RESERVA Y SEÑA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA SU INCIDENCIA EN LA COMISION DE LOS CORREDORES Y MARTILLEROS PRINCIPALES DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA (PARA USO INTERNO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES...

RESERVA Y SEÑA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

SU INCIDENCIA EN LA COMISION DE LOS CORREDORES Y MARTILLEROS

PRINCIPALES DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA

(PARA USO INTERNO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS XX XXXXXXXX)

INTRODUCCION

RECEPCION DE DINERO POR DIFERENTES CONCEPTOS

a) Como seña: En caso de incumplimiento del adquirente, pierde la cantidad entregada; en caso de incumplimiento del vendedor, se desobliga restituyendo la seña más una cantidad igual a ella (es lo que comúnmente se denomina devolución de la “seña doblada”).-

b) A cuenta de precio: En caso de incumplimiento y no existiendo plazo comisorio expreso, la parte inocente podrá intimar a la otra para que cumpla dentro del plazo de 15 días corridos bajo apercibimiento de rescisión contractual o de exigencia de cumplimiento y daños y perjuicios.-

c) Como principio de ejecución de contrato: Cuando hay entregas que importan principio de ejecución o continuación de ejecución del contrato, el principio es que debe cumplirse.-

d) Como seña y a cuenta de precio: Se utiliza comúnmente y en verdad no debe usarse pues o la entrega es por seña o es por a cuenta de precio. La circunstancia de usar las dos expresiones juntas es como poner “blanco” con “negro” o “redondo” con “cuadrado”, resulta particularmente dudosa la mención y contribuye al oscurecimiento del contrato. En suma, no se debe poner “como seña y a cuenta de precio”.-

e) Como reserva: Es de la esencia de la misma la devolución del importe entregado. Consecuentemente, el martillero que percibe sumas en concepto de reserva en una operación inmobiliaria que resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien se las entregara, a menos, claro está, que la reservante haya tenido culpa en la no concreción del negocio.

XXXX X XXXXX

EL ARREPENTIMIENTO EN EL COMPROMISO DE VENTA DE INMUEBLES

XXXXXX XXXXXX, XXXXXXX X.

Publicado en: LA LEY 120, 689-Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo IV, 1041

Sumario: I - NORMAS LEGALES

I. - NORMAS LEGALES

El art. 1202 del Cód. Civil expresa: "Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se encuentra. Si ella fuera de la misma especie que la que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer". Concordantes: arts. 522, 652, 653, 658, 659, 1189, 1203, 1204 del Cód. Civil y 475 del Cód. de Comercio.

Por su parte el art. 1189, del mismo cuerpo legal indica: "Si en el instrumento público se hubiese estipulado una cláusula penal, o el contrato fuese hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en el pago de la pena, Y en el segundo en la pérdida de la señal, o su restitución con otro tanto". Concordantes: 522, 652, 653, 654, 655, 1202, 1203 del Cód. Civil.

Finalmente, en materia específica de venta, el art. 1373 del referido ordenamiento preceptúa: "La venta con cláusula de poder arrepentirse el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuese estipulada en favor del comprador". Concordantes: arts. 1366. 1367, 1371, 1372, 1368 y 2663 del Cód. Civil.

II. - CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

A) Excepción al principio de que los contratos se hacen para ser cumplidos:

1— Antes de entrar al estudio específico de la señal o arras, cabe recordar que el instituto constituye una excepción al principio general que domina el campo de los contratos, consistente en que aquéllos se hacen para ser cumplidos y obligan a los contratantes como la propia ley (art. 1197, Cód. Civil; CNCiv., sala C, noviembre 27 de 1951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172).

2— En virtud de este principio, nuestros tribunales han ido sentando, en materia de interpretación de los contratos, otros que pueden ser considerados como corolarios de aquél; así, si su interpretación se presenta dudosa, debe estarse antes que por la nulidad, por la validez del convenio (SC B. Aires, .septiembre 4-956 [AS. 1956-y, p. 4821); cuando alguna de sus cláusulas sea susceptible de dos interpretaciones distintas, deberá preferirse aquella que sea conforme con la eficacia del acto (CNC.v., sala A, junio 5-953, Rev. LA LEY. t. 111, p. 558; íd., sala B, junio 25-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 499). Sobre este particular no hemos de dilatarnos más por haber sido ya tratado en un trabajo anterior específico al tema, al cual nos remitimos (v. nuestra nota sobre "Principios que rigen la interpretación de los contratos").

3— Lo que antecede se expresa puesto que, en el caso, el arrepentimiento legislado en nuestro ordenamiento lega: —en especial. en el art. 1202 del Cód. Civil—, viene a constituir, justamente, una de las excepciones a dicho principio (CNCiv., sala C, noviembre 27-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172), al crear una opción a favor de una o de ambas partes, siempre que se cumplan los recaudos necesarios, de no cumplimentar la convención (CNCiv., sala X. xxxxx 14-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 653).

4— Dicha excepción implica un acto previsible y legítimo (CNCiv., sala B, diciembre 30-953, JA, 1954-111, p. 161) que se encuentra amparado por el principio de :a autonomía de la voluntad (doc. art. 1197, Cód. Civil), pues nadie está obligado a vender salvo cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo (art. 1324, la parte, cód. citado,.

B) Interpretación restrictiva:

5. — Xxxx el carácter excepcional señalado en los números que anteceden, las cláusulas contractuales que autoricen a una o ambas partes a arrepentirse de lo convenido, deben ser interpretadas restrictivamente (CNCiv., sala B, noviembre 24958. Rev. LA LEY, t. 94, p. 217; íd., sala D, agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 198; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74 p. 137; C2aCC La Plata, sala II, setiembre 19-950, Rev. LA LEY, t. 60, p. 291; XXxxx. Dolores, agosto 28951, Rev. LA LEY. t. 65, p. 617; C31 CC Rosario, mayo 21-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 96); xxxxxx, cuando el interesado pretende desligarse "ad libitum" de las obligaciones estipuladas (CNCiv., sala D, febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 729 Lfallo 4608-S1), no correspondiendo, en consecuencia, su admisión por implicancia (SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137, y fallos citados en el presente número).

C) Carácter facultativo:

6. — Las obligaciones contraídas con entrega de señal, por posibilitar al deudor la liberación de su prestación principal en caso de optar por el cumplimiento de la accesoria, es decir, por la pérdida de lo entregado en tal carácter, ha sido reputada facultativa (SC B. Aires, mayo 15-951. Rey. LA LEY, t. 64, p. 103).

D) Carácter penitencial:

7. — Asimismo, en el sistema del código civil, la señal o arras ha sido concebida como penitencial y no como confirmatoria (CFed. La Plata, agosto 14-931, JA, t. 36, p. 471; CCiv. 2a, Cap.. octubre 19-944, JA, 1945-1, p. 371; SC X. Xxxxx, xxxxxxx 00-000, XX, 0000-XX, p. 184); de allí que, algunos tribunales hayan entendido que por ser las mismas en el derecho civil de este carácter penitencial —salvo que las partes estipulen expresamente su carácter confirmatorio—, en caso de duda el derecho a arrepentirse debía mantenerse (CNCiv., sala C, setiembre 13-960, Rey. LA LEY, t. 103, p. 417. En contra: ver fallos citados "supra" en el núm. 5).

8. — Sin perjuicio de lo expuesto, en algunos casos, aun cuando se emplea la palabra 'señal x xxxx, podrán reputarse las arras pactadas como confirmatorias, tal el caso en que en el contrato de promesa de venta se establezca en forma expresa que si no se acuerda el préstamo al comprador y éste no puede escriturar —por esta u otras razonés imprevistas— perderá la seña; y, que en caso de provenir la imposibilidad por parte del vendedor, por la imperfección de los títulos, deberá restituir la seña doblada (CNCiv., sala F, abril 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v9 "Seña", sum. 22. Otros supuestos, v. "infra", tít. III, cap. A).

E) Carácter de simple defensa:

9. — Igualmente, el derecho de arrepentimiento, en su aspecto procesal ha sido considerado como una simple defensa (CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720; SC B. Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, y9 "Compraventa", sum. 68 IDJBA, t. 67, p. 1651. De las consecuencias de este principio, nos ocuparemos "infra", tít. III, cap. D, letra bl).

F) Finalidad perseguida en el arrepentimiento; carencia de importancia:

10. — La sala A de la Cámara Nac. Civil ha resuelto que "la finalidad poco honorable que pueda perseguir quien se arrepienta, por vía de la pérdida de las arras o de su devolución con otro tanto, en nada influye sobre la eficacia y validez del derecho ejercido, máxime tratándose de un asunto claramente al margen de la autoridad de los magistrados" (CNCiv., sala A, noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874).

III. - SU ESTIPULACIÓN

A) Formalidades en la convención:

11. - a) Necesidad de estipulación expresa: En virtud del carácter excepcional aludido ut supra (v. núms. 1 al 5) y por aplicación de la doctrina de la norma del art. 1204 del Cód. Civil, según el cual de no mediar pacto expreso que autorice a una de las partes a disolver el contrato -en la disposición citada, si la otra no lo cumpliere-, el contrato no podrá disolverse y sólo podrá pedirse su cumplimiento, la jurisprudencia de nuestros tribunales se ha orientado en el sentido de requerir una manifestación expresa de las partes en el sentido de que la cantidad entregada, lo sea en concepto xx xxxxx (CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; íd., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472; febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 572; octubre 11-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 473; abril 19-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 764 [fallo 5751-SI; octubre 6-953, Rev. LA LEY, t. 72, p. 486; íd., xxxx xxxxxxx 0-000, Rev. LA LEY, t. 114, p. 31; marzo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 764 [fallo 4727-SI; setiembre 12-957, Rev. LA LEY, t. 91, p. 131, sala febrero 11-959, Rev. LA LEY, t. 94, p. 52; octubre 3-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 403; íd., sala D, julio 27-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958, Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; íd., sala E, octubre 29-963, Rey. LA LEY, t. 114. p. 597; marzo 21-960, Rev. LA LEY, t. 99, x. 000 xxxxxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 93, p. 277; diciembre 24-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 76; diciembre 12-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 105; XXxxx. Dolores, agosto 28-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 617; SC Tucumán, febrero 22-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 467, entre otros).

12. - Por ello, para que el contratante pueda arrepentirse de la operación mediante la devolución de la seña, simple o doblada según el caso, es menester que la cantidad de que se trate haya sido entregada en concepto xx xxxxx. En caso contrario, aun cuando el vendedor haya hecho un mal negocio toda vez que por el tiempo transcurrido, recibía un saldo de precio en moneda desvalorizada, en tanto que el inmueble había adquirido, correlativamente un mayor valor—, el hecho, por lamentable que sea, no puede ser remediado por la justicia, la cual debe atenerse a lo convenido por las partes y a las disposiciones legales que rigen el caso (CNCiv., sala B, octubre 8-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 31, fallo 51.808).

13— Sintetizando, en caso xx xxxxx, entonces, las mismas deben ser el resultado de un acuerdo de partes que evidencie en forma clara y sin dejar margen de duda, la voluntad de éstas en convenirlas (CNCiv., sala E, diciembre 12-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 105, v. "supra", núms. 5 y 11).

14— b) Redacción de la cláusula: Si bien se ha juzgado necesaria su estipulación expresa (v. núms. 11 a 13), ello no implica que deba ajustarse su redacción a términos preestablecidos, ni mucho menos sacramentales, siendo suficiente al efecto que se consigne que la entrega se hace como "seña" o empleando cualquier otra denominación similar (CCiv.1% Capital, agosto 28-934, JA, t. 47, p. 572; SC B. Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294; C2ªCC La Plata, setiembre 2-952, JA, 1952-IV, p. 286).

Pese a la ausencia de solemnidades en la redacción de este tipo de cláusulas, la experiencia aconseja el empleo de las palabras "seña", "señal" o "arras", en forma indistinta y sin otros aditamentos que puedan llegar a desvirtuarla, haciéndole perder su carácter de penitencial. En los números subsiguientes, podrán observarse los problemas a que han dado lugar las distintas formas de consignar estos acuerdos y su consiguiente interpretación jurisprudencial. A ellos nos remitimos (v. "infra" núms. 24 y siguientes).

25— c) Necesidad de que la suma haya sido entregada: Xx Xxxxxx Xxxxx xx xx Xxxxxxx Xxxxxxx, por medio de la sala A, ha dejado establecido que para que pueda ejercerse la facultad de arrepentimiento es menester que el sujeto que pretenda hacerla valer haya hecho entrega real y efectiva de una cantidad en concepto xx xxxx; de lo contrario, si el contratante no dio suma alguna en concepto xx xxxx, carece de derecho para invocar el arrepentimiento (CNCiv., sala A, febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 571).

16— En el mismo sentido se ha pronunciado el más alto tribunal de la provincia de Buenos Aires, según el cual no es posible hablar de "restitución", ni de "devolución", de una cantidad que no ha sido percibida; en consecuencia, la disposición legal, contenida en la norma del art. 1202 del Cód. Civil, sólo sería aplicable cuando real y efectivamente la seña ha sido entregada por el comprador al vendedor (SC B. Aires, junio 22-954 [DJBA, 1954-XLII, p. 286]). Las precedentes conclusiones, por obvias, no requieren mayores explicaciones.

17— d) Casos en que su monto exceda lo corriente: El hecho de que el porcentaje recibido o percibido —en el caso por un mandatario— en calidad xx xxxx al suscribirse el antecontrato de compraventa, sea superior al habitual, no puede, en forma alguna, invalidar la operación, máxime si no existe prohibición en la autorización concedida por el propietario mandante. Para decidir lo que antecede, en el caso, las explicaciones dadas por el comprador al respecto eran perfectamente aceptables (CNCiv., sala F, octubre 4-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 192).

18— Sobre este particular, al igual que sobre el tratado en tópico que antecede, existe concordancia entre la jurisprudencia de la Capital Federal y la de la provincia de Buenos Aires. En efecto, la Suprema Corte de esta última, ha dejado establecido que la circunstancia de que la seña entregada en concepto de señal exceda lo acostumbrado en casos similares, no altera su naturaleza y efectos (SC B. Aires, diciembre 4951, Rey. La LEY, t. 65, p. 411 [DJBA, 1952-XXXVII, p. 133]. En dicho pronunciamiento se indicó que el uso la costumbre o la práctica, carecían en la especie de significado). La casación de hecho que ejerce el tribunal aludido precedentemente, sobre los tribunales de dicha jurisdicción, ha sido seguida por los mismos y así, la sala I, de la Cámara 11 de La Plata, resolvió que no obsta a la facultad de arrepentirse de la compraventa, el hecho de haber entregado el comprador, en calidad xx xxxx, una cantidad mayor que la habitual (ClICC La Plata, sala I, agosto 30-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seria", sum. 13).

19. — Apartándose de este criterio la sala C de la Cámara Civil de la Capital sostuvo que la seña que representa el cuarenta por ciento de la operación convenida, dada en esa sola calidad —o sea simplemente como seña—, constituye una verdadera señal destinada a asegurar el cumplimiento de la obligación convenida (CNCiv., sala C, junio 30-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 621). Es de hacer notar que en el caso, concurrían para determinar la solución adoptada, la entrega de la posesión y pagos recibidos en concepto de intereses y por gastos de administración, hechos estos considerados por el tribunal como principio de ejecución del contrato (sobre dicho concepto nos ocuparemos en detalle "infra" en los núms. 135 y sigts.). Sin perjuicio de ello, el pronunciamiento distingue ambos supuestos, el de señal superior a la habitual, del principio de ejecución, reconociendo al primero entidad propia como "seña confirmatoria" y dando al último un carácter corroborante, colocándolo así en una situación diferenciada de los restantes fallos apuntados.

20— e) Entrega parcial de la seña convenida: I) Recepción menor a la estipulada: En los casos en que habiéndose convenido un monto en concepto de señal en el precontrato y que, la efectivamente entregada por el adquirente esté por debajo de aquélla, debe considerarse que ha mediado una derogación parcial de la cláusula y los efectos de la misma deberán considerarse con relación al monto efectivamente integrado (CNPaz, sala II, agosto 22-952, GP, t. 97, p. 106).

21— II) Integración total, parcialmente en efectivo y el saldo mediante un pagaré: Con relación a la xxxx, se ha considerado que ésta se produce o puede producirse de pleno derecho- por convención expresa o cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resulte que la designación del tiempo en que debe cumplirse la obligación fue motivo determinante para el acreedor. Tal ocurre cuando, como en el caso que se comenta, de la suma correspondiente a la seña —y a cuenta de precio, en el supuesto en análisis—se entrega parte en efectivo y parte en un pagaré, de suerte que el término fijado para hacer efectivo este último, debía producir la xxxx por su mero vencimiento (CNCiv., sala C, octubre 14-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 333). Sobre la xxxx, su constitución y efectos, v. "infra" núms. 115 y siguientes).

22. — f) Señal reforzada con posterioridad a la firma del convenio: Otro aspecto interesante relativo a la integración y monto de la seña, lo constituye el del título que nos ocupa. Puede ocurrir que celebrado el acuerdo y entregada la totalidad de la señal en él convenida, a posteriori el adquirente refuerce la señal efectivizada. Tal circunstancia, modificatoria o por lo menos alterativa del precontrato, presenta nuevas facetas a la actividad jurisdiccional.

En dichos supuestos, o ante ellos, nuestros tribunales han decidido de distintas maneras. De tal forma, la Xxxxxx Xxxxx 00 xx xx Xxxxxxx resolvió que cuando con posterioridad a la firma del compromiso de venta la parte adquirente haya reforzado la cantidad entregada a la vendedora en concepto de señal, a los fines de establecer la cantidad que corresponda hacer efectiva por el arrepentimiento. Debe tenerse en cuenta únicamente el monto primitivo de la misma con prescindencia del importe entregado a posteriori como refuerzo de aquélla (CCiv.P. Capital, marzo 31-940, GF, t. 196. p. 45).

23— Por su parte, en un supuesto distinto pero de caracteres análogos, la sala D del tribunal que sucedió al precitado, dejó establecido que, si vencido el plazo dentro del cual debe efectuarse la escrituración, dicho lapso quedó prorrogado indeterminadamente por voluntad tácita de ambas partes, debe inferirse —de acuerdo con el sentido que normalmente corresponde atribuir a las acciones de los hombres— que, también mediante un refuerzo importante de la seña entregada por el comprador, no fue intención de éste verse constreñido al día siguiente al cumplimiento total de la obligación (CNCiv., sala D, octubre 21-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 420).

B) Problemas que plantea la redacción, en la interpretación de estas cláusulas y distintas posiciones jurisprudenciales:

Al ocuparnos "supra" en el núm. 14, de la redacción de la cláusula, indicamos que la misma no estaba sujeta a fórmulas sacramentales pero, en el segundo párrafo de dicho número, adelantamos que los aditamentos que pudieran acompañar a las palabras "seña", "señal" o "arras", podían llegar a desvirtuar su naturaleza jurídica, provocando la pérdida de su carácter penitencial.

Allí hicimos remisión, por razones de metodología de este trabajo, a los siguientes números donde nos ocuparíamos de reseñar las distintas posturas de nuestros tribunales con relación a la interpretación y alcances dados a las consiguientes redacciones. De ello habremos de ocuparnos de inmediato.

24— a) Entrega "a cuenta de precio": I) Interpretación generalizada: Es criterio uniforme, dentro de nuestros tribunales, que, en principio, cuando la suma entregada al suscribirse el compromiso de venta, lo haya sido "a cuenta de precio" debe entenderse que ha sido dada para asegurar su cumplimiento —lo cual es correcto por ser éste el principio general (v. "supra" núms. 1 a 3), y la resolución la excepción (v. "supra" núms. 3 y 4), por lo cual su interpretación debe hacerse en forma restrictiva (v. "supra" núm. 5)—, atribuyendo a las mismas un carácter confirmatorio y, en consecuencia, negando facultades a las partes contratantes para arrepentirse (conf.: CNCiv., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472; íd, sala D, agosto 3-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 833; febrero 28-961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 894 [fallo 6666-S]; CNPaz, sala III, agosto 27956, GP, t. 119, p. 208; SC Buenos Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294 C21CC La Plata, setiembre 2-952, sala II, febrero 12-957 [DJBA, t. 50, p. 146], entre otros).

25. — Así, el vendedor no podrá arrepentirse de la operación si la suma percibida al firmarse el "boleto", no fue en calidad xx xxxx, sino "a cuenta de precio" (CNCiv., sala D, febrero 28—961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 894 [fallo 6666-S]), porque en tal caso no ha mediado la entrega de una seña y, de no haber sido dada "como seña y a cuenta de precio" no es aplicable la doctrina del plenario de la Cámara Nac. Civil sobre el punto (CNCiv., sala D, agosto 3-962, Rey. LA LEY, t. 107, p. 833); esta suma actuará para obligar al cumplimiento del contrato (CNPaz, sala III, agosto 27-956, GP, t. 119, p. 208) e indicará un principio de ejecución (C2ªCC La Plata, sala II, febrero 12957 [DJBA, t. 50, p. 146]. Sobre principio de ejecución consistente en una entrega total o parcial del precio, v. "infra" núms. 146 y 147).

26. — II) Supuestos de excepción: Al principio referido en el número que antecede, cabe atribuirle dos excepciones, a saber: 1°) Que pese a que la cláusula pertinente exprese "a cuenta de precio", lo contrario resulta claramente establecido en el contrato (CNCiv., sala A, noviembre 29—962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472). Ello es correcto puesto que, como tuvimos oportunidad de exponerlo en nuestro trabajo referente a los principios que rigen la interpretación de los contratos, para desentrañar la intención común de las partes contratantes, es necesario ocurrir a la interpretación sistemática u orgánica de ellos, toda vez que los mismos constituyen conceptualmente un acto único y no conjunto de actos independientes, cuyas cláusulas puedan ser examinadas separadamente, aun cuando esté integrado por relaciones de distinta naturaleza (v. "Principios que rigen la interpretación de los contratos", tít. IV, cap. C, letra a] y precedentes jurisprudenciales allí citados). 21) Cuando sin perjuicio de tal redacción, de la voluntad de las partes resulte que la entrega ha sido hecha en concepto de "señal" (CCiv. 21, Capital, junio 1-919, JA, t. 1, p. 873). También consideramos adecuada a derecho esta excepción por los motivos que expusiéramos en nuestro aludido trabajo al ocuparnos de los elementos para obtener la voluntad real de las partes en el título y capítulo citados ut supra, letras a] y f].

27.— Xxxxxx excepciones no son sólo aplicables a estos casos sino también a toda forma de redacción de la referida cláusula. De tal manera, pese a que la entrega se haga en concepto xx xxxx si del contexto del contrato surge que la intención fue darla como prestación anticipada, su función habrá de reputarse puramente confirmatoria (CCiv. 2°, Capital, diciembre 9-936. Rev. LA LEY, t. 5, p. 40); igual solución ha sido aplicada cuando tal intención se evidencia de la conducta de las partes (CNCiv., sala B, octubre 23-951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 669. V. igualmente, tít. y cap. indicados de nuestro trabajo, letras bl —sobre hechos posteriores al contrato— y c] —sobre hechos simultáneos y anteriores).

28— III) Casos de "boletos" sucesivos: La Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, ha establecido que cuando de las cláusulas de un segundo compromiso, firmado con posterioridad a la fecha del primer precontrato de compraventa, surja en forma clara y expresa que la suma dada por el adquirente lo fue "a cuenta de precio", el vendedor no podrá ejercer la facultad de arrepentirse (SC B. Aires, noviembre 00-000 [XXXX, 0000-XXX, p. 661).

29— Asimismo, la entrega de una suma en calidad de "seña y a cuenta de precio", documentada en el primer "boleto", no autoriza el arrepentimiento del vendedor si en el segundo ante-contrato no se pactaron arras y éstas no resultaban compatibles con el régimen de venta establecido por el Instituto que facilitó al comprador el dinero para el pago del precio, que ambas partes aceptaron (CNCiv., sala D, noviembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 3191.

Ambas soluciones y, especialmente, la consagrada por la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, se fundamentan en el principio de la autonomía de la voluntad consagrada por nuestro derecho, permitiendo a los contratantes la libre regulación, dentro de lo lícito, de sus respectivos derechos y obligaciones, imponiéndoles el acatamiento al contrato como a la ley misma (art. 1197, Cód. Civil); pero, las convenciones ajustadas, pueden ser objeto de revocación o modificación por la misma libre voluntad bilateral que les dio nacimiento (art. 1200, cód. cit., para cuya manifestación consensual rigen los mismos principios que para la formación de los contratos (arts. 1144 y sigts. del mismo cuerpo legal), lo cual hace viable, incluso, el consentimiento tácito. A efectos de ceñirnos al tema que constituye el objeto de esta nota nos remitimos a lo que expusiéramos sobre interpretación de contratos sucesivos en el trabajo referido en los números que anteceden (v. trab. cit., tít. IV, cap. E, letra d]).

30. — IV) Casos en que se estipula una condición resolutoria: Otro interesante supuesto fue el que se planteó a la sala A, de la Cámara Civil de la Capital Federal, con motivo de la venta de unos departamentos donde se había recibido una suma "a cuenta de precio", pactándose la condición resolutoria consistente en que la venta no quedaría firme en caso de no poderse vender un número determinado de unidades que componen el edificio. Aquí, pese a haberse cumplido la condición resolutoria, el vendedor respetó alguna de las operaciones, dando por resueltas las restantes. Los adquirentes cuyas operaciones fueron declaradas resueltas accionaron por cumplimiento de contrato entendiendo que la suma entregada "a cuenta de precio" era confirmatoria, y que, no sería computable el cumplimiento de la referida condición, por haber procurado voluntariamente la vendedora su realización respecto de algunos adquirentes.

El citado tribunal no hizo lugar a la acción sosteniendo que, con relación a la primera argumentación, si bien el pago a cuenta de precio y como principio de ejecución excluye el ulterior arrepentimiento "ad libitum" de las partes, que es factible cuando lo pagado reviste calidad xx xxxx, ello no impide que el contrato pueda quedar desvirtuado por su rescisión o resolución sobreviniente, lo cual ocurre cuando se cumple la condición resolutoria a que están supeditados los derechos emergentes de la convención y, con relación a la segunda fundamentación, que el vendedor puede, al cumplirse tal condición, declarar resuelta una o varias de las operaciones, sin obrar del mismo modo con respecto de las demás, ya que, en el régimen de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), los contratos concertados con relación a una unidad, no afectan para nada a las otras (CNCiv., sala A, julio 8-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 459).

31— b) Entrega "como seña y a cuenta de precio": I) Diferencia con el pacto comisorio: Si bien la consideración de las diferencias generales existentes entre el arrepentimiento y la rescisión por incumplimiento culpable, han de ser motivo de un capítulo siguiente (v. "infra" núms. 192 al 207), hemos querido consignar en el presente un precedente, específico al rótulo, de la Cámara 2ª de La Plata, en el cual se dejó establecido que la cláusula sobre xxxx x xxxxx que autoriza el arrepentimiento —aun cuando se incluya el aditamento "a cuenta de precio"— es hipótesis distinta del pacto comisorio propiamente dicho, el cual sólo funciona en casos de incumplimiento culpable (C2ªCC La Plata, sala II, noviembre 17961, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 4 [XXXX, x. 65, p. 41]).

— Xxxx es así puesto que, en materia contractual "arrepentimiento" y "rescisión" no son conceptos idénticos, sino, por lo contrario, se trata de instituciones diferentes, con normas y efectos distintos, peculiares a cada uno de dichos institutos (conf.: CNCiv., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 544; septiembre 27-960, Rev. LA LEY, t. 101.. p. 666; íd., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; mayo 11-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74. p. 213; íd., sala C, septiembre 16-962, Rey. LA LEY, t. 109, p. 45; octubre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 118; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78. p. 49; marzo 27-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 538; id., sala D, agosto 11-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 221; marzo 8-963, Rev. LA LEY. t 110, p. 57; septiembre 26-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 225, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; octubre 5960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958. Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; íd., xxxx E, mayo 11-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 318; noviembre 17-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 926; íd., sala F, agosto 16-961, Rev. LA LEY, t. 107, ta. 399; septiembre 12-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 614. En el mismo sentido existe casación de hecho en la provincia de Buenos Aires: SC B. Aires, junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; C11CC La Plata, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640; junio 17-949, JA, 1949-111, p. 297).

33. - II) Tribunales que le asignan una doble función sucesiva: Sobre los efectos que corresponde asignar a la cláusula que nos ocupa en caso de haberse consignado por los contratantes "como seña y a cuenta de precio", pese a que en la actualidad aún no media una uniformidad absoluta, puede asegurarse, sin gran margen de error, que en nuestros tribunales se ha impuesto la tesitura de la doble función de la misma.

Dicha doctrina consiste en que, no mediando principio de ejecución contractual, debe asignársele el carácter de señal permitiéndose, en consecuencia, el arrepentimiento; mientras que, habiendo tenido principio de ejecución el precontrato en el cual fue estipulada, pierde su carácter penitencial, convirtiéndose en confirmatoria y, por ende, debe ser imputada al precio.

Sostenemos que ésta es la corriente mayoritaria por dos fundamentales razones. Ellas son que, tanto en la Capital Federal -donde existe jurisprudencia plenaria en tal sentido-, como en el primer estado argentino -donde la Suprema Corte, sentando casación de hecho, lo ha resuelto así en reiterados pronunciamientos-, tal criterio ha de primar pese a que algunos tribunales de instancias inferiores sostengan otra solución, toda vez que, en definitiva, concluirá siendo impuesto por vía de la apelación.-

Los tribunales que comparten esta orientación son los siguientes, a saber: CFed. Cap. junio 13945, Rev. LA LEY, t. 39. p. 77; CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; CCiv. 2ª Cap., octubre 29-945, Rev. LA LEY, t. 40, p. 841; CNCiv., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103. p. 608; SC B. Aires, diciembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263; julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 1 [XXXX, x. 67, p. 165]; julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871; noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137 [DJBA, 1954-XLI, p. 43]; septiembre 0-000 [XXXX, 0000-XX, P. 819]; marzo 18-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 237 [DJBA, 1952-XXXVI, p. 363]; C1ªCC La Plata, septiembre 26-950, Rev. LA LEY, t. 64, p. 378; C11 CC La Plata, sala III, abril 20-961, Rep. LA LEY, XXII, v° "Seña", sums. 20 y 21 [XXXX, x. 64, p. 74]; C2ªCC La Plata, septiembre 25-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 547; XXxxx. Azul, junio 10-952, Rev. LA LEY, t. 71, p. 81; C31 XX Xxxxxxx, xxxx 00-000, Xxx. LA LEY, t. 63, p. 91, entre otros.

34– III) Tesis minoritaria. Tribunales que la consideran de carácter confirmatorio: En este sentido, es importante destacar que dentro de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, existen dos ministros que disienten con la tesis mayoritaria del mismo, apuntada en el capítulo que antecede. Así, el doctor Xxxxxxxxx considera que la cláusula "como seña y a cuenta de precio", no funciona como señal que autorice el arrepentimiento, sino como principio de ejecución del contrato que descarta la posibilidad de una ulterior rescisión unilateral (SC B. Aires, diciembre 26-961, del voto en disidencia del doctor Xxxxxxxxx, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263); igualmente, el doctor Xxxxx Xxxxxxxx entendió en otro precedente que tal redacción no funciona como señal que posibilite el arrepentimiento sino como principio de ejecución del contrato (SC B. Aires, marzo 25-958, Rep. LA LEY, XIX, v. "Seña", sum. 5 [AS, 1958-1, p. 1961).

35– Siempre dentro de la provincia de Buenos Aires, atribuyendo a la cláusula redactada en la forma del título un carácter xx xxxxx confirmatorio, por entender que importa principio de ejecución del contrato que impide el arrepentimiento se han pronunciado algunas cámaras departamentales (v. C2ªCC La Plata, septiembre 19—JA. 1951-II, p. 534; febrero 27-953, JA, 1953III, p. 69; ClªCC Xxx xxx Xxxxx, noviembre 3-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 84 [XXXX, x. 62, p. 177]; XXxxx. Xxxxxxx, agosto 28—Rev. LA LEY, t. 65, p. 617).

36. - c) Entrega "como seña, y como anticipo y principio de ejecución": Si a la fórmula "como seña y a cuenta de precio" las partes han agregado la cláusula "y principio de ejecución", este aditamento traduce la intención de aquéllas de atribuirle una función confirmatoria y, por consiguiente, ha de interpretarse que el alcance de la estipulación es el de impedir el arrepentimiento. Su significado jurídico ha de ser que el contrato ha tenido principio de ejecución, lo cual conduce a la necesidad de su cumplimiento por imperio de lo preceptuado en las disposiciones contenidas en los arts. 1184, 1185, 1187, 1197 y 1204, del Cód. Civil (conf.: CNCiv., sala C, agosto 26-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 777; íd., sala D, junio 3-954, Rev. LA LEY, t. 114, p. 824; marzo 10-959, JA, 1959-111, o. 574; íd., sala F, noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 681; SC B. Aires, septiembre 24-963. Rep. LA LEY, XXIV, v9 "Seña", sum. 4 CDJBA, t. 70, p. 201]; agosto 6-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 753 [DJBA, t. 70, p. 1]).

37. — El principio que antecede no obsta a que las partes pacten una condición resolutoria juntamente con la entrega "como seña", a cuenta de precio y como principio de ejecución" y, en estos casos, será de aplicación la doctrina sentada en el fallo citado precedentemente al referirnos a la estipulación de este tipo de condiciones (v. "supra" núm. 30).

38.— d) Entrega "como seña y a cuenta de mayor cantidad": Por la similitud que existe entre esta forma de consignar la cláusula y la que nos ocupó "supra" en los núms. 31 al 35, entendemos que se reiteraría aquí la divergencia apuntada. Sin perjuicio de ello, entre los escasos antecedentes que se registran de este tipo de redacción, un pronunciamiento de 11 instancia de la Capital Federal, posterior al plenario aludido, resolvió que aun en el supuesto de haberse autorizado en forma expresa el arrepentimiento, si se hacía constar que la suma entregada lo era en concepto xx xxxx y a cuenta de mayor cantidad, ello implicaba un principio de ejecución que obstaba al arrepentimiento unilateral. La doctrina sentada en este fallo, fue confirmada por la sala C, de la Cámara Civil (CNCiv., sala C, junio 27-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 238).

39. — e) Entrega "en, garantía de la operación": Sobre este particular tampoco media uniformidad de criterio dentro de nuestros tribunales. Algunos entienden que no tiene el carácter de señal (CNCiv., sala C, agosto 22-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 362); para otros, sobre dicha suma mediaría consentimiento, por parte del adquirente, para que quedara en poder del vendedor en caso de no serle posible escriturar en el plazo fijado al efecto, por lo cual debe ser considerada como señal de carácter penitencial (C2ªCC La Plata, sala I, septiembre 2-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 573. En este fallo se sostuvo que en caso de no mediar tradición del inmueble, objeto del contrato, el no concurrir a la firma del instrumento traslativo de dominio o, simplemente la ausencia de éste, debía ser reputada como un objetivo arrepentimiento. Sobre este particular volveremos al ocuparnos de las formas en que pueda manifestarse en arrepentimiento (v. 'infra", núms. 64 y sigts.); finalmente, para otros, funcionaría en forma confirmatoria y no penitencial no siendo factible, en principio, el derecho de arrepentirse de la operación acordada (CNCiv., sala B, junio 21-956, Rev. LA LEY, t. 83, p. 339).

40— f) Arrepentimiento estipulado a favor de una sola de Las partes: La venta con reserva para el vendedor de arrepentirse y la previsión de que en tal supuesto sólo estaría obligado a la devolución de la seña, es lícita, pero dicho pacto debe ser interpretado restrictivamente, pues rompe doblemente el equilibrio entre las posiciones de las partes: 1°) Porque da a una sola de ellas la facultad de arrepentirse; 2°) porque le permite hacerlo sin cargo alguno, antes bien, con el premio o aliciente de haber usufructuado gratuitamente un capital ajeno (XXxxx. Rosario, sala II CC, octubre 6-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 115).

IV. – SU EJERCICIO

A) Legitimación activa

41— Carácter personal: Al referirnos "supra" en el núm. 6, al carácter de las obligaciones contraídas con entrega de señal, indicamos que éstas, por posibilitar a las partes el no cumplimiento de la - obligación principal mediante el cumplimiento de la accesoria, era de carácter facultativo. Justamente, por aplicación de este principio, es que el derecho de arrepentimiento que prescribe el art. 1202 del Cód. Civil, no puede ser impuesto por un contratante al otro, toda vez que el mismo depende exclusivamente de la voluntad de quien lo ejercita (conf. CNCiv., sala E, noviembre 21-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 88).

42. — La sala II de la Cámara lª de La Plata ha coincidido con esta solución, en lo que a la conclusión respecta, al resolver que la rescisión sólo es viable sobre la base del propio arrepentimiento con pérdida de la seña —en el caso por tratarse del adquirente—, agregando que no sería factible dar por arrepentida a la parte contraria si ella no está conforme con la resolución del contrato; pero, a nuestro criterio, incurre en un error conceptual al fundamentar su posición indicando que para que así sucediera tendría que haberse establecido expresamente un pacto comisorio (Clª CC La Plata, sala II, diciembre 21-948, JA, 1949I, p. 266). En efecto, entendemos que media error en la concepción del último agregado, puesto que, con pacto comisorio o sin él, no sería nunca posible reputar a la contraparte como arrepentida de la operación y, de mediar tal pacto, sus efectos serían distintos a los del arrepentimiento, el cual no puede tener lugar una vez que ha mediado principio de ejecución del contrato, cosa que no ocurre respecto del pacto comisorio; y, la reparación por el incumplimiento del contrato sería la que efectivamente correspondiera a los daños sufridos, cosa que tampoco ocurre, en principio, en materia de arrepentimiento, conforme lo adelantáramos ut supra (v. núm. 32) y desarrollaremos "xxxxx" (x. xxxx. 000 xx 207).

B) Oportunidad

43— a) Caso en que exista un término contractual para su ejercicio: Si las partes han convenido un plazo para el ejercicio del derecho de arrepentimiento por ellas estipulado, éste sólo podrá ejercerse durante dicho lapso, o sea, hasta su vencimiento (CCiv., 11 Cap., diciembre 13932, JA, t. 40, p. 425; CCiv. 21 Cap., agosto 16-950, JA, 1951-1, p. 160; CNCiv., sala D, septiembre 14951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 391).

44— b) Caso en que sólo exista término para el cumplimiento de la obligación principal: Algunos pronunciamientos han decidido que en ausencia de un plazo para ejercitar el derecho de arrepentimiento, y siempre que lo hubiera para el cumplimiento del contrato, dicha facultad podía ser ejercitada durante este último: o sea, se consideró que el plazo para el arrepentimiento era el mismo que el que se había fijado para el cumplimiento de la obligación principal (CNCiv., sala A, julio 19-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 477).

45— Otros, con un criterio aún más amplio, entendieron que, aun cuando el plazo fijado para la escrituración se encontrara vencido, tal derecho no se perdía por las partes siempre y cuando no mediara constitución en xxxx (CNCiv., sala A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496; íd., sala E, noviembre 10-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6196-S]; íd., sala F, abril 27-961, Rev. LA LEY, t. 103. p. 385; SC B. Aires, septiembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263; C3ªCC Córdoba, febrero 12-957, Rep. LA LEY, XXII, vo "Compraventa", sum. 112).

46— La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, que como se verá más adelante sostuvo una posición dubitativa a través de distintos pronunciamientos sobre el tema, en fallo de reciente data dispuso que el vencimiento del plazo para escriturar no obsta al arrepentimiento del vendedor, si no hubo principio de ejecución del contrato ni constitución en xxxx (SC B. Aires, septiembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263).

47. — Por su parte, la sala A, de la Cámara Civil de la Capital, resolvió que el arrepentimiento del vendedor manifestado por telegrama —y, en el caso, reiterado al contestar la demanda por escrituración interpuesta por el adquirente—, debe considerarse oportuna a pesar de hallarse vencido el plazo para que dicha escrituración tuviera lugar, por no mediar constitución en xxxx ni tratarse de un plazo extintivo sino suspensivo (CN Civ., sala A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496).

48. — La sala F del mismo tribunal considera que si los vendedores no se encuentran constituidos en xxxx, su voluntad de arrepentirse y de no cumplir el contrato debe ser amparada, pues nadie está obligado a vender sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurídica de hacerlo (CNCiv., sala F, abril 27-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 385).

49. — Otra cuestión interesante ha sido la apuntada por la sala E, de la referida cámara, al sentar doctrina en el sentido que, vencido el plazo dentro del cual debe cumplirse la obligación de escriturar, ésta se convierte en pura y simple, pudiendo entonces el interesado demandar la rescisión del contrato por incumplimiento culpable de la otra parte, luego de haberla constituido en xxxx, con pérdida de la seña estipulada (CNCiv., sala E, noviembre 10-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6196-S1).

50— Igualmente, podrá una de las partes arrepentirse del cumplimiento del contrato, aun con posterioridad al vencimiento del plazo fijado para el mismo, si la otra fue negligente en el cumplimiento de las obligaciones que le eran propias (CNCiv., sala A, junio 3-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 599).

51— Con relación a la xxxx en este tipo de obligación, sobre la cual, habida cuenta de la trascendencia que reviste habremos de ocuparnos en capítulo separado (v."infra" 115 y sigts.), adelantaremos que carece de finalidad práctica la xxxx imputada al vendedor por el comprador si en la demanda por escrituración deducida por éste contra el primero no se exige la resolución de la promesa de venta y sí que se otorgue a su favor la escritura traslativa de dominio, su negativa a pagar el saldo de precio y a escriturar el inmueble no fue motivada por el vencimiento del plazo fijado al efecto, sino por otros motivos, y la demora en que se incurrió —cuatro días— no se concretó en efectos jurídicos perjudiciales para el vendedor (CNCiv., sala D, agosto 3-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 619).

52. — c) Casos en que no exista término contractual: En estos supuestos puede considerarse que en la actualidad la jurisprudencia es pacífica en admitir que mediando seña y no existiendo principio de ejecución, a los contratantes les está permitido arrepentirse de la operación, lo cual puede tener lugar válidamente hasta la constitución en xxxx extrajudicial y, si no la hubiere, hasta la contestación de la demanda (Tribunales de la Capital Federal: CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 719; íd., sala A, abril 18-961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 903 [fallo 6764-S]; febrero 18-960. Rey. LA LEY, t. 99. p. 23; abril 14-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 63; abril 19-959, Rey. LA LEY, t. 100, p. 764; abril 20-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 563; mayo 21-954, Rey. LA LEY, t 75, p. 498; mayo 23-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 67; íd., sala B, octubre 30-961, Rey. LA LEY, t. 106, p. 100; abril 17-958, Rey. LA LEY, t. 92, p. 624; marzo 17-953, Rey. LA LEY, t. 70, p 96; íd., sala C, noviembre 10-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 720; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; junio 30-959. Rey. LA LEY, t. 95, p. 621; agosto 28-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 45; junio 27-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 238; agosto 22-956, Rey. LA LEY, t. 84, p. 362; diciembre 29954, Rey. LA LEY, t. 78, p. 49; diciembre 19-960, Rey. LA LEY, t. 102, p. 16; íd., sala D, diciembre 22-961, Rev LA LEY, t. 106, p. 508; septiembre 26960, Rey. LA LEY, t. 101. p. 29; mayo 31-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 800; marzo 17-960, Rey. LA LEY, p. 757; julio 25-959, Rey. LA LEY, t. 96, p. 254; septiembre 11-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 167; agosto 12-958, Rey. LA LEY, t. 93, p. 168; septiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 391; íd., sala E, noviembre 29-963, Rey. LA LEY, t. 115, p. 823 [fallo 10.631-S]; noviembre 9-960, Rey. LA LEY, t. 101. p. 985 [fallo 6042-S]; agosto 16-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 108; septiembre 9-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 780 [fallo 5893-S]; agosto 2-960, Rev. LA LEY, t. 101. o. 82; marzo 21-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 651; octubre 5-959, Rey. LA LEY, t. 97 [fallo 4048-S]; diciembre 12-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 104; íd., sala F, diciembre 17-963, Rey. LA LEY, t. 115, p. 125; abril 27-961, Rey. LA LEY, t. 103, p. 619; abril 21-960, Rev. LA LEY, p. 107; CNPaz, sala II, junio 18-954, GP, x. 000, x. 000. Xxxxxxxxxx xx xx xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: SC B. Aires, diciembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, o. 263; abril 0-000 [XXXX, 0000-XXX, p. 4821; abril 27-954, Rey. LA LEY, t. 75, p. 385 [DJBA, 1954-XLII, p. 474]; mayo 3-954, DJBA, 1954-XLII, p. 486; junio 8-954, DJBA, 1954-XLII, p. 593; noviembre 0-000 [XXXX, 0000-XXXX, p. 1091; septiembre 0-000 [XXXX, 0000-XX, p. 819]; CIªCC La Plata, sala I, septiembre 26-950, Rey. LA LEY, t. 64, p. 378; febrero 00-000 [XXXX, 0000-XXXXX, p. 1511; C2ªCC La Plata, sala I, mayo 0-000 [XXXX, 0000-XXXXXX, p. 417]. Tribunales de otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala II CC, mayo 8-9563, J, t. 9, p. 200; XXxxx. Rosario, sala I CC, agosto 7-956, J, t. 9, p. 95; íd., sala II CC, agosto 9-960, Rep. LA LEY, XXII, v9 "Compraventa", sum. 110; C21CC Xxxxxxx, xxxxxxxxxx 00-000, X, x. 0, x. 000; C31CC Córdoba, febrero 12-957, Rep. LA LEY, XXII, y° "Compraventa", sum. 112; ClICC Córdoba, diciembre 21-954, CJ, t. VIII, p. 283, entre muchos otros que para no dilatar más el trabajo no se mencionan).

53— Conforme a estos principios, si en el "boleto" de compraventa no se fija plazo para la escrituración, los adquirentes deben reclamar judicialmente que se lo señale, como punto xx xxxxxxx computar el atraso culpable de los vendedores —y a la inversa—, es decir, para colocarlos en xxxx, la cual, obviamente, supone plazo vencido (v. "infra", núms.). En caso de no ser solicitada la fijación judicial de dicho plazo, y no conteniendo nada al respecto el precontrato, las intimaciones telegráficas que puedan dirigirse entre las partes con el objeto de constituirse en xxxx, carecerán de toda virtualidad jurídica y la facultad de arrepentirse continuará vigente (CNCiv., sala E, noviembre 9-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 985 [fallo 6042-Sl).

54— Sin perjuicio de ello, cabe indicar que el mismo tribunal sostuvo que aunque en el compromiso de venta no se haya estipulado fecha ni plazo para otorgar la escritura de venta, ello puede establecerse mediante la declaración del vendedor y la absolución de posiciones de la propietaria, codemandada en el caso (CNCiv., sala E, agosto 16-960, Rev. La LEY, t. 101, p. 108); asimismo, la demanda de escrituración del bien vendido involucra la de fijación del plazo para otorgar la escritura si, por imprevisión de las partes o por las modalidades de la operación, tal plazo no se estableció contractualmente (CNCiv., sala B, octubre 7-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6189-S1).

55— Si las partes no establecen plazo alguno ni para el arrepentimiento ni para el cumplimiento de la obligación, no basta la interpelación hecha por el comprador mediante telegrama para constituir en xxxx extrajudicial al enajenante, ya que además debe probarse que se ha incurrido en un retardo material en lo que respecta a tal cumplimiento (CNCiv., sala F, abril 27-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 384).

56— Para no abundar más sobre el punto, haré dos últimas referencias, relacionadas con sendos precedentes jurisprudenciales que estimo de interés. La primera de ellas, con relación a la contrapartida de la pérdida del derecho al arrepentimiento establecida por la sala A, de la Cámara Civil de la Capital, para la cual si cualquiera de los contratantes pierde el derecho de arrepentirse de la operación mediante la pérdida de la seña, luego de haber sido constituido en xxxx, "a fortiori" el deudor moroso debe quedar impedido para alegar la rescisión del contrato (CNCiv., sala X xxxxx 18-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 903 [fallo 6764-S]. La última, con relación al plazo máximo, para ejercer el arrepentimiento en los casos en que no esté fijado en forma alguna, formulada por la sala B, del mismo tribunal, en el sentido que estando sometida la compraventa con cláusula de arrepentimiento a las normas reguladoras de la compraventa con cláusula de retroventa —o de reventa, según los casos— cuando se hubiere pagado íntegramente el precio, en ninguna hipótesis el término para arrepentirse puede exceder de tres años (CNCiv., sala B, octubre 30961, Rey. LA LEY, t. 106, p. 100).

57— d) Otros criterios superados: I) Hasta la sentencia: Algunos tribunales entendían que esta facultad podía ser ejercida aun con posterioridad a la traba de la litis, durante toda la sustanciación del proceso, hasta tanto no recayera sobre el mismo un pronunciamiento definitivo (SC B. Aires, diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 411 [DJBA, 1952-XXXV, p. 133]; junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95 [DJBA, 1952-XXXVI, p. 588]; ClICC Xx Xxxxx, xxxxx 00-000, XX, 0000-0X, p. 473).

58— II) Hasta el consentimiento de la sentencia: Incluso, quienes participaban de esta corriente llegaron a admitir en algunos pronunciamientos que tal derecho no se perdía por el mero hecho de que se dictara la sentencia sino que era menester que la misma pasara en autoridad de cosa juzgada (SC B. Aires, julio 8-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 250 [DJBA, 1952-XXXVII, p. 643]; CCiv. 13 Cap. abril 13-950, JA, 1950-111, p. 404).

59— III) Hasta el cumplimiento de la obligación principal: Dentro de estas corrientes, se registran algunos precedentes que llevaron la amplitud a sus últimos extremos, posibilitando el ejercicio de esta facultad a posteriori de la sentencia de escrituración y aun cuando la misma se encontrara pasada en autoridad de cosa juzgada, siempre que la obligación principal no hubiere sido ejecutada. (SC B. Aires, abril 10-951, JA, 1951-111, p. 313; C1ªCC La Plata, junio 1-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 362; XXxx.xx Cap., abril 22-938, Rey. LA LEY, t. 10, p. 473).

60— e) Consecuencias del principio mayoritario: Como señalamos ut supra tv. núms. 43 al 56), en el mejor de los casos, el ejercicio de este derecho podrá ser ejercido hasta la oportunidad de contestar la demanda por escrituración o, en defecto de ella, hasta la constitución en xxxx. Estos principios han sido sostenidos como reacción a las posturas extremistas de que damos cuenta en los párrafos que anteceden ("supra" núms. 57 al 59); toda vez que la demanda por escrituración constituye el requerimiento al que se refiere el art. 509 del Cód. Civil, colocando en xxxx al accionado y admitir un arrepentimiento posterior a la contestación de la misma, a más de enervar los efectos de tal constitución en xxxx, atentaría contra la seguridad de los negocios jurídicos de esta índole.

61— I) Imposibilidad de ejercerlo con la contestación de la reconvención: Por aplicación de estos principios se decidió que el arrepentimiento manifestado por el actor al contestar el traslado de la reconvención deducida por el demandado, era extemporáneo (CCiv. 21 Cap., octubre 21-949, Rev. LA LEY, t. 58, p. 625).

62— Xxxx, puesto que la demanda por escrituración pone de manifiesto, inequívocamente, la voluntad de cumplir las obligaciones contractuales; en consecuencia, es improcedente el arrepentimiento de quien la deduce. Es indiferente que la acción haya sido desistida y que no se corra traslado de ella a la parte contraria (CNCiv., sala A, mayo 20-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 236).

63— II) Reserva del derecho a arrepentirse: Igualmente, será ineficaz la "reserva del derecho a arrepentirse" formulada al contestar la acción, y con miras al supuesto en que la demanda progrese, siendo condenado al cumplimiento de la obligación principal (SC B. Aires, noviembre 3953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137), pues no puede ser aceptado si se lo pretende subordinar al resultado de la acción que se le deduce (CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720, ya que tal deducción, como se dijo, será inoportuna (CNCiv., sala F, diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320). Sobre éste y otros aspectos vinculados al tópico, nos remitimos a lo expuesto "infra" al tratar las formalidades del arrepentimiento con la contestación de la demanda (v. núms. 70 al 87).

C) Formalidades del ejercicio del arrepentimiento.

64— a) Anteriores a la contestación de la demanda: I) Posibilidad del arrepentimiento tácito: Para un sector de la jurisprudencia y de la doctrina, el arrepentimiento puede ser ejercido en forma expresa o tácita (XXXXXX, "Contratos", t. I, x. 000, xxx. 000; LAFAILLS, "Contratos", vol. I, x. 000, xxx. 000; BORDA, "Contratos", t. I, p. 232, núm. 316, únicamente con relación a la parte que ha entregado la seña -el comprador-; CCiv. 11 Cap., septiembre 1-933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496; CCiv. 29' Cap., septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CNCiv., sala C, mayo 18-960, JA, 1960-V, p. 310; íd. sala D, julio 27-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; CPaz Letr. diciembre 16-947, Rev. LA LEY, t. 50, p. 305; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137; ClICC La Plata, septiembre 26-950, Rey. LA LEY, t. 64, p. 378; C21 CC La Plata, diciembre 18-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 716; ST La Pampa, noviembre 23-954, Rey. LA LEY, t. 77, p. 207).

65– Aun para quienes tal arrepentimiento podría resultar de una forma tácita, sería menester que la voluntad de arrepentirse surgiera en forma clara e inequívoca, no - pudiendo admitirse por implicancia (CNCiv., sala D, agosto 12-958. Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137) y siendo necesario analizar los hechos de los cuales pueda inferirse tal voluntad tácitamente manifestada, con estrictez (CNCiv., sala C, mayo 18-960, JA, 1960-V, p. 310) y aun con severidad (CNCiv., sala D, diciembre 3-954, JA, 1955-IV, p. 246).

66– Otros entienden que el arrepentimiento tácito puede resultar del incumplimiento imputable a una de las partes (CCiv. 11 Cap., septiembre 1-933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496; CCiv. 21 Cap., septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CNCiv., sala D, febrero 18-955, JA, 1955-II, p. 336; C21CC La Plata, diciembre 18-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 716; septiembre 2-952, JA, 1952-IV, p. 286; ST La Pampa, noviembre 23-954, Rev. LA LEY, t. 77, p. 207). Es de hacer notar que la mayor parte de nuestros tribunales se oponen a este criterio por entender que en estos supuestos no puede equipararse el incumplimiento imputable a una de las partes con el arrepentimiento, por ser estos institutos distintos (v. "supra" núm. 31; e "infra" núms. 192 al 207).

67.– Si se acepta como hemos dicho (v. "supra", núms. 61 y 62) que el vendedor, al demandar por escrituración, renunció tácitamente al derecho de arrepentirse del contrato, tal renuncia puede ser retractada antes de su aceptación, de suerte que el arrepentimiento es entonces procedente (CN Civ., sala A, mayo 20-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 236, del voto en disidencia del doctor xx Xxxxxxxxx. En contra: mayoría del tribunal y fallo citado en el núm. 62).

68— II) Opinión contraria, necesidad de demandar la resolución: En contra de los fallos que anteceden, algunos tribunales han entendido que las condiciones resolutorias en general, entre las que debe incluirse el arrepentimiento, requieren demanda judicial y no producen efecto "ipso jure" (CNCiv., sala A, diciembre 3-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 535; íd., sala C, junio 14-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 441).

69— En contra de la necesidad de promover demanda se ha pronunciado la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, para la cual la forma expresa del arrepentimiento puede tener lugar por cualquier medio, v. gr., mediante un telegrama en el que se manifieste que está a disposición del otro contratante lo que corresponda entregar en virtud del mismo. En el caso, por ser el vendedor, la suma recibida con otro tanto (SC B. Aires, diciembre 7-954, JA, 1955-1, p. 283).

70— b) Con la contestación de la demanda: I) Expreso e incondicional: Si bien las

formalidades de que debe estar revestido el arrepentimiento, cuando éste tiene lugar con anterioridad a la demanda que exige la escrituración del inmueble objeto del contrato, puede dar y da lugar a divergencias jurisprudenciales, ya que mientras que para algunos puede ser tácito (v. "supra" núms. 64 al 66), para otros debe ser expreso; y, dentro de éstos, hay quienes exigen que se produzca con intervención judicial, admitiendo otros la vía privada, cuando él se produce al contestar la demanda, quedan eliminadas todas las divergencias en cuanto a la forma expresa o tácita, toda vez que no es posible otra forma que la expresa por obvias razones.

71— Esta es la última oportunidad de que ha de disponer la accionada para ejercer su derecho contractual de arrepentirse (v. "supra", núms. 52, 56, 21 parte, y 63), puesto que de no haber mediado constitución anterior en xxxx, xxxx tiene el efecto de producirla (v. "supra" núms. 45, 46, 47, 54, 55, y 56, 11 parte; e "infra" núms. 128 al 134), toda vez que su interposición lleva ínsita —cuando no se consigna en forma expresa— la solicitud de fijación de plazo para el cumplimiento de la obligación principal (v. "supra", núm. 54 "in fine" y 53).

72. — Pese a que, como se acaba de indicar, no se plantean problemas en lo que respecta a la forma expresa del arrepentimiento manifestado en esta oportunidad, existen, sí, facetas interesantes que trataremos de poner de manifiesto. Una de ellas, tal vez la principal, es que dicha manifestación expresa debe hacerse en forma xxxx y llana; o, lo que es igual, sin someterla a condición alguna (C1ªCC La Plata, sala III, abril 8-958 DJBA, t. 54, p. 190. En igual sentido: CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 720; diciembre 19-960, Rey. LA LEY, t. 102, p. 16; íd., xxxx E, marzo 31-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 332; íd., sala F, diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320; abril 21-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 107, SC B. Aires, noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 720; C2ªCC Santa Fe, octubre 3-955, J, t. 8, p. 18; v. "supra", núms. 61 al 63).

73–Por aplicación de estos principios se ha resuelto que: La simple manifestación en el sentido que se hará uso de dicha facultad en el caso en que el co-contratante no cumpla las obligaciones que le son propias, no constituye el ejercicio de la facultad de arrepentirse (C2ªCC Santa Fe, octubre 3-955, J, t. 8, p. 18).

74– Tampoco será aplicable la norma del art. 1202 del Cód. Civil, si la parte que interpone la demanda manifiesta que no pudo dar cumplimiento a la obligación de escriturar por culpa de la contraparte puesto que ello no puede interpretarse como el ejercicio de tal facultad, aun cuando la misma haya sido establecida en el compromiso de venta (CNCiv., sala E, marzo 31-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 332). Asimismo, debe tenerse presente que la circunstancia de promover una demanda por cumplimiento de contrato en el caso, escrituración- pone de manifiesto en forma inequívoca la voluntad de cumplir las obligaciones que están a cargo del accionante (v. "supra", núm. 62); dichas demandas constituirán una manifestación tácita en tal sentido, por la cual la sola circunstancia de no haber ofrecido expresamente su cumplimiento, no provoca la pérdida de su derecho a reclamar el cumplimiento (CNCiv., sala E, marzo 5-959, Rey. LA LEY, t. 94, p. 311; íd., sala F, agosto 3-959, Rev. LA LEY, t. 96, p. 562; XXxxx. San Xxxxxxx, agosto 7-951, JA, 1952-1, p. 59; XXxxx. Rosario, sala III CC, agosto 8-957, JA, 1958III, p. 573), toda vez que el art. 1201, del mismo cuerpo legal, al establecer que en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento si no lo hubiere ella cumplido u ofreciese cumplirlo, no exige un ofrecimiento formal en este sentido, bastando el solo hecho de la demanda para significar que el actor está dispuesto a satisfacer la obligación que le es propia (XXxxx. San Xxxxxxx, agosto 7-951, JA, 1952-1, p, 59).

75. - Asimismo, no ha de ser procedente el ejercicio de la facultad de arrepentirse si tiene lugar en forma subsidiaria al contestar la demanda para el caso de no prosperar las demás defensas opuestas (CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720).

76— De igual manera, puesto que la voluntad de arrepentirse debe ser claramente manifestada, se ha resuelto que la frase inserta en el escrito de contestación de la demanda por cumplimiento de contrato, en la que el accionado manifiesta que para el supuesto de admitirse la acción que se le promueve "hace reserva del derecho de arrepentirse" por mediar señal, no importa el ejercicio de dicha facultad (SC B. Aires, noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137; v. "supra", núm. 63).

77— La circunstancia de que en los compromisos de venta no se haya establecido un plazo determinado para la escrituración, no implica imposibilidad para declarar que el vendedor no ha ejercido en tiempo y modo la facultad de arrepentirse, si la deduce en forma subsidiaria (CN Civ., sala F, diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320; v. "supra", núms. 52 al 56, 60 al 63 y 72 al 76).

78— Lo dicho respecto del demandado, es igualmente aplicable al demandante que acciona por rescisión del contrato, el cual no podrá valerse de la facultad de arrepentirse puesto que no es posible subordinar esta facultad a la procedencia o improcedencia de la acción rescisoria (CNCiv., sala C, diciembre 19-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 16. En este pronunciamiento se sostuvo que admitir una solución contraria, chocaría contra los principios de la jurisprudencia plenaria vigente y con la buena fe que debe imperar en todas las relaciones jurídicas).

79— II) Opinión contraria: Posibilidad de ejercerse en forma subsidiaria: En este sentido se ha pronunciado en un reciente voto el doctor Xxxxxxx, que contó con la adhesión de los restantes integrantes de la sala. En él sostuvo que no constituye un obstáculo legal para el ejercicio y procedencia del derecho de arrepentimiento, que dicha defensa sea opuesta en subsidio de la demanda reconvencional por rescisión, pues por las mismas razones que se permite al actor acumular en la demanda todas las acciones que tenga contra el demandado, se permite a éste acumular en la contestación todas las defensas que hagan a su derecho. Se satisface con ello un principio de economía procesal, pues se evita la multiplicidad de juicios y se facilita la acción de la justicia (conf. XXXXXX, x. III, p. 200).

El ejercicio de este derecho no choca contra la buena fe que debe imperar en las relaciones jurídicas, puesto que el comprador —en el caso—quedó anoticiado mediante un telegrama enviado por el vendedor demandado, en el cual dejó a salvo, a todo evento, su derecho de arrepentimiento.

No le resta eficacia al ejercicio del derecho de arrepentimiento el hecho de haber sido interpuesto como defensa subsidiaria de la demanda reconvencional por rescisión, a mérito del principio procesal de eventualidad que permite considerarlo como expresado en el mismo momento de contestar la demanda (v. nota de Xxxx XXXXXX en JA, 1961-V, p. 5, sec. doctrina).

El referido magistrado concluye su fundamentación sobre el particular afirmando que no considera igualmente razonable que en situaciones análogas, frente a una demanda por cumplimiento del contrato, en que se afirma por el comprador que interpeló extrajudicialmente sin éxito al vendedor para que le escriturase la unidad prometida, deba este último renunciar a la interposición de la contrademanda de rescisión del contrato, como único medio para poder hacer uso de su derecho de arrepentimiento a fin de que no se lo obligue a cumplir el contrato (CNCiv., sala F, diciembre 17-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 525).

80— III) Por ser defensa no es necesario reconvenir: El derecho de arrepentimiento de que goza el contratante, es una simple defensa que debe ser opuesta o planteada antes de la traba de la litis (CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720). En rigor, en estos supuestos no es antes de la traba de la litis, sino simultáneamente con ella, o sea al contestar la demanda que es justamente lo que integra la relación procesal.

81— Respecto a que en el juicio por cumplimiento de contrato de compraventa el arrepentimiento es una defensa, y a que, como consecuencia, debe oponerse al contestar la demanda, no median divergencias entre los precedentes jurisprudenciales (v. SC B. Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Compraventa", sum. [XXXX, x. 67, p. 165]; abril 00-000 [XXXX, 0000-XXXX, p. 466]; mayo 0-000 [XXXX, 0000-XXXX, p. 4861: noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137; C1ªCC La Plata, sala I, febrero 00-000 [XXXX, 0000-XXXXX, p. 151]; C2ªCC La Plata, sala II, octubre 28-949, JA, 1950-1, p. 92, y fallos citados "supra" en los núms. 72 al 80, entre otros).

82. — Lo interesante de la cuestión es que, por ser tal y por no existir en los distintos ordenamientos procesales —en el caso, el de la Capital Federal— disposición alguna que imponga la vía de la reconvención, puede ejercerse con su simple invocación posibilitándose así, a quien se vea demandado por cumplimiento del contrato, verse desobligado de la necesidad de cumplimentarlo, sin tener por ello que recurrir a la reconvención (CNCiv., sala D, septiembre 26-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 29 y fallos precedentemente citados).

83– Asimismo, si el arrepentimiento del contratante no es válido por no haber sido completado con la retribución de las arras -de esta obligación nos ocuparemos de inmediato en los subsiguientes números-, tampoco lo es su reiteración inoportuna en la reconvención, pues esa facultad sólo puede ejercerse como simple defensa antes de contestar la acción (CNCiv., sala C, agosto 2963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 732).

84– IV) Depósito de la seña: 19) Carácter imperativo y no facultativo: Para que el arrepentimiento pueda surtir sus efectos legales, es necesario no sólo que quien se acoge a él no se encuentre constituido en xxxx sino también que deposite judicialmente el importe de la seña. Sin ese requisito de carácter inexcusable, la expresión de voluntad carece de relevancia jurídica. El depósito de la seña viene a ser así un requisito igualmente ineludible para la viabilidad del ejercicio de este derecho (conf. Tribunales de la Capital Federal: CNCiv., sala A, marzo 7-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 726 [fallo 4590-S1; abril 19-959. Rev. LA LEY, t. 100, p. 764 [fallo 5751-S]; septiembre 21-956, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; mayo 21-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 498; íd., sala B, noviembre 24-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 217; id., sala C, agosto 26-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 777; íd., sala D, agosto 2-903, Rev. LA LEY, t. 111, p. 732; mayo 13-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 163; agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 729 [fallo 4608-S1; íd., sala E, diciembre 29-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 257; septiembre 11-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 608; diciembre 26-960, Xxx. -XX XXX, x. 000, x. 000 [xxxxx 6656-S]; julio 25-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 756; julio 15-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 390; agosto 30-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 782 [fallo 5912-S1; agosto 30-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 754 [fallo 5657-S1; íd., sala F, diciembre 17-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 525; septiembre 27-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 1; diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320; mayo 16961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 405; Tribunales de la Provincia de Buenos Aires: SC Buenos Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Compraventa", sum. 68 [XXXX, x. 67, p. 165]; diciembre 29-958, Rev. LA LEY, t. 98, p. 364; junio 25-957 [AS, 1957- III, p. 289]; C2ªCC La Plata, sala II, junio 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v° "Seña", sum. 00 [XXXX, x. 00, x. 000] xxxxx 00-000 [XXXX, t. 58, p. 202]; ClICC Bahía Blanca, abril 5-962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 163. Es de hacer notar que algún precedente del Tribunal Superior de la jurisdicción que nos ocupa se pronunció en contra de tal precedente -SC B. Aires, abril 8-952, JA, 1952-II, p. 448, v. "supra", núms. 46 y 52-, pero como acaba de verse, ha sido superado por reiterados fallos en sentido positivo a la exigencia. Tribunales de otras jurisdicciones: XXxxx. Rosario, sala I CC, agosto 7-956, J, t. 9, p. 95; diciembre 26-957, J, t. 16, p. 55).

85— Para quienes comparten este criterio, ampliamente mayoritario, la norma del art. 1202 del Cód. Civil consagraría a este respecto un ordenamiento de carácter imperativo (CNCiv., sala E, diciembre 26-960, Rey. LA LEY, t. 102, p. 893 [fallo 6652-S1 y fallos citados en el número que antecede), por lo cual, de no efectuarse simultáneamente con la contestación de la demanda se violaría la igualdad de las partes y se colocaría a quien demanda el cumplimiento del contrato en una situación de inseguridad dependiente del resultado de la ejecución de la sentencia (SC B. Aires, diciembre 29-958, Rey. LA LEY, t. 98, p. 364; junio 25-957, AS, 1957-111, p. 289); en consecuencia, no ha de ser suficiente la manifestación mediante la cual se indique que la seña que debe restituirse se encuentra a disposición del accionante o del tribunal que entienda en la causa, toda vez que dicha manifestación es sólo una expresión de deseo, un proyecto o un propósito y en forma alguna un acto concreto positivo que es lo que en estos casos se requiere (CNCiv., sala A, marzo 7-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 726 [fallo 590-S1; íd., sala E, agosto 30-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 782 [fallo 5912-S1; XXxxx. Rosario, sala I CC, diciembre 26-957, J, t. 16, p. 55 y agosto 7956, J, t. 9, p. 95).

86— Quien se arrepiente del contrato pero no procede como lo prescribe el art. 1202 del Cód. Civil, al no depositar en autos ni poner a disposición del actor la suma correspondiente a la seña doblada, actúa negligentemente aun cuando alegue en su favor, como excusa por el incumplimiento de tal recaudo, la circunstancia de imposibilidad consistente en una huelga bancaria, toda vez que, en dichos casos, nada se opone' a que el dinero sea entregado en custodia al órgano jurisdiccional que entienda en el litigio (CNCiv., sala F, mayo 16-961, Rey. LA LEY, t. 103, p. 405).

87. — 2°) Opinión contraria: En una disidencia con los restantes miembros de la sala, el doctor Xxxxx sostuvo —en contra del principio a que aludimos en los números que anteceden— que el depósito de la seña doblada no es un presupuesto de la acción, sino un requisito exigido por la jurisprudencia, de modo que una de las partes puede dejar de cumplir con esa imposición si su contrario no se lo exige, o no invoca su incumplimiento como factor decisivo para el rechazo de la demanda. Por lo que antecede, en opinión del magistrado de referencia, no obsta al arrepentimiento la falta del depósito de la suma correspondiente a la seña si la parte afectada por ese arrepentimiento no hace cuestión alguna acerca de la ausencia de dicho depósito (CNCiv., sala C, agosto 26-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 777, del voto en disidencia del doctor Xxxxx. Los restantes miembros del tribunal comparten el criterio mayoritario por lo cual a este pronunciamiento lo hemos encuadrado juntamente con los enunciados "supra" en el núm. 84).

88. — 3°) Caso en que el arrepentimiento se produzca con anterioridad a la demanda: Sobre este particular es de suma importancia la distinción efectuada por el doctor Xxxxxx en un enjundioso voto, donde sostuvo luego de señalar que sobre la materia del pacto de arrepentimiento nuestra ley no ofrece más regla concreta que la del art. 1202 del Cód. Civil y, en consecuencia, la ausencia de normas que regulen las formas, tiempo, modalidades, etc., en que la voluntad de arrepentirse puede expresarse con eficacia jurídica, correspondiendo tanto a la doctrina como a la jurisprudencia desentrañar del texto existente los preceptos especiales para la multitud de casos diferentes que la experiencia enfrenta al juez, que debía diferenciarse el caso en que el arrepentimiento se produzca simultáneamente con la contestación de la demanda, de aquellos en que tenga lugar con anterioridad a la misma.

Con relación al primero de los supuestos, comparte la tesis mayoritaria, entendiendo que la necesidad de depositar a la orden del juez la seña recibida más otro tanto, deriva del imperativo de que el pronunciamiento judicial que desestime la demanda se funde en una condición jurídica perfecta que no depende del cumplimiento ulterior de la obligación. De lo contrario se rompería la igualdad de las partes en el juicio.

En lo que respecta al segundo supuesto, cuando se ejercite antes de la promoción de demanda alguna, entiende que las razones de orden procesal expresadas no son valederas para el supuesto del arrepentimiento expresado formalmente y en tiempo útil antes de promovido el pleito. En este caso, el ejercicio que de su facultad de arrepentirse hace el contratante que recibió la seña queda perfeccionado con su sola declaración de voluntad. Desde ese momento el contrato queda resuelto, con la consecuencia de que el arrepentido debe devolver la seña doblada y la- otra parte recibirla. La obligación del primero se convierte en una de dar cantidades de dinero —caso xx xxxx en dinero— en la que, si no se ha establecido lugar del pago, se presupone "juris et de jure" que debe satisfacerse en el domicilio del deudor (arts. 618 y 747, Cód. Civil). Por consiguiente, habiendo informado el vendedor demandado, a su co-contratante, en el mismo despacho en que expresa su arrepentimiento, que la seña doblada está a su disposición, debe e, comprador ir a cobrarla en el domicilio de aett él (CrCC Bahía Blanca, abril 5-962. Rev. LA LEY, t. 109, p. 163, del voto del doctor Xxxxxx que con:ó con la adhesión de la totalidad xxx xxxxxxx:).

89— 4°) Principio no absoluto: El principio que sostiene la corriente mayoritaria, no debe considerarse de carácter absoluto. Así lo ha entendido la sala D, de la Cámara Civil de la Capital Federal, al resolver que si bien es cierto que la jurisprudencia ha establecido que para que el arrepentimiento surta sus efectos propios debe depositarse en autos el importe de la seña, tal requisito debe considerarse cumplido cuando de las constancias del expediente surjan circunstancias especiales y razonables que así lo aconsejen (CN Civ., sala D, junio 14-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 104).

90— 5°) Insolvencia de quien se arrepiente: El derecho del actor de percibir la seña doblada no puede ser postergado por la situación económica de la contraria, que le es ajena y no puede perjudicarlo (C2':'CC La Plata, sala II, junio 6961, Rep. LA LEY, XXII, y° "Seña", sum. 23 0XXXX, x. 63, p. 242]).

91— 6°) Desconocimiento de alguno de los vendedores: Si se acepta la rescisión del contrato por arrepentimiento del vendedor, la devolución de la seña recibida debe hacerse a quien asumió la responsabilidad por el c nitrato firmado, sin que importe —en el caso de autos— si la sociedad actora conocía o no, al promover la consignación de dicha seña la verdadero personalidad de otro de los contratantes (CNCiv., sala E, julio 17-961, Xxx. LA LEY, t. 104, p. 255).

92— 7°) Procedimiento a seguirse: Algunos precedentes jurisprudenciales han señalado que a falta de normas expresas que rijan el instituto del arrepentimiento, en lo que al depósito de la seña doblada respecte, deben aplicarse las normas relativas a la consignación.

93— Así, no podrá tenerse por extinguida la obligación del vendedor, para los que de esta forma opinan, por la sola circunstancia de mediar devolución de la señal correspondiente, siendo menester que tal consignación haya sido aceptada por el comprador o, en su defecto, declarada judicialmente válida (CNCiv., sala A, mayo 21-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 498).

94— Si bien, en principio, para aquellos casos en que el arrepentimiento se produzca en forma conjunta con la contestación de la demanda que promueva el adquirente para procurarse el cumplimiento del contrato, tal solución se presenta lógica, entiendo que no puede afirmarse lo mismo en aquellos casos en que el arrepentimiento del vendedor se ejercite con anterioridad —siempre que no medie xxxx o principio de ejecución del contrato— a la promoción de la acción.

95— En efecto, en el primer supuesto, habida cuenta de la necesidad de depositar la seña recibida con otro tanto por parte del demandado que pretende enervar los efectos de la demanda instaurada por su co-contratante, ya que el pronunciamiento jurisdiccional que desestima la demanda por haber mediado ejercicio oportuno del derecho a arrepentirse por parte del accionado debe, imperativamente, fundarse en una condición jurídica perfecta que no dependa del cumplimiento ulterior de una obligación, a efectos de no romper la igualdad de las partes en juicio (v. el recordado voto del doctor Xxxxxx, "supra", xxx. 00, xxxxx. 0x), xx xxxxx que no sería congruente que el fallo declarara rescindido el contrato por el ejercicio de la opción y se condenara al arrepentido a pagar la señal doblada, sujetando así a la contraparte al incierto resultado de una ulterior ejecución de sentencia (SC B. Aires, diciembre 29-958, Rev. LA LEY, t. 98, p. 364 [AS, 1958-VI, p. 267]; junio 25-957 [AS, 1957-111], p. 289; C2ª CC La Plata, sala II, junio 30-959 [DJBA, t. 58, p. 202]; CNCiv., sala D, abril 2-952, JA, 1952-111, p. 117; v. "supra", núms. 84 al 86, 89 al 91 y 93), por ello, siendo necesario —en principio— depositar judicialmente la seña doblada y teniendo en cuenta que "el depósito judicial de la suma que se debe" implica pago por consignación (conf. art. 756, Cód. Civil), resulta razonable la aplicación de dicho procedimiento para este tipo de depósitos.

96— Por lo contrario, en el segundo de los supuestos —cuando el arrepentimiento tenga lugar con anterioridad a la existencia de demanda alguna—, no corresponde obligar al vendedor a recurrir al procedimiento de la consignación judicial de la seña doblada por las siguientes razones:

97— El juicio de consignación es un procedimiento contencioso (v. nuestro trabajo sobre "El pago por consignación frente a la doctrina y la jurisprudencia", tít. VI); el arrepentimiento, por lo contrario, en esta etapa, puede ser ejercido en forma extrajudicial (v. "supra", núm. 69. En contra: "supra", núm. 68) y aun tácita ("supra", núms. 64 y 65), formas éstas que distan en mucho de la necesidad de entablar una formal demanda.

98— El pago por consignación es una forma excepcional a que puede recurrir el deudor a efectos de verse desobligado de su obligación que, por ser tal, sólo se torna viable ante el obstáculo efectivo xxx xxxx directo y eficaz; de modo que, la simple posibilidad de que el acreedor obstaculice el pago no habilita al deudor a pagar por consignación (v. tít. V, de nuestro referido trabajo).

99— La consignación judicial es un derecho que tiene el deudor, constituye para él una facultad que puede o no ejercer y, en principio, no es una obligación, carece de carácter imperativo (trab. cit., tít. IV), por lo cual, aun cuando mediara negativa del co-contratante a recibir la señal doblada que pone a su disposición el vendedor, no podría ser éste compelido a consignarla judicialmente. De lo expuesto se deduce que, en caso de no mediar negativa por parte del adquirente a recibir el pago de la obligación accesoria, no sería posible admitir la demanda de consignación por ser condición "sine qua non" de ésta la imposibilidad de efectuar el pago y por no encuadrar implícita ni explícitamente en ninguno de los supuestos enumerados, con carácter enunciativo, en la norma del art. 757 del Cód. Civil y, mediando ésta, será igualmente improcedente la exigencia, pues nadie puede ser compelido al ejercicio de una facultad. (Sobre éste y demás aspectos vinculados con el instituto del pago por consignación, me remito a lo expuesto en el artículo "El pago por consignación..." aludido ut supra).

100— Además de las diferencias apuntadas, que separan el procedimiento del arrepentimiento con el de la consignación judicial, existen otras razones para negar la procedencia de tal vía en estos supuestos. Al efecto, básteme recordar la construcción efectuada por el doctor Xxxxxx (v. "supra" núm. 88, párr. 3°), donde señala que desde el momento del arrepentimiento del vendedor, debidamente anoticiado al adquirente, la obligación de aquél se convierte en una de dar sumas de dinero, en las que, de no haberse establecido lugar del pago la ley presume que deben satisfacerse en el domicilio del deudor (arts. 618 y 747, Cód. Civil). A este respecto, es útil señalar que se ha resuelto que el deudor no incurre en xxxx cuando el acreedor no concurre a su domicilio a recibir el pago, si éste era el lugar en que legalmente correspondía efectuarlo, aun cuando se hubiera estipulado la xxxx "ex re" (CNCom., sala A, noviembre 8-957, Rev. LA LEY, t. 90, p. 500. En el mismo sentido: septiembre 28-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 724); tampoco pierde sus derechos el vendedor por la circunstancia de no haber concurrido a hacerlos valer en el juicio sucesorio del adquirente, toda vez que no existe ninguna norma que le imponga esa conducta bajo dicho apercibimiento (XXxxx. Rosario, sala III CC, noviembre 9-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 889).

V. - SUS EFCTOS

A) Principio general:

101. - a) Pérdida de la señal o restitución con otro tanto: En principio, constituye un criterio unánimemente receptado por nuestros tribunales atte. en caso de resolverse el compromiso de venta a consecuencia del arrepentimiento válido de una de las partes, cualquiera sea el nombre del daño sufrido por la contraparte, corresponderá como único y total resarcimiento la pérdida de la seña, para el caso en que quien se arrepienta sea el que la hubiere abonado; o, su devolución con otro tanto, si fuere quien la recibió (art. 1202, Cód. Civil, conf. Tribunales de la Capital Federal: CCiv. 11 Cap., junio 24-949, Rev. LA LEY, t. 59, p. 320; CCiv. 2° Cap., septiembre 8-944, Rev. LA LEY, t. 36, p. 475; CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; junio 5-953, Rev. LA LEY, t. 71, p. 190; íd., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 213; íd., septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559; mayo 18-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 10; agosto 22-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 362; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; septiembre 23-952, Rev. LA LEY, t. 69, p. 382; febrero 16-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 86; íd., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; junio 28-959, Rev. LA LEY, t. 96, p. 254; junio 24958, Rev. LA LEY, t. 91, x. 000; xxxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 100, n. 119; íd., sala E, noviembre 17-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 926; íd., sala F, diciembre 17-963, Rev. LA LEY, t. 115. x. 000; xxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 107, x. 000; xxxx 00 Rev. LA LEY, t. 103, p. 405. Xxxxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: SC B. Aires, julio 24 Rep. LA LEY, XXIII, v1 "Compraventa", sum. 68; diciembre 0-000 [XXXX, 0000-XXXXXX, p. 133]; junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; ClICC La Plata, sala I, marzo 13-959, JA, 1959-111, p. 76; septiembre 26-950, JA, 1951-II, p. 260; íd., sala II, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640; junio 17949, JA, 1949-111, p. 297; íd., sala III, noviembre 29-957 [DJBA, t. 53, p. 182]; C2aCC La Plata, sala II, octubre 29-948, JA, 1949-1, p. 474; C11CC Mercedes, septiembre 10-948, Rey. LA LEY, t. 58, p. 694; septiembre 00-000 [XXXX, 0000-XXXXX, p. 3911, entre otros).

102. - b) Consecuencias derivadas del principio: I) Honorarios y gastos xxx xxxxxxxxx: Como consecuencia del principio que antecede, se ha resuelto que por ser la aludida reparación comprensiva de todos los conceptos, no es procedente imponer a la parte que se arrepiente, en caso de ser el adquirente, ni los honorarios xxx xxxxxxxxx designado ni los gastos que éste haya realizado con motivo de la redacción de la escritura anulada (SC B. Aires, junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95; ClªCC La Plata, junio 17-949, JA, 1949III, p. 297).

103— II) Comisión del martillero: Asimismo, quien se arrepiente no se encuentra ante la obligación de resarcir a la otra parte lo que ésta pagó al intermediario en concepto de comisión (CCiv. 1° Cap., junio 21-950, Rey. LA LEY, t. 59, p. 320; CCiv. 21 Cap., septiembre 8-944, Rey. LA LEY, t. 36, p. 475; CCiv. 1° Cap., diciembre 17946, JA, 1947-1, p. 126; CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23. En contra, sosteniendo que el comprador tiene derecho de requerir a más de la seña doblada lo abonado por este concepto: CCiv. 1° Cap., noviembre 2-949, JA, 1950-1, p. 64).

104— III) intereses: Tampoco será procedente un aumento por este concepto (CNCiv., sala D, setiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 462; C19 XX Xxxxxxxx, xxxxxxxxx 00-000 [XXXX, 0000-XXXXX, p. 391]), lo cual es lógico, pues si se produce al contestar la demanda, debe depositarse el importe correspondiente y no puede hacerse mediando xxxx; y si es con anterioridad los arts. 522 y 1202, no dan lugar a otra solución salvo, claro está, que mediara acuerdo en tal sentido.

105— Esta opinión no es uniforme ya que algunos precedentes, interpretando que en aquellos casos donde la xxxx xxxx ser restituida con otro tanto, los intereses correspondientes a dicha cantidad revisten el carácter de accesorios de la misma, mediando petición en tal sentido han hecho lugar a esta partida adicional (CNCiv., sala B, abril 23-954, Rev. LA LEY, t. 74, p. 758).

106— IV) Costas: Sobre este particular existen igualmente divergencias jurisprudenciales. Mientras que un sector entiende que cuando el arrepentimiento tenga lugar con la contestación de la demanda, mediante el pertinente depósito, y el accionante se allane al mismo, no podrá considerarse a ninguno de ellos ni vencedor ni vencido, corresponderá imponerlas en el orden causado y las comunes, si las hubiere, por partes iguales (CNPaz, sala IV, noviembre 17-954, GP, t. 107, p. 253; C2ªCC Mercedes, agosto 20-948, Rey. LA LEY, t. 54, p. 687; conf. CNCiv., sala D, junio 22-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 821 [fallo 5289- S]); otro, fundando sus pronunciamientos en distintos motivos, considera que quien se arrepiente al contestar la demanda debe soportar las costas del juicio que se le promueve por cumplimiento del contrato (C2ªCC La Plata, sala II, octubre 29-948, JA, 1949-1, p. 474, para el cual la razón radica en la culpa de quien al arrepentirse da lugar a la rescisión; íd., agosto 3-954, Rev. LA LEY, t. 77, p. 271, señalando aquí que no puede cargar con las costas quien ha interpuesto una demanda de buena fe, sin poder prever el arrepentimiento de la contraparte; CCiv. 11 Cap., septiembre 22-947, JA, 1947-111, p. 723, por considerar que no existe, en estos casos, allanamiento liso y llano de quien al contestar la demanda deposita la señal doblada, etcétera).

107— c) Diferencia con el incumplimiento culpable: En el supuesto de arrepentimiento —o de cláusula penal— sólo se tiene derecho al cobro de la seña recibida o doblada, según los casos —c de la pena— haya o no perjuicios y aun cuando el monto de éstos pueda ser mayor o menor; en la hipótesis de rescisión del contrato por culpa de una de las partes, en cambio, rigen los principios generales, debiéndose probar la existencia del daño (conf., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; v. "supra", núm. 32; e "infra", núms. 192 al 207).

108— Cuando el caso está regido por el art. 1189 del Cód. Civil, sólo hay derecho a la-indemnización prevista en ese texto, el cual expresa claramente que la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en la pérdida de lá señal, de suerte que todo el daño queda así cubierto, sin posibilidad de hacer distinciones entre el lucro cesante y los daños efectivamente sufridos (CNCiv., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148).

B) Autonomía de la voluntad:

109. — Xxx perjuicio de lo expuesto en el capítulo que antecede, debe señalarse que el principio indicado puede ser alterado cuando en tal sentido concurra el acuerdo de las partes (art. 1197, Cód. Civil); por ello, éstas podrán agregar a la pérdida o devolución doblada de la señal cualquier otro tipo de sanción (CNCiv., sala C, septiembre 23-952, Rev. LA LEY, t. 69, p. 382, en el caso se estipuló el pago de intereses por la demora). Claro está que en caso de ser estas últimas excesivas; cuando se opongan a la moral y a las buenas costumbres, contraríen la equidad; cuando impliquen una explotación de las necesidades, ligereza o inexperiencia del deudor; o cuando sean excesivas y no guarden relación con la importancia del negocio, los jueces habrán de ejercer su poder morigerador a efectos de reducirlas- a sus justos límites (sobre este particular me remito a lo que expusiera en el trabajo sobre "Facultad judicial de reducir el monto de la cláusula penal", en Rev. LA LEY, t. 116, p. 558).

C) Otros aspectos:

110— a) Señal superior a lo corriente: V. "supra", núms. 17 al 19.

111— b) Entrega parcial de la seña convenida: V. "supra", núms. 20 y 21.

112— c) Señal aumentada con posterioridad a la firma del convenio: V. "supra", núms. 22 y 23.

VI. - SU CADUCIDAD:

A) Aclaración previa:

113— Este aspecto del instituto del arrepentimiento que nos proponemos desarrollar en el presente título, se encuentra estrictamente vinculado con el que nos ocupara en el cap. B, del tít. IV; o sea, con la oportunidad en que puede ejercitarse válidamente.

En efecto, éste viene a ser la contrapartida de aquél, de forma tal que el ejercicio dejará de ser oportuno en tanto y cuanto se haya producido su caducidad; no mediando ésta, se estará en tiempo hábil para su invocación por las partes contratantes.

A través del referido capítulo fuimos clasificando las distintas formas que podían darse, en lo que a la oportunidad respecta, en las cláusulas de esta índole que, a la postre pueden quedar subsumidas en dos únicos supuestos: con o sin término preestablecido para optar entre el arrepentimiento o el cumplimiento de las obligaciones principales.

En el primer supuesto, en principio, si la estipulación reviste los caracteres preceptuados por el inc. 1° del art. 509 del Cód. Civil el derecho a arrepentirse caduca y la obligación principal se transforma de condicional en pura y simple. En el segundo, tanto cuando se haya pactado un término para el cumplimiento de la obligación principal. como en los casos en que los contratantes no hayan tomado tal previsión, es ya un principio jurisprudencial pacífico y concordante, que éstos pueden realizar la opción referida siempre que, quien la ejercite, no se encuentre constituido en xxxx y no medie principio de ejecución del contrato (v. "supra", núms. 45 al 56. y 60 al 63).

Ambas excepciones tendrían que haber sido tratadas juntamente con el capítulo relativo a la oportunidad; mas, habida cuenta de su importancia y por razones de metodología del presente, he juzgado oportuno ocuparme de ellas en título aparte, o sea en el presente, caracterizarlas sistemáticamente.

B) Xxxx:

114— a) Importancia: De lo expuesto precedentemente, y a lo largo del cap. B, del tít. IV, surge en forma clara la importancia de la incidencia de este instituto sobre el que nos ocupa. Tanto es así, que constituye una de las dos causas o motivos impedientes de su ejercicio, provocando la caducidad del mismo. En efecto, a partir de la constitución en xxxx de uno de los contratantes por el otro, se extingue, en principio, la facultad del arrepentimiento pactada (CNCiv., sala D, mayo 13-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 163; febrero 3-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 823 [fallo 10.631-S]; mayo 30-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 689; íd., xxxx E, octubre 29-963, Rcv. LA LEY, t. 114, p. 597 y fallos citados ut supra en los núms. 21, 45 al 49,'51, y 53 al 56).

115— Así, si al contestar el telegrama por el cual se lo constituye en xxxx, el vendedor manifiesta su voluntad de proceder a la correspondiente escrituración, se halla en la imposibilidad de adoptar posteriormente una actitud inversa, es decir, de arrepentirse de la operación (CNCiv., sala B, abril 13-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 308. V. ejemplos citados en los números que siguen).

116— b) Necesidad de interpelación: El sistema adoptado por nuestro codificador, siguiendo a la doctrina francesa (v. art. 1139, Cód. Civil francés de 1804, fuente directa de nuestro art. 509), ha sido el de la necesidad de interpelación para constituir en xxxx al deudor; de tal manera, la negativa o retardo del deudor en el cumplimiento de la prestación que le es propia, en la época y modo convenido -excepción hecha de aquellos casos en que se haya estipulado expresamente, o derive de la naturaleza y circunstancias en que debía cumplimentarse (art. 509, incs. 19 y 29)-no opera por sí la xxxx de éste. Ello es así, puesto que ésta no depende del mero transcurso del tiempo, sino de la actividad del acreedor (conf. art. 509, 11 parte, Cód. Civil; CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65. p. 719; XX Xxx., xxxx X, xxxx 0-000, Xxx. LA LEY, t. 111, p. 514; octubre 30-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 381; íd., sala B, noviembre 30-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 433; septiembre 12-957, Rey. LA LEY, t. 91, p. 131; íd., sala C, abril 20-959, Rey. 'LA LEY, t. 95, p. 581; abril 18-958, Rev. LA LEY, t. 90, p. 474; octubre 13-959, Rev. LA LEY, t. 98, D. 200; íd. sala D, mayo 13-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 163; febrero 3-964, Rev. LA LEY, t. 115 p. 823 [fallo 10.631-S]; mayo 30-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 689; íd., sala E, octubre 29-963, Rey. LA LEY, t. 114, p. 597; abril 25-962, Rev. LA LEY, t. 106, p. 881; septiembre 15-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 774; abril 9-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 432; íd. sala F, septiembre 4-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 148; marzo 14-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 774; agosto 9-962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 822; octubre 31-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 781 [fallo 5902-S]; octubre 6-959. Xxx. XX XXX, x. 00, x. 000. Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: SC X. Xxxxx, xxxxxxx 00-000, XX, 0000-000, p. 310; noviembre 26957 [AS, 1957-Vi, p. 52]; marzo 19-957 [AS, 1957I, p. 1441; C1aCC La Plata, sala III, septiembre 17957, DJBA. t. 52. p. 526; C2aCC -La Plata, sala II, abril 19-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 66. Otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala I CC, diciembre 5-957, J, t. 12. p. 277; C1aCC Santa Fe, noviembre 9-951, J, t. 1. p. 519; C2aCC Santa Fe, junio 15954, J, t. 5, p. 163; junio 9-953, J, t. 5, p. 131; XXxxx. Rosario, sala III CC, noviembre 9-961, Rev. LA LEY, t. 105. p. 389; ST La Pampa, agosto 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 324; C1aCC Tucumán, julio 18-960, Rey. LA LEY, t. 105, p. 689; C2aCC Tucumán, junio 15-960, Rev. LA LEY, t. 104, p. 361; C2aCC Xxxxxxx, xxxxx 00-000, XXX, x. XX, x. 000; diciembre 9-955, CJ, t. IX, p. 100, entre muchos otros).

117— c) Interpelación extrajudicial: I) Vencimiento del plazo: Para que la interpelación pueda tener el efecto de constituir en xxxx, es necesario que la obligación cuyo cumplimiento se reclama sea exigible. Si tal requerimiento se produce con anterioridad al vencimiento del plazo de que goza el interpelado, aquél carece de eficacia, toda vez que éste goza de todo el mismo para verificar el cumplimiento de su prestación (CN Civ., sala C, abril 8-960, Rev. LA LEY, t. 90, p. 502; agosto 26-957, Rev. LA LEY, t. 90, p. 474; octubre 6-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 541; XXxxx. Azul, septiembre 22-955, Rev. LA LEY, t. 82, p. 630. V. "supra", núms. 45 al 48. En contra: C1aCC San ta Fe, junio 17-952, J, t. 1, p. 157, la cual entiende que esta circunstancia no le resta virtualidad jurídica a la interpelación y que, en consecuencia, la intimación es eficaz para constituir en xxxx al emplazado con la única limitación que tales efectos recién podrán ser invocados a partir del vencimiento del término vigente al tiempo de producirse el requerimiento. Afortunadamente, esta doctrina no ha prosperado).

1168— En consecuencia, resulta obvio que, para que tal plazo venza es condición primaria e indispensable su existencia. De no mediar tal plazo, carecen de virtualidad jurídica las intimaciones telegráficas que puedan dirigirse entre las partes con el objeto de constituirse en xxxx (v. "supra", núm. 5:3).

119. - En el tipo de obligaciones que nos ocupa la intimación telegráfica ha dado lugar a numerosas polémicas, relativas a la efectividad de la misma para constituir en xxxx al obligado. Así, se ha sostenido que en caso de no mediar plazo ni para el ejercicio del arrepentimiento ni para el cumplimiento de la obligación principal, ella no bastaría por entenderse que el interpelante debe acreditar, además, que se ha incurrido en retardo material en lo que respecta a tal cumplimiento (v. "supra", núm. 55, CNCiv., sala F, abril 27961, Rey. LA LEY, t. 103, p. 384).

120— De tal manera, no tendrán virtualidad jurídica propia para constituir en xxxx al intimado, aquellos despachos telegráficos que no fijen y emplacen a la contraparte en término final para otorgar la escritura traslativa (CNCiv., sala D, octubre 19-962, Rev. LA LEY, t. 108, p. 530); o, cuando lo contengan, el fijado no sea oportuno, es decir, cuando por lo breve o angustioso del mismo le sea prácticamente imposible al deudor cumplir su obligación en él (CNCiv., sala F, marzo 14-963, Rey. LA LEY, t. 110, p. 774. En este precedente el vendedor al constituir en xxxx al comprador le fijaba un plazo de 48 horas para abonar el saldo de precio y otorgar la correspondiente escritura, y dicho saldo era —por lo abultado— prácticamente imposible de integrar en tan corto lapso), por ello, el requerimiento no debe ser sorpresivo ni extemporáneo y formularse con un margen de tiempo prudencial (CNCiv., sala F, abril 20-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 348; octubre 26-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 112; ED, t. 2, p. 744), lo contrario importaría convalidar situaciones logradas con sorpresa, con olvido de los principios de lealtad y buena fe que son rectores en todo el campo de las obligaciones (CNCiv., sala E, abril 25-962, Rey. LA LEY, t. 106, p. 881; C21CC Tucumán, abril 5-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 840).

121— Tampoco producirán dicho efecto, aquellos que se limiten a mencionar que se deja sin efecto la promesa de venta, por no constituir la intimación preceptuada por el art. 509 del Cód. Civil (CNCiv., sala E, noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 41); ni el que anuncie que ha vencido el plazo y que se demandará por daños y perjuicios (SC B. Aires, febrero 28-962, JA, 1962III, p. 310); ni aquellos que en lugar de contener una petición categórica y expresa se limiten a impetrar el pago por parte de su deudor (C2' CC La Plata, sala III, diciembre 28-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 374).

122. — Por lo contrario, si se ha admitido su eficacia, cuando se precisen las circunstancias de lugar y tiempo en que el interpelado debe satisfacer el pago, por ser esto fundamental_ en las obligaciones de hacer consistentes en el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio—donde su cumplimiento depende de la voluntad de tres partes -vendedor, acreedor y escubano-, siendo imprescindible para que se opere la constitución en xxxx una interpelación circunstanciada con indicación de la oportunidad precisa en que la obligación ha de cumplirse (CNCiv., sala A, abril 30-963, Rev. LA LEY, t. 113, p. 307; mayo 31-962, Rev. LA LEY, t. 109, o. 292; agosto 25961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 212; julio 20-961, Rey. LA LEY. t. 104, p. 279; noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 875; mayo 26-959. XX, x. 1960-1, p. 700, entre otros).

123– II) Formalidades: Lo expuesto precedentemente (v. "supra", nún-is. 121 y 122), tiene su fundamento en que si bien la interpelación extrajudicial, no tiene preceptuada formalidad legal alguna dejándose la elección de las mismas librada a la discrecionalidad de, la parte intimada (CS, mayo 8-942, JA, t. 1942-II, p. 667; CFed. Cap. diciembre 4-942, Rey. LA LEY, t. 29, p. 219; CFed. Rosario, junio 25-945, RSF, t. 10, p. 93; CCiv. la Cap.. julio 7-937, Rey. LA LEY, t. 7. p. 637; CCiy. 2a Cap., octubre 29-945, Rey. LA LEY, t. 40, x. 000; xxxxxxx 0-00x, Rev. LA LEY, t. 44, p. 522; CNCiv., sala C, octubre 13-959, Rev. LA LEY, t. 98. p. 200; íd., sala E, septiembre 15961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 774; abril 9-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 432; íd., sala F, octubre 6-959, Rev. LA LEY. t. 98, n. 541; C21CC La Plata, sala II, abril 00-000 XXXXX, t. 60. p. 2331; C3aCC Córdoba, marzo 16-956, CJ, t. X. p. 38, etc.); pudiendo éstas realizarla en forma verbal (C19-CC La Plata. diciembre 28-948, JA, 1949-1, p. 260), y hasta telefónicamente (CFed. Rosario, junio 25948, RSF, t. 10, p. 93), o por escrito mediante cartas o telegramas (v. fallos citados "supra", núms. 121 y 122). El problema no radica en la forma oral o actuada que se utilice, sino, más bien, en la prueba de tal intimación. Para evitar los inconvenientes de una difícil prueba es que lo usual sea el empleo del telegrama colacionado o el acta de notoriedad, dentro de las formas extrajudiciales.

124– III) Contenido: Ya nos hemos referido al continente, o sea a las formas propiamente dichas, ahora nos ocuparemos de los términos en que debe ser concebida tal intimación. En los núms. 119 a 122, hemos considerado la eficacia o no de algunos textos intimatorios. A ello, sólo corresponde agregar que es un principio, en lo que a constitución en xxxx respecta, que el requerimiento sea preciso, expreso y categórico (CN Civ., sala D, junio 23-952, Rey, LA LEY, t. 68, p. 181; íd., sala F, octubre 6-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 541; íd., sala C, marzo 26-962, Rey. LA LEY, t. 107, p. 74; SC B. Aires, marzo 20-956, Rev. LA LEY, t. 82, p. 205; ST Santa Fe, sala I CC, diciembre 5-257. X, x. 12, p. 277; íd., sala II CC, diciembre 31-959, J, t. 17, p. 306).

125— IV) Sujeto interpelante. Distintas corrientes: El art. 509 del Cód. Civil establece que este requerimiento o interpelación debe ser efectuado "por parte del acreedor". Tal recaudo, se ha juzgado, no implica una actividad personal directa del mismo, siendo suficiente al efecto que este acto jurídico unilateral se lleve a cabo por una persona capaz (C1aCC Santa Fe, noviembre 9-951, J, t. 1, p. 519), autorizada al efecto (CN Civ., sala B, marzo 18-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 724 [fallo 4570-S]); habiéndose admitido aún la realizada por una persona desconocida para la intimada —compradora—, si del acto —en el caso, un telegrama— surgía en forma clara que la intimación era efectuada por o a nombre de la parte vendedora (CNCiv., sala F, septiembre 4952, Rey. LA LEY, t. 110, p. 148).

125 bis — Otros precedentes sostienen que es de ningún valor la llevada a cabo por una persona carente de poder suficiente al efecto (CNCiv., sala D, octubre 21-960, JA. 1961-1, p. 279).

126— Sobre este particular lo que ha dado lugar a las más importantes divergencias es la intimación practicada por el escribano interviniente. Las mismas pueden encuadrarse en tres grandes corrientes que podríamos dar en llamar, confirmatoria, negatoria e intermedia.

Para la primera de ellas, la citación realizada por el escribano con indicación de fecha y hora para que una de las partes comparezca a suscribir la escritura traslativa de dominio, importa un requerimiento extrajudicial válido y suficiente para constituir en xxxx a la parte remisa. El fundamento de esta posición radicaría en asignar a la función de dicho funcionario público, dada la naturaleza de la actuación que le compete en razón del encargue recibido, la de un representante del acreedor (Comparten este criterio: CNCiv., sala A, septiembre 20-956, Rey. LA LEY, t. 86, p. 173, este fallo fue dictado con la anterior composición del tribunal, en la actualidad la tesitura ha quedado en minoría y sólo es sostenida, dentro de él, poi el doctor Xxxxx (CNCiv., sala B, marzo 15-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 724 [fallo 4570-S]; septiembre 12-957, Rey. LA LEY, t. 91, p. 131; íd., sala C, octubre 13-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 200; íd., sala E, agosto 27-959, Rey. LA LEY, t. 97, p. 398).

Para la segunda, carece de efectos jurídicos esta citación. A diferencia del criterio, enunciado precedentemente, entienden que el escribano, cualquiera sea la parte que lo designe, no representa a ninguna de Ellas y sólo cumple funciones lega1es: en consecuencia, en este tipo de citación, faltaría el requerimiento del acreedor (CNCiv., sala A, abril 7-9G0, Rev. LA LEY, t. 100, p. 33; septiembre 16-953, Rev. LA LEY, t. 94, p. 321; íd., sala D, octubre 21-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 420. En principio, comparte también esta solución la sala C. la cual indica que por tratarse de una cuestión de hecho. No es dable generalizar soluciones: octubre 10-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 118. Esta última sala aclaró que cuando la intimación la practicara el escribano designado por el juez que entienda en la causa por escrituración, la misma ha de ser hábil para constituir en xxxx al deudor: mayo 7-963, Rey. LA LEY, t. 110, p. 851).

Debe hacerse notar que algunos tribunales provinciales se han pronunciado en este sentido, sosteniendo así que la citación xxx xxxxxxxxx para escriturar no suple el requerimiento por parte del vendedor, para constituir en xxxx extrajudicial al comprador (C19CC La Plata, sala I, febrero 26-956. Rep. LA LEY, XVIII, v9 "Compraventa" sum. 214 [XXXX, x. 47, p. 105]; C2ªCC Santa Fe, octubre 3-955, J, t. 8, p. 18).

Finalmente, para la tesis intermedia o ecléctica, la citación será o no eficiente a estos efectos, según el escribano que la dirija tenga o no mandato de la parte a nombre de la cual la efectúa, respectivamente (CNCiv., sala D, noviembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 668; íd., sala F, mayo 16963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 252).

Para ellos, el requerimiento puede efectuarse por intermedio xx xxxxxxxxx público, siempre que éste notifique en tal carácter y en nombre del acreedor la exigencia expresa del cumplimiento de la obligación (x. XXXXXX-XXXXX, "Obligaciones", t. I, p. 106; XXXXXXXX, "Obligaciones", t. I, p. 161; Xxxxx, "Código Civil Anotado", t. III, p. 263).

Como se desprende claramente de los párrafos que anteceden, la falta de unidad de criterio por parte de las distintas salas que integran la Cámara Civil de la Capital Federal, hace imperiosa la necesidad de un pronunciamiento plenario sobre el punto. a efectos de evitar la mayúscula inseguridad a que se encuentran sometidos los judiciables tanto como quienes ejercen la función del notariado.

127. — V) Lugar. La interpelación extrajudicial debe ser practicada en el domicilio contractual para que pueda producir los efectos de la xxxx. Así, el telegrama cursado al domicilio que no es el contractual, constituido en el "boleto" de compraventa no es suficiente para constituir en xxxx al deudor (CNCiv., sala C, agosto 20-962, Rev. LA LEY, t. 110. p. 3): tampoco puede suplirse esta formalidad, mediante una escritura de protesto practicada ante el secretario de la municipalidad del domicilio, donde los vendedores del inmueble dejan constancia del vencimiento del plazo para escriturar y del incumplimiento por parte del comprador de las obligaciones que tenía a su cargo, sin que se acredite el conocimiento, por parte de éste, de dicha diligencia (SC B. Aires, noviembre 26-957, Rep. LA LEY, XIX, v° "Contratos", sum. 15 [AS, 1957-VI, p. 521).

127 bis. — d) Requerimiento judicial: I) Aspectos comunes a la extrajudicial: Tanto en lo relativo a la necesidad de que el plazo se encuentre vencido (v. "supra", núms, 117 al 120), como al contenido (v. "supra", núms. 121, 122 y 124), rigen los mismos principios con las limitaciones impuestas por dichas formas, por lo cual nos remitimos a lo expuesto.

128— II) Efectos de la demanda: Dado el carácter de que están revestidos los procedimientos judiciales, y las máximas garantías que ellos implican, no existe requerimiento mejor, ni más seguro e inequívoco que el judicial, puesto que nada puede sobreponerse a él (CNCiv., sala B, noviembre 30-962, Rey. LA LEY, t.111, p. 433).

129–Para que tal efecto se produzca es menester que medie notificación y que dicha demanda —y su consiguiente traslado— exija el cumplimiento de la prestación que corresponde al deudor —de ser el comprador, debe requerirse el pago del saldo de precio de venta adeudado y, siendo demandado el vendedor, el cumplimiento de la escrituración—, llenando estos recaudos, en principio, la misma importará bastante requerimiento judicial para constituir en xxxx al accionado (CNCiv., sala A, mayo 5-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 488; íd., sala B, noviembre 30-962, Rev. LA LEY, t. 111. p. 433; íd., xxxx E, septiembre 29961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 207; íd., xxxx F, julio 6-962, Rey. LA LEY, t. 109, p. 343; C2ªCC Xxxxxxx, xxxxx 00-000, XXX, x. XX, x. 000; v. "supra", núms. 52 al 56).

130— En aquellos casos en que no exista un plazo para otorgar la escritura, la demanda por escrituración, se ha juzgado, involucra la de fijación de plazo para otorgarla (v. "supra", núm. 54, párr. 2°).

131— Tal principio ha de aplicarse aun cuando el accionante no mencione en forma expresa los arts. 751 y 618 del Cód. Civil, puesto que para alcanzar el propósito de la fijación judicial del plazo no se requieren fórmulas rituales, siendo suficiente al efecto el requerimiento en el sentido que se condene al accionado a otorgar la escritura traslativa de dominio "dentro del plazo prudencial que se le fijará al efecto" (CNCiv., sala A, mayo 2-960, JA, 1960-V. p. 184; íd., sala E, diciembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 735; íd., sala B, octubre 7-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6189-S]).

132–En lo relativo a la fijación de dicho plazo, al igual que cuando se lo señale por la parte en la interpelación extrajudicial (v. "supra", núm. 120), debe ser oportuno, es decir, en aquellos casos en eme el vendedor no haya cumplido con los trámites previos a la escrituración, el juez debe fijar un plazo para que los cumplimente (CNCiv., sala F. septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 777 [fallo 6908-S]); dicho plazo debe ser suficiente (CCiv. 2 Cap., diciembre 20-947, GF, t. 192. p. 83), se computará por días corridos, incluyendo los feriados, a partir desde que quede firme el fallo confirmatorio de alzada y no a partir del "por devuelto, hágase saber" de 1ª. instancia (CPCC La Plata, sala I, octubre 23-956, iD, TBA, t. 50. p. 89]), no podrá ser enervado ni interrumpido por el planteamiento de cuestiones incidentales y no exigirá la constitución en xxxx al deudor que habrá de oponerse de pleno derecho por su vencimiento (CNCiv., sala C, diciembre 3-958, Rep. LA LEY, XX, v° "Obligaciones de hacer", sum. 15).

133– La notificación de la demanda, entonces constituye una de las formas más eficaces para constituir en xxxx al deudor (CFed. Cap., mayo 28-941, JA, 1942-1, p. 57:3; íd., Xxxxxxx, octubre 28-947, Rev. LA LEY, t. 49 p. 32; CCiv. Cap. octubre 14-942, JA, 1942-IV, p. 332; diciembre 12-932, JA, t. 11, p. 1246; CCiv.Cap., abril 22-929. XX, x. 29, p. 475; CNCiv., sala C, abril 10951. JA, 1951-111, p. 327; SC B. Aires, diciembre 26-945, JA, 1946-1, p. 235; ST La Pampa, agosto 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, D. 324); aun cuando la misma presente defectos formales (CFed. Cap., mayo 28-941, JA, 1942-1, p. 573), y pese a que se haya interpuesto ante un juez incompetente (CFed. Xxxxxxx, octubre 28-947, Rev. LA LEY, t, 49, p. 32). Estos fallos inspiran su doctrina en la aplicación analógica de las normas y principios relativos a la interrupción de la prescripción, equiparando estos supuestos y reputándolos aptos para constituir en xxxx al deudor (SC B. Aires, diciembre 26-945, JA, 1946-1, p. 235).

134. - III) Lugar donde debe practicarse la interpelación judicial: A diferencia de la uniformidad de criterios que existe para determinar el lugar en que debe llevarse a cabo la interpelación extrajudicial (v. "supra", núm. _126), si se tiene en cuenta que en estos casos el acto formal del requerimiento está dado por la notificación de la demanda, nos encontraremos con el problema de si ésta debe practicarse en el domicilio real del intimado o si es suficiente hacerlo en el contractual.

Sobre este particular, existen grandes divergencias tanto en doctrina como en jurisprudencia. Para un sector es necesario que el accionante denuncie el domicilio real del accionado por considerar que el constituido en un domicilio privado, es ineficaz para notificarlo (conf. XXXXXX, X., "Domicilio convencional-, en Rev. LA LEY, t. 46. p. 911; PECACII, "Domicilios especiales constituidos en los contratos y su falta de valor para la notificación de la providencia de un emplazamiento de la demanda", Rev. LA LEY, t. 3, p. 848; CNCiv., en pleno, junio 10-954, Rey. LA LEY, t. 75, p. 606 íd.. sala X. xxxx 16-956, Rey. LA LEY, t. 83, p. 627; íd. sala B, mayo 30-955. Rev. LA LEY, t. 80, p. 613; íd., sala C, agosto 1-955, Rev. LA LEY, t. 81, p. 207, entre otros). Otra corriente, lo juzga plenamente válido para efectuar en él la notificación de la demanda (SPorA, "Tratado de Derecho Civil", t. I, vol. 3, p. 782, núm. 1282; XXXXXXX, "Domicilio especial", en JA, 1947-1, sec. doc., p. 12; SC, Rey. LA LEY, t. 13, p. 571; t. 24, p. 690; C1ªCC La Plata, sala III, noviembre 00-000 [xXXX, 0000-XXXXX, p. 25]; C2CC La Plata, sala I, agosto 20948, JA, 1948-111, p. 565; íd., sala II, marzo 15-938, Rev. LA LEY, t. 10, p. 42; marzo 31-959 11DJBA, t. 57, p. 821; SC Tucumán, septiembre 10-948, Rev. LA LEY, t. 55, p. 255; noviembre 12-941, JA, 1942-111, p. 374).

Como se ve, en la Capital Federal la notificación de la demanda no puede llevarse a cabo en un domicilio contractual, constituido en instrumento privado, cuando el mismo no se encuentre debidamente reconocido, mientras que en las provincias de Buenos Aires y Tucumán nada se opondría a ello. Entre Xxxx comparte el criterio de la Capital Federal (ST Entre Xxxx, xxxxx 19-955, JA, 1955-111, p. 322).

Por nuestra parte consideramos más acertada la corriente que admite la validez de la notificación en el domicilio constituido en el instrumento privado, aun cuando no se encuentre el mismo reconocido. Los argumentos que se han dado para oponerse a esta solución, son más efectistas que efectivos. Se ha dicho que ésta es peligrosísima y antijurídica, que contraría el principio constitucional de la defensa en juicio (v. fallo de la instancia del doctor Xxxxx, revocado por la sala C, en diciembre 30-952, Rev. LA LEY, t. 69, p. 168). El art. 101 del Cód. Civil, permite que las personas puedan elegir en sus contratos un domicilio especial para la ejecución de sus obligaciones. Para hacerlo, las partes no deben cumplimentar formalidad alguna, toda vez que, por no existir una forma expresa, éstas pueden usar de las formas que juzguen más convenientes (art. 974, cód. cit.) y, una de ellas, bien puede ser por instrumentos particulares (art. 978, Cód. Civil). Este tipo de documentos, tiene en su favor, una presunción de autenticidad mientras no se lo desconozca x XXXXXX, "Tratado...", t. I. p. 595; XXXXXX, "Parte General", 7á ed., x. 000, xxx. 0000 y p. 452, núm. 923), no pudiéndose inferir por interpretación a contrario del art. 1026 del cuerpo legal citado, que mientras no se lo reconozca, ha de pesar sobre él una presunción de falsedad. Dijimos que el argumento de la inconstitucionalidad es más aparente que real, puesto que admitir la validez de la notificación no produciría indefensión, ya que este domicilio resultaría de la voluntad electiva del emplazado. Se ha sostenido con buen criterio que la constitución de un domicilio especial supone la elección de un edificio habitado por quienes le hagan llegar al obligado las notificaciones y diligencias judiciales que le puedan afectar, equiparándose esta elección a una especie de mandato a ese fin (CNCiv., sala C, agosto 10-953, Rev. LA LEY. t. 72. p. 106; mayo 30-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 109). si dejan de existir las razones que lo movieron a constituirlo, debe comunicarlo en forma fehaciente a su contraparte, de no hacerlo, no podrá luego invocar su propia torpeza. Para aquellos casos en que se haya fraguado el mismo, la parte afectada podrá obtener la anulación de todo lo actuado, efectivizando así la responsabilidad bajo la cual se practican estos emplazamientos. Finalmente, estos casos de adulteración, constituyen los supuestos patológicos, son fácilmente acreditables, puesto que al examen pe-ricial no pueden escapar tales defectos; y, siendo lo más corriente que el domicilio especial coincida con el real, cuando esto no ocurra, quien constituya otro ha de tener las razones, motivos y conocimientos necesarios como para ponerse a salvaguardia de los eventuales peligros que su elección pueda traerle aparejada.

Sin perjuicio de todo lo expuesto, entendemos que aun para aquellos que compartan el criterio de la jurisprudencia plenaria, la notificación en estos domicilios deberá producir los efectos de la constitución en xxxx; lo contrario llevaría al absurdo de admitirse cuando tiene lugar en forma extrajudicial y negarse cuando está rodeado de mayores garantías, como ocurre en los cases de interpelación judicial.

C) Principio de ejecución:

135. - a) Concepto: Si bien, como pondremos de manifiesto en el presente capítulo, no existe unidad de criterio respecto al concepto del principio de ejecución, puede afirmarse que para que él exista es necesario que sean posteriores a la firma de la promesa de venta, y que tengan una significación inequívoca de voluntad de cumplir la convención. (CNCiv., en pleno, diciembre 29951, Rev. LA LEY. t. 65, p. 719; íd., sala X. xxxx 20-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 236; septiembre 1.2961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 717; abril 7-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23: abril 20-959, Rey. LA LEY, t. 95 p. 63; íd., sala B, marzo 7-901, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; íd., sala C, septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; marzo 27-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 344; íd., sala D, diciembre 22-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 508; marzo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 757; mayo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 800 [fallo 5074-S1; julio 25-959, Rev. LA LEY, t. 96, p. 254; íd., sala E, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 292; octubre 17-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 359; agosto 2-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 82; septiembre 11-962, Rev. LA LEY, t. 104, p. 608, entre otros; x. "xxxxx", xxxxxxx 000 xx 000, 141 y sigts.).

136. - b) Efectos: Asimismo, media coincidencia en la asimilación del principio de ejecución, en cuanto a sus efectos respecta, con la renuncia tácita del derecho al arrepentimiento (Tribunales de la Capital Federal: CNCiv., en pleno, diciembre 9-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; íd., xxxx A, mayo 20-964. Rev. LA LEY, t. 115. o. 236; septiembre 12-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 717; abril 7-960, Rev. LA LEY. t. 100, p. 32; noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874; abril 7-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; abril 20-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 63; íd., sala B, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; septiembre 4-961, Rey. LA LEY, t. 104, p. 561; junio 12-958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 318; marzo 17953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 96; agosto 27-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 350; íd., sala C, noviembre 10961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720; septiembre 13960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; julio 10-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 107; junio 30-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 621; agosto 28-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 45; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; diciembre 20-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 400; marzo 27-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 344; íd., sala D, junio 14-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 104; diciembre 22-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 508; marzo 17960, Rey. LA LEY, t. 99, x. 000; xxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 99, p. 800 [fallo 5074-S]; julio 25-959, Rey. LA LEY, t. 96, x. 000; xxxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 96, p. 254; julio 22-953, Rey. LA LEY, t. 93. p. 13; septiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 391; íd., sala E, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 292; julio 17-961, Rev. LA LEY, t. 101, p. 283; agosto 2-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 82; septiembre 9-960, Rey. LA LEY, t. 100, n. 780 [fallo 5893-S]; marzo 21-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 651; octubre 5-959, Rev. LA LEY, t. 97, p. [19] [fallo 4048-S]; octubre 17-963, Rey. LA LEY, t 114. p. 359; septiembre 11-962, Rey. LA LEY, t. 104, p. 608; julio 31-953, Rev. LA LEY, t. 93, p. 153; junio 26-958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 526; CN Paz, sala III, agosto 27-956, GP, t. 119, p. 208; íd., sala IV, julio 27-959, REY. LA XXX, x. 00, x. 000. Xxxxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: SC B. Aires, julio 26-960, Rep. LA LEY, XXII, V9 "Compraventa", sum. 83 [AS, 1960-IV, p. 473]; abril 0-000 [XXXX, 0000-XXX, p. 482]; noviembre 0-000 [XXXX, 0000-XXXX, p. 109]; julio 6-954 1DTBA, 1954-XLIII, p. 6871; noviembre 17-953 [DJBA, t. 41, p. 66]; noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137; septiembre 0-000 [XXXX, 0000-XX, p. 8191; octubre 14-952, Rey. LA LEY, t. 68, p. 620; abril 8-952, Rey. LA LEY, t. 66, p. 598; marzo 18-952, Rey. LA LEY, t. 66, p. 237; diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, o. 418; abril 10-961, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763; C1°-CC La Plata, sala I, junio 1-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 716; C2aCC La Plata, octubre 31-950, Rev. LA LEY, t. 61, p. 320; íd., sala II, mayo 5-959 [DJBA, t. 57, p. 2011; mayo 00-000 [XXXX, 0000-XXXXXX, p. 465]; agosto 11-953, Rey. LA LEY, t. 73, p. 289; diciembre 4951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 341; CrCC San Xxxxxxx, febrero 22-962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 314; Otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala II CC, mayo 8-956, J, t. 9, p. 200; Cr-CC Santa Fe, abril 22955, J, t. 6, p. 473; C21-1CC Santa Fe, septiembre 26-952, J, t. 2, p. 120; octubre 30-952, J, t. 1, p. 336; CPCC Xxxxxxx, xxxxxxxxx 0-000, X, x. 0, x. 000; C:P-CC Rosario, octubre 30-952, J, t. 2, p. 96; octubre 21-952, J, t. 2, p. 204; XXxxx. Rosario, sala II CC, noviembre 27-956, J. t. 10, p. 114; CP-CC Córdoba, junio 6-961, Rep. LA LEY, XXIV, v° "Compraventa", sum. 61; C31-CC Córdoba, octubre 19-956, CJ, t. XI, p. 228, entre muchos otros).

137. - c) Casuística: Si bien, como acabamos de señalar, existe uniformidad de criterios para considerar que el principio de ejecución del contrato debe resultar de una manifestación de voluntad inequívoca (v. "supra", núm. 135), y que el mismo implica una renuncia tácita al derecho a arrepentirse (v. "supra", núm. 136), no media tal uniformidad en lo atinente a la estimación de que hechos o actos constituyen dicho principio de ejecución.

138— Es por ello, que muchos tribunales han indicado que acerca de lo que debe entenderse por principio de ejecución de los contratos no caben principios generales rígidos, pues la solución aparece condicionada por las particulares y especiales situaciones de hecho de cada caso (CNCiv., sala B, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; íd., sala E, agosto 2-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 82).

139— Las soluciones aparecen condicionadas a las cambiantes situaciones de hecho de cada caso lo cual exige un análisis integral de las pruebas presentadas por las partes (CNCiv., sala D, mayo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 724; íd., sala E. noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 2921.

140— d) Causa de caducidad: Para la sala A de la Cámara Civil de la Capital Federal, el principio de ejecución del contrato, más que una renuncia al derecho de arrepentirse, es una causa de caducidad de este derecho que, por consiguiente, funciona con independencia del conocimiento o consentimiento de la otra parte (CNCiv., sala A, mayo 20-954, Rev. LA LEY, t. 115, p. 236).

141— e) Interpretación restrictiva: Por aplicación del art. 874 del Cód. Civil, que preceptúa que "la intención de renunciar no se presume, y la interpretación de los actos que induzca a probarla debe ser restrictiva", se ha decidido que por implicar una renuncia, estos actos deben ser considerados en forma estricta (C1ªCC La Plata, junio 1-951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 362), el acto que se examine a estos efectos debe ser inequívoco (CNCiv., sala A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 497), bastando cualquier duda sobre su significación y finalidad para negarse la existencia de un principio de- ejecución (CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; abril 7-980, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; abril 20959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 63).

142. — f) Actos que importan principio de ejecución: I) Tradición de la cosa: La tradición del inmueble vendido, cuando tiene lugar con posterioridad al precontrato o compromiso de venta, constituye una obligación inherente al mismo y, por tanto, debe ser considerada como un principio de ejecución que obsta al arrepentimiento (CN Civ., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; íd., sala B, marzo 17-953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 96; íd., sala C, diciembre 20-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 400; íd., sala D, julio 22-958. Rev. LA LEY, t. 93, p. 13; íd.. sala E, septiembre 24-959, Rev. LA LEY. t. 94, p. 453; C2CC La Plata, sala II, agosto 11-953, Rev. LA LEY, t. 73, p. 289; SC E. Aires, abril 10-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763; CPCC La Xxxxx, xxxxx 25-950, JA, 0000-000, x. 000; X0xXX Xx Xxxxx, octubre 31-950, Rev. LA LEY, t. 61, p. 320: mayo 8-956 1DJBA, 1956-XLVIII, p. 4651; CPCC Santa Fe, abril 22-955, J, t. 6, p. 473).

143– A este principio no obsta que la entrega haya sido hecha por el mandatario del vendedor si éste tenía conocimiento de tal tradición (CN Civ. sala X. xxxxx 17-953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 96).

144– Asimismo, constituye tradición de la cosa, a estos efectos, la entrega de las llaves del inmueble prometido en venta, hecha por el vendedor al adquirente (CNCiv., sala B, junio 12-953, Rev. LA LEY, t. 91, n. 318; íd., sala E, junio 26958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 526).

145– II) Realización de actos posesorios por el adquirente: Sobre este particular median divergencias jurisprudenciales. Mientras que para algunos tribunales constituyen un principio de ejecución del contrato (CNCiv., sala B, marzo 17953. Rev. LA LEY, t. 70, p. 96, en el caso, el comprador procedió a alambrar el fondo adquirido; C25CC La Plata, sala 1, septiembre 29-953, JA, 1954I. p. 52, aquí el comprador hizo refacciones por cuenta de él, con el consentimiento del vendedor); para otros en principio, no pueden ser considerados como principio de ejecución del contrato (SC X. Xxxxx, xxxxx 0-000 [XXXX, 1954-XLIII, p. 6871). Entre ambas posturas existe una intermedia, según la cual el ejercicio de este tipo de actos, por no implicar una tradición efectiva del bien, no constituiría principio de ejecución del contrato a no ser que los mismos hayan tenido lugar con la finalidad de cumplimentar la obligación contraída por el vendedor y contaran con el consentimiento de éste (CNPaz, sala IV, julio 23-959, Rev. LA LEY, t. 99, p. 276).

146– III) Pago del precio o entregas a cuenta del mismo: 19) Simultáneas al compromiso: Al ocuparnos, en el tít. III de este trabajo, de la estipulación de esta cláusula, señalamos los problemas a que podía dar lugar su interpretación. Allí indicamos las distintas posturas asumidas por nuestros tribunales, por lo cual aquí hacemos remisión a ellas (v. "supra", núms. 14, 24 al 39).

147.– 29) Posterior al mismo: Cuando el vendedor reciba con posterioridad a la firma del ante acto un pago sobre el precio -sea que quede total o parcialmente cubierto el mismo-, perderá su derecho a arrepentirse por mediar principio de ejecución (CNCiv., sala A, febrero 18960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; mayo 21-954, Rev. LA LEY, t. 75, e. 498; íd., sala D, mayo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 724; julio 22-958, Rey. LA LEY, t. 93, p. 13; CCiv. 2P. Cap., julio 31-941, Rey. LA LEY, t. 28, p. 632; SC B. Aires, julio 26-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 83 [AS, 1960-IV, p. 473]; abril 0-000 [XXXX, 0000-XXX, p. 4821; septiembre 18-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 311; abril 10-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763; CPCC La Plata, noviembre 13-951, Rev. LA LEY, t. 66, p. 32; C29`CC La Plata, agosto 11-953, Rev. LA LEY, t. 73, p. 288; C1RCC San Xxxxxxx, febrero 22-962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 314; C1aCC Córdoba, junio 6-961, Ren. LA LEY. XXIV, v° "Compraventa-, sum. 61 [XXX, x. VI, p. 587]).

148–IV) Pago de intereses: Cuando el plazo fijado contractualmente para proceder a la escrituración del inmueble vendido, se encuentre vencido y el adquirente abone al vendedor los intereses que correspondan al saldo adeudado, se ha juzgado que existe principio de ejecución (CN Civ., sala D, marzo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 757 [fallo 4668-S]).

149–V) Manifestación de voluntad de escriturar: Para la sala B de la Cámara Civil de la Capital, cuando el vendedor al contestar una interpelación extrajudicial del adquirente constituyéndolo en xxxx, manifieste su voluntad de otorgar la escritura traslativa de dominio, perderá, con tal manifestación, su derecho a un posterior arrepentimiento (CNCiv., sala B, abril 13-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 303).

150. – VI) Silencio ante las manifestaciones de los compradores: El silencio, ha sostenido la sala D, puede significar una manifestación de voluntad cuando existe una relación entre el silencio actual y la conducta precedente. Por consiguiente, si los compradores enviaron un telegrama advirtiendo que la escrituración estaba sujeta, de común acuerdo, a la concesión de un préstamo, los vendedores debieron, de ser inexacto tal acuerdo, responder con una protesta o declaración expresa en contrario, si no querían que su silencio tuviera las consecuencias jurídicas del caso (CNCiv., sala D, diciembre 22-961, Rey. LA LEY. t. 163, p. 508). Por nuestra parte consideramos que el caso no podía ser comprendido en los supuestos excepcionales contenidos en la 2ª parte de la norma del art. 919 del Cód. Civil, toda vez que los mismos, por tal carácter, son insusceptibles de ser aplicados analógicamente (conf. C Fed. Bahía Blanca, septiembre 6-950, JA, 1951-II, p. 158; SC B. Aires, diciembre 19-939, JA, t. 70, p. 497; CCiv. 1ª) Cap., mayo 17-937, Rev. LA LEY, t. 6. p. 874, entre otros).

151— g) Actos preparatorios o de ejecución parcial: I) Concepto p diferencia con el principio de ejecución: La jurisprudencia ha distinguido a ambos conceptos, señalando a los de ejecución parcial como una especie, comprendida dentro del género que vendría r, estar representado por los actos que importan principio de ejecución. Apoyándose en lo preceptuado por el art. 667 del Cód. Civil, sostiénese que la ejecución parcial se vence a con la posibilidad del cumplimiento fraccionado de la prestación debida o con procesos complejos que, no obstante sus unidades, requieren cierto desarrollo por quedar integrados con actos sucesivos. Como ejemplo típico de ejecución parcial, se señala a la obligación de hacer, consistente en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, toda vez que para que pueda ser consumada, requiere de ciertos actos previos ordenados a esa consumación (conf. CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23). Entre tales actos puede señalarte la designación del oficial público ante el cual debe pasarse el referido instrumento; la entrega de los títulos para el estudio por parte de éste; la confección de planos de subdivisión; el pago de los impuestos que gravan la finca objeto del contrato; las gestiones tendientes a la obtención de préstamos para verificar el pago del precio, etcétera.

152— Tales actos, más que al cumplimiento del convenio, están encaminados a su formación; o sea, a dotar a aquél de las condiciones de validez o eficacia necesarias para su conclusión (CN Civ., sala I), julio 28-959, Rev. LA LEY, t, 96, p. 254).

153. — II) Divergencia jurisprudencial: Justamente por las diferencias señaladas, es que los pronunciamientos se han dividido en dos corrientes opuestas. Los que con un criterio amplio equipara a unos y otros en cuanto a sus efectos, sosteniendo que no es necesario para que caduque el derecho a arrepentirse que medien actos de tal magnitud, jerarquía y significación que lleven aparejado el cumplimiento mismo del contrato, siendo suficientes a tal fin, en principio, los actos preparatorios tendientes a dicho cumplimiento (v. gr.: CNCiv., sala A, abril 7-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rev. LA LEY. t. 99, n. 23; íd., sala E, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; agosto 27-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 350; íd., sala C, julio 10-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 107; agosto 28-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 45; íd., sala D, junio 14-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 104 -en este fallo si bien no se pronunció categóricamente en este sentido, admitió su posibilidad-; abril 14-952, Rev. LA LEY. t. 66, p. 653; diciembre 22-961, Rey. LA LEY, t. 106, p. 508; íd., sala E, noviembre 29-963, Rey. LA LEY, t. 115, r). 292; julio 17-961, Rey. LA LEY. t. 101, p. 283; agosto 2-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 82; septiembre 9-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 780 [fallo 5893-S1; C2ªCC La Plata, sala II, febrero 27-953, Rev. LA LEY, t. 70, o. 175; C2ªCC Xxxxx Xx, xxxxxxxxxx 00-000, X, x. 0, x. 000; febrero 22952, J, t. 1, p. 336; Cl CC Rosario, noviembre 6-953, J, t. 5, o. 125; C3ªCC Rosario, mayo 11951, Rey. LA LEY, t. 63, o. 91; C3ªCC Córdoba octubre 19-956, CJ, t. XI, O. 119). Los otros, más estrictos, reservan el efecto de la pérdida del derecho al arrepentimiento, únicamente para los supuestos en que medie principio de ejecución, no considerando con tal entidad a los actos preparatorios (Minoría de CNCiv., sala A, disidencia del doctor de Abetleyra, abril 7-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 23; noviembre 29-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 874; íd., sala D, julio 22-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 13; septiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 391; SC B. Aires, octubre 14-952, Rev. LA LEY. t. 68, p. 620; junio 00-000 [XXXX, 0000-XXXXX, x. 588]; julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871; abril 8-952, Rey. LA LEY, t. 66, p. 598; diciembre 4951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 418; abril 10-951, Rey. LA LEY, t. 62, p. 763; Xx XX Xx Xxxxx, xxxxx 0— Rev. LA LEY, t. 64, p. 362; C19CC La Plata, sala III, abril 20-961, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 87 [XXXX, x. 64. p. 741; C2ª CC La Plata. diciembre 15-953, JA, 1954-11, p. 95: C2ªCC La Plata, sala II, diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 341; CTICC Santa Fe, febrero 22-952, J, t. 1, p. 336; C3ªCC Rosario, octubre 30—J, t. 2, p. 96; XXxxx. CC Río Cuarto junio 19963, Rep. LA LEY, XXIV, v0 "Compraventa" sum. 62, etcétera).

154. - III) Distintos supuestos: Sin perjuicio de la enunciación precedentemente expuesta, señalaremos en los subsiguientes números los distintos matices que se han dado en la consideración ele los más importantes actos preparatorios.

1°) Designación, xx xxxxxxxxx posterior al precontrato: Una corriente sostiene que cuando el nombramiento xxx xxxxxxxxx se realiza con ulterioridad a la concertación del contrato de compraventa tal hecho aparece como una reafirmación de la operación y, por tanto, como una renuncia a la facultad o posibilidad de dejarla sin efecto (CNCiv., sala E, noviembre 29-963, Rey. LA LEY. t. 115, p. 292. En igual sentido: CNCiv. sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23, mayoría; íd., sala C, julio 10-963, Rev. LA LEY, t. 112. n. 107: CCiv. Cap., abril 29-946, JA, 1946-II, p. 738).

155– En contra de dichos precedentes, la Suprema Xxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx ha entendido que tal designación no obsta al posterior arrepentimiento por parte de aquel que verificó la designación (SC B. Aires, junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95. En el mismo sentido se pronunció el doctor xx Xxxxxxxxx, en sendas disidencias a los fallos de la sala A, de la Cámara Civil de la Capital, citados "supra" en el núm. 154, oilmr. 2°).

156–Intermedia: Por su parte, la sala D ha sostenido que la solución del problema de si la designación xx xxxxxxxxx y entrega del título de dominio realizados con posterioridad a la firma del boleto de compraventa puede o no constituir comienzo de ejecución del contrato, que obste al arrepentimiento, con frecuencia depende de las circunstancias especiales que cada caso ofrece, por lo cual no resulta conveniente sentar principios generales al respecto (CNCiv., sala D, junio 14963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 104).

157– 2°) Sustitución xx xxxxxxxxx: La sustitución o el cambio xxx xxxxxxxxx designado en el ante contrato de compraventa, con posterioridad al mismo, no constituye principio de ejecución del contrato (C2ªCC La Plata, sala II, diciembre 4951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 341).

158– 3°) Entrega de los títulos con posterioridad al precontrato: Al igual que en materia de designación xx xxxxxxxxx, existen dos corrientes opuestas. En favor de la equiparación con el principio de ejecución del contrato, se ha sostenido que tal entrega exterioriza claramente una intención encaminada a la consumación del negocio, puesto que se hace con miras al otorgamiento del acto (CNCiv., sala A, diciembre, 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496; abril 7-960, Rev. LA XXX, x. 000, x. 00, xxx xxxxxxx; febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; julio 19-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 477; íd., sala C, julio 10-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 107; agosto 28-958, Rev. LA LEY, t. 94, p.45; íd., xxxx E, julio 17-961, Rev. LA LEY, t. 101, p. 283; CCiv. 1° Cap., noviembre 14-947, Rev. LA LEY, t. 48, p. 889; C2ªCC La Plata, septiembre 19950, JA, 1951-II, p. 534; íd., sala II, febrero 27-953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 175; C2°CC Santa Fe, septiembre 26-952, J, t. 2, p. 120; CP-CC Xxxxxxx, xxxxxxxxx 0-000, X, x. 0, x. 000; C3?-CC Xxxxxxx, xxxx 00-000, Rev. LA LEY, t. 63, p. 91; C3ªCC Córdoba, octubre 19-956, CJ, t. XI, p. 119).

159— En contra: Otros, por lo contrario, consideran que el envío o entrega de títulos al escribano con posterioridad a la firma del precontrato no constituye principio de ejecución (CNCiv., sala A, disidencia del doctor xx Xxxxxxxxx, en fallos citados "supra" núm. 158; íd., sala D, septiembre 14951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 391; CCiv. 15 Cap., junio 24-949, JA, 1949-III, p. 454; SC B. Aires, octubre 14-952, Rev. LA LEY, t. 68. p. 620; junio 17-952 EDJBA, 1952-XXXVI, p. 5881; diciembre 4-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 418).

160— Supuestos en que se produzca simultáneamente con el precontrato: No constituye principio de ejecución del contrato de compraventa la entrega del título al escribano que debía efectuar la escrituración, si dicha entrega se realizó con anterioridad o simultáneamente con su celebración (CNCiv., sala A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496); lo contrario implicaría sostener que carece de sentido pactar la facultad de arrepentirse (C1ªCC Xxxxxxx, xxxxx 1-955, J., t. 6, p. 386).

161— 4°) Gestiones del adquirente consentidas por el vendedor, tendientes a la obtención cíe un préstamo: Xxxx considerarse principio de ejecución del contrato el hecho de que, después de dos años de firmado el boleto de compraventa el vendedor presente al Banco Hipotecario Nacional una manifestación jurada necesaria para que el adquirente obtenga el crédito indispensable para pagar el precio (CNCiv., sala B, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212. En el mismo sentido: C2ªCC Santa Fe, febrero 22-952, J, t. 1, p. 336; C3ªCC Rosario, octubre 30-952, J, t. 2, p. 96).

162— Diferencia entre el conocimiento y el consentimiento del vendedor: La sala A, de la Cámara Civil de la Capital, ha puntualizado en forma correcta las diferencias que existen entre ambos conceptos en cuanto a su incidencia sobre el derecho al arrepentimiento. El referido tribunal indicó que el vendedor no pierde su facultad de arrepentirse de la operación por la mera circunstancia de que tenga conocimiento de las gestiones que su co-contratante, el adquirente o comprador, realiza a efectos de obtener el otorgamiento de un préstamo hipotecario para pagar el precio de la operación. Tampoco puede considerarse al mismo como principio de ejecución, toda vez que éste debe ser analizado con relación a la parte que lo ejerce y no con relación a su adversario (CNCiv., sala A, abril 20-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 63).

163. — Dicha solución es la más correcta puesto que, como hemos señalado precedentemente, el ejercicio del arrepentimiento es de carácter personal y no puede ser impuesto (v. "supra", núms. 41 y 42) y no puede presumirse la renuncia al ejercicio de este derecho (v. "supra", núm. 141).

164— No todos los precedentes han seguido este criterio: algunos han resuelto lo contrario, mediante una pretendida aplicación analógica del art, 919 del Cód, Civ. (v. -supra", núm. 150).

165— Opinión contraria: Para otros tribunales, la entrega de títulos y planos, o demás documentación para facilitar la obtención de un crédito hipotecario no constituyen principio de ejecución del contrato sino que se trata, precisamente, de diligencias previas que advierten que dicha ejecución no comenzó a operarse (CCiv. 2° Cap., marzo 31-950, Rev. LA LEY, t. 58, p. 646; SC X. Xxxxx, xxxxx 0-000 [XXXX, 1954-XLIII, p. 687]; C1ªCC La Plata sala III, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 87 IDJBA, t. 64, p. 74]; C2ªCC Xx Xxxxx, xxxxxxxxx 00-000, XX, 000000, p. 95).

166— 5°) Requerimiento de fijación judicial del plazo para escriturar: La Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, en un precedente del 27 de julio de 1954, que se registra en la Revista DJBA (1954-XLIII, p. 759), decidió que la circunstancia de que el vendedor solicite la fijación judicial de un plazo para escriturar, en casos como los que nos ocupan donde no media una obligación pura y simple, no constituye un principio de ejecución que obste al arrepentimiento.

167— Dicho precedente a más de determinar una solución equívoca, consagra una desigualdad irritante entre las partes contratantes. En efecto, si se tiene en cuenta que la única forma de requerir tal fijación es la demanda, de la cual debe correr traslado a la contraparte, y que ésta, una vez contestada dicha demanda carece de derecho a arrepentirse con posterioridad a la misma (v. "infra'', núms. 52 al 54), el que requiera tal fijación estaría en condiciones de arrepentirse, cuando su co-contratante carecería de tal facultad.

Si bien puede argumentarse que a diferencia de lo que ocurre con la demanda por escrituración, la cual lleva insita la de fijación del plazo (v. "supra", núms. 54, párr. 29; 70 al 72, 74), la que tiende a la fijación judicial del plazo no implica un requerimiento para que se cumpla el objeto mismo del contrato, resulta obvio que quien la promueve lo hace con miras a ello puesto que, de lo contrario, tal requerimiento es innecesario y no parece lógico presumir que se recurra a los estrados de la justicia para realizar peticiones carentes de significación.

168— Otros precedentes han decidido que quien demande no podrá ya arrepentirse al contestar la reconvención (v. "supra", núm. 61), pues tal derecho ha caducado, aun cuando la acción se haya desistido con anterioridad a la traba de la litis (v. "supra", núm. 62).

169— 6°) Confección de planos de subdivisión: Para algunos, la confección de un plano de subdivisión, convenido en el boleto de compraventa e indispensable a los fines de la venta, no comporta un comienzo de ejecución del contrato, por lo que no puede interpretarse como una renuncia al derecho o facultad de arrepentirse (XXxxx. CC Río Cuarto, junio 19-963, Rep. LA LEY, XXIV, v° "Compraventa", sum. 62. En el mismo sentido: SC B. Aires, abril 10-951, JA, 1951-111, p. 99: C2ªCC La Plata, diciembre 15-963, JA, 1954-II, p. 95. En contra: C2ªCC Xx Xxxxx, xxxxxxxxxx 00-000, XX, 0000-XX, p. 534).

170. — 7°) Actos que posibiliten la tradición: Existe una variada gama de actos, que han sido considerados de distinta manera, los cuales tienen por finalidad el posibilitar la tradición del inmueble vendido o prometido en venta. Así, las gestiones o la promoción misma de un juicio de reivindicación relativo al inmueble objeto del contrato, sería considerado como principio de ejecución (C Fed. Tucumán, abril 22-947, Rev. LA LEY, t. 46, p. 820; CCiv. 2 Cap., mayo 11-936, Rev. LA LEY, t. 2, p. 654); también lo sería el hecho de levantar una hipoteca que grave el dominio de dicho bien que impide la escrituración en las condiciones pactadas (CCiv. Cap., febrero 19949, Rev. LA LEY, t. 53, p. 469); o las diligencias realizadas por el vendedor a efectos de que el inmueble prometido se inscriba a su nombre (C Civ. la Cap., septiembre 18-950, Rev. LA LEY, t. 60, p. 384; CCiv. Ir Cap., diciembre 20-948, Rev. LA LEY, t. 53, p. 548. En contra: CNCiv., sala C, diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; íd., sala D, abril 2-952, JA, 1952-111, p. 117; SC X. Xxxxx, xxxxx 0-000, XX, 0000-XX, p. 329; C1ªCC La Plata, agosto 16-949, JA, 1949-1V, p. 455).

D) Concurso del vendedor:

170 bis. — Otra de las causas que provocan la caducidad del derecho a arrepentirse —en el caso, por parte del vendedor—, es su concurso civil. La razón de esta causal es obvia, toda vez que para arrepentirse le sería necesario restituir la señal recibida con otro tanto y ello importaría un acto de disposición que tiene prohibido (CN Civ., sala B, noviembre 24-953, Rey. LA LEY, t. 94, p. 217). Esta causal es relativa, toda vez que la nulidad con que los sanciona el código civil, tanto en su art. 1042, como en el 1160, será aplicable sólo en caso en que tome la decisión por sí, sin las venias necesarias al efecto, pero nada se opondría a que la masa de acreedores, por medio del síndico, por considerar inconveniente a la operación, hiciera uso de tal cláusula en salvaguarda de sus derechos, que debe efectivizar, justamente, sobre el patrimonio del deudor del cual forma parte integrante el inmueble vendido en esta forma condicional.

VII. - SUPUESTOS ESPECIALES

A) Condominio:

171— En aquellos casos en que se pacte una cláusula de arrepentimiento, en una promesa de venta cuyo objeto lo constituya un inmueble que pertenece a condominio a dos o más personas, deberán correlacionarse las normas que rigen el instituto del arrepentimiento con aquellas que sean de aplicación al derecho real de condominio.

Estas últimas establecen en forma general que "Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos ejercer sobre la cosa común, ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto" (art. 2680, Cód. Civil), determinando específicamente entre las prohibiciones que "El condómino no puede enajenar..." (art. 2682, cód. citado).

172— Por ello, si en contra de estas prohibiciones expresas algunos de los condóminos sin el consentimiento expreso de los restantes, promete en venta la cosa común, en la instrumentación de la misma se pacta una cláusula de arrepentimiento, de no obtener la ratificación de los restantes para efectivizar la operación, debe restituir la señal recibida con otro tanto (C2ªCC La Plata, sala I, noviembre 10-953, Rey. LA LEY, t. 65, p. 285).

173. — Si por lo contrario, respetando dichas disposiciones legales, la promesa de venta es efectuada por la totalidad de los comuneros, para el ejercicio del arrepentimiento habrá de ser igualmente necesaria dicha concurrencia de voluntades, no siendo válido el arrepentimiento de uno de ellos, el cual carece de derecho para imponer a los restantes, por su solo arbitrio, la obligación de restituir la señal con otro tanto (CNCiv.. sala B, noviembre 24-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 217). Esta solución ha de ser aplicable tanto en los casos en que el arrepentimiento se produzca con anterioridad a la demanda de escrituración, como a los que tengan lugar juntamente con ella, de forma tal que, en este último supuesto, el allanamiento de uno o más condóminos a una demanda por escrituración debe obstar al arrepentimiento de los restantes. La sala A de la Cámara Civil de la Capital, no lo entendió así y, en un supuesto análogo, donde los condóminos eran los herederos del vendedor, sostuvo un principio contrario haciendo lugar al arrepentimiento efectuado por uno de los causahabientes, pese a mediar allanamiento a la acción por escrituración por parte de otro, fundando su resolución en que el carácter indivisible de la obligación de escriturar (CNCiv., sala A, mayo 23-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 67).

B) Venta por apoderado:

174— Dentro de las particularidades que pueden presentarse en los casos en que el precontrato de venta se celebre por medio de un mandatario, la más importante está constituida por el supuesto en que éste exceda el límite de sus facultades en la contratación. Existen divergencias con relación a la amplitud de las facultades. Para algunos el mandato conferido para "buscar comprador" para un inmueble, comprende la facultad de firmar el ante contrato y percibir la seña, debiendo considerarse al mandatario facultado para convenir todos los detalles propios de la negociación, sin perjuicio de la eventual responsabilidad de éste en caso de que exceda sus poderes (CNCiv., sala F, abril 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sums. 11 y 12).

— Otros, en cambio, consideran que la promesa de venta de un inmueble firmada por el intermediario, es ineficaz (C1ªCC La Plata, sala I, julio 28-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 13. En este caso se sostuvo que tal autorización sólo comprendía la búsqueda de interesados, pero no la firma del contrato, facultad ésta que se reserva el mandante).

176. — La solución no presenta problemas puesto que el Cód. Civil en su art. 1831, inc. 7°, preceptúa la necesidad de un poder especial para realizar cualquier contrato que tenga por objeto transferir o adquirir el dominio de bienes raíces, por título oneroso o gratuito; por consiguiente, si esta facultad no se establece en forma expresa, no puede entenderse que se haya delegado. Lo contrario importaría violar reglas elementales de hermenéutica y consagrar una solución notoriamente ilegal.

177— Cuando tal poder haya sido dado pero estableciéndose que debía convenirse una cláusula de arrepentimiento mediante la estipulación de una señal, y el mandatario haya recibido la cantidad a cuenta de precio, éste incurre en una extralimitación a sus facultades (C2ª-CC La Plata, sala 1, abril 7-948, Rev. LA LEY, t. 51, p. 477), siendo procedente el arrepentimiento del vendedor mandante, cuando no otorgó poder a su mandatario para recibir pagos a cuenta del precio de la operación (SC B. Aires, julio 6-954 tDJBA, 1954-XLIII, p. 6811; CCiv. Cap., julio 7-950, JA, 1951- I, p. 564).

178— Asimismo, se ha sostenido que no importa una ratificación tácita en los términos del art. 1935 del Cdcl. Civil, la circunstancia de que el vendedor que desconoce la operación celebrada por su mandatario, por haber éste excedido en sus facultades, se arrepienta de dicha operación haciendo uso de una de las cláusulas convenidas al efecto (CNCiv., sala C, abril 8-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 501).

179— Pero, el hecho de que el porcentaje percibido por el mandatario en calidad xx xxxx en el acto de suscribirse el ante contrato de compraventa sea superior al habitual, no puede, en forma alguna, invalidar la operación; máxime, si no existe prohibición en la autorización concedida por el propietario (CNCiv., sala F, octubre 4-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 192).

180— En lo que respecta a la comisión xxx xxxxxxxx, es obvio que la circunstancia de que se ejercite el derecho de arrepentimiento, no puede dar lugar a requerir la devolución de la misma (CNCiv., sala D, noviembre 16-960, Rey, LA LEY, t. 101, p. 432; v. "supra", núm. 103). Pero el intermediario carece de derecho para retener las cantidades recibidas en concepto xx xxxx, y debe restituirlas en caso de arrepentimiento, sin que le sea dado cuestionar la forma en que las partes decidieron esa solución (CNCiv., sala E, julio 25960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 471 [fallo 5525-S), de no hacerlo, puede ser compelido a ello (CCiv. 2'1 Cap., junio 24-949, JA, 1949-IV, p. 290).

C) Propiedad horizontal:

181. — a) Aplicación del art. 1202 del Cód. Civil: En principio, no existe motivo alguno para restar valor a la cláusula de arrepentimiento que pueda pactarse a favor de ambas o cualquiera de las partes en un contrato de venta regido por la ley 13.512, ya que la misma está autorizada expresamente por el art. 1373 del Cód. Civil (CNCiv., sala A, noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874; noviembre 10-959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 311; íd., sala C, febrero 11-959, Rev. LA LEY, t. 94, p. 52; octubre 3-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 403; íd., sala D, julio 24-958, Rev. LA LEY, t. 92, p. 958; febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. .98, p. 722 [fallo 4549-S; íd., sala E. noviembre 28-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 93; íd., sala X. xxxxxx 11959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 292, etcétera).

182— b) Casos en que se adicione una condición resolutoria: En el tít. III cap. B, de este trabajo, indicamos que nada obstaba a que en forma concomitante con la convención del arrepentimiento se establezca una condición resolutoria (v. "supra", núm. 30); es usual que el propietario de un edificio que se decide a venderlo por el régimen de la ley 13.512, establezca en los ante contratos que para el caso en que no logre venderse un número determinado de unidades —o la totalidad de ellas—, se reserva el derecho de rescindir la operación con la simple devolución de la seña, sin intereses. En caso de cumplirse tal condición resolutoria, que hace a la existencia misma del "boleto" de compraventa, el enajenante puede dejar sin efecto la operación en función de dicha facultad reservada al respecto. En estos casos, la obligación queda para ambas partes como no sucedida, debiendo restituirse lo recibido en virtud de ella (CNCiv., sala E, noviembre 28-961, Rev. LA LEY, t. 106. p. 93).

183— Dicha cláusula es válida y puede ser ejercida por el vendedor aun después del vencimiento del plazo fijado al efecto, siempre que con anterioridad no haya sido constituido en xxxx y no medie principio de ejecución del contrato (CNCiv., sala C, septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; v. "supra", núms. 44 al 51).

184. — Asimismo, el vendedor tiene derecho para, en caso de cumplirse la condición, declarar resueltas una o varias de las operaciones, sin obrar del mismo modo con respecto a las demás; ello, en razón de que en el régimen de la ley 13.512, los contratos concertados con relación a una unidad, no afectan para nada a las otras (CNCiv., sala A, julio 8-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 459).

185. — En lo que respecta a la naturaleza de estas convenciones, la cláusula que faculta al vendedor a rescindir la promesa de venta de un departamento para el caso en que no logre vender un número determinado de unidades, no constituye un pacto de retroventa, porque en éste el ejercicio o no ejercicio de la facultad de recuperar la cosa vendida, depende exclusivamente de la voluntad del vendedor (CNCiv., sala D, febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 722 [fallo 4549-S).

186— Igualmente, aun cuando se considere a este tipo de cláusulas contenga una condición resolutoria potestativa a favor del vendedor, el acto es válido y puede ser interpretada dicha convención como una cláusula de arrepentimiento, por lo cual no cae bajo la sanción del art. 542 del Cód. Civil (CNCiv., sala D, julio 24-958, Rev. LA LEY, t. 92, p. 958).

187— e) Diferencia con el desistimiento de las leyes de emergencia: El problema del desistimiento, institución que de modo específico regía las relaciones contractuales originadas en la ley 13.512, no puede confundirse con la retractación prevista en los arts. 1150 y 1155 del Cód. Civil, ni con la resolución del contrato mediante pacto comisorio en las condiciones del art. 1203 de dicho código y demás supuestos admitidos por la jurisprudencia plenaria en vigor en la Capital Federal, ni menos aún, con el arrepentimiento legislado en el art. 1202 del mismo cuerpo legal (CNCiv., sala C, noviembre 5-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 381, voto del doctor Xxxxxx).

188. — Por más que la institución de las arras tenga su exteriorización más amplia en la compraventa, no es dudoso que propietario que vende por el sistema de la ley 13.512, también puede desistir de la operación proyectada, desistimiento que tiene efecto distinto al arrepentimiento del art. 1202 del Cód. Civil. En éste, la operación queda sin efecto y el propietario readquiere la facultad de vender nuevamente el inmueble a quien mejor le convenga. En aquél, la operación también quedaba sin efecto, pero con la particularidad de que el inquilino u ocupante no perdía su calidad de comprador preferente (CNCiv., sala C, febrero 19-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 214).

189— Los decretos dictados en torno a la ley que nos ocupa, crearon un régimen de excepción en todo lo relativo a la fijación del precio por parte de la Dirección Gral. Impositiva y a la preferencia de compra reconocida al locatario, pero en los demás aspectos, continuó rigiendo el sistema del código civil. Así, la cláusula por la cual el vendedor de una unidad afectada por dicha ley prohibía la cesión o transferencia del respectivo "boleto", era perfectamente válida y moral, ya que con ella se pudo impedir que el inquilino que gozaba del derecho preferencial de compra, cometiera abusos x xxxxx del propietario; abusos que, por repetidos, impusieron la sanción de la ley 12.830 (CNCiv., sala C, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 662).

190— Aun después de la sanción de estos decretos el único desistimiento unilateral y admisible de los contratos era el autorizado por el art. 1202 del Cód. -Civil cuando, sin mediar constitución en xxxx ni ejecución, y sí estipulación xx xxxxx, la parte que se arrepiente opta por la pérdida de la seña o la restitución de ella con otro tanto de su valor (CNCiv., sala A, noviembre 10959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 311).

191— Finalmente, se ha resuelto que no hay acuerdo de voluntades que perfeccione el contrato, si el comprador de un inmueble afectado al régimen de la ley de propiedad horizontal pretende pagar el precio fijado por la Dirección Gral. Impositiva en lugar del convenido con el vendedor, lo cual no es aceptado por éste, que —en la especie de autos— hace uso de la cláusula de arrepentimiento especialmente pactada para este supuesto (CNCiv., sala F, agosto 11-959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 292).

VIII. - SUPUESTOS EN QUE NO MEDIA ARREPENTIMIENTO

A) Incumplimiento culpable:

192— a) Diferencia con el arrepentimiento: Es importante establecer que en materia contractual "arrepentimiento" y "rescisión" son conceptos diversos, regidos por normas distintas y con efectos propios. El primero puede ser ejercido por cualquiera de las partes si se pactó arras x xxxx, no mediando principio de ejecución del contrato ni constitución en xxxx, y origina la pérdida de la seña o la devolución de ella más otro tanto, según quien desista de la compraventa. La rescisión del contrato, en cambio, se funda en el incumplimiento de la otra parte y da lugar a la indemnización de daños y perjuicios, los que deben acreditarse en el juicio de acuerdo con las normas que rigen las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones en general.-

El primer supuesto implica culpa del deudor; en el segundo, se prescinde de toda noción de culpa. (Coinciden con estos principios en la Capital Federal: CCiv. 2ª Cap., marzo 31-950, JA, 1950-II, p. 480; CNCiv., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 544; septiembre 27-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666; íd., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; mayo 11-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 213; íd., sala C, septiembre 16-962, Rev. LA LEY, t. 109. p. 45; octubre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 118; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; marzo 27-943, Rev. LA LEY, t. 70, p. 538; íd., sala D, agosto 11-963, Rey. LA LEY, t. 114, p. 221; marzo 8-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 57; agosto 2961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; octubre 5-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666; septiembre 26-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 225; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958, Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; íd., xxxx E, mayo 11-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 318; noviembre 17-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 926; íd., sala F, agosto 16-961, Rev. LA LEY, t. 107, p. 399; septiembre 12-961, Rev. LA XXX, x. 000, x. 000. Xx xx xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx: SC B. Aires, junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; ClaCC La Plata, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640; junio 17-949, JA, 1949-111, p. 297, etcétera).

193– En el supuesto de arrepentimiento o de cláusula penal, sólo se tiene derecho al cobro de la seña o de la pena, haya o no perjuicios y aun cuando éstos puedan ser mayores o menores; en la hipótesis de rescisión del contrato por culpa de una de las partes, en cambio, rigen los principios generales, debiéndose probar la existencia del daño y su cuantía (CNCiv., sala D, agosto 2961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 255, y fallos citados "supra", núm. 192).

194– Otra diferencia radica en que el principio de ejecución del contrato constituye un impedimento para arrepentirse de lo convenido, pero, en cambio, no impide que se pueda hacer valer el pacto comisorio instrumentado en aquél (CN Civ., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 110. p. 544).

195. — Asimismo, tal principio de ejecución que obsta al arrepentimiento ulterior de quien pretende desentenderse de lo convenido mediante la pérdida de la seña o su restitución doblada, no obsta a la invocación del pacto comisorio, cuando el incumplimiento en que éste se basa sobreviene a la parcial ejecución del contrato que tuvo lugar con anterioridad (CNCiv., sala A, agosto 24-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 510).

196. — Igualmente, aunque no exista pacto comisorio ni se haya dado arras, y aunque el contrato tenga principio de ejecución, el comprador puede pedir su resolución si el vendedor se rehúsa a cumplirlo dentro del plazo estipulado y es constituido en xxxx (CNCiv., sala D, marzo 8-953, Rev. LA LEY, t. 110, p. 57).

197. — Si por acuerdo de partes (distracto) se rompe el vínculo contractual o si éste deja de existir por imposibilidad no imputable de cumplir la obligación y, con mayor fundamento todavía, si el dolo o la culpa interviene, no puede hablarse de perder la seña, ni tampoco de limitar el resarcimiento del perjuicio al monto de ella (CNCiv., sala F, agosto 16-961, Rev. LA LEY, t. 107, p. 309).

198. — La disposición del art. 1188 del Cód. Civil, debe ser interpretada en conexión con la norma del art. 1202 del mismo cuerpo legal; vale decir, que debe entenderse que los daños y perjuicios deben ser estimados según el valor de las arras entregadas solamente cuando una de las partes haga valer el derecho de arrepentirse consagrado en la última de las normas citadas, pero no cuando la rescisión del contrato se produce por el incumplimiento de las obligaciones a cargo de uno de los contratantes (CNPaz, sala III, noviembre 19-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 9).

199— Cuando el caso está regido por el art. 1189 del Cód. Civil, sólo hay derecho a la indemnización prevista en ese texto, el cual expresa claramente que la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en la pérdida de la señal, de suerte que todo el daño queda así cubierto, sin posibilidad de hacer distinciones entre el lucro cesante y los daños efectivamente sufridos (CN Civ., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148).

200— En caso de haber sido rechazada la acción del vendedor sobre rescisión del contrato de compraventa y devolución de la seña doblada, éste no puede luego, al contestar la demanda que el adquirente le promueva por escrituración del mismo inmueble, objeto del contrato, ejercer la defensa del arrepentimiento por mediar al respecto cosa juzgada (X0x.XX La Plata, sala II, junio 15954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 503).

201— La falta del pacto comisorio no es obstáculo para que el vendedor pueda demandar la resolución del contrato o de la promesa de venta ante el incumplimiento de la obligación en el plazo estipulado, para lo cual debe constituir previamente en xxxx al comprador El principio de ejecución del contrato no obsta a dicha resolución pese a que impide el arrepentimiento mediante la pérdida de lo entregado como señal. En estos casos, se permite a la parte no culpable demandar la resolución del vínculo por inexistencia de un pacto comisorio o por una disposición de la ley, la seña debe restituirse a quien la entregó y el culpable de la inejecución debe los daños y perjuicios que resulten de la aplicación de los principios generales sobre incumplimiento de las obligaciones (CNCiv., sala C, noviembre 16-962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 45, del fallo de r instancia).

202— Sin perjuicio de todo lo expuesto cabe señalar que en un pronunciamiento la Xxxxxx xx Xxxxxxx resolvió que si en el boleto de compraventa se fijó por adelantado el monto de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento —en el caso la devolución de la seña doblada—, si el vendedor se negare o se hiciere imposible por su culpa la escrituración, no es necesario exigir al comprador la prueba de los daños, ni alterarse ni discutirse su monto (C3ªCC Córdoba, septiembre 4-959, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 12),

203— Otro supuesto interesante es aquel en que la demanda se rechace por aplicación del art. 1201 del Cód. Civil, en estos casos, no procede adoptar resoluciones que afecten al fondo del derecho —pérdida de la seña entregada, por ejemplo—, ya que el rechazo de la acción se produce en tal caso con carácter provisional y sin afectar el derecho de las partes considerado en sí mismo (CNCiv., sala A, septiembre 27-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666).

204— Opinión contraria: A diferencia de lo que hemos señalado en los números que anteceden, un reducido grupo de precedente ha considerado que el incumplimiento imputable a una de las partes debe ser equiparado al arrepentimiento, por lo cual el culpable pierde la seña en caso de ser el adquirente, o debe devolverla con otro tanto si se trata del vendedor (CCiv. 11 Cap., septiembre 1-933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496; CCiv. 2a Cap., septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CPaz Letr., diciembre 16-947, Rev. LA LEY, t. 50, p. 305; C21CC La Plata, diciembre 18951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 176; ST La Pampa, noviembre 23-954, Rey LA LEY, t. 77, p. 207).

— La sala E, de la Cámara Civil de la Capital, en un precedente ha establecido una solución que puede considerarse intermedia al resolver que si el comprador cae en incumplimiento de sus obligaciones y, de acuerdo con lo estipulado en el respectivo boleto incurre en la pérdida de la seña, lo cual importa —en el caso de autos— la rescisión total de la operación, el vendedor: puede proceder a la nueva enajenación del bien objeto de la operación, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial (CNCiv., sala E, mayo 4961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608). En este precedente, más que una tercera posición se consagra una particularidad de la primera.

— c) Conclusiones: De todo lo expuesto, pueden extraerse las siguientes principales diferencias entre ambos institutos: 1° En las arras debe mediar un convenio expreso que las estipule; en la rescisión por culpa de alguna de las- partes es indiferente que exista tal estipulación. 2° El arrepentimiento sólo puede ser ejercido antes de la constitución en xxxx y siempre que no medie principio de ejecución; en la rescisión no existe tal limitación y puede invocarse eficazmente aun con posterioridad a tales eventos. 3°) En el arrepentimiento no juega el elemento subjetivo de la culpa o del dolo en la contraparte; en la rescisión, dichos elementos son justamente los determinantes de su procedencia. 4°) En el arrepentimiento, salvo pacto expreso en contrario, la pérdida de la seña o su devolución doblada, constituyen la total e íntegra reparación con prescindencia de los daños realmente sufridos; en la rescisión debe restituirse la seña a quien la entregó. y la parte culpable de la misma es compelida a resarcir la totalidad de los daños —tanto el emergente, como el lucro cesante— que con su conducta ocasione a su co-contratante.

207. — d) Xxxxx concurrente: Cuando el incumplimiento de un contrato en el cual han sido pactadas arras, se motive por culpa de ambas partes contratantes, no será de aplicación la norma del art. 1202 del Cód. Civil, en cuanto establece la obligación de devolver la seña doblada o la pérdida de la misma según el caso de que se trate, sino que tal entrega deberá restituirse en forma simple a quien la entregó (CCiv. la Cap., noviembre 13-950, Rev. LA LEY, t. 61, p. 453).

B) Caso fortuito o fuerza mayor que produce la resolución:

208— En el capítulo que antecede indicamos que cuando el vínculo contractual deje de existir por imposibilidad no imputable de cumplir la obligación, entre otros motivos, no puede hablarse de pérdida de la seña (v. "supra", núm. 197).

209— En efecto, si el contrato queda resuelto por mediar una circunstancia extraña a la voluntad de las partes, tal como es el caso fortuito o la fuerza mayor, la señal debe ser restituida en forma simple a quien la entregó no siendo aplicable la solución del art. 1202 del Cód. Civil (CS, septiembre 28-936, JA, t. 55, p 770; CCiv. 2ª Cap., junio 21-950, JA. 1951-1V, p. 81; CNCiv., sala D, octubre 31-951 Rev. LA LEY, t. 65, p. 593).

210— Así lo ha considerado igualmente el doctor Xxxxxx al sostener en una disidencia con los restantes miembros del tribunal que integra que no pierde la señal el comprador que alega fuerza mayor que le impide cumplimentar el contrato, y acredita el hecho afirmado (C4ªCC Córdoba, agosto 25-961, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 6).

211— Las divergencias se han planteado respecto a cuándo puede considerarse, o en qué supuestos, media tal circunstancia excusante de responsabilidad. La sala A de la Cámara Civil de la Capital, ha decidido que no habiéndose probado que por la postración que pudo haberle provocado la enfermedad invocada haya estado el comprador privado de discernimiento, le es imputable el incumplimiento de la obligación en que incurrió al dejar de comparecer, por sí o por apoderado, al acto de la respectiva escrituración. En tal supuesto no puede alegarse existencia de caso fortuito o fuerza mayor, toda vez que dicha obligación pudo cumplirse por intermedio de un tercero e imponer al acreedor la recepción del pago (CNCiv., sala A, septiembre 22-951, Rev. LA LEY, t. 105, p. 24, del voto del doctor Xxxxxxxx).

212. — Igualmente, se ha planteado el problema respecto de si la imposibilidad de escriturar por defectos en los títulos constituye o no fuerza mayor que haga inimputable el incumplimiento. (En favor de la existencia de fuerza mayor: CCiv. 1ª Cap., octubre 8-941, JA, t. 76, p. 410; CCiv., 2ª Cap., noviembre 6-944, Rev. LA LEY, t. 36, p. 563. En contra de tal criterio: CCiv. 14 Cap., junio 26931, JA, t. 35, p. 1285; CCiv. 24 Cap., octubre 29942, JA, 1942-IV, p. 721; C2ªCC Xx Xxxxx xxxxxxx 0-000, XX, 0000-XX. p. 216).

C) Rescisión por mutuo consentimiento:

213— Si por acuerdo de partes se rompe el vínculo contractual, no es posible hablar de devolución de la seña con otro tanto ni de pérdida de ésta (CNCiv., sala F, agosto 16-961. Rev. LA LEY, t. 107, p. 399).

214— En estos supuestos, la señal debe restituirse en forma simple y no doblada (CCiv. 2ª Cap. junio 21-950. JA, 1951-IV, p. 81).

215. — No obsta a la rescisión de un ante contrato de compraventa, en la que ambas partes están de acuerdo, el hecho de que se hubiera estipulado un pacto comisorio en favor de una sola de dichas partes, puesto que para que se opere esa rescisión únicamente ha de mediar el consentimiento coincidente de las partes. El efecto propio de tal rescisión es que cada parte restituya a la otra lo que recibió con motivo del contrato, sin que pueda exigirse del vendedor la devolución de la seña doblada (SC B. Aires, julio 30-962, Rep. LA LEY, XXIV, v° "Compraventa", sum. 60 [XXXX, x. 69, p. 2971).

D) Subasta pública:

216. — Otra excepción al principio del art. 1202 del Cód. Civil la constituye la entrega xx xxxx en las compraventas de inmuebles verificadas en pública subasta. En estos casos, la seña que se entregue al martillero, carece de carácter penitencial, siendo meramente confirmatoria, por lo cual no es factible el arrepentimiento (CCiv. 1ª Cap.. mayo 10-939, Rev. LA LEY, t. 14, p. 680; CCiv. 2° Cap., noviembre 23-932, JA, t. 40, p. 187; SC B. Aires agosto 18-953, JA, 1953-IV, p. 457; XXxxx. Xxxxxxx, sala I CC, Rep. LA LEY, XXI, v° "Subasta pública", sum, 15; C3ª XX Xxxxxxx, xxxxxxx 0-000, Xxx. XX XXX, XXXX, v° "Subasta pública", sum. 31, etcétera).

217. — La generalidad de los autores de derecho procesal que se han referido al punto, enseñan que en las ventas judiciales no es de aplicación el principio de la legislación de fondo, según el cual en los contratos bilaterales cuando se ha estipulado una seña para asegurar el cumplimiento, puede una de las partes dejarlo sin efecto, perdiendo el importe de aquélla a favor de la otra (XXXXXXXXX, t. II, p. 303; DE LA COLINA, t. II, x. 000, xxx. 000; PARODY, p. 123; XXXXXXXX, x. I, x. 000, xxxx. 00; XXXXXXXX, p. 239). Terminado el remate, el contrato es obligatorio a ambas partes y ninguna de las dos puede dejarlo sin vida por decisión unilateral; la venta es perfecta y ambos contratantes sólo quedan facultados para continuar realizando u obligar a efectuar las prestaciones necesarias al contrato en ejecución: la entrega de la cosa y el pago del saldo del precio, ya que la escritura pública no es esencial (art. 1184, Cód. Civil).

Si bien en las ventas privadas se explica perfectamente la función que desempeña la xxxx x xxxxx según el art. 1202 del Cód. Civil, por la entera libertad en que se encuentran las partes para contratar: en las ventas forzadas realizadas por intermedio de la justicia (art. 1324. inc. 4°, Cód. Civil), el juez suple la voluntad del deudor propietario y decreta la subasta sin supeditarla a condición o cláusula disolutoria alguna, salvo que lo haga expresamente por acuerdo de las partes. La ley procesal se ha esmerado en revestir de la mayor seriedad al acto, disponiendo formalidades y requisitos que garantizan la obtención del justo precio o del más aproximado que hubiera sido posible recibir de la cosa en relación a su valor real. Siendo ello así, es ilógico atribuir a la seña del papel que las arras desempeñan en las ventas privadas, puesto que se emplean como prueba de que la convención está concluida, constituyendo un verdadero pago a cuenta de precio y el comienzo de la ejecución del contrato. La práctica la ha impuesto con ese objeto pues quien compra en un remate público sabe que el plazo perentorio deberá doblar el saldo del precio y recibir el bien.

En el precedente que nos ocupa se señalan otras dos diferencias fundamentales entre ambos tipos xx xxxx. La primera, que la responsabilidad es mucho más grave cuando se adquiere en pública subasta, desde que si por culpa del comprador se deja sin efecto la venta, éste no pierde la seña sino que se hace responsable de la disminución del precio del segundo remate, de los intereses y de las costas causadas, al pago de todo lo cual puede ser compelido ejecutivamente. La segunda, que la finalidad inmediata de la subasta es reducir a dinero los bienes del deudor que constituyen la prenda común de seis acreedores, cíe manera que si el deudor compelido judicialmente a vender, pudiera arrepentirse de la venta, devolviendo la seña más otro tanto, en la generalidad de los casos se originarían grandes perjuicios al ejecutante y el daño alcanzaría, lógicamente, al comprador de buena fe que concurre atraído por la intervención de la justicia (CCiv. 1ª Cap., mayo 10-939, Rev. LA LEY, t. 14, D. 680).

218. — En las subastas judiciales, que son ventas forzadas, la seña no permite el arrepentimiento de las partes. El deudor ejecutado, propietario de la cosa a subastarse, puede librar al bien pagando capital intereses y costas, sólo hasta el momento de iniciarse la subasta (XXxxx. Xxxxxxx, sala I CC, Rep. LA LEY, XXI, v° "Subasta pública", sum. 15, y J, x. 15, p. 22).

219— Terminado el remate, el contrato es obligatorio para ambas partes y ninguna de ellas puede dejarlo sin vida por decisión unilateral (C3ª CC Córdoba, octubre 9-957, Rep. LA LEY, XXII. v° "Subasta pública", sum. 31).

220— Sin perjuicio de lo expuesto, el código de procedimientos faculta al comprador en subasta pública a desistir de la adquisición por defecto de título, pero no por defecto de la cosa, la que debe ser examinada antes del remate, de acuerdo con la razonable previsión de cualquier comprador (CNCiv., sala A, noviembre 22-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 895 [fallo 9145-S7).

221— Asimismo, la falta de la exigencia xx xxxx a la acreedora, no puede afectar la validez del remate, ya que no se refiere a las formalidades legales exigidas para su realización (CNCiv., sala E. septiembre 29-958, Rev. LA LEY, t. 100, p. 725 [fallo 5359-Sil).

222— Xxxxxxx será causal suficiente para provocar la nulidad del remate la falta del depósito de la seña si los adquirentes son los herederos pues no se causa perjuicio al coheredero, el cual puede, en caso de que sea procedente, solicitar el pago de lo que se le pueda adeudar, en el momento oportuno (CCiv. lá Cap.. mayo 28-948, Rep. LA LEY, X, V "Subasta pública", sum. 7). Igual solución cabe aplicar a los casos cn que el adquirente sea el acreedor ejecutante, pudiendo éste compensar la seña con su crédito, previa autorización del juez que entiende en la causa al efecto.

IX. - APÉNDICE BIBLIOGRÁFICO

XXXXXXXX, AFILIO A., "Seña, pacto comisorio y compraventa de inmuebles", en Rev. LA LEY, t. 115, p. 400. XXXXXXXXX, XXXXX X., "Incumplimiento del contrato (la cláusula resolutoria en los derechos civil y comercial)", (Ed. Xxxxxxx), Xxxxxx Xxxxx, 0000. Comentario de XXXX XXXXX, en LA LEY, t. 112, p. 1160. XXXXX, XXXXX X., "La resolución de la compraventa de inmuebles en los derechos español e italiano" (Rev. del Instituto de Derecho Comparado. Barcelona, núm. 1, julio-diciembre de 1963, p. 89). Reseña de N. H., en LA LEY, t. 80, p. 1000. XXXXXX, XXXX X., "Cláusulas »como seña y a cuenta de precio», como seña» y ‹,a cuenta de precio», Arts. 1202 y 1189 del Código Civil" (Revista del Notariado. Buenos Aires, año LVII, núm. 615, mayo-junio, 1954, p. 345). Reseña de M. L. A. W., en Rev. LA LEY, t. 79, p. 938. XxXxxxx, XXXXXXXX X., "Qué debe entenderse como comienzo de ejecución de los contratos" en Rev. LA LEY, t. 61, p. 590. XXXXXXXX, XXXXX X. "La cláusula como seña y a cuenta de precio" (Repertorio de Santa Fe. t. 12, p. 9, sec. doc.). XXXXX. XXXXXX X.. "El pago del precio me-chante la entrega de cheque en la compraventa de inmuebles" (Revista Notarial. La Xxxxx, xxxxx-noviembre de 1955, p. 9). Reseña de G. D., en Rev. LA LEY, t. 82, p. 1050. GAPERONI, NIGOLA, "Forma del mandato en nombre propio para adquisición de inmuebles" (Rivista del Diritto Commercial e, Milán, vol. LII. núms. 7/8, parte II, julio-agosto de 1954, p. 245). .Reseña de N. H. en Rev. LA LEY, t. 82. p. 1034. XXXXXXX Xxxxxx, Do-XXXXX, "La cláusula resolutoria y el pacto comisorio. Notas para un ensayo de su diferencia" (Revista Internacional del Notariado, Madrid, año 13, núms. 56/57, julio-octubre de 1961, p. 29). Reseña de G. D. de L., en Rev. LA LEY, t. 106, p. 1240. XXXX, XXXXXXX XXXXX, "La tenencia consolidada de unidades y la renuncia tácita del derecho de preferencia de compra en el régimen de la ley 13.512", en Rey. LA LEY, t. 94, p. 118; "La prioridad de los locatarios para comprar frente a las subenajenaciones en propiedad horizontal y en condominio", en Rev. LA LEY, t. 94, p. 289. XXXXXX, XXXXX X., "El derecho de los firmantes de un boleto de compraventa ante el incumplimiento de uno de ellos" (JA, junio 13-961). Reseña de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 105, p. 1169; "Los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de compraventa de inmuebles" (JA, enero 9-963). Reseña de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 112, u, 1200; "El valor de los boletos provisorios de venta" (JA, julio 4-960).

Reseña en Rev. LA LEY, t. 101, p. 1139. XXXXXXXX, XXXXXXXX, 'Pacto de retroventa incumplido y desvalorización de la suma prevista a ese efecto" (II Foro Italiano, Roma, año 1956, vol. LXXIX, parte I, p. 577). Reseña de D. G., en Rev. LA LEY, t. 88, p. 1051. XXXXXXXXX, XXXXXXXX X., "El comienzo de ejecución y la renuncia tácita a la facultad de arrepentirse en el contrato preliminar de compraventa de inmuebles" (JA, octubre 6961). Reseña de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 105, p. 1188. XXXXX, XXXXXXX X., "Venta de la cosa común efectuada por el condómino: ratificación por los demás condóminos" (JA. noviembre 20955). Reseña de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 81, r. 951; "La venta de la cosa en condominio hecha por el condómino como supuesto de venta de cosa ajena" (JA, febrero 25-956). Reseña de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 83, p. 1163; "Promesa bilateral de compraventa con término suspensivo e incierto" (JA, febrero 26-956). Reseña de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 83. p. 1164; "Boleto de compraventa con plazo resolutorio o extintivo" (JA, septiembre 28-954). Reseña de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 76, p. 1022; "Venta de la cosa ajena" (JA, marzo 10-954). Reseña de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 75, p. 1006; "Responsabilidad por incumplimiento del boleto de compraventa. El supuesto de venta de la cosa ajena" (JA, mayo 21-954). Reseña de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 75, p. 1020. XXXXXXX XXXXXXX, XXXXXXX, "El heredero real y los boletos de compraventa suscriptos por el poseedor de la herencia" (JA, septiembre 5-960): Reseña de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 101, p. 1139. XxXxx, XXXXXXX, "Mandatario y representante del vendedor y del comprador" (Revista del Notariado, Buenos Aires, año LX, núm. 635, septiembre-octubre de 1957, p. 637). Reseña de G. D. de L., en Rev. LA LEY, t. 89, p. 1008.

SEÑA – ART. 1202 DEL CODIGO CIVIL – COMENTARIO Y JURISPRUDENCIA

Autor: Xxxxxxxxx, Xxxxxx.

XXXXX, X., La seña civil, ED, 182-1675.

XXXXXXX, X., Arras confirmatorias penales y cláusulas penales, La Ley, 1987-C, 676.

Cita Online: AR/LCON/10UN

DOCTRINA:

La seña y sus especies. Del texto del art. 1202, surge que la seña puede ser "penitencial" o "confirmatoria". Ambas especies han sido previstas en el art. 475 del Cód. de Comercio, pero en esta norma si no hay aclaración de las partes en el contrato se presume que es confirmatoria, mientras que en el art. 1202 se presume que es penitencial. Cuando es "penitencial" se permite a las partes extinguir la relación contractual, por medio del "arrepentimiento"; cuando es "confirmatoria" ratifica el contrato y no pueden las partes retractarse.

Caracteres y configuración. Importa un elemento accesorio y accidental del contrato bilateral (art. 1138), que debe estar incluido expresamente por voluntad de las partes; caso contrario no opera este elemento accidental. Pero no se necesita una declaración específica o sacramental al respecto, aunque si debe surgir de los acuerdos del contrato, sus otros elementos y modalidades, la existencia y carácter penitencial o confirmatorio de la seña.

Se configura con la entrega de una cosa por uno de los contratantes (generalmente es dinero). No tiene mayor incidencia el monto, pero cuando es mínimo, se la ha considerado inexistente y que es una mera reserva. La entrega, si no hay especificación contractual, se considera que se hace a título de depósito irregular cuando es una cosa fungible y en propiedad, si es no fungible a título de tenencia si es penitencial, pues en el caso de la confirmatoria siempre se entrega el dominio.

Penitencia, arrepentimiento. Es el acto jurídico unilateral recepticio (arts. 944 y 946) por el que una parte resuelve el contrato perdiendo la seña u otro tanto de su valor (seña doblada) si el que se arrepiente es el que la recibe. Debe ser oportuno, inequívoco y no condicionado. Pero puede ser expreso o tácito. Al que entrega la seña le basta la declaración de arrepentirse; al que la recibe se le exige la efectiva devolución más otro tanto de su valor, y en caso de no recibirlo la otra parte, debe consignarlo judicialmente, aunque según circunstancias bastaría el depósito en una escribanía.

Plazo. Si está previsto un término para el arrepentimiento, no es posible arrepentirse una vez vencido ese plazo; si no está previsto, en cualquier tiempo mientras no se haya incurrido en xxxx o en incumplimiento, o no hubiera ocurrido la caducidad por haberse cumplido el contrato o haberse empezado a cumplir, es decir, que hubiera "principio de ejecución del contrato".

Principio de ejecución. Para un criterio amplio basta la realización de cualquier acto del que se interprete que la parte que lo realiza tiene la voluntad de llevarlo adelante; para uno restringido, sólo es principio de ejecución el acto que importe cumplimiento total o parcial de las obligaciones principales del contrato.

Efectos. El arrepentimiento extingue el contrato como si fuera una resolución y opera retroactivamente hasta el momento de la celebración. Las partes deben devolverse lo recibido. El resarcimiento de esa opción importa, como una especie de predeterminación del daño como única indemnización, la pérdida de la xxxx x xxxxx, o la restitución con otro tanto por parte del que la recibió (art. 1189).

Seña confirmatoria. Pactadas la xxxx x xxxxx para que el contrato se cumpla, la entrega se computa como "a cuenta de precio" y la facultad de arrepentirse no existe. Si el contrato no se cumple, deberá demandarse por cumplimiento o resolución con más daños y perjuicios, quedando la seña como parte de los daños. (XXXXXXXX, X. X., Xxxxxxxxx, t. II, ps. 7-40; XXXXXX, X. X. - ACUÑA ANZORENA, A., Fuentes de las obligaciones. Contratos, t. II, Nº 284-297; XXXXXX ITURRASPE, J., en XXXXXX-XXXXXXX, Código Civil y normas complementarias, t. 3 C, p. 59; XXXXXXXX, M. A., Contratos Civiles, vol. 1, ps. 207-210).

Jurisprudencia

JURISPRUDENCIA:

El arrepentimiento que autoriza el art. 1202 del Cód. Civil, es oportuno cuando se lo hace efectivo hasta la contestación de la demanda, es decir, antes o en la contestación de la misma, salvo las tres excepciones siguientes: a), que media comienzo de ejecución: b), constitución en xxxx extrajudicial, y c), que se haya pactado expresamente un plazo determinado y tal plazo -perentorio, preclusivo o de caducidad- se encontrara vencido (SC Buenos Aires, 1979/07/03, DJBA, 117-113).

El art. 1202 del Cód. Civil ha convertido el arrepentimiento en un acto legítimo, que inclusive los interesados pueden prever inicialmente, y que por eso, cuando su ejercicio no configura un acto antifuncional, merece la tutela jurisdiccional. En general, la doctrina y la jurisprudencia se han volcado en este sentido, señalado que la norma legal crea la opción en favor de las partes de no cumplir el contrato (CNCiv., Sala A, 1980/09/30, JA, 1981-III-323, ED, 91-737).

El art. 1202 del Cód. Civil no especifica la especie de la seña, por el contrario se coloca en el supuesto que la seña recibida sea de distinta especie de la prestación y dispone que el que se arrepiente debe devolverla con otro tanto (CNCiv., Sala B, 1980/12/05, JA, 1981-I-498 - ED, 93-236).

El arrepentimiento del art. 1202 del Cód. Civil es admisible cualquiera sea el motivo que determina la voluntad del que hace uso de él (CNCiv., Xxxx F, 1979/05/07, JA, 1979-IV-261).

La figura del arrepentimiento está prevista en el art. 1202 del Cód. Civil, y requiere para su inicial configuración la conjunción de dos elementos, uno de ellos volitivo -voluntad expresa de deshacer la obligación- el otro relacionado con la entrega de una señal o arras para asegurar el contrato o su cumplimiento (CNCiv., Sala F, 1979/07/27, JA, 1980-IV-240).

Para que el arrepentimiento sea viable, conforme con el art. 1202 del Cód. Civil, es necesario la entrega de "seña". Además, se exige que el deudor no haya sido constituido en xxxx y/o que no exista principio de ejecución del contrato, que haga presumir una renuncia tácita al beneficio acordado por la ley (CNCiv., Sala D, 1977/06/16, ED, 81-801).

El arrepentimiento es un derecho discrecional que pueden ejercer los contratantes, con prescindencia de toda noción de culpa, cuando hubo entrega xx xxxx, mediante la pérdida de ella o con su devolución con otro tanto (art. 1202, Cód. Civil), o cuando se lo pacta expresamente (Cód. Civil, art. 1373) (CNCiv., Sala D, 1979/05/29, JA, 1980-III-319).

Si en el boleto de compraventa obrante se ha prescindido de la palabra "seña" o cualquiera otra equivalente que permita suponer el ejercicio acordado por el art. 1202 del Cód. Civil, ello hace presumir la voluntad de llevar el contrato adelante, quedando eliminada toda posibilidad de arrepentimiento (CNCiv., Sala D, 1979/05/29, JA, 1980-III-319).

La entrega de dinero en calidad de reserva de un inmueble reviste el carácter xx xxxx con las consecuencias previstas en el art. 1202 del Cód. Xxxxx, perdiéndose esa suma en beneficio de quien la recibió por arrepentimiento de quien no cumplió en plazo para suscribir el boleto de compraventa a que se comprometió (CNCiv., Sala B, 1980/04/29, La Ley, 1981-C, 659 -35.940-S-).

Si la suma adelantada por la compradora no lo fue en carácter xx xxxxx sino como parte de precio y principio de ejecución, la comunicación efectuada por la vendedora arrepintiéndose del contrato con fundamento en el art. 1202 del Cód. Civil es improcedente y reveladora de la intención de no cumplir, suficiente para considerarla en culpa y xxxx (CNCiv., Xxxx C, 1978/11/22, La Ley, 1979-C, 609 -35.245-S-).

Si en el caso no jugó el arrepentimiento (art. 1202, Cód. Civil), sino la resolución por incumplimiento (arts. 1203 y 1204, Cód. citado -Adla, XXVIII-B, 1799-), por ende, la señal no constituiría la medida del resarcimiento, pues ésta sólo predetermina el perjuicio cuando se verifica el referido "arrepentimiento", (a menos que no se pruebe daño alguno, en cuyo caso, un significativo sector de la opinión estima que aquél importe de las arras se traslada a la responsabilidad civil) (CNCiv., Sala D, 1984/02/29, La Ley, 1984-C, 363 - JA, 1984-III-625).

El adquirente de un inmueble en subasta judicial que rescindió la compra al comprobar que aquél se hallaba gravado con una hipoteca, no puede pretender como resarcimiento la devolución xxx xxxxx de la seña comprometida, por cuanto en el caso de subasta judicial de un inmueble la seña no cumple la función de cláusula contractual de arrepentimiento en los términos del art. 1202 del Cód. Civil (CNCom., Xxxx E, 1997/03/21, La Ley, 1998-C, 931 -40.391-S-)

LA SEÑA Y SUS IMPLICANCIAS EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

XXXXXXXX, XXXXXXX

Publicado en: DJ 2007-III, 667

Fallo Comentado:  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F (CNCiv)(SalaF) ~ 2006/12/20 ~ Xxxxxx, Xxxxxxxx M. c. S., R. D. 

Sumario: SUMARIO: I. La cuestión planteada.— II. Reserva y seña.— III. Tipos xx xxxx.— IV. Diferencia entre la seña y el pacto comisorio.— V. El comportamiento de los contratantes.— VI. Conclusión.

I. La cuestión planteada

El litigio en cuestión versa acerca de los alcances del instrumento queda origen al pleito, el "Recibo xx Xxxx", acompañado por la Actora, en relación a la futura venta del inmueble mencionado, que el demandado había adquirido en subasta judicial con motivo de una ejecución hipotecaria.

Del fallo en cuestión surgen algunas dudas la primera es determinar qué tipo xx Xxxx fue la pactada; la segunda es saber si estamos frente a una reserva o a una seña y la tercera cuáles fueron los alcances que las partes les dieron a sus dichos.

Se ha dicho que el intérprete contractual supone un quehacer que se orienta sobre determinados objetivos considerados como válidos por el ordenamiento jurídico y que pueden servir para sustentar la tarea en nuevos fundamentos o para la incorporación de nuevos componentes de la práctica (XXXXX "interpretación de los contratos" Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, p. 22.) , por tanto nuestro objetivo en este comentario será buscar o bien determinar la fidelidad de la voluntad interpretada o darle virtualidad a la autoría del contrato y consecuentemente establecer la naturaleza del vínculo y sus efectos (XXXXX XXXXXXX "Meditaciones trialistas sobre la interpretación" ED, 72-812) .

II. Tipos xx xxxx

La seña o pacto de displicencia, autoriza a ambas partes, para ejercer la potestad de dejar sin efecto el contrato, doctrina del art. 1202 del Cód. Civ., de cuya nota surge que del "PROEMIO", no se trata del contrato ya perfecto, sino del principiado, por lo tanto no puede arrepentirse quien recibió la señal, pero si el que la dio perdiéndola.

Siguiendo x Xxxxxx Xxxxxxxxx (XXXXXX ITURRASPE, "Contratos" Ed. Xxxxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxx Xx, 0000, p. 454. HERSALIS- XXXXX, "El riesgo del contrato o el contrato de riesgo" La Ley, 2005-A, 874 y DJ, 2005-1-495), la dación que menciona el artículo precedente, puede tratarse de una cosa mueble, dinero o no, la que debe ser efectiva, es decir real, teniendo dos finalidades: a) reforzar el cumplimiento, tomado como presión o coacción sobre el otro contratante, a los efectos de conseguir el fin propuesto; b) o bien permitir el arrepentimiento de cualquiera de las partes, es decir unilateralmente, y cuyo perjuicio esta determinado, conforme a lo entregado, es dable destacar que siempre la seña se debe realizar al momento de la celebración del negocio o uno posterior, pero previo al cumplimiento.-

Para Xxxxxxxx la seña consiste en una dación actual (es decir contemporánea o previa al nacimiento de la obligación), teniendo por objeto dinero u otras cosas fungibles: por ej. títulos de crédito al portador, realizando el contratante un acto de los que se suelen llamar "reales" o "efectuales", en antítesis a las declaraciones de voluntad, el contratante no declara (ni comunica) tener una voluntad determinada, sino que da; pero la suya es una dación de cosa; la voluntad del contratante esta dirigida a la consecución de un resultado inmediato, la función de la seña es análoga (reforzar indirectamente) el contrato; coacción indirecta sobre el deudor; resarcimiento del daño; carácter satisfactivo, al de la cláusula penal, estipulada para la hipótesis de incumplimiento injustificado (Xxxxxxxx "Doctrina General del Contrato" t. 1 Ed. Librería El Foro, Buenos Aires, 1986, p. 221).

Dejamos constancia que existen dos tipos xx xxxx: a) la penitencial, que es a la que nos estamos refiriendo y definida en el art. 1202 del Cód.Civil y b) la confirmatoria, regulada en el art. 475 del Código de Comercio, que tiene por fin asegurar el contrato, impidiendo su resolución, por voluntad de cualquiera de las partes, es decir unilateral o individual, ello se relaciona con la idea que tenía Xxxxxxx, ya que la seña para el mencionado autor tenía como fundamento asegurar el cumplimiento del contrato, por lo tanto para nuestro sistema legal la seña elimina cualquier pretensión de arrepentirse, esta es la diferencia central entre la seña penitencial y la confirmatoria.

Para el arrepentimiento, la ley no exige ni palabras sacramentales ni forma alguna, pero lo que si exige es un comportamiento declarativo o de hecho, el que debe ser realizado en tiempo hábil, y la falta de plazo puede hacerse valer, o bien hasta la constitución en xxxx o mediando requerimiento judicial, hasta la contestación de la demanda (Tal posición fue sustentada en la jurisprudencia plenaria, "Xxxxxx, Xxxxxxx x. Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxxxx" en JA, 1952-II-277 en donde se resolvió: "1.-La cláusula como seña y a cuenta de precio tiene, sucesivamente, una función doble: como seña, si el contrato no se cumple y a cuenta de precio si aquél se formaliza; 2.- Procede el arrepentimiento siempre que ele contrato no haya tenido principio de ejecución. 3.- Existiendo plazo para escriturar, ese será también el término para optar por el arrepentimiento, hasta la constitución en xxxx. 4.- El arrepentimiento puede tener lugar válidamente, no existiendo constitución en xxxx extrajudicial, hasta la contestación de la demanda").

III. Diferencias entre la seña y el pacto comisorio

Por lo tanto la similitud entre el pacto comisorio y la seña estaría, estaría en que ambos "... pueden originar la extinción del contrato"(XXXXXXXX, "Pacto Comisorio" Ed. Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, 0000, p. 30.- También HERSALIS, "Pacto comisorio y daño moral en el incumplimiento contractual" La Ley 13/09/04, p. 5 y DJ, 2004-3-465), pero existen diferencias entre ambos: a) la primera es que la seña para poder llevarse adelante, es necesario que se haya reservado la facultad de hacerlo; en cambio en el pacto comisorio, el fundamento es el incumplimiento, liberando al cumpliente con la doble posibilidad de reclamar daños y perjuicios u obtener por parte de un tercero una prestación igual o equivalente; b) en la seña esta determinado el daño, el Codificador lo ha establecido cuando expresa que en el caso de ser el comprador el que lo ejerza la facultad pierde lo entregado, en cambio si lo hace el vendedor, deberá entregar otro tanto del valor recibido, en cambio en el pacto es necesario ponderar los daños y perjuicios para indemnizarlos; c) en cuanto al plazo, puede ocurrir que en la seña nada se diga, situación resuelta por el plenario, comentado precedentemente, en cambio en el pacto comisorio, se podrá exigir al incumplidor el cumplimiento dentro del plazo no inferior a quince días.

IV. El comportamiento de los contratantes

El incumplimiento presupone entonces, que la confianza que uno de los contrayentes ha puesto en la conclusión de un contrato, se vea burlada por la otra, produciendo entonces una ruptura injustificada y el correlativo daño al contrayente desilusionado (daño relevante en el límite del interés negativo).

Quien consintió un pacto determinado ya se encuentra vinculado y por tanto el desistimiento origina una sanción (salvo si es privado dando una explicación razonable) (XXXXX- DE NOVA "Il contratto" Tomo secondo- 3 Ed. UTET, Torino, 2004, p. 233 y siguientes. También XXXXXXXXX, "La reticenza nella formazione dei contratti", 1972; XXXXXXX, "La responsabilitá da prospetto" 1986; XXXXX, "La buona fede contrattuale", 1988; NERUZZI, "La trattativa maliziosa", 2002, y como expresan D'XXXXXX-XXXXXXXX-XXXXX, "Buona fede e giustizia contrattuale" Ed. Gixxxxxxxxx -Xxxxxx, 0000, x. 00) "Xx xxxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxx xxxx xxxx xxxx?ordine di operativá delle fonti integrative suppletive e sulla sua funzione solidale al programma dei contraenti ci ha portato a lambire il tema della realazione tra interpretazione e integrazione, che investe el delicato fronte problemático della compatibilitá con l'autonomía privata di un intervento integartivo xxx xxxxxxxxx allá stregua della buona fede..."

El sujeto aspira a concluir el contrato, y tiene sus intereses en no ver condicionado en su determinación, de mentiras, sorpresas, amenazas y "extrapoderes contractuales"(En un interesante trabajo XXXXXXXXXX "La regulación xxx xxxxxxx a través del contrato -una propuesta para la protección del empresario débil" La Ley, 22/5/07, p. 3 plantea "El nuevo principio del derecho de los contrato consiste en el deber de la parte más fuerte de no abusar de su poder contractual, justifica la tendencia hacia una justicia xxx xxxxxxx en la cual está prohibido el abuso de la posición de dominio contractual..." ver también XX XXXXXXX "El péndulo de la autonomía de la voluntad" en Derecho Privado - Libro Homenaje x Xxxxxx, Buenos Aires, 2001, p. 451), de los otros sujetos. El interés en la conclusión del contrato inspira a no ver desilusionada de mala fe de otros, la esperanza de ser tratado correctamente, y de concluir sobre las bases pactadas, entendiéndose por ello, cuáles son los intereses perseguidos por cada uno en el contrato.

V. Conclusión.

El fallo que anotamos arrima matices muy interesantes y sobre todo diferencia perfectamente, figuras contractuales que en el ambiente inmobiliario se confunden como son la seña y la reserva, y que la doctrina y jurisprudencia no se cansa de marcar pautas como la que muy claramente explica la prestigiosa Sala F, y como se expresa el contrato válido debe producir sus efectos y por lo tanto lo prometido debe ser exigible (XXXXXX ITURRASPE - XXXXXXXXXX "Responsabilidad Contractual" Ed. Xxxxxxxx-Xxxxxxx, Xxxxx Xx, 0000, pág. 14), y la consecuente responsabilidad cumple una "doble función"; compensar la inejecución de la obligación convenida y reparar los posibles daños que hayan resultado de tal incumplimiento (MAYO-XXXXXX, "Responsabilidad Contractual" Ed. La Ley- Buenos Aires 2007, p. 110), por tanto el contrato desarrolla efectos antiguamente insospechados y su dinamismo se acrecienta sin cesar; se ven hoy contratos allí donde antes, y en lo que concierne a una relación determinada, no se veían más que terceros (XXXXXXXXX, "Le contrat dirigé", Xxxxxx, Xxxxx, 1933).

RESERVA

XXXXXXXX, XXXXXXX

Reserva y seña

La reserva (HERSALIS, "La reserva en la contratación inmobiliaria" La Ley 18/12/06, p. 6, en este apartado seguimos los lineamientos del mencionado trabajo) , en la compraventa inmobiliaria, tiene por finalidad asegurar por tiempo breve y determinado, que el bien que se pretende adquirir, no se comprometa ni ofrezca a terceros, y sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad.

Xxxxxxxx (XXXXXXXX, "Las cláusulas de "reserva" y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria" ED, 124-287) entiende que la cuestión la podemos encuadrar de la siguiente manera: a) los denominados instrumentos de "reserva", también denominados "preboletos" o "boletos provisorios", los cuales no constituyen boletos de compraventa y su desistimiento no causa pérdida alguna ("El desistimiento del comprador no causa la pérdida de la seña, es así toda vez que no se había fijado el precio, elemento indispensable en dicho contrato" (CNCiv, Sala G, agosto 12-1980 – ED, 91-242)) , denominándoselos en cierta manera "contratos de reserva", siendo su fin "... asegurar por un tiempo determinado - el bien sobre el cual, se tendrá prioridad (XXXXXXXX, "Tratado de derecho Civil, Obligaciones" Ed. Xxxxxx, t. II, p. 871 (núm. 1538) se manifiesta diciendo que "hay contratos frágiles", que no anudan entre los contratantes una relación jurídica firme e irrevocable, porque son ellos, mismos los que han querido plantear el negocio en esas condiciones de inseguridad, dando entre los casos, el del boleto de compra- venta provisorio que, se ha convenido para canjearse por el boleto definitivo en un breve lapso". En el mismo sentido "La reserva no es más que un precontrato o una figura contractual atípica, mediante la cual los estipulantes se comprometen a no enajenar un inmueble durante un plazo determinado. por una parte, y a concluir el o contrato o desistir de la compra, por la otra, caducando el compromiso del vendedor al vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la suma dada por la "reserva" si no se concierta la compraventa, salvo supuestos en que proceda su devolución" (CNCom., sala C, septiembre 14-1979, La Ley, 1980- A, 425).- XXXXXXXX, ob. cit realiza una recopilación muy interesante respecto del tema CNCiv. sala B, agosto 4-1971, ED, 40-660, calificó a la reserva como contrato innominado; CNCiv, sala F, agosto 22-1978, ED, 80-619, dijo que se trataba de una especie de precontrato o figura contractual atípica; CNCiv. Sala A, junio 14-1978, ED, 79-275, se refirió de bloqueo del bien durante un lapso limitado) ; b) la segunda corriente considera a la "reserva" como un supuesto contractual atípico mediante el cual el titular se compromete, contra la entrega de una contraprestación la que puede ser una suma de dinero, o valores diversos como cheques, a no disponer del bien a un tercero en el breve plazo convenido, y si las partes no acuerdan en forma definitiva, existiendo un plazo esencial, tácitamente determinado e incorporado al contrato; c) El tercer supuesto es el de la "reserva pura" en la cual se subordina la relación contractual instrumentada en ella a la firma de un boleto definitivo (condición suspensiva) en donde la frustración produciría los efectos del art. 548 del Cód.Civ. (Dejamos constancia que no se debe confundir la reserva, concepto que ya hemos enunciado, con el xx xxxx a que se refiere el art. 1202 Cód.Civ. consistiendo en la entrega de una cosa por uno de los contratantes al otro, a fin de establecer el derecho de arrepentirse, este tiende a debilitar el negocio y se lo puede pactar a favor de una de las partes o de ambas, XXXXXXXXX-XXXXXXX, t. 5, Ed. Xxxxxx, 1984, p. 949, caracterizándose el convenio sobre arras en real, porque para su perfección, exige la entrega de la cosa, unilateral, porque la parte que la entrega, ya nada tiene que hacer con relación a la seña; oneroso porque se entrega una cosa, y accesorio porque reglamenta la forma y los efectos del arrepentimiento de un contrato.- Pero debemos destacar también la sanción que establece el art. 1202 Cód.Civ. al señalar "...quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor...", el Código señala, otro tanto, y no el doble, ya que existe una gran diferencia entre ambos conceptos, y lo podemos ejemplificar de la siguiente manera: otro tanto es igual a: si recibo $1 devuelvo $ 2 (el peso que recibí mas otro peso (otro tanto); en cambio el doble se resume así: si recibo $1 debo devolver el $1 mas $2 (el doble) es decir $ 3 contra el anterior que es $2, con lo cual si se establece como sanción el doble, se estaría modificando los términos del artículo 1202 del Cód.Civ.).

Por su parte Xxxxxxx entiende que aunque el precontrato designado como "reserva de compra", reúna todos los requisitos propios del contrato de compraventa, si la venta quedó condicionada a la conformidad de las partes y a la firma del boleto, operación ésta que no se cumplió por no haberse llegado a un acuerdo, debe considerarse extinguida o inexistente, debiendo restituir el vendedor, la suma recibida del comprador.

RESERVA DE COMPRA INMOBILIARIA

XXXXXX, XXXXXX

Publicado en: LLLitoral 2007 (noviembre), 1053

Fallo Comentado:  Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial xx Xxxxxxx (CCivyComRosario) ~ 2007/02/21 ~ Xxxxxxx, Xxxx C. x. Xxxxxxxx y Asoc. y otro 

Sumario: SUMARIO: I. El caso. — II. La reserva de compra o reserva ad referéndum. Posibilidad de adicionar otros efectos. — III. Diferencia con la seña. — IV. La actividad probatoria y la ausencia de demostración de culpa. — V. Conclusión

I. El caso

La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial xx Xxxxxxx, Sala Primera, en los autos "Xxxxxxx Xxxx C. x. Xxxxxxxx & Asoc. y otro" de fecha 21/02/2007, emitió un pronunciamiento trascendente en materia inmobiliaria, al resolver el destino de los fondos que fueran entregados en concepto de reserva de compra al corredor intermediario tras fracasar la operación de compraventa.

Los hechos que motivaron el criterioso fallo en estudio tuvieron origen en la vinculación de las partes a través de una reserva de compra, la que, como tal, requería la aceptación del vendedor que debía expresarse dentro del término previsto de treinta días. Amén de ello, se pactó la pérdida de las sumas entregadas para el caso en que la compradora no se ajustase a los términos de la reserva dentro del plazo estipulado y, como segundo efecto, se estableció que, se reintegraría el importe sin nada que reclamar: a) si la solicitud no era aceptada por el propietario; b) si los títulos no fueren perfectos; ó c) si, por imponderables que surgieran de la situación de crisis del país y de común acuerdo, entre las partes, se decidiera dejar sin efecto la reserva.

Al no concretarse la operación la actora reclamó la restitución de la suma de dinero que otorgare en concepto de reserva. El Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda.

Contra dicho pronunciamiento la demandada interpuso recurso de apelación. Se agravió fundando que el sentenciante no comprendió la verdadera naturaleza del instrumento "solicitud de reserva". Asimismo sostuvo que le agravió la sentencia en cuanto pretendió fundarse en la ausencia de prueba de la culpa de la actora en la no concreción de la operación con el propietario. Por último le agravió la sentencia en cuanto obligó a devolver dólares apartándose de la normativa pesificadora.

La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial xx Xxxxxxx, Sala Primera, rechazó el recurso de nulidad y declaró parcialmente procedente el recurso de apelación en cuanto a la conversión a pesos de las sumas que deben restituirse. El Tribunal estimó que, si bien se pactó la pérdida de las sumas entregadas en el caso en que la compradora no se ajustase a los términos de la reserva, ese pacto constituye un excepción en materia de reservas y únicamente puede ser de aplicación en el supuesto en que esté positivamente demostrado el apartamiento imputable del compromiso asumido en el documento. Se aclaró que si el accionante pretendió la devolución invocando que la operación había fracasado sin culpa de la reservante, y la demandada, en cambio opuso a esa pretensión, la alegación de que la frustración se debió a que la actora no se ajustó a los términos de la reserva, la carga probatoria del hecho impeditivo invocado por la demandada le correspondía a ella y no la cumplió. Respecto al agravio referente a la conversión a pesos del dinero entregado, el Tribunal resolvió que le asiste razón al apelante, y consecuentemente son de aplicación las disposiciones sobre pesificación establecidas por la ley 25.561 (Adla, LXII-A, 44), puesto que la suma fue entregada con anterioridad al 6/1/2002 y el vencimiento de la obligación de restitución operó con posterioridad a dicha fecha.

II. La reserva de compra o reserva ad referéndum. Posibilidad de adicionar otros efectos

La jurisprudencia y doctrina nacionales no son acordes al momento de conceptualizar esta figura. Así se ha sostenido que es un precontrato o figura contractual atípica (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A. "Xxxxxxxxxx xx Xxxxxxxxxx, Xxxxx X. y otros c. Xxxxxxx, Xxxxxxx X.". 02/09/1997, LA LEY, 1999-B, 792 (41.308-S) – JA, 1998-II-97).

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C. "Dimeo y Xxxxxxxx S.L. x. Xxxxxxxx, Boruca B. y otra". 14/09/1979, LA LEY, 1980-A, 425.; que es un boleto provisional (Cámara Federal de Apelaciones de Tucumán. "La Gaceta S.A. c. Comité Federal de Radiodifusión", 21/09/1983, ED, 106-271).; que estamos en presencia de un pacto (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, "Xxxxxx, Xxxxxx x. Xxxxxx X.X. y otro". 02/08/1984, LA LEY, 1985-B, 563 (36.818-S), JA, 985-II-633, ED, 112-130.); que es un contrato a fecha fija (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, "Xxxx, Xxxxxxx N c. Inmobiliario Xxxxx Xxxxxxx S.A.", 24/11/1981, JA, 982-II-485), un contrato innominado (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B. "Solo Xxxxx xx Xxxxx, Xxxxxx x. Xxxxxxx, Xxxxx y otros", 29/04/1980. LA LEY, 1981-C, 659 (35.940-S)); que es una oferta contractual irrevocable ("La reserva ad referéndum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria", XXXX, Xxxxxxx X. – XXXXXX, Xxxxxxxx X., JA 2000-I-745, Lexis N° 0003/007462); etc.

Consideramos que no es esta la instancia oportuna para adentrarnos en el análisis de su naturaleza jurídica, siendo suficiente mencionar los caracteres acerca de los cuales no hay discusión. A saber: a) otorga preferencia de aceptación para la venta sujeta a un plazo esencial; b) el reservante entrega una suma de dinero para garantizar la preferencia; c) de no realizarse la operación, el vencimiento del plazo implica la devolución del importe entregado, salvo culpa del reservante. Consecuentemente proponemos un concepto amplio que plasme dichos caracteres, como ser: "La reserva implica el compromiso del propietario de un bien de no enajenarlo a un tercero, durante un plazo generalmente breve, contra entrega de una suma de dinero que garantice la prioridad del reservante, correspondiendo la devolución del importe a este último de no realizarse la operación, a menos que pueda imputársele culpa en las tratativas negociables".

Empero, si bien la reserva implica la devolución del dinero de no concretarse el negocio, las partes pueden pactar otros efectos. En la causa que analizamos, por ejemplo, se pactó, entre otros, que las sumas entregadas se perderían en el caso en que la compradora no se ajuste a los términos de la reserva. Al ser esta estipulación una excepción en materia de reservas es lógico que el Tribunal haya resuelto que, al no poder demostrarse que la operación inmobiliaria resultó frustrada por culpa de la actora, corresponde restituir las sumas entregadas al ser ésta una de las consecuencias que se siguen de la reserva como tal, sin aditamentos.

III. Diferencia con la seña

Si bien hay fallos jurisprudenciales que sostienen que la entrega de dinero en calidad de reserva de un inmueble reviste el carácter xx xxxx (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, "Solo Xxxxx xx Xxxxx, Xxxxxx c. Xxxxxxx, Xxxxx y otros", 29/04/1980. LA LEY, 1981-C, 659 (35.940-S)), perdiéndose las sumas entregadas en beneficio de quien las recibió por el mero arrepentimiento, con buen tino el Tribunal diferencia estas figuras al expresar que, "no cabe otorgar al documento un sentido equivalente a la seña", y que, "si bien se pactó la pérdida de las sumas entregadas en el caso en que la compradora no se ajuste a los términos de la reserva, esa pérdida de las sumas constituye una excepción en materia de reservas, y únicamente puede ser de aplicación en el supuesto en que esté positivamente demostrado el apartamiento imputable del compromiso asumido en el documento de reserva".

Coincidentemente creemos que, si a la entrega de dinero, con vistas a la adquisición de un inmueble, se le da el nombre de reserva, no puede reconocérsele los efectos de la seña (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, "Xxxxxxxxxx, Xxxxx X. c. Xxxxxxxxx, Xxxxx X.", 22/09/1997, LA LEY, 1999-E, 916 (41.925-S) – JA, 1998-IV-92), más allá de los efectos alternativos que las partes hayan incorporado. De este modo la figura de la seña no puede hacerse extensiva al caso en que la índole de la entrega sea una reserva, salvo que incuestionablemente se pueda demostrar que ésta equivalía a aquélla (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G. "Xxxxxxxxx, Xxxxxx X. x. Xxxxxxxx, Xxxxxxx y otro". 28/09/1989, LA LEY, 1990-B, 601), lo que en el caso no ha sucedido.

IV. La actividad probatoria y la ausencia de demostración de culpa

En el fallo, objeto de nuestro comentario, la apelante se agravia en cuanto la sentencia de primera instancia se funda en la ausencia de prueba de la culpa de la actora en la no concreción de la operación con el propietario. Por su parte, la agraviante señala que nada debió probar bastando con el incumplimiento de la obligación de la actora.

Cabe mencionar al respecto que, en virtud del "Principio de adquisición procesal", resulta indiferente establecer a cuál de las partes le corresponde probar, siempre que los hechos esenciales de la causa queden acreditados. En este sentido, el principio del dispositivo ritual impone a los litigantes el deber de probar los presupuestos fácticos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción y tal imposición no depende de la calidad de actor o demandado sino de la situación que se coloquen dentro del proceso, por lo tanto al actor le corresponderá acreditar los hechos constitutivos de su pretensión en tanto que al contrario los extintivos, impeditivos o modificatorios que oponga a ellos (CNCom., Sala A, "Xxxxxx, Xxx X. x. Indev S.A. y otro". 08/04/2002, Lexis N° 30002505).

Con un criterio acertado, el Tribunal sostiene que, "si la accionante pretendió la devolución invocando que la operación había fracasado sin su culpa, y la demandada, en cambio, opuso a esa pretensión la alegación de que la frustración se debió a que la actora no se ajustó a los términos de la reserva, la carga probatoria del hecho impeditivo invocado por la demandada le correspondía a ella".

Concurrentemente, y como bien lo señala Xxxxxxx (XXXXXXX, Xxxxxxx, "Fundamentos del derecho procesal civil", Ed. Xxxxxxx, 1958, p. 242), la actividad probatoria no supone ningún derecho del adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte. Es una circunstancia de riesgo que consiste en que quien no acredita los hechos que invoca como fundamento de su derecho, pierde el pleito. Siguiendo estos lineamientos, en el fallo objeto de nuestro análisis, al no cumplir la apelante con la carga probatoria del hecho impeditivo a la pretensión de la actora, el Tribunal acertadamente desestima los agravios en este sentido, y condena a restituir las sumas entregadas.

V. Conclusión

Si bien cierta jurisprudencia considera como un efecto esencial de esta figura que, de no realizarse el negocio, al vencimiento del plazo el interesado pierde la suma dada por la reserva (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, "Dimeo y Xxxxxxxx, S. L. c. Xxxxxxxx, Xxxxxx B. y otra". 14/09/1979, LA LEY, 1980-A, 425), por el contrario la doctrina y jurisprudencia más reciente (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, "Xxxxxx, Xxxxxxx X. x. Vía Santa Xxx S.A.", 03/12/2001, LA LEY, 2002-D, 960 – Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, "Xxxxxxxxx, Xxxxxx a. c. Xxxxx, Xxxxx y otros". 28/04/2005, DJ, 2005/09/07, 30, a la cual adherimos), sostiene que "es de la esencia de la misma la devolución del importe entregado". Consecuentemente, el martillero que percibe sumas en concepto de reserva en una operación inmobiliaria que resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien se las entregara, a menos, claro está, que la reservante haya tenido culpa en la no concreción del negocio.

RESERVA

JURISPRUDENCIA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

La "reserva de venta" no va más allá de comprometer la indisponibilidad del inmueble por un período de tiempo: se paga para que se retire el inmueble de la venta. (CC0102 LP 214321 RSD-84-93 S 1-7-1993, CARATULA: Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx X. c/ Xxxxxx, Xxxxxx D. s/ Cobro de honorarios).-

Los contratos de reserva son "atípicos" y su virtud es comprometer al futuro vendedor en la indisponibilidad del inmueble por un período dado a cambio de una suma de dinero; es decir que el futuro comprador paga para que el inmueble sea retirado de la venta, mientras se negocian las condiciones de la operación. (CC0203 LP 93577 RSD-156-00 S 29-6-2000, CARATULA: Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx c/ Xxxxxx, Xxxxxxxx y/o ocupantes s/ Reivindicación).-

Los contratos de reserva son contratos atípicos en virtud de los cuales el futuro vendedor compromete la indisponibilidad del inmueble por un período dado a cambio de una suma de dinero. La reserva pura, o propiamente dicha, de compraventa inmobiliaria, es aquella que sólo tiene por alcance asegurar por un tiempo determinado, que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se comprometa con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad. Para el supuesto de no realizarse la operación, corresponde la devolución de lo recibido en seña. Se ha entendido que la reserva, en las condiciones en que se desarrolla la actividad de venta o locación de inmuebles, según los usos y costumbres xxx xxxxxxx, implica una prioridad que se reconoce a un interesado, retirándose de la oferta un determinado bien por breve plazo con el fin de hacer posible las negociaciones de las partes con miras a la concreción de la operación deseada. Al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes.

…

Si se decidió que el contrato que une a las partes no consiste en una compraventa de inmueble, sino tan sólo en una "reserva de compra", no hay razones para entender que ha mediado "arrepentimiento" que imponga la devolución de la seña doblada (art. 1202 del Código Civil). Sólo corresponde la restitución de lo percibido (art. 548 del Código Civil). CCI Art. 548 ; CCI Art. 1202.

…

Si un accionante sostiene en juicio que suscribió una reserva de venta a fin de adquirir una propiedad inmueble, pero en su texto se lee que esa reserva se efectuó "ad referendum" del propietario, y no se acreditó que esa condición haya sido concretada a fines de dar por conformada la negociación en esos términos, ello impide juzgar que la frustración del negocio haya sido por culpa del demandante y, por tanto, que haya perdido el importe de la seña que reclama (art. 375 del C.P.C.; art. 1137, 1197, 1323 del C.Civil). CCI Art. 1137 ; CCI Art. 1197 ; CCI Art. 1323 ; CPCB Art. 375

(CC0203 LP 109929 RSD-219-8 S 18-12-2008, CARATULA: V. K., D. G. c/ M. D., X. x/ Escrituración).-

La "reserva" de inmueble "ad referendum del propietario" en miras a su compra es un acto jurídico patrimonial, en el que se establece un plazo de caducidad; por lo tanto, las notificaciones que debieran realizarse deben ser fehacientes, a fin de no dejar dudas sobre los derechos y obligaciones respectivas. Interviniendo el titular de una inmobiliaria, ha de entenderse que la comunicación de la aceptación por parte del dueño debe ser realizada por el nombrado, salvo estipulación en contrario o directa intervención del propietario. (CC0102 MP 112841 RSD-267-00 S 29-6-2000, CARATULA: Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx c/ Xxxxxxxx Xxxxxx s/ Cobro de pesos).-

La entrega de una suma de dinero en concepto de reserva "ad refferendum" del propietario vendedor, con la obligación del presunto comprador de presentarse en las oficinas de la inmobiliaria, para la firma de contrato de compraventa, el día fijado en el recibo provisorio, constituye una promesa a persona determinada sobre un contrato especial, en los términos del artículo 1148 del Digesto Civil, y que para su perfeccionamiento requería, de manera ineludible, la aceptación por parte de la vendedora, aceptación que debió ser manifestada en alguna de las formas previstas en el artículo 1145 del mismo cuerpo legal. CCI Art. 1148; CCI Art. 1145. (CC0001 QL 7602 RSD-140-4 S 7-12-2004, CARATULA: Xxxxx, Xxxxxx Xxxxx c/ Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx s/ Devolución xx xxxx de compraventa).-

RESERVA Y COBRO DE COMISION INMOBILIARIA

JURISPRUDENCIA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

La Excma. Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial en la causa 105881 XXX-00-0 X 00-0-0000, XXXXXXXX: XXXXX XXXXX, XXXXXXX XXXXXXXX X/ XXXXXXXX XXXX, XXXXX XXXXX X/ XXXXX XXXXXXX, ha resuelto:

“… el actor cumplió en debida forma con la tarea su cargo como corredor, sin perjuicio de lo cual particularizó que la actividad mediadora xxx xxxxxxxx debe trascender la simple gestión de poner en contacto a las partes, la misma debe ser antecedente causal idóneo para la celebración del acto, y que los contratos los han de concluir sus titulares directamente, sin la presencia xxx xxxxxxxx, el que si ha de estar presente en la firma de los instrumentos intermedios como puede serlo el boleto de compraventa, hecho que no se dio en el caso de xxxxxx (arts. 260, 261 del C.P.C.; del decisorio apelado especialmente a fs. 69/69 vta.).-

Y ello se lo destaca, pues ha de advertirse que, la gestión que le encomendara al martillero actor, según la autorización que agrega a fs. 5, le fue otorgada en forma exclusiva y plena, por un plazo de 90 días, renovándose automáticamente por períodos posteriores de treinta días salvo que mediare comunicación escrita en contrario, estando previsto que sería remunerada en caso de concretarse la venta con un 3% del precio total de la misma en concepto de comisión, haciéndose constar también que, en el supuesto de perfeccionarse una operación iniciada o con un interesado acercado por el profesional interviniente durante la vigencia de la misma se comprometía la demandada a abonar la comisión convenida del precio respectivo por la labor cumplida (autorización de venta que corre a fs. 5 acompañada por el propio accionante).-

Se advierte sin hesitación de ese pacto que, evidentemente la labor que suponía el pago de la comisión acordada significaba como presupuesto indecible, la concreción de la venta del inmueble que le encomendara en ese cometido el demandado, supuesto que evidentemente no abraza a la llamada reserva de venta "ad-referendum" que efectivizó el profesional actor con terceras personas, pues ese pacto, que no involucró a la demandada, no puede constituirse por sí sola en ejecución ni principio de ejecución a los fines del derecho al cobro de comisión por parte del intermediario, pues en materia de corretaje y como se pactó, en definitiva se remunera el resultado de la gestión útil con independencia de los trabajos o servicios prestados para la consecución de ese fin (art. 111 del Cód. de Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973, Com. Civ. y Com. Sala IIa. La Matanza, Reg. Sent. 2/02).

En ese sentido no puede dejar de señalarse que, los contratos de reserva son pactos atípicos en virtud de los cuales el futuro vendedor -en este supuesto el corredor actuante al cual no consta se lo haya facultado a ese cometido (autorización de venta a fs. 5)- compromete la indisponibilidad del inmueble por el período dado a cambio de una suma de dinero, es decir que el futuro comprador paga para que el inmueble sea retirado de la venta mientras se negocian las condiciones de la operación y por tanto no constituyen contrato de compraventa salvo que se advierta que se confunda con los llamados boletos provisorios, lo cual no se aprecia en el presente, tanto más que esa reserva fue efectuado "ad referendum" de la aprobación de la demandada, es decir que no se contaba aún con el consentimiento de esta (arts. 1185, 1185 bis, 1143, 1323 del C. Civil; Cfr. Xxxxxxxxx "Código Civil Anotado" tº 5º pág. 139 nº 7 y págs. 843/844 nº 6).-

Y así cabe sostenerlo, pues como ha dejado en claro que el Superior Tribunal, la expresión contenida en el art. 111 del C. de Comercio acerca de que la comisión es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes, se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio, pero en todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un contrato (S.C.B.A., Ac. 54.978 del 16/4/1996, con las citas de A. y S. 1973-II-733 causa Ac. 37.728 en D.J.B.A 127-306; Ac. 32.728 sent. del 7-VIII-84; Xxxxxx Xxxxxxxxx "Código de Comercio.." p. 149 nº 291; Xxxxx-Xxxxxxx "Código de Comercio..." p. 148/149 e.o.).-

Con lo dicho se quiere significar que, si bien efectivamente el comitente demandado en vigencia de la autorización de venta que concedió en forma exclusiva al actor llevó a cabo por su parte la concesión de una contratación que significó violar ese mandato dado en exclusividad, según se advierte de la carta documento que corre a fs. 6, donde expone la conclusión de una indebida negociación por su parte pues no había cursado comunicación revocando dicha autorización, no puede valorarse que el pacto "de reserva ad-referendum" que concertó el accionante por su propia decisión, para el que reitero no estaba especialmente autorizado y no contó con la aceptación del accionado, sea causa ante su frustración de la perdida de la "parcela" de comisión que "le habría sumado la parte adquirente, ante la alternativa de la conclusión de una negociación de venta, pues como se expuso la mera reserva de venta por si sola no constituye ejecución, ni principio de ejecución a los fines del derecho al cobro de comisión (doctrina y jurisprudencia antes citada).-

Por tanto, sin perjuicio que debe reconocerse el crédito por el que reclama el accionante en la medida que lo estableció la Sra. jueza "a quo", en tanto como quedó en claro el comitente demandado llevó a cabo la conclusión de la negociación encomendada por sí mismo en violación de lo pactado, lo cual autoriza al cobro de la asignación establecida, no ha de accederse a la pretensión respecto al derecho al cobro de las sumas correspondientes a la comisión del eventual adquirente del bien inmueble en cuestión a la que alude el accionante según los términos de su memorial de agravios (art. 111 C. de Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973).-

Al respecto ha de señalarse que constituye característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación cuando concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquélla actividad, pues es menester resaltar que este derecho persiste en favor xxx xxxxxxxx cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando estas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas, supuesto este que abraza al presente (Cfr. esta Cámara Sala 1a. causa B-77.032 Reg. Sent. 57/94).”

La Excma. Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial en la causa 106939 RSD-239-6 S 19-10-2006, CARATULA: XXXXXXXXX, XXXXX XXXXX C/ RINGUELET, XXXXXXXX XXXXXX S/ DAÑOS Y PERJUICIOS, ha resuelto:

I.- La sentencia de fs. 256/259, que hace lugar a la demanda deducida en autos por Xxxxx Xxxxx y Xxxxx Xxxx Xxxxxxxxx contra Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, condenando al accionado a pagar a las actoras, la suma determinada como adeudada en concepto de reserva de venta, que fuera abonada por un interesado en la compra del inmueble de las actoras, que luego desistiera de la operación, viene apelada a fs. 260 por la parte actora, quien sustenta el recurso a fs. 268/269, mereciendo la réplica de la contraria glosada a fs. 280/285.

II.- Tal como fuera puntualizado por el “a-quo”, sin que ello fuera motivo de agravio de la recurrente, en el caso de autos, la parte actora encomendó al accionado la venta de un bien inmueble y este suscribió con un tercero interesado en la compra, un instrumento denominado “reserva de compra “ad Referéndum””, mediante el cual el futuro comprador entregó al ahora demandado la suma de U$S 5.000 en tal concepto y “para realizar los trámites de compra del inmueble detallado”, estipulándose el precio total de la operación en la suma de U$S 100.000, pactándose la modalidad para su pago y la futura suscripción de un boleto de compraventa y ulterior escrituración. La reserva se formalizó “ad referéndum” de los certificados de inhibición y dominio. Con posterioridad la reserva y condiciones pactadas fueron conformadas por las vendedoras aquí actoras.

En tal documento se estableció también la comisión a favor del accionado en la suma de U$S 6.000, a cargo del comprador, a ser abonados en forma efectiva en el momento de firmar el “contrato de compra venta” entendiéndose por tal el boleto de compraventa. En la cláusula quinta se estableció también que se autorizaba al señor Ringuelet para aplicar el monto abonado en calidad de reserva, en caso de realizarse la operación, al pago de la comisión pactada (ver documento de fs. 5).

Con posterioridad a la suscripción del mencionado instrumento y ulterior aceptación de las vendedoras, la parte compradora comunica su desistimiento de la operación, motivo por el cual las actoras requieren a la intermediaria el pago de la suma recibida en concepto de reserva, documentando dicho requerimiento mediante acta notarial, oportunidad en la cual la accionada deja asentada su negativa a entregar la suma recibida en concepto de reserva “por considerar que no está claro el importe que le corresponde a cada una de las partes” –entendiendo por tales a la vendedora y a la inmobiliaria-. Ante el requerimiento de las vendedoras a informar cuál sería la suma adeudada en concepto de gastos y honorarios, si los hubiera, la ahora accionada manifestó que no tenía aún la documentación motivo por el cual no entregaba el dinero.

La actora reconoce haber recibido como propuesta compartir con el intermediario la suma abonada en concepto de reserva, en partes iguales, a lo que respondió negativamente. De igual oferta habla la accionada en su contestación de demanda.

Ante estas circunstancias fácticas, luego de un frondoso intercambio epistolar, la parte que intentaba vender el inmueble con la intermediación del accionado, dedujo demanda judicial tendiente al pago de la suma que le fuera entregada en concepto de reserva. El Sentenciante consideró que, en el caso de autos, el efectivo impulso inicial que produjo la inmobiliaria para la venta del inmueble, cubrió las expectativas de quienes tuvieron una seria intención de comprar y que dicha tarea corresponde sea retribuida en forma proporcional al servicio prestado, abonándose también los gastos irrogados y, en orden a ello, reconoció a favor xxx xxxxxxxx una suma equivalente a la mitad del valor de la suma dada en concepto de reserva de venta.

III.- En el supuesto de autos ha sido suscripta una reserva de venta, sin que se firmara ulteriormente el boleto de compraventa y consiguiente escritura traslativa de dominio, tal como fuera propuesto en la referida reserva.

Cabe concluir por tanto que al corredor no le asiste derecho al cobro de comisión por el acercamiento de las partes para la formalización del contrato de compraventa, ya que no fue suscripto el correspondiente boleto, previsto en la reserva.

Ello surge de los propios términos del instrumento suscripto por las partes en el que se consigna que tal derecho a cobro de comisión surgirá con la firma del contrato de compraventa, debiendo interpretarse del contexto del acuerdo, que tal contrato era el boleto de compraventa, ya que a partir de su suscripción se acordaba el plazo para escriturar.

Es dable consignar al respecto que, el artículo 54 de la ley 10.973 determina los honorarios que percibirán los corredores públicos por los trabajos profesionales que realicen, estableciendo distintas escalas, según las operaciones que con su intermediación llegaren a concertarse.

El derecho xxx xxxxxxxx a la comisión surge de una mediación eficaz, que provoque el acuerdo de voluntades de modo que, en principio, aquél sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona (Xxxxxxxxxxx, "Tratado de Derecho Comercial", t. I, pág. 123) (SCBA, Ac 56972 S 3-5-1995).

No corresponde el pago de la comisión reclamada no obstante haberse frustrado el negocio, pues ya sea que el intermediario lo pretenda en calidad de comisionista, agente, corredor, el contrato en el cual hubiera intervenido debió haberse concretado, tal como lo ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Matmetal SA. c/ TAMSE. y Estado Nacional s/ daños y  perjuicios del 16 de Septiembre de 1999).

Por otra parte, según lo establece el artículo 37 de la ley 20.266, el derecho a la percepción de la comisión surge desde que las partes concluyan el negocio mediado y tal remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por si mismo.

Ha entendido la Suprema Xxxxx xx Xxxxxxxx xx xx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxx al respecto que la norma se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio, pero en todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un contrato (conf. "Acuerdos y Sentencias", 1973-II-733; causa Ac. 32.728 en D.J.B.A., 127-306; Ac. 32.728, sent. del 7-VIII-84; Xxxxxx Xxxxxxxxx, "Código de Comercio ...", pág. 149 nº 291; Xxxxx-Xxxxxxx, "Código de Comercio ...", pág. 296 nº 123; Xxxxxxxxx Madrid, "Código de Comercio ...", págs. 148, 149, entre otros).

Esta Sala ha interpretado que la falta de realización alude a un posterior incumplimiento, rescisión, resolución o "distracto", pero supone siempre un negocio jurídico formalizado y 94.907 del 15-II-2001, RS 15-2001)). y perfecto (Esta Sala, 12-5-59, DJBA, t. 57-270

Dicho contrato se considera perfeccionado cuando las partes quedan efectivamente vinculadas por el acuerdo de voluntades, generándose derechos y obligaciones reciprocas, que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de las prestaciones asumidas y para reclamarse el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento (conf. Xxxxxxxxxxx, Tratado de Derecho Comercial, T. I, pag. 123 y ssgtes., Xxxxxxxx Xxxxxx, Código de Comercio, pag. 171 y ssgtes.).

En el caso de autos no puede sostenerse que la tarea xxx xxxxxxxx hubiera sido exitosa con respecto a la compraventa por la firma de la reserva, ya que dicho contrato tiene por finalidad el retiro del inmueble de la venta, a fin de que no se prosiga ofreciendo a potenciales compradores y lograr perfeccionar entre las partes el acuerdo de voluntades tendiente a la celebración de los actos que sí tendrán por finalidad operar la transmisión de la propiedad y consiguiente pago del precio.

De modo tal que mal puede pretender el corredor el cobro de la comisión que le hubiera correspondido de haberse celebrado el contrato de compraventa entre las partes acercadas por su intermediación.

IV.- Cabe por tanto determinar, cual es el derecho que tienen las partes de autos sobre los fondos dados en concepto de reserva que han perdido quienes manifestaron su intención de adquirir el inmueble tras comunicar su desistimiento de efectivizar dicha adquisición.

No hay duda que en el conflicto generado ha tenido como causa la falta de previsión expresa en el instrumento suscripto, del destino que habría de darse a la suma abonada en concepto de reserva, en caso de frustrarse la operación por culpa de quien aparece como interesado en la compra.

Ello importó un incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado en su calidad xx xxxxxxxx, tal como lo ha puntualizado el Tribunal de Disciplina del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de La Plata, según constancia de fs. 196/199.

Esta falta de previsión por parte de quien era requerido por su profesionalidad para redactar los contratos en cuestión, en modo alguno puede ser interpretada en sentido favorable a dicho intermediario predisponente, ya que no puede aprovecharse de la omisión para mejorar su situación, en este caso, de contenido patrimonial.

Tal como lo ha indicado el Sentenciante, ante el silencio del contrato corresponde al juzgador establecer la pauta a la que las partes deberán atenerse para solucionar el conflicto suscitado.

En este sentido considero que, tal como fuera precedentemente postulado, el contrato atípico celebrado por las partes que denominan “reserva ad referéndum” tiene un contenido económico dado por el monto que se abona como contraprestación por el retiro del inmueble xxx xxxxxxx de venta, y este acuerdo ha sido logrado por el corredor.

De tal modo que su derecho a cobrar comisión debe ser determinado con respecto al convenio efectivamente logrado y el valor a tomar en cuenta para dicha determinación habrá de ser el que efectivamente ha de quedar a favor de la vendedora como consecuencia de la falta de perfeccionamiento del contrato de compraventa.

Considero por tanto que al corredor le asiste el derecho de cobrar una retribución con relación al contrato de reserva, en un porcentaje equivalente al fijado por el artículo 54 II a, de la ley 10.973, que aplico al caso por analogía, sobre el valor abonado en concepto de reserva, que estimo en el caso en la suma de U$S 150.

Dicha suma será la única que se admite como pretensión en su favor, ya que en la contestación de demanda no ha invocado la existencia de gastos que considera deben ser solventados por las actoras (art. 330 y 165 del CPCC).

Propongo por tanto, con el alcance indicado, sea modificada la sentencia apelada, elevándose a la suma de U$S 4.850 el monto de la condena.

X.- Xx agravia la parte actora con relación al cómputo de los intereses moratorios y en este aspecto considero que los agravios también deben ser oídos ya que el retardo imputable en el cumplimiento de la obligación de entregar a las vendedoras la suma recibida como concepto de reserva por la venta del inmueble encomendado al corredor, se produce a partir del momento en que se frustra la operación por culpa del comprador. Ello es así por cuanto la retención de tales fondos para ser imputados al pago de la comisión cesa a partir de la frustración del contrato de compraventa, circunstancia que deja sin derecho al corredor a percibir la comisión pactada para el caso de ser suscripto el boleto de compraventa.

Es por ello que resulta atendible la crítica de las apelantes en cuanto al computo de los intereses que entiendo debe ser iniciado a partir del requerimiento de pago formulado en acta notarial, cuando ya se había frustrado la operación, con fecha 14 de febrero de 2005, tal como se solicita en los agravios (art. 509 del C.C.).

VI.- Si las precedentes consideraciones son compartidas por la colega propicio sea modificada la sentencia apelada elevando a la suma de U$S 4.850 el monto de la condena y estableciendo que el cómputo de los intereses moratorios establecidos en el pronunciamiento apelado sea iniciado el día 14 de febrero de 2005.

Las costas del proceso recursivo postulo sean soportadas por la accionada en virtud de revestir calidad de vencida (art. 68 del C.P.C.C.).”

Si un accionante sostiene en juicio que suscribió una reserva de venta a fin de adquirir una propiedad inmueble, pero en su texto se lee que esa reserva se efectuó "ad referendum" del propietario, y no se acreditó que esa condición haya sido concretada a fines de dar por conformada la negociación en esos términos, ello impide juzgar que la frustración del negocio haya sido por culpa del demandante y, por tanto, que haya perdido el importe de la seña que reclama (art. 375 del C.P.C.; art. 1137, 1197, 1323 del C.Civil). CCI Art. 1137; CCI Art. 1197; CCI Art. 1323; CPCB Art. 375. (CC0203 LP 111390 RSD-141-9 S 17-9-2009, CARATULA: M. W., G. A. c/ B. P. Bs. As. s/ Daños y Perjuicios).-

INTERPRETACION DEL CONTENIDO DE “LA RESERVA”, MAS ALLA DE LA DENOMINACION

Si bien las partes denominaron al acuerdo como "reserva", lo que llevaría a estimar que no pasa de un compromiso asumido por el titular de no enajenar el inmueble dentro de un plazo -generalmente- breve, lo cierto es que el contenido del instrumento genera efectos más extensos que los de la simple reserva, desde que el acto analizado regla los términos de la relación jurídica, fijando la forma de pago, el momento de tradición del bien y la formalización de cada uno de los actos para perfeccionar la cesión de los derechos hereditarios. Consecuentemente, el acuerdo que es causa de este proceso posee una cualidad de la que resulta huérfana la simple reserva: no es posible arrepentirse del mismo, por lo que su interrupción se producirá de manera anticipada sólo ante circunstancias que ameriten la resolución del mismo. (CC0003 LZ 908 RSD-98-10 S 28-5-2010, CARATULA: XXXX, XXXXX XXXXXXX Y OTRA C/ XXXXX, XXXXX XXXX Y OTRA S/ RESOLUCIÓN DE CONTRATO).-

COMISION MARTILLEROS

JURISPRUDENCIA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

Cuando el negocio jurídico no se da por escrito, la expresión de voluntad que lo tipifica debe exteriorizarse a través del comportamiento de las partes, actos complementarios que se configuran como expresiones rituales en cada caso. Una visita al inmueble puesto en venta, con dos personas interesadas, no conduce a dar por probada una autorización exclusiva a favor del martillero, ni la venta posterior a los mismos hace inferir su frustración por el propietario, pues los actos configurativos deben ser signos ciertos de la voluntad y a traves de ellos, debe haber un reconocimiento objetivo del negocio jurídico, de manera clara e indudable. (CC0102 MP 78842 RSD-91-91 S 3-5-1991, XXXXXX, XXXXXXX XXXXXXX C/ XXXXX, XXXXX XXXXXX Y OTRO S/ COBRO DE COMISIÓN ARANCELARIA).-

Aunque la conclusión de la compraventa haya tenido lugar sin que el corredor concluyera su gestión, mediando entre las partes y confeccionando el pertinente boleto, si la concreción del negocio fue originado en la intervención de la inmobiliaria, quien no culminara su actividad mediadora, lo cierto es que dió el impulso inicial, mostrando el inmueble que evidentemente cubrió las expectativas de la comitente adquiriéndolo; por lo tanto, tendrá derecho a una retribución, aunque no en forma íntegra sino proporcional al servicio prestado, y sin perjuicio del reintegro de los gastos que hubiera efectuado. (CC0101 MP 113445 RSD-432-00 S 28-11-2000, XXXXXXX XXXXXXX X/ XXXXXX XXXXX X/ COBRO DE PESOS).-

Si la transmisión de dominio del inmueble se materializó con la probada intervención previa de un corredor en la operatoria, resulta procedente, en principio el derecho que le asiste al mismo a percibir una comisión, pues ésta se debe, incluso, cuando principiada la negociación por el corredor el comitente la concluyere por si mismo, lo normado por el artículo 111 tercer párrafo del Código de Comercio. CCO Art. 111. (CC0101 LP 241372 X 00-0-0000, XXXXXXX, XXXXX XXXXX X/ XXXXXX XXXXXX X/ COBRO SUMARIO DE PESOS).-

La Cámara Comercial Nº 203 de La Plata, en la causa 105881 XXX-00-0 X 00-0-0000, XXXXXXXX: XXXXX XXXXX, XXXXXXX XXXXXXXX X/ XXXXXXXX XXXX, XXXXX XXXXX X/ XXXXX XXXXXXX, ha resuelto:

I) En el premencionado decisorio la Sra. Xxxxx "a quo" hizo lugar a la demanda promovida por D. F. O. R. y que dirigiera contra R. J. G. S., condenando a este a abonar al actor la suma de $ 2.900, con más los intereses que allí determinó, impuso las costas al demandado vencido, difiriendo la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para el momento que exista liquidación aprobada en autos.

Contra esa forma de decidir apela la actora a fs. 72, viniendo la correspondiente expresión de agravios a fs. 88/90, donde sustancialmente expresa que, si bien la sentenciante de la precedente etapa pormenorizaba que, el reclamo en la contienda en concepto "de comisión" corresponde al 3% del valor pactado en la autorización de venta que efectuara el demandado sobre la propiedad que involucraba a esa negociación y que consta en la carta documento que obra a fs. 10 del trámite, es decir la suma de $ 2700, lo cierto es que ese porcentaje fue pactado para que sea abonado por la parte vendedora y "el otro 3%" correspondía a la parte compradora; por ello y como consecuencia que la operación se vio frustrada por culpa exclusiva del demandado, el importe de la comisión que le hubiera correspondido percibir era de $ 5.400 conforme al texto del art. 54 de la ley 10.973 apartado II, que establece un arancel para el caso de venta inmuebles del 1,5% al 3% a cargo de cada parte.

Con ese piso de marcha principio por señalar que, vienen incuestionadas a esta alzada las calificaciones que pormenorizó la sentenciante de la precedente etapa en cuanto destacó que, el actor cumplió en debida forma con la tarea su cargo como corredor, sin perjuicio de lo cual particularizó que la actividad mediadora xxx xxxxxxxx debe trascender la simple gestión de poner en contacto a las partes, la misma debe ser antecedente causal idóneo para la celebración del acto, y que los contratos los han de concluir sus titulares directamente, sin la presencia xxx xxxxxxxx, el que si ha de estar presente en la firma de los instrumentos intermedios como puede serlo el boleto de compraventa, hecho que no se dio en el caso de marras (arts. 260, 261 del C.P.C.; del decisorio apelado especialmente a fs. 69/69 vta.).

Y ello se lo destaca, pues ha de advertirse que, la gestión que le encomendara al martillero actor, según la autorización que agrega a fs. 5, le fue otorgada en forma exclusiva y plena, por un plazo de 90 días, renovándose automáticamente por períodos posteriores de treinta días salvo que mediare comunicación escrita en contrario, estando previsto que sería remunerada en caso de concretarse la venta con un 3% del precio total de la misma en concepto de comisión, haciéndose constar también que, en el supuesto de perfeccionarse una operación iniciada o con un interesado acercado por el profesional interviniente durante la vigencia de la misma se comprometía la demandada a abonar la comisión convenida del precio respectivo por la labor cumplida (autorización de venta que corre a fs. 5 acompañada por el propio accionante).

Se advierte sin hesitación de ese pacto que, evidentemente la labor que suponía el pago de la comisión acordada significaba como presupuesto indecible, la concreción de la venta del inmueble que le encomendara en ese cometido el demandado, supuesto que evidentemente no abraza a la llamada reserva de venta "ad-referendum" que efectivizó el profesional actor con terceras personas, pues ese pacto, que no involucró a la demandada, no puede constituirse por sí sola en ejecución ni principio de ejecución a los fines del derecho al cobro de comisión por parte del intermediario, pues en materia de corretaje y como se pactó, en definitiva se remunera el resultado de la gestión útil con independencia de los trabajos o servicios prestados para la consecución de ese fin (art. 111 del Cód. de Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973, Com. Civ. y  Com. Sala IIa. La Matanza, Reg. Sent. 2/02).

En ese sentido no puede dejar de señalarse que, los contratos de reserva son pactos atípicos en virtud de los cuales el futuro vendedor -en este supuesto el corredor actuante al cual no consta se lo haya facultado a ese cometido (autorización de venta a fs. 5)- compromete la indisponibilidad del inmueble por el período dado a cambio de una suma de dinero, es decir que el futuro comprador paga para que el inmueble sea retirado de la venta mientras se negocian las condiciones de la operación y por tanto no constituyen contrato de compraventa salvo que se advierta que se confunda con los llamados boletos provisorios, lo cual no se aprecia en el presente, tanto más que esa reserva fué efectuado "ad referendum" de la aprobación de la demandada, es decir que no se contaba aún con el consentimiento de esta (arts. 1185, 1185 bis, 1143, 1323 del C. Civil; Cfr. Xxxxxxxxx "Código Civil Anotado" tº 5º pág. 139 nº 7 y págs. 843/844 nº 6).

Y así cabe sostenerlo, pues como ha dejado en claro que el Superior Tribunal, la expresión contenida en el art. 111 del C. de Comercio acerca de que la comisión es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes, se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio, pero en todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como causa jurídica que exista efectivamente la conclusión de un contrato (S.C.B.A., Ac. 54.978 del 16/4/1996, con las citas de A. y S. 1973-II-733 causa Ac. 37.728 en D.J.B.A 127-306; Ac. 32.728 sent. del 7-VIII-84; Xxxxxx Xxxxxxxxx "Código de Comercio.." p. 149 nº 291; Xxxxx-Xxxxxxx "Código de Comercio..." p. 148/149 e.o.).

Con lo dicho se quiere significar que, si bien efectivamente el comitente demandado en vigencia de la autorización de venta que concedió en forma exclusiva al actor llevó a cabo por su parte la concesión de una contratación que significó violar ese mandato dado en exclusividad, según se advierte de la carta documento que corre a fs. 6, donde expone la conclusión de una indebida negociación por su parte pues no había cursado comunicación revocando dicha autorización, no puede valorarse que el pacto "de reserva ad-referendum" que concertó el accionante por su propia decisión, para el que reitero no estaba especialmente autorizado y no contó con la aceptación del accionado, sea causa ante su frustración de la perdida de la "parcela" de comisión que "le habría sumado la parte adquirente, ante la alternativa de la conclusión de una negociación de venta, pues como se expuso la mera reserva de venta por si sola no constituye ejecución, ni principio de ejecución a los fines del derecho al cobro de comisión (doctrina y jurisprudencia antes citada).

Por tanto, sin perjuicio que debe reconocerse el crédito por el que reclama el accionante en la medida que lo estableció la Sra. jueza "a quo", en tanto como quedó en claro el comitente demandado llevó a cabo la conclusión de la negociación encomendada por sí mismo en violación de lo pactado, lo cual autoriza al cobro de la asignación establecida, no ha de accederse a la pretensión respecto al derecho al cobro de las sumas correspondientes a la comisión del eventual adquirente del bien inmueble en cuestión a la que alude el accionante según los términos de su memorial de agravios (art. 111 C. de Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973).

Al respecto ha de señalarse que constituye característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación cuando concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquélla actividad, pues es menester resaltar que este derecho persiste en favor xxx xxxxxxxx cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando estas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas, supuesto este que abraza al presente (Cfr. esta Cámara Sala 1a. causa.).-

Asimismo la Xxxxxx Xxxxxxxxx 0000 xx Xx Xxxxx 105.881 RSD. 10/06 S 14-2-06. CARATULA: "XXXXX XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX X. XXXXXXXX XXXX XXXXX XXXXX X. XXXXX SUMARIO" ha resuelto:

En cuanto a la comisión pagada por el actor que consta en el recibo y reserva ad referéndum, ellos han sido reconocidos por el oficiado informando que percibió las sumas en concepto de honorarios y gastos e informes del bien, por lo que habiéndose resuelto la operación por culpa de los demandados este reclamo también debe prosperar (arts. 375, 384 y 401, CPCC y 1204 C.Civil). No desmerece el reclamo el hecho de que quien recibió los pagos no esté colegiado en la Provincia de Buenos Aires ni en Quilmes, pues no ha sido el actor el que le enconmendo la venta del inmueble sino los propios demandados y, en todo caso, ellos debieron averiguarlo antes de tal misión encomendada. CPCB Art. 375 ; CPCB Art. 384 ; CPCB Art. 401 ; CCI Art. 1204. (CC0001 QL 8496 XXX-0-0 X 0-0-0000, XXXXXXXX: Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxx c/ Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxx s/ Incumplimiento contractual-Daños y perjuicios).-

Si se alega una pretendida renuncia al cobro de la comisión por intermediación inmobiliaria, debe probarse ya que la intención de renunciar no se presume, y la interpretación de los actos que induzcan a probarla debe ser restrictiva. XXX Xxx. 000 (XX0000 MP 70768 RSD-215-88 S 5-7-1988, CARATULA: Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx c/ Xxxxx, Xxxxxxxx Xxxx s/ Cobro de pesos).-

El derecho al devengamiento de la comisión xxx xxxxxxxx surge de que la intervención del mismo sea pedida o aceptada, incluso tácitamente y que la obra del mediador x xxxxxxxx haya conducido a los contratantes a la concreción del contrato, aunque más no fuera por virtud del impulso inicial.(Art. 111, 2° párrafo del Código de Comercio). XXX Xxx. 000 (XX0000 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx s/ Cobro de Pesos).-

El convenio firmado entre actor y demandado, por el que se pacta el pago de una comisión del 6% es nulo. Y ello es así, porque la normativa que rige la cuestión (Ley 10973), establece que los aranceles de los corredores por la venta de inmuebles serán del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte, siendo tal escala arancelaria de "observancia obligatoria", tanto en los mínimos como en los máximos. XXXX 10973 (CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx s/ Cobro de Pesos).-

El acordar que una de las partes otorgantes de un contrato preliminar de compraventa inmobiliaria, celebrado con la intervención de un corredor, quede totalmente eximida de pagar la comisión de este último, conlleva transgredir el art. 111 del Código de Comercio y los artículos 53 inc. a) y 54 inc. II) apart. a) de la ley provincial 10.973, preceptos todos que se encuentran fundados en el orden público; por ende, corresponde resolver la invalidez de los convenios que los desconocen -de causa ilícita, por ser el objeto prohibido-, ya que configuran actos nulos de nulidad absoluta con arreglo a los artículos 502, 953, 1044, 1047 y concs. del Código Civil y, por resultar manifiesta una nulidad de tales características, es susceptible de ser declarada de oficio conforme a los arts. 1038 y 1047 1° parte del mismo código. XXX Xxx. 000 ; XXXX 10973 Art. 53 Inc. a ; XXXX 10973 Art. 54 Inc. 2 ; CCI Art. 502 ; CCI Art. 953 ; CCI Art. 1044 ; CCI Art. 1047 ; CCI Art. 1038 (CC0101 LP 241372 S 13-5-2003, XXXXXXXX: XXXXXXX, XXXXX XXXXX X/ XXXXXX XXXXXX X/ COBRO SUMARIO DE PESOS).-

La S.C.B.A., Ac 56972, Sentencia del 3-5-1995, XXXXXXXX: XXXXX, XXXXX XXXXXXX C/ XX XXXXXX, XXXXX X/ COBRO DE SUMA DE DINERO - PUBLICACIONES: AyS 1995 II, 210.-

1. La Cámara a quo revocó la sentencia de primera instancia, que había hecho lugar a la acción por cobro de comisión y, por ende, rechazó la demanda. Marginando la circunstancia de que el voto afirmativo dado a la primera cuestión no se compadece ni con el interrogante planteado ni con lo decidido en el acuerdo, el tribunal de alzada juzgó afectado de nulidad absoluta el título esgrimido por el actor como base de su pretensión.

En este sentido fue considerado que la cláusula inserta en el boleto de compraventa (fs. 89) según la cual "el 6% de comisión será abonado por la parte compradora", violaba expresas disposiciones legales y ello conducía a considerarla nula de nulidad absoluta.

2. Estimo que el recurso extraordinario de inaplicabilidad xx xxx resulta fundado.

a) Lo que prohíben las disposiciones legales a que alude la alzada (art. 54, II, ley 10.973 y concordantes) es renunciar anticipadamente a la comisión, o pactar reducciones por debajo del mínimo legal.

Si bien es doctrina reiterada de esta Suprema Corte que, por regla, la interpretación de las convenciones de las partes constituye una cuestión de hecho y, como tal, se encuentra al margen de su revisión en sede extraordinaria. Ello conforma un principio que, siendo tal, admite la excepción: el absurdo ("Acuerdos y Sentencias", 1985II305; Ac. 46.752, sent. del 29IX92; entre otras).

Creo que en este caso tal desvío se ha acreditado por el recurrente. Lo juzgo así porque de ninguna manera puede inferirse de la cláusula en cuestión que se hubiese pactado una comisión por encima del máximo (6% + 3%) como afirma el fallo sino que se ha convenido la paga máxima del 6%. Tampoco hay una renuncia anticipada al cobro de comisión, o una quita o reducción prohibida: simplemente se ha pactado, dentro del amplio margen de discrecionalidad que otorga el art. 1197 del Código Civil, que la aludida retribución será abonada por el comprador.

En tanto el emolumento pactado se encuentre dentro de los márgenes legales; la circunstancia de que la ley de la materia establezca que el 50% del mismo será abonado por cada parte, no impide que éstas puedan convenir que una sola de ellas se hará cargo del total, máxime cuando media conformidad del acreedor. El juego armónico de los arts. 693, 725, 726, 727, 1197, 1998 y concs. del Código Civil, permite tal arreglo.

b) Si lo que dejo expuesto es compartido, corresponderá hacer lugar al recurso interpuesto, casar la sentencia impugnada y atender a los agravios formulados por la demandada a la sentencia de primera instancia, que no fueron considerados por la alzada dado el alcance de lo que decidiera.

Cuestiona la accionada el reconocimiento a la pretensión de cobro y dice que la frustración del negocio privó al corredor del derecho a la comisión.

No le asiste razón.

En el precedente que invoca en su apoyo (Ac. 32.728, sent. del 7VIII84) se decidió que la expresión contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de que la comisión es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes", se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer ineludiblemente como causa jurídica la efectiva conclusión de un contrato.

Es evidente que la parte demandada ha desinterpretado el contenido de la referida doctrina porque ha considerado erróneamente que la conclusión del contrato que origina el derecho a percibir la comisión, no se ha consumado con la sola firma del boleto de compraventa, requiriendo además el perfeccionamiento de esa promesa de venta con las formalidades que la ley impone (escritura, tradición e inscripción). En efecto, la celebración de ese acuerdo genera el derecho xxx xxxxxxxx, al cobro de la comisión, con independencia de que acontecimientos ulteriores ajenos a éste frustren el desenlace natural del negocio jurídico: el traspaso del dominio de la cosa (art. 111, Código de Comercio y su doct.).

Nadie está obligado a comprar o vender, de modo que el desistimiento de las operaciones es perfectamente válido, pero ello no implica que puedan dejar de cumplirse las obligaciones contraídas con el intermediario, con quién se celebró un contrato. La circunstancia de que el pago de la comisión debiera efectuarse en el acto de la firma del boleto de compraventa no significa que lo que se retribuya fuera la confección de ese instrumento -al que el corredor es ajeno- puesto que las funciones del intermediario están fijadas por la ley. (CC0001 SI 87705 RSI-316-1 I 10-7-2001, XXXXXX XXXXXXXX X/ XXXXXXXXX XXXXXXX X/ COBRO DE COMISIÓN INMOBILIARIA).-

La actividad mediadora xxx xxxxxxxx debe trascender la simple gestión de poner en contacto a las partes; la misma debe ser antecedente causal idóneo para la celebración del contrato que obviamente suscribirán los interesados directos, sin perjuicio de estar presente en la firma de los instrumentos intermedios como puede ser el boleto de compraventa, que no se dio en el caso de marras. Para que el corredor tenga derecho a la comisión, debe concluirse el negocio principal por los contrayentes aproximados por él. Al respecto ha de señalarse que constituye característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación cuando concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquélla actividad, pues es menester resaltar que este derecho persiste en favor xxx xxxxxxxx cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando estas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas. (CC0000 DO 87759 RSD-25-9 S 10-3-2009, XXXX XXXXXX XXXXXX X/ XXXXXX XXXXX XXXXXXX Y XXXXXXXXXXX XXXXX XXXXXXX X/ COBRO DE PESOS Y DAÑOS Y PERJUICIOS).-

MODELOS

SEÑA:

a.- El comprador entrega en este acto al vendedor la suma de …………….. (……..) en concepto xx xxxx, por la reserva de: ………………….. por un plazo de …………………. días a partir del ……………… de ……………….. de ………………….., sirviendo el presente de suficiente recibo.-

b.- El precio total de la presente compraventa se establece en la suma de ……………. (……………) entregando el comprador al vendedor en este acto la suma de ………….. (……………….) como seña, sirviendo el presente de suficiente recibo, y el resto, o sea la cantidad de ………………. (…………………) será pagada de la siguiente forma ……………-

A CUENTA DE PRECIO:

a.- El comprador entrega en este acto al vendedor la suma de …………….. (……..) a cuenta de precio, sirviendo el presente de suficiente recibo, y el resto, o sea la cantidad de ………………. (…………………) será pagada a la escrituración, integrándose el precio total de …………… (……………….).-

b.- El precio total de la presente compraventa, se establece en la suma de …………………… (………..), entregando el comprador al vendedor en este acto la suma de …………….. (……..) a cuenta de precio, sirviendo el presente de suficiente recibo, y el resto, o sea la cantidad de ………………. (…………………) será pagada de la siguiente forma: …………………………….-

MODELO DE RESERVA:

Recibí del señor ……………….. mayor de edad, de estado civil ……….., quien acredita su identidad con ………… Nº ………………, domicilio en calle .. Nº ……….., piso …………….., departamento ……… de …………….., la suma de ………………. ($ ………..), en expresa calidad de reserva, y ad referéndum de la aprobación del titular del dominio, pro su propuesta de compra del inmueble ubicado en ……………., en el precio de pesos …………. ($ ………….), pagadero de la siguiente forma: …………. La posesión del citado inmueble se otorgará en el siguiente estado de ocupación: …………….. con títulos perfectos y con línea y aparato telefónico Nº ………….. Esta reserva es válida hasta el día ………… del mes de ……………. de …….., a la hora …………, fecha que se fijara para la firma del correspondiente boleto de compraventa, que efectuará en nuestras oficinas, citas en la calle ……… Nº ……….. de …………, cuyas cláusulas el interesado en adquirir el inmueble conoce y acepta. Si esta reserva de compra fuese aceptada por el titular del dominio y no se concertara en la fecha y hora dispuesta debido al silencio, a la incomparecencia o al desistimiento expreso del interesado en adquirir el inmueble, éste incurrirá en xxxx automática y perderá de hecho, por su culpa, en concepto de indemnización libremente convenida, la suma de dinero entregada en este acto, por simple vencimiento del término otorgado precedentemente o por desistimiento de realizar la operación, sin necesidad de notificación o emplazamiento judicial o extra judicial alguno, desistiendo de toda acción y derecho que podría ejercer para recuperar la suma entregada. En el supuesto de no ser aceptada esta reserva por el titular del dominio, al interesado en adquirir el inmueble en cuestión se le devolverá íntegramente el importe recibido en este acto, renunciando expresamente al derecho de reclamar intereses, reajustes, indexación o incremento de ninguna especie. De realizarse esta operación de compraventa, por prestación de servicios profesionales, el interesado comprador le pagará al corredor inmobiliario, don ………….., en el acto de la firma del correspondiente boleto de compraventa, el ………. porciento (…%) del monto total de venta de la referida propiedad inmueble, en concepto de comisión. De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de ………….., a los …… días del mes de …………….. de 20……….-

MODELO DE AUTORIZACION DE VENTA

…………., ……….. de ………… de 20……..

Señor ……….:

AUTORIZO plenamente a Ud. para que venda particularmente (o en remate público) la propiedad de mi pertenencia ubicada en ………….., calle ……………. Nº …………., entre …………… y ……………, cuyas medidas y demás datos se establecen a continuación: …………………………-

La venta se realiza por el precio total convenido de ……………, pagadero en la siguiente forma: ………………-

Queda Ud. autorizado para firmar el boleto de venta, percibir del comprador la parte del precio que corresponda, y dar por cuenta de terceros las facilidades de pago que crea conveniente a fin de facilitar la venta.-

La propiedad se entregará totalmente desocupada sin que medie oposición de terceros.-

Declaro que no estoy inhibido, que los títulos son perfectos, y que no tienen por origen información veinteañal, donación ni dación en pago.-

Esta autorización es válida e irrevocable por …………… días-calendario, a contar desde la fecha, y tiene carácter de exclusividad, por lo que me comprometo, durante dicho término, a no gestionar la venta directamente ni por terceras personas. Pasado dicho plazo sin haberla vendido, esta autorización quedará nula y sin valor, no teniendo en ese caso suma alguna que pagar por ningún concepto. Reconozco a favor de ………………………, en caso de venta, una comisión del ……… por ciento ( ……%) sobre el precio total, que pagaré al firmarse el correspondiente boleto de compraventa y que podrá retener de la suma que perciba del comprador en dicho acto.-

En prueba de conformidad se firman ……… ejemplares de un mismo tenor.-

(Fdo. Mandante)

Nombre aclarado

Domicilio

Teléfono

Documento de identidad

Observaciones ………………………………………………………..

MODELO DE RESERVA

Recibí del señor ……………….., con domicilio en calle .. Nº ……….., piso …………….., departamento ……… de …………….., la cantidad de $ ……….., por la reserva de ……………. que se compromete adquirir en el precio total de $ ……………, pagaderos de la siguiente forma: ……………….-

El correspondiente boleto de compraventa, cuyas cláusulas el comprador conoce y acepta, deberá firmarse el día ……. de …………. de ………. en las oficinas del martillero ……………., citas en calle ……………. Nº ……………….., quien interviene en esta operación y cobrará en dicho acto el ………… por ciento (…….%) en concepto de comisión sobre el importe total de venta. Si en la fecha indicada precedentemente el presunto comprador no se presentara a firmar el boleto respectivo, o si la operación no pudiera concretarse por su culpa, perderá de pleno derecho y sin necesidad de intimación judicial o extra judicial alguna, la suma entregada para esta reserva, y el dueño del inmueble, a partir de ese momento, podrá disponer libremente de la propiedad motivo de la presente.-

En prueba de conformidad se firman …………. ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en ………… a los ……………. días del mes de ……………. de ………..-

Fdo.:

Fdo.:

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

PARTES: Entre el Sr. ................., titular de documento Nº ..............., mayor de xxxx, xxxxxxxxxxx en ..........., de estado civil......., en adelante EL VENDEDOR y el Sr. ......, titular de documento Nº ......, mayor de edad, domiciliado en ......................de estado civil ..., en adelante EL COMPRADOR, celebran este boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas (1).

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y éste le compra el inmueble sito en ............. (2).

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en $ ............................., pagaderos de la siguiente manera: $ ........................ (pesos ...........), al contado y a la firma del presente, sirviendo éste de recibo suficiente y $ .................... (pesos .............), al tiempo de la escrituración del inmueble objeto de esta compraventa (3).

(a los fines de conservar el equilibrio de las contraprestaciones hasta la fecha de la firma de la escritura pública, se sugiere que si se dispuso abonar en dólares estadounidenses el saldo de precio, se pacte que dicho importe sólo podrá ser abonado en dicha moneda, comprometiéndose el cesionario a adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)

TERCERA: POSESION. ESCRITURACION. Ambas partes suscribirán la escritura en un plazo no mayor de .... días contados a partir de la fecha de firma de este boleto de compraventa por ante el escribano......., con domicilio en ..........(tel. ..........). El escribano designado notificará a ambas partes en forma fehaciente el lugar, fecha y hora establecida para el acto. En esa oportunidad, el vendedor entregará al comprador la posesión del inmueble libre de todo ocupante, en el estado en que se encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar (4).

CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que cualquiera de las partes debidamente citada no concurra al acto de la escrituración, deberá abonar en favor de la otra una multa diaria de $ ......., la que será exigible sin necesidad de interpelación alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan (5).

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarán por mitades el costo del sellado del presente boleto.

SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. El cónyuge del vendedor (nombre, tipo y Nº de documento), presente en este acto, presta su conformidad para la venta aquí pactada y se compromete a concurrir al mismo efecto al acto de escrituración.

SEPTIMA: JURISDICCION. El comprador constituye domicilio para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente en ....................

El vendedor constituye domicilio para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente en ............................

Ambas partes se someten a la competencia ordinaria de los Tribunales ... Civiles de .... para todos los efectos derivados de este contrato y renuncian a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles inclusive el federal (6).

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un único y mismo tenor; cada parte recibe el suyo en, a los ... días del mes de ..... de 200.... (7).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresión en escritura pública (art. 1184, inc. 1 del Cód. Civil). En ésta el escribano interviniente transcribirá las partes pertinentes del boleto; verificará con certificados registrales el dominio y la falta de inhibiciones del vendedor y la inexistencia de deudas por impuestos, tasas y contribuciones. La parte compradora formulará las manifestaciones que considere necesarias respecto del origen de los fondos para la compra y el carácter propio o ganancial del bien y en ese acto se efectuará la tradición de la cosa con la entrega de la posesión.

Puede ser celebrado por menores adultos (art. 128 del Cód. Civil), menores emancipados (art. 135 del Cód. Civil), representantes legales de incapaces o menores con autorización judicial previa, representantes legales de personas jurídicas si han sido designados por resolución de órgano competente y con las formalidades necesarias; mandatarios con poder suficiente. Está prohibida la compra para los sujetos enumerados en el art. 1361 del Código Civil.

(2) El vendedor debe ser el propietario de la cosa (art. 2601, Cód. Civil). Las cosas ajenas no pueden venderse (art. 1329 del Cód. Civil) como propias. La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificación que de ella hiciera el propietario o cuando posteriormente el vendedor hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida (art. 1330 del Cód. Civil) aun cuando se trate de un heredero aparente (art. 3430 del Cód. Civil).

La venta de inmuebles determinados puede hacerse:

Sin indicación de área y por un solo precio;

A razón de un precio la medida;

Con indicación de área pero con un número cierto de medidas que se tomarán de un terreno mayor;

Con indicación del área y un precio cada medida;

Con indicación del área y un precio único; o

Con indicación del área pero bajo la convención de que no se garantiza el contenido y la diferencia en más o menos no producirá efecto alguno en el contrato (art. 1344 del Cód. Civ.) (ver efectos de cada opción en los arts. 1345, 1346, 1347 y 1348 del Cód. Civ.).

(3) El precio debe ser cierto (art. 1349 del Cód. Civil). Lo es cuando las partes lo determinan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deja su designación al arbitrio de un tercero (si el tercero no lo determina, la venta queda sin efecto. Si el tercero lo determina, la decisión es irrevocable y no hay recurso alguno para variarlo. Los efectos del contrato en caso que el tercero hubiera determinado el precio, se retrotraen al tiempo en que se celebró) o cuando sea con referencia a otra cosa cierta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de venta si es mayor el valor del dinero, de lo contrario será permuta (art. 1356 del Cód. Civil).

El precio puede pactarse indistintamente en pesos argentinos o cualquier moneda (art. 617 del Cód. Civil).

(4) Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, siempre que no haya dolo en el enajenante (art. 2166 del Cód. Civil). Puede también ampliarse el plazo legal previsto en el art. 4041 del Cód. Civil para la acción por vicios redhibitorios, el que comenzará a correr con la entrega de la posesión. No habiendo estipulación, rige el art. 2173 del Código Civil (el vendedor no responde por defectos o vicios aparentes pero sí por los vicios o defectos ocultos aunque los ignore). Al tiempo de la escrituración con la entrega de la posesión, pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por evicción, salvo dolo en el enajenante (art. 2166 del Cód. Civil).

(5) Cláusula de venta con pacto comisorio. (Si el pacto comisorio se pacta en el boleto, se da opción a la parte cumplidora de declarar resuelto el acuerdo; conf. art. 1375 del Código Civil).

(6) La prórroga de competencia sólo se admite en materia territorial y asuntos exclusivamente patrimoniales (art. 1º

del Cód. Proc. Civ. Com.). No se consideran mercantiles las compras de bienes raíces (art. 452 inc. 1, Cód. de Comercio).

(7) La firma es condición esencial para la existencia de todo acto bajo forma privada (art. 1012 del Cód. Civil), el ejemplar que queda en poder de una parte debe contener la firma del otro (art. 1013 del Cód. Civil); debe haber tantos originales como partes contratantes existan con intereses distintos (art. 1021 del Cód. Civil).

Este contrato admite cláusulas de venta con pacto de retroventa (poder el vendedor recuperar la cosa vendida restituyendo al comprador el precio con exceso o disminución), venta con pacto de reventa (poder el comprador restituír al vendedor la cosa comprada recibiendo de él el precio con exceso o disminución), venta a satisfacción del comprador (conviene fijar un plazo para que exprese su satisfacción; y evitar la intimación judicial art. 1379 del Código Civil) venta con pacto de preferencia (poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro en caso que el comprador quisiera venderla) o de mejor comprador (estipulación de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciera un precio más ventajoso). Admite la constitución de un derecho de uso y habitación a favor de un tercero (art. 2948 del Cód. Civil). Puede ser sujeto a una condición suspensiva (v. efectos en el art. 1370 del Cód. Civil) o resolutoria (v. efectos en el art. 1371 y 1372 del Cód. Civil). Admite la cláusula de arrepentimiento por parte del comprador o del vendedor (en ese caso se considera hecha bajo condición resolutoria (art. 1373 del Cód. Civil). Puede cederse a un tercero (notificación al cedido; art. 1460 del Cód. Civil) o prohibirse su cesión. Puede pactarse la obligación de constituir una hipoteca en favor del vendedor o de un tercero. Puede afianzarse.

En caso que hubiera palabras testadas, enmendadas o interlineadas, se deberá hacer constar cuáles palabras han sido enmendadas, cuáles testadas y cuáles interlineadas.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

PARTES: Entre el señor

, D.N.I. N° , mayor de edad, con domicilio real en la calle , de la ciudad de , de estado civil , en adelante llamado EL VENDEDOR y el señor , D.N.I. N° , mayor de edad, con domicilio real en la calle , de la ciudad de , de estado civil , en adelante EL COMPRADOR, celebran el presente boleto de compraventa, sujeto a las siguiente cláusulas:

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y éste le compra el siguiente bien inmueble: lote de terreno ubicado en este partido de

, jurisdicción de la provincia de , ciudad de , con frente a la calle , número , designado como parcela , de la manzana entre las calles y , que mide: , según surge de su título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de , el , en el número de . 20

El comprador podrá manifestar al vendedor su insatisfacción con la cosa comprada, por cualquier medio fehaciente, en un plazo de

, a partir de la fecha del presente. En ese caso, la venta quedará resuelta. El vendedor restituirá el precio recibido y el comprador el inmueble en un mismo acto. 2

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en la suma de $

(pesos ) pagaderos de la siguiente manera: $ (pesos ), al contado y a la firma del presente, sirviendo éste de recibo suficiente y $ (pesos ), al tiempo de la escrituración del inmueble objeto de esta compraventa. 30 31

El precio total de la compraventa se fija en la suma de $

(pesos ), pagaderos al momento de la escrituración. En este acto el comprador entrega al vendedor en concepto xx xxxx la suma de $ (pesos ), sirviendo éste de suficiente recibo.En el acto de escrituración se descontará del precio total la suma dada por el comprador en concepto xx xxxx.En caso de que el comprador, debidamente citado, no compareciera al acto de escrituración, perderá en forma automática la seña, en concepto de indemnización por pérdidas e intereses.En caso que el vendedor, debidamente citado, no concurra al acto de escrituración, deberá restituir a la compradora la seña doblada en concepto de indemnización por pérdida e intereses. La restitución deberá hacerse efectiva en el plazo de cinco días contados a partir de la fecha fijada para la escrituración. En caso contrario, el vendedor se hará pasible de una multa diaria de $ (pesos ), la que será exigible en forma automática, por vía ejecutiva y hasta la efectiva restitución del monto. 3 31

La presente venta se realiza por el precio total de $

(pesos ), pagaderos de la siguiente manera: a) $ (pesos ) que el comprador paga en este acto como seña, a cuenta de precio y principio de ejecución de contrato, por cuyo monto el vendedor otorga por el presente eficaz recibo y carta de pago. b) el saldo de precio, o sea la suma de $ (pesos ), el comprador la pagará en efectivo, en el acto de escrituración y toma de posesión del inmueble. 3 30

TERCERA. POSESIÓN. La posesión del bien vendido, libre de todo ocupante, se dará al comprador el día de la escrituración, pudiendo éste, con anterioridad a esa momento y al pago respectivo, constatar el estado del inmueble. El inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se declaran comprendidos en la venta:

.

CUARTA. DEUDAS QUE GRAVAN EL INMUEBLE. Los impuestos, tasas y contribuciones que graven el inmueble son a cargo del vendedor hasta la escrituración. A partir de ésta todos los gastos correrán por cuenta del comprador.

QUINTA. ESCRITURACION. Las partes suscribirán la escritura traslativa de dominio en un plazo no mayor de

días contados a partir de la fecha de la firma del presente, por ante el escribano , con oficina en la calle N° de la ciudad de (teléfono ). El escribano designado notificará a ambas partes en forma fehaciente y con una antelación no menor a días el lugar, fecha y hora establecida para el acto de escrituración.

SEXTA. INCUMPLIMIENTO. En caso de que cualquiera de las partes, debidamente citada, no compareciere al acto de escrituración, deberá abonar a favor de la otra una multa diaria de $

(pesos ), la que será exigible sin necesidad de interpelación alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento del presente o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan.

Esta compraventa quedará sin efecto si en el plazo de

, contados a partir de la fecha del presente se presentara otro comprador que ofreciera un precio mayor por la cosa objeto de esta compraventa.

En caso que el comprador ofreciera a la venta el inmueble entregado por el vendedor, éste tendrá preferencia sobre cualquier otro a igualdad de precio. El comprador comunicará por medio fehaciente al vendedor la oferta de compra que tuviere y el vendedor tendrá diez (10) días para comunicar en forma fehaciente su oferta al comprador.

El vendedor podrá recuperar el inmueble entregado al comprador en un plazo de

, contado a partir de la fecha del presente. En esa oportunidad el vendedor restituirá al comprador el precio pagado con (más o menos) un %.

El comprador podrá restituir el inmueble comprado al vendedor en un plazo de

contados a partir de la firma del presente. En esa oportunidad, el vendedor entregará el precio pagado por el comprador con (más o menos) un %.

1.- ENTRE el Sr.

, D.N.I , mayor de edad, (estado civil), con domicilio real en ; en adelante la “PARTE VENDEDORA, por una parte; y el Sr. , D.N.I. , mayor de edad, (estado civil), con domicilio real en ;la “PARTE COMPRADORA”, por la otra; y el Sr. , D.N.I. , mayor de edad, (estado civil), con domicilio real en , por una tercera parte, convienen lo siguiente: I. VENTA.1.- El Sr. VENDE a el inmueble ubicado en la ciudad , provincia , con frente a la calle número .- 2.- EL PRECIO, pactado por las partes, es de , de los cuales la parte compradora paga en este acto , que la parte vendedora recibe de conformidad, en billetes de dicha moneda, sirviendo la presente escritura de suficiente recibo y formal carta de pago por dicha suma. El saldo de precio, es decir se deberá pagar conforme más adelante se estipula. 3. El Sr. asegura que no se encuentra inhibido para disponer libremente de sus bienes, que el inmueble vendido no es objeto de contratos vigentes, derechos reales limitativos ni medidas precautorias, y se transfiere a la parte compradora sobre la base de títulos perfectos, y con los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes pagados al día de la fecha. 4. Ambas partes declaran que todo importe que pudieran reclamar el Gobierno de esta ciudad, o Agua y Saneamientos Argentinos S.A. (o sus antecesoras en la prestación del servicio) por impuestos, tasas, contribuciones que afectan al inmueble, sus diferencias, actualizaciones, reajustes, intereses, recargos, multas, deudas pendientes de liquidación u otros conceptos, estará a cargo de quien en la fecha respectiva haya tenido la posesión del inmueble. 5. Con relación al saldo de precio de la presente compraventa, es decir , ambas partes convienen: A.- La parte compradora deberá pagar dicho saldo a la parte vendedora en cuotas (iguales, mensuales y consecutivas) de (u$s ) cada una. B.- La primer cuota vencerá el de de , y las siguientes el . C.- En caso xx xxxx, la que se producirá automáticamente, por el mero transcurso del tiempo, sin necesidad de intimación, la parte compradora deberá pagar a la parte vendedora un interés punitorio diario sobre toda suma exigible calculado al % anual. D.- La falta de pago de una cuota faculta a la parte vendedora a decretar la caducidad de todos los plazos pendientes y exigir el inmediato pago de la totalidad del saldo de precio adeudado a ese momento, con más el interés punitorio establecido, todo ello sin necesidad de intimación previa. E.- La parte compradora toma para sí y asume a su exclusiva xxxxx el riesgo de que el valor xxx xxxxx estadounidense billete aumente respecto del peso -o moneda de curso legal que lo reemplace-, no pudiendo, cualquiera fuese la magnitud del aumento, invocar la teoría de la imprevisión ni pretender compartir el riesgo o el esfuerzo con la parte vendedora. F.- Todos los pagos deberán ser efectuados en billetes dólares estadounidenses. Si ello resultara imposible por causa no imputable a la parte compradora, ésta deberá entregar a la parte vendedora la cantidad de pesos -o moneda de curso legal que reemplace al peso- necesaria para adquirir en el mercado de Zurich -Suiza-, Nueva York -Estados Unidos- o Montevideo -República Oriental del Uruguay-, a exclusiva opción de la parte vendedora, libre de todo gasto (comisiones, impuestos, etc.), los dólares estadounidenses billetes correspondientes al pago de que se trate. A tal fin se tomará la cotización tipo vendedor xxx xxxxx estadounidense billete correspondiente al día del pago o del vencimiento, a exclusiva opción de la parte vendedora, según información resultante de alguna publicación especializada o diario de mayor circulación general en la República, también a elección de la parte vendedora, fijando la parte vendedora como tales a la fecha los diarios Ámbito Financiero y La Nación, los que podrá variar libremente notificando previamente a la parte compradora por medio fehaciente. G.- Todos los pagos deberán hacerse en , en el horario de . H.- Para todos los efectos emergentes del presente las partes se someten a la jurisdicción de la Justicia Nacional en lo Civil, y constituyen domicilios especiales en los indicados respectivamente en la comparecencia. Todo cambio de domicilio deberá ser notificado previamente a la otra parte mediante carta documento; el nuevo domicilio deberá ser en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. II. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN PRIMER GRADO: 6. En garantía del saldo de precio adeudado, la parte compradora constituye HIPOTECA EN PRIMER GRADO a favor de la parte vendedora, sobre el inmueble que compra en este acto, por u$s , más intereses y costas. 7. La parte vendedora acepta el gravamen constituido a su favor. 8. Respecto del inmueble gravado la parte compradora se obliga a: i) Conservarlo en perfecto estado, ii) Estar al día con el pago de los impuestos, tasas, contribuciones y expensas que lo grava, iii) Asegurarlo contra incendio por suma no inferior a una vez y media el importe de la deuda, en compañía a satisfacción de la parte vendedora, dentro de los diez días a contar desde el requerimiento fehaciente de la parte vendedora en tal sentido; la parte compradora deberá endosar la póliza a favor de la parte vendedora y abonar puntualmente las primas. A fin de controlar el cumplimiento de estas obligaciones la parte vendedora podrá inspeccionar los inmuebles y requerir a la parte compradora la exhibición de la documentación respaldatoria correspondiente cuantas veces lo considere conveniente. Incumpliendo la parte compradora alguna de estas obligaciones, la parte vendedora podrá decretar la caducidad de todos los plazos pendientes de la obligación principal. 9. La parte compradora abonará todos los gastos de la escritura de cancelación de la hipoteca, la que se otorgará ante el notario que designe la parte vendedora.10. En caso de ejecución el ejecutante podrá proponer martillero y el lugar del remate; los inmuebles saldrán a la venta totalmente desocupados, fijándose como base el importe de la deuda por todo concepto con más los accesorios estimados a la fecha presunta de cobro. 11. Para el caso de ejecución la parte compradora renuncia al derecho de apelar y a todos los trámites, excepciones y defensas que no fueren irrenunciables. 12. La hipoteca constituida en este acto se podrá ejecutar por las reglas del Título V -Régimen Especial de Ejecución de Hipotecas- de la Ley Nº 24.441, sometiéndose la parte compradora a las disposición de dicho título, quedando expresamente convenida esta vía de ejecución a opción del ejecutante.13. A los efectos fiscales y aportativos correspondientes, el precio de la compraventa equivale a pesos ($ ), según cotización tipo vendedor xxx xxxxx estadounidense al cierre de ayer, del Banco de la Nación Argentina (http.//xxx.xxx.xxx.xx/).XXXXX por las partes la firman.-

SEPTIMA. SELLADO. El impuesto de sellos o timbres que gravare este acto será a cargo del

.

El cónyuge del vendedor

, D.N.I. N° , presente en este acto, presta su conformidad para la venta aquí pactada y se compromete a concurrir al mismo efecto al acto de escrituración.

OCTAVA. DOMICILIOS. Para cualesquiera notificaciones, las partes dejan constituidos los siguiente domicilios especiales: a) El vendedor en

. b) el comprador en , donde tendrán eficacia todas las que se hicieren.

NOVENA. COMPETENCIA JUDICIAL. En caso de litigio las partes se someterán a la competencia de los tribunales ordinarios de

, con renuncia a cualquier otra que pueda corresponderles en razón de las personas o de las cosas.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto para constancia y prueba de conformidad y aceptación, en la ciudad de

, a los del mes de de .

CESION DE BOLETO DE COMPRAVENTA

Entre el Sr. ............., tipo y Nº de documento, estado civil............, domiciliado en .................., en adelante EL CEDENTE y el Sr. ..........., tipo y Nº de documento...................., estado civil, en adelante EL CESIONARIO, convienen en celebrar la presente cesión de boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: OBJETO. El cedente cede al cesionario el boleto de compraventa de inmueble sujeto a la ley 13.512 de la unidad Nº ..... del inmueble sito en ..........., y que fuera suscripto entre el cedente en calidad de "......." y el Sr. .......... (tipo y Nº de documento, estado civil y domicilio) en calidad de " ...................." el día ..... del mes de .......de..... 200.

El cesionario declara conocer y aceptar todos los términos del boleto de cesión que le es cedido (1) en este acto.

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de esta cesión se fija en la suma de $ ...... (pesos...), al contado que el cedente recibe en este acto del cesionario sirviendo el presente de recibo suficiente.

TERCERA: CONFORMIDAD DEL CEDIDO. El Sr. ....... (tipo y Nº de documento), estado civil..........., domiciliado en .............. que reviste la calidad de "......................" en el boleto que por este acto se cede, presta su conformidad con la cesión aquí pactada obligándose a suscribir escritura de compraventa del inmueble ............... en los plazos e iguales condiciones indicados en el boleto de compraventa (2).

CUARTA: ART. 1277 DEL COD. CIVIL. La Sra. ......... (tipo y Nº de documento) en su carácter de esposa del cedente presta su conformidad con la cesión aquí pactada (3).

QUINTA: DOMICILIO. El cedente constituye domicilio en ............., para todos los efectos derivados del presente.

El cesionario constituye domicilio en ............, para todos los efectos derivados del presente.

El "..............." cedido constituye domicilio en ........., para todos los efectos derivados del presente.

En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un único y mismo tenor y cada parte recibe el suyo en...................., a los ....... días del mes de ..... de...... 200.

(1) El derecho adquirido por el pacto de preferencia en la compraventa no puede ser cedido (art. 1453, Cód. Civil).

(2) Es conveniente que el cedido firme este acuerdo de cesión o puede notificársele la convención de la cesión o su sustancia (art. 1460, Cód. Civil).

(3) La esposa del cedente en prueba de conformidad deberá firmar esta cesión.

MODELO DE CLAUSULA DE VENTA CON LA FACULTAD DE PODER ARREPENTIRSE EL COMPRADOR Y EL VENDEDOR

El comprador podrá arrepentirse de la compra realizada al vendedor en el plazo de ...... días contados a partir de la fecha del presente. El comprador comunicará al vendedor esa circunstancia de manera fehaciente y restituirá la posesión del inmueble (14) contra la entrega del precio pagado.

El vendedor podrá arrepentirse de la venta del inmueble en el plazo de ..... días contados a partir de la fecha del presente. Comunicará esa circunstancia en forma fehaciente al comprador y restituirá el precio recibido contra la entrega de la posesión del inmueble (15).

(14) En caso que se hubiera hecho tradición y entrega de la posesión. De lo contrario, el vendedor deberá restituirle la suma abonada en el boleto.

(15) Idem nota anterior (conf. art. 1373 del Cód. Civil).

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL QUE EL COMPRADOR ENTREGA SEÑA (1)

PARTES: Entre el Sr ............... (tipo y N° de documento) mayor de edad, domiciliado en ............., de estado civil, en adelante EL VENDEDOR y el Sr ....... (tipo y N° de documento), mayor de edad, domiciliado en ........., estado civil ......., en adelante EL COMPRADOR, convienen en celebrar el presente boleto de compraventa, sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador el inmueble sito en .............

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en la suma de $ ......... (pesos ...............).

En este acto el comprador entrega al vendedor en concepto xx xxxx la suma de $.................................., sirviendo éste de recibo suficiente.

TERCERA: ESCRITURACION. POSESION. Ambas partes suscribirán la escritura en un plazo no mayor de ............, contados a partir de la fecha del presente. La escrituración tendrá lugar por ante el escribano............., con oficinas en ................... (teléfono .....................), quien notificará en forma fehaciente a las partes la fecha y hora fijada para la celebración del acto.

En el acto de la escrituración se descontará del precio total la suma dada por el comprador en concepto xx xxxx, conforme la cláusula segunda de este boleto.

En el acto de la escrituración, el vendedor entregará al comprador la posesión del inmueble, libre de todo ocupante, en el estado en que se encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar.

CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que la parte compradora, debidamente citada, no concurra al acto de la escrituración, perderá en forma automática la seña entregada de acuerdo con la cláusula segunda de este contrato, en concepto de indemnización por pérdidas e intereses.

En caso que la parte vendedora, debidamente citada, no concurra al acto de la escrituración, deberá restituir a la compradora la seña doblada en concepto de indemnización por pérdidas e intereses (2). La restitución deberá hacerse efectiva en el plazo de cinco días contados desde la fecha de la escrituración.

Caso contrario la vendedora se hará pasible de una multa diaria de $.......... (pesos........), la que será exigible en forma automática, por vía ejecutiva y hasta la efectiva restitución del monto.

(por razones de equidad y buena fe, se sugiere que si la suma en concepto xx xxxx fue abonada en dólares estadounidenses, se pacte que dicha seña doblada se restituya en dicha moneda, comprometiéndose el vendedro a adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarán por mitades el costo de sellado de este boleto.

SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. La cónyuge del vendedor....... (nombre, tipo y N° de documento), presente en este acto, presta su conformidad con la venta aquí pactada y compromete su presencia para el acto de la escrituración.

SEPTIMA: DOMICILIOS. La parte compradora constituye domicilio en ..........., la vendedora lo hace en ................., para todos los efectos derivados de este contrato. Ambas partes acuerdan en someterse a la competencia ordinaria de los Tribunales de ..............., para todos los efectos judiciales derivados del presente y renuncian en forma expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles.

En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un único y mismo tenor y cada parte recibe el suyo en ............a los ...............días del mes de ..............de 200....

(1) La compraventa es un contrato formal que requiere la expresión en escritura pública. En ella el escribano interviniente verificará las condiciones de dominio del inmueble y la falta de inhibiciones del vendedor así como también la falta de deudas por impuestos tasas y contribuciones. En oportunidad de la escrituración la parte compradora manifestará lo que considere conveniente respecto del carácter propio o ganancial del bien y en el mismo acto se efectuará la tradición de la cosa con la entrega de la posesión.

(2) Si el contrato fue hecho dando xxxx x xxxxx, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en la pérdida de la señal o su restitución con otro tanto (conf. art. 1189 del Cód. Civil).

Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o no hacer (art. 1202 del Cód. Civil).

PREHORIZONTALIDAD

PARTES: Entre el Sr............ (tipo y Nº de documento), domiciliado en.... estado civil............, en adelante EL VENDEDOR y el Sr. ..............., estado civil.............titular de documento Nº ...............y domiciliado en ..................., en adelante EL COMPRADOR convienen en celebrar el presente contrato: (1)

PRIMERA: OBJETO El vendedor vende al comprador la unidad individualizada con ......... del piso ...... del inmueble que se construirá en el lote de terreno sito en. ............... Nº.............., entre las calles.................y ...................(localidad o provincia).

La individualización de la unidad resulta del plano presentado por el vendedor ante las autoridades Municipales.......

Ambas partes firman un ejemplar del plano del edificio y un plano de la unidad que el comprador compra por este contrato. La compraventa comprende la propiedad exclusiva de la unidad referenciada y las partes comunes del edificio a construir, de acuerdo con lo que resulta del reglamento provisorio de copropiedad y administración del inmueble.

De los planos que se firman resultan la ubicación, comodidades, medidas, superficies y linderos de la unidad que se adquiere.

El comprador declara conocer y aceptar la calidad de los trabajos a realizar de acuerdo con las especificaciones que resultan del adjunto al plano.

La unidad será entregada con los accesorios y artefactos que resultan del inventario que las partes firman en este acto.

El dominio del terreno se encuentra inscripto en la matrícula Nº. .........del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Pertenece al vendedor por compra efectuada a .............

El terreno ha sido afectado a la subdivisión y transferencia del dominio de las unidades a construirse según la ley 19.724 según resulta de la escritura Nº. .....pasada por ante el escribano..........y anotada el día .................por ante el Registro de la Propiedad Inmueble de ......... El escribano entregará al comprador copia simple certificada de esta escritura.

La unidad que adquiere el comprador, tiene un porcentual estimado de ....% sobre el total de la obra a construir (2).

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en $ ........(pesos .....), pagaderos de la siguiente manera: ....................con la firma del presente; sirviendo éste de recibo suficiente. El comprador abonará el resto, es decir la suma de $ ..........(pesos .....) en ..........cuotas mensuales, pagaderas del 1 al 10 de cada mes en el domicilio del vendedor de $...............cada una y $ .............. (pesos.............), contra la entrega de la posesión que se concretará en el mes de ..................de 200.. (3) al firmarse la escritura por ante el escribano ....... con opciones en ....... teléfono ................

TERCERA: INSCRIPCION REGISTRAL El vendedor registrará este contrato por ante el Registro de la Propiedad Inmueble en el plazo de treinta días contados a partir de la fecha del presente (4).

CUARTA: DESIGNACION DE ADMINISTRADOR PROVISORIO. El vendedor convocará al comprador a asamblea a realizarse para la designación de administrador provisorio una vez terminada la construcción (5).

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarán por mitades el costo del sellado del presente.

SEXTA: JURISDICCION. COMPETENCIA. El comprador constituye domicilio en ...................., para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en .................., para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente. Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales ordinarios de ...............para todos los efectos judiciales derivados del presente.

SEPTIMA: EJEMPLARES. ADVERTENCIA. Se firman ..... ejemplares de un único y mismo tenor, cada parte recibe el suyo y el vendedor asume la obligación de entregar una copia al escribano designado.

Luego de la presente se agregan .....CLAUSULAS ESPECIALES, que las partes firman separadamente y al pie de cada una de ellas a fin de dar cumplimiento a lo previsto por el art. 14 de la ley 19.724 (6).

OCTAVA: CLAUSULA ESPECIAL. GRAVAMENES. El inmueble sobre el que se construirá el edificio que luego se dividirá en propiedad horizontal en los términos de la ley 13.512, se encuentra actualmente gravado con derecho real de hipoteca a favor de ................por el monto de ........................

El vendedor pagará en .......cuotas que comprenden capital e intereses de ese crédito hipotecario.

El vendedor solicitará autorización expresa del comprador para gravar el inmueble con otro derecho real de hipoteca fuera del mencionado anteriormente (7).

Firma del comprador.......

Firma del vendedor...........

NOVENA: CLAUSULA ESPECIAL. INCUMPLIMIENTO. El atraso en el pago de la mensualidad pactada en la cláusula segunda devengará en favor del vendedor un interés del ......% mensual. La xxxx operará en forma automática y no requerirá de interpelación judicial o extrajudicial alguna.

En caso que el comprador se atrasara en el pago de dos cuotas mensuales consecutivas o no, el vendedor podrá optar por reclamar judicialmente el cumplimiento del presente con más los daños y perjuicios que correspondan o declarar resuelto el contrato. En este último caso quedará para el vendedor el importe de las cuotas percibidas. Ello, en concepto de resarcimiento por los perjuicios ocasionados

En caso que el vendedor no cumpliera con las obligaciones asumidas en este contrato respecto de la entrega de la cosa en las condiciones pactadas o en el tiempo establecido para la entrega de la posesión, quedará consituido en xxxx en forma automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan (8).

En caso que cualquiera de las partes debidamente citada por el escribano designado, no concurriera al acto de escrituración, deberá abonar a la otra una multa diaria de $.......(pesos.........), la que será exigible sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan.

Firma del comprador...............

Firma del vendedor................

DECIMA: CLAUSULA ESPECIAL. RETRACCION DE LA AFECTACION. Si en el plazo de .......contado a partir de ...........(9) el vendedor no hubiera vendido un mínimo de ...unidades(10) del edificio a construir, este contrato quedará sin efecto. En ese caso, el vendedor restituirá al comprador los importes recibidos con más un interés del ....% anual, sin necesidad de requerimiento alguno, quedando expresamente pactada la vía ejecutiva para el cobro de las sumas adeudadas (11).

Firma del comprador............

Firma del vendedor.................

DECIMO PRIMERA: FIRMA. Comprador y xxxxxxxx xxxx, ratifican y firman este contrato en ............a los .............días del mes de ................de 200.. (12).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresión en escritura pública (art. 1184, inc. 1 del Cód. Civil). En la escritura el escribano verificará las condiciones de dominio, la falta de inhibiciones del vendedor y la inexistencia de gravámenes y otras deudas sobre el inmueble. La parte compradora formulará las manifestaciones pertinentes respecto del origen de los fondos para la compra y el carácter propio o ganancial del bien. En ese acto se verificará también la entrega de la posesión de la cosa.

(2) Ley 19.724, art. 13 a), b), c), y d).

(3) Ley 19.724, art. 13 g). El precio debe ser cierto y no puede indexarse (ley 23.928).

En el mercado inmobiliario se ofrece en la actualidad la posibilidad de concretar compras de inmuebles en construcción pagando el precio en cuotas iguales hasta la posesión. A partir de la entrega de la posesión, al firmar la escritura traslativa de dominio se constituye una hipoteca sobre la unidad comprada en favor del banco que ha financiado la construcción. En ese caso se dejará constancia que quedará saldo de precio impago al escriturar por lo que el comprador constituirá una hipoteca en favor de .........., a los fines de su cancelación.

(4) El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato (art. 12, ley 19.724). (Ver CNCom., en pleno, febrero 28-979, "Xxxxxx, Xxxxxx X. y otros c. Xxxxxxxxxx, Xxxxx", en Rev. La Ley, 1979-A, 528).

(5) Art. 25, ley 19.724.

(6) Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial firmada por éste (art. 14, ley 19.724).

(7) Conf. art. 19, ley 19.724.

(8) Ver también arts. 1404, 1405, 1406 y 1407 del Cód. Civil.

(9) Se cuenta a partir de la fecha de inscripción de la escritura de afectación del inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio por la ley 19.724 (art. 2º

c, ley 19.724).

(10) El número de unidades no puede ser superior al 50 % art. 2º

c, ley 19.724.

(11) Conf. art. 6º

, ley 19.724.

(12) Los derechos y obligaciones derivados de este contrato, pueden ser cedidos a terceros, se requiere la conformidad del vendedor y la registración de la cesión por ante el Registro que corresponda (art. 17, ley 19.724).

PROPIEDAD HORIZONTAL

PARTES: Entre el Sr ........ titular de documento (tipo y Nº), mayor de xxxx, xxxxxxxxxxx en ....................., de estado civil ............en adelante EL VENDEDOR y el Sr. .............., titular de documento (tipo y Nº), mayor de edad, domiciliado en ............., de estado civil....... en adelante EL COMPRADOR, celebran este boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y éste le compra el inmueble sito en ................., Capital Federal, que bajo el régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal se identifica como unidad funcional (número o letra) del .........piso (2) cuyo dominio exclusivo ostenta el vendedor y cuyas medias, superficie propia y común están expresadas en el título de propiedad que el comprador manifiesta conocer.

SEGUNDA: PRECIO (3). El precio total de la compraventa se fija en $............(pesos.....), pagaderos de la siguiente manera: $ ............ (pesos ........) al contado y a la firma del presente sirviendo éste de recibo suficiente y $ ..........(pesos.......), al tiempo de la escrituración del inmueble objeto de esta compraventa.

(a los fines de conservar el equilibrio de las contraprestaciones hasta la fecha de la firma de la escritura pública se sugiere que si se dispuso abonar en dólares estadounidenses el saldo de precio, se pacte que dicho importe sólo podrá ser abonado en dicha moneda, comprometiéndose el cesionario a adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)

TERCERA. ESCRITURACION. POSESION (4): Ambas partes suscribirán la escritura en un plazo no mayor de .....días contados a partir de la fecha de firma de este boleto de compraventa. A ese fin, el comprador designa al escribano..............., con oficinas en ............... (teléfono.........), quien notificará a ambas partes en forma fehaciente el lugar fecha y hora establecida para la celebración del acto. En esa oportunidad, el vendedor entregará al comprador la posesión del inmueble, libre de todo ocupante, en el estado en que se encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar. El vendedor entrega al comprador copia simple del reglamento de copropiedad y administración del consorcio al que pertenece la unidad objeto de esta compraventa (5).

La venta se realiza en base a títulos perfectos estando el inmueble libre de todo gravamen y la vendedora exenta de toda inhibición para disponer de sus bienes.

CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que cualquiera de las partes debidamente citada no concurra al acto de la escrituración, deberá abonar en favor de la otra una multa diaria de $ ............. (pesos..............), la que será exigible sin necesidad de interpelación alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan (6).

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarán por mitades el costo de sellado del presente boleto.

SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. El cónyuge del vendedor.............(nombre, tipo y Nº de documento) y presente en este acto, presta su conformidad en los términos del art. 1277 del Cód. Civil para la venta aquí pactada y se compromete a concurrir al mismo efecto al acto de escrituración.

SEPTIMA: JURISDICCION. (7) El comprador constituye domicilio en ........., localidad..........., para todos los efectos judiciales o extrajudiciales derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en .........., localidad, para todos los efectos judiciales o extrajudiciales derivados del presente.

Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales ordinarios civiles de........., para todos los efectos derivados de éste y renuncian a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles.

En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un único y mismo tenor; cada parte recibe el suyo en .................., a los .........días del mes de .........de 200... (8).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresión en escritura pública (art. 1184, inc. 1 del Cód. Civil). En ésta el escribano interviniente transcribirá las partes pertinentes del boleto, verificará con certificados registrales las condiciones de dominio, la falta de inhibiciones del vendedor y la inexistencia de deudas por impuestos, tasas y contribuciones. La parte compradora formulará las manifestaciones que crea conveniente respecto del carácter propio o ganancial del bien y en su caso el origen de los fondos con los que se adquiere. En el mismo acto se hará la tradición y entrega de la posesión de la cosa.

(2) Corresponde indicar también, si las hubiera las complementarias (bauleras, cocheras, etc.).

(3) El precio debe ser cierto en dinero (art. 1349 del Cód. Civil). Puede pactarse en pesos argentinos u otra moneda que no sea de curso legal en la República (art. 617 del Cód. Civil). No puede indexarse (ley 23.928).

(4) Puede entregarse la posesión en este acto. En ese caso la cláusula podría redactarse de la siguiente manera: "El vendedor entrega al comprador en este acto la posesión del inmueble, libre de ocupantes, en el estado que se encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar".

(5) El reglamento debe ser conforme a la ley 13.512 y estar inscripto en el Registro de la Propiedad que corresponda (art. 9º de la ley citada).

(6) Pacto comisorio en favor de ambas partes (ver. arts. 1375 y 1376 del Cód. Civil).

(7) Admite prórroga de competencia en materia territorial (art. 1º, Cód. Proc. Civ. y Com.).

(8) Admite cláusula de no enajenar la cosa a una persona determinada (art. 1364 del Cód. Civil).

De venta a satisfacción del comprador (art. 1365 del Cód. Civil);

De venta con pacto de retroventa (art. 1366 del Cód. Civil);

De venta con pacto de reventa (art. 1367 del Cód. Civil);

De venta con pacto de preferencia (art. 1368 del Cód. Civil);

De venta con pacto de mejor comprador (art. 1369 del Cód. Civil).

Admite la constitución de un derecho de uso y habitación a favor de un tercero (art. 2948 del Cód. Civil).

Puede ser sujeto a una condición suspensiva o resolutoria.

Admite cláusula de arrepentimiento del comprador o del vendedor (art. 1373 del Cód. Civil).

Puede cederse a un tercero (notificación al cedido, art. 1460 del Cód. Civil) o prohibirse la cesión.

Puede afianzarse.

Admite la cláusula de obligación de constituir una hipoteca en favor de un tercero.

COMPRAVENTA EN PREHORIZONTALIDAD

PARTES: Entre el Señor

, DNI N° , de nacionalidad , domiciliado en , de estado civil , en adelante EL VENDEDOR y el Señor , DNI N° , de nacionalidad , de estado civil , domiciliado en , en adelante EL COMPRADOR convienen en celebrar el presente contrato:

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador la unidad individualizada con

del piso del inmueble que se construirá en el lote de terreno sito en Nº , entre las calles y (localidad o provincia).La individualización de la unidad resulta del plano presentado por el vendedor ante las autoridades Municipales .Ambas partes firman un ejemplar del plano del edificio y un plano de la unidad que el comprador compra por este contrato. La compraventa comprende la propiedad exclusiva de la unidad referenciada y de las partes comunes del edificio a construir, de acuerdo con lo que resulta del reglamento provisorio de copropiedad y administración del xxxxxxxx.Xx los planos que se firman resultan la ubicación, comodidades, medidas, superficies y linderos de la unidad que se adquiere.El comprador declara conocer y aceptar la calidad de los trabajos a realizar de acuerdo con las especificaciones que resultan del adjunto al xxxxx.Xx unidad será entregada con los accesorios y artefactos que resultan del inventario que las partes firman en este acto.El dominio del terreno se encuentra inscripto en la matrícula Nº del Registro de la Propiedad Inmueble de . Pertenece al vendedor por compra efectuada a .El terreno ha sido afectado a la subdivisión y transferencia del dominio de las unidades a construirse según la ley 19.724 según resulta de la escritura Nº pasada por ante el escribano y anotada el día por ante el Registro de la Propiedad Inmueble de . El escribano entregará al comprador copia simple certificada de esta xxxxxxxxx.Xx unidad que adquiere el comprador, tiene un porcentual estimado de % sobre el total de la obra a construir.

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en $

(pesos ), pagaderos de la siguiente manera: con la firma del presente; sirviendo éste de recibo suficiente. El comprador abonará el resto, es decir la suma de $ (pesos ) en cuotas mensuales, pagaderas del 1 al 10 de cada mes en el domicilio del vendedor de $ cada una y $ (pesos ), contra la entrega de la posesión que se concretará en el mes de de 20 , al firmarse la escritura por ante el escribano con oficinas en teléfono .

TERCERA: INSCRIPCION REGISTRAL. El vendedor registrará este contrato por ante el Registro de la Propiedad Inmueble en el plazo de treinta días contados a partir de la fecha del presente.

CUARTA: DESIGNACION DE ADMINISTRADOR PROVISORIO. El vendedor convocará al comprador a asamblea a realizarse para la designación de administrador provisorio una vez terminada la construcción.

Luego de la presente se agregan

CLAUSULAS ESPECIALES, que las partes firman separadamente y al pie de cada una de ellas a fin de dar cumplimiento a lo previsto por el art. 14 de la ley 19.724.OCTAVA: CLAUSULA ESPECIAL. GRAVAMENES. El inmueble sobre el que se construirá el edificio que luego se dividirá en propiedad horizontal en los términos de la ley 13.512, se encuentra actualmente gravado con derecho real de hipoteca a favor de por el monto de .El vendedor pagará en cuotas que comprenden capital e intereses de ese crédito hipotecario.El vendedor solicitará autorización expresa del comprador para gravar el inmueble con otro derecho real de hipoteca fuera del mencionado anteriormente.Firma del comprador Firma del vendedor

CLAUSULA ESPECIAL. RETRACCION DE LA AFECTACION. Si en el plazo de

contado a partir de el vendedor no hubiera vendido un mínimo de unidades del edificio a construir, este contrato quedará sin efecto. En ese caso, el vendedor restituirá al comprador los importes recibidos con más un interés del % anual, sin necesidad de requerimiento alguno, quedando expresamente pactada la vía ejecutiva para el cobro de las sumas adeudadas.Firma del comprador Firma del vendedor

CLAUSULA ESPECIAL. INCUMPLIMIENTO. El atraso en el pago de la mensualidad pactada en la cláusula segunda devengará en favor del vendedor un interés del

% mensual. La xxxx operará en forma automática y no requerirá de interpelación judicial o extrajudicial alguna.En caso que el comprador se atrasara en el pago de dos cuotas mensuales consecutivas o no, el vendedor podrá optar por reclamar judicialmente el cumplimiento del presente con más los daños y perjuicios que correspondan o declarar resuelto el contrato. En este último caso quedará para el vendedor el importe de las cuotas percibidas. Ello, en concepto de resarcimiento por los perjuicios ocasionadosEn caso que el vendedor no cumpliera con las obligaciones asumidas en este contrato respecto de la entrega de la cosa en las condiciones pactadas o en el tiempo establecido para la entrega de la posesión, quedará constituido en xxxx en forma automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan.En caso que cualquiera de las partes debidamente citada por el escribano designado, no concurriera al acto de escrituración, deberá abonar a la otra una multa diaria de $ (pesos ), la que será exigible sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Xxxx, sin perjuicio de la acción judicial que la parte cumplidora podrá iniciar exigiendo el cumplimiento de éste o su resolución con más los daños y perjuicios que correspondan. Firma del comprador Firma del vendedor

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarán por mitades el costo del sellado del presente.

SEXTA: JURISDICCION. COMPETENCIA. El comprador constituye domicilio en

, para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en , para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente. Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales ordinarios de para todos los efectos judiciales derivados del presente.

SEPTIMA: EJEMPLARES. Se firman

ejemplares de un único y mismo tenor, cada parte recibe el suyo y el vendedor asume la obligación de entregar una copia al escribano designado.

OCTAVA: FIRMA. Comprador y vendedor leen, ratifican y firman este contrato en

a los días del mes de de 20 .

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