Caso Arbitral N° 3318-2015-CCL

Caso Arbitral N° 3318-2015-CCL

1. Partes:

- Demandante: Una persona natural de nacionalidad peruana.

- Demandada: Una persona natural de nacionalidad peruana.

2. Fecha de solicitud: 04.08.2015.

3. Fecha xxx xxxxx: 16.02.2016.

4. Tipo de arbitraje: Nacional | Derecho.

5. Lugar del Arbitraje: Lima.

6. Contrato: Contrato de arrendamiento.

7. Ley aplicable: Ley peruana.

8. Monto en controversia: S/. 17,200.00.

9. Monto xxx xxxxx: S/. 8,400.00.

10. Costos del arbitraje:

- Gastos administrativos: S/ 3,000.00.

- Honorarios del Árbitro Único: S/ 3,000.00.

11. Distribución de costos:

- Demandante: 50 % de los gastos arbitrales.

- Demandada: 50 % de los gastos arbitrales.

12. Tribunal Arbitral: Árbitro Único.

13. Temas:

- Cláusula resolutoria expresa.

- Excepción de incumplimiento.

- Resolución de pleno derecho.

- Penalidad.

14. Cláusula arbitral: 16.02.2015

Ambas partes acuerdan de manera voluntarias que toda desavenencia, litigio a controversia que pudiera derivarse de este contrato convenio o acto jurídico, incluidas las de la nulidad o invalidez, serán resueltas a troves de arbitraje, cuyo laudo será definitivo e inapelable, de conformidad con los reglamentos y el Estatuto del Cent ro de Conciliación y Arbitraje nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima a cuyas normas, administración y decisión se someten las partes de forma incondicional, declarando y aceptarlas en su integridad; estas facultades comprenden hasta el último acto procesal antes del uso de la fuerza pública.

15. Resumen del caso:

La controversia surgió de un contrato de arrendamiento de un inmueble entre las partes, en el que la Demandante era la arrendadora y el Demandado era el arrendatario (el “Contrato”).

En el Contrato las partes establecieron el pago de una renta mensual por periodos adelantados y un plazo de vigencia de un año.

Además, en la cláusula décimo segunda del Contrato, las partes pactaron que: “(…) la falta de pago de la renta por dos (2) meses y quince (15) días, se considerará coma causal de resolución automática del Contrato, si EL ARRENDATARIO no ha pagado la renta del mes anterior y se vence además quince días, según lo dispuesto en el artículo 1697 del Código Civil”.

Asimismo, de acuerdo con lo establecido en la cláusula décima del Contrato, las partes acordaron que el arrendatario tenía la obligación de devolver el inmueble una vez vencido el plazo del Contrato o resuelto el mismo, caso contrario, se obligaba a pagar una penalidad ascendente a S/. 50.00 diarios hasta efectuarse la restitución del Inmueble.

La Demandante sostuvo que el Demandado le adeudaba los últimos siete meses xx xxxxx, por lo que, de conformidad con la cláusula décimo segunda del Contrato correspondía la restitución del inmueble y señaló que, mediante Carta Notarial de fecha 19 xx xxxxx de 2015, recibida por el Demandado con fecha 20 xx xxxxx de 2015, había rescindido el Contrato por falta de pago.

De otro lado, el Demandado sostuvo que no existía un incumplimiento por su parte, dado que, en virtud del artículo 1426 del Código Civil que prevé la excepción de incumplimiento, había suspendido el pago de la merced conductiva hasta que la Demandante cumpliera con entregarle los recibos de pago correspondientes a las rentas desde el inicio de la vigencia del Contrato, a efectos de poder realizar su declaración de impuestos conforme x Xxx.

En el arbitraje, la Demandante reclamó que se declare la resolución del Contrato y que se ordene la restitución del inmueble, así como el pago de las rentas adeudadas y de la penalidad por la entrega tardía correspondiente.

Posteriormente, las partes llegaron a un acuerdo respecto al pago de las rentas adeudadas y a la restitución del inmueble, que se verificó con fecha 6 de enero de 2016; por lo tanto, la labor del Árbitro Único consistió únicamente en: (i) determinar si correspondía declarar la resolución del Contrato por falta de pago y (ii) determinar si correspondía ordenar al Demandado el pago de S/. 15,300.00 por concepto de penalidad.

Respecto de la pretensión de resolución del Contrato, el Árbitro Único manifestó que, de acuerdo con lo señalado en el artículo 1430 del Código Civil, la resolución expresa debía pactarse específicamente desde el mismo momento en que se celebraba el contrato, en el sentido de que éste se resolviera cuando una de las partes no cumpliera determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. Añadió el Árbitro Único que: “la resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutiva. El articulo 1430 únicamente exige que se avise a la parte incumplidora que el contrato está resuelto, sin necesidad de intimación previa”.

En consecuencia, el Árbitro Único precisó que, según lo establecido en la cláusula resolutoria expresa contenida en la cláusula décima del Contrato y lo dispuesto en el artículo 1430 del Código Civil, para que la condición resolutiva fuera procedente era necesario que: (i) el arrendatario hubiera incumplido en el pago de la renta por dos (2) meses y quince (15) días y (ii) que la decisión de resolver el Contrato de la arrendadora hubiera sido puesta en conocimiento de su contraparte. Por lo tanto, el Árbitro Único procedió a analizar si en el presente caso los mencionados requisitos se verificaban.

En relación con el primer requisito, el Árbitro Único tomó en cuenta la alegación del Demandado según la cual no existía dicho incumplimiento por cuanto el mismo había suspendido los pagos ante la falta de entrega de los recibos de pago por parte de la Demandante. Al respecto, el Árbitro Único verificó que, efectivamente, de acuerdo al literal s) del artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta, el importe de los arrendamientos de predios destinados a la actividad gravada deduce la renta bruta de las personas en tercera categoría y que, según lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 42 de la Resolución de Superintendencia N2 203-99/SUNAT, para beneficiar de dicha deducción era necesario que el inquilino entregara el documento de pago cancelado en original. Sin embargo, el Árbitro Único advirtió que en el Contrato las partes no pactaron que la entrega del recibo de pago fuera una de las obligaciones de la

arrendadora y menos aún que fuera condicional para efectuar el pago de la renta mensual por parte del arrendatario.

Por lo tanto, el Árbitro Único consideró que, a fin de establecer si existió o no un incumplimiento por parte del Demandado, era necesario verificar las comunicaciones remitidas por las partes obrantes en el expediente. En tal sentido, el Árbitro Único no advirtió que existiera una comunicación por parte del Demandado requiriendo la documentación tributaria y ejerciendo la suspensión del pago antes de la primera Carta Notarial enviada por la Demandante solicitando la restitución del inmueble. Por consiguiente, el Árbitro Único consideró que la suspensión en el pago no estuvo fundamentada, existiendo un incumplimiento en el pago par parte del Demandado.

Respecto del segundo requisito, el Árbitro Xxxxx consideró que éste se verificaba pues a través de la Carta Notarial notificada al Demandado el 20 xx xxxxx de 2015, la Demandante le comunicó su intención de resolver el Contrato de pleno derecho.

En consecuencia, al haberse cumplido con los dos requisitos necesarios para que opere la condición resolutiva, el Árbitro Único concluyó que el Contrato fue resuelto de pleno derecho el 20 xx xxxxx de 2015; por lo que correspondía declarar improcedente la pretensión de resolución del Contrato en tanto que el Árbitro Único no podía declarar la resolución de un Contrato ya resuelto.

Respecto de la pretensión de pago de una penalidad ascendiente a S/. 15,300.00, el Árbitro Único consideró que, habiéndose establecido que la resolución del Contrato había operado de pleno derecho desde el 20 xx xxxxx de 2015, correspondía que la penalidad pactada en la cláusula décima del Contrato fuera computada desde el día siguiente de la resolución (21 xx xxxxx de 2015) hasta la restitución del inmueble (6 de enero de 2016), lo que resultaba en la suma de S/. 8,400.00. En consecuencia, el Árbitro Único declaró fundada en parte la respectiva pretensión.