceso existentes.

6. Patio y líneas de retiro del inmueble.

7. Ubicaciones de los edificios, áreas pavimentadas y áreas de jardinería propuestas.

8. Planes de acceso, circulación y estacionamiento propuestos, incluidas las dimensiones habituales.

9. Dimensiones de la ocupación en superficie de edificios y las áreas de piso y cobertura de terreno propuestas.

10. Ubicaciones de los letreros y luces independientes.

11. Elementos de alcantarillado del sitio propuestos y cumplimiento con los estándares de fuente no puntual.

12. Sistemas de eliminación de aguas residuales propuestos y cálculos de su generación.

13. Pozos de suministro de agua, tuberías y cableado para servicios propuestos y cálculos de su demanda.

14. El plan final del sitio deberá contar con los detalles adicionales que determine necesarios el Director de Planificación.

(E) Un plan de iluminación deberá proporcionar la siguiente información:

1. Planos y especificaciones requeridos en la sección §19.31.011.

2. Coordinación con letreros iluminados incluidos en un programa de letreros.

3. El plan de iluminación deberá ajustarse a lo requerido en la sección

§25.16.069.

4. Un plan final de iluminación deberá especificar el tipo y color de bombillas, accesorios de iluminación específicos y deberá estar acompañado de un análisis y gráficos fotométricos.

(F) Un plan de jardinería deberá proporcionar la siguiente información:

1. Plan general adaptado al plan del sitio, que muestre la ubicación general de las áreas de plantas y de elementos sólidos.

2. Ubicación, especie, tamaño y salud de cualquier árbol, según la definición de la sección §25.29.212, que deba ser derribado.

3. Ubicación, especie, tamaño y salud de cualquier árbol que se ajuste la definición de la sección §25.29.212 y esté ubicado máximo a 20 pies del desarrollo propuesto, que deba ser conservado.

4. Ubicaciones y descripción general de árboles y arbustos nuevos.

5. Ubicación y tipo de plantas o materiales para cobertura.

6. Descripción de las áreas con elementos sólidos, incluyendo materiales, colores y dimensiones habituales.

7. Descripciones de estructuras de jardinería, incluyendo bancas, enramadas, cercas y mamparas.

8. En sitios donde las mejoras se propongan en declives de cinco por ciento mayores, el plan de jardinería, o un plan aparte de nivelación y control de erosión, deberá proporcionar un mapa de áreas de relleno, cantidades de terraplenes, detalles para control de erosión durante la construcción y posterior a la construcción, estructuras de retención y planes de mamparas vegetales.

9. El plan de jardinería deberá ajustarse a lo requerido en la sección §25.16.070.

10. Plan de irrigación.

11. El plan final de jardinería deberá cumplir con la Ordenanza de Jardinería Modelo con Uso Eficaz del Agua (Model Water Efficient Landscape Ordinance).

12. El plan final de jardinería deberá indicar una lista de las especies y tamaño del recipiente de cada planta.

(G) Un programa de letreros deberá proporcionar la siguiente información:

1. Plan del sitio que muestre la ubicación y orientación de cada letrero fijo o independiente.

2. Diagrama de montaje que muestre la dimensión aproximada, forma, colores y materiales de cada letrero.

3. Diagrama de montaje que muestre el tipo y dimensión de los componentes de apoyo.

4. Vistas de elevación del edificio o edificios donde se muestren los letreros propuestos.

5. Descripción del método e intensidad de iluminación de los letreros.

6. El programa de letreros se deberá ajustar a lo previsto en la sección

§25.16.068.

7. Si se solicita una excepción de altura de conformidad con la sección

§25.16.068(E), un estudio visual donde se demuestre que la altura del letrero es necesaria.

8. El programa final de letreros deberá proporcionar las alturas, dimensiones de los letreros, materiales, detalles de anclaje y, si procede, las especificaciones de iluminación exactas.

(H) Los planes finales del sitio, planes de iluminación, planes de jardinería y programas de letreros deberán incluir los detalles y especificaciones adecuados para que el Director de Planificación pueda evaluar que los planes y programas cumplen con todos los requisitos del Condado.

(I) Comprobante de una fuente sustentable de agua suficiente para servir el uso o usos identificados en el Plan Maestro de Desarrollo o Permiso de Uso deberá ser entregado con la solicitud de Plan Maestro de Desarrollo o el Permiso de Uso para revisión y aprobación por parte del Director de Planificación. Este podría ser una carta de compromiso de servicio de un proveedor de agua o, para el agua en el sitio, un informe hidrogeológico con ubicaciones de manantiales o agua superficial y pruebas de rendimiento sustentable. El informe hidrogeológico podría estar sujeto a revisión y aprobación del Departamento de Salud antes de ser presentado al Director de Planificación.

§ 25.16.065 ESTÁNDARES DE DESARROLLO.

(A) El área mínima de los lotes en el distrito C-3 será de un acre.

(B) La altura máxima de las estructuras en el distrito C-3 será generalmente de 35 pies; no obstante, un Plan Maestro de Desarrollo puede permitir alturas de hasta 65 pies.

(C) Los edificios, incluidos los edificios accesorios, no deberán cubrir un total de más del 40 por ciento del área del terreno, sin incluir cualquier porción del área del terreno ubicada dentro de reservas xx xxxxxx o en laderas.

(D) Los moteles, hoteles, posadas y otros tipos de alojamiento nocturno estarán limitados a estancias de 30 noches o menos y no deberán exceder de 125 habitaciones dentro de cualquier nodo. Las habitaciones de hotel (y el espacio público y de trastienda asociados) no deberán exceder 750 pies cuadrados por habitación.

(E) El área de piso comercial minorista total dentro de cualquier nodo no deberá exceder los 85,000 pies cuadrados en general; no obstante, un Plan Maestro de Desarrollo puede permitir hasta 100,000 pies cuadrados.

(F) Las unidades residenciales y para cuidadores no deberán ser más de 30 unidades por nodo a 1,400 pies cuadrados por unidad y deberán ser un componente menor dentro de cualquier nodo, como se determina en el Plan Maestro de Desarrollo.

(G) Todo el almacenamiento deberá estar dentro de un edificio completamente cerrado, a menos que un permiso de uso aprobado lo permita de modo diferente.

(H) Los usos auxiliares que dan servicio al desarrollo, como son vías de acceso, infraestructura de agua y alcantarillado incluyendo los tanques de agua, tuberías, áreas y tuberías sépticas y de alcantarillas, servicios u otros usos similares pueden ser desarrollados fuera de los límites del nodo.

§ 25.16.066 PATIOS Y RESERVAS.

(A) Salvo lo previsto diferente en esta sección o lo establecido en un Plan Maestro de Desarrollo, los patios deben ser cosecuentes a las disposiciones de las secciones

§25.29.005 y §25.29.006.

(B) Los patios contiguos a calles deberán medir un mínimo de 35 pies desde el derecho de vía o línea del plan. Los patios contiguos con distritos de zonas rurales o residenciales deberán medir un mínimo de 50 pies desde la línea de la propiedad contigua, excepto las estructuras no comerciales que pueden tener una línea de retiro de conformidad con los requisitos del distrito colindante.

(C) No se permitirán estructuras, estacionamientos ni bodegas dentro de los patios que se requieren en la subsección (B), con excepción de las estructuras no comerciales y los letreros independientes que pueden ser ubicadas dentro de los patios contiguos a calles o autopistas.

(D) No obstante de la sección §19.27.001 o la subsección (B), ninguna estructura deberá estar ubicada a menos de 150 pies desde la línea lateral xxx xxxxxx de circulación de la Autopista US 101 o menos de 50 pies desde la línea lateral de una rampa de entrada o salida, con excepción de letreros independientes que pueden estar ubicados dentro de estas áreas.

(E) Las zonas de inundación designadas por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (Federal Emergency Management Agency) deberán estar incluidas dentro de las reservas para zonas de inundación. Los desarrollos en reservas para zonas de inundación deberán limitarse a calzadas, estacionamientos, letreros, áreas de picnic, deportes, estructuras temporales, letreros independientes y estructuras permanentes que cumplen con las disposiciones del capítulo 19.15.

(F) Los cursos de agua y la vegetación xx xxxxxx asociada, inclusive un área de amortiguamiento de 100 pies de ancho desde la punta del banco y el contorno de vegetación del Río Pájaro o el Río San Xxxxxx, y un área de amortiguamiento de 50 pies de ancho desde la punta del banco y el contorno de vegetación de otros cursos de agua natural se deberán incluir dentro de las reservas xx xxxxxx. El desarrollo en reservas xx xxxxxx se deberá limitar a manejo de aguas pluviales, recuperación del hábitat, pequeños accesos que no causen pérdida neta de vegetación y actividades recreativas pasivas.

(G) Las pendientes de más de 30 por ciento se deberán incluir dentro de las reservas pendientes. No se deberá permitir ningún desarrollo dentro de las reservas pendientes.

(H) Los requisitos de las secciones §25.15.060 a §25.15.068 se deberán aplicar a ubicaciones dentro xxx xxxxxxxx escénico definido, salvo que la aplicación de las secciones §25.15.063 y §25.15.064 se deberán modificar para ser acordes con la lista de usos establecida por el Plan Maestro de Desarrollo.

§ 25.16.067 ESTACIONAMIENTO, CARGA Y CIRCULACIÓN.

(A) Salvo lo previsto diferente en esta sección o lo establecido en un Plan Maestro de Desarrollo, se deberá requerir estacionamiento en el distrito C-3 como se estipula en el capítulo 25.31.

(B) Cuando se considere el estacionamiento de uso múltiple según la sección

§25.31.042, se deberá proporcionar el menor número de espacios para estacionamiento que sea adecuado a modo de que las áreas de estacionamiento se mantengan lo más compactas posibles.

(C) Salvo lo autorizado específicamente por la Comisión de Planificación, ningún área de estacionamiento deberá exceder un pasillo único de carga doble sin separación de jardinería de cuando menos 12 pies entre pasillos.

(D) Los estacionamientos deberán incluir jardinería con árboles de sombra nativos.

(E) Los estacionamientos y las áreas de carga deberán estar protegidas visualmente desde los caminos públicos.

(F) Las áreas de carga y descarga deberán cumplir con la sección §25.31.064.

(G) Cada lote o sitio de desarrollo contiguo deberá tener no más de dos vías de acceso a alguna calle o autopista y cumplir con los siguientes requisitos:

1. Cualquier vía de acceso que de a una calle o autopista no deberá exceder de 36 pies de ancho ni ser menor a 15 pies en la línea del derecho de vía. La armonización de las dimensiones de las vías de acceso y los retornos de acera será determinada por el Ingeniero del Condado.

2. En su intersección con la línea del lote, ninguna parte de cualquier vía de acceso deberá estar más cerca de 20 pies de cualquier otra vía de acceso en el mismo lote y ninguna parte de cualquier vía de acceso deberá estar más cerca xx xxxx pies de cualquier línea lateral o trasera de la propiedad en su intersección con una línea de derecho de vía. Se requerirá usar vías de acceso comunes por parte de dos o más usos permitidos a fin de reducir el número y la cercanía de los puntos de acceso en las autopistas. Cuando un sitio colinde a la vez con una carretera local del Condado y una Autopista Estatal, el acceso estará limitado a la carretera local del Condado o a puntos de acceso existentes o históricos de la Autopista Estatal.

3. La ubicación y el número de las vías de acceso deberán disponerse en relación a otras vías de acceso, calles o autopistas y mejoras del sitio, para reducir las posibilidades de peligros de tránsito en la medida que el Ingeniero del Condado lo considere factible.

§ 25.16.068 LETREROS.

(A) Salvo lo previsto diferente o permitido en esta sección, o lo establecido en un Plan Maestro de Desarrollo, los letreros en el sitio deberán ajustarse a lo dispuesto en las secciones §25.29.060 a §25.29.076.

(B) Además de los letreros descritos en la sección §25.29.070, se deberán prohibir los siguientes tipos de letrero.

1. Letreros de plástico iluminados por dentro;

2. Letreros con luces intermitentes o animadas, o texto en movimiento o cambiante, o imágenes;

3. Letreros que entren en conflicto con los requisitos de iluminación de la sección §25.16.069.

(C) Los tipos de letrero que se recomienda incluyen letreros de secoya tratados con chorro de arena o letreros similares personalizados hechos a mano, pintados a mano con componentes “elementales”, como madera, acero, hierro, ladrillo,

piedra, etc. y elementos de iluminación exteriores orientados hacia abajo, si se cuenta con iluminación.

(D) Se puede usar un cálculo alternativo para el área del letrero y dejar un área de letrero de un pie cuadrado por cada 150 pies de área cubierta del edificio sin que el letrero individual o el grupo de letreros exceda 150 pies cuadrados.

(E) La altura máxima de los letreros debe ser de 45 pies. En los sitios donde se demuestre que, desde la autopista, un letrero construido a la altura máxima queda obstruido por el terreno o la vegetación, se puede otorgar una excepción de altura por medio del Plan Maestro de Desarrollo, previsto que no se permitirá una altura superior a lo mínimo indispensable para que el letrero sea visible a los viajeros.

(F) Los letreros regionales para promover el Condado de San Xxxxxx y los nodos comerciales se ubicarán en los puntos de entrada al Condado o cerca de ellos.

1. Los letreros regionales deberán advertir a los viajeros de la entrada al Condado de San Xxxxxx y proporcionar información sobre los servicios y destinos turísticos dentro del Condado.

2. Los letreros regionales solo se pueden ubicar cerca o en los extremos norte y sur del Condado en la Autopista US 101 y en la Carretera Estatal 129 dentro o al xxxxxxxx xxx xxxx xx xx Xxxxxxxxx 000.

3. Los letreros regionales se diseñarán para armonizar con el panorama natural, con un diseño particular que se relacione con la historia, la prehistoria, los paisajes o la cultura del Condado de San Xxxxxx. Los letreros regionales no deberán tener la apariencia de una cartelera.

4. El letrero regional al norte deberá ser visible antes de la rampa de salida de la Carretera Betabel desde la Autopista US 101 hacia el sur. Como opción, el letrero regional al norte puede estar ubicado fuera del nodo de la Xxxxxxxxx Xxxxxxx xxxxx xx xxxxx.

0. Xx xxxxxxx xxxxxxxx xx xxx deberá ser visible antes de la rampa de salida de la Carretera San Xxxx desde la Autopista US 101 hacia el norte. Como opción, el letrero regional al sur puede estar ubicado fuera del nodo Rocks Ranch hacia el sur, sujeto al acuerdo con el Xxxxxxx xx Xxxxxxxx; el Condado puede celebrar un acuerdo recíproco para permitir un letrero del Xxxxxxx xx Xxxxxxxx dentro del Condado San Xxxxxx.

6. El letrero regional de la Autopista 129 debe ser visible antes de la Carretera Xxxxxx.

7. Los letreros regionales deben identificar todos los nodos comerciales en la Autopista US 101 y proporcionar información identificadora.

8. Los letreros regionales se pueden colocar en propiedad privada o dentro del derecho de vía del Condado, pero no se pueden colocar dentro del derecho de vía del Estado. Como parte de la aprobación de un Plan Maestro de Desarrollo, el Condado puede requerir establecer un derecho de acceso para ubicar el letrero.

9. El Condado puede determinar una cota especial por impacto del desarrollo u otro mecanismo financiero dentro del distrito C-3 para financiar la construcción y el mantenimiento de los letreros regionales por parte del Condado.

§ 25.16.069 ILUMINACIÓN.

(A) Salvo previsto lo contrario en esta sección o se estipule en un Plan Maestro de Desarrollo, la iluminación se debe adaptar a lo dispuesto en el capítulo 19.31.

(B) La iluminación exterior no se debe colocar a más de 25 pies sobre la superficie del terreno, excepto se permita en la sección §25.16.068 (E) como excepción de altura de letreros.

(C) Se debe diseñar la iluminación para reducir el derrame de luz en áreas naturales mediante elementos límite que dirijan la luz hacia el suelo y no inundar con luz el sitio o las áreas contiguas.

(D) La iluminación de los letreros se debe diseñar para iluminar el letrero sin visibilidad directa de la fuente de luz.

(E) La iluminación con instalación permanente no debe parpadear ni ser intermitente, salvo que se requiera para fines de navegación, de seguridad o fines similares.

(F) Se deberán requerir tecnologías de iluminación LED u otras de energía eficiente.

(G) El color de luz debe ser entre 2,200 y 3,000 Xxxxxx por lo general, sujeto a la discreción de la autoridad que da su aprobación para circunstancias especiales.

(H) No se permitirá ningún tipo de iluminación que esté dirigida hacia arriba.

§ 25.16.070 NIVELACIÓN Y JARDINERÍA.

(A) El desarrollo en las pendientes de 15 por ciento o más estará sujeto a las disposiciones de las secciones §25.29.030 a §25.29.036.

(B) La visibilidad de las entradas y los caminos de acceso en pendientes de más del cinco por ciento se minimizará hasta donde sea posible mediante asientos cuidadosos, terraplenes, vegetación existente o vegetación nueva. La visibilidad de las entradas y caminos de acceso en pendientes de más del cinco por ciento deberá estar protegida de la vista desde autopistas panorámicas.

(C) Las porciones de un sitio no cubiertas por estructuras, pavimento o vegetación natural x xxxx se deberán diseñar con jardinería de uso tolerantes a la sequía o de poco uso de agua.

(D) Los árboles de jardinería o para cubrir se deberán seleccionar de la lista de árboles nativos incluida en el Anexo A del capítulo 19.33.

(E) De conformidad con el capítulo 19.33, se deberán conservar las zonas con dosel arbóreo.

(F) No se deberá retirar ningún roble que esté incluido en la definición de la sección

§25.29.212 para construir estructuras, servicios, estacionamientos o caminos; todo el desarrollo deberá ubicarse principalmente en áreas libres xx xxxxxx. Una planificación adecuada y cuidadosa del sitio puede permitir recortar dichos árboles para adecuarlos mejor a las estructuras o senderos.

(G) No se deberá regar más del 10 por ciento de todas las áreas plantadas, a menos que se use un sistema de captación pluvial como la única fuente de irrigación de las áreas que excedan el límite del 10 por ciento.

(H) La nivelación y alteraciones del terreno deberán sujetarse a las disposiciones del capítulo 19.05.

(I) Todas las mejoras del sitio deberán cumplir con las normas locales y estatales aplicables de resistencia al fuego y protección contra incendios.

(J) Los servicios y sistemas de apoyo, incluyendos los transformadores, cables conductores, tubos, recintos para basura y equipo de calefacción o enfriamiento deberán ocultarse de la vista mediante una puerta o reja en el punto de acceso. Las pantallas estructurales deberán tener diseño compatible con las edificaciones principales; las cercas o muros serán de diseño decorativo o deberán estar ocultos con vegetación cuando menos un 50 por ciento. Los elementos de seguridad pública o comodidad (p. ej. hidrantes de incendio, contenedores de basura y bebederos) no estarán sujetos a esta sección.

§ 25.16.071 TEMA Y PLANES DE PROMOCIÓN TURÍSTICA.

(A) El solicitante o los dueños de la propiedad de cada uno de los nodos del distrito C- 3 deberán preparar una descripción integral del tema del diseño y un plan de promoción turística, uniforme en todo dicho nodo del distrito C-3 (ver § 25.16.064, Tema Arquitectónico).

(B) La descripción del tema del diseño se ajustará a la sección §25.16.074 y siguientes y proveer la siguiente información:

1. Descripción verbal del carácter visual general previsto del nodo, junto con las fotografías o ilustraciones necesarias para complementar la descripción verbal.

2. Descripción del estilo arquitectónico o las características arquitectónicas distintivas.

3. Descripción de los tipos previstos de usos, estructuras, iluminación, jardinería y letreros, y cómo estos representan y refuerzan el tema.

1. Designación y descripción de un espacio, edificio o esquema que comprenda cuando menos 300 pies cuadrados.

2. Descripción de los temas de turismo del Condado de San Xxxxxx e información, arte, productos y servicios que se exhibirán.

3. Descripción de la presentación de los temas de turismo.

(D) El tema y los planes de promoción turística deberán ser aprobados antes de considerar las solicitudes del desarrollo.

§ 25.16.072 PROCEDIMIENTOS Y CONCLUSIONES.

(A) Procedimientos para la Obtención de Permisos.

1. Revisión del Plan del Sitio. Los permisos de la Revisión del Plan del Sitio se limitarán a las solicitudes de menor uso como se indica en la sección §

25.16.062 y las determinaciones se tomarán en función de los materiales necesarios para describir adecuadamente el uso propuesto, en una carta emitida por el Director de Planificación, sin necesidad de informar al público. Si un Plan Maestro de Desarrollo ha sido aprobado, la determinación la efectuará el Director de Planificación mediante una determinación administrativa previamente notificada.

2. Plan Maestro de Desarrollo. Los Planes Maestros de Desarrollo, incluidas sus enmiendas, deberán estar aprobados por la Comisión de Planificación o la Junta de Supervisores mediante apelación y aprobados por resolución.

3. Implementación del Plan Maestro de Desarrollo. El Director de Planificación tomará las siguientes determinaciones en áreas con un Plan Maestro de Desarrollo aprobado: aprobaciones del plan final del sitio, programa de letreros, plan de iluminación o planes de jardinería; interpretaciones de los usos permitidos por un Plan Maestro de Desarrollo; y ajustes menores a los estándares dentro de un Plan Maestro de Desarrollo que no excedan el 10 por ciento del estándar establecido. Los usos descritos conceptualmente en un Plan Maestro de Desarrollo requerirán una Revisión del Plan del Sitio administrativa por parte del Director de Planificación, de conformidad con la sección § 25.16.062, para ser acordes con el Plan Maestro de Desarrollo.

(B) Conclusiones. Como parte de una determinación administrativa previamente notificada por el Director de Planificación o después de una audiencia pública por la Comisión de Planificación, el Director de Planificación o la Comisión de

Planificación pueden aprobar o aprobar condicionalmente la solicitud de su competencia si se pueden llevar a cabo las siguientes conclusiones:

1. Que el uso propuesto está debidamente ubicado en relación con la reglamentación del distrito, el plan general y hacia la comunidad en general. En la revisión se deberán considerar otros usos de suelo, transporte, centros de servicio y servicios públicos;

2. Que el uso propuesto esté diseñado para ser compatible visualmente con el entorno y las cualidades panorámicas xxx xxxxxxxx escénico;

3. Que el uso propuesto no cause daños, peligros o molestias a las personas o

propiedad.

Si el Director de Planificación no está en posibilidad de llegar a estas conclusiones, se podrá apelar la solicitud a la Comisión de Planificación y si, después de la apelación, la Comisión de Planificación no puede llegar a estas conclusiones, se deberá negar la solicitud y esta decisión será definitiva. Se podrá hacer una solicitud de permiso posterior para la consideración de la Comisión de Planificación. Si la Comisión de Planificación no puede llegar a estas conclusiones, la solicitud se puede apelar ante la Junta de Supervisores y, si después de la apelación la Junta de Supervisores no puede llegar a estas conclusiones, se deberá negar la solicitud y esta decisión será definitiva.

(C) Revisión por parte de Otras Agencias. Cualquier solicitud que se acepte para un uso propuesto en el distrito C-3 que se ubique dentro de la "esfera de influencia" de cualquier agencia gubernamental deberá ser presentada ante dicha agencia en los siguientes cinco (5) días después de aceptar la solicitud, para su revisión y comentarios. Dicha agencia tendrá quince (15) días para revisar y comentar la solicitud.

(D) Apelaciones. Las apelaciones a las decisiones serán como se establece en el capítulo 25.47.

(E) Terminación de Permisos y Usos Inactivos. Si la operación de un uso aprobado no inicia dentro del plazo identificado en el Plan Maestro de Desarrollo, dos (2) años a partir de la aprobación del Plan Maestro de Desarrollo, u otro plazo si se indicó lo contrario, se considerará que el uso ha sido abandonado y se deberá requerir una enmienda al Plan Maestro de Desarrollo para restablecer el uso. Se deberá publicar un aviso de terminación pendiente no menos de once (11) meses después de ser considerada abandonada. Si el uso no ha sido reactivado por determinación del Director de Planificación, este permiso vencerá treinta (30) días después del segundo (2) aniversario de la fecha indicada en el aviso como fecha de publicación. Si un uso de operación se suspende durante más de un año, se requerirá una Revisión del Plan del Sitio para restablecer el uso.

(F) Establecimiento de Nodos en el Distrito C-3. No se deberá aprobar la establecimiento de un nodo adicional de distrito C-3 en el mapa de zonificación sin adoptar

simultáneamente una enmienda al código de zonificación para establecer reglamentación especial para el nodo adicional propuesto y la designación de nodo comercial regional en el Plan General del Uso de Suelo Figura 3-5, Nodos Comerciales e Industriales.

(G) Se requerirán descripciones legales como parte de ingeniería final en la implementación de un Plan Maestro de Desarrollo.

§ 25.16.073 CONTINUACIÓN DE USOS EXISTENTES.

Los usos legales existentes al adoptar este capítulo serán usos permitidos, previsto que las operaciones legales continúen sin suspensión o desuso por más de un año. Si se suspende la operación de un uso durante más de un año, el uso se considerará abandonado y se aplicará la sección §25.16.072 (E).

§ 25.16.074 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DE LA CARRETERA BETABEL.

La siguiente reglamentación y estándares se aplicarán en el nodo comercial regional de la Carretera Betabel.

(A) Tema. El tema del nodo de la Carretera Betabel es de carretera de mediados de siglo. Las características principales estarán relacionadas con el desarrollo orientado al uso del automóvil de las épocas previas y posteriores a la Xxxxxxx Xxxxxx Mundial.

(B) Arquitectura. Los tipos de edificaciones, estilos y características distintivos incluyen:

1. Estilos posmodernos que incluyen la arquitectura futurista influida por la cultura del automóvil y la Era espacial (Googie), el estilo aerodinámico o el art deco, así como sus variantes.

2. Xxxxx, xxxxxxx, paneles iluminados y otros materiales fabricados asociados con los estilos arquitectónicos.

3. Techos inclinados, voladizos o salientes característicos.

4. Luces de neón o iluminación como elemento arquitectónico, pero no como característica dominante.

5. Aletas, recortes, formas estilizadas y otros adornos decorativos.

6. Las fotografías que se adjuntan reflejan ejemplos de la arquitectura representativa y no son reglamentarios.

(C) Diseño del Sitio y Compatibilidad Escénica los Recursos. Se deberán requerir las siguientes características de diseño del sitio:

1. La jardinería estará diseñada para reducir la visibilidad de los estacionamientos desde la Autopista US 101.

2. La jardinería ofrecerá árboles de tamaño completo hacia el lado oriente de los edificios para ocultar parcialmente los edificios desde la Autopista US 101. Desde la Carretera Betabel se permiten vistas de los edificios no ocultas.

3. Los edificios se deben agrupar cerca del extremo norte del nodo y el desarrollo menos intenso se deberá ubicar más cerca del Río San Xxxxxx.

4. Los dibujos adjuntos reflejan ejemplos conceptuales del diseño del sitio y no son reglamentarios.

(D) Letrero Regional para el Tráfico hacia el Sur. El desarrollo en el nodo de la Carretera Betabel deberá incluir un letrero regional orientado para ser visible desde la Autopista US 101 hacia el sur, conforme la sección §25.16.068 (E).

§ 25.16.075 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA XX XXXX XX XX XXXXXXXXX 000.

La siguiente reglamentación y estándares especiales se deberán aplicar en el nodo comercial regional en la Autopista 129/Carretera Xxxxxx.

(A) Tema. El tema del nodo de la Autopista 129 es de granjas de época. Las características principales deberán incluir una edificación principal que evoque una granja, una edificación secundaria que emule un granero, con varios edificios anexos (que pueden incluir estructuras accesorias como un molino de viento o un tanque de agua) y un ambiente pastoril en general.

(B) Arquitectura. Los tipos de edificaciones, estilos y características distintivos incluyen:

1. Estilo italianizante, xxxxxxxxxx, neocolonial o de un periodo similar para el edificio principal. Los edificios secundarios deben ser más simples y menos decorados, pero también emplear características del estilo arquitectónico del edificio principal. La granja y los edificios anexos pueden ser de un estilo rústico rural si se desea.

2. Recubrimientos de fachada en láminas, teja o estuco.

3. Diseño tridimensional, formas de techos, ventanas y molduras asociados con el estilo arquitectónico seleccionado.

4. Las fotografías que se adjuntan reflejan ejemplos de la arquitectura representativa y no son reglamentarios.

1. Vistos desde la Autopista US 101 y la Carretera Estatal 129, ninguna línea del techo debe extenderse por encima de la cordillera o de la cumbre.

2. El desarrollo debe agruparse en lo posible y centrarse en la Carretera Xxxxxx, el lado noroeste de la Carretera Estatal 129 y la franja a lo largo del lado poniente de la Xxxxxxxxx Xxxxxxx 000.

0. Xx xxxxxx xx xx xxxxxxx hacia el lado suroeste de la Carretera Estatal 129 e inmediatamente colindante con la autopista deberá quedar como espacio abierto.

4. El desarrollo se debe diseñar a modo de proteger el hábitat del territorio de montaña y las áreas de migración de especies protegidas asociadas con el estanque externo hacia el suroeste.

5. Los colores de los edificios se deberán elegir de paletas históricamente asociadas con el estilo arquitectónico seleccionado.

6. El acceso y las mejoras de calles en las intersecciones con la Carretera Estatal 129 será diseñado de conformidad con los estándares de Caltrans.

7. Letrero Regional para el Tráfico hacia el Este. El desarrollo en el nodo de la Autopista 129 deberá incluir un letrero regional orientado para ser visible desde la Carretera Estatal 129 hacia el este, conforme la sección §25.16.068 (E).

8. Los dibujos adjuntos reflejan ejemplos conceptuales del diseño del sitio y no son reglamentarios.

§ 25.16.076 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DE ROCKS RANCH.

La siguiente reglamentación y estándares se deberán aplicar en el nodo comercial regional en Rocks Ranch/Red Barn.

(A) Tema. El tema del nodo de Rocks Ranch es un Antiguo Pueblo de California o pueblo pequeño. Las características principales incluyen edificaciones pequeñas

dispuestas para rodear un espacio público exterior.

(B) Arquitectura. Los tipos de edificaciones, estilos y características distintivos incluyen:

1. Edificios pequeños individuales.

2. Techos variados, entre otros, a dos aguas, techos daneses a dos aguas, parapetos con influencia española, frentes falsos y cobertizos.

3. Recubrimientos de tablilla o madera sin tratar.

4. Ventanas xx xxxxx guillotina o abatibles.

5. Arcadas cubiertas al frente de los edificios.

6. Las fotografías que se adjuntan reflejan ejemplos de la arquitectura representativa y no son reglamentarios.

1. Las estructuras deberán estar organizadas hacia la calle o agrupadas en cualquier caso, con vías peatonales interconectadas y una plaza o espacio de parque públicos.

2. Los edificios y los letreros de la parte inferior del sitio solo deberán ser poco visibles desde la Autopista US 101.

3. Los edificios y los letreros de la parte superior del sitio deberán estar enclavados en las laderas y los árboles, y no deberán ser visibles desde la Autopista US 101. En el sitio superior se puede incluir un edificio más grande.

4. Los dibujos adjuntos reflejan ejemplos conceptuales del diseño del sitio y no son reglamentarios.

(D) Letrero Regional para el Tráfico hacia el Norte. El desarrollo en el nodo Rocks Ranch deberá incluir un letrero regional orientado para ser visto desde la Autopista US 101, conforme la sección §25.16.068 (E).

§ 25.16.077 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL PARA EL NODO DEL GANADO 101

La siguiente reglamentación y estándares se aplicarán en el nodo comercial regional en el

Ganado 101.

(A) Tema. El tema del nodo del Ganado 101 es un rancho ganadero o un

establo. Las características clave deberán incluir una o dos estructuras principales con estructuras periféricas más pequeñas y espacios abiertos.

(B) Arquitectura. Los tipos de edificaciones, estilos y características distintivos incluyen:

1. Granero o graneros en un estilo tradicional de California del centro, con inclinaciones de techo más pronunciadas y cobertizos laterales o un monitor.

2. Granja en cualquier estilo tradicional.

3. Acabados rústicos xx xxxxx corten, engatillado, madera o similares.

4. Las fotografías que se adjuntan reflejan ejemplos de la arquitectura representativa y no son reglamentarios.

1. El diseño y la ubicación de los edificios deberá enfatizar la compatibilidad con los usos rurales adyacentes y pueden estar agrupados cuando sea factible.

2. Se deberán conservar las vistas del límite xxx xxxxxx desde la Autopista US 101.

3. Las estructuras de la esquina sureste del sitio deberán ocultarse de la vista desde la Autopista US 101 mediante vegetación nativa.

4. El acceso vehicular de clientes o visitantes desde la Carretera Cole solo deberá ser de entrada. El tráfico de operación del sitio y el tráfico de emergencia pueden usar la Carretera Cole tanto para entrada como para salida.

5. El acceso desde la Autopista US 101 deberá estar diseñado según los estándares de Caltrans.

(D) Los dibujos adjuntos reflejan ejemplos conceptuales del diseño del sitio y no son reglamentarios.

SECCIÓN 6.

A. Divisibilidad. Si alguna sección, subsección, oración, cláusula, porción o frase de este capítulo por cualquier motivo se consideran ilegales, inválidas o inconstitucionales por decisión de cualquier tribunal o jurisdicción competente, dicha decisión no afectará la validez del resto de las porciones de este documento. La junta declara por este instrumento que hubiera adoptado esta ordenanza y cada sección, subsección, oración, cláusula, porción o frase de la misma, independientemente del hecho de que cualquiera de las otras secciones, subsecciones, oraciones, cláusulas o frases se hayan declarado ilegales, inválidas o inconstitucionales.

B. Codificación. Se deberá codificar las Secciones 1-5 de esta ordenanza. Las porciones restante de esta ordenanza no se deberán codificar.

C. Leyendas. Los títulos y encabezados de esta ordenanza y las secciones de la misma no son parte de esta ordenanza y no tendrán ningún efecto sobre la interpretación de cualquiera de sus partes.

D. Fecha de Vigencia. Esta ordenanza entrará en vigor a los treinta (30) días después de ser adoptada. Antes de vencer los quince (15) días a partir de adoptar la misma, esta ordenanza deberá ser publicada cuando menos una vez en un periódico de circulación general en el Condado de San Xxxxxx, con los nombres de los Supervisores que votaron a favor o en contra de la misma o se podrá publicar una publicidad gráfica o resumen, según lo permita la ley.

///

En una sesión regular de la Junta de Supervisores del Condado, se adoptó este día 24 de septiembre de 2019, con la siguiente votación:

SÍES: Supervisores Xxxxxx, Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxxxx, Xx Xx Xxxx NOES: Ningún Supervisor

AUSENTES: Ningún Supervisor ABSTENCIONES: Ningún Supervisor

f/ Xxxx Xxxxxx,

Presidente, Junta de Supervisores

CERTIFICO: APROBADO COMO FORMA LEGAL:

Por: f/ Xxxxx Xxxxxxxxx Abogado del Condado de San Xxxxxx

Fecha: 9-24-19 f/ Xxxx Xxxxxxxxx, Abogado del Condado Asistente Fecha: 24 de septiembre de 2019

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ANTE LA JUNTA DE SUPERVISORES DEL CONDADO DE SAN BENITO

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