Contract
2. CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO.
2.1. Compraventa.
El primero de los contratos es el de compraventa, sus particularidades son las siguientes:
Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.1
La compraventa tiene las características siguientes:
a) Es un contrato traslativo de dominio.
Ya que habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho, y el otro, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
b) Es un contrato principal.
Porque existe y subsiste por sí mismo.
c) Es un contrato bilateral.
Puesto que produce derechos y obligaciones para ambas partes.
d) Oneroso.
Ya que otorga provechos y gravámenes recíprocos.
e) Conmutativo.
En su origen, ya que la cuantía de las prestaciones es cierta, determinada desde la celebración del contrato.
f) Aleatorio.
Por excepción, ya que en ocasiones las prestaciones no son ciertas y determinadas desde la celebración del contrato, sino que depende de un término o condición.
g) Consensual.
En oposición a real, en razón de que no se necesita la entrega de la cosa para el perfeccionamiento del mismo.
1 Ibídem; artículo 2248
h) Consensual.
En oposición a formal, en cuanto el objeto de la compraventa lo constituyen bienes muebles.
i) Formal.
En cuanto que si recae sobre bienes inmuebles cuyo valor sea mayor de quinientos pesos deberá de celebrarse ante notario público. Esta exigencia es variable en las distintas legislaciones del país, ya que las cantidades mínimas son diferentes. Sin embargo, en todos los casos, la promesa debe de ser hecha por escrito.
j) Instantáneo.
Cuando produce todos sus efectos al celebrarse el contrato.
k) De tracto sucesivo.
Cuando los efectos del contrato se producen a través del tiempo.
l) Voluntario.
Cuando se celebra de manera libre y espontánea.
Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.2
Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.3
Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.4 Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo. 5
Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto; salvo convenio en contrario.6 El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.7
2 Ibídem; artículo 2249.
3 Ibídem; artículo 2250.
4 Ibídem; artículo 2251.
5 Ibídem; artículo 2252.
El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.8
El precio xx xxxxxx y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el periodo corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente cosecha. 9
Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos. 10
Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras. En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato. 11
Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él calculaba. 12
Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso. 13 Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario. 14
6 Ibídem; artículo 2253.
7 Ibídem; artículo 2254.
8 Ibídem; artículo 2255.
9 Ibídem; artículo 2256.
10 Ibídem; artículo 2257.
11 Ibídem; artículo 2258.
12 Ibídem; artículo 2259.
13 Ibídem; artículo 2261.
Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente: 15
Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa. 16
Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en párrafo anterior.17 Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento, en una o en pocas manos, de artículos de consumo necesario, y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos artículos.18
Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al fiado en cantinas, no dan derecho para exigir su precio.19 Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.20
La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe.21 La venta de cosa o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando además, sujeto a las penas respectivas.22
Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los empeñados o hipotecados, etcétera, deben observarse los requisitos exigidos por la ley para que la venta sea perfecta.23
15 Ibídem; artículo 2264.
16 Ibídem; artículo 2265.
17 Ibídem; artículo 2266.
18 Ibídem; artículo 2267.
19 Ibídem; artículo 2268.
20 Ibídem; artículo 2269.
21 Ibídem; artículo 2270.
22 Ibídem; artículo 2272.
Los extranjeros y las personas xxxxxxx no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias.24
El vendedor está obligado:
I. A entregar al comprador la cosa vendida;
II. A garantizar las calidades de las cosas;
III. A prestar la evicción.25
La entrega puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho. Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.26 El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.27 Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.28
Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.29 Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona; pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.30 El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.31
Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario
24 Ibídem; artículo 2274.
25 Ibídem; artículo 2283.
26 Ibídem; artículo 2284.
27 Ibídem; artículo 2293.
28 Ibídem; artículo 2294.
29 Ibídem; artículo 2295.
30 Ibídem; artículo 2301.
vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad.
Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos x xxxxx para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos económicos, hasta por el valor máximo a que se refiere el párrafo anterior, podrán otorgarse en documento privado, sin los requisitos de testigos o de ratificación de firmas.
En los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, cuyo valor no rebase el que señala el primer párrafo de este artículo, los contratos que se celebren entre las partes, podrán otorgarse en las mismas condiciones a que se refiere el párrafo anterior.
Los contratos a que se refiere el párrafo segundo, así como los que se otorguen con motivo de los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular, podrán también otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de los notarios del Distrito Federal, quienes en esos casos reducirán en un cincuenta por ciento las cuotas que correspondan conforme al arancel respectivo.32
Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ninguno de los testigos, observándose lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1834 del Código Civil del Distrito Federal.33
De dicho instrumento se formarán dos originales, uno para el comprador y el otro para el Registro Público.34 La venta de bienes raíces no producirá efectos contra
32 Ibídem; artículo 2317.
33 Ibídem; artículo 2318.
tercero, sino después de registrada en los términos prescritos por la ley de materia.35
Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos, se regirán por las disposiciones de las compraventas tradicionales, en cuanto a la sustancia del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del vendedor, con las modificaciones que se expresan en este capítulo. En cuanto a los términos y condiciones en que hayan de verificarse, se regirán por lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles.36
No pueden rematar por sí, ni por interpósita persona, el Juez, secretario y demás empleados del juzgado; el ejecutado, sus procuradores, abogados y fiadores; los albaceas y tutores, si se trata de bienes pertenecientes a la sucesión o a los incapacitados, respectivamente; ni los peritos que hayan valuado los bienes objeto del remate.37
Por regla general las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al contado, y cuando la cosa fuere inmueble pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el Juez mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles.38
2.2. Permuta.
El contrato de permuta es un contrato nominado en virtud de que la ley lo contempla y regula de la manera siguiente:
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra.39 Es el cambio de propiedad de una cosa por otra. La permuta es el cambio directo de una cosa por otra, la forma natural de realizar el cambio, antes de la moneda y con ella; así como el antecedente histórico de la
35 Ibídem; artículo 2322.
36 Ibídem; artículo 2323.
compraventa. En la actualidad tiene importancia en las transacciones internacionales.
Este tipo de contrato se clasifica de la manera siguiente:
Es un contrato traslativo de dominio, principal, bilateral, oneroso, conmutativo generalmente, aleatorio por excepción, instantáneo o de trato sucesivo, consensual en oposición al real, consensual en oposición a formal, cuando el objeto de la permuta los constituyen los bienes muebles, y formal cuando recae sobre bienes inmuebles.
Los elementos esenciales de este tipo de contrato son:
a) Consentimiento.
Acuerdo de voluntades de las partes con la intención de transmitirse la propiedad de una cosa a cambio de recibir la propiedad de otra.
b) Objeto
Está constituido por las cosas que mutuamente las partes se transmiten, y en aquellos casos en que la operación es mixta, por una cosa y parte en numerario, a cambio de otra cosa. El objeto debe de existir en la naturaleza, ser determinado o determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio.
Los elementos de validez del contrato son:
Ausencia de vicios de la voluntad, motivo, objeto, fin y condición lícitos, según las reglas generales del contrato. En lo que a la forma se refiere, se aplican las reglas que son de la compraventa. En cuanto a la capacidad, las partes deben de tener capacidad general para contratar y la especial para enajenar.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuestos que:
“Registro IUS: 338780
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXXII, p. 277, aislada, Civil.
Rubro: PERMUTA, LICITUD DE LA CONDENA EN DINERO CUANDO NO SE CUMPLE CON LA OBLIGACION CONTRAIDA EN LA.
Texto: Si el actor había celebrado con el demandado un contrato de xxxxxxx, y demandó a éste el pago de una cantidad de dinero en atención a que había cumplido por su parte, entregando la mercancía que se había comprometido a proporcionar, en tanto que el demandado no había cumplido con la obligación
que era a su cargo de entregar determinados artículos, como se trata de una operación que implicó una mutua entrega de efectos, por una sola vez, es lícita la condena en dinero cuando no se ha cumplido con la obligación contraída; sobre todo, si el demandado contestó a la demanda, que sí había hecho entrega de los artículos que constituían la prestación debida por su parte, y en autos se demostró que no hubo esa entrega, y por otra parte, a que el demandado no hizo valer ninguna excepción que consistiera en decir, frente a la demanda, que no debía entregar dinero sino mercancía, en cumplimiento del contrato de permuta, de modo que aceptó la acción deducida, de pago de dinero, y está entonces justificada y arreglada a derecho la condena de la autoridad responsable porque esa condena atendió a los términos propios de la litis.
Precedentes: Amparo directo 1932/56. Xxxx Xxxxxxxx. 9 xx xxxx de 1957. Mayoría de tres votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxxxx.”40
Por otra parte, si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumple con devolver la que recibió.
Con excepción de lo relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas de la compraventa, en cuanto no se opongan a los artículos anteriores.
2.3. Donación.
El contrato de donación se regula por el Código Civil del Distrito Federal, de la manera siguiente:
Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.41 La donación no puede comprender los bienes futuros.42 La donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.43
40 SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN; IUS 2007; ob. cit.
00 XXXXXX XXXXX XXX XXXXXXXX XXXXXXX; ob. cit.; Artículo 2332
42 Ibídem; Artículo 2333.
Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.44 Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes, y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.45
Las donaciones sólo pueden tener lugar entre vivos y no pueden revocarse sino en los casos declarados en la ley.46 Las donaciones que se hagan para después de la muerte del donante, se regirán por las disposiciones relativas del libro tercero del Código Civil del Distrito Federal; y las que se hagan entre consortes, por lo dispuesto en el capítulo VIII, título V, del libro primero del Código Civil del Distrito Federal.47
La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.48 La donación puede hacerse verbalmente o por escrito. No puede hacerse la donación verbal más que de bienes muebles.49 La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de doscientos pesos.50
El contrato de donación se clasifica de la manera siguiente:
a) Es un contrato traslativo de dominio.
b) Es contrato principal, ya que existe y subsiste por sí mismo.
c) Es gratuito.
d) Es unilateral en un principio porque los derechos son para una parte –donatario- y las obligaciones, para la otra –donante-.
e) Es bilateral, cuando la donación es onerosa y se imponen determinadas cargas al donatario o también en las donaciones universales, en las que el donatario responde a beneficio de inventario de las deudas.
f) Es consensual en oposición al real, ya que no se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.
44 Ibídem; Artículo 2335.
45 Ibídem; Artículo 2336.
46 Ibídem; Artículo 2338.
47 Ibídem; Artículo 2339.
48 Ibídem; Artículo 2340.
49 Ibídem; Artículo 2341.
g) Es consensual en oposición a formal, ya que cuando recae sobre bienes muebles que no exceden de doscientos pesos no requiere formalidad alguna.
h) Es formal, ya que si la donación es sobre muebles y excede el valor del objeto de doscientos pesos, o recae sobre inmuebles y restos exceden de quinientos pesos –la cantidad puede varias según la legislación civil de que se trate- se requiere que sean por escrito ante notario.
i) Instantáneo o de trato sucesivo.
Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de cinco mil, la donación debe hacerse por escrito. Si excede de cinco mil pesos, la donación se reducirá a escritura pública. 51 La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley. 52
La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deban hacerse; pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante.53 Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias.54
Los no nacidos pueden adquirir por donación, con tal que hayan estado concebidos al tiempo en que aquélla se hizo y sean viables conforme a lo dispuesto en el artículo 337 del Código Civil del Distrito Federal en vigor.55
Las donaciones legalmente hechas por una persona que al tiempo de otorgarlas no tenía hijos, pueden ser revocadas por el donante cuando le hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre viabilidad exige el artículo 337 del Código Civil del Distrito Federal.56
Si transcurren cinco años desde que se hizo la donación y el donante no ha tenido hijos o habiéndolos tenido no ha revocado la donación, ésta se volverá irrevocable. Lo mismo sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin haber revocado la donación.
51 Ibídem; Artículo 2344.
52 Ibídem; Artículo 2345.
53 Ibídem; Artículo 2346.
54 Ibídem; Artículo 2347.
Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo póstumo del donante, la donación se tendrá por revocada en su totalidad.
La donación puede ser revocada por ingratitud:
I. Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste;
II. Si el donatario rehusa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza. 57
La donación no podrá ser revocada por superveniencia de hijos:
I. Cuando sea menor de doscientos pesos;
II. Cuando sea antenupcial;
III. Cuando sea entre consortes;
IV. Cuando sea puramente remuneratoria.58
2.4. Mutuo.
El contrato de mutuo consiste en lo siguiente:
El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
Este tipo de contrato se clasifica de la manera siguiente:
a) Traslativo de dominio.
En virtud de que el objeto principal es transferir la propiedad de las cantidades de dinero o de los bienes fungibles.
b) Principal.
Porque existe y subsiste por sí mismo.
c) Bilateral.
En cuanto que hay derechos y obligaciones para ambas partes.
d) Gratuito.
Esto quiere decir que si no se pacta un interés, el mutuario no está obligado a pagar ninguna contraprestación por el préstamo que se le ha hecho.
e) Oneroso.
En cuanto está permitido establecer intereses por el mutuo, ya consista en dinero o en especie.
f) Consensual en oposición a real.
Ya que para su perfeccionamiento no se necesita la entrega de la cosa, sino que sólo es necesario el acuerdo entre las partes, así como para la obligación de entregar la cosa sea consecuencia de ese acuerdo de voluntades; a excepción del contrato real en el que no basta el simple acuerdo de voluntades.
g) Consensual en oposición a formal.
Ya que no requiere ninguna formalidad para su validez, sino que, por el contrario, el consentimiento puede manifestarse de una manera expresa o tácita.
h) De tracto sucesivo.
Porque surte sus efectos a través del tiempo.
i) Conmutativo.
Cuando el mutuo es con intereses y es un contrato oneroso, en virtud de que las prestaciones son ciertas y determinadas desde el momento de la celebración del dicho contrato.
El mutuo puede ser:
a) Civil o mercantil
b) Xx xxxxxxxx de dinero o de cosas fungibles que no son dinero.
c) Simple o con intereses.
Si en el contrato no se ha fijado plazo para la devolución de lo prestado, se observarán las reglas siguientes:
I. Si el mutuatario fuere labrador y el préstamo consistiere en cereales u otros productos del campo, la restitución se hará en la siguiente cosecha de los mismos o semejantes frutos o productos;
Esto ha sido confirmado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la siguiente tesis:
“Registro IUS: 340282
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXXIII, p. 1030, aislada, Civil.
Rubro: MUTUO DE ESPECIE, CUMPLIMIENTO DEL.
Texto: Si lo estipulado en un contrato de mutuo de especie, fue que el mutuario restituiría el cereal prestado en la misma cantidad y conforme a la medida empleada en el préstamo, pero sin estipular condiciones de calidad, basta que el mutuatario entregue los efectos prestados en el mismo lugar en que los recibió, para que el contrato de mutuo quede cumplido por dicho mutuatario, máxime si la devolución se hace a la misma persona que en representación del mutuante entregó al mutuatario la cosa prestada, si de tal devolución tuvo conocimiento el acreedor y si quedó comprobado que los efectos devueltos entraron al patrimonio del mutuante.
Precedentes: Amparo civil directo 1208/54. Xxxx Xxxxxx. 21 de febrero de 1955. Unanimidad de cuatro votos. Relator: Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx.”00
XX. Lo mismo se observará respecto de los mutuatarios que, no siendo labradores, hayan de percibir frutos semejantes por otro título;
III. En los demás casos, la obligación de restituir se rige por lo dispuesto en el artículo 2080 del Código Civil del Distrito Federal.
Como se dijo, es permitido estipular interés por el mutuo, ya consista en dinero, ya en géneros. El interés es legal o convencional. El interés legal es el nueve por ciento anual. El interés convencional es el que fijen los contratantes, y puede ser mayor o menor que el interés legal; pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor, a petición de éste el Juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, podrá reducir equitativamente el interés hasta el tipo legal.
Si se ha convenido un interés más alto que el legal, el deudor, después de seis meses contados desde que se celebró el contrato, puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor con dos meses de anticipación y pagando los intereses vencidos.
Al respecto la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 341284
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXIX, p. 1473, aislada, Civil.
Rubro: INTERESES USURARIOS, INCUMPLIMIENTO EN CASO DE.
Texto: Si con fundamento en la cláusula respectiva, el acreedor demanda en juicio sumario hipotecario el pago total de la obligación por haberse retrasado el deudor en el pago de los intereses, y este reconviene la reducción del tipo de interés por estimar que es usuario y exhibe los intereses insolutos a razón de la tasa que el estima justa, no puede decirse que el deudor incurrió en injusto retardo en el incumplimiento de la obligación sobre el pago de intereses, si en la sentencia respectiva el interés pactado se declara excesivo, y al retrotraerse al primer pago modifica en este punto el contrato de mutuo, pues considerarse que el deudor incurrió en xxxx, hubiera sido menester que tuviera a su cargo pagar una suma determinada de dinero, misma que no le puede haber sido exigida por no ser de su conocimiento y porque sólo le pudo ser exigible hasta que la sentencia respectiva causó ejecutoria.
Precedentes: Amparo civil directo 1870/52. Xxxxxxxx Xxxx, sucesión de. 4 xx xxxxx de 1954. Mayoría de tres votos. Disidentes: Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx y Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Relator: Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx.”60
2.5. Contratos de uso.
2.5.1. Arrendamiento.
El contrato de arrendamiento, tiene como particularidades sobresalientes los contenidos siguientes:
El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
“Registro IUS: 240767
Localización: Séptima Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Volumen 145-150 Cuarta Parte, p. 506, aislada, Civil.
Genealogía: Informe 1981, Segunda Parte, Tercera Sala, tesis 14, página 15.
Rubro: ARRENDAMIENTO, PRECIO CIERTO EN EL. NATURALEZA.
Texto: Uno de los elementos esenciales para la existencia de los arrendamientos es que el precio sea cierto y determinado desde el momento de su celebración y no determinable en lo futuro, toda vez que el sentido de los artículos 2398 y 2399 del Código Civil para el Distrito Federal permite establecer, con claridad, que la renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada; en el concepto de que es prestación determinada la que desde luego se conoce e identifica.
Precedentes: Amparo directo 6645/79. Xxxxxxx Xxxx Xxxx. 29 de octubre de 1980. Mayoría de tres votos. Disidentes: Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx y Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx. Ponente: Xxxxxx Xxxx Xxxxxxx. Secretario: Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx.
Nota: En el Informe de 1981, la tesis aparece bajo el rubro "ARRENDAMIENTO, CONCEPTO DE PRECIO CIERTO EN EL.".”61
Otra interpretación de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en relación al precio cierto es la siguiente:
“Registro IUS: 219608
Localización: Octava Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación, Tomo IX, Abril de 1992, p. 433, aislada, Civil.
Rubro: ARRENDAMIENTO. RENTA CIERTA Y DETERMINADA. LA CONSTITUYE EL INCREMENTO PACTADO EN RELACION CON LA VARIACION PORCENTUAL DEL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR QUE FIJE EL BANCO DE MEXICO.
Texto: El artículo 2399 del Código Civil para el Distrito Federal preceptúa que la renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que se cierta y determinada. Por tanto, si en el contrato de arrendamiento de su inmueble destinado a uso diverso del de habitación se pactó que la arrendataria pagaría como renta una cantidad determinada de dinero, y que al término del contrato la renta se incrementaría en una suma equivalente a la variación porcentual del índice de precios al consumidor que fije el Banco de México durante el curso del año correspondiente, como para cuantificar tal incremento sólo basta hacer una
simple operación aritmética al conocer la variación porcentual del índice de precios al consumidor, la nueva renta convenida constituye un precio cierto y determinado.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Precedentes: Amparo directo 888/92. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. 26 xx xxxxx de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx. Secrtaria: Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx.
Amparo directo 4575/89. Xxxxx xxx Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx. 29 xx xxxxx de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxx. Secretario: Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxx.
Octava Epoca, Tomo V, Segunda Parte-1, página 103.”62
Características del contrato de arrendamiento:
a) Es un contrato traslativo de uso.
b) Es un contrato principal.
c) Bilateral.
d) Oneroso.
En virtud de que hay provechos y gravámenes recíprocos.
e) Consensual en oposición al real.
Ya que es suficiente el sólo consentimiento de las partes para la existencia del contrato.
f) Consensual en oposición al formal.
En cuanto que el valor de la renta sea menor de cien pesos anuales, no se requiere satisfacer forma alguna.
g) Formal.
Si la renta sobrepasa los cien pesos al año, o se trata de bienes inmuebles y rústicos, siempre que la renta sea mayor de cinco mil pesos.
h) De tracto sucesivo.
Se prolonga a través del tiempo mediante el pago xx xxxxxx sucesivas.
i) Conmutativo.
Ya que las partes conocen su cuantía y las prestaciones desde el momento de su celebración.
Hay diversas clases de arrendamientos:
a) Civiles.
b) Mercantiles.
c) Administrativos.
Cuando recaen sobre bienes propiedad de entidades Federales, Estatales, Municipales o destinadas a la función pública en cualquiera de sus niveles de gobierno.
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 183614
Localización: Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVIII, Agosto de 2003, p. 1693, tesis I.8o.C.250 C, aislada, Civil.
Rubro: ARRENDAMIENTO, CONTRATOS SUPERIORES A SEIS AÑOS SON INOPONIBLES A UN NUEVO PROPIETARIO, SI NO SE ENCUENTRAN INSCRITOS EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO (LEGISLACIÓN DEL DISTRITO FEDERAL).
Texto: En términos del artículo 3007 del Código Civil para el Distrito Federal, los documentos que conforme a dicho ordenamiento sean registrables y no se registren, no producen efectos en perjuicio xx xxxxxxx, y conforme a lo establecido en la fracción III del artículo 3042 del propio ordenamiento, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, celebrados por un periodo mayor de seis años, deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio; por consiguiente, si en determinado momento un tercero extraño a la relación arrendaticia adquiere la propiedad de un bien inmueble, respecto del cual con anterioridad se celebró un contrato de locación, cuya temporalidad fue superior a seis años y no se encuentra inscrito en el referido registro, no le es oponible.
OCTAVO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Precedentes: Amparo directo 343/2003. 12 xx xxxxx de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx. Secretario: Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx.
Amparo directo 344/2003. 12 xx xxxxx de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx. Secretario: Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx.”63
La renta o precio del arrendamiento pueden consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.
El que no fuere propietario de la cosa, podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato ya en virtud de mandato del propietario, ya por disposición de la ley. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio.
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV. A garantir el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
63 Ibídem.
V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
El arrendamiento de fincas urbanas está regulado del artículo 2448 al 2448 K del Código Civil del Distrito Federal, esas disposiciones son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.
Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.
El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.
El arrendamiento puede terminar
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;
II. Por convenio expreso;
III. Por nulidad;
IV. Por rescisión;
V. Por confusión;
VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;
VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;
VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento,
IX. Por venta judicial en término del artículo 2495 del Código Civil del Distrito Federal.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 177707
Localización: Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXII, Agosto de 2005, p. 1817, tesis I.6o.C.356 C, aislada, Civil.
Rubro: ARRENDAMIENTO. LAS ACCIONES DE RESCISIÓN DEL CONTRATO Y PAGO XX XXXXXX VENCIDAS Y NO PAGADAS SON INDEPENDIENTES UNA DE LA OTRA, PERO NO CONTRADICTORIAS, DE TAL MANERA QUE AUN CUANDO NO PROSPERE LA PRIMERA, ELLO NO RELEVA AL DEMANDADO DEL PAGO DEL ADEUDO RECLAMADO EN LA SEGUNDA.
Texto: Las acciones de rescisión de contrato de arrendamiento y pago xx xxxxxx vencidas y no cubiertas son independientes, una de la otra, pero no contradictorias, de tal manera que se pueden hacer valer juntas, por lo que la últimamente citada, en modo alguno, depende de la primera, toda vez que la obligación del pago adeudado, deriva de la ocupación del bien arrendado y dicha obligación no desaparece por la sola circunstancia de que el contrato no resulte rescindido. De ahí que si el arrendador demanda la rescisión del pacto locativo por falta de pago xx xxxxxx vencidas y a su vez reclama que éstas le sean cubiertas, conforme al artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, el emplazamiento que se practique al demandado produce todas las consecuencias de interpelación judicial, respecto de las rentas insatisfechas, independientemente de que prospere o no la acción rescisoria intentada, dado que esa situación no releva al arrendatario de pagar las pensiones rentísticas adeudadas, pues de acuerdo con los artículos 2398, párrafo primero y 2425, fracción I, del Código Civil de la entidad referida, el derecho del arrendador al cobro de las rentas adeudadas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente concedido a éste.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Precedentes: Amparo directo 2526/2004. Xxxxxx y Gigantografías, S.A. de C.V.
29 xx xxxxx de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx X. Xxxxxx Xxxxxxxxx. Secretario: Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.
Amparo directo 136/2005. Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. 10 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx X. Xxxxxx Xxxxxxxxx. Secretario: Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.
Amparo directo 646/2005. Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx. 21 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxxxx X. Xxxxxx Xxxxxxxxx. Secretaria: Xxxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxx.
Véase: Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, Tomo IV, Materia Civil, página 79, tesis 98, de rubro: "ARRENDAMIENTO. LAS ACCIONES DE RESCISIÓN Y DE PAGO XX XXXXXX, NO SON
CONTRARIAS." y Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volúmenes 175-180, Cuarta Parte, página 28, tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO, INDEPENDENCIA DE LAS ACCIONES DE PAGO XX XXXXXX Y DE RESCISIÓN DEL CONTRATO DE."”64
2.5.2. Comodato.
El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente.65
Respecto de la gratuidad del contrato de comodato, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 241710
Localización: Séptima Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Volumen 64 Cuarta Parte, p. 21, aislada, Civil.
Rubro: COMODATO, FORMA PARA DETERMINAR LA CUANTIA DEL CONTRATO DE.
Texto: Aunque el contrato de comodato no tiene un contenido patrimonial, dado que consiste según el artículo 2497 del Código Civil en la concesión gratuita de una cosa no fungible al comodatario, sin embargo, si el objeto del contrato recae sobre unas piezas de un inmueble que la tercera perjudicada está reivindicando de los recurrentes, es evidente que desde este punto de vista la relación contractual sí tiene un valor patrimonial y no indeterminado; en estas
00 Xxxxxx.
00 XXXXXX XXXXX XXX XXXXXXXX XXXXXXX; ob. cit.; Artículo 2497.
condiciones, debe tomarse en cuenta para determinar la cuantía del asunto el valor del inmueble en que están construidas las piezas objeto del comodato.
Precedentes: Amparo directo 4475/73. Xxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxx y otra. 25 xx xxxxx de 1974. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Xxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.”
Cuando el préstamo tuviere por objeto cosas consumibles, sólo será comodato si ellas fuesen prestadas como no fungibles, es decir, para ser restituidas idénticamente.66 Los tutores, curadores y en general todos los administradores de bienes ajenos, no podrán dar en comodato, sin autorización especial, los bienes confiados a su guarda.67 Sin permiso del comodante no puede el comodatario conceder a un tercero el uso de la cosa entregada en comodato.68
El comodatario adquiere el uso, pero no los frutos y accesiones de la cosa prestada.69 El comodatario está obligado a poner toda diligencia en la conservación de la cosa, y es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa.70 El comodatario responde de la pérdida de la cosa si la emplea en uso diverso o por más tiempo del convenido, aun cuando aquélla sobrevenga por caso fortuito.71
Si la cosa perece por caso fortuito, de que el comodatario haya podido garantirla empleando la suya propia, o si no pudiendo conservar más que una de las dos, ha preferido la suya, responde de la pérdida de la otra.72
El comodatario no tiene derecho para repetir el importe de los gastos ordinarios que se necesiten para el uso y la conservación de la cosa prestada.73 En relación a este punto y la determinación jurídica del contrato de comodato, la Suprema Corte de Justicia ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 226795
66 Ibídem; Artículo 2498.
67 Ibídem; Artículo 2499.
68 Ibídem; Artículo 2500.
69 Ibídem; Artículo 2501.
70 Ibídem; Artículo 2502.
71 Ibídem; Artículo 2504.
72 Ibídem; Artículo 2505.
73 Ibídem; Artículo 2508.
Localización: Octava Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación, Tomo IV, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1989, p. 143, aislada, Civil.
Rubro: COMODATO, DETERMINACION JURIDICA DEL CONTRATO DE.
Texto: Para determinar la naturaleza jurídica del contrato de comodato debe establecerse si en él se pactaron provechos y gravámenes recíprocos o si el provecho corrió a beneficio de una sola de las partes. Sobre esas bases, la obligación del comodatario de cubrir gastos de administración, mantenimiento, así como el pago por concepto de diversos vicios, no desvirtúa la naturaleza gratuita del contrato, ni constituye la contraprestación por el uso de goce de la cosa dada en comodato, ya que esos gastos se erogan en beneficio del dueño, además de que lo dispuesto por el artículo 2508 del Código Civil se desprende que el comodatario debe efectuar los gastos ordinarios que se necesiten para el uso y conservación de la cosa dada en comodato.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Precedentes: Amparo directo 3418/89. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx. 28 de septiembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx. Secretario: Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx.”74
El comodato termina por la muerte del comodatario. A este respecto la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 191159
Localización: Novena Época, Tribunales Colegiados de Circuito, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XII, Septiembre de 2000, p. 818, tesis I.4o.C.38 C, aislada, Civil.
Rubro: TERMINACIÓN DE COMODATO. LA ACCIÓN PROCEDE CONTRA LOS PARIENTES DEL COMODATARIO FALLECIDO.
Texto: De conformidad con lo dispuesto por el artículo 2515 del Código Civil para el Distrito Federal, el comodato termina con la muerte del comodatario, por lo que no existe razón legal para que a la muerte de éste, sus familiares continúen en la ocupación del inmueble, ya que entraron a poseer con autorización del comodatario, de tal forma que resultan sus causahabientes, y de esa manera, esa posesión también deriva del contrato de comodato
celebrado con el comodatario, es decir, que los parientes ocupantes del inmueble objeto de comodato no poseen por causa diversa de la posesión del comodatario, ni por derecho propio, sino que su posesión deriva de la autorización que el comodante le otorgó al comodatario, por lo que si éste falleció, sus parientes deben soportar las consecuencias jurídicas de la extinción del contrato de comodato, es decir, que debe pararles perjuicio la acción personal de terminación de contrato que se ejerza en su contra.
CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Precedentes: Amparo directo 5524/2000. Xxxx Xxxx Xxxx Xxxxxxx y otros. 29 xx xxxxx de 2000. Unanimidad de votos. Ponente: Xxxxx Xxxxxx Xxxx. Secretaria: Xxxxxxxx Xxxx de Xxxxx.”75
Este tipo de contrato se encuentra clasificado de la manera siguiente:
a) Traslativo de uso.
Ya que el comodatario adquiere el uso, pero no los frutos y accesiones de la cosa prestada.
b) Es un contrato principal.
c) Es bilateral.
d) Xxxxxxxx esencialmente, pues el comodatario lo recibe en provecho y el comodante en gravamen, o sea, el comodatario no paga ninguna retribución por el uso que se le concede.
e) Consensual en oposición al real.
No se necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento, sino que basta el solo consentimiento de las partes, y que la entrega de la cosa sea consecuencia del acuerdo de voluntades.
f) Consensual en oposición a formal.
Ya que su validez, no depende del hecho de que el consentimiento se manifieste por alguno medio, sino que se deja libertad a las partes para que manifiesten su voluntad por el medio que ellas quieran.
g) De tracto sucesivo.
Porque sus efectos se prolongan en el tiempo, carecería de sentido e intereses para el comodatario que fuere un contrato instantáneo.
Con respecto a los elementos del contrato de comodato, la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 270272
Localización: Sexta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación, Volumen Cuarta Parte, LXXIX, p. 25, aislada, Civil.
Rubro: COMODATO, ELEMENTOS DEL CONTRATO DE.
Texto: Los elementos del contrato de comodato son: a) Concesión gratuita del uso de una cosa no fungible; b) Que dicha concesión se limite a cierto tiempo y para un objeto determinado; y c) Que el comodatario se obligue a restituir la cosa en especie.
Precedentes: Amparo directo 6259/62. Xxxxxxxxx Xxxxxx. 16 de enero de 1964. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx.”