FIDEICOMISOS EN LA CONSTRUCCIÓN

FIDEICOMISOS EN LA CONSTRUCCIÓN

CONCEPTO

Es un contrato celebrado por escribano público, en el que según Ley 24.441, una persona “FIDUCIANTE” transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro ”FIDUCIARIO”, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe “BENEFICIARIO”, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.

Este instrumento se adapta perfectamente a las necesidades de las partes cuando se trata de llevar adelante un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros inversores.

OBJETO

El objeto de los contratos es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un inmueble, en condiciones previamente pactadas generalmente mediante una reserva u opción de compra, con el fin de construir en el mismo un edificio con destino a viviendas unifamiliares de acuerdo a un anteproyecto ya definido, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.

PARTES DE UN CONTRATO DE FIDEICOMISO

RESERVANTES: Son las personas interesadas en adquirir el derecho a quedarse con una o más unidades que reservan su participación en el fideicomiso y, una vez que se consiguen interesados por el 100% de las unidades a construirse, suscriben el contrato en carácter de fiduciantes y de beneficiarios.

FIDUCIANTES - BENEFICIARIOS: Son los

inversores, quienes se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el inmueble y para hacer frente a todos los costos que demande la obra de construcción necesarios para llevar a cabo el edificio proyectado. Cada uno de ellos asume este compromiso, en la proporción que le corresponde conforme la unidad o unidades que elija.

En el carácter de beneficiarios que también revisten, gozan del derecho a recibir el dominio de las unidades funcionales y complementarias cuya adjudicación les corresponde.

FIDUCIARIO: Es quien recibe el dominio fiduciario de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento inmobiliario conforme las pautas fijadas en el anteproyecto y la memoria descriptiva y técnica. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que

a cada uno le corresponda. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible. Convoca cada seis meses a Asamblea Ordinaria de fiduciantes para informar acerca de la marcha de su gestión y rendir cuentas de las inversiones efectuadas. No es vendedor de las unidades ni director de obra o constructor y no asume las responsabilidades atinentes a esas calidades.

GERENCIADOR: Es la encargada del gerenciamiento técnico, financiero y administrativo del emprendimiento. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.

EL ESTUDIO: Es el encargado de la elaboración del proyecto de arquitectura para la construcción del edificio proyectado. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.

EMPRESA CONSTRUCTORA PRINCIPAL:

Empresa que surgirá de una licitación (proceso que se sigue en todos los rubros de obra contratados) con quien se contratan los principales trabajos de construcción del emprendimiento, prestando también los servicios de ayudas de gremios, provisión de equipos, etc. Toma a su cargo las responsabilidades atinentes a la calidad de constructor (calidad, vicios, etc.)

DIRECTOR DE OBRA: Profesional que asumirá las responsabilidades previstas en la legislación vigente.

AUDITOR: Es aquella persona física o Estudio Auditor, elegido por el fiduciario que realizará las tareas de auditoría y certificará la información del fiduciario respecto de los

movimientos de fondos e inversiones que se realicen.

ESCRIBANIA: Es ante quien se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios y cuya retribución queda establecida en el contrato.

PATRIMONIO FIDUCIARIO: Está integrado por el inmueble y el fondo fiduciario. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 14 de la ley 24.441/95, constituye un patrimonio de afectación separado de los patrimonios de las partes intervinientes y, en ese carácter, se encuentra exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes.

VENTAJAS

» Vinculación contractual entre las partes, no societaria.

» Se reduce el riesgo del inversor en cuanto a cambios y grado de cumplimiento de lo proyectado, siempre y cuando se dejen establecidos en el contrato, entre otras cosas:

 La individualización del inmueble a adquirir.

 Las condiciones en que se va a adquirir.

 Las características del emprendimiento a desarrollar sobre el inmueble.

 Los plazos en los que se estima se deben ejecutar las obras.

 Los costos estimados a incurrir.

 Los derechos y obligaciones de todas las partes intervinientes.

 El destino que debe darse al fondo fiduciario (aportes de los inversores).

 La forma en que debe administrarse el patrimonio fiduciario.

 La forma en que sustituye a los inversores morosos.

» Patrimonio autónomo, es decir los bienes del fideicomiso están separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes. Los acreedores de estos, están absolutamente impedidos de satisfacer sus acreencias con los bienes que integran el fideicomiso.

» Salida anticipada de los inversores, sin necesidad de esperar a la conclusión final de la construcción del edificio.

Coordinación: CP. Xxxxxxx Xxxxxxxx – Comisión de Asuntos Tributarios de la Cámara Argentina de la Construcción